住宅開發(fā)成本控制及盈利分析.doc

項(xiàng)目地塊成本控制及盈利分析二八年六月目 錄第一部分 地塊產(chǎn)品總體投資控制指標(biāo)第二部分 地塊產(chǎn)品成本明細(xì)第三部分 地塊產(chǎn)品盈利分析第四部分 成本報(bào)告附件1、 地塊成本測算單價(jià)說明表2、 地塊住宅成本測算表3、 地塊住宅精裝成本測算組價(jià)明細(xì)表4、 地塊住宅B戶型精裝成本測算表5、 地塊住宅D戶型精裝成本測算表6、 地塊B戶型大堂精裝成本測算表7、 地塊D戶型大堂精裝成本測算表8、 地塊車庫成本測算表9、 4地塊商業(yè)成本測算表第一部分、地塊產(chǎn)品總體投資控制指標(biāo)地塊成本指標(biāo)是按項(xiàng)目產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及前述規(guī)劃物業(yè)類型、面積指標(biāo)進(jìn)行的投資估算。指標(biāo)如下：4#地商品房（含住宅、車庫及商業(yè)）項(xiàng)目總投資估算13.81億元。其中住宅總投資11.93億元，住宅銷售單方為17,888元/平方米；商業(yè)總投資1.35億元，商業(yè)建面單方為10,048元/平方米；車庫總投資5,390萬元，車庫銷售單價(jià)為154,892元/個(gè)。各物業(yè)類型投資估算指標(biāo)見下表：地塊總體投資控制指標(biāo)物業(yè)類型地塊總投資(萬元)單方造價(jià)(元/平方米)4#地塊4#地塊住宅119,261銷售單方（元/）17,888商業(yè)13,493建面單方（元/）10,048 車庫5,390銷售單方（元/個(gè)）154,892合計(jì)138,144第二部分、地塊產(chǎn)品成本明細(xì)4地塊擬銷售物業(yè)類型共分三種：住宅、商業(yè)以及車庫；其中商業(yè)因銷售方案尚未確定，故只列出其建面單方，車庫因沒有人防部分，所以其建筑面積與銷售面積相同，故車庫建面單方與銷售單方相同。一、住宅成本明細(xì)：住宅單方成本表項(xiàng)目地塊商品房（元/）占總成本比例建面單方銷售單方土地取得成本6637.786915.338.66%前期成本、建造期間專業(yè)費(fèi)用202.68211.161.18%建安工程費(fèi)用7444.837756.0943.36%市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用534.68557.033.11%公用配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用170.83177.970.99%會(huì)所156.38162.910.91%清潔密閉站14.4615.060.08%物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)18.3919.160.11%管理費(fèi)用163.64170.490.95%銷售費(fèi)用819.78854.054.77%資金成本768.23800.354.47%不可預(yù)見費(fèi)409.11426.212.38%總成本費(fèi)用17169.9417887.81100.00%1、住宅成本測算說明：(1)土地取得成本：土地取得成本中征地拆遷安置費(fèi)用單價(jià)以上市公司公告標(biāo)準(zhǔn)5200元/建筑平米計(jì)；按照現(xiàn)行方案面積195720平方米計(jì)算，征地拆遷安置成本為101774.40萬元，商品房部分土地成本為50744.72萬元。此方案測算中商品房住宅土地成本費(fèi)用銷售單方為6915.30元/平方米，其中征地拆遷安置成本銷售單方為6498.38元/平方米；商品房住宅銷售單方為17887.81元/平方米。土地取得成本中車庫的征地拆遷安置費(fèi)由住宅分?jǐn)偂?2)前期成本、建造期間專業(yè)費(fèi)用：此成本科目中車庫的三通一平費(fèi)用及現(xiàn)場臨時(shí)設(shè)施費(fèi)由住宅分?jǐn)偂?3)建安工程費(fèi)用：因二期4地塊住宅產(chǎn)品配置的提升，對(duì)比一期7地塊住宅產(chǎn)品增加成本折合銷售單方為：1275.98元/平方米。其中：戶內(nèi)精裝費(fèi)用按套內(nèi)面積4000元/平方米計(jì)取，折合銷售單方為3032.92元/平方米對(duì)比一期增加了510.28元/平方米；電梯系統(tǒng)對(duì)比一期因品質(zhì)的提升增加了41.98元/平方米；外墻石材工程因品質(zhì)的提升比一期增加了185.79元/平方米；通風(fēng)及空調(diào)工程對(duì)比一期產(chǎn)品新增加了戶內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)（208.71元/平方米）以及中央吸塵系統(tǒng)（41.47元/平方米）；弱電工程增加了家居智能系統(tǒng)（158.8元/平方米），考慮了包括樓內(nèi)穿線、設(shè)備安裝等工程費(fèi)用。 (4)市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用：此成本科目中車庫之市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用的一半由住宅分?jǐn)偂?5)公用配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：此成本科目包括會(huì)所以及清潔密閉站的全部建設(shè)成本，均由住宅分?jǐn)偂?6)物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)：此成本科目中車庫的物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)由住宅分?jǐn)偂?7)管理費(fèi)用：測算為前期成本費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用以及公用配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用共四項(xiàng)分項(xiàng)費(fèi)用金額合計(jì)的2。(8)銷售費(fèi)用：測算為住宅銷售收入的2.5。(9)資金成本：測算基數(shù)為土地成本至銷售費(fèi)用共八項(xiàng)分項(xiàng)費(fèi)用金額合計(jì)的65%，以7.47的利率計(jì)取一年利息。(10)不可預(yù)見費(fèi)：測算基數(shù)為前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、市政工程費(fèi)、配套工程費(fèi)共四項(xiàng)分項(xiàng)費(fèi)用金額合計(jì)的5。(11)總成本費(fèi)用：土地成本至不可預(yù)見費(fèi)共十項(xiàng)分項(xiàng)金額合計(jì)。2、住宅成本測算產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng) 目單價(jià)基準(zhǔn)說 明3-1住宅建筑安裝工程費(fèi)3-1-1結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、初裝修工程費(fèi)）3-1-1-1土方、護(hù)坡、降水工程4地塊68.27 元/平方米已簽合同價(jià)為475萬元,地塊總建筑面積3-1-1-2地基處理工程4地塊25.00 元/平方米已簽合同價(jià)為174萬元,地塊總建筑面積3-1-1-3總包土建工程1494.00 元/平方米住宅總建筑面積。,另計(jì)入合同價(jià)2的重計(jì)量變更費(fèi)用3-1-2強(qiáng)電工程費(fèi)3-1-2-1電氣動(dòng)力、照明系統(tǒng)設(shè)備60.00 元/平方米設(shè)備材料費(fèi)用3-1-2-2強(qiáng)電安裝費(fèi)190.00 元/平方米施工費(fèi)用3-1-2-3泛光照明工程26.74 元/平方米按一期標(biāo)準(zhǔn)測算3-1-3外裝飾工程費(fèi)（含外墻裝飾、外窗工程費(fèi)）3-1-3-1外窗工程267.72 元/平方米4#地按照住宅地上建筑面積，按鋁合金考慮，外窗實(shí)際面積占地上建筑面積的22.31,其中外窗價(jià)格為1200元/，單價(jià)構(gòu)成為：1200*22.31267.72元/平方米3-1-3-2外墻石材工程700.00 元/平方米4#地按照住宅地上建筑面積，按國產(chǎn)石材考慮，外墻石材實(shí)際面積占地上建筑面積的80；其中石材價(jià)格為300元/,外墻保溫為75元/，外墻工程費(fèi)為500元/，單價(jià)構(gòu)成為：（300+75+500）*80700元/平方米3-1-3-4其他外裝飾工程30.00 元/平方米按住宅地上建筑面積。3-1-4室內(nèi)精裝修工程費(fèi)戶內(nèi)精裝修詳見精裝修成本標(biāo)準(zhǔn)3-1-4-14#地塊4000.00 元/平方米測算面積為套內(nèi)面積3-1-4-2大堂5000.00 元/平方米大堂面積。3-1-4-3電梯廳（主人梯）5000.00 元/平方米電梯廳面積。3-1-4-4電梯廳（服務(wù)梯）930.00 元/平方米服務(wù)梯廳面積，3-1-5電梯工程165.56 元/平方米測算總價(jià)為1150萬元；按合資高檔品牌電梯估算，主人梯100萬元/部，服務(wù)梯50萬元/部3-1-6通風(fēng)及空調(diào)工程3-1-6-1戶內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)工程費(fèi)200.00 元/平方米鍍鋅板風(fēng)管、橡塑保溫，按住宅建筑面積測算。3-1-6-2空調(diào)系統(tǒng)工程費(fèi)362.00 元/平方米LM管為銅管，LN管為鍍鋅鋼管，按住宅建筑面積測算。3-1-6-3通風(fēng)系統(tǒng)工程費(fèi)24.00 元/平方米鍍鋅鋼板風(fēng)管，按住宅建筑面積測算。3-1-6-4中央吸塵系統(tǒng)工程費(fèi)40.00 元/平方米鍍鋅鋼管，按住宅建筑面積測算。3-1-6-5地板采暖工程費(fèi)100.00 元/平方米PE-RT管（含有銅集水、分水器和溫控閥等），按實(shí)際鋪裝面積測算。3-1-6-6采暖系統(tǒng)工程費(fèi)81.00 元/平方米鍍鋅鋼管（含熱流量表、閥門等）3-1-7給排水工程3-1-7-1給水工程費(fèi)31.00 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-7-2雨水工程費(fèi)6.50 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-7-3溫泉井鑿井施工費(fèi)13.83 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-7-4溫泉水23.50 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-7-5中水工程費(fèi)19.00 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-7-6直飲水工程費(fèi)25.00 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-7-7生活熱水工程費(fèi)67.00 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-7-8同層排水工程費(fèi)33.00 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-8消防報(bào)警工程25.00 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-9消火栓、噴淋系統(tǒng)55.00 元/平方米按住宅建筑面積測算3-1-10弱電工程234.65 元/平方米包括樓內(nèi)穿線、設(shè)備安裝等工程費(fèi)用，按建筑面積測算注：表中未作特別說明之成本項(xiàng)目均按住宅總建筑面積作為計(jì)取依據(jù)。3、4地塊成本與一期7地塊成本對(duì)比：4地比7地在土地成本（差額3847.94元/）和住宅建安成本（差額為1275.98元/）兩項(xiàng)差額最大，共計(jì)5123.92元/。 4#地與7#地商品住宅銷售單方成本差異對(duì)比明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目4地塊7#地塊差額1土地取得成本6915.33067.363847.941-1土地出讓金336.23325.8010.431-2拆遷安置費(fèi)6498.382741.563756.822住宅建筑工程費(fèi)4714.723438.741275.982-1外裝飾工程費(fèi)（含外墻裝飾、外窗工程費(fèi)）932.29705.59226.702-2室內(nèi)精裝修工程費(fèi)3032.922522.64510.282-3電梯工程172.49130.5141.982-4新風(fēng)系統(tǒng)208.710.00208.712-5中央吸塵系統(tǒng)41.710.0041.712-6給排水工程81.740.0081.742-7弱電工程244.8680.00164.86合計(jì)5123.92（注：1、前期費(fèi)用、市政費(fèi)用、公用配套三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與一期7#地基本相似，在此不作對(duì)比。2、管理費(fèi)、資金成本和銷售成本未能核算，因兩地塊在保證均按集團(tuán)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)的前提條件下，在此不作對(duì)比。）4、二期4地塊與一期7地塊住宅產(chǎn)品建安配置標(biāo)準(zhǔn)變化二期住宅成本比一期住宅有所提高，主要體現(xiàn)在土地成本與建安成本兩方面。其中建安成本因新增功能配置及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)提高，具體體現(xiàn)在以下幾方面：序號(hào)成本增加項(xiàng)目一期產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)二期產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)二期成本(元/住宅銷售)二期成本增加額1.1空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)無新風(fēng)系統(tǒng)新增室內(nèi)新風(fēng)加濕、凈化、消毒空氣系統(tǒng)208.71 208.71 1.2新增電梯廳空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)1.3新增地上地下大堂空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)2.1吸塵系統(tǒng)無吸塵系統(tǒng)新增中央吸塵系統(tǒng)41.74 41.74 3.1給排水系統(tǒng)無溫泉水系統(tǒng)新增溫泉井鑿井施工、溫泉水系統(tǒng)38.95 38.95 3.2生活熱水電伴熱保溫系統(tǒng)新增即開即熱生活熱水系統(tǒng)8.35 8.35 3.3無同層排水系統(tǒng)新增同層排水系統(tǒng)34.44 34.44 3.4無污廢分流系統(tǒng)新增污廢分流系統(tǒng)004.1弱電系統(tǒng)無家居智能化系統(tǒng)新增家居智能化系統(tǒng)158.80158.804.2弱電系統(tǒng)配置標(biāo)準(zhǔn)全面提升86.06 6.06 5.1建筑節(jié)能設(shè)計(jì)節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)較低新增高標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能系統(tǒng)006.1隔聲降噪處理系統(tǒng)無室內(nèi)靜音系統(tǒng)新增高標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)靜音系統(tǒng)007.1電梯設(shè)備主仆電梯未分置新增主仆電梯分置，標(biāo)準(zhǔn)全面提高，包括梯速、尺寸、空調(diào)、智能化等方面，并擬選用純進(jìn)口梯172.49 41.988.1室內(nèi)精裝修櫥柜及廚房家電套內(nèi)395元/櫥柜及廚房家電標(biāo)準(zhǔn)提高，套內(nèi)740.29元/582.86 271.86 8.2潔具套內(nèi)475元/潔具標(biāo)準(zhǔn)提高，套內(nèi)651.02元/512.58 138.59 8.3衣帽柜套內(nèi)36元/衣帽柜標(biāo)準(zhǔn)提高，套內(nèi)90.28元/71.08 42.74 8.4精裝修套內(nèi)2370元/地板等主材精裝修標(biāo)準(zhǔn)提高，套內(nèi)2442.51元/1866.40 57.09 8.5套內(nèi)總精裝標(biāo)準(zhǔn)3276元/套內(nèi)總精裝標(biāo)準(zhǔn)3924.10元/3032.92510.289.1外檐裝修外墻優(yōu)質(zhì)石材外立面標(biāo)準(zhǔn)提高，采用優(yōu)質(zhì)外墻石材674.37 185.799.2斷橋鋁合金外窗保溫、隔熱標(biāo)準(zhǔn)提高，采用高性能隔音保溫外窗257.92 40.9110.1合 計(jì)1275.98 根據(jù)上表中的數(shù)據(jù)，二期4#地塊住宅部分建安成本與一期同比銷售單方增加1275.98元/平方米。二、商業(yè)成本明細(xì)：商業(yè)單方成本表項(xiàng)目4地塊商品房（元/）占總成本比例建面單方土地取得成本5663.5956.37%前期成本、建造期間專業(yè)費(fèi)用150.961.50%建安工程費(fèi)用2498.9124.87%市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用486.134.84%公用配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)15.330.15%管理費(fèi)用62.720.62%銷售費(fèi)用555.475.53%資金成本458.024.56%不可預(yù)見費(fèi)156.81.56%總成本費(fèi)用10047.93100.00%三、車庫成本明細(xì)：車庫單方成本表項(xiàng)目4地塊車庫（元/）占總成本比例建面單方土地取得成本205.85.29%前期成本、建造期間專業(yè)費(fèi)用132.73.41%建安工程費(fèi)用280071.99%市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用243.076.25%公用配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)管理費(fèi)用63.521.63%銷售費(fèi)用1132.91%資金成本172.764.44%不可預(yù)見費(fèi)158.794.08%總成本費(fèi)用3889.63100.00% 在車庫成本中，拆遷安置費(fèi)用、三通一平費(fèi)用、現(xiàn)場臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用、小市政費(fèi)用的一半、園林景觀工程費(fèi)用的一半以及物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用由住宅來分?jǐn)?。車庫成本總金額為5390.25萬元，銷售車位共計(jì)348個(gè)，折合每個(gè)車位售價(jià)為154,892元。根據(jù)4#地產(chǎn)品定位，經(jīng)商集團(tuán)成本控制中心，并參考一期成本情況，初步估算4#地主要成本指標(biāo)如下。在產(chǎn)品配置不變的情況下，我司計(jì)劃通過嚴(yán)格的成本控制體系，將建安成本控制在本估算值的5%之內(nèi)。第三部分、4地塊產(chǎn)品盈利分析一、4地塊產(chǎn)品總體盈利分析1、控制成本、售價(jià)原則：項(xiàng)目二期售價(jià)在參考一期水平條件，基本應(yīng)控制在30000元/左右。但與一期7#地相比，4#地有政府房和三面臨市政路等劣勢，因此，必須在“適度控制”成本的條件，通過產(chǎn)品品質(zhì)提升來彌補(bǔ)地塊不足。2、綜合考慮產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、市場售價(jià)、產(chǎn)品成本控制與公司盈利目標(biāo)的關(guān)系，測算結(jié)論：項(xiàng)目具有較高可操控性和較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。具體測算數(shù)據(jù)如下:住宅保底銷售均價(jià)為29018元/時(shí)，即可滿足4#地住宅凈利率不低于20%。4#地各項(xiàng)成本控制總體情況物業(yè)類型地塊總投資(萬元)成本住宅119,261銷售單方17,888元/商業(yè)13,493建面單方10,048元/車庫5,390銷售單個(gè)154,892元/個(gè)合計(jì)138,1444#地售價(jià)、成本與盈利測算情況車庫售價(jià)20