2020年房地產(chǎn)估價師《案例分析》強化練習題.doc

房地產(chǎn)估價師案例分析強化練習題 甲公司xx年通過有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/，甲公司擬分兩期建設50棟別墅。當?shù)谝黄?0棟于xx年竣工時，因債務糾紛，被法院裁定強制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價公司評估出拍賣底價為3900元/。拍賣行據(jù)此進行了拍賣，成功賣出了8棟，平均成交價格為4000元/，其余12棟流拍。當xx年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/一售而空。甲公司因此指責乙房地產(chǎn)估價公司于xx年評出的拍賣評估底價太低，而且當時別墅的拍賣底價竟然只比xx年的樓面地價高400元/，遠低于其當時投入的建設成本，很不合理。而乙評估公司堅持當時的估價結論是合理準確的。 請問：乙評估公司堅持當時的估價結論合理準確的理由有哪些? 標準答案： 乙評估公司堅持當時的估價結論合理準確的理由有 1.拍賣時的時點與第二期工程竣工時點相距兩年左右，房地產(chǎn)市場情況已發(fā)生了變化。 2.為還債而強制拍賣的成交價格一般都會低于正常市場交易價格。 3.拍賣時只賣出了20棟中的8棟，說明在當時的拍賣成交價格水平上，市場的需求并不旺盛，需求不足也會導致成交價格較低。 4.整個別墅區(qū)在一期工程竣工與二期竣工時的整體小區(qū)環(huán)境、基礎設施完備程度、配套設施建設方面不可同日而語。 5.xx年取得土地時的土地市場狀況與xx年拍賣別墅時不同，xx年的拍賣地價與xx年拍賣別墅的地價不具可比性，更不能與xx年拍賣別墅的拍賣底價相提并論。 指錯題: 甲公司欲抵押貸款，委托某估價公司對其擁有的某酒店進行估價。該酒店共8層，每層建筑面積2000，其中1層有600為酒店大堂，900出租用于餐廳和咖啡廳，1層其他面積為酒店配套設施;其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40;會議室5間，建筑面積共500;自用辦公室3間，建筑面積共300。該估價公司了解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產(chǎn)的正常市場價格為建筑面積20000元/，同檔次辦公樓的正常市場價格為建筑面積10000元/;當?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的平均房價為250元，年平均入住率為60%;本文考試大。該酒店正常經(jīng)營平均每月總費用占客房每月總收入的40%;會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天;當?shù)鼐频觐惙康禺a(chǎn)的報酬率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價公司估價技術報告的部分內(nèi)容，請指出錯誤并改正： 1層餐廳和咖啡廳價格=20000900=18000000(元)=1800萬元 酒店客房年總收益=250280365(1-6%)=10220000(元)=1022萬元 酒店會議室年總收益=10002012=240000(元)=24(萬元) 酒店年總費用=102240%=409(萬元) 酒店客房及會議室年凈收益=1022+24-409=637(萬元) 酒店客房及會議室價格=637/10%1-1/(1+10%)30=6007(萬元) 酒店辦公室價格=30010000=3000000(元)=300(萬元) 該酒店總價格=1800+6007+300=8107(萬元) 標準答案： 1.酒店客房年總收益=25028036560%=1533(萬元)。 2.酒店會議室年總收益=510002012=120(萬元)。 3