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項目可行性分析報告第一部分：項目總論一、項目概況二、可行性研究結(jié)論三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 四、項目存在問題與建議第二部分項目背景一、項目提出背景二、項目發(fā)展概況三、項目投資的必要性第三部分項目投資所在城市的基本概況一、城市基本發(fā)展情況二、城市地理位置、交通、三、城市氣候與生態(tài)環(huán)境四、城市的人文環(huán)境五、城市經(jīng)濟狀況六、城市的人口結(jié)構(gòu)及人均經(jīng)濟狀況七、城市整體發(fā)展規(guī)劃及功能布局八、城市對項目的影響與建議措施第四部分 市場分析一、整體房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析二、項目區(qū)域市場分析第五部分 地塊分析一、地塊概況二、地塊分析三、土地價格四、土地升值潛力初步評估五、項目取得用地的法律及政策性風險分析六、地塊SWOT分析七、項目評價第六部分 項目定位一、項目目標設(shè)置二、項目整體定位策略三、項目定位建議第七部分 項目整體規(guī)劃分析一、項目規(guī)劃設(shè)計可行性分析二、項目規(guī)劃設(shè)計的主題及概念第八部分 項目開發(fā)建設(shè)進度安排與銷售節(jié)點一、項目分期開發(fā)設(shè)置二、工程計劃三、銷售節(jié)點第九部分 投資估算與資金籌措一、成本預測二、稅務分析三、資金籌措四、資金投放使用計劃第十部分 銷售收入測定一、銷售收入測算二、銷售利潤測算第十一部分 財務與敏感性分析一、項目盈利能力分析二、項目盈虧平衡分析三、項目敏感性分析第十二部分 綜合評價一、經(jīng)濟評價（定性）二、社會評價（定性）三、環(huán)境評價四、市場預測五、存在問題與建議六、總體結(jié)論及建議第十三部分 競拍和投標方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容一、主要指標測算二、競爭對手分析三、制定策略第十四部分 附件第一部分：項目總論一、項目概況1、項目名稱2、項目建設(shè)單位3、項目位置（四周范圍）4、項目周邊目前現(xiàn)狀5、項目性質(zhì)及主要特點6、項目地塊面積及邊界長7、研究工作依據(jù)8、研究工作概況 二、可行性研究結(jié)論1、市場分析預測2、項目地塊分析3、項目規(guī)劃方案4、項目工程進度5、投資估算及資金籌措6、項目財務與經(jīng)濟評價7、項目綜合評價結(jié)論三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 四、項目存在問題與建議第二部分項目背景一、項目提出背景 1、項目與區(qū)域、城市發(fā)展規(guī)劃之間的關(guān)系，如城市交通規(guī)劃、城市功能規(guī)劃布局、重點市政配套項目建設(shè)、區(qū)域重點經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃布局等對本項目、本區(qū)域及城市發(fā)展有重要影響的事件、政策、法規(guī)等。 2、項目所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境，如項目所在區(qū)域?qū)Τ鞘械臍v史、文化、經(jīng)濟、戰(zhàn)略等方面的重要作用。 3、項目發(fā)起人及發(fā)起緣由，項目的發(fā)起人的主體是誰，項目所有權(quán)的主體是誰，項目因什么原因而進行建設(shè)，如舊城改造、市政發(fā)展規(guī)劃需要、市政配套、住宅配套等。二、項目發(fā)展概況1、項目現(xiàn)有調(diào)查研究及成果。2、項目地塊初勘及初測工作情況。三、項目投資的必要性1、項目投資對公司的發(fā)展戰(zhàn)略意義。2、項目投資對公司未來經(jīng)營的利潤增長要求。3、項目投資所帶來的社會影響力、企業(yè)品牌形象提升、對區(qū)域市場的影響力、行業(yè)內(nèi)的影響力等企業(yè)外在影響力。第三部分項目投資所在城市的基本概況一、城市基本發(fā)展情況。二、城市地理位置、交通。三、城市氣候與生態(tài)環(huán)境。四、城市的人文環(huán)境。五、城市經(jīng)濟狀況，如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、第一、二、三產(chǎn)業(yè)增長情況，以及城市經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)、重點扶持或重視的行業(yè)等相關(guān)城市經(jīng)濟情況。六、城市的人口結(jié)構(gòu)及人均經(jīng)濟狀況。七、城市整體發(fā)展規(guī)劃及功能布局。八、城市對項目的影響與建議措施。第四部分 市場分析一、整體房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析1、整體市場發(fā)展狀況。2、近三至五年整體市場供給量情況，各種物業(yè)在市場上的供給結(jié)構(gòu)比例（包括所有地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)供給情況說明與調(diào)查說明）。3、近三至五年整體市場去化量分析、各種物業(yè)的去化量分析，及結(jié)構(gòu)比例。4、近三至五年整體市場價格分析、各個物業(yè)產(chǎn)品價格分析，以及整體市場價格趨勢分析。5、整體市場客戶群分析及未來變化分析，包括階層、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入、需求特征等。6、整體市場情況分析（小結(jié)）。7、整體市場發(fā)展及前景預測。8、整體市場情況對本項目的可行性借鑒意義。二、項目區(qū)域市場分析1、區(qū)域市場界定、情況概述。2、區(qū)域市場供給分析，包括樓盤規(guī)模、產(chǎn)品組合比（項目產(chǎn)品組合與區(qū)域市場產(chǎn)品組合）、價格、產(chǎn)品亮點、園林特點、物業(yè)服務、社區(qū)配套等。3、區(qū)域市場去化量分析，包函各個樓盤的去化量分析與區(qū)域整體產(chǎn)品去化量分析，以及不同產(chǎn)品的去化量分析。4、區(qū)域市場競爭分析，對區(qū)域市場樓盤競爭特點進行描述，如有必要請舉例說明。5、區(qū)域市場客戶群構(gòu)成分析，包括客戶區(qū)域、年齡、職業(yè)、家庭、收入、行業(yè)/職業(yè)、需求特征等分析，以及對客戶進行相關(guān)的市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析。6、區(qū)域市場典型樓盤個案調(diào)查，從樓盤規(guī)模、規(guī)劃方案、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品組合、合作公司、公司實力背景、物業(yè)服務、社區(qū)配套、周邊市政配套、周邊自然資源利用情況、客戶構(gòu)成、產(chǎn)品售價、開發(fā)策略、營銷手法、推廣渠道等全方位進行調(diào)查、分析（如果區(qū)域外典型樓盤對區(qū)域內(nèi)市場有影響的，也要進行整體城市典型個案調(diào)查分析）。7、區(qū)域市場分析有關(guān)結(jié)論，主要包括物業(yè)形態(tài)比例、戶型配比、各個戶型價格區(qū)間、戶型面積區(qū)間、市場均價及不同物業(yè)產(chǎn)品均價、各個不同物業(yè)產(chǎn)品的去化量、項目特色亮點、客戶構(gòu)成與特征等。8、區(qū)域市場的發(fā)展及前景預測。9、區(qū)域市場對本項目的可行性思考。第五部分 地塊分析一、地塊概況1、地塊基本資料，總占地面積、建筑密度、容積率、綠化率、控高等基本規(guī)劃資料。2、項目位置，項目位于城市的哪個區(qū)域、交通位置。3、地塊現(xiàn)狀，地塊的自然狀況，與周邊地勢的標高關(guān)系。4、項目四至。5、地面現(xiàn)狀，包括地塊內(nèi)是否平整，如有無道路、水溝、池塘、鐵路、高壓線鐵塔等對開發(fā)有重大影響因素存在。6、地面現(xiàn)有居民情況，包括總體人數(shù)、戶數(shù)，企業(yè)廠礦數(shù)量、規(guī)模、生產(chǎn)產(chǎn)品、企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀等，并說明項目拆遷的復雜程度，預計折遷完成的時間，政府的支持力度等，對項目開發(fā)進度的影響。7、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡。8、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地。9、地質(zhì)情況，包括地質(zhì)條件、承載力、地下水位和抗震性要求。二、地塊分析1、地塊區(qū)位分析，項目與城市中心商圈、區(qū)域中心商圈、市政重大配套設(shè)施相對的位置與距離、地段。2、地塊交通分析。3、地塊環(huán)境分析，如空氣質(zhì)量、噪音污染、自然資源、危險源情況等自然環(huán)境分析；地塊周邊的城市商業(yè)、文化、治安等方面的社會環(huán)境分析。4、地塊人流分析，對地塊周邊人流動態(tài)情況分析。5、地塊周邊規(guī)劃，近期或未來規(guī)劃對項目是否有重大影響。如重大市政工程，大型商業(yè)中心建設(shè)等利好消息，以及對項目不利的消息，如建設(shè)火力發(fā)電廠、鐵路等。6、周邊生活配套，包括銀行、商場、醫(yī)院、郵局、文化中心等生活配套設(shè)施與項目的距離說明，并配地圖標注。7、地塊七通評估（均需說明到地塊的距離、成本、接入的可能性），包括道路現(xiàn)狀與發(fā)展規(guī)劃、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、通電、供氣、供熱情況。三、土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格，根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。四、土地升值潛力初步評估1、從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2、近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。五、項目取得用地的法律及政策性風險分析1、項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1）項目用地現(xiàn)狀A、土地所有權(quán)歸屬B、土地使用權(quán)歸屬C、土地的用途D、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復印件作為附件，并索引）2、項目用地規(guī)劃A、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬B、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬C、規(guī)劃用地用途D、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復印件作為附件，并索引）3、項目用地取得土地使用權(quán)程序評估A、取得土地使用權(quán)的程序描述B、取得土地使用權(quán)需要的工作日C、取得土地使用權(quán)的風險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）4、項目用地土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）A、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由B、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙C、土地性質(zhì)變更需要的工作日5、政策性風險評估1）政府資源利用的評估：A、當?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度；B、當?shù)卣毮懿块T的辦事作風；C、當?shù)卣畬υ擁椖康年P(guān)注程度；D、地塊周邊已有開發(fā)商項目成敗的政府因素；E、與政府合作關(guān)系。2）政策變更對項目開發(fā)的影響：A、城市規(guī)劃限制或更改；B、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。6、合作方式及風險評估1）合作方基本情況：名稱、主要股東投資情況、注冊資本、成立時間、特殊背景等。2）合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務發(fā)票，對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務。3） 主要合作條件，合作風險評估：A、通過其他相關(guān)渠道了解項目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；B、土地使用年限；C、土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；D、土地方的信用；E、付款進度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；F、其他與合作方式相關(guān)的當?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。7、總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。六、地塊SWOT分析1、地塊SWOT分析2、地塊優(yōu)勢與機會對策分析3、地塊劣勢與威脅對策分析七、項目評價1、從公司發(fā)展角度評價2、從整體市場角度評價3、從項目機會點角度評價4、問題點建議與規(guī)避第六部分 項目定位一、項目目標設(shè)置1、項目定位目標（依據(jù)）分析 從整體市場、區(qū)域市場、個案分析總結(jié)，客戶需求分析總結(jié)，項目分析總結(jié)，公司總體發(fā)展戰(zhàn)略要求四大方面進行定位目標（依據(jù)）分析。2、項目目標設(shè)置，包括項目最終要達到什么目標，以及從主要目標延伸出來的相關(guān)分目標，它們將是項目定位策略的目標與依據(jù)。二、項目整體定位策略1、產(chǎn)品開發(fā)市場定位策略 項目采用哪種市場競爭策略定位，如市場領(lǐng)導者型、市場跟進型、新市場開拓型、市場挑戰(zhàn)者型（市場差異化）。2、產(chǎn)品開發(fā)檔次定位策略 項目將開發(fā)什么價位、檔次的產(chǎn)品。3、產(chǎn)品開發(fā)的功能定位策略 項目產(chǎn)品開發(fā)以住宅為主，是第一居所還是第二居；以商業(yè)為主，是投資型，還是自營型；或者復合功能定位。4、產(chǎn)品開發(fā)的價值定位策略 產(chǎn)品的價值主要體現(xiàn)在哪里，居住、渡假、休閑、商業(yè)、辦公等，或者是復合價值。5、產(chǎn)品開發(fā)的市場總體定位策略 項目將以什么的思路、手段、方法進行項目整體操作。三、項目定位建議1、項目總體定位構(gòu)想1）市場形象定位2）區(qū)位屬性定位3）項目開發(fā)理念定位4）項目產(chǎn)品概念定位5）項目綜合定位2、項目客戶定位1）客戶區(qū)域劃分2）客戶群構(gòu)成3）客戶群類別的選擇，哪些客戶類別是項目的潛在核心客戶與重要客戶。4）細分客戶類別，如職業(yè)、年齡、區(qū)域、家庭人員、收入、置業(yè)特點等等，以及消費共性描述、敏感點梳理。5）項目主力客戶群梳理，包括客戶類別、需求特征、需求檔次、需求戶型類別、敏感點需求、客戶功能需求等。6）項目客戶定位建議A、客戶需求功能定位B、客戶群定位，包括核心客戶、重要客戶、其它客戶，以及其職業(yè)、階層、區(qū)域、置業(yè)特征等共性描述。3、產(chǎn)品定位建議1）物業(yè)組合的優(yōu)化比較A、戶型類別建議B、戶型面積建議C、物業(yè)類型組合建議，依據(jù)地塊規(guī)劃指表、市場各個物業(yè)均價，公司發(fā)展目標、項目的定位原則、市場情況進行產(chǎn)品物業(yè)類型的不同組合的經(jīng)濟測算與可行性研究。2）產(chǎn)品定位及物業(yè)組合，包括不同物業(yè)形態(tài)的面積配比及總面積比、戶型類別配比及總戶型套數(shù)比、戶型面積區(qū)間、戶型套數(shù)等。第七部分 項目整體規(guī)劃分析一、項目規(guī)劃設(shè)計可行性分析1、項目建筑規(guī)劃布局建議依據(jù)項目規(guī)劃指表，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進行建筑規(guī)劃布局示意；如果沒有容積率、建筑密度、控高等指表限制時，可以依最理想的數(shù)據(jù)進行項目建筑規(guī)劃布局建議。2、針對地塊不利于規(guī)劃設(shè)計的因素（如山地、深坑、地下水系等），提出相應的規(guī)劃思路。3、針對地塊有利的自然環(huán)境、地形，提出相應的合理化利用建議。4、項目周邊有噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源等，對規(guī)劃與以后有影響的情況，要提出規(guī)劃設(shè)計的解決方法。5、市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。二、項目規(guī)劃設(shè)計的主題及概念1、設(shè)計概念：體現(xiàn)項目的個性價值與市場差異化。2、規(guī)劃概念：體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化開發(fā)理念，可能使產(chǎn)品概念與主題的外在延伸與風格塑造。3、園林概念：與項目的市場形象、產(chǎn)品檔資定位一致，可能使產(chǎn)品概念與主題的外在延伸與體驗的支持點。第八部分 項目開發(fā)建設(shè)進度安排與銷售節(jié)點一、項目分期開發(fā)設(shè)置二、工程計劃1、進地時間、開工時間、出地平面時間、開竣工時間、交房時間及各期開發(fā)時間順序的施工橫道圖。2、有關(guān)工程計劃說明。三、銷售節(jié)點1、開盤時間、加推時間、清盤時間。以圖表形式表示，要說明銷售的總面積、主力戶型、價格，以及去化量的可行性分析。第九部分 投資估算與資金籌措一、成本預測說明測算假設(shè)和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。二、稅務分析1、營業(yè)稅及附加2、所得稅3、土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、資金籌措 說明投資資金的來源，主要分為哪幾部分，以表圖格式表示。序號籌措資金來源籌措資金數(shù)額(萬元)籌措資金比例(%)1自有資金2銀行貸款3銷售回款4其它項目總投資額四、資金投放使用計劃 進行項目各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。第十部分