【2018制度大全】xx住宅小區(qū)物業(yè)精編版管理方案.docVIP

【2018制度大全】xx住宅小區(qū)物業(yè)精編版管理方案 【2018制度大全】xx住宅小區(qū)物業(yè)精編版管理方案制度大全XX住宅小區(qū)物業(yè)管理方案第一章對現(xiàn)時管理工作的意見及接管后的改善建議第一節(jié)調(diào)研 一、“XXXX”是位于南充市區(qū)的高尚純住宅小區(qū),公元xx年建成使用,是在國內(nèi)較早采用圍合式格局、人車分流的小型國際化住宅小區(qū)(其中近一半為企業(yè)老板和行政公務人士)。 物業(yè)管理系由吉瑞物業(yè)管理公司進行。 為使“XXXX”小區(qū)的物業(yè)管理工作水準真正達標、上檔次,充分滿足業(yè)主、使用者的服務需求,吉瑞物業(yè)管理公司在開展了多次實地調(diào)研及專業(yè)分析上,針對“XXXX”物業(yè)管理的各個要素,了解其具有的各項特點以及物業(yè)管理工作的難點和重點,確立了的整體構(gòu)想和管理策劃思路。 經(jīng)調(diào)研和分析吉瑞物業(yè)管理公司認為現(xiàn)時“XXXX”之物業(yè)管理工作主要存在:“一個根本矛盾,兩個意識被動,三個服務漏項”。 1,利益的根本矛盾:現(xiàn)時物業(yè)管理機構(gòu)在管理酬金收取依據(jù)上采用典型之香港物業(yè)管理有關(guān)依據(jù),酬金收取標準按管理服務之物業(yè)總支出之比例收取。 在國內(nèi)相關(guān)法規(guī)缺乏及業(yè)主維護權(quán)益意識薄弱時,在利益驅(qū)動之下,勢必造成管理開支增大,形成與業(yè)主利益的矛盾。 ?物業(yè)保值、增值意識被動:物業(yè)的保值和升值是業(yè)主投資的一個主要因素了。 GM花園小區(qū)乃94年投入使用,現(xiàn)時在環(huán)境、設施及物業(yè)形象之面貌顯示物業(yè)管理機構(gòu)處于較被動狀態(tài),未有體現(xiàn)從專業(yè)物業(yè)管理角度向業(yè)主提供服務之意識。 ?物業(yè)管理服務意識被動:現(xiàn)時“GM花園”物業(yè)管理機構(gòu)提供之服務內(nèi)容主要仍為保安、清潔、維修等被動型公共地方工作,與現(xiàn)時不斷提升之業(yè)主、使用者需求不相匹配。 ?物業(yè)形象服務缺乏:物業(yè)形象是物業(yè)價值的體現(xiàn),物業(yè)價值是業(yè)主的利益。 ?私人個性服務缺乏:在高尚住宅,物業(yè)使用者的需求在不斷提升,也同時各有不同。 物業(yè)管理服務應提供和滿足物業(yè)使用者的不同需要。 ?溝通服務缺乏:物業(yè)管理是業(yè)主與物業(yè)管理機構(gòu)委托合同的行為,相互溝通是委托合同進行的重要因素,缺乏溝通將影響服務質(zhì)量。 一、管理服務思路現(xiàn)代人經(jīng)過努力,在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面,有了更高的要求。 我們考慮到在“XXXX”小區(qū)的業(yè)主使用者都是經(jīng)濟富裕的企業(yè)家、企業(yè)高級管理人士和行政公務人士。 業(yè)主組成整體素質(zhì)高,對物業(yè)管理服務工作的要求也高,一般層次上的物業(yè)管理服務工作很難讓業(yè)主滿意。 “XXXX”小區(qū)圍合式建筑,營造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環(huán)境;加之人車分流的整體規(guī)劃,營造出家居生活氛圍與私人空間相得益彰的高品質(zhì)生活小區(qū)氛圍。 為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求,我們將在為“XXXX”小區(qū)的物業(yè)管理服務過程中體現(xiàn)“業(yè)主利益第一位,服務內(nèi)容全面化,保證物業(yè)管理服務質(zhì)量”。 以達到我們物業(yè)管理的目標:“通過自己的有效服務,提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟效益,促使物業(yè)的保值和增值,構(gòu)筑起一個有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開放的工作和生活環(huán)境”。 二、物業(yè)管理改進工作為顯現(xiàn)出物業(yè)管理的四大功能:“管理功能、維護功能、服務功能、經(jīng)紀功能”。 我們將對(吉瑞)物業(yè)管理公司在“XXXX”小區(qū)的物業(yè)管理服務過程中突出體現(xiàn): 1、管理酬金定額收取,徹底照顧業(yè)主利益。 物業(yè)管理公司將采用管理酬金標準與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤,以定額形式收取,以國家統(tǒng)計部門物價指數(shù)調(diào)整的原則。 從根本上為業(yè)主利益考慮,以增強業(yè)主與物業(yè)管理公司的相互信任,全力為小區(qū)業(yè)主、使用者服務。 2、制定業(yè)主、使用者個性化酒店家居服務套餐式物業(yè)管理服務。 業(yè)主的需求乃依據(jù)業(yè)主個人的消費能力、消費層次等因子的區(qū)別而產(chǎn)生差異,我們將應不同的業(yè)主、使用者的需求,根據(jù)調(diào)研及專業(yè)經(jīng)驗,為“XXXX”小區(qū)的業(yè)主、使用者提供個性化的物業(yè)管理服務,滿足各種層面的需求,同時也是提升物業(yè)價值之亮點。 3、引入住區(qū)形象設計與建設概念,提升物業(yè)公司的形象。 社區(qū)形象設計與建設(DIS)既是社區(qū)的“美容術(shù)”,更是社區(qū)的“健身法”,已經(jīng)同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣,成為構(gòu)成社區(qū)發(fā)展的要素之一,同時,具有對社區(qū)形象的塑造功能和對物業(yè)的增值功能。 4、提供物業(yè)租賃服務,滿足業(yè)主需求經(jīng)過我們的調(diào)研,“GM花園”的使用者多為租戶,租金是業(yè)主利益的體現(xiàn),為滿足業(yè)主的利益,小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)將應用S物業(yè)管理公司的專業(yè)技術(shù)和社會影響,開展物業(yè)租賃推廣服務項目。 5、創(chuàng)造靜態(tài)管理服務,提升管理層次。 為適應“GM花園”國際化人士居住的要求,對小區(qū)內(nèi)全面建立標識導視系統(tǒng)(VI),所有文字性標識統(tǒng)一制作中英文對照雙語牌,以靜態(tài)形式表達管理服務,有效解決管理溝通,減少管理人力成本,體現(xiàn)“GM花園”做為國際化人居環(huán)境,提升小區(qū)層次。 6、開通渠道,保障有效溝通。 “GM花園”物業(yè)管理處及S物業(yè)管理公司將運用業(yè)戶信箱、熱線電話、E-MIAL、英特網(wǎng)等多種渠道,開展座談、家訪等多種形式,與業(yè)主、使用者保持溝通,以有效的保障物業(yè)管理服務滿足需求和達到質(zhì)量。 7、實行物業(yè)管理報告制度,提倡工作透明化“GM花園”小區(qū)物業(yè)管理處將實行“管理報告”制度,每季度將財政收支、公共水、電使用、工程維護、投訴處理、重大活動、工作改進項目等全方位進行公開,供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督,征求各方意見和建議,加強相互溝通。 8、實施“溫馨家園計劃”,增加居民歸屬感。 充分利用“GM花園”的高級會所,將部分內(nèi)容以成本價向居民開放,吸引居民更多的參加會所活動,讓小區(qū)居民在節(jié)假日工余時間休閑娛樂、放松身心。 并舉辦網(wǎng)球寒、書畫展、音樂會等各種各樣的社區(qū)活動,加強業(yè)主相互之間、業(yè)主與物業(yè)管理者之間的溝通。 增加居民歸屬感,提升小區(qū)物業(yè)價值。 9、倡導“鄰居守望”,加強居民自治意識。 在發(fā)達國家住宅區(qū),為了提高安全度,特別倡導住戶不但要注意自家的防火、防盜,而且要注意鄰居住戶的安全,特別是在鄰居出門在外的時候,要主動幫助“守望”,并在小區(qū)內(nèi)設有若干“鄰居守望”廣告牌。 這種作法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識。 我們將在“GM花園”借鑒這種富有實效的措施。 10、加強各方溝通,保障專業(yè)服務。 S物業(yè)管理公司就“GM花園”物業(yè)管理服務聘請了深圳某物業(yè)管理公司做專業(yè)顧問,以保障我們對“GM花園”物業(yè)管理服務的質(zhì)量。 同時,我們也將與各相關(guān)部門保持信息溝通,以掌握最新的管理服務技術(shù)和政策,以便服務工作到位。 為了將GM花園建設成為一流的文明住宅小區(qū),在依照GM花園小區(qū)物業(yè)管理委員會的GM花園小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容有關(guān)招標書,同時參照中華人民共和國建設部全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考核標準結(jié)合S公司“以家為本,服務社群、精益求精”的宗旨及“人性化管理”、“規(guī)范化服務”為指導方針對GM花園物業(yè)管理事項進行量化,S物業(yè)管理公司在GM花園進行之物業(yè)管理項目及措施承諾如下:特別承諾:S物業(yè)管理公司承諾一年內(nèi)將GM花園創(chuàng)建成J市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)、兩年內(nèi)達到省和全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)標準,以國家權(quán)威機構(gòu)的認可來檢驗本公司的服務水準,同時提升GM花園的社會知名度。 如未達到服務標準,S物業(yè)管理公司將GM花園小區(qū)的管理酬金的30%作為罰金與每年管理人酬金中扣除。 序號指標名稱國標投標指標測算依據(jù)主要措施1公共場所設施保潔率98%安排、實踐保潔的公共場所、設施/公共場所、設施總計100%1.保潔員崗位明確,責任質(zhì)量要求細致嚴格;2.每日保潔、休息日、休息時間為保潔重點區(qū)間;3.管理人員隨時引導使用人注意愛護環(huán)境衛(wèi)生,逐漸培養(yǎng)良好情操,形成GM花園重要特色之一。 2清潔保潔率99_0%以工作計算,記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù)1.保潔員責任區(qū)明確,工作質(zhì)量要求具體、嚴格,有考核、有獎罰;2.保潔員上門收集垃圾,以主動服務提示住戶熱愛環(huán)境衛(wèi)生;3.保潔監(jiān)督機制健全。 3綠化完好率95?%完好綠地/總綠化面積100%1.綠化制度、工作計劃行之有效且有執(zhí)行力度;2.治安管理員負責環(huán)境保護、日常監(jiān)督工作,靜態(tài)措施提示住戶愛護環(huán)境;3.主管人員及時發(fā)現(xiàn)綠化問題;4.發(fā)動住戶熱愛綠地,主動保護綠地,提合理建議,并參與管理。 4火災發(fā)生率1(年)0.5(年)發(fā)生火災戶數(shù)/住宅區(qū)總戶數(shù)100%1.多種途徑宣傳消防安全;2.培訓一批有較好素質(zhì)和經(jīng)驗的巡查人員,及時發(fā)現(xiàn)火災隱患;3.管理到位,合理使用設施、設備等;4.分區(qū)分責任經(jīng)常性檢查消防安全,提示注意防火。 5小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1以下0以轄區(qū)公安部門記錄為依據(jù)(除住戶家庭內(nèi)部原因造成外)實行二十四小時保安巡查制度,分快速、中速及慢速巡查,設立二十四小時報警中心,落實保安崗位職責,明確責任區(qū)域,并在小區(qū)重點部位,調(diào)整閉路監(jiān)控系統(tǒng)及紅處線報警裝置,以確保小區(qū)居民人身財產(chǎn)安全。 6管理人員專業(yè)崗位合格率90_0%培訓格人員/培訓員總計100%1.管理(值班服務)人員英語對話水平。 2.人員培訓自學與培訓相結(jié)合,制度、計劃落實;3.培訓考核制度與獎罰相結(jié)合,強化培訓結(jié)果。 7房屋完好率98_0%(完好房建筑面積基本完好房建筑面積)/總建筑面積100%1.建立經(jīng)常性檢查制度;2.每半年進行一次全面分項檢修;3.嚴格裝修管理和日常管理,無人為損壞事件。 8房屋零修急修及時率98_0%及時維修次數(shù)/應計報維修次數(shù)100%1.人力配備充足;2.崗位培訓、服務意識培訓到位;3.技術(shù)人員有過硬的技術(shù)水平;4.強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。 9道路完好率及使用率95