金融本科論文寫作要求和程序1.doc

金融本科論文寫作要求和程序。一、 選題1、 屬于金融類論文，跨專業(yè)選題不符合論文寫作要求，主要包括證券，保險(xiǎn)，銀行三大塊內(nèi)容，也可以包括當(dāng)前存在的一些經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題，如次貸危機(jī)，匯率改革，人民幣升值等等問題。同學(xué)們最好能結(jié)合溫嶺實(shí)際情況和本人的工作經(jīng)驗(yàn)談?wù)勔恍┙?jīng)濟(jì)，金融領(lǐng)域的問題。題目選好以后最好能和指導(dǎo)老師聯(lián)系，免得因?yàn)檫x題不符合要求而浪費(fèi)時(shí)間。二、列提綱選題完成后，同學(xué)們要搭建文章的框架，金融本科的框架主要包括1、引言，（主要起到引出話題的作用），2、提出問題，3、分析問題（通常寫法是針對(duì)前面存在的問題進(jìn)行原因分析），4、解決問題，針對(duì)前面的原因和問題提出解決問題的辦法三、搜集資料，文章的選題和框架確定以后，同學(xué)們可以根據(jù)自己的寫作思路著手進(jìn)行資料的收集。收集來(lái)的資料要進(jìn)行認(rèn)真的閱讀，篩選，歸納，總結(jié)，形成自己的語(yǔ)言。并根據(jù)文章的的寫作需要進(jìn)行取舍。四、 初稿及完成的時(shí)間要求上述事情完成以后，同學(xué)們可以著手進(jìn)行寫作，按照上級(jí)要求，結(jié)合同學(xué)們的實(shí)際情況，要求在9月底前上交初稿，初稿應(yīng)該基本符合論文的基本要素和基本要求。金融本科論文的基本要素包括以下幾方面：（一）封面，格式如下浙江廣播電視大學(xué)畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）評(píng)審表題 目 姓 名 教育層次 學(xué) 號(hào) 省級(jí)電大 浙江電大 專 業(yè) 會(huì) 計(jì) 學(xué) 市級(jí)電大 臺(tái)州電大 指導(dǎo)教師 徐 云 芽 教 學(xué) 點(diǎn) 溫 嶺 學(xué)生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）評(píng)審表（二）摘要和關(guān)鍵詞：摘要字?jǐn)?shù)要求在200字到300字之間，其內(nèi)容和作用包括二個(gè)方面：一是引出主題，二是起到概括全文的作用。使人看了摘要以后就能大致了解文章的觀點(diǎn)和脈絡(luò)。申請(qǐng)學(xué)位的同學(xué)還需要將中文摘要和關(guān)鍵詞翻譯成英文。關(guān)鍵詞指的是文章中出現(xiàn)的重點(diǎn)詞匯，專業(yè)術(shù)語(yǔ)。一般為38個(gè)詞語(yǔ)。（三） 目錄：主要包括文章的各個(gè)要點(diǎn)，一般要求起碼列出二級(jí)以上標(biāo)題。（四） 正文：會(huì)計(jì)?？普撐牡恼膬?nèi)容包括以下幾方面內(nèi)容：一是引言，二是提出問題，三是分析問題（通常寫法是針對(duì)前面存在的問題進(jìn)行原因分析），三是解決問題，針對(duì)前面的原因和問題提出解決問題的辦法，正文內(nèi)容字?jǐn)?shù)在6000到8000字之間。（五） 參考文獻(xiàn)：會(huì)計(jì)?？普撐牡膮⒖嘉墨I(xiàn)包括作者姓名，所參考文章的題目，發(fā)表時(shí)間，所在期刊名稱。參考文獻(xiàn)不少于10篇。（六）格式，格式詳細(xì)參考論文樣本附件5：浙江廣播電視大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）格式標(biāo)準(zhǔn)及要求1.引言1.1制定本標(biāo)準(zhǔn)的目的是為了統(tǒng)一規(guī)范我省電大畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的格式，保證畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的質(zhì)量。1.2畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）應(yīng)采用最新頒布的漢語(yǔ)簡(jiǎn)化文字，符合出版物漢字使用管理規(guī)定，由作者在計(jì)算機(jī)上輸入、編排與打印完成。1.3畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）作者應(yīng)在選題前后閱讀大量有關(guān)文獻(xiàn)，文獻(xiàn)閱讀量不少于5篇，將其列入?yún)⒖嘉墨I(xiàn)表，并在正文中引用內(nèi)容處注明參考文獻(xiàn)編號(hào)（按出現(xiàn)先后順序編排）。2.編寫要求2.1頁(yè)面要求：畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）須用A4(210297mm)標(biāo)準(zhǔn)、70克以上白紙，一律采用單面打??；畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）頁(yè)邊距按以下標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置：上邊距(天頭)為：30 mm;下邊距（地腳）25mm;左邊距和右邊距為：25mm；裝訂線：10mm;頁(yè)眉：16mm;頁(yè)腳：15mm。2.2頁(yè)眉：頁(yè)眉從摘要頁(yè)開始到論文最后一頁(yè)，均需設(shè)置。頁(yè)眉內(nèi)容：浙江廣播電視大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文），居中，打印字號(hào)為5號(hào)宋體，頁(yè)眉之下有一條下劃線。2.3頁(yè)腳：從論文主體部分（引言或緒論）開始，用阿拉伯?dāng)?shù)字連續(xù)編頁(yè)，頁(yè)碼編寫方法為：第頁(yè)共頁(yè)，居中，打印字號(hào)為小5號(hào)宋體。2.4前置部分從內(nèi)容摘要起編頁(yè)。2.5字體與間距：畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）字體為小四號(hào)宋體，字間距設(shè)置為標(biāo)準(zhǔn)字間距，行間距設(shè)置為固定值20磅。3.編寫格式3.1畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）章、節(jié)的編號(hào)：按阿拉伯?dāng)?shù)字分級(jí)編號(hào)。3.2畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的構(gòu)成（按畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）中先后順序排列）：前置部分：封面中文摘要，關(guān)鍵詞目次頁(yè)（必要時(shí)）或提綱主體部分：引言（或緒論）正文結(jié)論注釋參考文獻(xiàn)4.前置部分4.1封面：封面格式按浙江廣播電視大學(xué)財(cái)經(jīng)類本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）封面統(tǒng)一格式要求。封面內(nèi)容各項(xiàng)必須如實(shí)填寫完整。其中論文題目是以最恰當(dāng)、最簡(jiǎn)明的詞語(yǔ)反映畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）中最重要的特定內(nèi)容的邏輯組合；論文題目所用每一詞必須考慮到有助于選定關(guān)鍵詞和編制題錄、索引等二次文獻(xiàn)可以提供檢索的特定實(shí)用信息；論文題目一般不宜超過30字。論文題目應(yīng)該避免使用不常見的縮寫詞、首字縮寫字、字符、代號(hào)和公式等；論文題目語(yǔ)意未盡，可用副標(biāo)題補(bǔ)充說明論文中的特定內(nèi)容。具體內(nèi)容依次列示如下內(nèi)容：浙江廣播電視大學(xué)“人才培養(yǎng)模式改革和開放教育試點(diǎn)”專業(yè)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）（小二號(hào)黑體，居中）論文題名：（二號(hào)黑體，居中）學(xué)生姓名：（三號(hào)黑體）學(xué) 號(hào)：（三號(hào)黑體）指導(dǎo)教師：（三號(hào)黑體）專 業(yè)：（三號(hào)黑體）年 級(jí)：（三號(hào)黑體）學(xué) 校：（三號(hào)黑體）4.2摘要：摘要是論文內(nèi)容不加注釋和評(píng)論的簡(jiǎn)短陳述，應(yīng)以第三人稱陳述。它應(yīng)具有獨(dú)立性和自含性，即不閱讀論文的全文，就能獲得必要的信息。摘要的內(nèi)容應(yīng)包含與論文同等量的主要信息，供讀者確定有無(wú)必要閱讀全文，也供文摘等二次文獻(xiàn)采用。摘要一般應(yīng)說明研究工作目的、實(shí)驗(yàn)研究方法、結(jié)果和最終結(jié)論等，而重點(diǎn)是結(jié)果和結(jié)論。摘要中一般不用圖、表、公式等，不用非公知公用的符號(hào)、術(shù)語(yǔ)和非法定的計(jì)量單位。摘要頁(yè)置于封面頁(yè)后。摘要一般為300漢字左右，用號(hào)宋體，摘要應(yīng)包括關(guān)鍵詞。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞是為了文獻(xiàn)標(biāo)引工作從論文中選取出來(lái)用以表示全文主題內(nèi)容信息款目的單詞或術(shù)語(yǔ)。一般每篇論文應(yīng)選取35個(gè)詞作為關(guān)鍵詞。關(guān)鍵詞間用逗號(hào)分隔，最后一個(gè)詞后不打標(biāo)點(diǎn)符號(hào)。以顯著的字符排在同種語(yǔ)言摘要的下方。如有可能，盡量用漢語(yǔ)主題詞表等詞表提供的規(guī)范詞。4.3目次頁(yè)：目次頁(yè)由論文的章、節(jié)、條、附錄、題錄等的序號(hào)、名稱和頁(yè)碼組成，另起一頁(yè)排在摘要頁(yè)之后，章、節(jié)、小節(jié)分別以1.1.1、1.1.2（或由各專業(yè)實(shí)施細(xì)則中統(tǒng)一規(guī)定）等數(shù)字依次標(biāo)出，也可不使用目次頁(yè)5.主體部分5.1格式：主體部分的編寫格式由引言(緒論)開始，以結(jié)論結(jié)束。主體部分必須另頁(yè)開始。5.2序號(hào)（對(duì)章、節(jié)、小節(jié)的序號(hào)安排，各系可根據(jù)專業(yè)實(shí)際在實(shí)施細(xì)則中做出相應(yīng)的規(guī)定，但是字號(hào)、位置等均應(yīng)遵循此處規(guī)定）畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）各章應(yīng)有序號(hào)，序號(hào)用阿拉伯?dāng)?shù)字編碼，層次格式為：1（三號(hào)黑體，居中）(內(nèi)容用小四號(hào)宋體)。1.1（小三號(hào)黑體，居左）（內(nèi)容用小四號(hào)宋體）。1.1.1（四號(hào)黑體，居左）（內(nèi)容用小四號(hào)宋體）。（用與內(nèi)容同樣大小的宋體）a（用與內(nèi)容同樣大小的宋體）5.3論文中的圖、表、公式、算式等，一律用阿拉伯?dāng)?shù)字分別依序連編編排序號(hào)。序號(hào)分章依序編碼，其標(biāo)注形式應(yīng)便于互相區(qū)別，可分別為：圖2.1、表3.2、公式（3.5）等。5.4結(jié)論：結(jié)論是最終的，總體的結(jié)論，不是正文中各段的小結(jié)的簡(jiǎn)單重復(fù)，結(jié)論應(yīng)該準(zhǔn)確、完整、明確、精煉。5.5注：論文中對(duì)某一問題、概念、觀點(diǎn)等的簡(jiǎn)單解釋、說明、評(píng)價(jià)、提示等，如不宜在正文中出現(xiàn)，可采用加注的形式。注應(yīng)編排序號(hào)，注的序號(hào)應(yīng)以在文章中出現(xiàn)的先后次序單獨(dú)排序，、等序號(hào)加注在需加注處，注的說明文字即注釋統(tǒng)一置于文章末尾（即結(jié)論之后參考文獻(xiàn)之前）。注的說明文字以序號(hào)開頭。論文中以任何形式引用的資料，均須標(biāo)出引用出處。5.6參考文獻(xiàn)：參考文獻(xiàn)應(yīng)是論文作者親自考察過的對(duì)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）有參考價(jià)值的文獻(xiàn)。參考文獻(xiàn)應(yīng)具有權(quán)威性，要注意引用最新的文獻(xiàn)。參考文獻(xiàn)以文獻(xiàn)在整個(gè)論文中出現(xiàn)的次序用1、2、3形式統(tǒng)一排序、依次列出。參考文獻(xiàn)的表示格式為：著作：序號(hào)作者.譯者.書名.版本.出版地.出版社.出版時(shí)間.引用部分起止頁(yè)期刊：序號(hào)作者.譯者.文章題目.期刊名.年份.卷號(hào)(期數(shù)). 引用部分起止頁(yè)會(huì)議論文集：序號(hào)作者.譯者.文章名.文集名 .會(huì)址.開會(huì)年.出版地.出版者.出版時(shí)間.引用部分起止頁(yè)五、 修改過程：初稿完成后要及時(shí)上交給指導(dǎo)老師修改，對(duì)于文章中出現(xiàn)的一些問題及需要修改的內(nèi)容將當(dāng)面指導(dǎo)。直到文章符合要求。六、 上交論文：本學(xué)期論文定稿上交的時(shí)間初步定于2010年11月24日。七、 論文樣稿浙江廣播電視大學(xué)畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）評(píng)審表題 目 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 (二號(hào)黑體,居中)姓 名 李 乾 (三號(hào)黑體) 教育層次 本 科(三號(hào)黑體) 學(xué) 號(hào)20091330080435(三號(hào)黑體)省級(jí)電大浙江省電大(三號(hào)黑體)專 業(yè) 金 融 學(xué)(三號(hào)黑體) 市級(jí)電大 臺(tái)州電大(三號(hào)黑體)指導(dǎo)教師 徐 云 芽(三號(hào)黑體) 教 學(xué) 點(diǎn) 溫 嶺(三號(hào)黑體)學(xué)生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）評(píng)審表學(xué)生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）定稿(學(xué)生論文打印稿附在后面)：學(xué)生（簽名）： 年 月 日 目 錄(三號(hào)黑體)摘要(小四號(hào)宋體)關(guān)鍵詞一、 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式1（一） 房?jī)r(jià)脫離居民收入 1（二） 租售比過大1（三） 對(duì)金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)的影響 1（四） 投機(jī)風(fēng)險(xiǎn) 2 二、 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因分析 3（一） 適度寬松的貨幣政策31、 過度擴(kuò)張的信貸規(guī)模 42、 長(zhǎng)期的低利率政策 5（二） 人民幣升值導(dǎo)致熱錢流入51、人民幣升值將推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲 52、人民幣升值將加劇我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 6（三） 政策因素61、 普通住房和土地有效供給不足 62、 保障性安居工程進(jìn)展不平衡 6三、 防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 6（一） 貨幣政策71、 收縮信貸規(guī)模 72、 適當(dāng)上調(diào)利率 7（二） 財(cái)政政策 71、適時(shí)開征房產(chǎn)稅 72、完善土地招拍掛制度 8（三） 行政政策 81、改變?nèi)藗儗?duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期 82、增加普通商品房的有效供給 83、完善住房保障制度 8（四） 匯率政策 .91、加強(qiáng)對(duì)國(guó)際游資的監(jiān)管 92、穩(wěn)定匯率預(yù)期 93、引導(dǎo)外資流向 9參考文獻(xiàn) 10我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施(小二號(hào)黑體)【摘要】近二年來(lái)，國(guó)家為了使經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，實(shí)施適度寬松的貨幣政策和財(cái)政政策，信貸規(guī)模的過度擴(kuò)張和長(zhǎng)期的低利率，促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過快上漲，房?jī)r(jià)的不斷上升嚴(yán)重脫離了居居收入，市場(chǎng)投資和投機(jī)行為嚴(yán)重蔓延，房地產(chǎn)市場(chǎng)的爆發(fā)式的增長(zhǎng)，也給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。另外我國(guó)房屋租售比，已大大超過國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)，北京核心區(qū)租售比更是驚人，直逼日本東京泡沫高峰的歷史最高位。國(guó)家應(yīng)及時(shí)調(diào)整貨幣政策和財(cái)政政策，穩(wěn)定匯率、加強(qiáng)游資監(jiān)管，改變?nèi)藗儗?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)的過好預(yù)期，適時(shí)開征房產(chǎn)稅，增加普通商品房和保障性住房的有效供給，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展。(五號(hào)宋體)【關(guān)鍵詞】(黑體小四)房地產(chǎn)市場(chǎng)，貨幣政策，風(fēng)險(xiǎn)，利率，匯率(五號(hào)宋體) (上邊距:30mm，下邊距:25mm，左邊距和右邊距:25mm；裝訂線:10mm；頁(yè)眉:16mm，頁(yè)腳:15mm)(頁(yè)眉五號(hào)宋體,有下劃線，居中； 頁(yè)腳小五號(hào)宋體,居中)(論文主體字體為小四號(hào)宋體，字間距設(shè)置為標(biāo)準(zhǔn)字間距，行間距設(shè)置為固定值20磅)自 2008 年國(guó)際金隔危機(jī)以來(lái)，為了使國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持一定的增速，國(guó)家實(shí)施了適度寬松貨幣政策和財(cái)政政策，其中貨幣政策的調(diào)整，更是深入影響房地產(chǎn)市場(chǎng)， 2008 三季度至 2009 年三季度，連續(xù)下調(diào)基準(zhǔn)利率、存款準(zhǔn)備金率，天量信貸的投放，使得本該回調(diào)的房地產(chǎn)業(yè)又重新進(jìn)入了一輪爆發(fā)式的增長(zhǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過快上漲，嚴(yán)重脫離了普通居民的收入，給銀行房屋貸款帶來(lái)的一定風(fēng)險(xiǎn)，使投機(jī)性購(gòu)房人數(shù)大量增加，如果房?jī)r(jià)不加以有效控制，極有可能導(dǎo)致住宅市場(chǎng)大幅度波動(dòng)，影響經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我們當(dāng)及時(shí)調(diào)整貨幣政策及財(cái)政政策，采取一系列的防范措施，來(lái)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。(小四號(hào)宋體)一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式(三號(hào)黑體)（一）房?jī)r(jià)脫離居民收入(小三號(hào)黑體)當(dāng)前我國(guó)“房?jī)r(jià)收入比”遠(yuǎn)高于合理水平。從國(guó)際上看，世界上大多數(shù)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比為6：1，即家庭平均年收入與一套基本住房的價(jià)值比為1：6。.如，三口之家平均年收入6萬(wàn)元，6年的總收入應(yīng)該可以買一套100平方米面積的基本住房，即合理房?jī)r(jià)應(yīng)該是3600元/平方米。我國(guó)許多城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲，嚴(yán)重背離了正常的房?jī)r(jià)收入比。去年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比已高達(dá)8：1，北京、上海、廣東、海南和天津等省份房?jī)r(jià)收入比均突破10：1，北京核心區(qū)更是達(dá)到22：1的高位，明顯高于東京、倫敦和溫哥華等國(guó)際性大城市。(小四號(hào)宋體：以下主體均相同)（二）租售比過大(小三號(hào)黑體)所謂的“房屋租售比”是指一套房子月租金與房屋銷售總價(jià)之間的比值。我國(guó)各大城市場(chǎng)的租售比差距正在進(jìn)一步拉大。來(lái)自北京二手房經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)據(jù)顯示，北京2010年二手房租售比均超過1比500，高達(dá)1比525，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出1比200至1比300的國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)。美國(guó)現(xiàn)在租售比大約在1：1001：200之間，空置率比中國(guó)低?？紤]到美國(guó)物業(yè)稅高一些，如果把比中國(guó)多出來(lái)的物業(yè)稅從租金里面扣除，美國(guó)的租售比大約在1：1501：250之間。把北京與22個(gè)世界主要城市比較，發(fā)現(xiàn)其租售比已超越了美國(guó)紐約曼哈頓，在22個(gè)城市中名列第一，直逼日本東京歷史上的最高位。1991年日本泡沫高峰時(shí)達(dá)到60倍的年租售比(相當(dāng)于720倍的月租售比)，在正態(tài)分布的幾率中，年租售比超過60的幾率小于被閃電擊中的概率。如果北京完全重復(fù)東京的軌跡，那么房?jī)r(jià)還有一年左右的時(shí)間繼續(xù)上漲，隨后就會(huì)進(jìn)入下跌通道，直至恢復(fù)到世界大城市平均水平的1：20的年租售比。（三）對(duì)金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)的影響(小三號(hào)黑體)近年來(lái)，房貸一直被我國(guó)銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷上升，使各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)惡性競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年16月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源23703億元，同比增長(zhǎng)23.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款5381億元，增長(zhǎng)32.6%；利用外資243億元，下降29.7%；企業(yè)自籌資金8241億元，增長(zhǎng)10.4%；其他資金9837億元，增長(zhǎng)34.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款5758億元，增長(zhǎng)27.7%；個(gè)人按揭貸款2829億元，增長(zhǎng)63.1%。央行數(shù)據(jù)顯示，在上半年7.37萬(wàn)億元新增信貸中，有5381億元的信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”的繁榮背后，隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成與國(guó)外相比，存在企業(yè)自有資金不足、過分依靠銀行貸款的問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。目前全國(guó)房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行風(fēng)險(xiǎn)同房?jī)r(jià)上漲成正比例增加，一旦房?jī)r(jià)較大幅度下降，地產(chǎn)金融危機(jī)不可避免。美國(guó)金融危機(jī)源于房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破滅。這告誡市場(chǎng)，房貸風(fēng)險(xiǎn)需要時(shí)刻警惕。信貸寬松政策之下各商業(yè)銀行更需把握房貸原則，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要擁有清醒的認(rèn)識(shí)，認(rèn)真評(píng)估各種房貸，嚴(yán)格控制房貸質(zhì)量。在房?jī)r(jià)上漲過程中，銀行扮演的角色不應(yīng)是樓市泡沫的推手而應(yīng)是穩(wěn)定器。（四）投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)(小三號(hào)黑體)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的通常說法，一個(gè)投資比例15%左右的市場(chǎng)是較為健康的，當(dāng)投資比例超過30%，就應(yīng)引起警惕，而現(xiàn)在不少樓盤已跨越50%的投資“紅線”，這不能不讓人憂慮：一個(gè)充滿投機(jī)的市場(chǎng)能走多遠(yuǎn)？現(xiàn)在，手中有一點(diǎn)閑錢的市民已經(jīng)不再將錢存入銀行獲取少得可憐的利息作為首選的投資項(xiàng)目。伴隨著房?jī)r(jià)漲勢(shì)一浪高于一浪，很多投資者對(duì)于投資房產(chǎn)產(chǎn)生濃厚的興趣，買漲不買跌的心理更是催人出手，投資房地產(chǎn)正成為許多投資者十分看好的投資渠道。 從經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)看，投資的回報(bào)率越高，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，房地產(chǎn)業(yè)也莫過如此。由于房產(chǎn)投資者并不是真正意義的居住者和使用者，他們購(gòu)房之后，房屋仍停留在流通階段，成為無(wú)法統(tǒng)計(jì)的空置房。在這種情況下，高房?jī)r(jià)并不是“真實(shí)需求”的實(shí)際反映，大量投機(jī)性購(gòu)房，會(huì)放大虛擬需求傳遞給人一種虛假的需求訊息。房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)出現(xiàn)的高位放量增長(zhǎng)，過度投資，結(jié)構(gòu)失衡等現(xiàn)象，使得一些有識(shí)之士憂心忡忡。目前，百姓手中的儲(chǔ)蓄存款余額近20萬(wàn)億元人民幣，而金融機(jī)構(gòu)貸出的房地產(chǎn)貸款卻已達(dá)8萬(wàn)多億元，在整個(gè)國(guó)民財(cái)富中出現(xiàn)超分配態(tài)勢(shì)。而社會(huì)資金過度集中在房地產(chǎn)業(yè)這種暴利性行業(yè)之中，不僅加劇房地產(chǎn)業(yè)自身的結(jié)構(gòu)性矛盾，而且也使整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的平衡被打破，從而蘊(yùn)積著極大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f，房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，過度投資也會(huì)帶來(lái)過度消費(fèi)和過度投機(jī)，無(wú)疑會(huì)對(duì)正常的消費(fèi)比例和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶來(lái)負(fù)面沖擊。20世紀(jì)80年代，日本經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，大量社會(huì)資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，當(dāng)時(shí)許多日本人天真地認(rèn)為，日本國(guó)土狹窄，資源貧乏，人口密集，房?jī)r(jià)只升不降，許多日本人都熱衷于炒房地產(chǎn)。面對(duì)火火紅紅的房地產(chǎn)業(yè)，日本政府和金融管理當(dāng)局聽之任之，等閑視之，結(jié)果因經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，導(dǎo)致房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，銀行和房地產(chǎn)商大批破產(chǎn)，大量房產(chǎn)投資者淪為負(fù)債一族。日本經(jīng)濟(jì)從此跌入低谷，復(fù)蘇艱難，停滯不前。日本經(jīng)歷這場(chǎng)房市“泡沫”的浩劫后，從一個(gè)發(fā)展勢(shì)頭最猛的發(fā)達(dá)國(guó)家退化為景氣狀況最差的發(fā)達(dá)國(guó)家，房市風(fēng)險(xiǎn)在這個(gè)國(guó)家真正演變?yōu)橐环N國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)的教訓(xùn)，讓人刻骨銘心。 因此，從國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)城市的房市應(yīng)該是一個(gè)以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鲗?dǎo)消費(fèi)群體的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)厥忻裣M(fèi)特性塑造著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的個(gè)性特征。而過度性投機(jī)，無(wú)節(jié)制投資于房市，就會(huì)加大房市“泡沫”破滅的幾率。20世紀(jì)90年代國(guó)內(nèi)海南、廣西等地房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)的泡沫危機(jī)就是前車之鑒。 二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因分析(三號(hào)黑體)（一）適度寬松的貨幣政策(小三號(hào)黑體)1、過度擴(kuò)張的信貸規(guī)模(四號(hào)黑體)信貸過度擴(kuò)張通過供給與需求兩個(gè)方面影響房?jī)r(jià)。從供給的因素看，信貸過度擴(kuò)張對(duì)房?jī)r(jià)的影響。寬松的信貸政策助長(zhǎng)了開發(fā)商捂盤惜售的行為。2008年初之所以出現(xiàn)以萬(wàn)科為代表的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大幅度降價(jià)促銷行為，主要原因是這些企業(yè)存貨多、資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。自2008年三季度，國(guó)家為了應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持一定的增速，中央開始實(shí)施適度寬松的貨幣政策，連續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和天量信貸的投放，使房地產(chǎn)開發(fā)商的資金緊張情況很快得到了緩解，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商是主動(dòng)定價(jià)者，買房者是價(jià)格的被動(dòng)接受者，當(dāng)開發(fā)商有了信貸資金的支持，在市場(chǎng)定價(jià)過程中更加主動(dòng)，住房?jī)r(jià)格必然上升，使得本該回調(diào)的房地產(chǎn)業(yè)又重新進(jìn)入了一輪爆發(fā)式的增長(zhǎng)。土地的供給同樣受到信貸政策的影響。在寬松的信貸政策刺激下，商業(yè)銀行與地方政府形成融資默契：將各種國(guó)有資產(chǎn)組裝成融資平臺(tái)，從資產(chǎn)總量看，這些融資平臺(tái)數(shù)量巨大，從財(cái)務(wù)指標(biāo)看基本符合商業(yè)銀行的貸款條件，加上各地方財(cái)政的隱性擔(dān)保，商業(yè)銀行愿意將巨額的資金貸給這些融資平臺(tái)，根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，2009年新增加的9萬(wàn)億貸款中，有5萬(wàn)多億貸給了地方政府的融資平臺(tái)。地方政府由于有融資的便利，地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴程度降低。于是，我們看到一個(gè)反常的現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的2009年，全國(guó)的土地出讓面積下降了20%多，有些城市的土地出讓面積只完成年初計(jì)劃的50%左右。由于土地需求增加而供應(yīng)減少，使土地價(jià)格迅速上升，各地都出現(xiàn)了所謂的“地王”現(xiàn)象。而土地價(jià)格的上升必然助漲房?jī)r(jià)的上升。從需求的角度看，寬松的貨幣政策增加了住房的需求，尤其是按揭貸款的優(yōu)惠利率下調(diào)到歷史最低水平時(shí)，買房者的還款負(fù)擔(dān)大大降低。另外，需要強(qiáng)調(diào)的是，寬松的貨幣政策已經(jīng)喚起市場(chǎng)對(duì)于貨幣貶值的預(yù)期，買房成為富裕階層保持財(cái)富的一種選擇。隨著信貸的高速增長(zhǎng)，我國(guó)2009年的貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)非常迅速，廣義貨幣供應(yīng)已經(jīng)接近30%，即在不到一年的時(shí)間里我國(guó)貨幣數(shù)量增加了三成。貨幣供應(yīng)的增長(zhǎng)速度已經(jīng)大大超過了GDP的增長(zhǎng)速度，使市場(chǎng)上通脹預(yù)期明顯加強(qiáng)。明顯的標(biāo)志是：1）債券市場(chǎng)的收益率快速回升，新發(fā)行的公司債券的收益率快速提高，由2008年底的5%左右上升到目前的8%左右；2）狹義貨幣供應(yīng)量迅速上升，M1已經(jīng)從2008年底的10%增長(zhǎng)到目前的33%，上升了20多個(gè)百分點(diǎn)。存款活期化說明老百姓將資金選擇存定期的意愿快速下降。買房成為一種無(wú)奈甚至是恐慌性的選擇。同樣，2009年快速增長(zhǎng)的信貸推高的股市價(jià)格，股市上漲在相當(dāng)程度上刺激了房地產(chǎn)的需求。股市的繁榮對(duì)樓市的作用表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是增加的市場(chǎng)對(duì)樓市的需求，當(dāng)投資者賬面財(cái)富迅速增加時(shí)，其中的一部分財(cái)富會(huì)轉(zhuǎn)化為樓市的需求。因此，股市的繁榮會(huì)刺激樓市，股市最火爆的時(shí)候往往也是樓市最火爆的時(shí)候。從年初到10月底，股票流通市值增加了6萬(wàn)多億元，總市值增加了10余萬(wàn)億元，這其中有部分財(cái)富會(huì)成為房地產(chǎn)的購(gòu)買力。另外，股市的繁榮為房地產(chǎn)類上市公司融資提供了便利。在最近幾年的股市行情中，房地產(chǎn)一直是被熱炒的板塊，房地產(chǎn)類上市公司通過增發(fā)股票融資非常受歡迎。這些上市公司通過高價(jià)發(fā)行股票得到巨額的融資，然后再用這些資本買地，因此，股市上漲會(huì)推高地價(jià)，而地價(jià)上漲又推高房?jī)r(jià)。2、長(zhǎng)期的低利率政策(四號(hào)黑體)一般理論認(rèn)為，銀行利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈反比例關(guān)系，利率升高時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格降低，利率降低時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。其原因：當(dāng)利率升高時(shí)，儲(chǔ)蓄、購(gòu)買債券的收益增加，相對(duì)的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格缺少支撐力，結(jié)果必然價(jià)格下跌。而當(dāng)利率降低到一定程度，各方面對(duì)資金的需求量加大，經(jīng)濟(jì)開始振興，投入房地產(chǎn)的資金也越來(lái)越多，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。我國(guó)現(xiàn)在通脹不斷上升、實(shí)際抵押貸款利率卻維持在低水平的情況下，政府將難以真正控制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。這也被過去的經(jīng)驗(yàn)所證明。我們的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格與實(shí)際抵押貸款利率之間有著顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，下圖也顯示出，當(dāng)實(shí)際抵押貸款利率處于較低水平時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)快速上升。目前，中國(guó)CPI通脹率已經(jīng)超過3，而中國(guó)的一年期存款利率僅為2.50，這意味著中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)際負(fù)利率，換句話說，中國(guó)的儲(chǔ)戶事實(shí)上在補(bǔ)貼銀行和貸款者。這也將迫使儲(chǔ)戶將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至如房地產(chǎn)市場(chǎng)等高收益的投資品。實(shí)際負(fù)利率的長(zhǎng)期存在也將不斷鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，并可能造成房地產(chǎn)泡沫的發(fā)酵和形成。（二）、人民幣升值導(dǎo)致熱錢流入(小三號(hào)黑體)1、人民幣升值將推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲(四號(hào)黑體)（1）資金流入效應(yīng) 2007年一季度，我國(guó)外匯儲(chǔ)備增加1357億美元，相當(dāng)于2006年全年外匯儲(chǔ)備增加額2474億美元的一半多。特別是同期外匯儲(chǔ)備增加額遠(yuǎn)超過貿(mào)易順差(464億美元)與實(shí)際利用外商直接投資(159億美元)之和,其缺口達(dá)到734億美元，是大量國(guó)際熱錢涌入的結(jié)果。對(duì)于國(guó)際游資而言，在人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期始終存在的情況下，會(huì)持續(xù)流入我國(guó)，打算從人民幣升值中獲得巨額回報(bào)。大量資本通過各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)后，由于中國(guó)對(duì)短期資本流入和證券類資本交易實(shí)行嚴(yán)格的資本管制，境內(nèi)投資渠道尚未多元化，而且中國(guó)正提升城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)，流通性較好，保值升值能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)就成為熱錢的最佳市場(chǎng)。（2）財(cái)富效應(yīng)人民幣升值意味著居民購(gòu)買力增強(qiáng)，理論上，人民幣匯率上升意味著進(jìn)口商品價(jià)格的下降，進(jìn)而帶動(dòng)國(guó)內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格走低， 消費(fèi)者主觀上感到剩余財(cái)富的增加，便將剩余的資金投資房地產(chǎn)、股票市場(chǎng)等經(jīng)濟(jì)載體，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增加，大大提高的房地產(chǎn)需求抬高了房地產(chǎn)價(jià)格。（3）通貨膨脹效應(yīng)由于國(guó)際游資的大量涌入和外匯儲(chǔ)備的大量增加，央行為了抵制人民幣大幅升值的壓力，不得不在外匯市場(chǎng)上投入大量的本幣購(gòu)買外匯，貨幣供應(yīng)量增加形成了通貨膨脹壓力。人們?yōu)榱吮苊馔ㄘ浥蛎洆p失，會(huì)傾向于拋出貨幣，轉(zhuǎn)而投資于保值增值性較強(qiáng)的資產(chǎn)，如房地產(chǎn)，促使一些地區(qū)房?jī)r(jià)暴漲。而當(dāng)今中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如本幣升值、股價(jià)和房?jī)r(jià)飆升等）與日本在泡沫時(shí)期的形勢(shì)十分相似。2、人民幣升值將加劇我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)(四號(hào)黑體)熱錢的本性是要在短時(shí)間內(nèi)獲得暴利,其對(duì)人民幣匯率的變化極為敏感。熱錢在升值預(yù)期的吸引下大量流入我國(guó)，但它不會(huì)長(zhǎng)期留在中國(guó)，當(dāng)人民幣升值幅度開始接近國(guó)際游資的預(yù)期升值幅度的最高點(diǎn)時(shí)，將會(huì)大量逃離，一部分國(guó)際游資迅速撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格加速回落，房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨毀滅性的打擊。（三）、政策因素(小三號(hào)黑體)1、普通住房和土地有效供給不足(四號(hào)黑體)城市化帶來(lái)的住房需求和土地資源稀缺導(dǎo)致的供求矛盾，是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。目前我國(guó)的城市化水平只有46%左右，農(nóng)村人口占54.3，城市化進(jìn)程在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)還將繼續(xù)呈加速態(tài)勢(shì)。按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬(wàn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴(kuò)大的購(gòu)房隊(duì)伍與城市有限的土地供應(yīng)之間的矛盾，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲，這是由價(jià)值規(guī)律決定的必然趨勢(shì)，也是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。2、保障性安居工程進(jìn)展不平衡(四號(hào)黑體) 保障性住房“門檻過高”，也是造成買房難的一個(gè)重要原因。住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來(lái)，國(guó)家加大了保障性住房建設(shè)的力度，尤其是國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)，進(jìn)一步加快了保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度，3年內(nèi)全國(guó)將新建200萬(wàn)套廉租房和400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，將有力緩解城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價(jià)、低稅費(fèi)”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發(fā)的積極性。保障型住房發(fā)展相對(duì)緩慢，導(dǎo)致門檻過高、覆蓋面過窄、實(shí)物配租比例過低等問題。目前大多數(shù)城市出臺(tái)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策，保障的對(duì)象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。 三、防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策(三號(hào)黑體)（一）貨幣政策(小三號(hào)黑體)1、收縮信貸規(guī)模(四號(hào)黑體)貨幣從緊政策的手段之一是上調(diào)準(zhǔn)備金率，抑制商業(yè)銀行對(duì)外貸款。央行頻繁動(dòng)用上調(diào)存款準(zhǔn)備金率來(lái)進(jìn)行流動(dòng)性的管理，其累計(jì)效應(yīng)正在逐漸顯現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，由于商業(yè)銀行總體流動(dòng)資金量縮減，企業(yè)獲得信貸資金的能力有所減弱，非資質(zhì)優(yōu)良、信用度高的企業(yè)不能獲得銀行的大力支持。調(diào)整之后，商業(yè)銀行對(duì)資信好的大型房企依舊樂于放貸，但對(duì)中小企業(yè)則限制多多，從而使中小企業(yè)面臨資金鏈壓力，一些實(shí)力弱的企業(yè)將被淘汰出局。 此外，除了上調(diào)銀行準(zhǔn)備金率，控制銀行的資金量外，針對(duì)開發(fā)商，政府還從其他方面提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款門檻，進(jìn)一步緊縮了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈。比如，新的土地政策規(guī)定，對(duì)于一塊土地，土地出讓金可以分期付款，但不可以分期獲得土地證，而不能夠獲得土地證，房地產(chǎn)企業(yè)就不能進(jìn)行相應(yīng)的土地抵押貸款進(jìn)行樓盤開發(fā)，即使進(jìn)行了樓盤開發(fā)，沒有土地證也不可以做樓盤預(yù)售，也就不能進(jìn)行資金回籠。因此，從某種程度上講，土地新政提高了開發(fā)商的貸款準(zhǔn)入門檻除了土地新政之外，還有住房建筑要在封頂之后才能預(yù)售，住房預(yù)售款要預(yù)繳收入所得稅等方面的規(guī)定，也加大了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。 2、適當(dāng)上調(diào)利率(四號(hào)黑體)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前的融資渠道主要還是依靠商業(yè)銀行的貸款來(lái)間接融資，而利率是資金使用成本的反映，利率的高低決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本的增加和減少。當(dāng)貸款利率連續(xù)大幅度升高時(shí)，開發(fā)商獲取資金的財(cái)務(wù)成本也相繼增高，而在房?jī)r(jià)沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，房地產(chǎn)開發(fā)的收益就會(huì)大大降低，開發(fā)商可能會(huì)減少房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)的供給量就會(huì)下降。利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小, 但未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。雖然利率調(diào)整并不能直接決定房?jī)r(jià), 但卻可以通過控制房地產(chǎn)的需求和供給從而影響房?jī)r(jià)。上調(diào)利率對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說意味著購(gòu)房支出的增加, 這實(shí)際上是央行在削減對(duì)貸款購(gòu)房者的支持力度, 降低其購(gòu)買力, 而購(gòu)買力的降低必然會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)需求, 這種對(duì)需求的抑制作用將最終決定供給, 從而控制過高的房?jī)r(jià), 產(chǎn)生積極的降溫作用, 使房?jī)r(jià)回歸理性。（二）財(cái)政政策(小三號(hào)黑體)1、適時(shí)開征房產(chǎn)稅(四號(hào)黑體)適時(shí)開征房產(chǎn)稅，抑制投資性需求。征收房地產(chǎn)稅，把消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)一次性交付的稅費(fèi)改為購(gòu)得房屋后按年繳交，由以往的購(gòu)房后一勞永逸變?yōu)椤百I房容易養(yǎng)房難”。因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅是對(duì)房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)進(jìn)行課稅，納稅額與房產(chǎn)的升值貶值保持同向，對(duì)于那些打算通過房產(chǎn)升值進(jìn)行投機(jī)的購(gòu)房者來(lái)說，無(wú)疑增加了投機(jī)的成本，抑制了對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求，從而達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。為遏制房?jī)r(jià)過快上漲，最近國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展起到了積極作用。但這只能限制普通百姓的投資性購(gòu)房，對(duì)于自有資金充足的投機(jī)性購(gòu)房、炒房作用不大。目前我國(guó)的房屋持有成本幾乎為零，許多城市中的高檔住宅小區(qū)，晚上黑燈率很高，房屋空置率大大高于10%的國(guó)際警戒線。抑制房屋投機(jī)投資需求，最有效的方法是提高房產(chǎn)的持有成本和風(fēng)險(xiǎn)，適時(shí)開征房產(chǎn)稅。適時(shí)開征房產(chǎn)稅，有利于抑制房產(chǎn)投機(jī)投資需求，有利于地方稅收的可持續(xù)發(fā)展，也有利于調(diào)節(jié)貧富差距，促進(jìn)社會(huì)和諧。2、完善土地招拍掛制度(四號(hào)黑體)完善土地招拍掛制度，防止地價(jià)水漲船高。應(yīng)盡快完善招拍掛制度，對(duì)不同用途的商業(yè)用地可采取不同的招拍掛方式。如對(duì)酒店賓館、商業(yè)、旅游、娛樂設(shè)施、別墅、高檔公寓住宅用地可以采取“價(jià)高者得”的招拍掛方式。但對(duì)于普通住宅建設(shè)用地應(yīng)采取綜合評(píng)標(biāo)方式，綜合考慮地價(jià)、房?jī)r(jià)、戶型、面積、質(zhì)量、信譽(yù)等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。也可采用限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)的方式，將房?jī)r(jià)限死，競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)，通過兩頭擠壓，可以最大程度地?cái)D壓出開發(fā)商的暴利，防止非理性的惡性競(jìng)爭(zhēng)和房地產(chǎn)泡沫。（三）行政政策(小三號(hào)黑體)1、改變?nèi)藗儗?duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期(四號(hào)黑體)對(duì)于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，重要的有改變?nèi)藗儗?duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期。我們可以從剛剛過去的美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的經(jīng)驗(yàn)中得知，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的最關(guān)鍵因素在于人們的預(yù)期。在美國(guó)，當(dāng)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)人們都預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格將不斷上漲時(shí)，就會(huì)不顧一切的買進(jìn)房產(chǎn)，甚至超額借貸，短期來(lái)看這將造成房產(chǎn)的成交量激增，長(zhǎng)期來(lái)說自然會(huì)積累大量風(fēng)險(xiǎn)，甚至累計(jì)到爆發(fā)危機(jī)。2、增加普通商品住房的有效供給(四號(hào)黑體)遏制房?jī)r(jià)過快上漲，必須大量增加普通商品住房的有效供給。在政策導(dǎo)向上，要采取支持自住性需求，鼓勵(lì)改善性需求、控制投資性需求、抑制投機(jī)性需求、保障困難性需求，大力增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房和普通商品房建設(shè)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，從根本上遏制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。3、完善住房保