房地產(chǎn)金融超市模式探討.doc

房地產(chǎn)金融超市模式探討 2003年5月14日房地產(chǎn)金融超市模式探討 房地產(chǎn)作為一種特殊商品，在其銷(xiāo)售時(shí)不能象其他商品一樣有效的集散，房地產(chǎn)金融卻可以利用其融資的性質(zhì)將集散變成為可能。目前，幾乎所有的銀行都在探討建立有形的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，于是房地產(chǎn)金融超市不但應(yīng)運(yùn)而生，而且形式多種多樣，越來(lái)越細(xì)化，無(wú)論怎樣變化，目的只用一個(gè)，那就是爭(zhēng)取用最快最有效的方式、最大限度地為消費(fèi)者提供全面的服務(wù)。房地產(chǎn)金融超市使集中銷(xiāo)售成為可能，在給消費(fèi)者提供了更為廣闊的選擇余地的同時(shí)，也給各商業(yè)銀行帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)。 建設(shè)銀行是最早介入房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，最有理由成立最全面最權(quán)威的超市，為此作者建議建行的超市以如下的模式展現(xiàn)在秦皇島市民面前。 建立一座具有建設(shè)銀行建筑特色的大型房地產(chǎn)金融超市，超市可分為四個(gè)區(qū)域，即最佳建筑企業(yè)展區(qū)，住房展示區(qū)，有關(guān)政府機(jī)關(guān)或中介機(jī)構(gòu)工作區(qū)，建行工作區(qū)。 (1)最佳建筑企業(yè)展區(qū)：專(zhuān)門(mén)為秦皇島市大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立展臺(tái)，且只給前五名。這前五名是根據(jù)公司實(shí)力，用科學(xué)公平的指標(biāo)，如資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、產(chǎn)品銷(xiāo)售量，客戶滿意度，貸款償還信譽(yù)度等指標(biāo)通過(guò)綜合考核公開(kāi)評(píng)比出來(lái)的，每年只選前五名，條件成熟后，可以讓在當(dāng)?shù)赜杏绊懙呐c房地產(chǎn)建筑業(yè)有關(guān)的大公司也通過(guò)參加評(píng)比在這里擁有他們的一席之地。這五個(gè)企業(yè)可以根據(jù)自己的企業(yè)文化特色布置自己的展廳，介紹他們的樓盤(pán)產(chǎn)品，讓他們把這里當(dāng)作公司的一個(gè)售樓處供消費(fèi)者優(yōu)先選購(gòu)，而每年的評(píng)比可以經(jīng)過(guò)公證處的公證，可以與當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)、報(bào)紙等媒體合作，可以通過(guò)每年一度的建行杯頒獎(jiǎng)晚會(huì)揭曉評(píng)選結(jié)果，這無(wú)疑是最有效的廣告。這個(gè)展臺(tái)的建立，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的有序競(jìng)爭(zhēng)提供了廣闊的舞臺(tái)，更重要的是，這樣的活動(dòng)會(huì)使建行在社會(huì)上尤其是建筑業(yè)中建立起無(wú)可替代的誠(chéng)信可靠的企業(yè)形象，當(dāng)然，展臺(tái)的租金也成為建行一項(xiàng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)收入。 (2)住房展示區(qū)：本區(qū)分為現(xiàn)房區(qū)、期房區(qū)、二手房區(qū)三個(gè)小區(qū)，分別用三個(gè)滾動(dòng)大屏幕展示。 現(xiàn)房區(qū)要收集本地所有現(xiàn)房的資料，按開(kāi)發(fā)商、區(qū)域(即按所有地理位置區(qū)分)、房屋類(lèi)別 (如商品門(mén)市樓、商住樓、別墅、高中檔住房、經(jīng)濟(jì)適用房、單身公寓等)、戶型、面積、樓層、價(jià)格分別索引登記入電腦(這個(gè)程序非常簡(jiǎn)單)，然后將可公開(kāi)信息公開(kāi)，以供消費(fèi)者按照他們的要求選購(gòu)自己滿意的商品房，建行可為購(gòu)房者提供住房按揭貸款。 期房區(qū)主要以開(kāi)發(fā)商索引，應(yīng)有期房的模型，通過(guò)大屏幕展示出來(lái)以供消費(fèi)者參考挑選，建行可以為開(kāi)發(fā)商提供商品房開(kāi)發(fā)貸款、為消費(fèi)者提供個(gè)人住房按揭貸款。 二手房區(qū)又可以分為買(mǎi)房區(qū)和賣(mài)房區(qū)，出租區(qū)和租入?yún)^(qū)。這里可以比照現(xiàn)房展區(qū)一樣登記，通過(guò)滾動(dòng)屏幕展示，在賣(mài)方和買(mǎi)方分別登記后，可以嘗試在電腦中自動(dòng)碰對(duì)，或者提供商品房置換服務(wù)。如雙方經(jīng)實(shí)地看房和協(xié)商同意后可成交。在這個(gè)區(qū)域，還可以嘗試成立住房銀行，賣(mài)房者或出租者可以與建行簽訂定期合同，將房子存在建行，然后將房屋出租或賣(mài)出，這里必須要慎重審查房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，房屋的狀況，避免風(fēng)險(xiǎn)。 住房展區(qū)是廣大消費(fèi)者可以選房的自由天地，是真正的住房超市，在這個(gè)展區(qū)中，如果沒(méi)有進(jìn)入五強(qiáng)的房地產(chǎn)建筑公司希望在大屏幕上做廣告，介紹他們的公司產(chǎn)品，我們還可以在展示房源的同時(shí)穿插一些房地產(chǎn)企業(yè)的廣告，適當(dāng)?shù)氖杖V告費(fèi)(如果政策允許)。我們還可以在本區(qū)設(shè)置自助查詢(xún)機(jī)，比如王某預(yù)購(gòu)兩室一廳、70平方米左右、三樓的商品房一套，可通過(guò)自助查詢(xún)把所有滿足這些條件的房子列出來(lái)，供其參考。 (3)有關(guān)政府機(jī)關(guān)或中介機(jī)構(gòu)工作區(qū)：有關(guān)政府機(jī)關(guān)如房管局、住房資金管理中心(公積金貸款)等，中介機(jī)構(gòu)如公證處、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、貸款擔(dān)保公司等，為其提供現(xiàn)場(chǎng)辦公區(qū)，方便消費(fèi)者，為他們提供貸款綠色通道，節(jié)省了來(lái)回奔跑的體力和時(shí)間。 (4)建行工作區(qū)：實(shí)行首問(wèn)負(fù)責(zé)制服務(wù)，為了方便客戶，對(duì)銀行工作人員要求業(yè)務(wù)素質(zhì)必須全面，無(wú)論客戶提出哪項(xiàng)要求，必須全過(guò)程提供服務(wù)。比如：客戶要求登記出租舊房，工作人員在考察了客戶的房本、身份證、并實(shí)地勘察客戶提供資料屬實(shí)后，即可收費(fèi)登記并輸入電腦了，客戶可自己選擇是一次性交費(fèi)(無(wú)論成交與否都只交固定費(fèi)用)或是成交后交費(fèi)(不公開(kāi)地址、電話，成交后比一次性交費(fèi)費(fèi)用高些)；如客戶要求買(mǎi)一定條件的二手房，工作人員必須能調(diào)出所有滿足條件的房源信息，直到客戶滿意為止；如客戶要求提供個(gè)人貸款，那么這戶貸款從資料組卷、跑審批，到催還利息、本金全程監(jiān)控，均由該工作人員負(fù)責(zé)，直到該戶貸款本息全部還清為止，這樣有利于考察工作人員的工作業(yè)績(jī)，以便業(yè)績(jī)與個(gè)人收益掛鉤。超市后臺(tái)工作人員主要是做各種資料的統(tǒng)計(jì)，報(bào)表數(shù)據(jù)的集中，接待客戶其他信息反饋等工作，得平均工資。 通過(guò)建立房地產(chǎn)金融超市，搞活了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，將本來(lái)分散在城市各個(gè)角落的房源信息集中到一起，方便了購(gòu)買(mǎi)者，也幫助了開(kāi)發(fā)商，其實(shí)，房地產(chǎn)金融應(yīng)該有更廣闊的市場(chǎng)。為了聽(tīng)到更多客戶的要求，建議設(shè)立“您的要求”信息箱，讓那些沒(méi)有在超市中得到他的客戶提出他們的要求，而建設(shè)銀行每年可根據(jù)客戶的需要設(shè)計(jì)推出或改進(jìn)更多的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。一方面滿足更多客戶的要求，一方面也完善了建行的房地產(chǎn)金融超市，只有不斷發(fā)展創(chuàng)新，事物才可能保持其永久的活力，房地產(chǎn)金融超市還可以與市電視臺(tái)、晚報(bào)等有影響的媒體合作，像建行總行與中國(guó)青年合作走進(jìn)建行欄目一樣，秦皇島有線電視臺(tái)有生活欄目政策版，超市可以與該欄目長(zhǎng)期合作，每期介紹一些關(guān)于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的小知識(shí)，不必做成廣告的形式，就以老百姓喜聞樂(lè)見(jiàn)的方式介紹一些解決具體問(wèn)題的辦法，只要點(diǎn)名該信息由建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融超市提供就可以了。甚至可以