房地產經營與管理ppt課件.ppt

房地產經營與管理 一 同濟大學2003 11 房屋土地資源信息研究中心主任建設管理與房地產系副主任 本提綱為02秋 03春MBA所準備 將結合實例講解 推出新理念 新方法 希望能對交流者在今后的工作和學習中有點滴啟示 房地產經營與管理 一 分八部分講解 一 對房地產市場相關概念的前沿探索二 房地產開發(fā)相關數(shù)據及房地產開發(fā)管理三 房地產市場個別問題探討四 房地產市場營銷管理五 房地產交易與權屬登記管理六 租售比的實質與管理七 上海住宅建設 十五 計劃的主要內容八 房地產價格評估新方法拓展 一 對房地產市場相關概念的前沿探索 導致我國房地產業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱 土地有償使用 房屋商品化 住房制度改革 一 房地產 管理概念的不同認識 management 意指經營 管理 操縱 駕駛等 administration 意指管理 經營 尤指公共事務 國家政策等管理 1 房地產 管理的概念 成思危 房地產 管理是 房地產 管理者在多變的客觀環(huán)境下設法運用各種資源來達到既定目標的各種活動和全部過程 2 機制 生產 流通 消費 3 城市建設的怪圈 區(qū)位 第一代住宅配套 第二代住宅環(huán)境 第三代住宅生態(tài) 第四代住宅 二 房地產概念的定位 1 房地產 房產和地產的總稱 經濟體 財產 不動產 例 2 房地產業(yè) 開發(fā) 經營 管理和服務的行業(yè) 三 土地概念的拓展 土地 地球陸域表層 包括內陸水域 沿海灘涂和島嶼 經濟體 有限性土地的特點 集資性擴延性 生地勞動產品毛地熟地土地的價格 土地使用權的交換價格 價值 不是土地的購買價格 買未來 四 土地權屬的改變 1 所有權 占有 使用 性質可變 收益和處分的權利 2 使用權 依法享有利用 性質不可變 土地的權利 五 土地使用制度的歷史沿革 六 土地使用方式的認識 收土地使用費出讓 協(xié)議 招標 拍賣 掛牌轉讓劃撥其他 出租 作價入股等 二 房地產開發(fā)相關數(shù)據及房地產開發(fā)管理 一 房地產開發(fā)相關數(shù)據 1 公司數(shù) 2 批租數(shù) 歷年上海市土地使用權出讓情況表 3 相關數(shù)據 住宅投資 增加值 GDP 5 供不應求住宅投資 增加值 GDP 8 供過于求上海6 9 離10 還有較大的空間 2002年13 1平方米 人 合建筑面積26平方米 200513 9平方米 人 合建筑面積28平方米 200714 9平方米 人 合建筑面積30平方米 201016 6平方米 人 合建筑面積32平方米 201519 2平方米 人 合建筑面積35平方米 二 房地產開發(fā)程序管理 1 多余的話 House Housing 房 Home 家 Family 家庭 開發(fā)的是房 好的住宅不僅僅是一套漂亮的房子 而且應該提供和引導一種新的生活方式 2 住宅建設工程實施與規(guī)劃管理關系圖 住宅建設工程實施過程城市建設管理過程 3 開發(fā)程序 1 決策 2 前期a 美國熊貓 中國 公司策劃經過 單獨設計與整體設計b 出讓土地及實例c 審圖公司 3 施工 建設施工 抓好 三控 進度 質量 成本控制 二管 合同 信息管理 一協(xié)調 組織協(xié)調 4 竣工驗收與交付使用 驗收 物業(yè)管理 誰開發(fā)誰管理 新建住宅交付使用許可證 驗收合格可使用 物業(yè)管理早期介入前期物業(yè)管理物業(yè)管理項目設計啟動項目竣工驗收出售業(yè)主委員會成立 三 房地產開發(fā)項目可行性研究 1 項目背景與概況2 基本數(shù)據3 成本估算 華聯(lián)房產公司 打樁 陽光廳 東方明珠選址及玻璃等 4 進度安排 5 資源供給6 市場分析7 財務評價8 風險分析 西寶興路 9 國民經濟評價10 結論 唯一 四 房地產項目評估管理 1 市場研究 基本面 A 一般因素分析 宏觀 B 相關因素分析 微觀 2 財務評價 技術面 a 傳統(tǒng)評估技術b 現(xiàn)金流評估 價與時間不成比例 c 財務內部收益率評估 重點 財務內部收益率 投資回收期 衡量項目盈虧的主要指標 三 房地產 管理 個別問題探討 一 居住房地產投資價值的疑惑 二 關于居住小區(qū)環(huán)境的思索 1 空間環(huán)境 硬件 2 生態(tài)環(huán)境 ISO14000 生態(tài)環(huán)境是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動和物質循環(huán)過程中形成的一個統(tǒng)一的有機整體 智能住宅小區(qū)智能化內容 信息通信系統(tǒng) 安全防范系統(tǒng) 建筑設備監(jiān)控系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng)四大部分 有基本配置和可選配置 3 視覺環(huán)境4 人文環(huán)境5 交通環(huán)境 三 房型與價格的誤區(qū) 1 房型 1 是板式還是點式 2 戶室 比 3 建筑面積 4 車庫 2 價格 四 經營123 四 房地產市場營銷管理 一 房地產市場營銷分析 三個階段 宣傳 溝通階段 談判階段 簽約階段 大定 小訂 二 房地產市場宣傳的主要手段 三 房地產定價方法與策略 1 方法2 策略 技巧 五 房地產交易與權屬登記管理 房地產價格申報制度 房地產價格評估制度 房地產價格評估人員資格認證制度和房地產權屬登記發(fā)證制度 另一項是土地使用權出讓制度 六 租售比的實質與管理 一 租售并存 合理租售比價的原則 在住房有效使用年限內的租金總支出大于或等于同期售價的總支出 這樣買房才比租房合算 二 租售比價推算 七 上海住宅建設 十五 計劃的主要內容 一 指導思想 二 總體思路 一個出發(fā)點 兩個目標 三個面向 四個必須 三 發(fā)展目標 四 發(fā)展布局 1 依托交通干道進行住宅開發(fā) 2 借助經濟商業(yè)圈進行住宅開發(fā) 3 利用環(huán)境景觀進行住宅開發(fā)