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【精品】估價(jià)方法總結(jié) 估價(jià)方法總結(jié)姓名楊歡學(xué)號(hào)xx07080204市場(chǎng)比較法 一、概念市場(chǎng)比較法是指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 二、原理市場(chǎng)比較法正是以替代原理為主要依據(jù)，具體原理如下交易實(shí)例1修正交易實(shí)例2待評(píng)估土地待評(píng)估土地價(jià)格交易實(shí)例3市場(chǎng)比較法正是以替代原理為主要依據(jù),所以具有實(shí)現(xiàn)性和說(shuō)服力. 三、公式以市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格用以下公式VVBABDE式中V待估宗地價(jià)格；VB比較實(shí)例價(jià)格；A待估宗地情況指數(shù)比較實(shí)例宗地情況指數(shù)正常情況指數(shù)比較實(shí)例宗地情況指數(shù)B待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)D待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù) 四、適用對(duì)象市場(chǎng)比較法主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。 市場(chǎng)比較法除可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值外，還可用于其它估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。 五、基本步驟 1、收集交易實(shí)例； 2、選取可比實(shí)例； 3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； 4、進(jìn)行交易情況修正； 5、進(jìn)行交易日期修正； 6、進(jìn)行區(qū)域因素修正； 7、進(jìn)行個(gè)別因素修正； 8、進(jìn)行容積率和土地使用年期修正； 9、求出比準(zhǔn)價(jià)格； 10、對(duì)若干個(gè)比較實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格，用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法求待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格收益還原法 一、概念收益還原法是土地估價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)最常用的方法之一。 具有一定的權(quán)威性，它是對(duì)土地、房屋、不動(dòng)產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。 此方法用于土地估價(jià)時(shí)，把購(gòu)買土地作為一種投資，地價(jià)款作為購(gòu)買未來(lái)若干年土地收益而投入的資本。 因此，收益還原法是估算土地在未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。 二、公式以收益還原法評(píng)估土地價(jià)格按以下公式 （1）土地收益為無(wú)限年期V=a/r （1）式中V土地收益價(jià)格a土地純收益(或地租)r土地還原利率 （2）土地收益為有限年期V=（a/r）1-1/（1+r）n （2）式中V、a、r含義同前n未來(lái)土地使用年期 三、適用對(duì)象只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)。 但對(duì)于沒有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)則大多不適用。 收益還原法是具有理論依據(jù)而應(yīng)用面很廣的一種估價(jià)方法，但它也有一個(gè)缺點(diǎn)，就是穩(wěn)定純收益和適當(dāng)還原率的求取比較困難。 四、基本步驟 （1）收集相關(guān)資料； （2）測(cè)算年總收益； （3）確定年總費(fèi)用； （4）計(jì)算年純收益； （5）確定還原利率； （6）選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式； （7）試算收益價(jià)格； （8）確定待估宗地地價(jià) 五、還原率土地還原利率應(yīng)按下列方法確定（1)土地純收益與價(jià)格比率法應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估土地相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原利率。 （2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法即還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。 安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。 （3）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法將社會(huì)上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原利率。 綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系如下r=(r1L+r2B)/(L+B) （12）式中r綜合還原利率r1土地還原利率r2建筑物還原利率L土地價(jià)格B建筑物價(jià)格成本法 一、概念成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 二、原理成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。 具體又可以分為從賣方的角度來(lái)看和從買方的角度來(lái)看。 從賣方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入，具體一點(diǎn)講，是賣方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。 從買方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，具體一點(diǎn)講，是買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開發(fā)建設(shè)(或者委托另外的人開發(fā)建設(shè))。 三、公式成本法最基本的公式為積算價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格一折舊適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。 在這些情況下，成本法的基本公式為新開發(fā)土地價(jià)格取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)上式中開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積100%實(shí)際測(cè)算時(shí)通常分為下列3大步驟進(jìn)行 (1)計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。 (2)計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。 用第一步計(jì)算出的平均價(jià)格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率即是。 (3)計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。 將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格，根據(jù)宗地的規(guī)、劃用途、具體位置、使用年限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p調(diào)整即是。 四、適用對(duì)象新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱新開發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。 對(duì)于那些很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法的運(yùn)用；又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場(chǎng)館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，均特別適用成本法估價(jià)。 化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單純的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。 五、基本步驟 1、搜集材料收集與待估土地價(jià)格相關(guān)的資料；收集與待估建筑物價(jià)格相關(guān)的資料。 2、估算重置價(jià)格或重建價(jià)格重置價(jià)格（重置成本）是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。 重建價(jià)格（重建成本）是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。 這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”。 3、建筑物折舊建筑物折舊是指估價(jià)上的折舊，是各種原因所造成的價(jià)值損失，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新購(gòu)建價(jià)格之間的差額，扣除折舊即是減價(jià)修正。 建筑物折舊可以分類為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。 求取建筑物折舊的方法可以采取年限法、實(shí)際觀察法、成新折扣法或者多種折舊方法的綜合運(yùn)用。 4、求取計(jì)算價(jià)格通過(guò)以上分析，我們就可以運(yùn)用成本法公式求取不動(dòng)產(chǎn)的積算價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)積算價(jià)格土地的重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物的重新購(gòu)置價(jià)格-建筑物的折舊假設(shè)開發(fā)法 一、概念假設(shè)開發(fā)法（又稱剩余法、倒算法、殘余法或與余值法），是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)正常的開發(fā)成本（如造地費(fèi)、建筑物建造費(fèi)等）、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的一種方法。 二、理論依據(jù)首先要仔細(xì)研究待開發(fā)地塊的內(nèi)外條件（如坐落位置、面積大小、形狀、周圍環(huán)境、規(guī)范限制條件等），以便分析該地塊在規(guī)劃許可范圍內(nèi)最適宜的用途和最大開發(fā)程度。 然后根據(jù)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，預(yù)測(cè)建筑完成后價(jià)格，以及為完成這一開發(fā)所需花費(fèi)的建筑費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、各類預(yù)付資本的利息和開發(fā)商應(yīng)得的正常開發(fā)利潤(rùn)。 三、基本公式統(tǒng)一的基本公式:待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)具體公式 （1）求生地價(jià)格的公式適用于在生地上建成房屋的公式生地價(jià)格開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式生地價(jià)格開發(fā)完成后的熟地價(jià)格-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) （2）求毛地價(jià)格的公式適用于在毛地上建成房屋的公式毛地價(jià)格開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式毛地價(jià)格開發(fā)完成后的熟地價(jià)格-由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) （3）求熟地價(jià)格的公式熟地價(jià)格開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) （4）求在建工程價(jià)格的公式在建工程價(jià)格續(xù)建完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤(rùn)-買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) （5）求舊房?jī)r(jià)格的公式舊房?jī)r(jià)格裝修改造完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格-裝修改造成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-裝修改造投資利潤(rùn)-買方購(gòu)買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 四、適用對(duì)象假設(shè)開發(fā)法適用的范圍待開發(fā)土地的估價(jià)（如生地、毛地、熟地）；土地、復(fù)墾；待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)（建筑費(fèi)包括拆遷費(fèi)用）；現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估；在建工程（包括停建工程）；可裝修或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建）等 五、基本步驟 1、調(diào)查待估不動(dòng)產(chǎn)的基本情況弄清土地的位置；弄清土地的面積大小、形狀、平整情況、地質(zhì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等；弄清政府的規(guī)劃限制。 包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、建筑容積率等；弄清土地權(quán)利狀況。 2、選擇最佳的開發(fā)利用方式選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、建筑容積率、覆蓋率、建筑式樣、規(guī)模、檔次等的確定。 3、估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開發(fā)經(jīng)營(yíng)期系指從取得土地使用權(quán)一直到不動(dòng)產(chǎn)全部銷售或出租完畢這一段時(shí)期。 可分為三個(gè)階段開發(fā)前期即規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程預(yù)算期、開發(fā)建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期即不動(dòng)產(chǎn)空置或租售期。 開發(fā)經(jīng)營(yíng)通常參考各地的工期定額指標(biāo)，可采用比較法，即根據(jù)其他相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項(xiàng)目已有的正常開發(fā)經(jīng)營(yíng)期來(lái)估計(jì)確定。 4、預(yù)測(cè)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)格開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，是指開發(fā)完成時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)格，又稱總開發(fā)價(jià)值。 開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)格（總開發(fā)價(jià)值）可通過(guò)兩個(gè)途徑取得；用于出售的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)格（總開發(fā)價(jià)值）