房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估.ppt

第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 本章學(xué)習(xí)目的 1 了解房地產(chǎn)的概念 特點(diǎn) 分類 2 闡明房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本理論 3 闡述房地產(chǎn)價(jià)格體系 4 分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 5 熟練運(yùn)用收益法 市場(chǎng)法 成本法 剩余法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估 6 闡述在建工程的特點(diǎn)和評(píng)估方法 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 一 房地產(chǎn)的概念 一 土地按自然形態(tài)分類按用途對(duì)房地產(chǎn)而言 生地 用于房地產(chǎn)開發(fā)的農(nóng)地熟地 對(duì)生地進(jìn)行改造毛地 要進(jìn)行再開發(fā)改造的城區(qū)土地 二 地產(chǎn)土地及其相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 三 房地產(chǎn)房屋及其附屬物承載房屋及其附屬物的土地給予它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利區(qū)別 附屬物與建筑附著物 四 不動(dòng)產(chǎn) 民法角度 二 房地產(chǎn)的特點(diǎn) 一 不可移動(dòng)性使區(qū)位環(huán)境在房地產(chǎn)質(zhì)量 功能及交易價(jià)格分析中格外重要 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 二 耐用 耗 性一般不可毀滅 三 異質(zhì)性 差異性 個(gè)別性 但不違背替代原則 四 高價(jià)值性 五 供給有限性 六 投資與消費(fèi)雙重性 七 房地產(chǎn)實(shí)體構(gòu)成的二元性由非勞動(dòng)產(chǎn)品與勞動(dòng)產(chǎn)品構(gòu)成 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 三 房地產(chǎn)的類型 一 居住類房地產(chǎn)普通住宅 高級(jí)公寓 別墅 二 商業(yè)類寫字樓 酒店 商店 旅館 展覽中心等 三 休閑類體育館 娛樂中心等 四 公共事業(yè)類科 教 文 衛(wèi) 行政 交通郵政等 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 五 工業(yè)類廠房 倉(cāng)庫(kù)等四 房地產(chǎn)的描述方法 一 位置 坐落 四至 形狀 二 面積土地面積 使用面積 建筑面積 居住面積 營(yíng)業(yè)面積 三 建筑物層數(shù)與高度 四 建筑物結(jié)構(gòu) 五 裝修與附屬設(shè)備 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 六 建成年代 建筑質(zhì)量 維護(hù)保養(yǎng) 采光 通風(fēng) 隔音 隔熱等 七 建筑外觀及平面格局 八 利用現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 九 產(chǎn)權(quán)狀況 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 五 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的理論基礎(chǔ) 一 地租理論區(qū)位地租居住竟租能力曲線 二 土地價(jià)格理論土地價(jià)格是地租的折現(xiàn)額 不是土地的購(gòu)買價(jià)格 土地價(jià)格受供求關(guān)系影響 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 六 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 一 土地價(jià)格的構(gòu)成原始價(jià)值公共投資與環(huán)境改良價(jià)值私人投資改良價(jià)值未來價(jià)值 二 建筑物價(jià)格構(gòu)成 三 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成建筑物價(jià)格 土地價(jià)格 建筑物與土地組合相稱 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 七 房地產(chǎn)價(jià)格種類八 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素九 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則資產(chǎn)評(píng)估一般原則 工作原則 經(jīng)濟(jì)原則合法原則 產(chǎn)權(quán)合法利用方式合法 目前 假定交易和處分方式合法 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 十 房地產(chǎn)估價(jià)的程序 一 明確估價(jià)基本事項(xiàng)目的 對(duì)象 時(shí)點(diǎn) 期限 二 擬定估價(jià)項(xiàng)目的工作方案技術(shù)路線和方法 資料及其渠道 時(shí)間 人力及經(jīng)費(fèi) 步驟和進(jìn)度 三 搜集估價(jià)所需資料 四 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 五 進(jìn)行最佳利用分析利用方式 時(shí)間 未來市場(chǎng)狀況 六 選定估價(jià)方法并進(jìn)行估算至少選用兩種方法 七 確定估價(jià)結(jié)果 八 撰寫估價(jià)報(bào)告 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 一 成本法理論 一 成本法的基本原理1 成本法 累積法 承包商法 房地產(chǎn)價(jià)格 土地價(jià)格 改良物殘余價(jià)值 土地價(jià)格 建筑物成本 折舊 2 適于折舊較少和建筑成本易于評(píng)估的新建筑物 折舊額能準(zhǔn)確估計(jì)的舊建筑物評(píng)估 市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)資料缺乏 如 工業(yè)或特殊用途房地產(chǎn) 房屋保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 二 重置成本估算 一 重置成本的構(gòu)成 P77 二 重置成本估算方法1 工料測(cè)量法 承包商法 特點(diǎn) 按建筑成本組成本部分和次級(jí)組成部分列出勞動(dòng)力 原材料等直接成本和間接成本項(xiàng)目 最費(fèi)時(shí)間 最詳細(xì)缺點(diǎn) 缺乏按過去建筑方法所需的勞動(dòng)工時(shí)數(shù)的可靠資料適用 承包商 估價(jià)師 建筑承包商成本估價(jià)和準(zhǔn)備投標(biāo) 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 2 分部分項(xiàng)法重置成本 分部 分項(xiàng)工程單位成本 工程量 間接費(fèi) 利潤(rùn)特點(diǎn) 詳細(xì)且高度準(zhǔn)確適用 開發(fā)商和承包商成本估價(jià) 單位比較法特點(diǎn) 簡(jiǎn)單 迅速 應(yīng)用廣泛缺點(diǎn) 受制于分析所用資料使用 根據(jù)建筑物具體特征對(duì)單位成本作適當(dāng)調(diào)整 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 指數(shù)調(diào)整法特點(diǎn) 利用趨勢(shì)因子調(diào)整歷史成本適用 建成使用不久 不能得到可與之比較的成本數(shù)據(jù)資料 如大宗工業(yè)房地產(chǎn) 三 土地價(jià)格的估算注意 修正土地剩余使用權(quán)年限對(duì)地價(jià)的影響 成本法適用 新開發(fā)土地 土地市場(chǎng)不完善 成交實(shí)例少 無收益等 土地使用權(quán)價(jià)格的構(gòu)成 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 土地取得費(fèi) 集體土地土地補(bǔ)償費(fèi)地上附著物和青苗補(bǔ)償安置補(bǔ)助費(fèi) 城市土地拆遷費(fèi) 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 土地開發(fā)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 七通一平公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)有關(guān)稅費(fèi) 投資利息貸款利息自有資金利息損失注意 土地開發(fā)費(fèi)用計(jì)息期為開發(fā)期的一半 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 投資利潤(rùn) 土地增值收益 收益率土地價(jià)格 例 P82 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 三 建筑物貶值 折舊 的估算 一 貶值的原因?qū)嶓w性損耗 功能性衰退 經(jīng)濟(jì)性貶值例 某舊住宅 測(cè)算其重置價(jià)格為40萬元 地面 門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元 戶型設(shè)計(jì)不好 沒有獨(dú)立的衛(wèi)生間和共用電視天線導(dǎo)致功能折舊為6萬元 位于城市衰落區(qū)的經(jīng)濟(jì)折舊為3萬元 求該舊住宅的折舊額和現(xiàn)值 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 解 該舊住宅折舊總額為1 6 3 10萬元該舊住宅現(xiàn)值為40 10 30萬元 二 貶值的估算1 直線法 成新率法例 P84注 成新率法未考慮凈殘值2 區(qū)分可修復(fù)貶值與不可修復(fù)貶值例 P84 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 例 某建筑物重置價(jià)格為180萬元 經(jīng)濟(jì)壽命為50年 有效經(jīng)過壽命為10年 其中門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元 裝飾裝修的重置價(jià)格為30萬元 平均壽命為5年 經(jīng)過年數(shù)為3年 設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元 平均壽命為15年 經(jīng)過年數(shù)為10年 設(shè)殘值率均為0 計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 門窗損壞的修復(fù)費(fèi)用 2萬元裝飾裝修的折舊額 30 3 5 18萬元設(shè)備折舊額 60 10 15 40萬元長(zhǎng)壽命項(xiàng)目折舊額 180 2 30 60 10 50 17 6萬元該建筑物物質(zhì)折舊額 2 18 40 17 6 77 6萬元 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 3 建筑經(jīng)濟(jì)耐用年限的確定 1 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年 建設(shè)期2年 土地使用年限70年 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 2 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命45年 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命45年 土地使用年限50年 10年后出讓 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 3 建設(shè)期3年 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年 土地使用年限40年 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命37年 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 4 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年 土地使用年限40年 6年后出讓 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命46年 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 4 成本法應(yīng)用中的有關(guān)規(guī)定 商品住宅價(jià)格管理暫行辦法 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法 中華人民共和國(guó)土地管理法 關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見 房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 房屋完損等級(jí)及新舊標(biāo)準(zhǔn)1 完好房 十 九 八成2 基本完好房 七 六成3 一般損壞房 五 四成4 嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房 三成一下 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 例 某宗房地產(chǎn)土地面積為1000平米 是十年前通過征收農(nóng)地取得 當(dāng)時(shí)取得的費(fèi)用為18萬元 畝 現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要的費(fèi)用為620元 平米 地上建筑物總建筑面積為2000平米 是八年前建成交付使用的 當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每平米建筑面積600元 現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物的建筑造價(jià)為每平米建筑面積1200元 估計(jì)該建筑物有八成新 測(cè)算該建筑物現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià) 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 土地現(xiàn)值 620 1000 620000元建筑物現(xiàn)值 1200 2000 80 1920000元估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)總價(jià) 620000 1920000 2540000元估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)單價(jià) 2540000 2000 1270元 平米 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 一 市場(chǎng)法基本原理1 概念2 適用范圍房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度較高 有較多交易實(shí)例發(fā)生 二 估價(jià)步驟 一 搜集交易實(shí)例1 途徑 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 2 真實(shí)完整的信息交易雙方的情況和交易目的 交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況 成交價(jià)格與日期 付款方式3 建立交易實(shí)例庫(kù) 二 選取可比交易實(shí)例 3 10個(gè)類似房地產(chǎn) 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近 成交價(jià)格為正常價(jià)格 三 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)統(tǒng)一付款方式 統(tǒng)一采用單價(jià) 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 統(tǒng)一面積內(nèi)涵 統(tǒng)一面積單位 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 四 進(jìn)行交易情況修正將不正常的交易實(shí)例價(jià)格修正為正常價(jià)格 1 導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素利害關(guān)系人之間的交易 急于出售或購(gòu)買 交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解 交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好 特殊交易方式 交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān) 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 2 交易情況修正方法注 交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來確定 設(shè) 可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高 低 S 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 1 S 可比實(shí)例成交價(jià)格可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 可比實(shí)例成交價(jià)格 1 S 例 某宗房地產(chǎn)交易 買方付給賣方2325元 平米 買賣中所涉及稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān) 交易中應(yīng)由賣方繳納稅費(fèi)為正常交易價(jià)格的7 應(yīng)由買方繳納稅費(fèi)為正常交易價(jià)格的5 問該宗房地產(chǎn)的正常交易價(jià)格 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 注 正常成交價(jià) 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià) 應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 買方實(shí)際付出的價(jià)格正常成交價(jià) 2325 1 7 2500元 平米例 某宗房地產(chǎn)交易 買方付給賣方2625元 平米 買賣中所涉及稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān) 交易中應(yīng)由賣方繳納稅費(fèi)為正常交易價(jià)格的7 應(yīng)由買方繳納稅費(fèi)為正常交易價(jià)格的5 問該宗房地產(chǎn)的正常交易價(jià)格 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 正常成交價(jià) 2625 1 5 2500元 平米 五 進(jìn)行交易日期修正采用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率修正 采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)修正 例 某宗房地產(chǎn)2008年6月的價(jià)格為1800元 平米 現(xiàn)需將其調(diào)整到2008年10月 已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2008年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為79 6 74 7 76 7 85 89 2 92 5 98 1 以2005年1月為100 試求該宗房地產(chǎn)2008年10月的價(jià)格 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 2008年10月價(jià)格 1800 98 1 76 7 2302 2元 平米例 某宗房地產(chǎn)2008年6月的價(jià)格為2000元 平米 現(xiàn)需將其調(diào)整到2008年10月 已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2008年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為99 6 94 7 96 7 105 109 2 112 5 118 1 均以上個(gè)月為100 試求該宗房地產(chǎn)2008年10月的價(jià)格 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 2008年10月價(jià)格 2000 105 109 2 112 5 118 1 3046 8元 平米例 某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2005年1月30日的價(jià)格為1000美元 平米 該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲0 2 設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率05年1月30日為1美元 8 26人民幣 05年9月30日為1美元 8 29人民幣 試將該可比實(shí)例價(jià)格調(diào)整到05年9月30日 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 8393元人民幣 平米 例 某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2005年1月30日的價(jià)格為1000美元 平米 該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0 5 設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯05年1月30日為1美元 8 26人民幣 05年9月30日為1美元 8 29人民幣 試將該可比實(shí)例價(jià)格調(diào)整到05年9月30日 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 六 進(jìn)行區(qū)域因素修正1 直接比較法以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn) 與可比實(shí)例相對(duì)應(yīng)的區(qū)域因素逐項(xiàng)比較 確定修正比率 2 間接比較修正法以設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn) 將估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例區(qū)域因素與其相比較 并根據(jù)比較結(jié)果逐項(xiàng)打分 再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 例 設(shè)估價(jià)對(duì)象為6層住宅樓的5層 甲可比實(shí)例為同類6層住宅樓的4層 成交價(jià)格為3000元 平米 乙可比實(shí)例為同類5層住宅樓的4層 成交價(jià)格為2900元 平米 丙可比實(shí)例為同類5層住宅樓的5層 成交價(jià)格為2800元 平米 市場(chǎng)價(jià)格差異系數(shù)如下表 對(duì)甲 乙 丙可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行樓層調(diào)整 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 V甲 3000 103 107 2887 85元 平米V乙 2900 103 105 2844 76元 平米V丙 2800 103 100 2844元 平米 七 進(jìn)行個(gè)別因素修正土地個(gè)別因素建筑物個(gè)別因素 八 確定比準(zhǔn)價(jià)格簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 加權(quán)算術(shù)平均法 中位數(shù)法 眾數(shù)法注 市場(chǎng)法中的因素修正可以用百分比法 差額法 回歸分析法 搜集交易實(shí)例分析估價(jià)對(duì)象建立交易實(shí)例庫(kù)選取可比實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)例可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易情況修正交易情況修正交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整比準(zhǔn)價(jià)格A比準(zhǔn)價(jià)格B比準(zhǔn)價(jià)格C求取最終可比價(jià)格 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 交易情況中 正 負(fù) 值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高 低 于其正常市場(chǎng)價(jià)格的幅度 房地產(chǎn)狀況中 正 負(fù) 值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高 低 于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異 人民幣與美元市場(chǎng)匯率05年3月1日為1 8 4 10月1日為1 8 3 該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格05年1月1日至2月1日保持不變 2月1日至5月1日平均每月比上月下降1 以后平均每月比上月上漲0 5 試測(cè)算該寫字樓10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格 運(yùn)用算術(shù)平均法計(jì)算估價(jià)對(duì)象單價(jià) 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 比準(zhǔn)價(jià)格Va 5300 51元人民幣 平米比準(zhǔn)價(jià)格VB 5442 93元人民幣 平米 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 比準(zhǔn)價(jià)格VC 5429 79元人民幣 平米估價(jià)對(duì)象單價(jià) 5300 51 5442 93 5429 79 3 5391元人民幣 平米 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 例 為評(píng)估某寫字樓2008年10月30日的正常市場(chǎng)價(jià)格 選取A B C三宗類似交易實(shí)例作為可比實(shí)例 1 成交價(jià)格 成交日期和交易情況交易情況分析以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn) 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 2 該類住宅05年4月至10月價(jià)格指數(shù)為價(jià)格指數(shù)為定基指數(shù) 3 房地產(chǎn)狀況比較 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 例 為評(píng)估某寫字樓2005年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格 選取A B C三宗類似交易實(shí)例作為可比實(shí)例 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 1 交易情況修正可比實(shí)例A交易情況修正系數(shù) 1 1 2 1 98 可比實(shí)例B交易情況修正系數(shù) 1可比實(shí)例C交易情況修正系數(shù) 1 1 1 1 101 2 交易日期調(diào)整可比實(shí)例A交易日期修正系數(shù) 106 8 92 4可比實(shí)例B交易日期修正系數(shù) 106 8 100 3可比實(shí)例C交易日期修正系數(shù) 106 8 109 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 3 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例A房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 可比實(shí)例B房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 可比實(shí)例C房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 4 可比單價(jià)估價(jià)對(duì)象價(jià)格 VA VB VC 3 4126 86元 平米 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評(píng)估 一 收益法的基本理論 一 定義將估價(jià)對(duì)象在估計(jì)時(shí)點(diǎn)后的所有正常純收益 用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值的方法 二 基本原理 預(yù)期原理 三 相關(guān)概念潛在毛收入 有效毛收入 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 凈收益凈收益 有效毛收入 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 四 估價(jià)步驟搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的資料估算年潛在毛收入估算年有效毛收入估算年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用估算年凈收益估算折現(xiàn)率選用公式 求取收益價(jià)格 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評(píng)估 五 不同類型的房地產(chǎn)凈收益凈收益每年不變凈收益按一定數(shù)額遞增 減 凈收益按一定比率遞增 減 凈收益可預(yù)知但呈不規(guī)律變化注 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評(píng)估 例 某宗房地產(chǎn)40年收益權(quán)力價(jià)格為2500元 平米 報(bào)酬率為 求該宗房地產(chǎn) 年收益權(quán)力價(jià)格 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評(píng)估 例4 2 某寫字樓目前年出租凈收益 萬元 預(yù)計(jì)未來三年仍維持該水平 年后市場(chǎng)回升 轉(zhuǎn)賣價(jià)格為 萬元 銷售稅費(fèi)為售價(jià) 若投資者要求該類投資的報(bào)酬率為 求該寫字樓的目前價(jià)值 例4 3 預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬元和60萬元 兩年后的價(jià)格比現(xiàn)在上漲5 該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10 求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評(píng)估 解4 2 解4 3 第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評(píng)估 二 折現(xiàn)率估算1 市場(chǎng)提取法 比較法 根據(jù)市場(chǎng)類似房地產(chǎn)價(jià)格 凈