商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃理念：矛盾協(xié)調(diào)法.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632重慶中原商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃理念：矛盾協(xié)調(diào)法商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃理念淺析引言： 實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的最大化，這是諸多開(kāi)發(fā)商和地產(chǎn)人的初衷與夢(mèng)想，但是如何實(shí)現(xiàn)這一理想的目標(biāo)，用什么方法解決這其中的一系列問(wèn)題，則是困擾開(kāi)發(fā)商的一塊心病?；谶@一出發(fā)點(diǎn)，中原地產(chǎn)商業(yè)組將長(zhǎng)期探索和研究的部分成果，通過(guò)獨(dú)特的視角，結(jié)合國(guó)內(nèi)外案例的論證，將實(shí)際方法理論化地歸納和表現(xiàn)出來(lái)，供業(yè)界朋友交流。中原地產(chǎn)期待與大家一同分享商業(yè)地產(chǎn)的心得。 一、商業(yè)地產(chǎn)的一般概念 關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商常常會(huì)問(wèn)到我們和其它同行：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格如何營(yíng)造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，這些都是為了一個(gè)共同的目的，如何提高商業(yè)地產(chǎn)的使用價(jià)值從而提升其整體價(jià)值。 要回答這個(gè)問(wèn)題，首先必須弄清楚一點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)究竟為誰(shuí)而作？通常情況下，我們把商業(yè)的目標(biāo)客戶分為三級(jí)。投資者即買鋪的人是一級(jí)客戶；商家作為經(jīng)營(yíng)者即用鋪的人，是二級(jí)客戶；而普通消費(fèi)者才是真正消費(fèi)鋪內(nèi)商品的人，是三級(jí)客戶，也是商業(yè)地產(chǎn)的終極客戶。因此，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值必將通過(guò)終極消費(fèi)客戶消費(fèi)者對(duì)其的認(rèn)可度得以體現(xiàn)。 消費(fèi)者認(rèn)可的商業(yè)地產(chǎn)，其產(chǎn)品價(jià)值主要取決于兩大要素，一是經(jīng)營(yíng)商家的質(zhì)素（包括經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、品牌檔次和經(jīng)營(yíng)特色），二是消費(fèi)的氛圍（人是團(tuán)結(jié)的動(dòng)物，消費(fèi)氛圍的營(yíng)造對(duì)商家的進(jìn)入起到一定的引導(dǎo)作用，從而產(chǎn)生羊群效應(yīng)）。經(jīng)營(yíng)商家認(rèn)可的平臺(tái)，即商業(yè)產(chǎn)品的定位和經(jīng)營(yíng)的氛圍；消費(fèi)者認(rèn)可的平臺(tái)，則為經(jīng)營(yíng)商家的檔次和消費(fèi)的氛圍。 經(jīng)營(yíng)氛圍和消費(fèi)氛圍的營(yíng)造，所涉及的問(wèn)題主要有： 產(chǎn)品形態(tài)（規(guī)劃），是打造精鉆旺鋪、商業(yè)公園還是步行街； 檔次，經(jīng)營(yíng)的商品是頂級(jí)還是中高檔； 風(fēng)格，建筑及裝修體現(xiàn)何種風(fēng)情； 主題，是有主題式還是情景式的。 那么，商業(yè)地產(chǎn)到底應(yīng)該怎樣定義？中原認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)是以商業(yè)為功能性質(zhì)，進(jìn)行商業(yè)交流和交易的空間。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品具有商業(yè)性、公共性和公開(kāi)性的特質(zhì)。 二、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃要素方法矛盾協(xié)調(diào)法（contradictioncoordinatemethod） 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃，主要存在以下八對(duì)矛盾。只有在協(xié)調(diào)好這些矛盾的基礎(chǔ)上，才能做出成功的商業(yè)產(chǎn)品。 矛盾一：集中（concentrate）分散（scatter） 適用于商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)、體量、平面布置等有關(guān)規(guī)劃方面的內(nèi)容。 商業(yè)地產(chǎn)的體量和價(jià)值一定是成正比的嗎？體量大是否一定意味著價(jià)值高？其實(shí)不然。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃有集中式賣場(chǎng)、步行街、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)群落等形式，采用不同的形式體量的大小也有差別，盲目追求體量大小而忽視項(xiàng)目本身所具備的實(shí)際條件，反而達(dá)不到總價(jià)高的效果。 案例一：澳洲某大型商業(yè)項(xiàng)目 該項(xiàng)目充分利用了景觀資源，留有寬敞的步行街，讓人置身其中也能感受到周邊的風(fēng)景。這樣打開(kāi)了交流面，延展了活動(dòng)空間，打造出別具特色的景觀商業(yè)。 案例二：百康年世紀(jì)門（中心商業(yè)） 該項(xiàng)目位于重慶楊家坪步行街入口，在規(guī)劃時(shí)采用了室內(nèi)步行街的形式，使商業(yè)門面呈弧形帶狀鋪展開(kāi)來(lái)，加強(qiáng)了人力導(dǎo)入性，增加了人與商業(yè)的互動(dòng)關(guān)系。同時(shí)，由其地理位置引出“封面”概念，營(yíng)造了特色風(fēng)情。 案例三：北京建外SOHO（中心區(qū)、CBD商業(yè)） 該項(xiàng)目為公寓寫字樓，其商鋪全部鄰街，1、2層鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體，3層鋪面有滾梯直達(dá)公共院落，既出入便利又有層次感，并合理地利用了公共空間。 啟示： 在做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)，一定要注意協(xié)調(diào)集中和分散的矛盾； 不是體量越大，項(xiàng)目總價(jià)值越高； 要根據(jù)項(xiàng)目自身的地塊條件和外部環(huán)境條件做規(guī)劃； 要充分考慮商業(yè)產(chǎn)品的差異性特色營(yíng)造。 矛盾二：整體（whole） 個(gè)體（individual） 適用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體立面風(fēng)格設(shè)計(jì)、用材用料設(shè)定等方面的內(nèi)容考慮。 一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目既是一個(gè)整體的商業(yè)空間，其內(nèi)部又分為若干個(gè)體商業(yè)空間。個(gè)體商業(yè)空間強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，個(gè)性化是否就意味著整體的凌亂無(wú)序？成功的商業(yè)項(xiàng)目在處理這個(gè)問(wèn)題的手法上大體有兩類做法： A類：確定明晰的整體風(fēng)格，將個(gè)性元素適當(dāng)穿插其中，使其不牽強(qiáng)、不生硬； B類：在打造整體外觀時(shí)預(yù)留個(gè)性化空間，將個(gè)性空間也作為立面的構(gòu)成部分。 啟示： 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品一定要注意整體風(fēng)格的塑造； 個(gè)性化空間的預(yù)留應(yīng)在整體風(fēng)格的基礎(chǔ)之上。 矛盾三：公共（Public）私密（Private） 重點(diǎn)解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)部空間規(guī)劃的問(wèn)題，即公共空間與經(jīng)營(yíng)空間、可售空間與非售空間如何劃分。 A類：集中商業(yè) 對(duì)于集中商業(yè)，可用挑空中庭、挑空連廊的手法，這樣做的作用是提升檔次，形成透氣的交流聚集空間，體現(xiàn)商業(yè)特色，增加空間層次感與整體融合性，增強(qiáng)主題的視覺(jué)共享性。 B類：沿街商業(yè) 對(duì)于沿街商業(yè)，可用外挑連廊、騎樓的方式，使室內(nèi)外空間轉(zhuǎn)折，增加人流的導(dǎo)入性。 啟示： 適度的公共空間（非售空間）的預(yù)留，對(duì)項(xiàng)目檔次提升、人流導(dǎo)入、人氣聚集、特色體現(xiàn)起到極大的作用。 矛盾四：開(kāi)放（Open ）封閉（Close） 本矛盾協(xié)調(diào)法主指商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品公共空間的利用和規(guī)劃問(wèn)題，需要注意的是對(duì)外沿街鋪面和內(nèi)部鋪面、品牌展示與品牌個(gè)性空間的協(xié)調(diào)。 A類：將私密空間和公共空間融合，形成私家利用、公共視覺(jué)，以此增加品牌的視覺(jué)導(dǎo)入性，自然導(dǎo)入人流； B類：適度的封閉，便于產(chǎn)品風(fēng)格的形成，利于局部通透空間的個(gè)性突出。 啟示： 私密空間和公共空間的的巧妙融合連接，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)氛圍營(yíng)造相當(dāng)關(guān)鍵； 商業(yè)步行街的規(guī)劃一定要考慮其自身的空間尺度條件； 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的立面未必是越通透越好。 矛盾五： 概念（Concept）具像（Concrete） 重點(diǎn)解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題概念落實(shí)的問(wèn)題，主題是什么、體現(xiàn)的風(fēng)情、情景為何、帶來(lái)的體驗(yàn)等是這個(gè)問(wèn)題的主要內(nèi)容。 A類：用建筑本身體現(xiàn)主題； B類：制造運(yùn)用視覺(jué)標(biāo)志，打造連續(xù)的、有設(shè)計(jì)的視覺(jué)焦點(diǎn)。 啟示： 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的主題概念與產(chǎn)品的功能定位要相適應(yīng)； 建筑本身是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風(fēng)格和氛圍的主要體現(xiàn)內(nèi)容； 視覺(jué)標(biāo)志的巧妙制造和運(yùn)用是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風(fēng)格體現(xiàn)的絕佳手法。 矛盾六： 功能 （Function）美觀（Beautify） 解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)特征和價(jià)值體現(xiàn)的問(wèn)題。 啟示： 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品首先要體現(xiàn)“商業(yè)”特性； 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)性是功能性和美觀性的巧妙融合體現(xiàn)； 商業(yè)氛圍的營(yíng)造不是單一空間的設(shè)置，也不是產(chǎn)品風(fēng)格的獨(dú)立體現(xiàn)，而應(yīng)是全方位、多面的細(xì)節(jié)處理。 矛盾七：特色（Specilist）普遍（normal） 解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的定位方向問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)定位應(yīng)注意適用性和實(shí)用性。 矛盾八：價(jià)格（Price）價(jià)值（Value） 這是中原商業(yè)地產(chǎn)組經(jīng)過(guò)兩年研究得出的成果商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品矛盾協(xié)調(diào)法中最大的法則，只有將前面七個(gè)方法良好的考