物業(yè)管理基本制度招投標和承接查驗制度(PPT 48頁).ppt

1 3 1前期物業(yè)管理招標投標的概念和原則3 2前期物業(yè)管理項目招標規(guī)則3 3物業(yè)管理項目投標規(guī)則3 4開標 評標和中標3 5違反前期物業(yè)管理招標投標規(guī)定的法律責任需熟悉和掌握的法規(guī)規(guī)章內(nèi)容 物業(yè)管理條例 第三章前期物業(yè)管理 前期物業(yè)管理招標投標暫行辦法 3前期物業(yè)管理招標投標制度 2 4 1物業(yè)承接查驗制度的意義4 2物業(yè)承接查驗的內(nèi)容4 3物業(yè)的保修責任4 4物業(yè)承接查驗辦法需熟悉和掌握的法規(guī)規(guī)章內(nèi)容 物業(yè)管理條例 第三章前期物業(yè)管理 物業(yè)承接查驗辦法 4物業(yè)承接查驗制度 3 概述立法背景定位與適用承接查驗程序六個明確一加強課后學習案例 4 4物業(yè)承接查驗辦法 4 作業(yè) 物業(yè)承接查驗辦法 對物業(yè)承接查驗的條件是如何規(guī)定的 物業(yè)承接查驗依據(jù)的文件有哪些 物業(yè)承接查驗辦法 對物業(yè)承接查驗的的程序是如何規(guī)定的 建設(shè)單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交的資料有哪些 熟悉承接查驗的共用部位 共用設(shè)備設(shè)施所包含的具體內(nèi)容 簡述物業(yè)承接查驗協(xié)議的作用 試述承接查驗的方法 內(nèi)容和重點 5 物業(yè)承接查驗辦法 概述 物業(yè)承接查驗制度是 物業(yè)管理條例 確定的七大基本制度之一 物業(yè)承接查驗辦法 以下簡稱 辦法 將 條例 的有關(guān)規(guī)定進行細化 補充和完善 增強了物業(yè)承接查驗制度的可操作性 2010年10月14日發(fā)布 2011年1月1日起實施 6 立法背景 長期以來困擾物業(yè)管理工作的深層次問題是如何構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的和諧互信關(guān)系 而影響和諧互信關(guān)系的主要因素有兩方面 一方面是前期開發(fā)的遺留問題 另一方面是后期管理問題 前期矛盾主要來源于權(quán)屬 質(zhì)量 責任三個方面 其現(xiàn)象是物業(yè)服務企業(yè)夾在建設(shè)單位與第二業(yè)主中間 兩面不是人 兩頭夾擊 處于弱勢的不公平地位 其根本原因在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位 而本質(zhì)則是產(chǎn)權(quán)移交 主要是共用部分 共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交不清 7 立法背景 辦法 明確了建設(shè)單位 物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗活動中的權(quán)利義務 辦法 的實施 對減少建設(shè)單位的開發(fā)遺留問題 降低物業(yè)服務企業(yè)的管理服務風險 維護業(yè)主的共同財產(chǎn)權(quán)益 化解物業(yè)管理的矛盾糾紛 構(gòu)建和諧互信的物業(yè)管理關(guān)系 具有重要的現(xiàn)實意義 8 定位與適用 定位作為 條例 的配套性政策和物業(yè)承接查驗制度的細化和補充 辦法 既不同于 物業(yè)接管驗收標準 也不同于 物業(yè)服務項目交接辦法 與技術(shù)性強的 物業(yè)接管驗收標準 相比 更偏重于制度性和程序性 與綜合性整體項目的 物業(yè)服務項目交接辦法 相比 辦法 涉及交接的內(nèi)容僅為物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備 9 辦法 的適用范圍明確限定為前期物業(yè)管理階段的新建物業(yè) 雖然 辦法 規(guī)定前期物業(yè)服務合同終止后 業(yè)主大會和業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)之間的承接查驗可以參照 但僅限于其中部分程序性和技術(shù)性條款 辦法 中大量關(guān)于建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利 義務及法律責任的實體規(guī)定具有主體的相對性和內(nèi)容的時效性 10 承接查驗程序 辦法 13條明確了物業(yè)承接查驗程序確定物業(yè)承接查驗方案 移交有關(guān)圖紙資料 查驗共用部位共用設(shè)施設(shè)備 解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題 確認現(xiàn)場查驗結(jié)果 簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議 辦理物業(yè)交接手續(xù) 11 六個明確一個加強 1 明確了物業(yè)承接查驗的基本條件2 明確了物業(yè)承接查驗協(xié)議的核心作用3 明確了物業(yè)承接查驗雙方的共同責任4 明確了行政部門對物業(yè)承接查驗的監(jiān)管責任5 明確了物業(yè)承接查驗的內(nèi)容和重點6 明確了物業(yè)承接查驗各方的法律責任7 加強對業(yè)主權(quán)益的保護 12 六個明確一個加強 1 明確了物業(yè)承接查驗的基本條件 辦法 通過第11條詳細規(guī)定實施承接查驗的物業(yè)應當具備的七個基本條件 鼓勵物業(yè)服務企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計 施工 分戶驗收和竣工驗收等活動 向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議 13 第11條實施承接查驗的物業(yè) 應當具備以下條件 一 建設(shè)工程竣工驗收合格 取得規(guī)劃 消防 環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件 并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案 二 供水 排水 供電 供氣 供熱 通信 公共照明 有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成 供水 供電 供氣 供熱已安裝獨立計量表具 三 教育 郵政 醫(yī)療衛(wèi)生 文化體育 環(huán)衛(wèi) 社區(qū)服務等公共服務設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成 14 四 道路 綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成 并滿足使用功能要求 五 電梯 二次供水 高壓供電 消防設(shè)施 壓力容器 電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書 六 物業(yè)使用 維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全 七 法律 法規(guī)規(guī)定的其他條件 15 為什么要設(shè)置七個條件 由于建設(shè)單位交予物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)的性質(zhì)難以確定 為了防止建設(shè)單位有什么 交什么 形成后患 此外 辦法 第38條還規(guī)定了 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由 要求物業(yè)服務企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè) 16 另一方面 在前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位的情況下 為保障物業(yè)服務企業(yè)實施承接查驗工作有約可依和有據(jù)可查 辦法 明確規(guī)定建設(shè)單位在三個契約性文件中必須約定物業(yè)承接查驗的相關(guān)內(nèi)容 17 第6條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同 應當約定其所交付物業(yè)的共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標準 第7條建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約 應當對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定 第8條建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同 應當包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 18 2 明確了物業(yè)承接查驗協(xié)議的核心作用在物業(yè)承接查驗全過程中 簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議是最為關(guān)鍵的核心環(huán)節(jié) 辦法 中關(guān)于物業(yè)承接查驗協(xié)議的規(guī)定有五個條款之多 凸顯其核心作用 辦法 明確了物業(yè)承接查驗協(xié)議的內(nèi)容 效力和違約責任 19 第21條建設(shè)單位應當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗 與物業(yè)服務企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結(jié)果 簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議 第22條物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況 存在問題 解決方法及其時限 雙方權(quán)利義務 違約責任等事項作出明確約定 第23條物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議 與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力 20 第24條建設(shè)單位應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù) 向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房以及其他物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備 第25條物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后 當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務 導致前期物業(yè)服務合同無法履行的 應當承擔違約責任 21 為什么要設(shè)置物業(yè)承接查驗協(xié)議 承接查驗的前提條件保證了 但承接查驗的結(jié)果沒有保障 最終也會使承接查驗功虧一簣 如何使承接查驗的結(jié)果具有法律效力 在承接查驗的法律關(guān)系無法理順的情況下 只有重新建立一個合同關(guān)系來達到制約雙方的行為 即簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議 22 3 明確了物業(yè)承接查驗雙方的共同責任 辦法 16條對 條例 第28條規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容進行了必要的補充和完善 條例 第28條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時 應當對物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備進行查驗 23 在物業(yè)承接查驗的定義中 辦法 明確規(guī)定物業(yè)承接查驗的主體為物業(yè)服務企業(yè)和建設(shè)單位 第2條本辦法所稱物業(yè)承接查驗 是指承接新建物業(yè)前 物業(yè)服務企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定 共同對物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動 24 對于查驗記錄和交接記錄 辦法 要求建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽字確認 第19條現(xiàn)場查驗應當形成書面記錄 查驗記錄應當由建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)參加查驗的人員簽字確認 第26條交接工作應當形成書面記錄 交接記錄應當由建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽章確認 25 對于惡意串通 弄虛作假 共同侵犯業(yè)主利益的行為 辦法 規(guī)定建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)應當共同承擔責任 第40條建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)惡意串通 弄虛作假 在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的 雙方應當共同承擔賠償責任 26 為什么要明確承接查驗雙方的共同責任 一是物業(yè)服務企業(yè)在其中屬于弱勢地位 建設(shè)單位說交什么 物業(yè)服務企業(yè)就接什么 以后出了問題很難追究清是誰的責任 二是建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的 如何厘清雙方的責任也是一大難題 明確雙方的共同責任 是確保承接查驗過程中雙方相互推諉 相互扯皮或者共同推卸責任的有效法寶 27 4 明確了行政部門對物業(yè)承接查驗的監(jiān)管責任制定 辦法 的主導思想之一 就是要通過公權(quán)力的適度干預 平衡物業(yè)承接查驗雙方的權(quán)利義務 保護處于弱勢地位的業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè) 28 辦理備案手續(xù) 第29條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內(nèi) 持下列文件 哪些文件 向物業(yè)所在地的區(qū) 縣 市 房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù) 29 責令限期改正 第42條建設(shè)單位 物業(yè)服務企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務的 由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正 逾期仍不改正的 作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案 并予以通報 30 行使處罰權(quán) 第43條建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗資料的 由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正 逾期仍不移交的 對建設(shè)單位予以通報 并按照 物業(yè)管理條例 第五十九條的規(guī)定處罰 物業(yè)管理條例 第59條違反本條例的規(guī)定 不移交有關(guān)資料的 由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正 逾期仍不移交有關(guān)資料的 對建設(shè)單位 物業(yè)服務企業(yè)予以通報 處1萬元以上10萬元以下的罰款 31 明確監(jiān)管職責的目的是什么 保障合同第三方 即業(yè)主的利益 保障合同中弱勢的物業(yè)企業(yè)的利益 32 5 明確了物業(yè)承接查驗的內(nèi)容和重點 內(nèi)容第十六條 一 共用部位 一般包括建筑物的基礎(chǔ) 承重墻體 柱 梁 樓板 屋頂以及外墻 門廳 樓梯間 走廊 樓道 扶手 護欄 電梯井道 架空層及設(shè)備間等 二 共用設(shè)備 一般包括電梯 水泵 水箱 避雷設(shè)施 消防設(shè)備 樓道燈 電視天線 發(fā)電機 變配電設(shè)備 給排水管線 電線 供暖及空調(diào)設(shè)備等 三 共用設(shè)施 一般包括道路 綠地 人造景觀 圍墻 大門 信報箱 宣傳欄 路燈 排水溝 渠 池 污水井 化糞池 垃圾容器 污水處理設(shè)施 機動車 非機動車 停車設(shè)施 休閑娛樂設(shè)施 消防設(shè)施 安防監(jiān)控設(shè)施 人防設(shè)施 垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務用房等 33 不作為內(nèi)容第17條建設(shè)單位應當依法移交有關(guān)單位的供水 供電 供氣 供熱 通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備 不作為物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容 34 方法和重點 第18條現(xiàn)場查驗應當綜合運用核對 觀察 使用 檢測和試驗等方法 重點查驗物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的配置標準 外觀質(zhì)量和使用功能 查驗重點非其內(nèi)在質(zhì)量和安全性能 目的是避免承擔不必要的責任風險 35 明確承接查驗重點的作用是什么 強化物業(yè)承接查驗工作的針對性和實用性 根據(jù)以往物業(yè)承接查驗中存在的問題 有針對性進行相關(guān)制度的設(shè)計 36 6 明確了物業(yè)承接查驗各方的法律責任 建設(shè)單位的三項法律責任第32條物業(yè)交接后 建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定 及時解決物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備存在的問題 導致業(yè)主人身 財產(chǎn)安全受到損害的 應當依法承擔相應的法律責任 第33條物業(yè)交接后 發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的 建設(shè)單位應當負責修復 給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的 建設(shè)單位應當依法承擔賠償責任 第36條建設(shè)單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍 承擔物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的保修責任 37 2 物業(yè)服務企業(yè)的三項法律責任第34條自物業(yè)交接之日起 物業(yè)服務企業(yè)應當全面履行前期物業(yè)服務合同約定的 法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修 養(yǎng)護和管理義務 承擔因管理服務不當致使物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責任 第35條物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關(guān)的文件 資料和記錄建立檔案并妥善保管 第39條物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè) 因物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的 物業(yè)服務企業(yè)應當承擔相應的賠償責任 38 7 加強對業(yè)主權(quán)益的保護明確規(guī)定物業(yè)承接查驗的檔案歸業(yè)主所有 35條 明確規(guī)定業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 41條 規(guī)定物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表 主管部門 可以聘請專業(yè)機構(gòu) 可以進行公證 31條 物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)承接查驗行為的投訴 41條 39 課后案例學習 案例一 物業(yè)先查驗責任可明確 案例 市民姚女士所在的小區(qū) 自開發(fā)商撤出后 物業(yè)公司沒有真正履行管理義務 小區(qū)路燈等公共設(shè)施受損得不到及時解決 居民怨聲載道 開發(fā)商卻與物業(yè)單位相互推諉 由于大多數(shù)小區(qū)業(yè)主入住前沒有查驗小區(qū)公共部位及設(shè)施的質(zhì)量達標情況 以至于存在質(zhì)量問題的部分無法被發(fā)現(xiàn)并及時得到維修 作為責任主體的開發(fā)商及物業(yè)管理公司遺留下來的問題 成了小區(qū)全體業(yè)主的頭疼事 40 政策解讀 在商品房交房過程中 絕大多數(shù)業(yè)主只對自己購買的房屋內(nèi)部進行檢查驗收 而對小區(qū)公共部位 公共設(shè)施不進行查驗 因此 這些未被查驗的部分若存在質(zhì)量問題 并不能被發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商維修 一旦在房屋保質(zhì)期滿出現(xiàn)故障 就得使用專項維修資金 損害了業(yè)主的利益 辦法 的出臺 類似姚女士所在小區(qū)的遭遇可得到有效規(guī)避 41 辦法 規(guī)定 開發(fā)商必須在確保物業(yè)不存在質(zhì)量問題的情況下才能撤出 交接后發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用以及給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的 由開發(fā)建設(shè)單位負責維修及依法承擔賠償責任 物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè) 因物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的 物業(yè)服務企業(yè)也要承擔相應的賠償責任 辦法 的實施 可以幫助業(yè)主第一時間發(fā)現(xiàn)問題 明確維修責任 也就意味著最終交到全體業(yè)主手中的是合格的物業(yè) 42 案例二 物業(yè)檔案歸全體業(yè)主所有 案例 市民梁先生住的小區(qū) 前期物業(yè)服務企業(yè)即將期滿 小區(qū)業(yè)主大會征求業(yè)主意見后 準備聘請新的物業(yè)服務企業(yè) 此事備受小區(qū)業(yè)主關(guān)注 梁先生說 自入住以來 業(yè)主不知道小區(qū)內(nèi)具體的物業(yè)檔案包括什么內(nèi)容 這次更換物業(yè) 很多業(yè)主希望能詳細地了解小區(qū)路燈 建筑物的基礎(chǔ)等小區(qū)公共部分 設(shè)施的資料 43 政策解讀 不只是梁先生 很多小區(qū)業(yè)主都不了解 或者很少關(guān)心小區(qū)物業(yè)的檔案 業(yè)主入住后 一旦小區(qū)的公共設(shè)施 部位等出了問題 因維修不及時導致的物業(yè)管理糾紛時有發(fā)生 遭遇開發(fā)商和物業(yè)管理公司 扯皮 的事也就不可避免 辦法 的實施 則可避免開發(fā)商和物業(yè)踢皮球 按規(guī)定 物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有 業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 前期物業(yè)服務合同終止 新舊物業(yè)企業(yè)更替時 業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的 原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起 日內(nèi) 向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案 44 開發(fā)商要在物業(yè)