房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)第六章-房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理PPT課件.ppt

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng) 吳聘奇wupinqi 1 第六章房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理 2 6 1房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃6 2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理6 3房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)指標(biāo)6 4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及評(píng)價(jià) 3 一 城市規(guī)劃概念 城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的社會(huì) 經(jīng)濟(jì)和生態(tài)發(fā)展目標(biāo) 對(duì)各類資源進(jìn)行整合 通過法定程序編制并經(jīng)批準(zhǔn) 對(duì)城市發(fā)展和城市建設(shè)進(jìn)行引導(dǎo)和管理 以法定的形式確定城市性質(zhì) 規(guī)模和發(fā)展方向 合理利用城市土地 協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排 4 二 城市規(guī)劃管理概念 城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃 并依據(jù)國(guó)家和各級(jí)政府頒布的城市規(guī)劃管理的有關(guān)法規(guī)和具體規(guī)定 對(duì)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃 采用法律的 行政的 經(jīng)濟(jì)的管理辦法 對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一安排和控制 使城市中的各項(xiàng)建設(shè)用地和建設(shè)工程活動(dòng)有計(jì)劃 有秩序地協(xié)調(diào)發(fā)展 保證城市規(guī)劃順利實(shí)施 5 三 城市規(guī)劃體系 1 城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括城市的發(fā)展布局 功能分區(qū) 用地布局 綜合交通體系 禁止 限制和適宜建設(shè)的地域范圍 各類專項(xiàng)規(guī)劃等 城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為20年 在編制城市總體規(guī)劃時(shí) 還應(yīng)當(dāng)對(duì)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展做出預(yù)測(cè)性安排 6 三 城市規(guī)劃體系 2 城市分區(qū)規(guī)劃城市分區(qū)規(guī)劃的主要任務(wù)是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上 對(duì)城市土地利用 人口分布和公共設(shè)施 城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置作出進(jìn)一步的安排 以便與詳細(xì)規(guī)劃更好地銜接 7 三 城市規(guī)劃體系 2 城市分區(qū)規(guī)劃內(nèi)容 原則規(guī)定分區(qū)內(nèi)土地使用性質(zhì) 居住人口分布 建筑及用地的容量控制指標(biāo) 確定市 區(qū) 居住區(qū)級(jí)公共設(shè)施的分布及其用地范圍 確定城市主 次干道的紅線位置 斷面 控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高 確定支路的走向 寬度以及主要交叉口 廣場(chǎng) 停車場(chǎng)位置和控制范圍 8 三 城市規(guī)劃體系 3 城市詳細(xì)規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù) 對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用 空間環(huán)境和各項(xiàng)建設(shè)用地所作的具體安排 城市詳細(xì)規(guī)劃包括 規(guī)劃地段各項(xiàng)建設(shè)的具體用地范圍 建筑密度和高度等控制指標(biāo) 總平面布置 工程管線綜合規(guī)劃和豎向規(guī)劃 9 三 城市規(guī)劃體系 3 城市詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃 以總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃為依據(jù) 詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求 控制和引導(dǎo)各項(xiàng)用地的開發(fā)和投資建設(shè) 修建性詳細(xì)規(guī)劃 以總體規(guī)劃 分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù) 直接對(duì)建設(shè)作出具體的修建安排及規(guī)劃設(shè)計(jì) 指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)和工程施工圖設(shè)計(jì) 10 四 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到管制作用城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段 11 6 1房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃6 2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理6 3房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)指標(biāo)6 4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及評(píng)價(jià) 12 一 建設(shè)用地選址管理 含義 城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律 法規(guī)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目地址進(jìn)行確認(rèn)或選擇 保證各項(xiàng)建設(shè)按照城市規(guī)劃安排 并核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的行政管理工作 依據(jù) 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 目的與任務(wù) 宏觀調(diào)控 符合規(guī)劃 協(xié)調(diào)矛盾 促進(jìn)工作 13 一 建設(shè)用地選址管理 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 的辦理步驟 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 的辦理共分為提出選址申請(qǐng) 規(guī)劃管理人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘 審查 結(jié)果領(lǐng)取四個(gè)步驟 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書有效期為一年 確需延長(zhǎng)的 須在期滿前1個(gè)月內(nèi)向市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng) 延長(zhǎng)期不得超過6個(gè)月 14 二 建設(shè)用地規(guī)劃管理 含義 城市規(guī)劃主管部門根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)和批準(zhǔn)的城市規(guī)劃 確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目用地的選址 定點(diǎn)和范圍 審查總平面 核發(fā)建設(shè)用地許可證等各項(xiàng)管理工作的總稱 依據(jù) 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 目的與任務(wù) 控制建設(shè) 合理利用土地 保障規(guī)劃實(shí)施 協(xié)調(diào)矛盾 綜合考慮用地效益 完善城市規(guī)劃 15 二 建設(shè)用地規(guī)劃管理 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 的辦理步驟申請(qǐng)材料報(bào)送 現(xiàn)場(chǎng)踏勘 根據(jù)需要征求有關(guān)部門意見 核定建設(shè)用地位置和界線 提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 審查建設(shè)用地總平面布置 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證有效期限為六個(gè)月 逾期未申請(qǐng)辦理的 許可證將自行失效 申請(qǐng)人需要延續(xù)有效期限的 有效期限屆滿30日前提出申請(qǐng) 16 三 建設(shè)工程規(guī)劃管理 含義 城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律 法規(guī)和技術(shù)規(guī)范 對(duì)各類建設(shè)工程進(jìn)行組織 控制 引導(dǎo)和協(xié)調(diào) 審查規(guī)劃方案 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證等行政管理工作的統(tǒng)稱 主要內(nèi)容 建筑管理 道路管理和管線管理 程序 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查 建設(shè)工程施工圖審查和 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 核發(fā)三個(gè)階段 17 6 1房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃6 2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理6 3房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)指標(biāo)6 4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及評(píng)價(jià) 18 一 居住項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)指標(biāo) 1 居住區(qū)規(guī)劃相關(guān)概念 居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)?？煞譃榫幼^(qū) 小區(qū) 組團(tuán)三級(jí) 居住區(qū)分級(jí)控制規(guī)模見下表 居住區(qū)規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)可采用居住區(qū) 小區(qū) 組團(tuán) 居住區(qū) 組團(tuán) 小區(qū) 組團(tuán)及獨(dú)立式組團(tuán)等多種類型 19 一 居住項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)指標(biāo) 1 居住區(qū) 泛指不同居住人口規(guī)模的生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合 并與居住人口規(guī)模 30000 50000人 相對(duì)應(yīng) 配建有一整套較完善的 能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的生活聚居地 20 一 居住項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)指標(biāo) 2 小區(qū) 指被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合 并與居住人口規(guī)模 7000 15000人 相對(duì)應(yīng) 配建有一套能滿足該區(qū)居民基本物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的生活聚居地 21 一 居住項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)指標(biāo) 3 組團(tuán) 指被小區(qū)道路分隔 并與居住人口規(guī)模 1000 3000人 相對(duì)應(yīng) 配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的生活聚居地 22 一 居住項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)指標(biāo) 2 用地指標(biāo)居住區(qū)總用地包括居住區(qū)用地和其他用地其結(jié)構(gòu)體系如圖所示 23 國(guó)家規(guī)定的居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)表 24 案例 25 一 居住項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)指標(biāo) 3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)指標(biāo) 26 二 非居住項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)指標(biāo) 酒店 辦公 商業(yè) 工業(yè)等其他用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 27 6 1房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃6 2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理6 3房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)指標(biāo)6 4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及評(píng)價(jià) 28 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 1 居住區(qū)規(guī)劃的基本要求安全的要求衛(wèi)生的要求物質(zhì)舒適性要求精神享受性的要求與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)的要求可持續(xù)性的要求產(chǎn)業(yè)化的要求 29 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 2 居住區(qū)規(guī)劃的編制程序調(diào)查分析 規(guī)劃設(shè)計(jì) 成果表達(dá)三個(gè)階段 3 居住區(qū)規(guī)劃的方案內(nèi)容規(guī)劃結(jié)構(gòu) 住宅形式與布局選擇 配套服務(wù)設(shè)施 道路交通 綠地與景觀 豎向 管線綜合等多個(gè)方面 并按照居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的層次性特點(diǎn) 在總體規(guī)劃 控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃等不同層次的規(guī)劃階段中的側(cè)重點(diǎn)有所不同 30 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 1 規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)居住區(qū)包括住宅 道路 配套公共服務(wù)設(shè)施 公共綠地四個(gè)部分 通過對(duì)空間結(jié)構(gòu)的分析 將四個(gè)部分要素加以組合 確定基本布局和空間形態(tài) 31 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 1 規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)影響居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的主要因素 區(qū)位及規(guī)劃要求 場(chǎng)地及環(huán)境條件 人的生活需求 經(jīng)濟(jì)性 社會(huì)管理制度等 常見的居住區(qū)規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)的類型主要有內(nèi)向型 開放型 自由型等 32 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 2 住宅形式與布局選擇住宅形式取決于自然環(huán)境 經(jīng)濟(jì)水平 技術(shù)水平 文化習(xí)俗和家庭結(jié)構(gòu)等因素 住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 中 根據(jù)住宅建造層數(shù)將住宅劃分為低層住宅 1至3層 多層住宅 4至6層 中高層住宅 7至9層 高層住宅 10至30層 33 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 2 住宅形式與布局選擇住宅布局有行列式 周邊式和點(diǎn)群式三種基本形式 住宅布置中必須要重點(diǎn)考慮日照和通風(fēng) 34 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 3 配套服務(wù)設(shè)施配套公建的基本要求 規(guī)劃布局應(yīng)體現(xiàn)方便生活 減少干擾 有利經(jīng)營(yíng) 美化環(huán)境的原則 可采用分散 集中 分散和集中相結(jié)合的方式布局 而且 為了保證合理的服務(wù)半徑 注意未來發(fā)展需要 規(guī)劃中還應(yīng)留有余地 35 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 4 道路交通組織交通 保持環(huán)境 保障安全 提供空間居住區(qū)道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)在形態(tài)上有規(guī)則式 自由式 混合式等 在交通組織上分為人車混行 人車分流兩種形式 36 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 5 公共綠地組織在綠地規(guī)劃設(shè)計(jì)中 公共綠地應(yīng)具備可達(dá)性 功能性 親和性 綠地布局應(yīng)注意人的動(dòng)態(tài)和靜態(tài)觀賞效果 一般在小區(qū)入口 中心形成景觀節(jié)點(diǎn) 創(chuàng)造層次豐富的視覺效果 37 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 6 豎向及管線綜合居住區(qū)的市政工程由居住區(qū)給水 排水 供電 燃?xì)?供熱 通信 環(huán)衛(wèi) 防災(zāi)等工程組成 按照敷設(shè)方式可以分為架空線路和地下埋設(shè)線路 地下埋設(shè)線路又可分為直埋管線和溝埋管線 居住區(qū)內(nèi)的管線應(yīng)盡量采用地下埋設(shè)的方式 38 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 6 豎向及管線綜合豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)是為了有效利用地形 滿足居住區(qū)道路交通 地面排水 建筑布置和城市景觀等方面的要求 對(duì)自然地形改造和利用而進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì) 包括道路豎向設(shè)計(jì)和場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì) 39 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 4 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的主要成果 規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙及文件兩大類分析圖規(guī)劃設(shè)計(jì)圖工程規(guī)劃設(shè)計(jì)圖形態(tài)意向規(guī)劃設(shè)計(jì)圖和模型規(guī)劃設(shè)計(jì)說明及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 40 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 5 市場(chǎng)主流住宅形式 板樓 塔樓 別墅 長(zhǎng)板經(jīng)典項(xiàng)目 北京10號(hào)名邸 41 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 5 市場(chǎng)主流住宅形式 板樓 塔樓 別墅 短板經(jīng)典項(xiàng)目 北京國(guó)奧村 42 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 板樓 建筑層數(shù)一般不超過12層 但也有很多例外平面上長(zhǎng)度明顯大于寬度由多個(gè)住宅單元組合而成每單元設(shè)樓梯或電梯 多為一梯兩戶分為高板 18層以上 小高板 9 18層 多層板樓 9層以下 43 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 塔樓 四五戶以上共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通平面上長(zhǎng)度和寬度大致相同高度從12層以上到35層 超過35層是超高層一般是一梯四戶到一梯12戶方塔樓 形樓 井字形 風(fēng)車形和蝶形等形式 44 45 蝶形戶型 46 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 別墅 造型外觀雅致美觀 獨(dú)幢獨(dú)戶庭院視野寬闊 花園樹茂草盛 有較大綠地廳大房多 裝修精致 設(shè)備齊全 通風(fēng)采光良好有附屬的汽車間 門房間 花棚等社區(qū)型的別墅公共設(shè)施完備 有中心花園 水池綠地 還設(shè)有健身文化娛樂場(chǎng)所 購(gòu)物場(chǎng)所等 47 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 別墅 在我國(guó) 別墅分為獨(dú)棟別墅 Villa 和聯(lián)排別墅 House 而在國(guó)外 一般所說的別墅單指獨(dú)棟別墅 Villa 獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院 有天有地聯(lián)排別墅即小于三層的單戶別墅并