我國房地產(chǎn)公司營運(yùn)資金管理問題研究.doc

我國房地產(chǎn)公司營運(yùn)資金管理問題研究房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國社會主義經(jīng)意發(fā)展貢獻(xiàn)了巨大力量，近年來在證券市場上也得到了長足發(fā)展，房地產(chǎn)上市公司日漸增多。然而隨著近年來房價持續(xù)走高以及房地產(chǎn)投資持續(xù)升溫，房地產(chǎn)行業(yè)成為國家宏觀調(diào)控的重點領(lǐng)域，盈利空間受到限制。公司營運(yùn)資金與公司日常生產(chǎn)經(jīng)營活動有著密切的聯(lián)系，其觸角幾乎可以延伸到生產(chǎn)經(jīng)營的各個方面；同時，公司一定時期盈利水平的高低，直接取決于其營運(yùn)資金管理水平的高低，因此，房地產(chǎn)公司的營運(yùn)資金管理問題被日漸提上議程，營運(yùn)資金管理被放在企業(yè)資金管理的重要位置上。本文擬采用理論分析和證實分析相結(jié)合的方法，通過對房地產(chǎn)公司營運(yùn)資金管理現(xiàn)狀的剖析，其存在問題和解決方法的探求，達(dá)到加強(qiáng)營運(yùn)資金管理方面來優(yōu)化房地產(chǎn)公司企業(yè)機(jī)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)公司長足發(fā)展的目的，以帶動國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。一、營運(yùn)資金管理理念的界定（一）營運(yùn)資金的含義公司通常需要用營運(yùn)資金指標(biāo)來判斷營運(yùn)資金的管理水平。營運(yùn)資金也叫營運(yùn)資本，是用來維持公司日?；顒诱＿M(jìn)行所需要的資金，是指公司在正常經(jīng)營活動中在短期資產(chǎn)上所占用的資金，在日常公司財務(wù)管理中一般采用狹義營運(yùn)資金的概念，即凈營運(yùn)資金，這是一個抽象概念，是指企業(yè)的流動資產(chǎn)總額減去各類流動負(fù)債后的凈值。（二）營運(yùn)資金管理的概念1.風(fēng)險理念營運(yùn)資金的風(fēng)險理念要求企業(yè)根據(jù)流動資產(chǎn)和流動負(fù)債的特點，正確處理風(fēng)險和收益之間的相互關(guān)系。以風(fēng)險觀念指導(dǎo)企業(yè)營運(yùn)資金的管理，要求企業(yè)結(jié)合營運(yùn)資金的管理特點及周轉(zhuǎn)情況，建立預(yù)警系統(tǒng)，進(jìn)行分析和評估，認(rèn)真籌劃，落實責(zé)任，當(dāng)風(fēng)險出現(xiàn)時盡量予以轉(zhuǎn)移，以減少企業(yè)的損失。 2.成本理念在企業(yè)營運(yùn)資金管理過程中，應(yīng)充分考慮陳本因素。企業(yè)想要實現(xiàn)利潤最大化的目標(biāo)，減少風(fēng)險，最佳方案就是降低成本，即企業(yè)的營運(yùn)資金管理就是要在風(fēng)險和成本對應(yīng)關(guān)系中發(fā)現(xiàn)最有經(jīng)濟(jì)效益的結(jié)合點，在充分保證企業(yè)較低風(fēng)險或者保證風(fēng)險在可以承受的范圍內(nèi)，不斷降低企業(yè)一定時期營運(yùn)資金的總成本。3.經(jīng)濟(jì)效益理念經(jīng)濟(jì)效益理念實際上就是勞動消耗與勞動成果相比較的關(guān)系，即所占用和耗費(fèi)與所得之間的關(guān)系，主要表現(xiàn)為以收抵支后的利潤高低。依照經(jīng)濟(jì)效益理念的要求，在營運(yùn)資金 管理的過程中，一方面企業(yè)應(yīng)加快營運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)，充分利用營運(yùn)資金，尤其是閑置營運(yùn)資金的充分應(yīng)用，力爭創(chuàng)造更多收入，并相應(yīng)的減少企業(yè)的支出，節(jié)約營運(yùn)資金的占用，直接增加企業(yè)的利潤。另一方面，企業(yè)還應(yīng)該注重營運(yùn)資金成本，尤其是流動負(fù)債的成本，并確定科學(xué)的、符合企業(yè)實際的負(fù)債結(jié)構(gòu)。二、我國房地產(chǎn)行業(yè)特征房地產(chǎn)行業(yè)兼有開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有以下特征：（一） 投資成本高房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，所需資金投入高。首先，由于土地資源稀缺且不不替代，供給有限，但人們對土地的需求卻與日俱增，這一固有矛盾使房地產(chǎn)的土地價格不斷上升。其次，由于房屋的建筑、安裝需要消耗大量的材料和資金，需要投入大批工作人員和大型設(shè)備，因此投資成本大大高于其他一般產(chǎn)品。（二）投資回收期長對每一個房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，從開始選擇地塊到最后達(dá)到可出售或者可出租的狀態(tài)需要三到五年的時間，最終收回全部開發(fā)投資需要相當(dāng)長的時間，而靠出租獲得租金來收回投資則需要更長的時間。另外，由于投資周期長，占用資金大，需要支付大量的貸款利息，因而在一定程度上增加了房屋的成本。(三)投資風(fēng)險大由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)占用投資多，相應(yīng)的投資風(fēng)險因素必然增多，且企業(yè)投資容易受到政治、經(jīng)濟(jì)、社會環(huán)境、國家法律法規(guī)政策等不可控制因素的影響，一旦投資失敗，資金不能按期收回，房地產(chǎn)企業(yè)往往就會出現(xiàn)現(xiàn)金流枯竭，甚至不能按期償還銀行的貸款利息，嚴(yán)重的將直接影響企業(yè)的生存和發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的上述三個特點，實際上是它的劣勢，這決定了其資金周轉(zhuǎn)速度明顯低于其他行業(yè)。為了能夠在不斷變化的市場中立穩(wěn)腳跟，在激烈的競爭中獲得優(yōu)勢，維持廣闊的發(fā)展空間，避免出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，甚至資金鏈斷裂的風(fēng)險，提高營運(yùn)資金的管理效率已成為很多房地產(chǎn)公司的當(dāng)務(wù)之急。三、我國房地產(chǎn)公司營運(yùn)資金管理存在的問題改革開放二十年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中不斷吸收國外先進(jìn)的管理經(jīng)驗，管理水平有了顯著提高。但是由于長期以來實行計劃經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)始終沒有形成一套完整的營運(yùn)資金管理政策和體系，過多的依賴以往的管理經(jīng)驗，同時由于企業(yè)在管理中采取比較粗放的管理模式，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)在營運(yùn)資金管理方面的方法和手段存在的明顯的缺陷，主要表現(xiàn)在以下個方面：（一） 管理者缺乏對營運(yùn)資金結(jié)構(gòu)管理的研究以前大多數(shù)房地產(chǎn)上市企業(yè)對營運(yùn)資金的管理主要側(cè)重于強(qiáng)調(diào)企業(yè)營運(yùn)資金的安全性，以滿足企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中對資金的需求，降低企業(yè)的資金占用，加快資金的周轉(zhuǎn)速度等，缺乏對營運(yùn)資金結(jié)構(gòu)的管理要求。例如：強(qiáng)調(diào)加快房款的回收速率，減少應(yīng)收賬款和預(yù)收賬款占用額度，減少存貨占有量及盈利性較差的貨幣資金的持有量，雖然也有一定的效果，但是缺乏對營運(yùn)資金的有序合理安排及協(xié)調(diào)營運(yùn)資金與其他形式資金的關(guān)系的研究，僅僅從單個項目獨立的強(qiáng)調(diào)，影響了企業(yè)營運(yùn)資金協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)。（二） 房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金結(jié)構(gòu)不合理1.自由資本比率偏低，短期償債指標(biāo)不合理自由資本比率是我們在衡量一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營實力和抵抗風(fēng)險能力大小的常用指標(biāo)之一。隨著開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的不斷擴(kuò)大，加之受到房地產(chǎn)高潮時盈利目標(biāo)的驅(qū)動，使得企業(yè)大量的資本被這些實際變現(xiàn)能力較差的資產(chǎn)所侵占，從而利潤得以實現(xiàn)，資本難以及時收回，因而難以實現(xiàn)資本保值和增值，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)的自由資金比率難以滿足資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大的需求。同時，房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金比率偏低，只是企業(yè)在日常經(jīng)營活動中對現(xiàn)金流的需求主要來源于籌資活動，但是經(jīng)過對房地產(chǎn)企業(yè)的各種短期償債指標(biāo)的分析我們可以看出大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)流動比率正常的情況下，其速動比率和現(xiàn)金流動負(fù)債比率偏低，主要原因是存貨在流動資產(chǎn)的比例過高造成的，加上企業(yè)在籌資過程中自有資金比率偏低，從而使得企業(yè)的短期償債能力較差。 2.資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一，存貨比重過大而且資產(chǎn)管理質(zhì)量低下企業(yè)的凈營運(yùn)資金增加時，企業(yè)資金的使用成本較高，企業(yè)的利潤率下降，流動性上升，因此，營運(yùn)資金的持有策略往往在增加營運(yùn)資金流動性和增加收益之間進(jìn)行權(quán)衡。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)由于其行業(yè)特點存在著較大的特殊性，存貨在整個流動資產(chǎn)中占有較大比重，且其周轉(zhuǎn)速度較慢。目前我國房地產(chǎn)公司存貨凈額占資產(chǎn)比重較高，即存貨在流動資產(chǎn)和資產(chǎn)總額中的比重明顯偏高，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利資產(chǎn)以存貨為主，但在存貨資產(chǎn)中，未完工開發(fā)產(chǎn)品占存貨比重過大，與目前小業(yè)主傾向于對現(xiàn)房購買的市場要求不符合，相應(yīng)的降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力。3.負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，借款還本付息壓力大在房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)中，存在典型問題是流動負(fù)債比重較大，長期負(fù)債比重較低，房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來源于開發(fā)商投入自有啟動資金、一年期的短期貸款資金及少數(shù)合作方式的介入資金，其他諸如長期銀行借款、企業(yè)債券或可轉(zhuǎn)換負(fù)債等占份額較小。這些高資金成本的合作式融資比重的提高，一方面提高了房地產(chǎn)企業(yè)的籌資成本，另一方面企業(yè)需要花巨大的精力去處理合作關(guān)系。還要解決償付和股權(quán)法律糾紛的風(fēng)險，從而在一定程度上制約了負(fù)債經(jīng)營的靈活性。很多企業(yè)為了維持正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，大量舉債，使得企業(yè)的銀行貸款達(dá)到歷史新高，很多企業(yè)背上了沉重的負(fù)債包袱，特別是2007年宏觀調(diào)控以來，銀行提高存款保證金率。使得銀行發(fā)放貸款減少，歷史貸款還要還，新的貸款規(guī)模在壓縮，企業(yè)隨著流動負(fù)債比重的增高，這種風(fēng)險型的負(fù)債結(jié)構(gòu)，必然會導(dǎo)致企業(yè)還本付息壓力日益增大。(三)營運(yùn)資金管理風(fēng)險居高不下 營運(yùn)資金風(fēng)險是指企業(yè)由于營運(yùn)資金不足等原因給企業(yè)財務(wù)狀況和財務(wù)成果帶來一定的負(fù)面影響，造成經(jīng)濟(jì)損失的可能性。在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中，許多時候營運(yùn)資金風(fēng)險的引發(fā)和風(fēng)險化既與企業(yè)管理狀況、理財能力密切相關(guān)，又與企業(yè)缺乏應(yīng)對環(huán)境變化的資金運(yùn)作機(jī)制相關(guān)。在營運(yùn)資金管理過程中，一方面，好多房地產(chǎn)企業(yè)出于生存的壓力和發(fā)展的渴求，往往熱衷于做大做強(qiáng)，在看到資金和利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于資金成本時，容易產(chǎn)生激進(jìn)甚至冒進(jìn)的行為。在制定相應(yīng)經(jīng)營目標(biāo)時往往沒有考慮企業(yè)的戰(zhàn)略要求和階段特點，沒有對營運(yùn)資金進(jìn)行匹配性的策略安排，也不考慮資金來源和成本，使得營運(yùn)資金只是被動機(jī)械的跟從這些計劃。使得企業(yè)進(jìn)行資金運(yùn)作主要圍繞短期經(jīng)營，許多財務(wù)經(jīng)理整日疲于應(yīng)對日常收支，無法從整體上控制營運(yùn)資金風(fēng)險。另一方面，房地產(chǎn)項目投資過快過大，擠占營運(yùn)資金，造成原有經(jīng)營規(guī)模資金吃緊，新上投資項目產(chǎn)生現(xiàn)金流又需要經(jīng)歷相當(dāng)長的一段時間，這樣一來資產(chǎn)流動性大大減弱，加上很多房地產(chǎn)勞動投資決策簡單，公司各部門之間相互協(xié)調(diào)性不足，買地、融資、開發(fā)、銷售、回款可能出現(xiàn)不同步的現(xiàn)象，造成營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)緩慢、低效，一旦大環(huán)境發(fā)生變化，營運(yùn)資金管理風(fēng)險將大大增加。四、房地產(chǎn)公司營運(yùn)資金管理存在問題的原因（一） 歷史原因由于我國業(yè)界和學(xué)術(shù)界對營運(yùn)資金的管理問題研究與國外相比起步較晚，研究成果有限，沒有為公司、企業(yè)提供一套完整的營運(yùn)資金管理政策和指導(dǎo)辦法，這在一定程度上制約了我國房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)資金管理的發(fā)展。（二） 現(xiàn)實原因 房地產(chǎn)行業(yè)相對粗狂的發(fā)展經(jīng)營模式，在一定程度上忽略了對營運(yùn)資金方面的管理，制約了營運(yùn)資金管理機(jī)制的形成和房展，主要體現(xiàn)在以下幾個方面1.房地產(chǎn)上市企業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響大 在目前全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境影響下，我國經(jīng)濟(jì)也在經(jīng)受著嚴(yán)峻的考驗。作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，收到了更大的沖擊。房價在經(jīng)歷了連續(xù)幾年的急速上漲后，出現(xiàn)了拐點，房地產(chǎn)市場萎縮進(jìn)入了下行通道，大起大落的現(xiàn)象主要受到了兩方面的影響：一方面收到市場和宏觀經(jīng)濟(jì)因素的沖擊。前兩年由于整個經(jīng)濟(jì)處于上升階段，固定資產(chǎn)投資在整個資產(chǎn)中占的比重較高，出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的現(xiàn)狀；2008年以來，尤其是2008年下半年以來受到金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了降溫趨勢。另一方面，政策因素也是影響房地產(chǎn)企業(yè)大起大落的主要因素，基于對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的判斷，國家針對房地產(chǎn)出臺了國六、國八條等政策也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一部分影響，使得原本處上升趨勢的房地產(chǎn)出現(xiàn)了拐點。2.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對營運(yùn)資金風(fēng)險能力較弱 房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營投資大、周期長、資金周轉(zhuǎn)慢等特點決定了其大起大落的原因除了外部因素等原因外，房地產(chǎn)企業(yè)對營運(yùn)資金風(fēng)險的能力較弱也是重要因素，不容忽略。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一是影響其營運(yùn)資金風(fēng)險的主要因素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資過程中需要巨額資金主要來源于貸款。貸款額占開發(fā)項目所需資金的比重因企業(yè)或項目的不同，差異較大。但總體來說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對金融機(jī)構(gòu)以來是很大的。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)面導(dǎo)致貸款支持下降時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏其他的渠道融通項目開發(fā)所需要的資金，抵御營運(yùn)資金風(fēng)險能力十分有限。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的營運(yùn)資金預(yù)算管理。由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個新興行業(yè)，缺乏一套完整的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)做指導(dǎo)，尚未形成自身所開發(fā)的各種產(chǎn)品類型的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和國家預(yù)算定額，很多預(yù)算僅憑經(jīng)驗進(jìn)行估計，主觀隨意性較強(qiáng)，采用傳統(tǒng)的預(yù)算方式，主要由財務(wù)部門負(fù)責(zé)制定各種預(yù)算，缺乏全員意識，預(yù)算過程中，重年度預(yù)算，輕項目開發(fā)預(yù)算，使得企業(yè)的戰(zhàn)略實施沒有具體合理的數(shù)據(jù)支持，企業(yè)的預(yù)算與戰(zhàn)略目標(biāo)缺乏聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的營運(yùn)資金風(fēng)險管理。房地產(chǎn)營運(yùn)資金的風(fēng)險主要表現(xiàn)在籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險和其他風(fēng)險等方面。房地產(chǎn)企業(yè)的特點決定了其籌資金額巨大，而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源于外部借款，在貸款利率持續(xù)增長的情況下，大額負(fù)債加重了企業(yè)的資金成本，出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。企業(yè)面臨重大財務(wù)風(fēng)險。同時，很多房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商在投資過程中盲目投資認(rèn)為只要相應(yīng)的資金取得土地使用權(quán)，組織施工單位按照圖紙施工即可產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，沒有專門針對房地產(chǎn)行業(yè)的特點進(jìn)行成本專項核算，更談不上從土地成本，資本成本的運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報率等方面對房地產(chǎn)項目做出具體的預(yù)算，員工主要偏重于短期的收益，未建立起有效的風(fēng)險管理機(jī)制，加大了開發(fā)企業(yè)的投資成本和經(jīng)營風(fēng)險，影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，給房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。五、我國房地產(chǎn)公司營運(yùn)資金管理問題的改進(jìn)措施（一）做好投資決策，強(qiáng)化投資項目的可行性研究工作房地產(chǎn)上市企業(yè)營運(yùn)資金管理首先應(yīng)該進(jìn)行房地產(chǎn)投資的決策，這也是房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理的起點。所以我們首先應(yīng)該進(jìn)行房地產(chǎn)投資項目可行性研究工作。它是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的環(huán)節(jié)，不僅可以為房地產(chǎn)項目最終目標(biāo)的投資決策奠定基礎(chǔ)，同時還可以為房地產(chǎn)企業(yè)實施低成本戰(zhàn)略管理提供條件。1.房地產(chǎn)投資決策應(yīng)考慮的幾個關(guān)鍵因素 房地產(chǎn)作為一個完整的項目，在進(jìn)行投資決策時，應(yīng)該綜合考慮工期、質(zhì)量和投資三者之間的相互關(guān)系，工期以時間價值的形式來影響企業(yè)的投資決策，質(zhì)量會以投資額的形式影響投資決策，為此應(yīng)該在制定投資決策時，應(yīng)考慮下列關(guān)鍵因素：現(xiàn)金流量和時間價值。房地產(chǎn)投資是一項長期的投資活動，在制定決策時首先應(yīng)該考慮企業(yè)的現(xiàn)金流量，即企業(yè)的現(xiàn)金流入量和流出量，投資支出及收回為現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，包含現(xiàn)金的時間流程、發(fā)生在某個時間點上的現(xiàn)金流量和平衡各個時間點現(xiàn)金流量的利率三個因素。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時，一定要考慮到貨幣時間價值的影響重視貨幣時間價值，做科學(xué)的投資決策。房地產(chǎn)企業(yè)無形資源的財務(wù)評價。隨著知識經(jīng)濟(jì)的到來，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲取進(jìn)一步的生存和發(fā)展，除了傳統(tǒng)的有形資源外，還必須依賴一些無形資源智力資源，這些資源與市場資源密切相關(guān)，如提高房地產(chǎn)企業(yè)品牌，開拓客戶以及提高他們對房地產(chǎn)企業(yè)的依賴度，例如萬科、碧桂園等品牌；或者與知識產(chǎn)權(quán)相關(guān)，比如有關(guān)專利的特有技術(shù)裝備，例如皇明集團(tuán)推廣小區(qū)外掛式太陽能模式等；或者與人力資源相關(guān)，比如培訓(xùn)房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工特殊心理能力的技術(shù)裝備，培訓(xùn)團(tuán)體精神的特殊設(shè)施等，還有一些與組織管理資產(chǎn)相關(guān)，比如建立房地產(chǎn)企業(yè)文化的特殊設(shè)備，市場調(diào)查和顧客資料庫相關(guān)的技術(shù)設(shè)備。因此，我們在對這些無形資源進(jìn)行財務(wù)評價時不能局限于階段性效益和項目效益，應(yīng)該從全局出發(fā)，從長遠(yuǎn)的角度來考慮，強(qiáng)調(diào)全過程和房地產(chǎn)企業(yè)全局的效益。2.項目可行性研究的內(nèi)容房地產(chǎn)行業(yè)很大規(guī)模的項目投資，資金占用通常比較大，資金占用周期越長，相應(yīng)的經(jīng)營風(fēng)險越大，經(jīng)營成本也越高；開發(fā)經(jīng)營利潤高的項目，往往不可控因素越多，經(jīng)營風(fēng)險也會越大。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定投資開發(fā)經(jīng)營項目時，一定要從以下幾個方面做好項目的可行性研究，以降低項目投資風(fēng)險：做好項目背景情況的研究、做好對周邊市場調(diào)查工作、比較各投資項目。（二）逐步建立多元化融資渠道 當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場尚未完善，市場機(jī)制存在著很多不健全的環(huán)節(jié)，例如我國有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律法規(guī)缺位，大陸還沒有一部能夠知道房地產(chǎn)基金融資的法律，就無法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起到資金支持作用，因此在期待房地產(chǎn)金融政策方面解禁，給房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造一個寬松的金融環(huán)境的同時，眾多房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從自身出發(fā)，逐漸擴(kuò)展多元化的融資渠道，主要包括： 1. 證券融資這是房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向，可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)化、資源的合理化，是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最佳途徑。最常見的方式是上市融資，上市是企業(yè)獲取資金、實行資本運(yùn)作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好機(jī)會。2.典當(dāng)融資典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特點，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)的資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的遺漏補(bǔ)缺，已開始顯現(xiàn)其靈活便捷的特點，為房地產(chǎn)個人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。3.信托項目融資信托融資即信托公司對于比較好的有盈利前景的房地產(chǎn)投資項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式 信托獨具制度優(yōu)勢，并具有較強(qiáng)的靈活性，已成為目前房地產(chǎn)企業(yè)新興的融資熱點，是與銀行并駕齊驅(qū)的融資模式4.流動負(fù)債融資營運(yùn)資金管理是在既定戰(zhàn)略組合制度下具體項目的運(yùn)作和管理，涉及到流動資產(chǎn)項目，如現(xiàn)金、有價證券等。由于房地產(chǎn)企業(yè)抵御市場風(fēng)險的能力較弱，資金管理能力弱決定了它通過市場融資的自信不高。因此，緩解目前房地產(chǎn)企業(yè)融資難的措施之一便是利用流動負(fù)債項目進(jìn)行短期融資。 (三)完善房地產(chǎn)營運(yùn)資金的預(yù)算管理房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)整個資金周轉(zhuǎn)過程中資金需要量比較大。有效的資金預(yù)算制度建立不僅能夠提高資金的使用率，而且還能夠為有效使用資金打下良好的基礎(chǔ)。通過對企業(yè)年度資金預(yù)算的編制，能夠明確企業(yè)年度資金運(yùn)作的重點。有利于加強(qiáng)對企業(yè)日常營運(yùn)資金的控制，把握資金周轉(zhuǎn)脈搏，節(jié)約公司的融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生。因此，企業(yè)應(yīng)高度重視對資金的預(yù)算管理，充分發(fā)揮對資金的預(yù)算管理計劃、控制和協(xié)調(diào)能力，根據(jù)輕重緩急進(jìn)行調(diào)度安排，有效的將資金管理從被動應(yīng)對轉(zhuǎn)為超前控制，從而體現(xiàn)預(yù)算管理的中心地位。（四）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理風(fēng)險體系1.營運(yùn)資金風(fēng)險管理的目標(biāo)營運(yùn)資金風(fēng)險管理的目標(biāo)是在對風(fēng)險識別和衡量的基礎(chǔ)上，對可能發(fā)生的營運(yùn)資金風(fēng)險實施適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險管理策略，防止和減少風(fēng)險損失的發(fā)生，保障企業(yè)財務(wù)活動和經(jīng)營活動能夠順利進(jìn)行，一般來說，營運(yùn)資金管理的目標(biāo)主要包括營運(yùn)資金風(fēng)險控制目標(biāo)和營運(yùn)資金損失控制目標(biāo)兩個方面。2.實施營運(yùn)資金風(fēng)險預(yù)警管理房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身基本特征及所處發(fā)展階段的情況，比較分析企業(yè)的會計資料、企業(yè)的營運(yùn)管理及競爭環(huán)境狀況等信息，設(shè)計各種財務(wù)指標(biāo)體系，進(jìn)行營運(yùn)資金風(fēng)險預(yù)警，為管理層提供企業(yè)抗風(fēng)險能力。3.全面識別房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金的風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金的管理風(fēng)險包括使用風(fēng)險、在途風(fēng)險和或有風(fēng)險。在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策、規(guī)劃土地、開發(fā)施工及物業(yè)管理各個階段中，企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險和營運(yùn)資金的風(fēng)險是相互關(guān)聯(lián)的。4.加強(qiáng)對工程款結(jié)算的風(fēng)險控制工程款是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的現(xiàn)金流之一，加強(qiáng)營運(yùn)資金風(fēng)險管理就必須要加強(qiáng)對工程款結(jié)算風(fēng)險的控制，可以從以下幾個方面入手：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)付工程款必須完善審批流程，首先應(yīng)該提供相應(yīng)財務(wù)部門認(rèn)可的有承包單位有效包涵或者擔(dān)保的證明，否則不能支付工程款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所支付的工程款必須到達(dá)合同所約定的賬戶或承包單位的書面要求的其他賬戶，并在第一時間讓承包單位出具正式的收據(jù)或發(fā)票。質(zhì)量保證金和履約保證金是工程款的最重要組成部分，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保護(hù)自己利潤的重要工具，在營運(yùn)資金管理過程中應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險控制，在尚未確定質(zhì)量保證金和履約保證金已經(jīng)提交的情況下，有關(guān)部門和人員不得履行合同主要義務(wù)。在每筆工程款結(jié)算前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有應(yīng)委托工程造價咨詢單位對承包單位報出的工程結(jié)算單進(jìn)行審計，按照工程進(jìn)度支