談?wù)勀銓鴥?nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的看法.doc

精品文檔題目：談?wù)勀銓鴥?nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的看法。從大城市的房價(jià)看國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展極不協(xié)調(diào)，一方面低收入者買不起作為生活必需品的住房，不得不居住在幾十年前單位分的破舊平房里，或是靠長期租房居住，再或是住在私自搭建的危險(xiǎn)棚戶房內(nèi)；另一方面高收入者通過各種方式一人擁有幾處房，通過投機(jī)行為賺取高額利潤。面對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不平衡發(fā)展現(xiàn)狀，我想談?wù)勎覍鴥?nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的看法。一、大城市房價(jià)背后的供需分析以北京為例，對住房呈現(xiàn)剛性需求。這一需求來自何方呢：1、原北京市民：老市民大多居住在平房和陳舊的樓房中，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展市民收入的提高，他們對生活質(zhì)量的要求更高，購買新式樓房的需求隨之升高。同時(shí)因?yàn)槌鞘邪l(fā)展的需要，很多市民成為被拆遷戶，隨之而來的就是對住房的大量需求；2、年青一代：孩子們長大，要成家，原有的住房不能滿足居住的需要，這部分年輕人就要購買新的住所。還有就是有較好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的年輕人想要擁有自己的住房，獨(dú)立門戶，年青一代對房子的需求是持續(xù)性的。3、外來人看中北京：北京作為我國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，優(yōu)越的生活環(huán)境和較多的發(fā)展機(jī)會，一直以來就是外省市人的向往地，很多外來人都想在北京落戶和發(fā)展，自然會瞄準(zhǔn)北京的住房。3、大學(xué)生：外來人在北京念大學(xué)，畢業(yè)后想在北京繼續(xù)發(fā)展，大多數(shù)人先是租房，之后會考慮在北京買房，這是一個(gè)潛在的需求。在大的城市，這種對住房的需求持續(xù)且大量，使得需求彈性小，保持在高水平。然而，住房又不同于一般的工業(yè)制品，房屋要蓋在土地上，可是大城市里尤其是中心地區(qū)的土地?cái)?shù)量是有限的，這一制約使樓市供給增量總會小于需求的增量，那么就長期而言大城市的房價(jià)將趨于上漲。二、貨幣數(shù)量對樓市需求的影響人們購買商品房的愿望無論現(xiàn)在還是未來，都將呈現(xiàn)增強(qiáng)之勢，其中包括投資和投機(jī)者。那么此時(shí)購買能力的形成和變化取決于進(jìn)入樓市的貨幣數(shù)量。在現(xiàn)代貨幣制度下，最為主要的貨幣進(jìn)入樓市的方式為商業(yè)銀行投放的大量房貸，從過去幾年里我們不難看出，銀根的放松促使大城市房價(jià)的上漲。2010年我國出臺了“國十一條”，提出了差異化信貸和稅收政策，以支持首次置業(yè)需求和抑制投機(jī)性需求。這一政策意圖明顯，希望通過宏觀調(diào)控來減少注入樓市的貨幣量，從而達(dá)到抑制房價(jià)過快增長的目的?，F(xiàn)在已到年末，政策實(shí)施近一年之際，有了一定的成效，但十分有限，在即將到來的2011年，國內(nèi)房市政策又該何去何從呢？三、高房價(jià)形成的多方因素在我國現(xiàn)行的體制下，土地的處置權(quán)由各級地方政府掌控，出讓土地的收入早已成為當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的一個(gè)主要來源，這意味著賣出的土地越多，價(jià)格越高，政府收入也就越多，并且各地都把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，通過建高檔住房，提升售價(jià)，來拉動當(dāng)?shù)谿DP的高增長，以此突顯政府的政績。從而有的地方政府就運(yùn)用行政權(quán)力縱容房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張和提價(jià)。其次，房地產(chǎn)商進(jìn)行壟斷。我國的房地產(chǎn)市場并非是完全競爭的領(lǐng)域，作為開發(fā)商必須有從政府手里批得土地，從官辦銀行取得巨額貸款的非市場行為能力，這也就形成了房地產(chǎn)市場上的特殊壟斷結(jié)構(gòu)，一方面開發(fā)商可以依靠控制供給量去提高價(jià)格，另一方面以居住為目的的普通購房者只能無奈接受，任其宰割。第三，市場上投資和投機(jī)活動對房價(jià)的哄抬。房地產(chǎn)帶來的高額暴利，使得一些地區(qū)的商品房投資和投機(jī)需求不斷地膨脹，廣大普通低收入者買不起房，陷入困境，而高收入者一人擁有幾處房產(chǎn)，在大城市這一比例相當(dāng)高，他們通過投機(jī)行為不斷炒高房價(jià)。面對這高房價(jià)形成的多方因素，我們對2011年房市政策的實(shí)施要有多方考慮，就“國十一條”而言，內(nèi)容是很有針對性的，但還要看它在各地區(qū)的實(shí)施力度，只有在地區(qū)上的切實(shí)落實(shí)，經(jīng)過一段不短的時(shí)間，才會有明顯的成效。四、如何解決房地產(chǎn)市場的不協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)健康的發(fā)展大城市過高的房價(jià)，是不容忽視的問題，但在極力控制房價(jià)的同時(shí)，我們還要切實(shí)解決低收入者買不起房的問題?，F(xiàn)在政府大力推行保障性住房的建設(shè)，要保證中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的供給，滿足多層次的需求。但是在我看來，應(yīng)著重建設(shè)廉租房，低收入者由于經(jīng)濟(jì)收入低、不穩(wěn)定且沒有足夠的存款，長時(shí)間不能購買住房，大多是靠租房來住，他們希望被給予基本的保障，政府為他們提供廉租房，既降低了租房的花費(fèi)，有助于他們存錢，同時(shí)又真正為他們這一階層提供了切實(shí)的保障，房子很小也不體面就是讓低收入者有容身之處，這樣那些收入較高的人就不會垂涎。我們不能忽視這一現(xiàn)象：在大城市，經(jīng)濟(jì)適用房建的居住條件不錯(cuò)，而本身價(jià)格又比商品房低很多，于是一些較高收入者就利用各種關(guān)系，購買幾套經(jīng)濟(jì)適用房。像這一類的保障性住房，雖然價(jià)格比商品房低很多，但真正的低收入者接受起來還是比較困難，而由于居住條件還不錯(cuò)，就被較高收入者趁虛而入，那么住房的保障還是不能惠及低收入群體。我們都聽說過短板原理，如果要提高一個(gè)城市的生活水平，還是要從最短的板抓起，著力發(fā)展廉租房，為低收入者提供容身之所，給他們經(jīng)濟(jì)上緩沖的時(shí)間，那么會促進(jìn)這個(gè)城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。此外，政府可以加快周邊地區(qū)的建設(shè)發(fā)展，不斷縮小與一線大城市的經(jīng)濟(jì)差距，以分散大城市的住房需求壓力；還應(yīng)拓展民間投資渠道，建立對低收入者的租房補(bǔ)貼制度，同時(shí)應(yīng)避免貨幣和其他政策的過