國民信托-北京和宸地產(chǎn)王府井項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃.docx

國民信托-北京和宸地產(chǎn)王府井項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃發(fā)行機(jī)構(gòu)國民信托投資領(lǐng)域房地產(chǎn)類募集規(guī)模5.00億投資門檻100.00萬投資期限24個(gè)月收益類型固定收益收益分配半年付息投資公司天祿財(cái)富預(yù)計(jì)收益率預(yù)期年化收益率：9.50%-11.20%100萬X300萬:9.5% 300萬X800萬:10.5% 800萬X：:11.2%資金用途信托資金中2億元用于支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，3億元用于和宸地產(chǎn)位于王府井H2地塊項(xiàng)目的剩余拆遷工作及后續(xù)開發(fā)建設(shè)。風(fēng)控措施1、項(xiàng)目公司 100%股權(quán)控制 信托計(jì)劃持有項(xiàng)目公司的 85%的股權(quán)，并且剩余股權(quán)質(zhì)押給國民信托。 2、實(shí)際控制方差額補(bǔ)足保證 項(xiàng)目公司的實(shí)際控制方北京匯宸投資管理有限公司為信托計(jì)劃的投資本金和收益提供差額補(bǔ)足義務(wù)，并辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證。 3、實(shí)際控制人保證擔(dān)保 項(xiàng)目公司的實(shí)際控制人趙小雄先生及其配偶為上述差額補(bǔ)足義務(wù)提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保，并辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證。 4、資金監(jiān)管和時(shí)點(diǎn)要求 信托資金和項(xiàng)目銷售資金將進(jìn)入國民信托制定的銀行監(jiān)管帳戶。國民信托審批項(xiàng)目資金使用計(jì)劃、監(jiān)控資金實(shí)際使用情況。設(shè)置時(shí)點(diǎn)現(xiàn)金要求如下：信托成立滿12個(gè)月時(shí)，監(jiān)管賬戶內(nèi)現(xiàn)金不低于5000萬元；信托期限滿22個(gè)月時(shí)，監(jiān)管賬戶內(nèi)不低于1億元；信托滿23個(gè)月時(shí)，監(jiān)管賬戶內(nèi)現(xiàn)金不低于2.5億元；信托成立滿 24個(gè)月時(shí)，監(jiān)管賬戶內(nèi)現(xiàn)金不低于 5億元。（五）全方位的項(xiàng)目管理措施 國民信托受讓和宸地產(chǎn)股權(quán)后，將改組公司董事會(huì)，派駐董事會(huì)成員和財(cái)務(wù)人員，公司公章等重要印鑒由國民信托指定人員保管；公司營業(yè)執(zhí)照等重要公司證照由國民信托派駐人員和和宸地產(chǎn)指定人員共管；同時(shí)，國民信托將對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)度設(shè)置時(shí)點(diǎn)考核，約定項(xiàng)目工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的時(shí)間安排。還款來源第一還款來源:王府井H2地塊項(xiàng)目銷售收入。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售總收入為33.45億元；至信托退出前，預(yù)計(jì)可產(chǎn)生銷售收入25.79 億元，可實(shí)現(xiàn)累計(jì)凈現(xiàn)金流14.48億元，現(xiàn)金流覆蓋率達(dá)到290%。 第二還款來源:交易對(duì)手集團(tuán)的整體現(xiàn)金流。本信托計(jì)劃退出時(shí)，北京匯宸投資集團(tuán)期末累計(jì)凈現(xiàn)金流約 32.79 億元，現(xiàn)金流充足，現(xiàn)金覆蓋率高。產(chǎn)品優(yōu)勢1、項(xiàng)目位置絕佳：本項(xiàng)目地處北京王府井地區(qū)，是北京乃至全國的核心區(qū)域，是全國舉世聞名的街區(qū)，其附加的品牌價(jià)值、形象價(jià)值不可估量；對(duì)本項(xiàng)目的銷售帶來極大的積極作用和強(qiáng)有力的保障。 2、項(xiàng)目安全邊際較高：項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得時(shí)間在831大限之前，未通過市場公開競價(jià)，土地成本非常低廉；預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入 33.5億，凈利潤約13.6億，凈利潤超過40%，安全邊際較高。 3、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富： 項(xiàng)目實(shí)際控制方北京匯宸投資管理有限公司有著豐富的 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，尤其是北京核心地段的寫字樓及公寓開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，累計(jì)開發(fā)面積超過21萬平方米。 4、還款來源充足：本項(xiàng)目在信托計(jì)劃退出時(shí)現(xiàn)金流極為充沛，可實(shí)現(xiàn)累計(jì)凈現(xiàn)金流約14.5億，現(xiàn)金覆蓋率高達(dá)290%。 5、風(fēng)控措施完善：國民信托將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的監(jiān)管，確保信托財(cái)產(chǎn)的安全。融資方介紹1、北京和宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京和宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資本2.35億元，成立于2003年，其實(shí)際控制人為北京匯宸投資有限公司，擁有其94%股權(quán)，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)及商品房建設(shè)銷售，是北京王府井地塊的項(xiàng)目公司。 2、北京匯宸投資管理有限公司 北京匯宸投資管理有限公司（以下簡稱“匯宸投資”）北京匯宸投資管理有限公司是主要經(jīng)營房地產(chǎn)投資管理的控股公司,多年來經(jīng)營風(fēng)格穩(wěn)健。公司成立以來主要開發(fā)項(xiàng)目集中在北京金融街核心地段，是北京金融街上少有的民營房地產(chǎn)開發(fā)商。其開發(fā)的金宸國際公寓等項(xiàng)目已成為金融街的知名地標(biāo)性建筑。旗下項(xiàng)目公司無錫鼎宸置業(yè)有限公司開發(fā)的“無錫國際金融大廈”項(xiàng)目也已完成施工，五證齊全待售(預(yù)計(jì)整棟出售給金融機(jī)構(gòu))，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入約10億元。目前，匯宸投資正在專注于北京王府井項(xiàng)目（本次融資項(xiàng)目）及惠州“海宸世家”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作。截止2014年6月，其資產(chǎn)總計(jì) 57.39億元，總負(fù)債 22.8億元，負(fù)債率 39.3%，位于同行業(yè)極低的水平，財(cái)務(wù)狀況很好。項(xiàng)目介紹項(xiàng)目地處北京市東城區(qū)王府井大街與東四西大街交叉路口的東南角，北鄰五四大街和東四西大街，向西可達(dá)故宮博物院北門、景山公園，向東可達(dá)東四、朝陽門、東二環(huán)路；項(xiàng)目西鄰?fù)醺蠼?，沿王府井大街向?800 米可至王府井核心商區(qū)（王府井步行街），向北 1500 米可至張自忠路、南鑼鼓巷。在積聚人氣的核心區(qū)域，周圍交通極其發(fā)達(dá)，三條地鐵線均在其區(qū)位附近，擁有絕佳的地理位置。 本項(xiàng)目分一期開發(fā)，整體建設(shè)。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2014年10月開始進(jìn)行拆遷工作至次年一季度基本完成。從拆遷完成到辦理四證后開始施工起約半年時(shí)間可完成主體結(jié)構(gòu)，一年半的時(shí)間竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積 6124.7平方米，總建筑規(guī)模 2.8 萬平方米（地上），建設(shè)內(nèi)容為商業(yè)、辦公。項(xiàng)目總投資約16億元，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入約33億元。本項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得時(shí)間在 8?31 大限之前，未通過市場公開競價(jià)，土地成本非常低廉。土地總成本約為 7.2 億元，按市場價(jià)計(jì)算樓面價(jià)接近 10萬元/平方米，依托北京王府井無與倫比的品牌效應(yīng)，預(yù)計(jì)銷 售收入為 33.5億元，毛利約 18.2億元，凈利潤約13.6 億元，凈利率超過40%。項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景區(qū)域經(jīng)濟(jì)： 北京是中華人民共和國的首都、直轄市和國家中心城市，是中國的政治、文化、科教和國際交往中心，中國經(jīng)濟(jì)、金融的決策和管理中心，也是中華人民共和國中央人民政府和全國人民代表大會(huì)的辦公所在地；是中國“四大古都”之一，是世界上擁有文化遺產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)最多的城市，是一座有著三千余年建城歷史、八百六十余年建都史的歷史文化名城，擁有眾多歷史名勝古跡和人文景觀。2013 年，北京市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值19500.6億元，經(jīng)濟(jì)地位極其突出。受托方受托方國民信托有限公司： 國民信托有限公司成立1987年，前身為1987年1月成立的浙江省信托投資有限公司，2007年更名為國民信托有限公司，并在 2008 年增加公司注冊資本金至 10 億元人民幣。公司圍繞信托服務(wù)、資產(chǎn)管理、財(cái)富管理、投資銀行四大業(yè)務(wù)范疇，立