龍崗寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)配套項目定位方案.doc

龍崗寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)配套項目定位方案類別:我的文章 評論(0) 瀏覽(2353) 2008-09-24 11:39 標簽：策劃推廣 營銷策劃 一、寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)需求分析一）寶龍工業(yè)區(qū)經濟發(fā)展及企業(yè)現狀分析1、寶龍工業(yè)區(qū)基本概況寶龍工業(yè)區(qū)位于寶龍碧嶺片區(qū)，是深圳市龍崗區(qū)高新技術產業(yè)帶上面積最大的高新技術園區(qū)，規(guī)劃面積31.7平方公里，由寶龍工業(yè)城和碧嶺工業(yè)區(qū)組寶龍工業(yè)城遙感圖成，其中寶龍工業(yè)城規(guī)劃面積11.6平方公里，碧嶺工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積為20.1平方公里。至今為止龍崗區(qū)政府在寶龍碧嶺片區(qū)的開發(fā)建設上已經投入8億多元人民幣。目前，寶龍工業(yè)城土地基本平整完畢。同時道路、供電、供水、通訊、燃氣等市政管網已鋪設完成，基本實現“七通一平”，發(fā)展初具規(guī)模。碧嶺工業(yè)區(qū)作為片區(qū)發(fā)展的后勁，目前正在緊鑼密鼓地開展征地、規(guī)劃以及市政配套建設等工作。寶龍工業(yè)城位于龍崗區(qū)中心位置，以四通八達的高速公路連接著龍崗、深圳和香港以及其它珠江三角洲地區(qū)，是深圳市高新技術產業(yè)帶中地理條件最優(yōu)越規(guī)劃最好的園區(qū)之一。2、片區(qū)公交體系和道路交通規(guī)劃寶龍工業(yè)城為先規(guī)劃后招商的高新科技工業(yè)園區(qū)，其內部交通網絡建設十分完善，但由于仍處于建設期，各項規(guī)劃設施尚未健全，交通狀況主要表現為以下特點：1）內外交通路網健全寶龍工業(yè)城對外交通路網發(fā)達，有機荷高速、深汕公路、深惠公路、水官高速、鹽壩高速、梅觀高速等高速公路跨區(qū)而過，距深圳寶安機場50公里，距皇崗口岸38公里，距羅湖口岸28公里，距鹽田港17公里，距蛇口港50公里。園區(qū)到市中心、深圳寶安機場、鹽田港及南部海濱均在30分鐘車程內。寶龍工業(yè)城內部交通路網已經形成，現有寶龍大道及寶龍一路至寶龍七路、錦龍大道、高科大道、清風大道等，貫穿東西的寶龍大道承擔著重要的交通運輸功能。2）公共交通匱乏與寶龍工業(yè)城路網健全形成較大反差的是其內部公共交通匱乏，寶龍工業(yè)城內現有公交線路較少，現有的3條線路為823、861、985，另在臨近寶龍工業(yè)城的深汕公路上有366、866、985三路公交線路設有寶龍工業(yè)城站點，但工業(yè)城內部消費者需要步行較長距離才能達到該站點，不利于消費者出行。3）交通規(guī)劃健全，交通環(huán)境不斷改善。根據在龍崗區(qū)交通規(guī)劃科及龍崗交通局運政科的調查了解，根據規(guī)劃，未來在寶龍工業(yè)城內將設有2個公交首末站及1個樞紐站，其中公交樞紐站設在錦龍大道與南同大道北部。2個公交首末站1個在寶清路與南同大道交匯處，1個在寶龍工業(yè)城502地塊。同時根據規(guī)劃，將新規(guī)劃3條公交線路在寶龍工業(yè)城內繞行，另規(guī)劃有內環(huán)路、第二通道等即將建設。鐵路方面規(guī)劃有深廈鐵路穿過寶龍工業(yè)城西面，同時規(guī)劃12號地鐵將在寶龍工業(yè)城東面穿過，13號地鐵將在寶龍工業(yè)城北面穿過。附圖：寶龍工業(yè)城交通系統(tǒng)規(guī)劃示意圖3、片區(qū)配套1）生活配套寶龍工業(yè)城周邊生活配套設施完善，可以滿足企業(yè)高管和技術骨干居家、休閑等日常生活需要，園區(qū)5公里范圍內的龍崗中心城，規(guī)劃、建設有一流的商品房小區(qū)，是理想的居住場所。2）教育配套片區(qū)周邊擁有龍崗、平崗、龍城、坪山等多所中學和十余座小學。3）醫(yī)療配套片區(qū)有龍崗區(qū)中心醫(yī)院、龍崗區(qū)第二人民醫(yī)院、坪山醫(yī)院三所三甲醫(yī)院。4）商業(yè)配套園區(qū)周邊散布歲寶百貨、百佳購物廣場、人人購物中心、萬佳百貨等十余家大型商場。5）娛樂配套園區(qū)北側的中信綠色高爾夫球場、龍園和南側的馬巒山旅游中心、龍崗區(qū)體育中心、龍崗大眾高爾夫球場都可供休閑娛樂。6）金融機構配套周邊有四大國有商業(yè)銀行、各股份制銀行以及保險公司等金融機構。4、龍崗及寶龍工業(yè)區(qū)經濟發(fā)展龍崗自建區(qū)以來，大力推進基礎設施建設，努力改善投資環(huán)境，積極進行各項改革，擴大對外開放，取得可喜的成就，全區(qū)經濟持續(xù)快速建康發(fā)展。全區(qū)國內生產總值GDP2002年達到223億元左右，增長17.2%，比深圳市增幅高2.98個百分點；而2003年GDP預計將會達到288億元，增長14%。近年來，龍崗區(qū)國民經濟一直保持健康快速的發(fā)展趨勢，并形成了以高新技術、先進制造、現代物流和濱海旅游為支柱的產業(yè)體系。2006年，全區(qū)實現地區(qū)生產總值1053.87億元，第一、二、三次產業(yè)的增加值分別為2.47、694.59、356.82億元，三產比例是0.2：65.9：33.9。2005年，全區(qū)共完成工業(yè)總產值1734億元，同比增長22%；實現外貿出口138.3億美元，同比增長8.9%；實現外商直接投資實際利用外資3.7億美元，同比增長31.9%。2005年，龍崗區(qū)工業(yè)總產值超億元的企業(yè)有196家，實現工業(yè)總產值1260億元，占全區(qū)工業(yè)總產值的72.3。初步形成了以工業(yè)為主導，“三高”企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，商貿、運輸、房地產、旅游等第三產業(yè)初具規(guī)模的外向型經濟格局。寶龍工業(yè)城是深圳市龍崗區(qū)開發(fā)建設較早、規(guī)劃完善的大型工業(yè)區(qū)，位于龍崗街道與坪山街道交界處。片區(qū)主要以IC芯片制造業(yè)、電子信息、光電子、機電一體化、汽車電子、汽車制造等高新技術產業(yè)為主導。一流的硬件環(huán)境和優(yōu)質的政府服務，吸引了大批國內外知名企業(yè)蜂擁而至。園區(qū)半導體制造業(yè)代表有意法半導體、深愛半導體、方正微電子、華潤微電子、天馬微電子等；汽車制造業(yè)品牌企業(yè)有五洲龍汽車、中集專用車等；知名電子制造企業(yè)有華強三洋、同州電子、思達儀表、兄弟工業(yè)等?，F已入駐 48 家高新技術企業(yè)，其中已投產的29家企業(yè)，其總產值達到 200億元。部分代表企業(yè)投產情況表（節(jié)選）投產情況企業(yè)名稱已建意法半導體公司比亞迪股份有限公司深圳市二砂深聯(lián)有限公司兄弟工業(yè)（深圳）有限公司深圳天馬微電子股份有限公司深圳市五洲龍實業(yè)發(fā)展有限公司深圳市興日生實業(yè)有限公司深圳市順嘉高新建材有限公司深圳思達儀表有限公司深圳京能集團有限公司（一期）深圳深愛半導體有限公司太平洋電線電纜（深圳）有限公司深圳市華大電路科技有限公司深圳市歐帝光學有限公司深圳市方正微電子有限公司在建深圳市同洲電子股份有限公司深圳市益心達醫(yī)學新技術有限公司深圳市蘭普源照明科技有限公司正在辦手續(xù)創(chuàng)益科技發(fā)展有限公司華潤微電子（深圳）有限公司時運達（深圳）電子有限公司明利五金電業(yè)（深圳）有限公司深圳市賽格導航科技股份有限公司5、寶龍工業(yè)區(qū)入住企業(yè)現狀分析寶龍碧嶺片區(qū)以IC制造產業(yè)、電子通訊產業(yè)、汽車制造產業(yè)為產業(yè)導向，匯集一大批國內外知名企業(yè)。寶龍工業(yè)城以寶龍五路為界線，將寶龍工業(yè)區(qū)一分為二，寶龍五路以東為東片區(qū)，寶龍五路以西為西片區(qū)。附圖：寶龍工業(yè)城東、西片區(qū)劃分圖1）寶龍工業(yè)區(qū)東片區(qū)企業(yè)概況寶龍工業(yè)區(qū)東片區(qū)位于寶龍五路以東，截至到2007年底，進駐投產企業(yè)總計為29家，企業(yè)主要以IC芯片制造、醫(yī)療器械生產、IT通訊器材生產、打印復印器械生產、服飾生產、家私生產、玩具生產、小型電子元器件生產等行業(yè)為主，截至到2007年員工數量達到35，040人左右。從企業(yè)員工比例來看，在IC芯片制造、醫(yī)療器械生產、IT通訊器材生產、打印復印器械生產等資金資本密集型的現代新型行業(yè)企業(yè)中，由于企業(yè)本身科技含量高，產品附加值大等特點，企業(yè)員工人數相對較少，但企業(yè)員工素質、學歷相對較高；同時由于這些企業(yè)技術性、管理性的特點，故而在這些企業(yè)之中，高學歷、高收入、高要求的“三高”型中高層技術、管理員工所占比例較高，其所占比例范圍在1030之間。從收入來看，這類企業(yè)各層次員工相對于其他行業(yè)員工起點高，收入也相對高。我司對工業(yè)園區(qū)的收入狀況調查結果也印證了這一觀點，普通員工的工資在1500-2500元/月之間，中高層管理人員工資則在6000元以上。而從事服飾生產、家私生產、玩具生產、小型電子元器件生產等行業(yè)的企業(yè)，由于企業(yè)為傳統(tǒng)的勞動密集型企業(yè)，技術相對成熟，需要以大規(guī)模生產來降低成本，這些企業(yè)員工數量相對較大；同時由于生產相對簡單、企業(yè)本身科技含量不高、產品附加值低等特點，使得企業(yè)更多需求的是技術純熟的藍領工人，所以該類企業(yè)多為員工數量多，廠區(qū)規(guī)模大的生產型企業(yè)，其中高層技術、管理員工所占比例較小，在510之間。其員工收入情況為，普通員工工資在800-1300元/月之間，中高層員工收入則在3000-5000元/月之間。2）寶龍工業(yè)區(qū)西片區(qū)企業(yè)概況寶龍工業(yè)區(qū)西片區(qū)位于寶龍五路以西，截止到2007年底，進駐投產企業(yè)總計為10家，企業(yè)主要以汽車制造、醫(yī)療器械生產、IT通訊器材生產、儀器儀表生產、光學設備生產、養(yǎng)殖設備生產、高新建材生產等行業(yè)為主，截止到2007年底，西片區(qū)員工數量為45000人左右。從企業(yè)員工比例來看，由于西區(qū)企業(yè)進駐較晚，企業(yè)普遍為汽車制造、醫(yī)療器械生產、IT通訊器材生產、儀器儀表生產、光學設備生產、養(yǎng)殖設備生產、高新建材生產等行業(yè)的資本密集型及勞動密集型企業(yè)，企業(yè)科技含量高、產品附加值大、企業(yè)工業(yè)產值高、企業(yè)規(guī)模大、員工數量多。鑒于這些企業(yè)固有的特性，寶龍工業(yè)區(qū)西區(qū)企業(yè)的員工素質、學歷、收入低于IT、芯片制造等行業(yè)企業(yè)的員工，但高于其他傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)員工，介于兩者之間。由于這些企業(yè)規(guī)模較大，對管理和技術要求也相對較高，故而在這些企業(yè)之中，高學歷、高收入、高要求的“三高”型中高層技術、管理員工所占比例也較高，其比例范圍在728之間。從收入情況來看，這類企業(yè)各層次員工收入低于IT、芯片制造等新型行業(yè)企業(yè)員工，但高于其他傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)員工。我們的調查結果也印證了這一觀點，在這一行業(yè)中，普通員工工資在1100-2000元/月之間，而中高層管理人員工資則在300010000元之間。二）寶龍工業(yè)區(qū)消費人口布局及未來消費群體分析1、寶龍工業(yè)區(qū)消費群體分析隨著大型企業(yè)入駐數量的增加，寶龍工業(yè)區(qū)將建設成為以集成電路產業(yè)為龍頭，帶動軟件設計、芯片制造、封裝、測試及其配套生產企業(yè)的高新技術工業(yè)區(qū)，作為此類工業(yè)園區(qū)，其區(qū)內的消費群體將呈以下特點：1）年輕化作為高新技術產業(yè)園區(qū)，工業(yè)區(qū)內的人員以中高層管理人員、高級技術工人和從事基礎工作的普通工人為主，該群體整體年齡較為年輕，特別是作為主力消費人群的普通工人年齡一般在20-30歲之間，消費觀念較靠前。2）消費時段規(guī)律化由于區(qū)內消費群體屬于“上班族”，消費時段集中于下班后和節(jié)假日，而上班時間段人流量較少，故人流量呈現出隨時間變動而變化的規(guī)律。3）以低檔次消費為主，少量中高檔消費片區(qū)內企業(yè)普通員工占據70%以上，因此消費群體以低檔次消費為主，配有少量的中高檔消費品以滿足片區(qū)內中高層管理人員的消費需求。2、未來消費群體的消費需求1）零售需求工業(yè)區(qū)現有約8萬人人口規(guī)模，對生活用品、休閑娛樂等需求巨大。目前消費場所主要集中在街區(qū)小店、集貿市場，隨著政府投資的加大，大型企業(yè)的進駐，區(qū)域內消費群體的收入必將進一步提高，對大型零售商家、連鎖超市需求在現有的基礎上將進一步加大。2）大工業(yè)環(huán)境下的商務消費需求經過近十年的發(fā)展，龍崗區(qū)工業(yè)從原來以“三來一補”為主的單一型格局發(fā)展到十大行業(yè)齊頭并進、快速發(fā)展的“大工業(yè)”時代。目前建有龍城工業(yè)園、寶龍工業(yè)城、坂雪崗工業(yè)區(qū)、葵涌高新技術生態(tài)走廊等四個大型工業(yè)區(qū)，深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)也設在龍崗區(qū)內；全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)5315家，其中內資企業(yè)1207家、“三資”企業(yè)1245家、三來一補企業(yè)2863家（如寶龍工業(yè)城的比亞迪），此類企業(yè)所帶來的商務需求也將日漸彰顯，如商務酒店、商務餐廳、會晤中心等方面需求較為突出。3）娛樂休閑需求由于區(qū)域內年輕人較多，加上目前工業(yè)區(qū)離深圳市中心較遠，大批工業(yè)區(qū)內員工下班之后的交友、會友、休閑、娛樂需求也較為突出， KTV、電子游戲城、網吧和酒吧等休閑娛樂場所將受到年輕人歡迎。4）女性的消費需求深圳城市人口女多男少，而且以年輕女性為主體，消費以服裝、服飾、化妝品等為主，消費檔次取決于收入水平。龍崗女性以工薪階層女性、打工妹為主體，年輕喜歡扮靚，最主要以時尚、潮流的服裝、飾品(如腰帶、挎包、頭飾等)、物美價廉的流行化妝品為消費主線，對高檔化妝品、護膚品的需求不大，檔次基本上集中在中低檔，少量的中檔消費。三）項目所在區(qū)域商業(yè)需求分析1、寶龍區(qū)比亞迪公司1）比亞迪的發(fā)展比亞迪股份有限公司始建于1995年，由 20 多人的規(guī)模起步，短短十年時間內迅速成長為 IT 及電子零部件的世界級制造企業(yè)，為全球第二大移動能源供應商，被譽為“制造業(yè)基因攜帶者”，“國際OEM皇帝”和“世界OEM隱形冠軍”。2002年，比亞迪在香港證券交易所上市，創(chuàng)下了54支H股最高發(fā)行價的記錄。2003 年比亞迪躋身為全球第二大充電電池生產商。同年涉足汽車工業(yè)，收購原秦川汽車有限責任公司，組建比亞迪汽車有限公司。2006年，比亞迪入選全球企業(yè)新興百強。今天，比亞迪股份在全球擁有員工100,000 余人，公司市值已超過300億港幣。目前，比亞迪IT及電子零部件產業(yè)已覆蓋手機所有零部件及組裝業(yè)務。比亞迪創(chuàng)建于深圳，如今這里也是比亞迪的總部所在地和電池主要的生產基地，50萬平方米的工業(yè)園內聚居約2萬多名員工。2）比亞迪員工的商業(yè)需求比亞迪寶龍工業(yè)園建成時間較短，卻安置了2萬多員工，周邊及自身配套設施不完善，在比亞迪園區(qū)內，配備了少量購物場所，但業(yè)態(tài)比較單一，食堂僅有兩個，一般在規(guī)定的時間出售早、中、晚三餐。員工選擇外出就餐的原因有以下幾個： 園區(qū)內食堂太少，員工太多，吃飯排隊時間太長，部分員工不愿長時間排隊等餐。 食堂在規(guī)定時間內出售早、中、晚三餐，員工額外時間就餐不方便。 食堂伙食較差，導致部分員工選擇外出就餐。 食堂菜式較少，為換口味而外出就餐。2、區(qū)域內人員消費需求發(fā)展在深圳1200萬外來人口中，大部分遍布在關外數以十萬計的工廠內，由于廠區(qū)性質的限制，廠區(qū)生活配套的嚴重不足使得大部分廠區(qū)員工選擇外出消費，廠區(qū)員工的消費方式也在逐漸改變，比亞迪公司所在的區(qū)域是深圳工業(yè)園區(qū)一個縮影。1）員工購物場選擇主要為大中型超市在調查中，選擇在大中型超市購買日常生活用品的員工比例為88.4，說明絕大部分員工普遍偏愛到大中型超市消費。而從員工居住情況來看，超過65的員工居住在企業(yè)宿舍中，也就是寶龍工業(yè)區(qū)內，表明員工日常購物消費外流情況相當嚴重。在工業(yè)區(qū)沒有大中型超市且交通狀況較差的情況下，部分員工會選擇到周邊配備有購物專車的超市購物。那些班次頻繁的購物專車在一定程度上也緩解工業(yè)區(qū)員工出行購物的壓力。2）員工日常消費開支較為集中在調查數據中，服裝、日用品、通訊費用、休閑娛樂占員工所有消費支出的80.18，由于收入水平較低，大部分員工只能滿足于日常生活用品的消費開支。而對調查問卷進行分析發(fā)現，在產業(yè)鏈中所屬位置較高的、對員工素質要求較高的、在企業(yè)經濟效益較好的一些企業(yè)中，其員工對于學習的要求也較高。3）員工的其他需求及業(yè)余生活需求較大根據調查，銀行、郵政、書店、餐廳、培訓中心、美容美發(fā)、醫(yī)院、電影院、網吧、歌舞廳、溜冰場、公園為員工需求量較大的選項，表示這部分有較大市場需求。在員工業(yè)余生活安排中，逛街、看電視、上網、會朋友、學習及其他休閑娛樂占據了員工絕大部分業(yè)余時間。二、寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)現狀分析一）寶龍工業(yè)區(qū)現有經營及規(guī)劃商業(yè)與生活配套用地分析1、寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)配套及生活配套用地分布圖圖例說明： 已建成商業(yè)配套； 規(guī)劃中待建商業(yè)配套； 規(guī)劃中生活配套用地 1）現有商業(yè)配套 地塊 地塊 地塊（已建成但尚未開始經營）2）規(guī)劃中待建商業(yè)配套 地塊 地塊 地塊 地塊 地塊3）規(guī)劃中生活配套用地 地塊 地塊 地塊 地塊 地塊二）項目所在區(qū)域商業(yè)現狀分析1、周邊商業(yè)分析項目周邊已形成2個發(fā)展較成熟的商圈，為福樂購商圈和南約村商圈，工業(yè)區(qū)內金眾藍鉆風景項目配套有一定的商業(yè)面積，但目前商業(yè)尚處于前期銷售階段，尚未有商家進駐。1）在項目所在地的為福樂購商圈，商圈主要以寶龍大道為主干道，寶龍大道呈東西走向貫穿其中，商圈中的商業(yè)主要以福樂購超市為主，及超市周邊的眾多臨街商鋪，以此來服務于周邊企業(yè)。福樂購商場側面福樂購商場大門 2）在項目以北是南約村，住宅比較多，居住氛圍比較濃厚，商業(yè)主要分布在寶坪路兩邊，主要商業(yè)有江業(yè)百貨和家和福百貨商場，以及圍繞這兩個主要商業(yè)的零散型商業(yè)。家和福商場江業(yè)百貨 3）第三個商圈為金眾藍鉆風景商圈,為金眾藍鉆小區(qū)開發(fā)的服務于其住宅小區(qū)的商業(yè)配套，離項目所在地有一定的距離。目前金眾藍鉆商鋪已經建成，但是還未開始經營，因此目前商圈尚未形成。三、項目分析一）項目位置與地塊狀況1、項目地塊狀況項目北面的寶龍大道綠化帶本項目位于龍崗寶龍工業(yè)城寶龍大道和寶坪路交匯處，沿片區(qū)主干道寶龍大道呈東西方向的長方形地塊（如上圖所示），項目東西長約300米，南北寬約38米。地塊有坡度，呈現北低南高的地勢（靠近比亞迪地勢較高，靠近寶龍路的地勢較低）。比亞迪公司的正門(項目在大門的左邊) 2、項目四至狀況南邊為比迪亞公司技工學校地塊北面為寶龍大道西面為比迪亞公司的正門東面為寶坪路二）項目經濟指標經初步測算，項目總占地面積約11，400；建筑面積9600三）項目SWOT分析1、優(yōu)勢（S）1）項目位于寶龍大道和寶坪路交匯處，交通便捷。2）項目緊鄰工區(qū)業(yè)內發(fā)展較成熟的福樂購商圈，商業(yè)氛圍比較濃厚；3）項目周圍企業(yè)較多，工作人員多，消費潛力巨大。4）項目旁邊的比亞迪廠區(qū)員工較多，項目在廠區(qū)旁邊可以就近解決員工消費需求，充分發(fā)揮其填補廠區(qū)內業(yè)態(tài)空白的作用。2、劣勢（W）1）商業(yè)街出入口問題。由于項目南面為比亞迪公司，北面是城市道路綠化帶，不能做出入口，長約300米的地塊只能在東西兩頭設置出入口。（如下圖所示）2）地塊成坡度，會增加規(guī)劃設計難度和建造成本。3）項目用地性質為臨時用地，對項目后期的發(fā)展將會有很大的阻礙。3、機會（O）1）項目建成會使比亞迪公司的生活配套設施更加完善，使公司員工的生活方式更加便捷。2）目前寶龍工業(yè)區(qū)的套設施比較缺乏，項目的建成會讓周邊的生活配套設施更加完善，也會讓周邊的商業(yè)更加成熟。3）工業(yè)區(qū)內的經營業(yè)態(tài)注主要以小百貨為主，項目的劃中的業(yè)態(tài)和周邊業(yè)態(tài)相比會有一定的超前性，會吸引一部分的客流。4）在產品水平上，目前項目周邊商業(yè)產品比較老舊，服務水平較低，因此項目在提高軟硬件設施方面有較大空間。4、威脅（T）1）項目在建成后，相對周邊成熟的經營氛圍，在前期運營將會面臨一定壓力。2）周邊高檔消費不足，使得項目只能走低端路線，對項目的發(fā)展有一定的威脅。四）項目開發(fā)對片區(qū)商業(yè)配套影響分析1、項目由成熟的開發(fā)商寶盛華公司開發(fā)，成熟的開發(fā)商對項目的開發(fā)和管理，會在項目的開發(fā)和經營過程中達到園區(qū)、開發(fā)商、附近企業(yè)多贏的局面。2、項目的發(fā)展主要是作為周邊企業(yè)的配套使用的，按照政府的指示，政府直屬企業(yè)的介入，會本著對社會負責任的態(tài)度，運用市場機制規(guī)范管理，帶頭促進區(qū)域內消費者的生活安全，樹立一個對大眾負責的企業(yè)形象。3、在項目周邊區(qū)域內的部分廠區(qū)（如比亞迪）由于投入使用年限較短，員工多，生活配套不足，并且業(yè)態(tài)單一，隨著員工生活需求的逐漸增大。項目的開發(fā)可以在一定程度上緩解周邊廠區(qū)在生活配套缺乏上的壓力，填補廠區(qū)內的商業(yè)業(yè)態(tài)空白，豐富廠區(qū)員工的生活和娛樂等消費。在滿足比亞迪公司等附近廠區(qū)的同時也可以在一定程度上輻射整個寶龍工業(yè)城的商業(yè)需求，在高品質的經營管理下也會促進周邊商業(yè)的良性發(fā)展。4、項目周邊區(qū)域目前還沒有類似的集購物、休閑、餐飲和娛樂等多功能為一體的商業(yè)街項目，項目的開發(fā)不僅可以在一定程度上發(fā)揮配套作用，還可以在一定程度上改變周邊的商業(yè)環(huán)境，提高項目的檔次和形象。四、項目定位建議一）項目整體定位建議園區(qū)配套型休閑娛樂主題風情商業(yè)定位說明：1、園區(qū)配套型：商業(yè)項目所處的區(qū)位及地段決定物業(yè)的價值及升值潛力。本項目為工業(yè)園區(qū)內項目。工業(yè)園區(qū)特定的發(fā)展模式決定本項目的發(fā)展性質。工業(yè)園區(qū)主要以低密度的工廠為主，人口結構以工廠普通工人為主，常住人口少，決定本項目的發(fā)展性質主要以解決園區(qū)內工人的日常生活需要為目的，是作為園區(qū)商業(yè)配套而存在。2、主題風情商業(yè)：主題化、個性化商業(yè)模式是區(qū)域型商業(yè)發(fā)展的趨勢。本項目作為一個占地面積超過1萬平米的較大體量商業(yè)，在發(fā)展模式的選擇上空間較大。而發(fā)展主題風情的商業(yè)，具備以下明顯優(yōu)勢：本項目建成后，將有望提升整個工業(yè)園區(qū)商業(yè)配套的品質和檔次；項目自身競爭力得到增強，將有效分流其他競爭商圈的人流和客流；主題鮮明的商業(yè)定位，為項目后期的招商和運營定下了基調；為消費者營造一個輕松、文化氣息濃厚的購物環(huán)境。3、休閑娛樂主題：休閑娛樂型商業(yè)契合工業(yè)園區(qū)內消費群體的現實需求。 工業(yè)園區(qū)人口構成主要以工廠普工為主，年齡結構輕，消費能力弱。針對這樣一個年輕人為主的市場，休閑娛樂型商業(yè)契合該部分群體的現實需求，而工業(yè)園區(qū)內現有的休閑娛樂配套設施較匱乏，從而為發(fā)展休閑娛樂型商業(yè)提供了較大的發(fā)展空間。二）項目業(yè)態(tài)定位建議1、商業(yè)模式建議復合型的主題風情商業(yè)街區(qū)模式針對本項目所處的市場環(huán)境、區(qū)位和地段、地塊自身特征、目標消費群體等因素，我們將本項目商業(yè)模式定位為：復合型的主題風情商業(yè)街區(qū)。復合型特征主要從以下幾個方面來體現：在服務功能上，以滿足休閑、娛樂功能為主，同時兼顧餐飲、購物等其他輔助功能；在經營業(yè)態(tài)上，街鋪這一主力業(yè)態(tài)與小型超市、專業(yè)店等形態(tài)共存。2、經營業(yè)種建議1）經營業(yè)種類型及需求面積建議在經營業(yè)種的選擇上，主要以具備休閑、娛樂功能業(yè)種為主，以餐飲、購物等功能業(yè)種為輔助。主營業(yè)種建議：序號業(yè)種需求面積（）序號業(yè)種需求面積（）1小型超市約15020012錄像廳約1502002咖啡廳約15020013小書店約40603小型餐飲約608014水果店約40604女裝約608015干洗店約40605飾品店約102016雜貨便利店約60806美容美發(fā)廳約608017小型藥店約40607網吧約15020018照片洗曬點約40608小型KTV約15020019珍珠奶茶約10209電玩城約15020020長途電話亭約406010臺球城約15020021通訊代理點約608011大頭帖約102022面包店約4060主營業(yè)種示意圖：網吧：簡單裝修，經營規(guī)模約在150200的小型網吧，是工業(yè)園區(qū)年輕人最中意的休閑、娛樂場所小型餐飲：風味獨特的地方特色小吃，經營面積約在6080，滿足廠區(qū)員工調劑生活的需要精品女裝：價格不高，款式新穎、時尚，經營面積約在6080的女裝店，是廠區(qū)年輕的女工淘貨的主要場所大頭貼店：面積不大，經營面積約在1520，裝修簡單的大頭貼店，為年輕的小情侶、愛搞怪的小女生所鐘愛，留下一份青春的記憶飾品店：面積不大，經營面積約在1520，花樣繁多的小飾品店是年輕小女生經常光顧的場所美容美發(fā)廳：經營面積約在6080的美容美發(fā)店，是廠區(qū)員工打理形象、打理的心情的去處臺球城：經營面積約在6080的臺球城，茶余飯后，約三、五好友到臺球城去切磋球技，是園區(qū)工人為數不多的娛樂休閑之一咖啡廳：環(huán)境幽雅、經營面積約在6080的咖啡廳，滿足了園區(qū)高級管理人員和往來于園區(qū)客戶商務、休閑的需要2）經營業(yè)種分布建議區(qū)域業(yè)種分布情況臨寶龍大道一側東段小型餐飲中段網吧、錄像廳、小型KTV西段臺球城、電玩城臨比亞迪廠區(qū)一側東段小型超市、咖啡廳、珍珠奶茶、大頭帖、雜貨店、長途電話亭、聯(lián)通/移動代理點中段女裝、飾品店、干洗店西段小型藥店、照片洗曬點、美容美發(fā)廳三）項目形象定位建議及命名建議1、項目市場定位區(qū)域服務型商業(yè)定位依據：項目市場定位為區(qū)域服務型商業(yè)，目標客戶群為項目周邊中低檔次消費者，主要服務對象為比亞迪公司員工，同時輻射南約村及周邊區(qū)域，其中比亞迪公司員工及附近的南約村暫住人口為本項目的主要消費群體。項目由于受到用地性質限制，發(fā)展高檔商業(yè)物業(yè)風險過大；同時，由于園區(qū)內高檔商業(yè)消費能力有限，購買能力弱，不足以支撐高檔商業(yè)項目經營。因此，本項目市場定位為服務于工業(yè)園區(qū)內中低層次消費者的區(qū)域服務型商業(yè)。2、項目形象定位集休閑、娛樂、餐飲等諸多功能于一體的復合型主題商業(yè)定位說明：在物質生活極大豐富的今天，購物不再是消費的唯一主題。購物過程中精神上的滿足和愉悅成為新的消費主題，購物功能下降到一個從屬的地位。時尚、現代的建筑元素，色彩豐富的外觀，整潔的街道，精美的景觀小品，品種豐富的商品，人性化的服務，營造出一個輕松、寫意的購物環(huán)境。這里，是青春飛揚天堂；這里，縱容你購物成癖的癖好；這里，是培養(yǎng)美食家的基地；這里，更是放飛心情的地方。3、案名建議1）寶盛華繽紛商業(yè)街案名釋義：將寶盛華作為項目案名前綴，可以起到突出項目開發(fā)商寶盛華公司作為工業(yè)園區(qū)配套服務商的地位。繽紛商業(yè)街主要是從項目的目標消費群體層面考慮，本項目目標消費客群為一個年輕、活潑、思維跳躍的群體，而繽紛的含義有色彩絢爛的意思，給人以時尚、動感、色彩絢爛的感覺，和本項目目標客群的性格層次相吻合，從名字上可以聯(lián)想到本項目商業(yè)街是一個專門以年輕人為主要服務對象的主題商業(yè)街；同時，繽紛商業(yè)街名字響亮易記，朗朗上口，給人以過目不忘的感覺。2）寶盛華FLYPARK商業(yè)街案名釋義：FLYPARK翻譯成中文就是“放飛心情的場所”。整個案名輕盈、靈動，符合項目目標客群年輕、時尚的特點，同時，也說明本項目不僅僅能滿足最基本的購物功能，還可滿足消費者其他如娛樂、休閑、美食等其他輔助功能，購物的過程，就是一個體驗快樂的過程，心情在這里得到放松。另外，英文案名給人感覺洋氣、現代、時尚，貼近目標消費群體的審美情趣。五、項目規(guī)劃設計建議一）項目規(guī)劃設計建議1、規(guī)劃布局建議如下圖所示： 市政綠化帶 寶龍大道福樂購商場比亞迪廠區(qū)廠區(qū)正門A1A2A3A4A5B1B2B3B4圖例說明：1、 項目所處區(qū)域； 2、 建筑物；3、 主題廣場； 4、 人行流線；5、A1A5主要建筑物；B1B4主題廣場和綠化景點規(guī)劃布局說明：1）由于本項目地塊北邊臨寶龍大道一側為市政綠化帶，南邊為比亞迪廠區(qū)，地塊臨街面最長的兩側人流被隔斷。同時，本項目地塊呈現東西長，南北窄的地塊特征，故建議在建筑物的擺放上：建筑物自西向東排列，南北向，建筑物臨寶龍大道一側和比亞迪廠區(qū)分兩排排列，中間形成商業(yè)內街形式，人流自項目東西兩側入口進入商業(yè)街；2）由于比亞迪公司員工宿舍區(qū)位于該廠區(qū)東部，項目東側臨寶荷路一側是比亞迪公司員工出入廠區(qū)的主要通道，也是本項目商業(yè)人流最密集的區(qū)域；而西側緊鄰比亞迪廠區(qū)大門，來往人流主要以來往廠區(qū)辦事的商務人士為主，人流量較稀少。故在商業(yè)街入口的設置上，建議把項目東側入口作為項目的主入口，西側入口作為項目的次出入口，解決商業(yè)街人行流向走向問題；3）由于項目東側入口為人流量最密集區(qū)域，故緊鄰東側入口地塊商業(yè)價值最高，東側入口的形象，代表著整個商業(yè)街形象。故建議把項目東側入口處作為整個項目的一個重點和亮點來打造，通過標志性建筑和標志性景觀的建設，把東側入口打造成整個商業(yè)街符號。西側緊鄰比亞迪廠區(qū)大門，為避免本項目商業(yè)對比亞迪公司造成干擾，故在西側入口的處理上，一方面，通過主題廣場的設置，將人流向寶龍大道一側引導；另外，在商業(yè)街西側盡頭，通過盆栽植物等形式的處理，分流商業(yè)街人流進入比亞迪廠區(qū)大門區(qū)域，同時，阻隔車輛進入商業(yè)街；4）由于項目用地性質為臨時用地，在項目的使用年限上具有不確定性，存在一定的風險，故在項目的建筑形態(tài)方面，建議以一層商業(yè)為主，在項目的用材、裝修、裝飾等方面，在保證美觀、現代的前提下，盡量節(jié)省成本，以規(guī)避項目臨時用地所帶來的風險；5）本項目全長300米，超出消防要求，故在建筑物的擺放上，建議項目整條商業(yè)街從中間分隔為兩段，一方面，是為了滿足消防要求；另外，避免對比亞迪廠區(qū)國旗點造成遮擋，同時，在隔斷區(qū)域位置，設置一個主題廣場，豐富商業(yè)街的景觀及造型。2、建筑風格建議 在建筑造型上，建議以大面積墻面為主，接點不宜過多，以避免過于繁復；在色彩的運用上，簡單搭配，不宜過于豐富，通過立面造型、色彩搭配等細部處理，來體現項目簡約、現代的建筑風格。3、建筑形態(tài)建議以1層臨街商鋪為主，局部2層。保證商業(yè)街鋪位戶戶臨街，局部2層主要是起到豐富商業(yè)街建筑層次作用。4、外立面建議 在外立面的處理上，以簡約、現代造型為主，局部區(qū)域在色彩、造型上加以點綴，以豐富商業(yè)街的立面造型；局部區(qū)域采用大面積的玻璃幕墻、鋼構、造型等，打造局部亮點，提升整個商業(yè)街檔次。5、頂部處理建議 在建筑物的頂部處理上，建議以飄板、弧頂等造型處理，豐富建筑物天際線。 6、連廊建議 在商業(yè)街局部2層區(qū)域，以連廊的形式將商業(yè)街兩邊的建筑物加以連接，一方面，可以保證二樓人流暢通，另外，可以保證商業(yè)街視覺效果不至于過于呆板。7、建材建議涂料和面磚結合。以涂料為主，重要建筑節(jié)點使用面磚，以提升商業(yè)街形象和檔次。二）項目園林及商業(yè)步行街設計建議1、項目園林設計建議1）景觀花壇 在步行街的中間位置設置裝飾性的景觀花壇，美化步行街的休閑購物環(huán)境，但景觀花壇不宜過密，以56米間隔設置為益。2）雕塑小品在商業(yè)街的入口、各重要節(jié)點、街道上，設置一些主題性的雕塑小品，豐富商業(yè)街的文化內涵。3）花車 在商業(yè)街設置一些花車，成為商業(yè)街局部景觀亮點，起到美化商業(yè)街環(huán)境作用。4）休閑坐椅商業(yè)街上休閑坐椅主要通過花壇圍凳的形式解決。部分商家在步行街上擺放的桌椅也是步行街休閑桌椅的一種有效補充。 2、商業(yè)步行街設計建議1）內街寬度建議：建議以68米為宜 由于本項目為一條商業(yè)內街，且由于用地性質等限制，其商業(yè)體量屬于中等水平。故在商業(yè)內街的設置尺寸上，建議以68為宜。過寬則顯得商業(yè)街過于空曠，人氣得不到有效聚集；過窄則顯得商業(yè)街較擁堵，不利于人流流動。2）高低落差處理建議由于地塊東西向和南北向均有一定坡度的落差，故建議在項目的高低落差處理上建議如下：東西向的建筑落差處理：整個地塊呈現東邊高、西邊低的地勢，故在東邊入口以臺階的形式進入商業(yè)街，而西側入口則向寶龍大道一側引導，實現坡度的自然過度。南北向坡度的處理：整個地塊呈現南邊高、北邊低的地勢，故在南北向地勢高度落差的處理上，北邊地形平整到與寶龍大道到同一水平線上，北邊地形則加高到與比亞迪廠區(qū)到同一水平線上，這樣會形成一個南高北低的地塊特征，故在高低落差的處理上，建議以臺階的形式，整條商業(yè)街分為二級，下面臨寶龍大道為一級，上面臨比亞迪廠區(qū)為一級。3）街面建議 考慮到項目節(jié)省成本的需要，街面以鋪設簡單、檔次較低瓷磚。4）裝飾建議 為美化整個商業(yè)街的環(huán)境，營造商業(yè)氛圍，在商業(yè)街沿街立柱上，建議設置一些點綴性的花飾或油畫框；在商業(yè)街內廊上，設置裝飾性的導示掛件，營造商業(yè)街文化氛圍和商業(yè)氛圍。5）門廊 在鋪面入口的門廊處理上，建議預留一定面積的廣告位，一方面可以起到店家標識的作用，同時也能起到裝飾的效果。6）燈光 在燈光效果的處理上，整條商業(yè)街的照明主要通過沿街的路燈照明，景觀花壇設置射燈，起到局部亮點的作用。同時，店鋪內燈光作為商業(yè)街燈光系統(tǒng)的一種補充?？稍谏虡I(yè)街主入口設置一個大型射燈景觀燈 三）項目出入口及商業(yè)廣場設計建議1、項目出入口設計建議1）商業(yè)街東側主入口設計建議商業(yè)街東側主入口作為整條商業(yè)街入口，代表著整條商業(yè)街形象和檔次。建議在商業(yè)街主入口設計中，以標志性建筑及標志性主題廣場的形式，將商業(yè)街主入口打造整條商業(yè)街的視覺焦點，利用地塊的高低落差，體現整條商業(yè)街的氣勢。A、標志性建筑 入口廣場標志性建筑，在立面造型上，建議以整面玻璃幕墻的墻形式，突出簡約、現代的設計理念，利用地塊和周邊區(qū)域的高低落差，營造大氣、高品質的形象。在建筑材料的使用上，建議以大面積的玻璃幕墻和鋼結構為主，突出項目的品質感和檔次。B、主題廣場主題廣場主要以雕塑、小品等形式，突出項目的文化主題。在雕塑、小品的設計和選用上，重點突出現代元素和高科技元素，和工業(yè)園區(qū)的高科技形象相吻合。 C、坡道廣告位的處理在項目主入口處，自寶荷路進入商業(yè)街有1個高低的落差，行人通過臺階進入商業(yè)街，可在臺階側面綠化帶處設置商家廣告位，一方面可以有效利用空間，創(chuàng)造效益；另外，可起到美化的作用。2）商業(yè)街西側次入口由于項目西側緊鄰比亞迪廠區(qū)大門，故西側次入口在設計上應充分考慮與比亞迪廠區(qū)的協(xié)調一致，以避免設計過于突出產生的突兀感。A、建筑設計建議在色彩運用上，應盡量和比亞迪廠區(qū)淡藍色主色調保持一致，不宜過于鮮艷和突出，以避免產生突兀感及不協(xié)調感；在建筑形態(tài)上，以不高于廠區(qū)正門高度為宜，以避免產生喧賓奪主的感覺。B、主題廣場建議 由于西側廣場為次入口廣場，同時受到要與比亞迪廠區(qū)色調保持一致等限制，建議在西側入口設置一個小型的疊水噴泉廣場。一方面，水在風水上有“旺財”的講究，同時，疊水噴泉廣場使商業(yè)街入口和比亞迪廠區(qū)大門結合地帶之間的視覺效果更加靈動、豐富。2、商業(yè)廣場設計建議1）東側主入口主題形象廣場主題廣場主要以雕塑、小品等形式，突出項目的文化主題。在雕塑、小品的設計和選用上，重點突出現代元素和高科技元素，和工業(yè)園區(qū)的高科技形象相吻合。簡潔、現代的造型比較前衛(wèi)，充滿金屬感2）西側次入口噴泉主題廣場由于西側廣場為次入口廣場，同時受到要與比亞迪廠區(qū)色調保持一致等限制，建議在西側入口設置一個小型的疊水噴泉廣場。一方面，水在風水上有“旺財”的講究，同時，疊水噴泉廣場使商業(yè)街入口和比亞迪廠區(qū)大門結合地帶之間的視覺效果更加靈動、豐富。 3）商業(yè)街中心街舞主題廣場商業(yè)街中段是整條商業(yè)街的一個重要節(jié)點，由于整條商業(yè)街全長近300米，距離較大，游客在消費過程中會出現購物疲勞。故建議在商業(yè)街的中段設置一個以休閑、娛樂為主題，動感十足的街舞廣場，一方面，可以讓購物者在購物過程中神經得到休息；另外，與東、西兩側主題景觀廣場相呼應，豐富商業(yè)街景觀效果。四）項目戶型設計及配比建議1、主力鋪位面積段建議以4060、6080面積段為主，少量200以上及20以下鋪位2、開間、進深、層高建議開間：3.65米進深：臨寶龍大道一側1618米；臨比亞迪廠區(qū)一側1214米層高：1層5.6米，2層3.8米3、鋪位面積配比根據我司多年來對各種商業(yè)形態(tài)產品的研究，建議在鋪位的面積配比上，以4060、6080的鋪位為主力鋪型；少量200以上鋪位為主力店，起到積聚人氣的作用，少量20以下鋪位，豐富商業(yè)街的業(yè)態(tài)組合。具體鋪位面積配比如下圖所示：面積段按面積分（百分比）按套數分（百分比）20以下5%15%406040%45%608045%35%200以上10%5%六、價格定位一）周邊商業(yè)價格分析在本項目周邊商圈中，南約社區(qū)商圈和福樂購商圈為已建成商業(yè)配套且經營較成熟，對本項目租金水平的制訂具備一定的參考意義，因此，我司對這兩個商圈進行重點調查。1、南約社區(qū)商圈江業(yè)百貨1樓臨街商鋪：面積10，租金100元/月圖一圖二江業(yè)百貨1樓臨街商鋪：面積12，租金90元/月家和福百貨旁臨街商鋪：面積80，租金40元/月圖三經測算，南約社區(qū)商圈的平均租金約為50元/月2、福樂購商圈圖四福樂購百貨1樓臨街商鋪：面積30，租金260元/月福樂購百貨旁臨時餐飲商鋪：面積6，租金160元/月圖五福樂購百貨內攤位：租金100150元/月圖六圖七福樂購百貨旁臨街餐飲商鋪：面積200，租金50元/月比亞迪東側臨街商鋪：面積37，租金130元/月圖八經測算，福樂購商圈的平均租金平均值約為70元/月二）價格定位1、價格定位戰(zhàn)略考慮參照周邊同類同質樓盤的市場價格；實現短期內高比例的租賃目的，快速回籠資金；以絕對高品質、綜合性價比盡快搶占市場，給區(qū)域市場形成一種震撼；運用低開高走的價格策略，保證項目前期平穩(wěn)租賃，為后期租賃留下一定的升值空間，在整體租賃進程中逐步實現項目均價。2、價格定位考慮因素位置交通狀況周邊環(huán)境人流商服配套設施規(guī)模景觀商鋪結構3、本項目價格制定原則和方法目的：制定核心租賃均價區(qū)域市場價格調研、走勢判斷選取可比樓盤，通過影響價格的各因素調差，得到本項目比價計算可比樓盤的加權平均值，得到核心租賃均價?？杀葮潜P選取原則： 同區(qū)域或不同區(qū)域同類型、同檔次商業(yè)物業(yè)（競爭物業(yè)）依據上述原則和方法，運用市場比較法，建議本項目各類型物業(yè)的核心租賃均價。由于現選取可比物業(yè)及價格，與未來市場狀態(tài)或會存在差異，故本價格只適宜價格預估和經濟效益分析，以做項目判斷之用。4、可比項目參考項目價位的實現與銷售速度密切相關，有效地控制銷售進程能保證將物業(yè)的價值發(fā)揮到最高效果，從而達到良好的銷售率和銷售速度，保證投資的回收與利潤的取得。根據市場比較法，及上述的定價影響因素，可比性物業(yè)對比如下表：可比樓盤因素修正表比較方面具體內容比較標的參照商圈名稱本項目南約社區(qū)商圈福樂購商圈地理位置（30）環(huán)境（15）升值潛力312生活氛圍222人文環(huán)境211自然環(huán)境222治安狀況211區(qū)域印象111園區(qū)環(huán)境211交通（15）交通車輛313道路管網424樓盤本體素質（50）規(guī)劃設計（15）朝向646結構535開間433人流746內街422園區(qū)規(guī)模233設備(智能化)222裝修322外觀422車位222層高422實用率222物業(yè)管理（5）品牌211收費111特別服務111其它（15）推廣情況433工程形象555入伙時間355合 計825370權 重100%30%70%均 價8150705、價格修正由于南約社區(qū)商圈和福樂購商圈為已建成商業(yè)，其商業(yè)氛圍已充分形成，在商業(yè)氛圍上，本項目和上述兩商圈相去甚遠，根據我司多年商業(yè)運作經驗，在項目初期運營階段，其租金水平大致能達到預期租金水平的60%左右，因此，經過修正后的實際租金均價為：49元/月七、財務及敏感度分析表一項目開發(fā)成本估算表土地面積（）11400總建面積9600序號項目名稱計算公式單價（元/）或費率金額（元）1土地租金3/月34200/年2建安成本80076800003建筑及園林設計151440004園林施工單價x30001003000005推廣費用3000006管理費用200000總開發(fā)成本（1）（6）8658200表二投資計劃表名稱第一年第二年第三年第四年第五年合計開發(fā)成本（元）8658200342003420034200342008795000表三項目收入計劃表第一年第二年第三年第四年第五年金額（元）22579205644800592704062092806491520總收入2653056