丹江口房地產(chǎn)市調報告.doc

2009年丹江口市房地產(chǎn)市場調查報告2009.04.08目 錄一、城市概況2（一）地理位置2（二）交通狀況3（三）轄區(qū)、人口概況3（四）經(jīng)濟發(fā)展概況5（五）旅游文化特色5二、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況6（一）城市土地供應情況6（二）城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀7（三）特色樓盤及分析10三、丹江口市房地產(chǎn)市場專項問卷調研分析11四、丹江口市場總結192009年丹江口市房地產(chǎn)市場調查報告一、 城市概況（一）地理位置丹江口市是1983年經(jīng)國務院批準以原均縣為基礎設置的縣級市，位于鄂西北東部，地處漢江中上游、鄂豫兩省交界處，東臨鄂北重鎮(zhèn)襄樊市，西連新興汽車城十堰市，南接千里房縣和神秘的神農(nóng)架林區(qū)，北交豫南大市南陽市。市區(qū)東距省會武漢市480公里，西距十堰市110公里。古有“三陽（鄖陽、襄陽、南陽）腹地”之稱，今踞“鄂西北東大門”之位，成為連接“三陽”、溝通中原與鄂西北山區(qū)乃至祖國大西北經(jīng)濟、文化交流的必經(jīng)通道和重要窗口。境內(nèi)有聞名遐邇的亞洲第一大人工淡水湖丹江口水庫，是我國南水北調工程的重要源頭。（二）交通狀況丹江口市交通通信發(fā)達，水、陸、空組合交通成網(wǎng)，四通八達，襄渝鐵路、漢十公路、漢十高速公路貫穿全境，316國道縱貫四個街道；漢丹鐵路直達武漢，漢江航道直通武漢、上海等口岸；武當山機場已經(jīng)開建，將于2009年6月建設的十宜高鐵貫穿境內(nèi)。老河口機場、襄樊機場分別距市區(qū)26公里和108公里。（三）轄區(qū)、人口概況丹江口市轄4個街道、11個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)，共有33個居委會、201個村委會。轄區(qū)版圖東西最大橫距73公里，南北最大縱距81公里，總面積約3121平方千米，人口約48萬人，城鎮(zhèn)居民人口約18萬，預計2010年城區(qū)總人口將達到23萬。行政區(qū)域國土面積（K）人口總數(shù)（人）備注均州路街道23544307個居委會，1個村委會大壩街道12379976個居委會丹趙路街道45263672個居委會，4個村委會三官殿街道227357131個居委會，18個村委會六里坪鎮(zhèn)198524233個居委會，20個村委會均縣鎮(zhèn)278301871個居委會，19個村委會官山鎮(zhèn)301136561個居委會，13個村委會丁家營鎮(zhèn)84125633個居委會，7個村委會浪河鎮(zhèn)248252974個居委會，14個村委會鹽池河鎮(zhèn)196117771個居委會，12個村委會土關埡鎮(zhèn)110137911個居委會，11個村委會習家店鎮(zhèn)419463101個居委會，29個村委會蒿坪鎮(zhèn)121129629個村委會石鼓鎮(zhèn)176164561個居委會，14個村委會涼水河鎮(zhèn)242318941個居委會，16個村委會土臺鄉(xiāng)1451746014個村委會（四）經(jīng)濟發(fā)展概況2008年丹江口市完成地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）676324萬元，按可比價格計算，比上年增長14.7。其中：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值97973萬元，增長7.5；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值321243萬元，增長19.3；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值247108萬元，增長12.3，三次產(chǎn)業(yè)結構由2007年的14.1：46.2：39.7調整為14.5：47.5：38.0。全市人均GDP為14047元，比上年增加2721元。全社會完成固定資產(chǎn)投資304138萬元，比上年增長67.4，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資20270萬元，增長57.6。建筑施工企業(yè)房屋建筑施工面積87.71萬平方米，比上年增加3.99萬平方米，房屋竣工面積35.82萬平方米。丹江口市工業(yè)基礎雄厚，全市現(xiàn)有規(guī)模以上企業(yè)78家，資產(chǎn)總額54.3億元。市域內(nèi)漢江集團不斷壯大，名列全國520家國有重點企業(yè)之一。以農(nóng)夫山泉、雨潤集團及美國兩家著名企業(yè)為代表的國內(nèi)外知名企業(yè)紛紛落戶丹江口市。丹江口市目前已形成以水利樞紐工程為主的地區(qū)性工業(yè)中心城市和水電工業(yè)城市，南水北調中線工程施工大橋橫跨漢江，將使丹江口左右岸城區(qū)連為一體?！八拇笠恍隆碑a(chǎn)業(yè)不斷壯大，鋁業(yè)公司、西寶鋼芯鋁、丹瑞碳素公司、丹傳公司等一批企業(yè)正在成長，工業(yè)發(fā)展后勁不斷增強。全市已初步形成了冶金、汽車零部件、醫(yī)藥化工、綠色食品、高新技術為主的工業(yè)格局。（五）旅游文化特色丹江口市是武當文化的發(fā)源地，擁有世界文化遺產(chǎn)、著名的道教圣地、武術之鄉(xiāng)，國家4A級旅游風景區(qū)武當山，有亞洲第一大人工淡水湖、國家南水北調中線工程調水源頭丹江口水庫，有被譽為“漢民族民歌第一村”的呂家河民歌村和“中國民間文化活化石”的伍家溝故事村等響亮的城市名片。豐富的旅游資源在構建西南、西北、中原黃金旅游經(jīng)濟圈，連接南陽，神農(nóng)架，西安，三峽大壩等景區(qū)中占有十分重要的地位，已被湖北省委、省政府列為實施“兩山一江”(武當山、神農(nóng)架、三峽)旅游開發(fā)的戰(zhàn)略黃金圈。2008年全市國內(nèi)旅游人數(shù)208萬人次，實現(xiàn)旅游總收入8.4億元。二、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況（一）城市土地供應情況丹江口市2007-2008年主要土地出讓情況統(tǒng)計表編號土地位置土地面積（）土地用途規(guī)劃指標要求出讓年限（年）掛牌起始價（萬元）競買保證金（萬元）備注容積率建筑密度綠地率2007-01沿江路王家巷1368.5居住335%35%7021.515不含地面附著物補償2007-10右岸新城區(qū)武當大道西側49055居住1.825%30%701002008-05老虎溝路19576.9居住1.6327.2%35%70159.2100地面附著物補償見掛牌出讓文件2008-08火車站21972.08居住230%35%70311.62002008-09右岸新城武當大道以西98890.47商住2.530%35%商業(yè)40、居住702008-14姚溝路中段4533.33工業(yè)1.530%30%5051.410地面附著物補償見掛牌出讓文件2008-19丹江大道與車站路交匯處2728.3商住535%35%商業(yè)40、居住70177.7125地面附著物補償見掛牌出讓文件2008-20六里坪鎮(zhèn)46666.7工業(yè)50269.6532地面附著物補償見掛牌出讓文件從上表可以看出，順應丹江口市第十一個五年規(guī)劃的要求，加上市委市政府高度重視第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2007、2008年土地供應量較前幾年急劇增多，涉及片區(qū)廣泛，今年剛開始政府又推出部分土地用來建設，為滿足當?shù)鼐用癖匾淖》啃枨?，同時推動區(qū)域房地產(chǎn)市場進程快速發(fā)展。（二）城市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況丹江口市經(jīng)濟水平在鄂西北縣級市中居于領先地位，由于該市房地產(chǎn)市場起步較早、起點較高，房地產(chǎn)市場遠遠沒有被釋放，特別是南水北調工程使得丹江口水庫庫區(qū)移民達17萬，對房產(chǎn)的需求量非常之大，目前已有不少樓盤在開發(fā)，房產(chǎn)均價達到1600元/平方米，最高2600元/平方米，價格增幅較大。2008年度，丹江口市建設各類住房3000套，總建設面積25.72萬平方米。其中，土地招拍掛建設商品住房2400套，建筑面積21.6萬平方米；建設政策性保障住房468套，建筑面積2.5萬平方米。以成片開發(fā)的組團項目為主，主要包括：右岸新城區(qū)“名仕園”8萬平方米781套；生產(chǎn)路“盛世華都”5.5萬平方米617套；沿江路“濱江小區(qū)”2.2萬平方米240套；沿江路“水都風情”2.0萬平方米220套；姚溝路“祥和小區(qū)”1.8萬平方米199套；大壩一路“康樂北區(qū)一期”0.7萬平方米70套。到2010年，市區(qū)人口將達23萬人，人均住房建筑面積要達到28平方米。依據(jù)丹江口市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要，2009年本市共需住房建設總建筑面積27.3萬平方米，其中計劃建設經(jīng)濟適用房1.6萬平方米，266套；廉租住房1.5萬平方米，300套；建設商品住房24.2萬平方米。計劃期內(nèi)，市區(qū)住房用地供應總量為200畝，其中140畝用建設中低價位，中小套型普通商品住房。2008-2009年丹江口市各類住房統(tǒng)計表年份商品住房經(jīng)濟適用房廉租住房套數(shù)（套）建筑面積（萬平方米）套數(shù)（套）建筑面積（萬平方米）套數(shù)（套）建筑面積（萬平方米）200924.22661.63001.52008240021.61681.03001.5（數(shù)據(jù)來源丹江口市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃）總結：丹江口市房產(chǎn)市場主要特點主要體現(xiàn)為“五個大” 市政府壟斷土地一級市場的力度大這幾年前后出臺了一系列的政策、文件、規(guī)定，規(guī)范了市場秩序，現(xiàn)在丹江口市土地市場高度壟斷，政府牢牢控制住了土地一、二級市場。 丹江口房地產(chǎn)市場持續(xù)變化大 經(jīng)過多年發(fā)展，丹江口市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從無序到有序，無償?shù)接袃數(shù)霓D變過程，現(xiàn)在開發(fā)秩序非常規(guī)范、良好，有很多客商來丹江口投資興業(yè)。 丹江口市的房地產(chǎn)價格升值的空間大 04年至今，丹江口市的基準地價增長幅度在30%左右。04年城區(qū)房價600-800元/平方米，現(xiàn)在均價達到1600元/平方米，基本上翻了一番或者是兩番，所以升值的空間很大。 丹江口房地產(chǎn)市場開發(fā)的潛力大 在把土地推向市場的同時，實行計劃投放。平均每年供房產(chǎn)開發(fā)的土地面積100畝左右，對開發(fā)商最利好的信息是丹江口市區(qū)到目前為止還沒有一個成熟的高檔小區(qū)，市場開發(fā)潛力非常大。 社會關注房產(chǎn)發(fā)展的步子大 市委市政府高度重視第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，社會各界關注支持房地產(chǎn)的發(fā)展。丹江口市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展。（三）主要特色樓盤分析樓盤名稱項目地址項目價格建筑類別物業(yè)類別主要戶型開發(fā)商占地面積()/建筑面積()水岸星城沿江路與渡口路交口1788元/起17層商住樓3*2*2 2*2*2田園雅居水電工程隊院內(nèi)1080元/起，1200元/均價，最高1491元/6層普通住宅3*2*1 2*2*2* 2*2*1 丹江口金華房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責任公司渝信. 盛世華都生產(chǎn)路1830元/起價，2030元/均價，2180元/最高18+1商住樓6*3*4 4*3*4 4*2*2丹江口市渝信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司建筑面積53000水都風情沿江路2480元/均價 地下三層，地上25層商住樓4*2*2 3*2*2 2*2*2中鴻投資1368/36902陽光明邸徐家溝建行后1380元/起價，1480元/均價，1550元/最高6層4*2*2 3*2*2 2*2*2 丹江口市房地產(chǎn)開發(fā)總公司3030/5020，60戶樓盤分析：體量房地產(chǎn)市場受土地供應的制約，項目規(guī)模大小不一，小體量的開發(fā)很多，隨著丹江口市“右城”的規(guī)劃發(fā)展，大體量的項目開發(fā)逐漸增加；主力戶型以大戶型面積為主，三室、四室居多，這與當?shù)鼐用褡》苛晳T密切相關，另外小戶型產(chǎn)品少量且逐漸增加；價格價格區(qū)間在1200-2500元/平方米，已有部分高品質樓盤均價已突破2000元/平方米，價格上漲很快；客群來源以本地居民自住為主，多是個體私營業(yè)主、公務員。 三、丹江口市房地產(chǎn)市場專項問卷調研分析丹江口市場問卷調查統(tǒng)計表問卷采集地點實際發(fā)放問卷份數(shù)有效問卷份數(shù)備 注醫(yī)院、學校2018市婦幼保健院、市教育局、丹江口實驗小學、和平大藥房自由職業(yè)者5450人民路、均州一路、均州二路、大壩二街企事業(yè)單位2321永泰律師事務所、鴻泰工程造價咨詢公司、人壽保險政府機關單位4443人事局、市政府、廣電局、工商局、地稅局、物價局、建設局個體商戶6158人民路、均州一路、均州二路、大壩二街沿街商鋪合計202190采用點對點深度訪談形式基本數(shù)據(jù)描述：本次共發(fā)送調查問卷202份，有效問卷190份，其中有政府公務員（43份）、企業(yè)職工（21份）、醫(yī)生教師（18份）、個體老板（58份）、自由職業(yè)者以及基層工作人員（50份）；在調查的人員中，其中30歲以下占43份，31-40歲占101份，41-50歲占30份，50歲以上占14份。數(shù)據(jù)調研樣本滿足調研樣本的隨機性和樣本構成成份的多樣性，樣本采集有效。u 調查數(shù)據(jù)顯示，88%的丹江口人曾經(jīng)到過武當山，同時占調研總數(shù)31%的人表示經(jīng)常來武當山，有15%的人為一年一次；有52%的人在武當山有親屬，其中很多丹江口人老家就在武當山?？梢钥闯鑫洚斏胶偷そ谑袃傻芈?lián)系緊密，太極湖項目在丹江口開展銷售基本具備良好的市場基礎，兩地融洽的關系也能夠為我方項目后期的銷售創(chuàng)造一個良好的條件。丹江口人來往武當山數(shù)據(jù)統(tǒng)計圖沒來過, 22,12%幾年一次, 80,42%一年一次, 29,15%經(jīng)常, 59, 31%沒來過幾年一次一年一次經(jīng)常u 調查數(shù)據(jù)顯示，65%的丹江口人認為武當山發(fā)展很迅速，18%的人認為武當山發(fā)展一般，16%的人由于對武當山不了解選擇保留意見，只有1%的人認為武當山發(fā)展緩慢?？梢钥闯?，絕大多數(shù)丹江口人認為最近幾年武當山的發(fā)展勢頭相當良好，發(fā)展業(yè)績也是有目共睹的，在丹江口人民心中的城市形象也是良好的。良好的城市形象和優(yōu)秀的發(fā)展機遇，為我方項目入市提供了先天優(yōu)勢，隨著城市發(fā)展步伐的加快，這一優(yōu)勢必將進一步擴大；同時，由于武當山的發(fā)展變化未能及時被宣傳和了解，武當山優(yōu)勢未能充分顯現(xiàn)，部分丹江口居民對武當山缺乏了解和認知，有鑒于此，我司認為在丹江口大力宣傳城市發(fā)展?jié)摿晚椖啃蜗笫怯斜匾?，通過對該部分人群的進行專項宣傳后，最終可以轉換成我方項目的忠實客戶。對武當山發(fā)展的看法統(tǒng)計圖發(fā)展迅速, 122,65%發(fā)展一般, 35,18%發(fā)展緩慢, 2,1%不太好說, 31,16%發(fā)展迅速發(fā)展一般發(fā)展緩慢不太好說u 通過整理相關數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在到過武當山的168份問卷中，有105份認為武當山的發(fā)展很好，占62.5%，在上述人群中，其中有16份明確表示愿意來武當山購房，占15.23%；56份表示有可能考慮來武當山購房，占53.3%；有43份表示不愿意來武當山購房，占40.9%?？梢钥闯?，在到過或者了解武當山這部分人群中，武當山的城市形象是十分優(yōu)秀的，城市的發(fā)展?jié)摿统鞘邪l(fā)展對人口的吸附能力還是十分強大的，可以預計武當山必會是我方項目市場不可缺少的一個組成部分。對武當山發(fā)展看好人群來武當山購房意愿統(tǒng)計會, 16, 14%不會, 43, 37%可能考慮, 56,49%會不會可能考慮u 調查了解，占樣本總數(shù)11%的丹江口人明確表示會選擇來武當購房，46%的表示有可能考慮來武當購房，另外43%的人表示不會來武當購房；可以看出武當山市場還是十分具有吸引力的，我方項目在丹江口市場基本具備異地銷售基礎，可以開展異地銷售網(wǎng)點。丹江口人來武當山置業(yè)意愿統(tǒng)計會 21, 11%不會 81 43%可能考慮 8646%會不會可能考慮u 通過對愿意購房人群的進一步分析，從物業(yè)類型的選擇來看，選擇多層、復式、別墅、小面積公寓的比例分別為33%、26%、11%、30%；從價格的接受度而言，選擇1000-1500元/平方米、1500-2000元/平方米和2000-2500元/平方米的比例分別為64%、24%、12%；從購房用途來看，居住、度假、投資、養(yǎng)老的比率分別為49%、17%、15%、19%。目前，丹江口房地產(chǎn)均價水平基本與武當山本地的房地產(chǎn)均價水平相當，價格區(qū)間在1000元/1700元/之間，參考當?shù)胤康禺a(chǎn)項目的價格水平，我方項目價格基本不存在優(yōu)勢，或者說價格優(yōu)勢相對較弱。 u 調查了解發(fā)現(xiàn)，目前丹江口人口