停車場(chǎng)經(jīng)營管理方案(DOC).doc

針對(duì)【 廈】特停車場(chǎng)，并根據(jù)我中廣物業(yè)對(duì)停車場(chǎng)管理理念經(jīng)驗(yàn)，提出以下運(yùn)營方案：站在提高停車場(chǎng)使用效率，充分發(fā)揮停車場(chǎng)服務(wù)業(yè)主、客戶角度出發(fā)，建議開發(fā)商持有全部停車位所有權(quán)或銷售部分停車位（如地下三層用于銷售），其余部分由物業(yè)來進(jìn)行收費(fèi)運(yùn)營，為業(yè)主提供停車包月服務(wù)及向客戶提供臨時(shí)停車服務(wù)，具體運(yùn)行方案如下：一、車位收費(fèi)細(xì)則及停車場(chǎng)運(yùn)行管理車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、固定停車位包月停放費(fèi)停車場(chǎng)地類型收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月輛）已售固定停車位免費(fèi)車輛停放未售固定停車位500元(VIP客戶)2、非固定停車位包月停放費(fèi)停車場(chǎng)地類型收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月輛）非固定停車500元3、時(shí)租車輛臨時(shí)停放費(fèi)停車場(chǎng)地類型收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/小時(shí)輛）非固定停車泊車未到20分鐘者免收停車費(fèi)；泊車在三小時(shí)以內(nèi)（含）的按10元收??；三小時(shí)以上部分按每小時(shí)10元計(jì)費(fèi)（不滿一小時(shí)按一小時(shí)計(jì)算）。非固定停車商業(yè)客戶，一律按10元/次計(jì)費(fèi)，不受時(shí)間限制。注：車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)具體以物價(jià)部門核定為準(zhǔn)。（一）停車場(chǎng)設(shè)固定車位及非固定車位，固定車位需對(duì)號(hào)停泊（其中已售固定車位不收車輛停放費(fèi)；未售固定車位按500元/個(gè).月的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)）；非固定車位車輛進(jìn)入停車場(chǎng)均采取就近泊車原則停泊。（二）免費(fèi)車輛的使用免費(fèi)車輛需由公司總經(jīng)理簽署后，交由【亞洲包裝大廈】物業(yè)總經(jīng)理發(fā)行免費(fèi)卡。（三）月租車輛的使用1、有意辦理月租車輛的客戶可與物業(yè)中心接洽，由物業(yè)中心同事全面介紹停車場(chǎng)使用及收費(fèi)情況（按500元/個(gè).月的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取，停車按就近泊車原則）；2、物業(yè)中心同事與租戶簽訂車位租賃合同，同時(shí)發(fā)行月票卡。3、每月由物業(yè)中心根據(jù)租約的規(guī)定時(shí)間發(fā)單通知、催促承租人交繳租金。4、租戶在繳完租金后，憑繳款單對(duì)卡進(jìn)行延期。5、注意事項(xiàng)： 領(lǐng)取月票卡時(shí)，需向物業(yè)中心繳納100元/張作為押金；如因原卡遺失、損壞等原因，需重做卡時(shí)，需向停車場(chǎng)主管闡明原因并出示繳款證明后方可重新領(lǐng)卡。（四）時(shí)租車輛使用方法1、車輛駛至車閘旁取得泊車票，閘桿升起；2、司機(jī)按車道標(biāo)志指示駛?cè)胪＼噲?chǎng)；（注意服從保安員指揮） 3、車輛選擇車位泊好，鎖好車門，離開；4、離開車場(chǎng)時(shí)，司機(jī)駕車并持時(shí)租車票駛經(jīng)收銀處繳費(fèi)；5、泊車未到20分鐘者免收停車費(fèi)；泊車在三小時(shí)以內(nèi)（含）的按10元收??；三小時(shí)以上部分按每小時(shí)10元計(jì)費(fèi)（不滿一小時(shí)按一小時(shí)計(jì)算）。 注：商場(chǎng)消費(fèi)客戶憑酒店停車票，一律按10元/次向商家結(jié)算，不受時(shí)間限制。6、司機(jī)在繳完費(fèi)后需盡快駛離大廈，以免阻塞停車場(chǎng)出入口；(五) 卸貨車輛使用方法 貨車進(jìn)入首層卸貨時(shí)，需停泊在卸貨區(qū)內(nèi)； 卸貨車輛必須憑卸貨單到出口崗?fù)ぬ庮I(lǐng)取卸貨車輛停車證，享受免費(fèi)1小時(shí)之服務(wù)，超過1小時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與時(shí)租車輛一致； 貨車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與時(shí)租車輛一致； 貨車在卸貨區(qū)泊妥后，需迅速卸下貨物，并把貨物運(yùn)走； 貨車在卸完貨物、清點(diǎn)完畢后，需盡快離開，以便其他貨車進(jìn)場(chǎng)；（六）停車場(chǎng)保安維護(hù)停車場(chǎng)內(nèi)維護(hù)停車場(chǎng)秩序及治安及協(xié)助收費(fèi)人員進(jìn)行管理；24小時(shí)閉路電視監(jiān)控及錄映，由消防監(jiān)控中心保安員負(fù)責(zé)監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)可疑人物在停車場(chǎng)行動(dòng)，立刻通知停車場(chǎng)保安員及主管前往處理。(七) 清潔管理1、停車場(chǎng)之清潔由清潔工執(zhí)行，每天定期清掃地面一次，其余時(shí)間保持地面沒有垃圾、積水；2、每月定期給停車場(chǎng)清掃一次，天花通道及清理蜘蛛網(wǎng)；3、對(duì)上下車道每月定期清洗兩次；（八）停車場(chǎng)管理流程停車場(chǎng)管理流程圖固定車輛年票車輛車輛進(jìn)入來訪車輛運(yùn)貨車輛地面入口取臨時(shí)停車票由車輛管理員核對(duì)數(shù)據(jù)檢查車輛有效泊車證計(jì)算機(jī)核對(duì)磁卡及密碼由車輛管理員引導(dǎo)泊車地面入口取臨時(shí)停車票開閘放行離開時(shí)由收費(fèi)員計(jì)算收費(fèi)停泊指定位置停泊指定位置收費(fèi)離開時(shí)收費(fèi)員核對(duì)數(shù)據(jù)放 行二、停車場(chǎng)保安員、收費(fèi)員工作細(xì)則（一）在出入口設(shè)置保安員一名，負(fù)責(zé)車輛進(jìn)出及收費(fèi)工作。1、停車場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)保安須熟記停車場(chǎng)守則，對(duì)進(jìn)入停車場(chǎng)的租賃客人，要熱情有禮；2、維持停車場(chǎng)出入口秩序，保證車道暢通；3、需熟習(xí)停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)的操作；4、對(duì)于不懂使用系統(tǒng)客人，要協(xié)助其進(jìn)場(chǎng)；5、對(duì)于系統(tǒng)問題(如無卡、無法進(jìn)入)需及時(shí)處理；6、對(duì)卸貨車輛進(jìn)行檢查，并發(fā)給卸貨車輛停車證；（二）停車場(chǎng)內(nèi)特設(shè)兩名保安員負(fù)責(zé)巡邏工作。1、停車場(chǎng)保安要合理安排停泊車輛；分清是否固定車,并對(duì)號(hào)停泊；編號(hào)外的地方禁止停車；送貨車輛要停泊在指定的貨車停泊位；停車不能壓線。2、固定車位不能安排其他車輛停泊（建議安裝地鎖）；3、禁止無關(guān)人員玩弄車輛及停留于停車場(chǎng);1）車輛停泊后,要求司機(jī)熄火將貴重物品取走，關(guān)好門窗， 禁止司機(jī)著車等候； 2）搬運(yùn)人員，施工人員在停車場(chǎng)工作，需申請(qǐng)并做好登記，進(jìn)出物品需有公司簽發(fā)的放行條，方能放行； 3）禁止送貨或搬運(yùn)人員在停車場(chǎng)閑坐、躺睡,應(yīng)勸其離開；4、熟記固定車位及月保車車輛，公司車輛牌和司機(jī)；5、發(fā)生交通事故或其他突發(fā)事件，要及時(shí)報(bào)告主管人前往處理，并提供實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告協(xié)助處理；6、對(duì)停車場(chǎng)的設(shè)備損壞及衛(wèi)生情況要及時(shí)上報(bào)主管人員；7、車主丟失停車證(卡)的憑車輛執(zhí)照取車，并做好登記,無停車證(卡)，又無車輛執(zhí)照的一律不得取車，以防車輛丟失；8、防止停放的車輛被騙取走或被盜，發(fā)現(xiàn)可疑人員或車輛及時(shí)上報(bào)級(jí)；9、注意取車和停放車輛的秩序，特別是在早晚上下班高峰期會(huì)出現(xiàn)停車和取車混亂，因此，要求停放車輛的車主，守秩序和互相謙讓，注意安全；10、不準(zhǔn)在停車場(chǎng)內(nèi)吸煙，加油和停放易燃物品等，禁止在停車場(chǎng)內(nèi)修理車輛及洗車； 11、停車場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁堆放任何雜物，確保場(chǎng)內(nèi)的車輛安全出車；12、保安員定時(shí)巡查車輛及登記車輛停泊車位號(hào)碼，指揮車輛出入及管理 卸貨區(qū)秩序。12.1 對(duì)進(jìn)入卸貨區(qū)車輛進(jìn)行指揮，維持卸貨區(qū)秩序；12.2 對(duì)卸貨車輛有權(quán)檢查其送貨單，禁止非卸貨車輛進(jìn)入卸貨區(qū)，并敦促卸貨車輛領(lǐng)取卸貨車輛停車證；12.3 要求卸貨車輛盡快卸貨，離開卸貨區(qū)；12.4 及時(shí)與進(jìn)入保安聯(lián)系，確定卸貨車道暢通；（三）收費(fèi)流程司機(jī)駕車前來繳費(fèi)交卡給收銀員讀票收費(fèi)顯示器顯示應(yīng)交款同時(shí)將該資料存于電腦司機(jī)繳費(fèi)后并給出收據(jù)每天早班統(tǒng)計(jì)票款于下午4：00與財(cái)務(wù)部交接，中班、夜班用信封封好，注明班次、人員，放入消防中心保險(xiǎn)柜。財(cái)務(wù)將款存入銀行并定期核算車場(chǎng)收費(fèi)情況三、停車場(chǎng)財(cái)務(wù)收費(fèi)制度1、每位收銀員進(jìn)入自己系統(tǒng)進(jìn)行操作，嚴(yán)禁進(jìn)入其他系統(tǒng)；2、收銀員交接班時(shí)，做好交接班記錄；3、如收銀員需臨時(shí)離開崗位必須通知主管，由主管安排；4、月票及時(shí)鐘票收據(jù)統(tǒng)一由物業(yè)中心保存，收銀員每次用完才能領(lǐng)取；5、如公安等特殊車輛離開時(shí)將時(shí)租票交收銀員讀票，收銀員需記錄車牌及時(shí)間，交主管確認(rèn)免費(fèi)停泊。6、收款及送款時(shí)間：每天于16：00（星期一至星期五），由收銀員將收款交物業(yè)中心，中班、夜班由信封封好，注明班次人員金額后交消防中心保險(xiǎn)柜；7、收款具體事項(xiàng)：收款人員到停車場(chǎng)向當(dāng)班收銀員收款時(shí)，要當(dāng)面核對(duì)清楚所收款項(xiàng)金額及有關(guān)票據(jù)是否相符，票據(jù)號(hào)碼是否相連，有沒有免費(fèi)車票，辯別鈔票真?zhèn)?，所收到的鈔票及相關(guān)票據(jù)要嚴(yán)格登記在冊(cè)，并進(jìn)行簽收。每月15日、30日由停車場(chǎng)主管進(jìn)行系統(tǒng)檢核有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并報(bào)物業(yè)中心。四、停車場(chǎng)員工配備及其他（1）組建停車場(chǎng)獨(dú)立管理及保安班組，直屬物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)；（2）停車場(chǎng)開放時(shí)間為：全天開放；（3）收銀員、每天工作8個(gè)小時(shí)，每周6天工作制;（4）總共配10人，具體人員分配如下：1、停車場(chǎng)主管1人，負(fù)責(zé)停車場(chǎng)的整體工作；2、停車場(chǎng)財(cái)務(wù)人員1人，負(fù)責(zé)停車場(chǎng)每天費(fèi)用的結(jié)存工作；3、汽車閘口收銀員共6人（2崗3班制）；4、停車場(chǎng)輪休、臨時(shí)支援2人。注：上述人員為暫定人員，等進(jìn)場(chǎng)后將根據(jù)工作工作需要、勞動(dòng)強(qiáng)度等對(duì)人員進(jìn)行增加調(diào)整；（5）制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以每小時(shí)、每月計(jì)；（6）劃車位線、編號(hào)；（7）放置正確的交通指示標(biāo)志、改道指示標(biāo)志, 停車場(chǎng)的高度標(biāo)志；（8）制定停車場(chǎng)管理班組工作細(xì)則及工作指引；（9）制定停車場(chǎng)各種突發(fā)事件的處理方案和指引；（10）制定協(xié)調(diào)部門管理措施；（11）提前15天招募員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)。五、停車場(chǎng)運(yùn)營成本測(cè)算員工工資成本測(cè)算單位：人民幣（元）序號(hào)項(xiàng)目月支出年支出1停車場(chǎng)主管1人2財(cái)務(wù)管理1人3員工8人4國定假日加班費(fèi)5員工服裝費(fèi)6高溫費(fèi)7員工培訓(xùn)8對(duì)講機(jī)9日常收費(fèi)易耗品用品10餐費(fèi)補(bǔ)貼11人工成本合計(jì)12地下車庫照明能耗費(fèi)用13總成本合計(jì)注：1、道閘、收費(fèi)系統(tǒng)、崗?fù)ぁ⑥k公家具、空調(diào)等附屬設(shè)施設(shè)備由開發(fā)商統(tǒng)一配置； 2、上述停車場(chǎng)運(yùn)營費(fèi)用前期虧損部分由物業(yè)自行承擔(dān)，但停車場(chǎng)運(yùn)營合同應(yīng)規(guī)定經(jīng)營年限10年以上，用于彌補(bǔ)物業(yè)前期虧損部分； 3、停車場(chǎng)年度營業(yè)收入超過運(yùn)營費(fèi)用后，扣除物業(yè)運(yùn)營成本后的營業(yè)利潤由甲、乙雙方按5:5分成結(jié)算；4、上述人員為暫定人員，等進(jìn)場(chǎng)后將根據(jù)停車情況、勞動(dòng)強(qiáng)度等對(duì)人員進(jìn)行增加調(diào)整。六、停車場(chǎng)應(yīng)急措施（一）停車場(chǎng)發(fā)生火警需即時(shí)通知消防監(jiān)控中心，或打119報(bào)警。-如火勢(shì)較小，可以即時(shí)用滅火筒進(jìn)行撲救；-如火勢(shì)劇烈，難以控制時(shí)，則協(xié)助其他人員疏散撤離。（二）如遇車輛失竊-注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并通知保安部報(bào)警，在警察未到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)之前先用圍欄 圍住現(xiàn)場(chǎng)守候，同時(shí)給事主作簡單記錄。（三）停車場(chǎng)發(fā)生水浸-應(yīng)準(zhǔn)備一定的沙包，以作應(yīng)急之用；-如發(fā)現(xiàn)水浸，應(yīng)即時(shí)通知保安中心及工程值班室，進(jìn)行緊急排水；-調(diào)派人手用沙包進(jìn)行堵截水源；-如遇水管爆裂，馬上到水制房關(guān)閘。（四）發(fā)現(xiàn)可疑物品-發(fā)現(xiàn)可疑的物品，請(qǐng)不要搬動(dòng)，可通知部門主管處理。（五）發(fā)現(xiàn)可疑人物在停車場(chǎng)行動(dòng)-先知會(huì)保安中心，同時(shí)報(bào)告自身位置，待增援同事到達(dá)后上前盤問。（六）遇緊急停電1、使用緊急照明，保證各通道的照明；2、立即將停電區(qū)域及詳細(xì)情況報(bào)告當(dāng)值主管或保安部當(dāng)值主管；3、如收費(fèi)系統(tǒng)停電或有故障，則應(yīng)通知出入口崗位當(dāng)值人員，同時(shí)使用手動(dòng)計(jì)費(fèi)如下：a、車輛進(jìn)入停車場(chǎng)時(shí)，由入口崗位人員手動(dòng)起桿。 b、車輛駕駛員在離場(chǎng)時(shí)駕車至收費(fèi)處打卡繳款，收銀員收回計(jì)時(shí)卡 及開出收據(jù)或發(fā)票；c、收銀員在收到計(jì)時(shí)卡后應(yīng)做好詳細(xì)登記并核對(duì)發(fā)出臨時(shí)時(shí)鐘卡及收回臨時(shí)時(shí)鐘卡之情況，于移交物業(yè)中心時(shí)登記清楚。(七) 如遇消防報(bào)警時(shí)：1、及時(shí)通