開發(fā)成本子目.doc

房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)科目一覽表成本全透視房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本一直是消費者心中的一個迷，在暴利的背后還有很多不為人知的，關(guān)注房地產(chǎn)就要關(guān)注開發(fā)成本，噓，誰看誰知道?。ㄒ唬⑼恋孬@得價款：為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用。1、土地出讓金：向政府部門支付的土地出讓金，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價。2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及拆遷補(bǔ)償，農(nóng)作物補(bǔ)償費等。A、土地征用費 B、耕地占用費 C、安置養(yǎng)老費 D、拆遷補(bǔ)償費 C、土地補(bǔ)償費 D、其他 3、合作補(bǔ)償款：補(bǔ)償合作方地價，合作建房分配的房屋成本和稅金。4、中介費 5、預(yù)提 6、其他：含契稅、初始登記費等。（二）、前期工程費：在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。1、勘察設(shè)計費 A、勘察及丈量費 B、規(guī)劃設(shè)計費：含景觀設(shè)計C、競標(biāo)設(shè)計補(bǔ)償費 2、三通一平費 A、臨時道路 B、臨時用電 C、臨時用水 D、場地平整 E、臨時設(shè)施費 3、可行性研究費 A、可行性研究編制費 B、市場調(diào)查費 C、項目建設(shè)咨詢費 D、其他 4、人防費 5、大市政配套費 6、預(yù)提 7、其他 A、招標(biāo)代理及管理費 B、配套方案征詢費 C、測繪費 D、工程保險費 E、環(huán)境評估費 F、竣工檔案編制費 G、日照分析 H、審圖費 I、曬圖費 J、其他 （三）、基礎(chǔ)設(shè)施費：建筑物外紅線內(nèi)。1、室外給排水系統(tǒng) A、上水配套費 B、雨污水 C、直飲水 D、熱水 E、其他 2、室外電氣系統(tǒng) A、供電配套工程費 B、其他 3、室外燃?xì)庀到y(tǒng) A、燃?xì)馀涮踪M B、其他 4、通訊系統(tǒng)：電話、寬帶、有線電視等。5、環(huán)衛(wèi)設(shè)施 6、采暖系統(tǒng) 7、預(yù)提 8、其他 （四）、建筑安裝工程費：項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入預(yù)算的各項費用。1、建筑結(jié)構(gòu)工程 A、基礎(chǔ)工程 B、主體結(jié)構(gòu)工程 C、門窗工程 D、公共部位精裝修 E、室內(nèi)精裝修 F、樣板房：主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計、裝修以及家具等費用。2、設(shè)備及設(shè)備安裝工程 A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備 B、室內(nèi)設(shè)備及安裝：空調(diào)、電梯、高低壓配電等。C、消防系統(tǒng) D、智能化系統(tǒng)：保安、電信、衛(wèi)星電視等。3、室外總體工程 A、道路系統(tǒng)：小區(qū)道路、圍墻、門衛(wèi)、標(biāo)識等。B、園林環(huán)境工程 綠化建設(shè)、建筑小品等。C、其他 4、工程管理費 A、工程監(jiān)理費 B、咨詢費 C、施工合同外獎金 D、質(zhì)監(jiān)費、驗收費 5、預(yù)提 6、其他 （五）、公建配套設(shè)施費：開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。1、會所、物管樓 2、兒童樂園 3、學(xué)校、幼兒園 4、游泳池 5、網(wǎng)球場 6、預(yù)提 7、其他 （六）、資本化利息：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。1、利息支出 2、利息收入 3、匯兌損益 4、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費 （七）、開發(fā)間接費：與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費用支出。1、工程管理費 A、行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補(bǔ)貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)部門的行政費。五級明細(xì)參考“管理費用”明細(xì)科目B、在建工程抵押費:評估費、公證費、抵押登記手續(xù)費、財產(chǎn)保險費C、其他 2、營銷費用：項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、售樓中心建設(shè)、售樓書、模型等所有營銷推廣費用。A、媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交、電子屏、車站、路牌廣告。B、樣板間：臨時樣板間的建造、設(shè)計、裝修以及清潔、保安、維修費用。C、其他 3、預(yù)提 4、其他 5、結(jié)轉(zhuǎn)：項目建設(shè)期跨多個年度，反映已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成明細(xì)科目 商品住宅銷售價格由開發(fā)成本費用、期間費用、稅金、依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費和利潤構(gòu)成。（一）開發(fā)成本費用下列項目可列入住宅開發(fā)成本費用：1土地使用權(quán)取得費土地使用權(quán)取得費，為開發(fā)經(jīng)營者依法獲得土地使用權(quán)時，所交付的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓稅費、征地拆遷和安置補(bǔ)償費用?？闪腥胪恋厥褂脵?quán)取得費的項目有：土地出讓金，耕地占用稅，耕地開墾費，地價評估費，土地補(bǔ)償費，地上物補(bǔ)償費，墳?zāi)惯w移費，房屋拆遷安置補(bǔ)償費，勞動力安置補(bǔ)助費，征地超轉(zhuǎn)人員生活補(bǔ)助費（統(tǒng)籌金），房屋拆遷管理費，房屋拆遷服務(wù)費，新菜地開發(fā)建設(shè)基金，農(nóng)田水利設(shè)施補(bǔ)償費，征地事務(wù)管理費，土地使用權(quán)注冊登記發(fā)證費，防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費，場地清理費。2前期工程費前期工程費，為規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究，水文地質(zhì)勘察、測繪，環(huán)境評估，臨時水、電、路、場地平整費等支出。可列入前期工程費的項目有：建設(shè)項目前期工作咨詢費，勘察費，設(shè)計費，招投標(biāo)交易服務(wù)費，招投標(biāo)代理服務(wù)費，釘樁放線費，環(huán)境評估費，臨時水、電、路、場地平整費。3建筑、安裝工程費建筑、安裝工程費，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設(shè)發(fā)生的費用?？闪腥虢ㄖ惭b工程費的項目有：建安工程費，建設(shè)工程許可證執(zhí)照費，臨時占路執(zhí)照費，臨時用地和臨時建設(shè)工程費，建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項基金，工程建設(shè)監(jiān)理費，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費，施工噪聲擾民費。建設(shè)、安裝工程費按照國家及各省市有關(guān)建設(shè)工程造價管理規(guī)定計算。4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，為經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程發(fā)生的費用。此項費用按照政府的城市規(guī)劃定額指標(biāo)，依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆嬋搿？闪腥牖A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的項目有：基礎(chǔ)設(shè)施工程費，供用電建設(shè)承發(fā)包管理費，居住小區(qū)路燈維護(hù)費，地下水資源費，防空地下室易地建設(shè)費，供電貼費，建設(shè)項目共用電力設(shè)施代維護(hù)費，綠化補(bǔ)償費。5公共配套設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費，為居住小區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費用，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施。凡是進(jìn)行商業(yè)性經(jīng)營的，要按有償使用的原則執(zhí)行，不能計入居住小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)費用?？梢杂嬋牍才涮自O(shè)施建設(shè)費的項目，應(yīng)依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆嬋搿?開發(fā)間接費開發(fā)間接費，為開發(fā)經(jīng)營者直接經(jīng)營組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等項支出。開發(fā)間接費，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計制度核算，并據(jù)實列入開發(fā)成本。（二）期間費用商品住宅開發(fā)期間費用，為管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等與住宅開發(fā)項目有關(guān)的支出。管理費用，為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。管理費用按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計制度核算，并據(jù)實列入開發(fā)成本。財務(wù)費用，為開發(fā)經(jīng)營者為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。貸款利息與開發(fā)經(jīng)營者預(yù)收購房款發(fā)生的存款利息相抵，兩者的凈值進(jìn)入商品住宅成本。發(fā)生的其它財務(wù)費用據(jù)實列入。銷售費用，為開發(fā)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費用。銷售費用據(jù)實列支。（三）稅金稅金為依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加等。稅金按照國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。企業(yè)收到減免稅退回的稅金，作為減少銷售稅金處理。（四）商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費涉及商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政事業(yè)性收費，按照國家及各省市政府有關(guān)部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?？闪腥肷唐纷≌_發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費的項目有：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。（五）利潤銷售利潤以（一）、（二）項之和為基數(shù)計取。實行市場調(diào)節(jié)價的商品住宅，其利潤率，由開發(fā)經(jīng)營者自主確定。 五、本構(gòu)成沒有列入的建設(shè)項目收費，原則上不得計入商品住宅價格構(gòu)成。但在商品住宅建設(shè)開發(fā)過程中實際發(fā)生的且未列入的建設(shè)項目收費，需經(jīng)政府價格主管部門核定后方可計入商品住宅銷售價格構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)科目有哪些1土地費用1.1土地征用費1.2土地出讓金1.3土地購置（拍賣、招標(biāo)）費1.4拆遷補(bǔ)償費1.5拍賣傭金1.6土地交易費1.7土地契稅1.8其他土地費用2前期費用2.1七通一平費2.1.1臨時施工道路費2.1.2臨時施工用水接入費2.1.3臨時施工污水管接入費2.1.4臨時施工用電接入費2.1.5臨時施工用氣接入費2.1.6臨時施工辦公電話接入費2.1.7臨時施工辦公網(wǎng)絡(luò)接入費2.1.8場地平整2.2臨時設(shè)施2.2.1臨時辦公室費2.2.2臨時廁所費2.2.3施工場地圍墻及門衛(wèi)室費2.2.4臨時場地占用費2.2.5臨時借用空地租費2.2.6其他費2.3可行性研究2.4設(shè)計費2.4.1規(guī)劃(方案)設(shè)計費2.4.2管線設(shè)計費2.4.3施工圖設(shè)計費2.4.4幕墻專項設(shè)計費2.4.5裝飾專項設(shè)計費2.4.6智能化專項設(shè)計費2.4.7景觀專項設(shè)計費2.4.8其他專項設(shè)計費2.4.9規(guī)劃設(shè)計模型制作費2.4.10制圖、曬圖費2.4.11方案評審費2.5行政規(guī)費及規(guī)劃報建2.5.1項目報建費2.5.2施工許可證費2.5.3規(guī)劃管理費2.5.4拆遷管理費2.5.5審圖費2.5.6價格評估費2.5.7渣土費2.5.8施工噪音管理費2.5.9散裝水泥費2.5.10工程質(zhì)量監(jiān)督費2.5.11工程造價管理費2.5.12安全監(jiān)督費2.5.13勞動定額測定費2.5.14招投標(biāo)管理費2.5.15房屋所有權(quán)登記費2.5.16綜合開發(fā)管理費2.5.17房屋所有權(quán)登記工本費2.6大配套費2.6.1基礎(chǔ)設(shè)施配套費2.6.2白蟻預(yù)防費2.6.3地方教育附加費2.6.4新型墻體材料專項費2.6.5人防易地建設(shè)費2.7水文地質(zhì)勘察2.7.1地質(zhì)勘察費2.7.2地下障礙物探測2.7.3環(huán)境評測費2.7.4水準(zhǔn)測量工程測量2.7.5日照分析合同2.7.6工程波速測試2.7.7建設(shè)項目日照分析工程測量2.7.8交通分析費2.8測繪2.8.1面積測繪2.8.2地形地貌測繪2.9其他前期費用2.9.1專家評審費2.9.2工程擔(dān)保費2.9.3咨詢費3建安工程費3.1建安工程費3.1.1土建工程3.1.1.1基礎(chǔ)工程3.1.1.1.1土方工程3.1.1.1.2地基加固處理費3.1.1.1.3樁基礎(chǔ)3.1.1.1.4圍護(hù)及支撐費3.1.1.2 主體工程3.1.1.2.1土建(結(jié)構(gòu))工程3.1.1.2.2土建(建筑)工程3.1.2安裝工程3.1.2.1照明電氣(強(qiáng)電)工程3.1.2.2弱電智能化工程3.1.2.3給排水工程3.1.2.4消防安裝工程3.1.2.5火災(zāi)報警工程3.1.2.6煤氣安裝工程費3.1.2.7綜合布線系統(tǒng)3.1.2.8避雷接地工程3.1.2.9空調(diào)及通風(fēng)工程3.1.2.10供暖供熱工程3.1.2.11電梯及自動扶梯3.1.2.12航空燈3.1.2.13停車設(shè)備3.1.2.14室內(nèi)停車交通設(shè)施3.1.2.15其他安裝工程費3.1.3裝飾工程3.1.3.1室內(nèi)精裝飾施工3.1.3.2室外精裝飾施工3.2樣板房/售樓處裝修3.2.1樣板房裝修3.2.1.1樣板房建筑及裝修3.2.1.2樣板房內(nèi)家具3.2.1.3樣板房內(nèi)家電3.2.2售樓處裝修3.2.2.1售樓處建筑及裝修3.2.2.2售樓處內(nèi)家具3.2.2.3售樓處內(nèi)家電3.2.2.4售樓處景觀3.3建安監(jiān)理費3.3.1建設(shè)監(jiān)理費3.3.2安全監(jiān)理費3.4檢驗檢測3.4.1基坑監(jiān)測3.4.2樁基檢測費(靜載)3.4.3樁基檢測費(小應(yīng)變)3.4.4樁基檢測費(高應(yīng)變)3.4.5工程主體沉降觀測費3.4.6其他3.5景觀工程費3.6工程造價咨詢費3.6.1工程施工招標(biāo)代理費3.6.2工程設(shè)備招標(biāo)代理費3.6.3工程預(yù)算編審咨詢費3.6.4工程結(jié)算編審咨詢費4市政基礎(chǔ)設(shè)施費4.1電力基礎(chǔ)設(shè)施費4.1.1供電貼費4.1.2交納的電增容費4.1.3設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費4.1.4電源建設(shè)費4.2給排水基礎(chǔ)設(shè)施費4.2.1水增容費4.2.2供水管網(wǎng)建設(shè)費4.2.3雨(污)水管網(wǎng)建設(shè)費4.2.4防洪管網(wǎng)建設(shè)費4.2.5消防給水基礎(chǔ)設(shè)施費4.2.6中水基礎(chǔ)設(shè)施費4.3燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施費4.3.1燃?xì)庠鋈莸纫?guī)費4.3.2煤氣管道的鋪設(shè)費4.3.3煤氣配套費4.4電視4.4.1入網(wǎng)費4.4.2有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)4.5通訊工程費4.5.1電話配套費4.5.2電話增容費4.5.3電話電纜集資費4.6通訊線路及設(shè)備安裝4.6.1寬帶網(wǎng)接入費4.6.2智能化系統(tǒng)4.7供熱基礎(chǔ)設(shè)施費4.8小區(qū)道路工程4.8.1小區(qū)道路4.8.2小區(qū)路燈4.9環(huán)境景觀工程4.9.1環(huán)衛(wèi)4.9.2垃圾站(箱)4.9.3滅