房地產(chǎn)估價(jià)師指錯(cuò)題

一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素 根據(jù) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 的規(guī)定，一份完整的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括以下 8 項(xiàng)內(nèi)容：1.封面； 2.目錄； 3.致委托人函； 4.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明； 5.估價(jià)的假設(shè)和限制條件； 6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告； 7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告； 8.附件。(附件位置在最后) 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告不可缺少的項(xiàng)目和內(nèi)容 （一）封面 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的封面除了寫有估價(jià)報(bào)告名稱外，一般還應(yīng)包括估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師） 、估價(jià)作業(yè)日期及估價(jià)報(bào)告編號(hào)（7 項(xiàng)） 。 （二）目錄 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告目錄部分的編寫，需要注意與后面的報(bào)告內(nèi)容相匹配，特別是所對(duì)應(yīng)的估價(jià)報(bào)告的頁(yè)碼要求準(zhǔn)確無誤。 （三）致委托人函 致委托人函應(yīng)包括以下內(nèi)容：（不得缺項(xiàng)，缺項(xiàng)視為錯(cuò)誤） （1）致委托方函（標(biāo)題） （2）致函對(duì)象：（為委托方的全稱） （3）致函正文：（說明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型和估價(jià)結(jié)果）（4）致函落款：（為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱） （5）致函日期：（為估價(jià)報(bào)告的出具日期，致函的年月日） 常見錯(cuò)誤： 1、致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（或致委托方函缺估價(jià)報(bào)告使用期限） 。2、致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)說明 3、致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值的說明或者說給出了估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值但沒有給出抵押價(jià)值）4、致委托人函中缺法定代表人的簽名 （四）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（不是“估價(jià)師申明” ） 注意：估價(jià)報(bào)告應(yīng)由參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字、蓋章 誰(shuí)實(shí)地查看，誰(shuí)沒有 （五）估價(jià)的假設(shè)和限制條件 依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定，在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中，要說明本次估價(jià)的假設(shè)前提；未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查的資料；估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響；以及本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。 假設(shè)開發(fā)法規(guī)劃條件未定要做說明 假設(shè)和限制條件要分開寫 （六）估價(jià)結(jié)果報(bào)告 估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載下列 14 項(xiàng)事項(xiàng)：（1）標(biāo)題；（2）委托人；（3）估價(jià)機(jī)構(gòu)；（4）估價(jià)對(duì)象；（5）估價(jià)目的；（6）估價(jià)時(shí)點(diǎn)；（7）價(jià)值定義；（8）估價(jià)依據(jù)；（9）估價(jià)原則；（10）估價(jià)方法；（11）估價(jià)結(jié)果；（12）估價(jià)人員；（13）估價(jià)作業(yè)日期；（14）估價(jià)報(bào)告使用期限（估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期） 。抵押估價(jià)報(bào)告還要加上（15）變現(xiàn)能力分析（16）風(fēng)險(xiǎn)分析。 （七）估價(jià)技術(shù)報(bào)告 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括的 7 項(xiàng)內(nèi)容有：（1）實(shí)物狀況分析；（2）區(qū)位狀況分析；（3）市場(chǎng)背景分析；（4）最高最佳使用分析；（5）估價(jià)方法選用；（6）估價(jià)測(cè)算過程；（7）估價(jià)結(jié)果確定。 （八）附件 附件應(yīng)包括反映估價(jià)對(duì)象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，實(shí)地查看記錄，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明，估價(jià)委托書。 缺少估價(jià)對(duì)象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，實(shí)地查看記錄、估價(jià)委托書、估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等某項(xiàng)內(nèi)容或多項(xiàng)內(nèi)容。有些是復(fù)印件就可以。 3、估價(jià)報(bào)告對(duì)詞義的要求 1.用詞準(zhǔn)確用詞準(zhǔn)確是房地產(chǎn)估價(jià)師撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告時(shí)對(duì)詞義的基本要求。如估價(jià)時(shí)點(diǎn)說成估價(jià)時(shí)間 2.語(yǔ)義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 表述范圍、程度、幅度、條件等詞語(yǔ)，在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中都會(huì)經(jīng)常使用，要有客觀恰當(dāng)?shù)陌盐铡?例如：2008 指錯(cuò)題：最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣（大寫）貳仟叁佰壹拾萬(wàn)元（2 310 萬(wàn)元） ， 單價(jià)為 5 995.03 元/ . 錯(cuò)誤估價(jià)結(jié)果數(shù)值表述不嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)指明總建筑面積及每建筑面積的單價(jià)估價(jià)結(jié)果不應(yīng)有可能字樣 3.用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩 估價(jià)報(bào)告用詞褒貶要得當(dāng)，盡量使用中性的詞匯，避免采用過于華麗的詞藻。（2）估價(jià)結(jié)果報(bào)告可能存在的錯(cuò)誤 “估價(jià)結(jié)果報(bào)告”應(yīng)包括以下 14 項(xiàng)內(nèi)容： 1.標(biāo)題-“估價(jià)結(jié)果報(bào)告” 2.“委托方 ”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤- 缺少或表述不全 委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所以及身份證號(hào) 3.“估價(jià)方”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤表述不正確或不完整 缺少或表述不全 估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資質(zhì)等級(jí) 4.“估價(jià)對(duì)象概況”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤： （1）估價(jià)對(duì)象概述缺失 估價(jià)對(duì)象概述應(yīng)包括以下內(nèi)容（有些具體內(nèi)容可以放在“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”的“個(gè)別因素分析”和“區(qū)域因素分析”中表述）： 土地應(yīng)說明：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況； 建筑物應(yīng)說明：名稱，坐落，面積，層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。 2）估價(jià)對(duì)象描述不清晰 1）土地權(quán)益方面 土地使用權(quán)人交代不清； 土地使用權(quán)性質(zhì)（出讓與劃撥；集體所有與全民所有；長(zhǎng)期用地與臨時(shí)用地）交代不清； 土地使用年限交代不清； 土地規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清； 土地使用權(quán)證交代不清； 對(duì)共有產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)交代不清。 2）土地實(shí)物方面 土地“生熟”程度交代不清； 土地價(jià)格類型（商業(yè)、工業(yè)或住宅用地及幾類用地）交代不清； 土地現(xiàn)實(shí)用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清。 土地面積、形狀等交代不清； 土地的四至交代不清； 土地的地勢(shì)、地質(zhì)狀況等交代不清。 3）建筑物方面 房屋所有權(quán)證及權(quán)屬交代不清（特別是抵押估價(jià)） ； 房屋用途交代不清； 建筑物結(jié)構(gòu)交代不清； 房屋建成年代交代不清； 房屋狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的進(jìn)度、期房、現(xiàn)房） ； 房屋裝修（主要是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)賓館、酒店等）交代不清； 房屋總高度、總層數(shù)及位于第幾層等交代不清； 不正常的層高與跨度、寬深比等交代不清； 面積前后不符，分部之和不等于總面積。5.“估價(jià)目的”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤 估價(jià)目的要說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向。如： 6.“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”可能存在的錯(cuò)誤 估價(jià)時(shí)點(diǎn)要說明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日。錯(cuò)誤主要有： （1） “估價(jià)時(shí)點(diǎn)”表述不正確（如表述為“估價(jià)時(shí)期” 、 “估價(jià)年月”等） ； （2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)與報(bào)告中的時(shí)間數(shù)據(jù)是否吻合。 7.“價(jià)值定義”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤 價(jià)值定義要說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵。要特別注意拆遷估價(jià)和抵押估價(jià)的價(jià)值定義。 （1）房地產(chǎn)抵押價(jià)值的定義為：“抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 ” （2）拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 “房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。 ” （3）房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)采用公開的市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 商品房的質(zhì)量缺陷評(píng)估的價(jià)值定義應(yīng)當(dāng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的商品房實(shí)體缺陷狀況、權(quán)利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況所造成的商品房?jī)r(jià)值減損的市場(chǎng)值。 8.“估價(jià)依據(jù)”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤 說明本次估價(jià)依據(jù)的國(guó)家和地方的法律、法規(guī)， 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和指導(dǎo)意見，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。 9.“估價(jià)原則”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤 說明本次估價(jià)應(yīng)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則。 “估價(jià)原則”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤有： （1）不符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求或缺少某項(xiàng)原則； （2）與估價(jià)目的不對(duì)應(yīng)，如抵押估價(jià)缺少“謹(jǐn)慎 ”原則（抵押評(píng)估報(bào)告的估價(jià)原則應(yīng)表述為：“獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則” ） . 10.“估價(jià)方法”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（對(duì)此后面進(jìn)行專題闡述） 11.“估價(jià)結(jié)果”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤 （1）評(píng)估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有大寫； （2）對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率； （3）缺少單價(jià)或總價(jià)； （4）沒有寫明估價(jià)結(jié)果所屬的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 12.“估價(jià)人員”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（1）出現(xiàn)遺漏； （2）沒有估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格； （3）缺少簽名或蓋章。 13.“估價(jià)作業(yè)日期”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤 估價(jià)作業(yè)日期要說明本次估價(jià)的起止年月日。注意缺少“估價(jià)作業(yè)日期” ?，F(xiàn)場(chǎng)查看在作業(yè)期內(nèi)。 14.“估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期（使用期限） ” 可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期要說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限，如一年。但要注意： （1）報(bào)告的有效期自估價(jià)報(bào)告完成之日起，而不是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)；估價(jià)時(shí)點(diǎn)既是估價(jià)報(bào)告完成之日也可以是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 （2）估價(jià)報(bào)告的有效期不應(yīng)超過一年，在市場(chǎng)狀況變化很大的情況下不超過半年。四）估價(jià)方法選擇錯(cuò)誤 1.選用估價(jià)方法應(yīng)遵循的原則 （1）有大量可比實(shí)例，選用市場(chǎng)比較法，并以該法為主； （2）具有預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個(gè)方法； （3）具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設(shè)開發(fā)法； （4）無上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時(shí)選用。 2.針對(duì)以上原則，容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤有： （1）只使用了一種估價(jià)方法； （2）能用市場(chǎng)比較法的沒有使用； （3）收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法； （4）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力房地產(chǎn)估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法； （5）適宜采用多種估價(jià)方法估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)； （6）估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。 （五）估價(jià)方法運(yùn)用錯(cuò)誤 一）市場(chǎng)法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（2003 改錯(cuò)題、2004 指錯(cuò)題、2006 指錯(cuò)題、2007 指錯(cuò)題、2008 指錯(cuò)題、 、2009 指錯(cuò)題） 1.選擇的可比實(shí)例描述不清（1）交易日期描述不清： （2）交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等） ； （3）交易的價(jià)格描述不清（單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位） ； （4）交易房地產(chǎn)狀況描述不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修、車庫(kù)、樓層等） ；（5）缺少付款方式的說明（一次性、分期） ； （6）交易時(shí)可比實(shí)例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模） 。 2.選擇可比實(shí)例可比性差 （1）不在相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)； （2）用途不相同； （3）建筑結(jié)構(gòu)不相同； （4）建筑規(guī)模不相當(dāng)； （5）土地等級(jí)不同； （6）權(quán)利性質(zhì)不相同（主要是土地） ； （7）交易類型與估價(jià)目的不相同； （8）可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不接近（選取的可比實(shí)例一般不能超過一年） 。 3.可比價(jià)格基礎(chǔ)錯(cuò)誤 （1）樓面地價(jià)與單位地價(jià)混淆； （2）幣種換算錯(cuò)誤； （3）建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。 4.各項(xiàng)目修正錯(cuò)誤 （1）修正項(xiàng)目錯(cuò)誤（應(yīng)為“交易情況” 、 “交易日期 ”和“房地產(chǎn)狀況”三項(xiàng)，三因素修正或“交易情況” 、 “交易日期” 、 “區(qū)域因素”和“個(gè)別因素”四項(xiàng)，四因素修正，估價(jià)規(guī)范 ） ； （2）修正方向錯(cuò)誤。一是修正項(xiàng)目的分子、分母顛倒（“交易日期”為分子修正，其他項(xiàng)目為分母修正） ；二是修正項(xiàng)目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯(cuò)誤；（2003改錯(cuò)題，三個(gè)修正系數(shù)計(jì)算錯(cuò)誤） （3）可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當(dāng)時(shí)的狀況； （4）交易日期修正時(shí)，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平； （5）交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)的運(yùn)用錯(cuò)誤； （6）房地產(chǎn)狀況修正幅度過大：?jiǎn)雾?xiàng)修正超過了 20%，綜合修正超過了 30%. （7）交易情況的修正缺乏理由 （8）因素修正與基本情況調(diào)查表或?qū)嶋H的描述不一致，或缺少可比實(shí)例因素修正說明 （9）計(jì)算可能出現(xiàn)錯(cuò)誤。 5.加權(quán)綜合確定估價(jià)結(jié)果錯(cuò)誤 （1）交易日期、交易情況接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)大，否則存在錯(cuò)誤。 （2）區(qū)域因素、個(gè)別因素較差的價(jià)格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)小，否則存在錯(cuò)誤。 二）收益法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（2003 指錯(cuò)題、2004 指錯(cuò)題、2005 改錯(cuò)題、2008 指錯(cuò)題） 1.確定年凈收益可能存在的錯(cuò)誤 （1）出租型房地產(chǎn) 1）租賃收入應(yīng)包括租金收入和租賃保證金或押金等的利息收入。否則，存在錯(cuò)誤。如年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率； 2）扣除項(xiàng)目及出租經(jīng)營(yíng)支出項(xiàng)目應(yīng)符合規(guī)定，不要漏項(xiàng)或多項(xiàng)：如押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi) 出租經(jīng)營(yíng)支出項(xiàng)目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，即純收益中包含以上各項(xiàng)。否則，存在錯(cuò)誤。 必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)等（具體依據(jù)租約決定） 。否則，存在錯(cuò)誤。 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi) 保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值為基數(shù)計(jì)算；年管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤；確定管理費(fèi)率缺理由 3）應(yīng)考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用約定租金，之后采用客觀租金） 。否則，存在錯(cuò)誤。 4）不采用實(shí)際收益，而應(yīng)采取客觀收益。否則，存在錯(cuò)誤。 5）沒有考慮出租率（空置率）或入住率或滿客率、租金損失率、使用面積系數(shù)。例如 2003 年指錯(cuò)題：一層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；六層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，來考慮使用面積系數(shù)； 6）計(jì)算毛收入時(shí)，套用的天數(shù)或面積錯(cuò)誤。 7）收益中沒有包括有形收益、無形收益。租金內(nèi)涵不清楚，沒有指明是否包括水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。 8）租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為具體數(shù)字，而非一個(gè)大約的范圍。9）未考慮未來收益的變化( 分析) 。 （2）自營(yíng)型房地產(chǎn) 1）扣除項(xiàng)目一定要全面。 經(jīng)營(yíng)型凈收益=銷售收入-銷售成本- 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn) 生產(chǎn)型凈收益=銷售收入-生產(chǎn)成本- 銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤(rùn) 2）注意收益的客觀性。不能憑公司經(jīng)驗(yàn)、公司財(cái)務(wù)利潤(rùn)、公司的（實(shí)際成本） 3）扣除設(shè)備帶來的收益。 4）考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益。 5）注意重復(fù)計(jì)算（企業(yè)自營(yíng)房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算） 。大堂為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算，床位、餐飲已包含大堂：配電室為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算價(jià)格。 2.報(bào)酬率選用可能存在的錯(cuò)誤 （1）報(bào)酬率選用的方法不正確。累加法、市場(chǎng)提取法、投資報(bào)酬率排序插入法。（2）報(bào)酬率的確定不具有客觀性。報(bào)酬率取值未說明理由； （3）未說明報(bào)酬率的來源，安全利率的選取沒有必要的說明。國(guó)債、存款利率，貸款利率沒有依據(jù) （4）采用了非本類房地產(chǎn)的報(bào)酬率。 （看清楚房地產(chǎn)的類型） （5）不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一報(bào)酬率。 （6）把物價(jià)指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定報(bào)酬率的參數(shù)或依據(jù)。 3.有效收益期限的確定的錯(cuò)誤 （1）沒有特殊說明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限； （2）帶租約的收益房地產(chǎn)，未考慮租約期與非租約期的區(qū)別； （3）將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限； （4）確定有效收益年限理由不充分； （5）估價(jià)報(bào)告前后收益期限單位不相同。 （6）收益年限超過土地使用權(quán)法定使用年限或剩余使用年限。 4.公式選取不當(dāng)、增減量（率）確定無依據(jù)的錯(cuò)誤 （1）公式錯(cuò)誤（2）選用公式無理由 （3）未分析租金水平的變化趨勢(shì) （4）未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計(jì)算公式； （5）未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發(fā)生變化的計(jì)算公式； （6）純計(jì)算錯(cuò)誤。 5.地下車位租賃收入的計(jì)算錯(cuò)誤 （1）未計(jì)算地下車位收益 （2）地下車位 100的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由 三）成本法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（2003 指錯(cuò)題、2004 改錯(cuò)題、2005 指錯(cuò)題） （1）沒有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀成本； （2）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目不全面（成本構(gòu)成項(xiàng)目有 7 大項(xiàng)：土地取得費(fèi)用；開發(fā)成本；管理費(fèi)用；銷售費(fèi)用；投資利息；銷售稅費(fèi)；開發(fā)利潤(rùn)。要注意：不同類型的房地產(chǎn)成本構(gòu)成，如商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成、農(nóng)地征用價(jià)格構(gòu)成、拆遷房屋價(jià)格構(gòu)成、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成、出讓土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成等） ； （3）銷售稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)和稅率的采用可能出現(xiàn)錯(cuò)誤（銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入而不是成本，各稅種計(jì)稅方式必須明確，稅費(fèi)通常為“兩稅一費(fèi)” ，不包括所得稅和土地增值稅等） ；成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用。 （4）投資利息計(jì)算錯(cuò)誤，主要包括：計(jì)息項(xiàng)目有 4 項(xiàng)，即土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本和管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不能缺項(xiàng)也不能多項(xiàng)，否則就存在錯(cuò)誤（如銷售稅費(fèi)計(jì)算利息） ；計(jì)息期確定錯(cuò)誤；利率確定錯(cuò)誤。 （5）開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤，主要包括：利潤(rùn)率缺乏依據(jù)；利潤(rùn)率與利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)不對(duì)應(yīng)（正確的對(duì)應(yīng)關(guān)系是： “直接成本利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本” “投資利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本十開發(fā)成本+管理費(fèi)用+ 銷售費(fèi)用” “成本利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本+ 管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+ 投資利息” “銷售利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值” ） ； （6）如果地價(jià)采用“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有“時(shí)差” ，而未進(jìn)行“時(shí)差”對(duì)價(jià)格影響的修正；基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，年期修正方法（公式）錯(cuò)；基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，已經(jīng)過年限錯(cuò)計(jì)算錯(cuò)誤； （7）重置價(jià)格公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有時(shí)差，而未進(jìn)行“時(shí)差”對(duì)價(jià)格影響的修正；（8）建筑物折舊的計(jì)算公式、折舊年限計(jì)算錯(cuò)誤、未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響； （9）計(jì)算建筑物折舊時(shí)未考慮經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊或計(jì)算存在錯(cuò)誤； （10）分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例； （11）對(duì)有償出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年期修正； （12）若市場(chǎng)狀況不穩(wěn)定，未對(duì)市場(chǎng)狀況對(duì)價(jià)格影響進(jìn)行修正； （13）殘值率與房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中的規(guī)定不一致（正確的是：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為 0；磚混結(jié)構(gòu)一等為 2%；磚混結(jié)構(gòu)二等為 2%；磚木結(jié)構(gòu)一等為 6%；磚木結(jié)構(gòu)二等為 4%；磚木結(jié)構(gòu)三等為 3%；簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)為 0） ； （14）成新率的確定缺少依據(jù)或房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范不一致或計(jì)算錯(cuò)誤（正確的是：完好房為八、九、十成新；基本完好房為六、七成新；一般損壞房為四、五成新；嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房為一、二、三成新） ； （15）建筑物折舊年限要以經(jīng)濟(jì)壽命為準(zhǔn)，否則就是錯(cuò)誤； （16）純計(jì)算錯(cuò)誤。 四）假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（2005 指錯(cuò)題、2006 改錯(cuò)題、2007 改錯(cuò)題） （1）計(jì)算公式出現(xiàn)漏項(xiàng)或增項(xiàng)錯(cuò)誤（正確的計(jì)算公式為： 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-后續(xù)開發(fā)成本-后續(xù)管理費(fèi)用- 后續(xù)銷售費(fèi)