濟(jì)南財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)策劃報(bào)告.ppt

財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)策劃報(bào)告 謹(jǐn)呈 xxxx發(fā)展有限公司 項(xiàng)目背景第一部分 項(xiàng)目分析一 項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境二 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)狀況三 項(xiàng)目現(xiàn)狀四 項(xiàng)目的SWOT分析第二部分 項(xiàng)目定位一 定位策略二 目標(biāo)客戶定位三 主題定位四 功能定位五 業(yè)態(tài)定位建議第三部分 招商策略建議第四部分 營(yíng)銷策略建議 目錄 淮南財(cái)富廣場(chǎng) 所在的淮南潘集區(qū) 臨近淮南市區(qū) 區(qū)域內(nèi)有30多家國(guó)有大中型企業(yè) 擁有大量居住區(qū) 客源基礎(chǔ)良好 但是 在擁有消費(fèi)潛力的同時(shí) 本項(xiàng)目在前期的運(yùn)營(yíng) 卻未能形成良好的商業(yè)氛圍 因而 在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中 本案必將經(jīng)歷一段重塑形象的過(guò)程 在這樣的區(qū)域和經(jīng)營(yíng)背景下 要開拓本項(xiàng)目的商業(yè)輻射力 必須找準(zhǔn)定位 做出特色 從而 要求我們必須充分研究細(xì)分市場(chǎng) 要在主題定位上形成區(qū)域特色 盡快重塑新商業(yè)中心的受眾印象 本報(bào)告以潘區(qū)的市場(chǎng)研究為基礎(chǔ) 以現(xiàn)狀為參考依據(jù) 得以給出本項(xiàng)目的商業(yè)定位和操作建議 我們期望 淮南財(cái)富廣場(chǎng) 的發(fā)展可以契合市場(chǎng)需求 并最終成為貴司持續(xù) 高效贏利的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn) 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目分析 PART 1 第一部分項(xiàng)目分析 項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境 1 潘集區(qū)簡(jiǎn)介潘集區(qū)地處黃淮平原南端 位于安徽省淮南市北部 南瀕淮河 北臨茨淮新河 東與懷遠(yuǎn)縣接壤 西與鳳臺(tái)毗鄰 總面積600平方公里 轄五鎮(zhèn)五鄉(xiāng)一個(gè)街道辦事處 人口43萬(wàn) 其中農(nóng)業(yè)人口35萬(wàn) 潘集區(qū)靠近淮南市區(qū) 境內(nèi)有潘一 潘二 潘三 潘東 潘北 等特大型現(xiàn)代化煤礦和平圩發(fā)電公司等30多家國(guó)有大中型企業(yè) 有袁莊百貨商場(chǎng) 鑫馬賓館 四海集團(tuán)公司等商業(yè)企業(yè) 商貿(mào) 信息 房地產(chǎn) 中介 服務(wù)業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展 集市貿(mào)易繁榮 貨暢其流 工商銀行 農(nóng)業(yè)銀行 建設(shè)銀行 中國(guó)信合等均在潘集設(shè)有辦事機(jī)構(gòu) 另有獨(dú)立核算的信用社14家 通訊設(shè)施完備 郵政遍布城鄉(xiāng) 中國(guó)移動(dòng) 中國(guó)聯(lián)通在潘集境內(nèi)的覆蓋面達(dá)到100 但是潘集區(qū)的性質(zhì)是以礦立區(qū) 沒有大的工業(yè)項(xiàng)目 主要的商業(yè)中心就是在袁莊一帶 相對(duì)來(lái)說(shuō) 商業(yè)圈集中 整個(gè)商業(yè)系統(tǒng)還停留在舊有模式 沒有形成現(xiàn)代化的商業(yè)市場(chǎng)模式 第一部分項(xiàng)目分析 2 區(qū)域內(nèi)的大體購(gòu)買力與消費(fèi)習(xí)慣 傾向區(qū)域境內(nèi)有潘一 潘二 潘三 潘北等大中型煤礦企業(yè) 相對(duì)來(lái)說(shuō) 這部分人群收入可觀穩(wěn)定 有較強(qiáng)的購(gòu)買力 但是35萬(wàn)農(nóng)業(yè)人口購(gòu)買力相對(duì)欠缺 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)習(xí)慣與傾向?qū)哟畏蛛x明顯 相對(duì)較大的消費(fèi)力基本存在于田家庵區(qū) 高端消費(fèi)群體與高端消費(fèi)項(xiàng)目也存在于田家庵區(qū) 區(qū)域內(nèi)存在較多的是一般的低端消費(fèi)市場(chǎng) 區(qū)域內(nèi)龐大的購(gòu)買群體和不錯(cuò)的購(gòu)買力與區(qū)域內(nèi)相對(duì)較薄弱的購(gòu)買市場(chǎng)產(chǎn)生了較強(qiáng)烈的反差 為財(cái)富廣場(chǎng)的發(fā)展提供了一定的利好條件 第一部分項(xiàng)目分析 商業(yè)基礎(chǔ)落后 商業(yè)輻射能力弱 潘集商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施還相對(duì)落后 缺乏有效市場(chǎng)管理及規(guī)劃 商業(yè)布局不合理 低水平重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重 現(xiàn)有商業(yè)對(duì)轄區(qū)內(nèi)五鎮(zhèn)五鄉(xiāng)一街道的輻射能力尚且有限 更談不上輻射周邊區(qū)域 先天的條件決定了潘集不可能跨越田區(qū)成為更大范圍內(nèi)的商業(yè)中心 在這種情況下 商業(yè)項(xiàng)目包括業(yè)態(tài) 商家實(shí)力等在內(nèi)的綜合商業(yè)水平是決定商業(yè)輻射能力的關(guān)鍵因素 第一部分項(xiàng)目分析 單級(jí)化格局 社區(qū)級(jí)商業(yè)中心不發(fā)達(dá) 潘集區(qū)商業(yè)絕大部分集中于袁莊區(qū)域 其他區(qū)域商圈發(fā)展滯后 作為潘集商貿(mào)最發(fā)達(dá)的袁莊區(qū)域 發(fā)展空間巨大 房地產(chǎn)E網(wǎng) 淮南居民消費(fèi)習(xí)慣呈現(xiàn)三大特點(diǎn) 實(shí)用消費(fèi) 受到歷史文化和消費(fèi)文化的影響 居民消費(fèi)多注重實(shí)用性消費(fèi)為主 夜消費(fèi) 淮南居民夜生活豐富 夜總會(huì) 洗浴桑拿 酒吧 歌廳等娛樂場(chǎng)所及夜市餐飲數(shù)量多 分布廣 發(fā)展迅速 潮流消費(fèi) 淮南由于地理位置和交通等原因 外來(lái)文化傳播進(jìn)入相對(duì)較遲緩 但居民接受外來(lái)文化速度較快 故新型商業(yè)在淮南擁有較為寬松的發(fā)展空間 第一部分項(xiàng)目分析 零售業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r 傳統(tǒng)商業(yè)占主流 目前潘集區(qū)依然以傳統(tǒng)商業(yè)為主 零售業(yè)的業(yè)態(tài) 超市 百貨店 便利店 專業(yè)店 倉(cāng)儲(chǔ)商店 專賣店 大型綜合超市 集貿(mào)市場(chǎng)等 零售業(yè)的行業(yè) 行業(yè)涉及餐飲 食品 服裝 電子 醫(yī)藥 建材 家電 圖書音像等 第一部分項(xiàng)目分析 零售業(yè)綜合分析及發(fā)展趨勢(shì) 傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)占主導(dǎo) 潘集區(qū)目前零售市場(chǎng)之零售業(yè)態(tài)仍以傳統(tǒng)街鋪個(gè)體戶及傳統(tǒng)百貨 量販超市為主 購(gòu)物中心仍未出現(xiàn) 至于在成熟市場(chǎng)常見的購(gòu)物中心 則還未出現(xiàn) 相對(duì)于真正的購(gòu)物中心 紅旗商貿(mào)文化廣場(chǎng)屬形象混淆 其發(fā)展仍集中于購(gòu)物功能需求上 餐飲娛樂設(shè)施較少 依然沒有脫離大百貨經(jīng)營(yíng)模式 大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)缺乏特色 潘集區(qū)大型零售網(wǎng)點(diǎn)在定位上沒有明顯的品牌差異和主題特色 定位業(yè)態(tài)趨同 目前在經(jīng)營(yíng)的百貨商場(chǎng)銷售的商品和經(jīng)營(yíng)方式差別不大 有百店一面的現(xiàn)象 商業(yè)形態(tài)滯后 有待升級(jí) 潘集區(qū)零售業(yè)態(tài)依然以百貨 步行街鋪 集貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主 新興商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏 有待升級(jí) 零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈 雖然網(wǎng)點(diǎn)分布比較分散 但區(qū)域商圈內(nèi)的同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈 隨著外資零售企業(yè)的進(jìn)入 零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更激烈 對(duì)本土零售市場(chǎng)的傳統(tǒng)企業(yè)造成很大沖擊 同時(shí)也促進(jìn)零售市場(chǎng)的健康發(fā)展 第一部分項(xiàng)目分析 零售業(yè)綜合分析及發(fā)展趨勢(shì) 專業(yè)店具有較好的發(fā)展前景 專業(yè)店避開了百貨店面面俱到的 大而全 的弊病 且空間布局較為靈活 市場(chǎng)導(dǎo)向強(qiáng) 顧客層面豐富 具有較好的發(fā)展空間 隨著淮南經(jīng)濟(jì)和城市的發(fā)展 以家居用品 醫(yī)藥醫(yī)療康體用品 服裝 化妝品等為代表的專業(yè)店將發(fā)展迅速 大型超市和百貨店是主力業(yè)態(tài) 由于超市和百貨貼近居民生活的特點(diǎn) 因此 此業(yè)態(tài)是區(qū)域內(nèi)發(fā)展最快的業(yè)態(tài) 目前經(jīng)營(yíng)的依然以本土企業(yè)和國(guó)內(nèi)連鎖企業(yè)為主 但隨著好又多外資零售巨頭的進(jìn)入 商業(yè)格局將發(fā)生根本的改變 商業(yè)發(fā)展水平也將提高到新的層次 商業(yè)步行街 缺乏商業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃 打造特色專業(yè)街 重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)某一類商品和服務(wù) 是商業(yè)街向特色化發(fā)展呈現(xiàn)出的一種重要形式 也是商業(yè)街發(fā)展的一個(gè)方向 但如果沒有統(tǒng)一的規(guī)劃指導(dǎo) 忽視市場(chǎng)環(huán)境和市場(chǎng)支撐力 將很難避免發(fā)展不協(xié)調(diào)或經(jīng)營(yíng)狀況不佳的情況 如本項(xiàng)目 出現(xiàn) 第一部分項(xiàng)目分析 零售業(yè)綜合分析及發(fā)展趨勢(shì) 第一部分項(xiàng)目分析 缺乏核心商圈和龍頭商業(yè)項(xiàng)目 雖然區(qū)域內(nèi)的購(gòu)物環(huán)境正在逐步改善 但到目前為止 還沒有一條真正稱得上檔次高 配套全的綜合性商業(yè)項(xiàng)目 也沒有真正意義上的核心商圈 目前 潘集在這方面還不夠完善 從而在一定程度上制約了商業(yè)檔次的提高 突出特色是根本追求 商業(yè)沒有特色就沒有生命力 特色化和主題化是商業(yè)發(fā)展的基本趨勢(shì)和根本追求 是提升商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的重要特征 以人為本是發(fā)展取向 現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目已不是傳統(tǒng)概念上的單純購(gòu)物場(chǎng)所 而是按照現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)需求和生活方式特點(diǎn) 將購(gòu)物與飲食 娛樂 文化 交流 休閑服務(wù)等多種功能融為一體的公共活動(dòng)社區(qū) 項(xiàng)目周邊商業(yè)分析 本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榕思顬橹饕纳藤Q(mào)中心區(qū) 大型百貨 超市及專業(yè)零售已發(fā)展較為成熟 但生活休閑消費(fèi)市場(chǎng)較為缺乏 未來(lái)該區(qū)域綜合商業(yè)氛圍將進(jìn)一步加強(qiáng) 同時(shí)生活配套商業(yè)也將得到相應(yīng)發(fā)展 大型商業(yè)綜合體區(qū)域內(nèi)較少 除紅旗商貿(mào)文化廣場(chǎng)外 基本的商業(yè)形態(tài)以傳統(tǒng)街鋪和集中式商業(yè)街區(qū)為依托的零售店為主 商圈內(nèi)相對(duì)缺乏大型具有號(hào)召力的品牌主力商家 市場(chǎng)號(hào)召力有限 商圈內(nèi)中檔及中低檔商業(yè)占據(jù)了潘集大部分的中低檔消費(fèi)市場(chǎng)的消化能力 消費(fèi)群包括周邊居民 廠礦企業(yè)工薪階層和區(qū)域內(nèi)農(nóng)民 第一部分項(xiàng)目分析 第一部分項(xiàng)目分析 位置 老潘集區(qū)政府所在地規(guī)模 占地39畝 19000平方 共四排樓 總共205套 戶型面積 50M2至300M2 多數(shù)為上下兩層 沿街為三層 局部為單層 沿街正面三層的為800平方 共兩個(gè) 沿街背面為105平方 其余基本為70平方左右 銷售價(jià)格 已經(jīng)銷售的為50 均價(jià)6000左右 租賃價(jià)格為20 M2左右招商范圍 需要招商的在項(xiàng)目的北側(cè)為3000平方 目前情況 目前以服裝為主 兼有KTV 婚紗攝影 休閑餐飲 娛樂等項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)部正在進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整 逐步壓縮服裝市場(chǎng) 擴(kuò)大餐飲市場(chǎng) 現(xiàn)已辟出停車場(chǎng)配合餐飲市場(chǎng) 本案 第一部分項(xiàng)目分析 S W 項(xiàng)目地處潘區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū) 眾多大型商業(yè)環(huán)布周邊 享有龐大的人流所帶來(lái)的商氣 同時(shí)隨著舊城改造的發(fā)展 商業(yè)優(yōu)勢(shì)愈加凸顯 本項(xiàng)目為集中式商業(yè)街區(qū) 19000平的商業(yè)面積 具備了形成規(guī)模商業(yè)的條件 項(xiàng)目臨近城市主干道 交通便利 交通輻射力較強(qiáng) 前期規(guī)劃缺乏統(tǒng)一指導(dǎo) 造成主題定位不明 無(wú)特色目前以服裝為主的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況不佳 客戶忠誠(chéng)度不高 市場(chǎng)形象較差 面積大 總價(jià)高 投資門檻高 由于業(yè)權(quán)分散 給商業(yè)管理 業(yè)態(tài)整合增加了難度 一系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施 房市已顯現(xiàn)回暖 對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展產(chǎn)生利好影響 片區(qū)整體商業(yè)檔次提升 推動(dòng)片區(qū)價(jià)格上漲 消費(fèi)市場(chǎng)潛力大 消費(fèi)需求顯現(xiàn)多樣化趨勢(shì) 商圈內(nèi)尚存商業(yè)空白點(diǎn) 為項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃帶來(lái)機(jī)會(huì) 居民消費(fèi)具有就近消費(fèi)的習(xí)慣性 對(duì)老牌商場(chǎng)認(rèn)知度和忠誠(chéng)度較高 消費(fèi)慣性改變需要時(shí)間 目前尚有數(shù)個(gè)項(xiàng)目有可能對(duì)本項(xiàng)目招商和日后經(jīng)營(yíng)構(gòu)成壓力 如紅旗商貿(mào)文化廣場(chǎng) 品牌客戶群體是共同的招商對(duì)象 招商競(jìng)爭(zhēng)較大 老牌商場(chǎng)短期內(nèi)依然占據(jù)市場(chǎng)較大份額 本項(xiàng)目被市場(chǎng)廣泛接受需要一定時(shí)期的市場(chǎng)培育 O T 項(xiàng)目定位 PART 2 第二部分項(xiàng)目定位 1 業(yè)態(tài)差異化策略 符合現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 避免同類業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)潘區(qū)目前仍以傳統(tǒng)百貨 街鋪等零售商業(yè)業(yè)態(tài)為主 尚未發(fā)展新型特色商業(yè)形態(tài) 本項(xiàng)目應(yīng)與核心商圈其他項(xiàng)目形成服務(wù)區(qū)域與業(yè)態(tài)上的差異化 2 業(yè)種專門化策略 形成餐飲 休閑服務(wù)類業(yè)種的強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)地位迎合商業(yè)特色化 專業(yè)化發(fā)展趨勢(shì) 滿足不斷增長(zhǎng)的個(gè)性化消費(fèi)需求 打造主力特色商業(yè)和特色餐飲 娛樂服務(wù)業(yè) 整合前期 做大做強(qiáng)某種業(yè)態(tài) 如品牌服裝連鎖 KTV等 提升和重塑項(xiàng)目在商圈內(nèi)的地位和形象 避免與其他商業(yè)的低檔次 同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng) 3 關(guān)聯(lián)擴(kuò)張策略 抓住市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)業(yè)種 相互資源整合對(duì)現(xiàn)有業(yè)種進(jìn)行關(guān)聯(lián)擴(kuò)張 并抓住優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài) 業(yè)種 相互整合 發(fā)揮購(gòu)物 區(qū)位 形象 規(guī)模的優(yōu)勢(shì) 培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn) 元一柏莊 哈街合肥首個(gè)休閑文化試點(diǎn)街區(qū) 占地面積 80畝規(guī)劃商業(yè)面積 5萬(wàn)平米 街長(zhǎng)1 2公里建筑規(guī)模 由三大主體構(gòu)成 街鋪 LOFT和哈街旗艦 并與230間傳統(tǒng)型商鋪相結(jié)合的開放型時(shí)尚街區(qū) 項(xiàng)目定位 創(chuàng)意休閑 商務(wù)休閑 美食休閑 娛樂休閑 購(gòu)物休閑五大步行體驗(yàn)街區(qū) 業(yè)態(tài)定位 大型夜總會(huì) 量販?zhǔn)終TV 酒吧 大型餐飲 西餐 健身館 美容美體 精品專賣 金融通信 大型網(wǎng)吧等 第二部分項(xiàng)目定位 元一柏莊 哈街合肥首個(gè)休閑文化試點(diǎn)街區(qū) 第二部分項(xiàng)目定位 產(chǎn)生背景條件 舊有的只具備單一購(gòu)物功能或某一類購(gòu)物功能獨(dú)大的商業(yè)中心已經(jīng)無(wú)法滿足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求 城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的發(fā)展空間有限 迫切需要向外延伸 帶動(dòng)城市商業(yè)布局更新 進(jìn)入選擇性消費(fèi)時(shí)代 體驗(yàn)式消費(fèi)將成為主流 元一柏莊 哈街合肥首個(gè)休閑文化試點(diǎn)街區(qū) 成功關(guān)鍵因素 功能升級(jí) 滿足消費(fèi)者的復(fù)合型需求 產(chǎn)品 由單一購(gòu)物功能的的傳統(tǒng)百貨升級(jí)為具有多種功能的綜合體 功能組合 融休閑 購(gòu)物 娛樂 餐飲 商務(wù)功能于一體 成為體驗(yàn)式消費(fèi) 成為城市 地標(biāo) 第二部分項(xiàng)目定位 關(guān)鍵之一 把握區(qū)級(jí)核心商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇 走主動(dòng) 中心化 的道路 成為區(qū)域商業(yè)新中心提升區(qū)域價(jià)值 重新定義人們對(duì)區(qū)域的認(rèn)知 建立新的價(jià)值體系 跳出與傳統(tǒng)商圈的區(qū)域和服務(wù)競(jìng)爭(zhēng) 形成區(qū)域商業(yè)新中心 創(chuàng)造新的商業(yè)模式 最大化挖掘潛在商業(yè)價(jià)值 關(guān)鍵之二 由單一購(gòu)物功能升級(jí)為融購(gòu)物 休閑 餐飲 娛樂等多種功能于一體的復(fù)合型商業(yè)街區(qū)走業(yè)態(tài)互動(dòng) 功能復(fù)合化的發(fā)展方向 規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 復(fù)合功能體系 聚集人氣 關(guān)鍵之三 滿足消費(fèi)者不斷增長(zhǎng)的個(gè)性化消費(fèi)需求 營(yíng)造以體驗(yàn)為特色的主題商業(yè) 第二部分項(xiàng)目定位 第二部分項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶類型 投資客戶 經(jīng)營(yíng)用戶 房地產(chǎn)E網(wǎng) 第二部分項(xiàng)目定位 投資客戶 核心客戶60 重要客戶30 游離客戶10 淮南市區(qū)較高收入階層 包括 企事業(yè)單位中高管理層 如電力 保險(xiǎn) 電信 銀行 證券等 具有較高收入階層 如醫(yī)生 設(shè)計(jì)師 企事業(yè)單位技術(shù)人員 政府公務(wù)員 律師等 購(gòu)買商鋪用于投資的部分私營(yíng)業(yè)主 私營(yíng)業(yè)主 個(gè)體商戶 自營(yíng)為主 淮南周邊地州縣的投資客 如合肥 淮北等地 第二部分項(xiàng)目定位 經(jīng)營(yíng)用戶 項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)商戶如下 主力商家 大型餐飲 休閑娛樂商業(yè) 大型KTV 娛樂中心 美容美體中心 健身會(huì)所 主題酒吧 品牌專賣店 旗艦店 私營(yíng)業(yè)主 具有一定實(shí)力和經(jīng)營(yíng)能力 多經(jīng)營(yíng)服裝 飾品 鞋類 小型餐飲 休閑餐吧 美容美體 休閑娛樂等內(nèi)容 第二部分項(xiàng)目定位 CityCrossing街區(qū) 時(shí)尚休閑商業(yè)街區(qū)集服裝零售 休閑 餐飲 娛樂 康體于一體的現(xiàn)代化商業(yè)街區(qū) 第二部分項(xiàng)目定位 淮南商業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日趨嚴(yán)重 建議盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目實(shí)際需要的新業(yè)態(tài) 新品牌 對(duì)原有商圈業(yè)態(tài)帶來(lái)強(qiáng)烈沖擊 顛覆舊有商業(yè)格局 同時(shí)業(yè)態(tài)設(shè)置必須有足夠規(guī)模形成規(guī)模上的強(qiáng)勢(shì)地位 主力店采取錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) 走時(shí)尚路線 推特色產(chǎn)品 形成唯一性優(yōu)勢(shì) 以步行街串聯(lián)服裝主題商業(yè) 構(gòu)成業(yè)態(tài)豐富 富于變化的休閑商業(yè)街區(qū) 成為潘集時(shí)尚商業(yè)發(fā)源地 第二部分項(xiàng)目定位 具體商戶組合包括 業(yè)態(tài)定位思路 第二部分項(xiàng)目定位 第二部分項(xiàng)目定位 CityCrossing街區(qū) 時(shí)尚休閑特色風(fēng)情商業(yè)街區(qū)引入大型知名娛樂城 如華納影城 熱舞會(huì)所等中高檔流行服裝品牌旗艦店 精品店 特色店特色美食 如韓日料理 燒烤等 茶吧 中式酒樓 美食廣場(chǎng)等健身 美容 如健身中心 美容美體 足浴等 休閑 娛樂 如KTV 影院 電玩城 酒吧等 街鋪服務(wù)類商鋪 電信營(yíng)業(yè)廳 便利店等 主題 屬性 案名 潘集商業(yè)核心區(qū)的 時(shí)尚休閑的 可休閑 可娛樂 可餐飲的 特色風(fēng)情休閑天堂 潘集區(qū) 核心商圈 CityCrossing街區(qū) 時(shí)尚休閑特色風(fēng)情商業(yè)街 休閑特區(qū) 財(cái)富樂街 或 第二部分項(xiàng)目定位 招商策略建議 PART 3 房地產(chǎn)E網(wǎng) 第三部分招商策略建議 招商策略 大鋪招商先行 招商策略 大鋪主力店招商策略 第三部分招商策略建議 招商客戶策略 四地并行 主動(dòng)出擊 第三部分招商策略建議 招商舉措1 主力商家點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商 點(diǎn)對(duì)面宣傳 擴(kuò)大影響點(diǎn)對(duì)點(diǎn)溝通 重點(diǎn)突破步步為營(yíng) 分級(jí)招商 體驗(yàn)互動(dòng)式招商 目標(biāo) 引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注 溝通招商創(chuàng)新手法 拉高未來(lái)價(jià)值 降低現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)門檻 措施 主力商家昭示作用 免租期 租金彈性調(diào)整 主力商家昭示作用 引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注 吸引小商家進(jìn)駐 第三部分招商策略建議 招商舉措2 商業(yè)街包裝與展示到位 休閑設(shè)施 遮陽(yáng)系列及休閑椅的隨處設(shè)置充分體現(xiàn)人性關(guān)懷精神 時(shí)尚的商業(yè)街標(biāo)志 彰顯項(xiàng)目時(shí)尚休閑的氣質(zhì) 成為項(xiàng)目首個(gè)記憶點(diǎn) 導(dǎo)示系統(tǒng) 豐富并且個(gè)性的平面布局圖 店牌 小品可形成獨(dú)具特色的商業(yè)街風(fēng)景 第三部分招商策略建議 營(yíng)銷策略建議 PART 4 第四部分營(yíng)銷策略建議 銷售方法的選擇 銷售方式 以租帶售 根據(jù)商業(yè)街主題進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃 在規(guī)劃范圍內(nèi)針對(duì)有一定品牌的商家招商 營(yíng)造一定的商業(yè)氛圍 以招商帶動(dòng)銷售 銷售過(guò)程中可提供5年返租 以刺激投資者的投資欲望 優(yōu)勢(shì) 有品牌商家的帶動(dòng)效應(yīng) 商業(yè)前景可觀 投資者信心增強(qiáng) 銷售平臺(tái)較好 開發(fā)商實(shí)力的體現(xiàn) 開發(fā)商經(jīng)營(yíng)的信心和決心 便于招商 便于統(tǒng)一管理 降低投資置業(yè)門檻 最終確保項(xiàng)目的銷售缺點(diǎn) 發(fā)展商需要同時(shí)面對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)者 操作較瑣碎繁雜銷售價(jià)格 在品牌商家的進(jìn)駐與租金回報(bào)的雙管齊下 消費(fèi)者信心得到保障 故售價(jià)可適當(dāng)提高 第四部分營(yíng)銷策略建議 營(yíng)銷策略 強(qiáng)推潘集核心商圈概念 強(qiáng)推項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題概念 體驗(yàn)營(yíng)銷 完善包裝展示搶占先機(jī) 招商先行 優(yōu)質(zhì)招商 買斷經(jīng)營(yíng)權(quán) 運(yùn)作策略 第四部分營(yíng)銷策略建議 1 成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì) 獲得統(tǒng)一代理經(jīng)營(yíng)權(quán)在目前商業(yè)街人氣不旺 經(jīng)營(yíng)氛圍慘淡的現(xiàn)實(shí)情況下 大部分業(yè)主在對(duì)前景充滿希望的同時(shí) 愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金 因此應(yīng)把握這一契機(jī) 通過(guò)致函洽談 懇談會(huì)等方式 說(shuō)服各業(yè)主委托開發(fā)商實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營(yíng) 確保商業(yè)規(guī)劃 策劃 招商運(yùn)營(yíng)和后期經(jīng)營(yíng)管理的工作的有效實(shí)施 2 定向招租 龍頭店鋪帶動(dòng)在一定區(qū)域內(nèi) 根據(jù)商業(yè)規(guī)劃 選擇主力店帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展 同時(shí) 從市場(chǎng)調(diào)研反映的結(jié)果 目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的50 根據(jù)龍頭店鋪帶動(dòng)原則 定向招租店鋪滿足20 則可 使商業(yè)街整體經(jīng)營(yíng)店鋪超70 商業(yè)氛圍可培育起來(lái) 3 放水養(yǎng)魚 培育商業(yè)氛圍降低商鋪?zhàn)饨?或?qū)嵭腥齻€(gè)月免租 招集商家加盟 使商業(yè)氛圍火爆起來(lái) 4 以點(diǎn)帶面 吸引人氣在商業(yè)街內(nèi)布點(diǎn)4至5處流動(dòng)小吃 吸引更多的女性及兒童 如糖葫蘆 棉花糖 燒烤 棒棒糖 熱狗食品等 運(yùn)作策略執(zhí)行 1 成立項(xiàng)目運(yùn)作小組為了確保商業(yè)規(guī)劃 策劃 招商運(yùn)營(yíng)和后期經(jīng)營(yíng)管理的工作的有效實(shí)施 需構(gòu)建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全程服務(wù)機(jī)構(gòu) 需要有完善的人才架構(gòu)與職能相對(duì)應(yīng) 因此應(yīng)成立項(xiàng)目運(yùn)作小組 2 收集資料建立檔案 收集業(yè)主資料以及項(xiàng)目工程資料 以便順利開展與業(yè)主的洽談 廣告燈光設(shè)計(jì) 招商 硬件改造等工作 與運(yùn)營(yíng)部聯(lián)絡(luò) 收集購(gòu)買合同范本 物業(yè)管理合同 了解項(xiàng)目購(gòu)買以及物業(yè)管理的具體條款 協(xié)議 與運(yùn)營(yíng)部聯(lián)絡(luò) 收集業(yè)主資料 理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系 與工程部聯(lián)絡(luò) 收集項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)圖 平面圖 給排水圖 消防圖等項(xiàng)目工程資料 通過(guò)訪談及抽樣調(diào)查 了解業(yè)主對(duì)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)情況的看法 對(duì)前景的信心 對(duì)現(xiàn)有租金的滿意度 能承受的商業(yè)培育期等信息 第四部分營(yíng)銷策略建議 房地產(chǎn)E網(wǎng) 運(yùn)作策略執(zhí)行 3 召開業(yè)主懇談會(huì)項(xiàng)目商鋪產(chǎn)權(quán)均為私人業(yè)主持有 私人業(yè)主以