徽商[1].杏花公寓項(xiàng)目營(yíng)銷策劃廣告推廣提案.docVIP

徽商.杏花公寓項(xiàng)目營(yíng)銷策劃廣告推廣提案 承蒙貴公司的信任，我公司有機(jī)會(huì)就此項(xiàng)目的發(fā)展發(fā)表我們的見解與看法。時(shí)代在高速的發(fā)展，社會(huì)的各因子皆在發(fā)生著深刻的變化，對(duì)社會(huì)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的綜合體現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)而言，鋼筋水泥僅是其物質(zhì)構(gòu)成，什么才是符合新時(shí)代需求的物業(yè)，怎樣的物業(yè)才能適應(yīng)不斷發(fā)展、不斷自我超越的人類，是本行業(yè)應(yīng)思考與面對(duì)的挑戰(zhàn)性課題。也是本建議書的觀點(diǎn)之源。作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，我公司將同貴公司齊心合理就本案開發(fā)過(guò)程中的系列問(wèn)題進(jìn)行探究，為物業(yè)的成功開發(fā)盡獻(xiàn)我公司的力量。項(xiàng)目地塊位于合肥市東西干道壽春路西端與蒙城路交口的東北角，地形L型。道路狀況及交通路線完備。周邊各類生活設(shè)施、商務(wù)設(shè)施齊備。自然環(huán)境及人文景觀豐富，是房地產(chǎn)開發(fā)的黃金地塊。同時(shí)在市民意識(shí)中的地段認(rèn)知度、美譽(yù)度極佳。 1-1外在配套設(shè)施分析：購(gòu)物：世紀(jì)聯(lián)華、合家福、城隍廟批零市場(chǎng)、杏花農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)學(xué)校：六安路小學(xué)、淮河路第三小學(xué)、合肥第6中學(xué)、合肥45中學(xué)、合肥47中學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)北校區(qū)醫(yī)院：合肥市第一人民醫(yī)院、安徽中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院文化體育設(shè)施：合肥市體育運(yùn)動(dòng)中心、合肥市圖書館、藝術(shù)電影院休閑娛樂設(shè)施：東怡酒店、杏花公園、阿里吧吧歌城、碧海云天休閑中心、金融機(jī)構(gòu)|：招商銀行、交通銀行、商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、申銀萬(wàn)國(guó)證券公司行政機(jī)關(guān)單位：合肥市公安局、安徽省地方稅務(wù)局、合肥市人大常委會(huì)、合肥市中級(jí)法院綜合以上的外在配套設(shè)施，我們認(rèn)為物業(yè)的居住功能有便利性、檔次性、齊全性的優(yōu)勢(shì)、同時(shí)會(huì)使業(yè)主時(shí)間成本大大降低；而作為辦公物業(yè)的，其準(zhǔn)業(yè)主追求的交通便利性、物業(yè)外在形象、與相關(guān)行業(yè)的互補(bǔ)性等亦充分具備。1-2物業(yè)外在因素的延伸項(xiàng)目的景觀特性；杏花公園、琥珀潭景區(qū)、環(huán)城景區(qū)的自然風(fēng)貌所帶來(lái)的亦動(dòng)亦靜的物業(yè)形象項(xiàng)目的人文價(jià)值：省市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)的教育氛圍、合肥市圖書館的人文氣質(zhì)，合肥市體育運(yùn)動(dòng)中心的健康保障，物業(yè)的不可復(fù)制在于軟件的獨(dú)特性。1-3項(xiàng)目的面積價(jià)值項(xiàng)目總建筑面積5萬(wàn)平方米左右，在此等地段（老城區(qū)，拆遷成本高、周邊區(qū)域已建有多層建筑），項(xiàng)目具有不可多得的稀缺性。1-4地塊的周邊市場(chǎng)價(jià)值商業(yè)物業(yè)在自身無(wú)法形成規(guī)模化效應(yīng)的現(xiàn)狀下，其周邊高密度的居住、辦公人群（中高收入背景、消費(fèi)途徑多元化）為本案的商業(yè)物業(yè)提供了潛力市場(chǎng)。1-5項(xiàng)目地塊劣勢(shì)分析項(xiàng)目地塊的地理位置雖有交通優(yōu)勢(shì)，但周邊商業(yè)氛圍有待提高（周邊無(wú)其它休閑式購(gòu)物區(qū)域，人流多為交通人流）項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)遇受到了物業(yè)規(guī)模的限制（沿蒙城路商鋪單間面積約200平方米左右，無(wú)法營(yíng)造規(guī)模優(yōu)勢(shì)，只能營(yíng)造特色功能，對(duì)經(jīng)營(yíng)范圍有一定的限制，沿壽春路商鋪一、二層鋪面分開銷售，對(duì)二層商鋪的交通動(dòng)線及商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生影響。2-1裙樓部分產(chǎn)品分析：本案裙樓部分產(chǎn)品12為層為商業(yè)用途，結(jié)合貴司提供的工程圖紙所確定的產(chǎn)品形態(tài)，我們認(rèn)為在該地段（商業(yè)氛圍未形成片區(qū)連動(dòng)性，客戶選擇余地較小；功能性商業(yè)用途較多，休閑即興性購(gòu)物氛圍不足）我司認(rèn)為在此定位休閑即興型購(gòu)物空間不適宜，而針對(duì)此區(qū)域居住人口密度較大，周邊辦公人群較多的特點(diǎn)，我司認(rèn)為裙樓商業(yè)物業(yè)在現(xiàn)有建筑規(guī)劃條件下的商業(yè)定位應(yīng)為針對(duì)此類人群的補(bǔ)缺型商業(yè)物業(yè)。我司針對(duì)物業(yè)特點(diǎn)初步3種銷售方式：1、整體出售：如沿壽春路的部分可向銀行、證券、電信出售、向肯德基、麥當(dāng)勞招租（帶租約出售給投資客戶），2、拆分銷售：針對(duì)此區(qū)域客戶有一定的辦公需求，較為注重精神文化生活，而區(qū)域內(nèi)少此類產(chǎn)品得檔次性、集中性銷售平臺(tái)，可將沿壽春路部分定位為高檔的、高品位的文體主題式商場(chǎng)（文化用品、體育用品、影音制品、通訊及電腦配套產(chǎn)品商場(chǎng)）以鋪位的形式對(duì)外出售。（投資小、有市場(chǎng)需求）3、拍賣式銷售：沿蒙城路部分的為中等面積一、二層聯(lián)體商鋪，由于地理位置的優(yōu)越性，考慮到如我們認(rèn)為限定其經(jīng)營(yíng)摸式可能會(huì)影響投資者的經(jīng)營(yíng)或投資思路，進(jìn)而影響其置業(yè)行為，我們認(rèn)為采取先“內(nèi)部登記”，探測(cè)市場(chǎng)反映后采取拍賣的形式實(shí)現(xiàn)銷售。2-2塔樓物業(yè)分析該物業(yè)以高層公寓、公寓式辦公為主的住宅大樓。由于該項(xiàng)目住宅部分客戶群定位于高收入的省內(nèi)成功人士，所以配套設(shè)施、建筑物外觀、公共區(qū)域的裝修、物業(yè)管理必須圍繞這一目標(biāo)群體的文化背景，行為習(xí)慣，消費(fèi)習(xí)慣，心理需求來(lái)設(shè)計(jì)。讓他們感受到榮譽(yù)感，成就感，這不僅在物業(yè)的硬件上要高于當(dāng)?shù)氐钠骄鶚?biāo)準(zhǔn)，更關(guān)鍵的是在軟件上即物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上體現(xiàn)出業(yè)主的身份。項(xiàng)目形象定位：結(jié)合徽商集團(tuán)的企業(yè)背景，我公司認(rèn)為本項(xiàng)目的物業(yè)形象是-見證與體現(xiàn)新徽商時(shí)代的品位、誠(chéng)信、規(guī)則、自信的物業(yè)形象. 形象詮釋:品位：優(yōu)越的地段、進(jìn)取的外立面形象、優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施、自成體系的文化氛圍誠(chéng)信：開發(fā)商的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、物業(yè)業(yè)主的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理的誠(chéng)信關(guān)懷規(guī)則：新經(jīng)濟(jì)是講究規(guī)則的經(jīng)濟(jì)、新時(shí)代規(guī)則將代來(lái)效率，我們的物業(yè)管理、物業(yè)價(jià)格將因?yàn)橐?guī)則而代來(lái)效率、我們的周邊環(huán)境將為我們代來(lái)規(guī)則的環(huán)境、我們的規(guī)則為業(yè)主創(chuàng)造信心與效率。自信：貴公司的自信來(lái)自貴公司的企業(yè)實(shí)力，客戶的自信來(lái)自對(duì)貴公司的認(rèn)可，優(yōu)良的地段使客戶有理由相信投資等于升值，入住等于向社會(huì)、給員工、合作伙伴傳遞自信。合肥當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)分析寫字樓，是指專門提供給公司、企事業(yè)單位作為辦公場(chǎng)所的一種物業(yè)，一般是層數(shù)較高的單體建筑，一至三四層多為裙樓，四五層以上為塔樓，地下有一至兩層，一般用途為地下停車庫(kù)和設(shè)備間。一般來(lái)說(shuō)，寫字樓多位于商業(yè)繁華的鬧市區(qū)，對(duì)交通、檔次、硬件設(shè)施、物業(yè)管理的要求較高。合肥真正意義上的寫字樓不多，大部分位于長(zhǎng)江中路兩側(cè)或一環(huán)內(nèi)兩條路的交叉口處，層數(shù)一般在1239層。為便于系統(tǒng)地對(duì)合肥的寫字樓進(jìn)行描述，特選取了十二個(gè)有代表性的寫字樓作重點(diǎn)說(shuō)明。這十二個(gè)寫字樓分別是：新華大廈（淮河路與六安路交叉口）、宏圖大廈（宿州路）、婦幼中心（長(zhǎng)江中路）、潤(rùn)安大廈（蒙城路與阜陽(yáng)路交叉口）、金誠(chéng)大廈（長(zhǎng)江中路）、郵電大廈（淮河路與六安路交叉口）、華都大廈（長(zhǎng)江中路）、科技信息大廈（花園街）、萬(wàn)通大廈（美屯立交橋）、盛安廣場(chǎng)（金寨路與紅星路交叉口）、中州大廈（新站中州家具城旁）、怡和錦江國(guó)際大酒店（淮河路步行街）、古井大酒店十三個(gè)大廈，有已經(jīng)入住的，如宏圖大廈、婦幼中心、長(zhǎng)江大廈等，有正在銷售的，如新華大廈（尾盤銷售）、華都大廈，有尚未開盤的，如科技信息大廈、萬(wàn)通大廈。這些寫字樓中有很大一部分屬于合肥市的一些單位，如郵電大廈屬于省郵電局，金誠(chéng)大廈屬于省服裝進(jìn)出口公司，這些單位將寫字樓作為本單位的固定資產(chǎn)，自己組建或聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，并對(duì)外租賃；還有一部分是由房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的，如合肥華源物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的科技信息大廈，新華社與福華房地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)的新華大廈，安徽中興房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的萬(wàn)通大廈，這些寫字樓則是對(duì)外銷售的。1.價(jià)格寫字樓的銷售對(duì)象一般是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司或投資者，多為整層或半層銷售，一般要求一次性付款或按揭，按揭的成數(shù)一般為六成十五年。1、1銷售價(jià)格從位于長(zhǎng)江路兩側(cè)或一環(huán)內(nèi)兩條路交叉口處的寫字樓來(lái)看，銷售價(jià)格一般在3500元/M25000元/M2之間，如位于花園街的科技信息大廈均價(jià)為4800元/M2，天徽大廈均價(jià)為3850元/M2，位于四牌樓長(zhǎng)江路邊的華都大廈均價(jià)4000元/M2，新華大廈起價(jià)3408元/M2，層差30元/M2。（另作為產(chǎn)權(quán)式酒店的怡和錦江售價(jià)達(dá)7500元/M2）1.2租賃價(jià)格以上十三個(gè)寫字樓的租價(jià)在30-76元/M2/月之間，這與寫字樓的位置、檔次、公共部分的裝修標(biāo)準(zhǔn)、電梯數(shù)量、配套、樓齡、物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、車位、付款方式等等，都有著較為密切的關(guān)系。如樓齡較輕、檔次較高、配套較好（有獨(dú)立會(huì)所）的郵電大廈，租金達(dá)76元/M2/月；位置較好、但受電梯數(shù)量、裝修檔次約束的宏圖大廈租金為3540元/M2/月；新華大廈由于停車位較少等等原因，月租金僅30-35元/M2/月。1.3付款方式寫字樓的銷售的付款方式一般采用一次性付款或六成十五年按揭；租賃一般則需以一個(gè)月的租金作為押金，以后可與產(chǎn)權(quán)所有者協(xié)商，一般可按月、季、年支付，按季、年支付的可能有一定的優(yōu)惠政策。2.物業(yè)管理及配套2.1物業(yè)管理公司及服務(wù)內(nèi)容十三個(gè)寫字樓中，已知有七個(gè)寫字樓的物業(yè)管理公司是由產(chǎn)權(quán)所有者自己組建的。物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容一般是為承租者提供保潔、保安等基本的物業(yè)管理服務(wù)。部分物業(yè)管理公司還提供代理物業(yè)租售、專人開電梯、24小時(shí)供開水等服務(wù)。2.2物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)是根據(jù)物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及硬件設(shè)施的使用費(fèi)來(lái)決定的，也有少數(shù)包含在租金內(nèi)不另收。合肥寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)一般在2元/M2/月起（如新華大廈），最高可達(dá)15元/M2/月（如潤(rùn)安大廈、金誠(chéng)大廈）2.3物業(yè)配套合肥市場(chǎng)中的寫字樓一般都有電話入戶、寬帶網(wǎng)入戶、大部分有中央空調(diào)，少數(shù)有監(jiān)控系統(tǒng)、功能會(huì)所及俱樂部等。 寫字樓的裙樓部分一般為銀行、商場(chǎng)、酒店、娛樂場(chǎng)所等，極少數(shù)寫字樓設(shè)立會(huì)所。寫字樓的公共部分均有統(tǒng)一的裝修，內(nèi)部一般由承租者裝修，極少數(shù)由產(chǎn)權(quán)所有者裝修。吊頂前層高一般在2.8-3.5米左右。3.供應(yīng)量合肥市對(duì)外租賃的寫字樓面積約為50萬(wàn)平方米，以上統(tǒng)計(jì)的十三個(gè)較具代表性的寫字樓面積為33.48萬(wàn)平方米。4.銷售、承租情況4.1銷售情況目前市區(qū)內(nèi)在售的寫字樓只有兩個(gè)：新華大廈、華都大廈、中州大廈、萬(wàn)通大廈、怡和錦江、天徽大廈。新華大廈：該項(xiàng)目的開盤時(shí)間較早，但由于電樓數(shù)量較少、車庫(kù)入口處較窄、地處的安慶路、六安路較窄、給人流車流帶來(lái)阻塞，物業(yè)管理相對(duì)較差等原因，給已經(jīng)入住業(yè)主的上下班造成一定程度的不便，并產(chǎn)生了負(fù)面的社會(huì)影響，導(dǎo)致銷售不佳。直至今日，仍有部分尾盤在艱難地銷售。華都大廈:2001年12月28日開盤，地理位置具有相當(dāng)大的優(yōu)越性（四牌樓站牌處），華都大廈的一至九層為黃金商鋪、酒店，十至十六層對(duì)外整層銷售每層816平方米，每平方米4000元，要求一次性付款，可適當(dāng)優(yōu)惠，不可辦理按揭，目前只剩13、14層部分。4.2租賃情況除了幾個(gè)在售的寫字樓、2個(gè)即將開盤銷售的寫字樓，剩余8個(gè)寫字樓的承租情況均較好，特別是婦幼中心和長(zhǎng)江大廈，古井大廈，調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)其承租率達(dá)99%以上，甚至是滿租。其余6個(gè)寫字樓的承租率也達(dá)到了90%以上。徽商杏花公寓項(xiàng)目的八大標(biāo)準(zhǔn)（1）交匯空間CBD的建筑一定是與城市空間相融和和交匯的，帶有城市空間的開放和共享的氣息，這是CBD住宅的必要特質(zhì)。（2）開放街區(qū)CBD的街區(qū)是城市空間系統(tǒng)的重要部分，它的價(jià)值不僅雜于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的通道，構(gòu)成公共活動(dòng)空間，提供各單體發(fā)展的建筑背景和視野，同時(shí)還提供項(xiàng)目商業(yè)和人文的生活文脈。CBD街區(qū)的魅力在于它不冷酷和森嚴(yán)，不再是封閉的裙樓，它是開放的沒有圍墻的，它給了我們寬大的廣場(chǎng)般的空曠，甚至摒棄稍高的臺(tái)階，任何人都可以在這里走一走、坐一坐、看一看、玩一玩、它的價(jià)值在于，它已經(jīng)把人當(dāng)作了風(fēng)景的主題，也不缺乏小景的點(diǎn)綴。它使文脈忘記了城市的擁擠，小孩們放學(xué)后就在門前廣場(chǎng)嬉戲，老人坐在休閑椅上曬太陽(yáng)，情侶們手牽手在街區(qū)里漫步人們成為流動(dòng)的風(fēng)景，變化無(wú)限，每一天，這里都上演無(wú)法預(yù)想的奇妙情景。有秩序的雅致店鋪和穿梭的人群，尊貴的建筑和人之間是融合和交匯的關(guān)系。（3）私家領(lǐng)域CBD住宅的最大價(jià)值在于既可達(dá)到與城市空間、國(guó)際氣息的最大5融合，同時(shí)又可以享受自己的私家領(lǐng)域。領(lǐng)域平臺(tái)滿足了這種需要，在這里遠(yuǎn)離了喧囂，使內(nèi)園林與外街景全部成為視野內(nèi)的風(fēng)景。腳下是繁華市景，滾滾紅塵；身外則是優(yōu)雅安靜的私家領(lǐng)地。（4）特定客戶CBD住宅的認(rèn)群與普通住宅的市場(chǎng)輻射是完全不同的。我們?cè)贑BD理論中已經(jīng)知道，能擁有CBD的地方都是區(qū)域性、國(guó)際性的城市。在這里，由于跨國(guó)跨區(qū)域公司的行政戰(zhàn)略和城市間的公交化的進(jìn)展，使CBD存在大量的跨國(guó)、跨區(qū)域公司，而這部分人一般選擇居住在CBD，這種客戶層面我們稱之為國(guó)際人。作為由政府定位，并積極推進(jìn)建設(shè)的專門為國(guó)際性跨國(guó)公司商務(wù)活動(dòng)提供便捷、高效和優(yōu)美的工作環(huán)境的CBD，其“國(guó)際化水平是其他區(qū)域難以比擬的，它將是一個(gè)城市最繁華、最具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，最具投資價(jià)值的所在。繁忙而個(gè)性的“國(guó)際人”當(dāng)然會(huì)選擇這一財(cái)富社區(qū)，以達(dá)致“事業(yè)與生活平衡的極致”的理想領(lǐng)地。（5）彈性功能由于與一般的住宅客戶層面的不同，客戶的用途也不盡相同。有第一居所的，有第二居所的，有家庭工作室的、租住的、投資的等，那么對(duì)戶型、彈性空間、相關(guān)配套如黑白鞋會(huì)所的商務(wù)和休閑功能的分離產(chǎn)生了要求，以滿足相關(guān)人群的不同需要。CBD的將來(lái)是這樣的：匯聚了城市的精華和財(cái)富，CBD的住宅也就決不應(yīng)該只是第一居住的功能，而應(yīng)該是彈性的，可以自住，也可以出租，可以是第一居所，也可以是第二居所，居住在其中的可以是中國(guó)人，也可以是國(guó)際人。（6）國(guó)際配套配套因?yàn)樾枰袃r(jià)值，國(guó)際人客戶的包容性以及彈性空間而帶來(lái)的各種需要，使杏花公寓除了要具備一般豪宅的配套外，還需增添許多其它特色。愜意的居住，可以設(shè)置恒溫泳池、室外泳池；家庭工作室和客戶的商務(wù)層次高帶來(lái)了黑白鞋會(huì)所；為了不同功能的居住，還可以預(yù)留雙重空調(diào)位，把選擇留給使用人；為了暢通的交流和個(gè)人的私密，出現(xiàn)了開放街區(qū)，私家領(lǐng)域；為滿足國(guó)際客戶和租戶的需要，設(shè)置國(guó)際衛(wèi)星接收系統(tǒng)，在衛(wèi)生間里設(shè)置電視和網(wǎng)絡(luò)接口；這一切構(gòu)成了一個(gè)CBD國(guó)際住宅的必要配套。（7）國(guó)際視野CBD的住宅是需要具有國(guó)際視野的，它集中了世界大師（美國(guó)設(shè)計(jì)背景）的思想精華，國(guó)際接軌與世界同步的住宅配套、尺度。（8）生活高度CBD住宅提供一種不同于普通城市生活的特定生活方式。居住在CBD的住宅中，生活本身就有不可避免的展示，社區(qū)的氛圍和人群特征，在不經(jīng)意間顯露著居住者在社會(huì)中的位置和品位。CBD的生活是一種事業(yè)與生活間平衡的極致，喜歡安靜，又不遠(yuǎn)離繁華，喜歡品位，也無(wú)須放棄節(jié)奏。當(dāng)別人還在回家的車陣中不能自拔，CBD的居住者已經(jīng)在泳池中不一天的疲勞洗掉。CIS全面導(dǎo)入項(xiàng)目的方案要點(diǎn)1CIS導(dǎo)入的重要性徽商集團(tuán)杏花公寓項(xiàng)目面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)在高端客戶爭(zhēng)奪方面，在我們項(xiàng)目基地周邊為普通多層小區(qū)，形勢(shì)迫使我們?cè)谥懈邫n客戶爭(zhēng)奪方面出奇兵。論企業(yè)實(shí)力，我們具備勢(shì)力與品牌的保證，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)背景是此項(xiàng)目目標(biāo)客戶極為關(guān)注的，我們應(yīng)通過(guò)企業(yè)背景和文化的導(dǎo)入，全面打造物業(yè)的品質(zhì)、形象，同時(shí)通過(guò)項(xiàng)目的成功開發(fā)，提升企業(yè)品牌。 CIS導(dǎo)入的目標(biāo)第一，形象塑造提升項(xiàng)目知名度第二，品質(zhì)宣傳提升項(xiàng)目品牌美譽(yù)度；第三，價(jià)值鏈整合提升項(xiàng)目整體價(jià)值，實(shí)施強(qiáng)勢(shì)促銷；第四，通過(guò)我們的努力，打造合肥乃至安徽地產(chǎn)的新高度。2CIS導(dǎo)入的方式理念導(dǎo)入為先，行為導(dǎo)入日常營(yíng)銷活動(dòng)和關(guān)鍵性營(yíng)銷活動(dòng)，視覺導(dǎo)入全面細(xì)致體現(xiàn)對(duì)業(yè)主的人文關(guān)懷，CIS導(dǎo)入的兩大戰(zhàn)役，內(nèi)部登記活動(dòng)，同時(shí)可以公開征求業(yè)主對(duì)項(xiàng)目名稱、物業(yè)管理等建議，盛大開盤，開盤策劃要有重大創(chuàng)新和突破，結(jié)合項(xiàng)目CIS導(dǎo)入，開盤采用發(fā)展商對(duì)公眾宣誓承諾質(zhì)量與銷售誠(chéng)信，業(yè)主與發(fā)展商一起剪彩，開展當(dāng)?shù)靥厣幕顒?dòng)等方式，聘請(qǐng)本地知名媒體和記者擔(dān)任樓盤建筑質(zhì)量與營(yíng)銷服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督員，樹立高品味樓盤形象。3CIS導(dǎo)入的內(nèi)容項(xiàng)目行為識(shí)別系統(tǒng)行為系統(tǒng)就是要通過(guò)徽商集團(tuán)杏花公寓項(xiàng)目一整套的特有行為模式，達(dá)到項(xiàng)目?jī)?nèi)部的共識(shí)，使內(nèi)部產(chǎn)生整體性和一致性；同時(shí)對(duì)外展示項(xiàng)目的最大魅力，以獲得社會(huì)大眾的認(rèn)同和好評(píng)，就項(xiàng)目本身而言，就是要通過(guò)專業(yè)性的手法操作，增進(jìn)合肥公眾乃至安徽區(qū)域公眾對(duì)徽商集團(tuán)杏花公園樓盤的了解，來(lái)提高知名度和美譽(yù)，從而達(dá)到我們快速營(yíng)銷的目標(biāo)。案名建議：徽商時(shí)代廣場(chǎng)徽商國(guó)際中心徽商杏花大廈徽商杏花名城徽商五彩廣場(chǎng)徽商商務(wù)中心促銷策略鑒于該項(xiàng)目的特性，為保證項(xiàng)目實(shí)施第一階段的資金到位率，建議促銷時(shí)機(jī)掌握在銷售初期：實(shí)物促銷 時(shí)間櫥衛(wèi)精裝修或辦公家具泊車位（商場(chǎng)）扣率第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段“泊車位”贈(zèng)送額控制在10個(gè)左右。預(yù)計(jì)金額在800000元左右?？勐史秶刂圃?5折98折之間，并將根據(jù)銷售情況調(diào)整。直銷我司擬采用主動(dòng)出擊的銷售方式，直接向目標(biāo)客戶派發(fā)樓書。該方式在外銷物業(yè)中是主要的銷售渠道，適合于高價(jià)的樓盤。項(xiàng)目運(yùn)作中廣告的作用是以提高樓盤知名度、樹立品牌形象。而銷售外勤人員根據(jù)名單直接拜訪潛在的用戶。我司對(duì)于該運(yùn)作方式有較成熟的管理經(jīng)驗(yàn)。具體實(shí)施計(jì)劃我司將在物業(yè)推廣時(shí)安排。建議/物業(yè)管理考慮到業(yè)主的身份、地位，對(duì)安全的需要，對(duì)大樓環(huán)境的要求，本司認(rèn)為物業(yè)管理是本案成功的關(guān)鍵所在。對(duì)此我司建議在開展物業(yè)管理計(jì)劃時(shí)可分為以下部分，統(tǒng)一管理。豪華住宅“酒店式”的物業(yè)管理：聘請(qǐng)一家知名物業(yè)管理公司制定物業(yè)管理手冊(cè)及“管家式”的物業(yè)服務(wù)規(guī)范、專職保姆培訓(xùn)，以全面提升公寓的服務(wù)品質(zhì)。公共管理服務(wù)：維護(hù)大樓內(nèi)包括電梯、照明、消防設(shè)備、通訊設(shè)備、安全系統(tǒng)在內(nèi)的各項(xiàng)電動(dòng)和機(jī)械設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。維持大堂、公共走道及外墻在內(nèi)的公共部位高度清潔。注：該二項(xiàng)繁瑣工作要建立包括各類電動(dòng)和機(jī)械維護(hù)人員、專職清潔人員、大堂服務(wù)人員在內(nèi)的訓(xùn)練有素并有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人員隊(duì)伍和制定一系列規(guī)章制度。安全工作：高級(jí)住宅安全至為重要，管理公司必須制定管理手冊(cè)及保安規(guī)章，以確保保安工作合理進(jìn)行。社區(qū)公共綠化整體綠化關(guān)系到小區(qū)的居住環(huán)境，更影響到對(duì)外公眾形象，甚至物業(yè)的價(jià)值和投資收益。所以，應(yīng)組織專門人員進(jìn)行綠化維護(hù)工作，并選擇一家市、區(qū)級(jí)園林公司提供日常所需花木。地下車庫(kù)管理車庫(kù)的良好管理會(huì)增加車流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)更通暢，對(duì)業(yè)主和房客利用停車場(chǎng)設(shè)備有莫大幫助。車庫(kù)必須有閉路電視監(jiān)控，大樓后備電源發(fā)動(dòng)機(jī)必須接駁車庫(kù)，照明系統(tǒng)以備緊急時(shí)段仍能提供有限服務(wù)，車庫(kù)必須有足夠的通風(fēng)系統(tǒng)，對(duì)外來(lái)車輛及時(shí)收費(fèi)，管理人員必須規(guī)范服務(wù)，加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和吸引力?！熬频晔健狈?wù)內(nèi)容簡(jiǎn)介每戶一位專職保姆服務(wù)室內(nèi)清潔服務(wù)干洗衣物服務(wù)叫車服務(wù)傳真服務(wù)訂報(bào)服務(wù)代繳公共事業(yè)費(fèi)用、代訂機(jī)票服務(wù)代購(gòu)物品服務(wù)每戶設(shè)直通大堂接待電話（24小時(shí)）本司認(rèn)為該酒店式公寓的物業(yè)管理模式，需要一家專業(yè)的物業(yè)管理顧問(wèn)公司。我司推薦在上海的外資物業(yè)管理公司如：威格斯，第一太平洋戴維斯，仲量聯(lián)行，戴得梁行，美聯(lián)物業(yè)等，這些公司的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和名稱，將為物業(yè)管理提供專業(yè)保障。會(huì)所、裝修會(huì)所的設(shè)立將為業(yè)主提供生活的便利和根據(jù)他們的高尚休閑要求而配備該項(xiàng)目的會(huì)所安排我司建議如下：建身房、屋頂網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓室、桌球房、24小時(shí)便利店、美容中心、面包房（提供中、西式早餐）、園藝由于該項(xiàng)目的綠化面積較小，無(wú)法形成有規(guī)模綠化帶，為彌補(bǔ)該項(xiàng)缺憾，我司建議移植一些名貴樹種來(lái)增加綠化的品位，同時(shí)也增加了物業(yè)的知名度，讓其形成一道景觀。裝修大堂和電梯轎廂的裝修。大堂是該物業(yè)的一個(gè)門面，富麗堂皇的大堂將使進(jìn)出的人宛如身臨星級(jí)賓館，對(duì)業(yè)主的身份象征無(wú)形中增加了砝碼。轎廂的裝飾作用和大堂的裝修是同一目的。讓業(yè)主倍感尊重。市場(chǎng)推廣綱要：本案的目標(biāo)客戶的思維理性化，而期房的銷售進(jìn)程主要取決于潛在客戶對(duì)項(xiàng)目本身的信任度，美譽(yù)度。因此，本案要首先樹立物業(yè)的品牌形象，從而推動(dòng)整個(gè)物業(yè)的銷售速度和價(jià)格。 第一階段推廣目的：只有消費(fèi)者認(rèn)知了的物業(yè)才會(huì)產(chǎn)生評(píng)價(jià)，進(jìn)而增加了解的欲望，本階段的推廣目的使客戶了解本案的市場(chǎng)形象，以及項(xiàng)目的賣點(diǎn)，并通過(guò)舉辦符合項(xiàng)目形象的活動(dòng)，來(lái)使消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目形象的贊同，并產(chǎn)生美譽(yù)度。第一階段推廣方式：A：通過(guò)軟文的方式，在媒體上發(fā)布項(xiàng)目的有關(guān)情況，顯示項(xiàng)目賣點(diǎn)，突出物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，使消費(fèi)者對(duì)本案產(chǎn)生了解的欲望。B：由于房地產(chǎn)投資的復(fù)雜性、專業(yè)性，使業(yè)主的房產(chǎn)投資行為復(fù)雜化，并拉長(zhǎng)客戶的投資決策周期，本案可通過(guò)投資置業(yè)洽談會(huì)的形式與目標(biāo)客戶進(jìn)行溝通，一方面可了解客戶的置業(yè)意圖，置業(yè)動(dòng)機(jī)，即時(shí)解決銷售瓶頸。其次，可通過(guò)此舉幫助客戶了解置業(yè)的專業(yè)性問(wèn)題，以獲得較高的市場(chǎng)美譽(yù)度，起到縮短銷售周期的目的。C：可通過(guò)組織符合本項(xiàng)目形象的活動(dòng)來(lái)有效提升客戶的購(gòu)房信心，此活動(dòng)要求與目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣，生活方式相吻合。達(dá)到引起市場(chǎng)關(guān)注、收到市場(chǎng)效果的作用。并利用本方式展開市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略。第二階段推廣目的：本階段將吸引市場(chǎng)關(guān)注，了解市場(chǎng)需求價(jià)位，提前控制重點(diǎn)潛在客戶為主要目的，提前預(yù)熱市場(chǎng)。第二階段推廣方式：本階段擬以在開盤前提前接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為主要推廣方式。通過(guò)媒體的廣告攻勢(shì)，告知客戶內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的消息，但內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間只接受認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金，不與客戶簽定正式的購(gòu)房合同，并告之前來(lái)參與此次活動(dòng)的客戶將于什么具體時(shí)間告之其優(yōu)惠方式。第三階段推廣目的：本階段為開盤后的18周內(nèi)，希望通過(guò)本階段推廣活動(dòng)了解客戶的置業(yè)障礙，保證現(xiàn)場(chǎng)的人流量，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的人流量吸引人氣，為后續(xù)的開發(fā)積聚資金和市場(chǎng)反饋狀況。第三階段推廣方式：本階段推廣方式主要以報(bào)紙廣告為主，并輔以橫幅宣傳，節(jié)假日的人流聚集場(chǎng)所宣傳，以及針對(duì)目標(biāo)客戶所在單位的集中宣傳（如外貿(mào)、高等院校、科研院所企事業(yè)單位、高級(jí)寫字樓等）。第四階段推廣目的：向市場(chǎng)發(fā)出樓盤熱銷的訊息，保持銷售的持續(xù)熱態(tài)。第四階段推廣方式：本階段的推廣方式將持續(xù)以報(bào)紙廣告的方式向受眾傳播。但訴求的重點(diǎn)應(yīng)由整體的概況向細(xì)節(jié)性的局部信息轉(zhuǎn)變。同時(shí)可舉辦老客戶的聯(lián)誼活動(dòng)，以提升社會(huì)形象，并展開市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略。并可于節(jié)假日舉行限時(shí)的優(yōu)惠活動(dòng)。整個(gè)推廣費(fèi)用，我司初步預(yù)測(cè)可控制在預(yù)期銷售總額的1.5左右。該推廣費(fèi)用包括：售樓處的建造、裝飾；營(yíng)銷道具；新聞媒介的宣傳；報(bào)廣費(fèi)用；工地包裝；街區(qū)包裝；售樓處周邊地區(qū)的包裝；各類宣傳資料；促銷活動(dòng)費(fèi)用。作業(yè)流程推廣安排工作綱要售樓現(xiàn)場(chǎng)布置、主要營(yíng)銷道具銷售處選址銷售處整體定位、設(shè)計(jì)、施工和室內(nèi)布置（物業(yè)簡(jiǎn)介交通位置圖、環(huán)境圖效果圖、鳥瞰圖、透視圖設(shè)置小區(qū)規(guī)劃模型的制作銷控區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)）銷售處內(nèi)外空間企劃、設(shè)計(jì)、布置銷售處至工地現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)街區(qū)標(biāo)示牌、廣告看板、各類旗幟、燈光照明其他促銷活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的選址、設(shè)計(jì)和布置室內(nèi)、室外燈片選擇和燈箱制作銷售處銷售道具的布置與安排銷售處銷售道具使用注意事項(xiàng)印刷媒體的制作樓書設(shè)計(jì)、文案內(nèi)容設(shè)計(jì)、印刷宣傳單頁(yè)設(shè)計(jì)、印刷海報(bào)設(shè)計(jì)、印刷平面圖冊(cè)設(shè)計(jì)、印刷 樣板房裝修設(shè)計(jì)樣板房戶型選擇樣板房的樓層、景觀選擇內(nèi)裝璜的設(shè)計(jì)、施工和督導(dǎo)家具配置的設(shè)計(jì)、選擇和實(shí)施室內(nèi)燈光照明、日常生活什物擺設(shè)清潔衛(wèi)生和監(jiān)護(hù)工作報(bào)廣媒體的制作與安排新聞報(bào)道的設(shè)計(jì)、撰寫和發(fā)布報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)、發(fā)布雜志廣告設(shè)計(jì)、發(fā)布三維效果設(shè)計(jì)、拍攝廣告發(fā)布計(jì)劃報(bào)紙廣告的選擇路牌廣告的選擇電視廣播廣告的選擇派報(bào)夾報(bào)的方式發(fā)布數(shù)量、發(fā)布節(jié)奏的安排和控制價(jià)格斷定與價(jià)格控制基價(jià)和差價(jià)系數(shù)的確定底價(jià)價(jià)目表與表價(jià)價(jià)目表的擬訂付款方式的確定優(yōu)惠折扣的條件和方式銷售人員、銷售經(jīng)理等各級(jí)人員的讓價(jià)空間和權(quán)責(zé)范圍推出時(shí)間計(jì)劃依施工進(jìn)度、資金狀況而定依準(zhǔn)備工作、市場(chǎng)狀況而定依天氣狀況、季節(jié)特性而定銷售人員十日培訓(xùn)計(jì)劃 介紹發(fā)展商的背景，公眾心目中的形象，公司目標(biāo)，推廣目標(biāo)，銷售人員的行為準(zhǔn)則，個(gè)人收入目標(biāo)物業(yè)的詳細(xì)情況，規(guī)模定位，設(shè)施介紹，買賣文件，周邊環(huán)境，公共設(shè)施，該區(qū)域的發(fā)展計(jì)劃洽談技巧，以問(wèn)題套答案，詢問(wèn)客戶需求，經(jīng)濟(jì)狀況現(xiàn)場(chǎng)氣氛把握，依次接待客戶，禮貌用語(yǔ)，多客，少客，雨天，節(jié)假日物管內(nèi)容，管理規(guī)則，公共契約推銷技巧，語(yǔ)言技巧，身體語(yǔ)言技巧，客戶心理分析簽訂買賣程序，展銷會(huì)買賣技巧房地產(chǎn)法規(guī)，土地管理法，交易管理法，登記條例，物管條例，抵押貸款條例現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境實(shí)習(xí)其他樓盤實(shí)習(xí)客戶表格管理系統(tǒng)銷售流程表價(jià)目表電話接聽記錄表客戶登記表客戶統(tǒng)計(jì)表客戶訪談錄銷售日統(tǒng)表銷售周報(bào)表銷售月報(bào)表已成交客戶檔案應(yīng)收款清單房屋銷售相關(guān)文書大、小定金收據(jù)簽定相關(guān)文書的注意事項(xiàng)促銷活動(dòng)的主題選擇新產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)座談各類有獎(jiǎng)活動(dòng)，優(yōu)惠活動(dòng)促銷活動(dòng)計(jì)劃、實(shí)施、效果評(píng)判和費(fèi)用安排廣告效果和銷售狀況分析各種媒體來(lái)電狀況分析各種媒體來(lái)人狀況分析每周、每月實(shí)際成交分析每周、每月退戶情況分析每月銷售情況總體分析階段銷售計(jì)劃安排與建議銷售總結(jié)銷售結(jié)束總結(jié)報(bào)告、總結(jié)報(bào)告審核并存檔、工地用品及銷售道具清理完畢公司收存以上方案為我司初步制定的大綱性方案，由于對(duì)貴司的工程進(jìn)度、資金要求尚未充分溝通以現(xiàn)階段資料細(xì)化各營(yíng)銷環(huán)節(jié)的分支方案惟恐不足，請(qǐng)貴司諒解。我司將在與貴司深度溝通后以細(xì)化的操作方案與貴司共同探討、完備?？紤]到貴司房地產(chǎn)開發(fā)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，我公司將在該物業(yè)的銷售期間著手準(zhǔn)備潛在客戶的培養(yǎng)。為此，我司擬定了一份詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷，供貴司參考。該問(wèn)卷可根據(jù)貴司的要求加以甄選，在銷售期間進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，為貴司今后的項(xiàng)目開發(fā)收集第一手的資料。 問(wèn)卷表A.綜合型A1.請(qǐng)您評(píng)價(jià)一下子下面各因素對(duì)您選擇住宅時(shí)的重要性;物業(yè)所處地段及交通1必要2不重要3無(wú)所謂發(fā)展商實(shí)力和信譽(yù)入物業(yè)品牌1必要2不重要3無(wú)所謂優(yōu)美的物業(yè)周邊環(huán)境1必要2不重要3無(wú)所謂優(yōu)美及規(guī)劃完善的小區(qū)/平臺(tái)花園環(huán)境1必要2不重要3無(wú)所謂設(shè)有大型娛樂購(gòu)物商場(chǎng)1必要2不重要3無(wú)所謂完善的會(huì)所康樂設(shè)施1必要2不重要3無(wú)所謂完善的物業(yè)1必要2不重要3無(wú)所謂治安良好及有先進(jìn)的保安系統(tǒng)1必要2不重要3無(wú)所謂智能化先進(jìn)屋宇設(shè)備1必要2不重要3無(wú)所謂價(jià)格吸引及升值空間1必要2不重要3無(wú)所謂區(qū)內(nèi)或附近有幼兒園和中小學(xué)校1必要2不重要3無(wú)所謂B.戶型.結(jié)構(gòu)與地點(diǎn)B1.您打算購(gòu)買的戶型是:1一房一廳2二房一廳3三房一廳4四房一廳5四房二廳B2.您會(huì)打算購(gòu)買住宅的建筑面積為平方米?1.602.60-803.80-1004.100-1205.120-1506.150-1807.180-2208.220-2509.250-30010.300以上B3、在住宅面積已定的情況下，您愿意選擇的廳房面積分布是：1客飯廳越大越好，主人房及一般睡房夠用便可2主人房及一般睡房應(yīng)寬敞舒適些，客飯廳夠用便可3衛(wèi)生間和廚房要盡量大B4、您打算購(gòu)買的住宅樓型是：1高層住宅（層高超過(guò)15層）2小高層住宅（約8-15層）3多層住宅（7層或以下）4別墅B5、您打算購(gòu)買住宅的結(jié)構(gòu)為：1普通2、躍式3、復(fù)式B6、請(qǐng)您對(duì)住宅朝向排出您的偏好順序：1南北對(duì)流2、朝南3、朝北4、東西向5、朝西B7、您打算購(gòu)買的地區(qū)首選是，其次選是，再次選是。1、一環(huán)沿線2、一環(huán)、二環(huán)之間3、中市區(qū)4、東市區(qū)5、西市區(qū)6、二環(huán)沿線C、設(shè)計(jì)與裝修C1、您希望購(gòu)買的住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)如何？1、全套櫥柜2、爐具3、抽油煙機(jī)4、水過(guò)濾器5、垃圾處理碎渣機(jī)6、其他，請(qǐng)注明C2、您較喜歡的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)是：1、傳統(tǒng)式陽(yáng)臺(tái)2、落地玻璃陽(yáng)臺(tái)3、封閉式陽(yáng)臺(tái)4、其他，請(qǐng)注明C3、您希望住宅每層戶數(shù)是：1、兩戶及以下2、三至四戶3、五至六戶4、七至八戶5、九戶或以上6、無(wú)所謂C4、若頂層單位連天臺(tái)出售，會(huì)否增加您選購(gòu)頂層單位的興趣？1、大大增加2、增加3、無(wú)所謂4、不打算購(gòu)買頂層單位C5、您打算購(gòu)買的住宅是否需要以下設(shè)施：請(qǐng)問(wèn)您打算購(gòu)買的住宅是否需要以下設(shè)施非常需要比較需要有無(wú)都可不大需要完全不需要1、保姆房2、書房3、儲(chǔ)物室4、陽(yáng)臺(tái)5、主人房設(shè)衣帽間6、附廚房外的工作陽(yáng)臺(tái)連晾衣架7、窗臺(tái)8、向西的單位加設(shè)遮陽(yáng)板9、主人房設(shè)陽(yáng)臺(tái)10、臥房預(yù)留衣柜位11、戶門后玄關(guān)位 、主人房衛(wèi)生間是否需要預(yù)置以下設(shè)備：請(qǐng)問(wèn)您打算購(gòu)買的住宅是否需要以下設(shè)施：非常需要比較需要有無(wú)都可不大需要完全不需要、浴缸、淋浴間、按摩浴缸4、電動(dòng)剃須刀插座5、預(yù)置電風(fēng)筒、配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù)、請(qǐng)問(wèn)您目前是否擁有汽車？、有、沒有、購(gòu)買住宅時(shí)，您是否需要停車位？、不需要、需要一個(gè)、兩個(gè)及以上、您希望的停車位位置：、室外、室內(nèi)、地下室、您打算購(gòu)買還是租用停車位、購(gòu)買，您認(rèn)為合理的購(gòu)買價(jià)格是。、租用，您認(rèn)為合理的租金為月。、請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為小區(qū)內(nèi)是否需要為住戶提供以下服務(wù)。請(qǐng)問(wèn)您打算購(gòu)買的住宅是否需要以下設(shè)施：非常需要比較需要有無(wú)都可不大需要完全不需要、幼兒代管服務(wù)、鐘點(diǎn)服務(wù)、衣物洗熨、家居清潔、代送牛奶、住客巴士服務(wù)、送餐服務(wù)、家電維修、其他、請(qǐng)說(shuō)明、選擇住宅時(shí)，您認(rèn)為小區(qū)是否需要建有以下會(huì)所設(shè)施？請(qǐng)問(wèn)您打算購(gòu)買的住宅是否需要以下設(shè)施非常需要比較需要有無(wú)都可不大需要完全不需要、室內(nèi)泳池、室外泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、保齡球、健身室、桌球室、籃球室、羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、中餐廳、西餐廳、乒乓球場(chǎng)、桑拿浴室、閱覽室、醫(yī)療保健室、老年人活動(dòng)場(chǎng)所、緩跑徑、兒童游樂設(shè)施、卡拉房、電腦室、電子游戲室其他：請(qǐng)說(shuō)明、若會(huì)所設(shè)有上述設(shè)施，您估計(jì)每月使用會(huì)所的頻度是：、比較少使用（每月少于次）、經(jīng)常使用（每月超過(guò)次）、比較多使用（每月次）、基本不使用、如會(huì)所設(shè)有上述設(shè)施，您愿意每月花（元）使用會(huì)所設(shè)施？、小區(qū)環(huán)境、請(qǐng)問(wèn)您更喜歡哪一種住宅？、純住宅小區(qū)輔以適量商業(yè)配套、大型商場(chǎng)上塔樓住宅連平臺(tái)花園、無(wú)所謂、您首選的小區(qū)內(nèi)部花園設(shè)計(jì)風(fēng)格是：、歐陸式花園、北方庭院式花園、日本式花園、江南園林式花園、不需要特別風(fēng)格，寧?kù)o及優(yōu)美即可、其他、收費(fèi)與付費(fèi)、請(qǐng)問(wèn)您家是否打算在三個(gè)月內(nèi)購(gòu)買價(jià)格在-元平方米左右的住宅？、是、不是、您計(jì)劃用于此次購(gòu)房的支出最高不會(huì)超過(guò)萬(wàn)元。、你認(rèn)為合理的管理費(fèi)應(yīng)為每平方米元月。、您打算選用何種付款方式？、一次性付款、分期付款、銀行按揭、您希望選擇按揭的額度是多少？、成或以下、六成、七成、八成、九成或以上、您希望按揭的期限是多少？、年以下、年、年、年、年以上、您愿意負(fù)擔(dān)的首期款最高的為萬(wàn)元。、您愿意負(fù)擔(dān)的月供款最高為元。、如果租房，您愿意負(fù)擔(dān)的最高月租金為元（如不打算租房可不答）、您購(gòu)房的主要目的是：、自用、出租、投資（房?jī)r(jià)增價(jià)）、贈(zèng)送親友、其他，請(qǐng)說(shuō)明 、購(gòu)買決策、您認(rèn)為未來(lái)一年的房?jī)r(jià)將會(huì)怎樣？、若您有一筆多余資金作投資用途，您會(huì)選用哪種投資方式？、房地產(chǎn)、股票、儲(chǔ)蓄、債券、其他、請(qǐng)您寫出您認(rèn)為是合肥市最好的個(gè)高檔住宅樓盤的名稱？、您一般是從哪里得知樓盤銷售的有關(guān)信息的（可多選）？、報(bào)刊廣告；請(qǐng)注明報(bào)刊名稱：、電視廣告；請(qǐng)注明電視臺(tái)及頻道：、廣播電臺(tái)廣告；請(qǐng)注明電臺(tái)：、；請(qǐng)注明網(wǎng)站：、中介機(jī)構(gòu)；請(qǐng)說(shuō)明：、親戚朋友介紹、公共場(chǎng)所派送宣傳資料、媒體新聞報(bào)道、路過(guò)順便踩盤或上門看盤、房展會(huì)房產(chǎn)超市（如精品家園）其他，請(qǐng)說(shuō)明、您是否同意以下關(guān)于發(fā)展商的實(shí)力與信譽(yù)的判斷：、廣告版面大的發(fā)展商是有實(shí)力的；、售樓書制作越精美，發(fā)展商實(shí)力越強(qiáng)；、售樓處裝飾越豪華，發(fā)展商實(shí)力越強(qiáng)；、上市公司信譽(yù)比未上市公司的信譽(yù)好；、信譽(yù)好的發(fā)展商開發(fā)的住宅，價(jià)格較高是應(yīng)該的；、應(yīng)由其以前開發(fā)的樓盤質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量來(lái)決定對(duì)開商的印象和信任程度。、細(xì)部處理、現(xiàn)時(shí)居住的房子在托運(yùn)搬運(yùn)大件家具時(shí)有否遇到如下困難？（可多選）。、電梯入口過(guò)窄、樓梯及通道過(guò)窄、搬運(yùn)車輛遠(yuǎn)離大堂入口、沒有電梯、其他，請(qǐng)說(shuō)明2、您所要購(gòu)買的小區(qū)與著名的大、中、小學(xué)校聯(lián)姻，與大商家、醫(yī)院等服務(wù)設(shè)備實(shí)現(xiàn)功能聯(lián)絡(luò)，是否加快了您的購(gòu)買進(jìn)程？、是、否、無(wú)所謂、背景資料如不介意，請(qǐng)留下、您的姓名：、性別：男（）女（）、年齡：（）歲以下（）歲（）歲（）歲以上、家庭年收入：（）5萬(wàn)元以下（）51萬(wàn)元（）13萬(wàn)元（）3萬(wàn)以上、（）國(guó)家機(jī)關(guān)（）國(guó)營(yíng)企業(yè)（）股份制企業(yè)（）三資企業(yè)（）私營(yíng)企業(yè)（）個(gè)體工商業(yè)者（）私營(yíng)企業(yè)主（）獨(dú)立工作室（）其他I6、從事行業(yè)（）國(guó)家公務(wù)員（）IT業(yè)（）金融、證券業(yè)（）市場(chǎng)與銷售（）房地產(chǎn)業(yè)（）廣告與公關(guān)（）藝術(shù)與文化傳播（）其他I7、文化程度：（）大?；虼蟊荆ǎ┐T士或碩士以上（）大專以1、完成樓盤熱點(diǎn)的炒作，創(chuàng)造樓盤熱銷的局面2、完成樓盤的價(jià)值提升、完成樓盤品牌知名度和開發(fā)商美譽(yù)的培、完成樓盤形象和賣點(diǎn)的整合傳播、完成抽象賣點(diǎn)的傳播和新增賣點(diǎn)的創(chuàng)造 二、項(xiàng)目廣告推廣的戰(zhàn)略1、概念的炒作概念一：新生活概念概念二：酒店式商務(wù)公寓三、項(xiàng)目廣告推廣的狀態(tài)高負(fù)荷高頻率高效率四、項(xiàng)目廣告推廣的目標(biāo)第一部分：樓盤各功能模塊分析第一篇：酒店式商務(wù)公寓一、買點(diǎn)概論1、前所未有的酒店式物管服務(wù)2、多樣化的戶型規(guī)劃3、酒店會(huì)所設(shè)計(jì)4、垂直交通5、巧妙的空間景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境的完美結(jié)合6、地段優(yōu)勢(shì)、大規(guī)模的汽車泊位、成長(zhǎng)性地段，自用投資兩相宜二、廣告策略1、定位：酒店式商務(wù)公寓2、廣告脈絡(luò)3、廣告投放計(jì)劃杏花商業(yè)中心一關(guān)于大范圍形象化造勢(shì)廣告與小范圍招商促銷廣告的劃分條件二、大范圍形象廣告造勢(shì)，特定范圍直效廣告促銷辦法（一）廣告風(fēng)格1、理性、務(wù)實(shí)為住，形象煽動(dòng)為輔2、精、準(zhǔn)、雅、全（二）廣告定位：掘金運(yùn)動(dòng)（三）廣告媒體1、大范圍形象造勢(shì)廣告（1）本地篇A、專家論證會(huì)：主題：締造新都市經(jīng)濟(jì)圈-傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展（本案的地段優(yōu)勢(shì)）B、網(wǎng)絡(luò)廣告：C、報(bào)紙?zhí)貏e企劃專號(hào)D、報(bào)紙硬廣告E、報(bào)紙軟文（2）異地篇：A、報(bào)紙廣告B、促銷廣告：C、招商推介會(huì)D、報(bào)廣E、網(wǎng)絡(luò)促銷第二部分總體宣傳計(jì)劃表（見后附） 銷售及價(jià)格建議1、主題式商業(yè)群2、多元整合體系消費(fèi)3、銷售推廣階段細(xì)分4、低開高走5、靈活付款方式項(xiàng)目廣告推廣企劃的意義1、完成樓盤熱點(diǎn)的炒作，創(chuàng)造樓盤熱銷的局面隨著經(jīng)濟(jì)的飛速提升和傳播媒介的迅猛發(fā)展，當(dāng)前世界已經(jīng)步入一個(gè)信息爆炸的時(shí)代，無(wú)論是信息投放的總量，還是廣告投放的方式，都發(fā)生了天翻地覆的變化。因此，在傳播樓盤形象和賣點(diǎn)時(shí)，如何讓受眾在浩如煙海的信息環(huán)境中識(shí)別我們，就成了廣告?zhèn)鞑r(shí)所必須解決的課題。經(jīng)過(guò)周密的企劃，通過(guò)導(dǎo)入概念、炒作概念、讓這種概念成為社會(huì)影響面大、持續(xù)效應(yīng)強(qiáng)的熱點(diǎn)，是使我們的廣告推廣活動(dòng)在密集的信息環(huán)境中實(shí)現(xiàn)差異化、達(dá)到最佳廣告效果的必由之路。2、完成樓盤的價(jià)值提升樓盤的本身所具有的地段、房型、環(huán)境、建材、配套等元素決定了樓盤的實(shí)際價(jià)值，而通過(guò)成功的廣告推廣，在目標(biāo)客戶心中建立一個(gè)優(yōu)秀的、具有品牌效應(yīng)的樓盤形象，則可以使目標(biāo)客戶對(duì)樓盤的心理認(rèn)知價(jià)值大于樓盤的實(shí)際價(jià)值，從而有力地提高樓盤的銷售速度和利潤(rùn)空間。3、完成樓盤品牌知名度和開發(fā)商美譽(yù)的培育成功的廣告推廣可以幫助樓盤構(gòu)建一個(gè)成功的、令人向往的形象，從而使樓盤成為城市的亮點(diǎn)之一。更為重要的是，一個(gè)成功的、具有較高知名度的樓盤可以為開發(fā)商贏得寶貴的美譽(yù)度，為開發(fā)商后續(xù)項(xiàng)目的操作創(chuàng)造十分有利的外部條件。4、完成樓盤形象和賣點(diǎn)的整合傳播樓盤的優(yōu)勢(shì)形象通常不具備單一性，而是由諸多優(yōu)秀特質(zhì)綜合而成的一種肯定評(píng)判，成功的廣告推廣活動(dòng)可以合理高效地將樓盤的優(yōu)秀特質(zhì)予以整合傳播，從而加速樓盤優(yōu)勢(shì)形象的塑造和傳播。另一方面，為樓盤促銷而挖掘的諸多賣點(diǎn)分散、缺乏條理性的特征，如果在廣告宣傳時(shí)僅僅進(jìn)行賣點(diǎn)的簡(jiǎn)單羅列，必將造成廣告的繁雜，晟亂和缺乏條理性，從而造成廣告效果的削弱和消解。成功的廣告推廣可以將樓盤的賣點(diǎn)予以整合傳播，并起到相互促進(jìn)的作用，從而實(shí)現(xiàn)廣告效果的最大話。5、完成抽象賣點(diǎn)的傳播和新增賣點(diǎn)的創(chuàng)造地段、房型、環(huán)境、建材、配套等物性賣點(diǎn)通常較容易被目標(biāo)客戶認(rèn)知和接受，而一些主觀性的、抽象的和新生的賣點(diǎn)（如本案的“新生活主義”規(guī)劃理念、城市規(guī)劃帶來(lái)的地段成長(zhǎng)性等）則或因其不確定的形態(tài)，或因其寄予新生事物的陌生感使它們不易被目標(biāo)客戶認(rèn)知和接受。成功的廣告推廣活動(dòng)有效的整合傳播和概念描述，使這種模糊的實(shí)點(diǎn)變的明晰、抽象的賣點(diǎn)變的具體、新生的賣點(diǎn)變的熟悉，從而使目標(biāo)群體輕松、主動(dòng)的認(rèn)知和認(rèn)可這些賣點(diǎn)。另一方面，在樓盤地段、房型、配套等傳統(tǒng)賣點(diǎn)的基礎(chǔ)上通過(guò)概念的炒作、文化的塑造，可以創(chuàng)造出一系列基于主觀層面的新賣點(diǎn)（如居住模式的時(shí)尚性、先進(jìn)性和人文性等），使樓盤的優(yōu)勢(shì)變得更豐富。綜上述，樓盤現(xiàn)象的塑造、樓盤賣點(diǎn)的傳播，都必須有一個(gè)科學(xué)的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?、有?chuàng)造力的廣告企劃來(lái)指導(dǎo)廣告推廣活動(dòng)，使廣告更為有效、深入、全面、持久，從而為樓盤銷售提供強(qiáng)有里的支持。項(xiàng)目廣告推廣的戰(zhàn)略-概念的炒作 概念一：新生活概念本本案的規(guī)劃中，多個(gè)功能模塊的一體化配置、所處地段的都市核心位置以及周邊配套的多元化，都體現(xiàn)了新生活概念的核心觀點(diǎn)，加之本案所處傳統(tǒng)商業(yè)拓展區(qū)域與行政文化主流區(qū)域，周邊人文景觀、整體素質(zhì)都具有明顯優(yōu)勢(shì)，更是新生活概念的表現(xiàn)支點(diǎn)。同時(shí)由于新生活概念從未被引入合肥樓市，這些都為樓盤形象的差異化傳播創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的條件。我們還可以認(rèn)識(shí)到，新生活概念作為一種生活理念，其精神層面是的內(nèi)涵提供了既廣且深的炒作空間，利于將概念炒作變得入、豐滿。概念二：酒店式商務(wù)公寓本樓盤的功能模塊中，商務(wù)公寓的規(guī)劃中存在一些非常具有前瞻性的優(yōu)秀特質(zhì)（如酒店式物管服務(wù)、公寓式辦公單位、強(qiáng)有力的垂直交通等），難以用前述的新生活概念來(lái)統(tǒng)領(lǐng)，因此，我們推出“酒店式商務(wù)公寓”概念，通過(guò)對(duì)這一概念的炒作使商務(wù)公寓的形象和賣點(diǎn)得到差異化和系統(tǒng)化傳播。項(xiàng)目廣告推廣的狀態(tài)高負(fù)荷高頻率高效率隨著擬開盤日期的迫近，樓盤營(yíng)銷過(guò)程中引導(dǎo)期、導(dǎo)入期、開盤期等銷售階段的廣告推廣活動(dòng)已顯得迫在眉睫。大量的廣告活動(dòng)策劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)制作、發(fā)布等任務(wù)需要在相當(dāng)緊迫的時(shí)間內(nèi)緊鑼密鼓地完成。因此，我們的廣告推廣活動(dòng)必須以高負(fù)荷、高頻率、高效率的狀態(tài)來(lái)進(jìn)行，確保各項(xiàng)廣告活動(dòng)跟銷售的進(jìn)程緊密配合，使每個(gè)時(shí)期的銷售活動(dòng)都能夠得到強(qiáng)有力的廣告支持。項(xiàng)目廣告推廣的目標(biāo)1.項(xiàng)目高價(jià)值的形象，使項(xiàng)目的優(yōu)秀形象得到廣泛的社會(huì)認(rèn)知和認(rèn)可；2、項(xiàng)目的賣點(diǎn)送達(dá)目標(biāo)客戶并影響其判斷，創(chuàng)造