商品房購(gòu)銷合同解釋.doc

建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局制訂了商品房買賣合同示范文本，各省市也基本制訂了各自的購(gòu)房合同，在本省市強(qiáng)制推行使用。云南省于1999年推出統(tǒng)一的商品房購(gòu)銷合同在全省商品房交易過(guò)程中強(qiáng)制推行使用，經(jīng)過(guò)兩次修訂，目前使用的合同文本為云南省建設(shè)廳、云南省工商行政管理局統(tǒng)一監(jiān)制的商品房購(gòu)銷合同（2003版）。（以下簡(jiǎn)稱商品房購(gòu)銷合同）在購(gòu)房合同中，購(gòu)房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力、知識(shí)水平等原因，導(dǎo)致二者的地位嚴(yán)重不平等，作為合同法靈魂的契約自由原則絲毫體現(xiàn)不出來(lái)。購(gòu)房者只有在充分了解合同所涉及的法律問(wèn)題的基礎(chǔ)上，才能盡可能地和開發(fā)商爭(zhēng)取應(yīng)屬于自己的合法權(quán)益。 商品房購(gòu)銷合同由說(shuō)明、正文、附件、房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記備案欄四部分組成，“說(shuō)明”部分和“房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記備案欄”部分由于不涉及太多法律問(wèn)題，本文不予關(guān)注。商品房購(gòu)銷合同本合同雙方當(dāng)事人：商品房出賣人（以下簡(jiǎn)稱甲方）：住所：郵政編碼：法定代表人：聯(lián)系電話：營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：資格證書號(hào)： 在簽約前應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體。在商品房銷售中，很多開發(fā)商往往會(huì)委托中介公司代銷樓盤。因此就可能出現(xiàn)個(gè)別中介公司采用“一房多售”等方式，騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象。而且當(dāng)業(yè)主向開發(fā)商主張權(quán)利時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以下“維權(quán)不能”的情況：一是業(yè)主簽訂商品房買賣合同時(shí)，合同的簽約主體不是開發(fā)商，而是負(fù)責(zé)銷售的中介公司，且業(yè)主持有的購(gòu)房發(fā)票、收據(jù)或其它書面材料往往僅加蓋了中介公司的公章。當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙后向開發(fā)商主張權(quán)利時(shí)，往往因?yàn)樗械氖掷m(xù)、材料沒(méi)有開發(fā)商的公章或業(yè)主無(wú)法就中介公司與開發(fā)商之間的委托關(guān)系進(jìn)行舉證而敗訴。購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)，無(wú)論接觸的是開發(fā)商還是銷售公司，一定要注意合同相對(duì)方的簽約主體是商品房預(yù)售許可證上標(biāo)明的公司，且交易中涉及的其它書面文件、材料也應(yīng)由開發(fā)商出具，而不應(yīng)由商品房預(yù)售許可證以外的其它任何人簽約或蓋章。商品房買受人（以下簡(jiǎn)稱乙方）： 【本人】【法定代表人】姓名： 國(guó)籍： 【身份證明】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】： 【地址】【住所】： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 共同買受人姓名：【本人】【法定代表人】姓名： 國(guó)籍： 【身份證明】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】：【地址】【住所】：郵政編碼： 聯(lián)系電話： 如果是父母（或其他監(jiān)護(hù)人）代理未成年子女（人）簽訂商品房買賣合同的，必須具備經(jīng)公證的代理買受人是該未成年人監(jiān)護(hù)人的證明文件。 根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：第一條、項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)甲方以 方式取得位于 編號(hào) 的地塊的土地使用權(quán)，土地規(guī)劃用途為 。土地使用權(quán)證號(hào) 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得有出讓和劃撥兩種方式。土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者使用一定年限，由土地使用者向國(guó)家交納土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)劃撥，是指由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安量等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。買受人若購(gòu)買的是經(jīng)濟(jì)適用房，其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是通過(guò)劃撥方式取得的，若為非經(jīng)濟(jì)適用房的商品房的，其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是通過(guò)出讓方式取得的。買受人購(gòu)房時(shí)，應(yīng)特別注意查驗(yàn)土地使用權(quán)證原件，看其中的權(quán)利人是否與出賣人一致，看是否存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利及他項(xiàng)權(quán)利存續(xù)時(shí)間等. 土地使用證有一個(gè)備注頁(yè)，如果開發(fā)商向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會(huì)有注明。還有開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營(yíng)許可。甲方經(jīng)批準(zhǔn)在上述地塊上建設(shè)商品房，【暫定名稱】【項(xiàng)目名稱】： 。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)： 本款要求出賣人如實(shí)填寫規(guī)劃管理部門、建設(shè)主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃許可文號(hào)。買受人應(yīng)查驗(yàn)其原件。商品房銷售管理辦法規(guī)定雖經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致影響到購(gòu)房人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知購(gòu)房人，購(gòu)房人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。購(gòu)房人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購(gòu)房人的，購(gòu)房人有權(quán)退房。第二條、商品房銷售依據(jù)乙方購(gòu)買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】批準(zhǔn)預(yù)售商品房的機(jī)關(guān)： 商品房預(yù)售許可證號(hào)： 買受人在簽訂合同前有知情權(quán)，出賣人應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法等法律、法規(guī)的規(guī)定，向買受人提供該商品房可以合法銷售的有效證明文件。其中：a、預(yù)售商品房的，出賣人必須具備城市商品房預(yù)售管理辦法第五條規(guī)定的條件，并取得預(yù)售許可證。買受人應(yīng)注意查驗(yàn)該證之原件，并查驗(yàn)許可證上的預(yù)售房屋是否與所購(gòu)房屋相一致。有的開發(fā)商以此棟房屋的預(yù)售許可證冒充彼棟房屋的預(yù)售許可證，買受人一旦不注意，很容易上當(dāng)受騙。預(yù)售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場(chǎng)懸掛。b、現(xiàn)售商品房，必須符合商品房銷售管理辦法第七條規(guī)定的現(xiàn)售條件，買受人應(yīng)查驗(yàn)相關(guān)證明文件。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，商品房銷售以預(yù)售為主，較少現(xiàn)售；而在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，銷售的主要形式是現(xiàn)售?，F(xiàn)房銷售尤其是新建房屋的銷售，其前提是出賣人已取得房地產(chǎn)權(quán)證（或商品房權(quán)屬證明書），否則，出賣人的售房行為缺乏權(quán)利基礎(chǔ)，買受人對(duì)該房的“產(chǎn)權(quán)”也無(wú)法得到法律保護(hù)。因此，購(gòu)買現(xiàn)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)查看出賣人對(duì)該房屋是否擁有完全產(chǎn)權(quán)，即是否有產(chǎn)權(quán)證，是否已被抵押等。 第三條、乙方所購(gòu)商品房的基本情況乙方購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱改商品房）其房屋分戶平面圖見本合同附件一，為本合同第一條約定項(xiàng)目中的：第 組團(tuán)第 幢第 單元第 層 號(hào)房，屬 結(jié)構(gòu)。該【幢】【單元】商品房建筑層數(shù)為地上 層，地下 層。該商品房的產(chǎn)權(quán)登記面積包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。產(chǎn)權(quán)登記面積以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)確定為準(zhǔn)。 本條款確切地說(shuō)明了所購(gòu)房屋的具體位置，包括門牌號(hào)、結(jié)構(gòu)、棟號(hào)和層數(shù)。這些指標(biāo)應(yīng)當(dāng)與所附的規(guī)劃、設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注一致。房屋平面圖應(yīng)當(dāng)作為合同附件一，平面圖應(yīng)盡量詳細(xì)，房屋朝向也應(yīng)當(dāng)在平面圖中標(biāo)明，該平面圖應(yīng)當(dāng)由出賣人蓋章、買受人簽字認(rèn)可。但實(shí)際中的簽約現(xiàn)場(chǎng)，購(gòu)房者很難看到該平面圖。注意：本款缺少層高，也沒(méi)有明確陽(yáng)臺(tái)是封閉還是非封閉。其中層高包括樓層凈高和樓板厚度。如果雙方約定層高為樓層凈高，應(yīng)特別注明：層高指地面至樓面或樓面至樓面、樓面至瓦底之間的垂直距離。計(jì)算建筑面積的房屋結(jié)構(gòu)，層高均應(yīng)在 2.20 米 以上（含 2.20 米 ），以免發(fā)生糾紛。依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范82的相關(guān)規(guī)定，全封閉式陽(yáng)臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積計(jì)算，非封閉式陽(yáng)臺(tái)按外圍水平投影面積的一半計(jì)算，該條款能有效解決陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算糾紛。同時(shí)，陽(yáng)臺(tái)的封閉方式由經(jīng)報(bào)批的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖決定，出賣人不得擅自更改其封閉方式。第四條、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款甲乙雙方約定按下述第種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：1、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，該商品房套內(nèi)建筑面積為： 平方米，單價(jià)為（幣）每平方米 元（已包含分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e價(jià)格），總金額（ 幣） 千 佰 拾 萬(wàn) 千 佰 拾 元整。 套內(nèi)建筑面積指的是套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體占用面積，陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)使用面積按照住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法計(jì)算，陽(yáng)臺(tái)按照國(guó)家現(xiàn)行的建筑面積計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算，這些計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及方法都是一般購(gòu)房者所難以掌握的。由于購(gòu)房者在計(jì)算面積時(shí)存在上述諸多技術(shù)困難，這就造成了預(yù)售商品房建成后，購(gòu)房者雖對(duì)其面積數(shù)值有疑慮，但卻無(wú)法自行測(cè)算。即使是土地房產(chǎn)部門為了產(chǎn)權(quán)登記而測(cè)算建筑面積時(shí)，也難免由于種種干擾因素而出現(xiàn)誤差。這些誤差對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都是潛在的、無(wú)法彌補(bǔ)的經(jīng)濟(jì)損失。為了實(shí)現(xiàn)自我保護(hù)，建議購(gòu)房者在談判條件允許的情況下，與開發(fā)商就商品房買賣合同作出詳細(xì)約定。2、按套（單元、幢）計(jì)價(jià)，該商品房總價(jià)款為（ 幣） 千佰拾萬(wàn)千佰拾元整（已包括套內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的價(jià)格）。房屋的參考套內(nèi)建筑面積為平方米。“按套銷售”的計(jì)價(jià)方式主要出現(xiàn)在二手房買賣市場(chǎng)，新房買賣極為少見，也不宜提倡。 第五條、面積誤差的處理一、采用按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售的，合同約定的套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積中的套內(nèi)建筑面積的誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)（含3）時(shí)，按產(chǎn)權(quán)登記面積中的套內(nèi)建筑面積結(jié)算購(gòu)房?jī)r(jià)款。合同約定的套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積中的套內(nèi)建筑面積的誤差比絕對(duì)值超過(guò)3時(shí)，甲乙雙方同意按下述第 種方式處理：1.乙方有權(quán)提出退房,甲方須在乙方提出退房要求之日起天內(nèi)將已付款退還給乙方。已發(fā)生的交易相關(guān)稅費(fèi)由甲方承擔(dān)。2.本合同條款第四條第一項(xiàng)約定的單價(jià)不變，房?jī)r(jià)款總金額按產(chǎn)權(quán)登記面積中的套內(nèi)建筑面積計(jì)算，合同繼續(xù)履行。3. 本款約定按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房面積確認(rèn)及差異處理。本條第三款就產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，允許當(dāng)事人雙方自行約定差異處理方式，以充分體現(xiàn)意思自治原則。本條款能有效解決面積縮水、面積膨脹的問(wèn)題。二、按套（單元、幢）計(jì)價(jià)銷售的，合同約定的參考套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積中的套內(nèi)建筑面積有誤差的，總價(jià)款不作調(diào)整。第六條、付款方式及期限乙方按下列第 種方式付款1 一次性付款2 分期付款3 其他方式 上述付款方式中的“其它方式”主要指銀行按揭方式，具體包括：住房公積金個(gè)人貸款、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款和組合貸款三種。 建議購(gòu)房者約定乙方在預(yù)售合同鑒證后付款，這樣可以有效預(yù)防甲方賣后抵押、賣后延遲辦理預(yù)售鑒證等糾紛的發(fā)生，對(duì)于甲方將抵押的房屋再出賣也有一定的預(yù)防效果。購(gòu)買現(xiàn)房的，購(gòu)房者簽訂了商品房買賣合同之前，一定要到房管部門查看所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，確保該房產(chǎn)權(quán)無(wú)瑕疵。購(gòu)房者普遍有個(gè)誤解，認(rèn)為按揭是與開發(fā)商發(fā)生的法律關(guān)系，然而并不是這樣，按揭涉及兩個(gè)法律關(guān)系：一是購(gòu)房者與開發(fā)商的商品房買賣合同關(guān)系，二是購(gòu)房者與銀行的貸款合同關(guān)系。 購(gòu)房者向銀行貸款，以貸得的款項(xiàng)向開發(fā)商購(gòu)房，以所購(gòu)之房設(shè)定抵押，作為償還向銀行貸款的擔(dān)保。實(shí)踐當(dāng)中，開發(fā)商在預(yù)售商品房之前，就要選定銀行與其就按揭貸款的額度、期限等達(dá)成初步意向，作為今后購(gòu)房者向銀行按揭貸款的基礎(chǔ)條件?？梢哉f(shuō)，這個(gè)過(guò)程要順利進(jìn)行，必須要有開發(fā)商的積極配合。但是，一旦由于某種因素達(dá)不成按揭合同，從法律關(guān)系分析并非開發(fā)商違約，反倒是購(gòu)房者違約，因?yàn)椋犊钍琴?gòu)房者的義務(wù)，按揭只是購(gòu)房者的籌資渠道。因此，如果購(gòu)房者按揭買房的話，為了化解法律風(fēng)險(xiǎn)，有必要在付款方式及期限中明確約定： “出賣人協(xié)助買受人向銀行取得 年分期償還貸款（幣）元，是買受人訂立本合同的基礎(chǔ)，如非因買受人過(guò)錯(cuò)而無(wú)法取得銀行按揭貸款，則就無(wú)法取得之貸款數(shù)額部分，買受人無(wú)須承擔(dān)本合同第十條約定的逾期付款違約責(zé)任，而出賣人仍須承擔(dān)本合同項(xiàng)下的一切義務(wù)?！?第七條、交付期限甲方應(yīng)于年 月 日前，將經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的該商品房交付給乙方。 本條可能涉及開發(fā)商對(duì)“不可抗力”的約定，“不可抗力”指不能預(yù)見，不能避免且不能克服的客觀情況，如水災(zāi)、地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等?，F(xiàn)實(shí)中，許多開發(fā)商在本條約定“因開發(fā)商不能控制的原因，不能解決的重大技術(shù)問(wèn)題”等情況，筆者認(rèn)為這不屬不可抗力，該約定對(duì)買受人是顯失公平的條款。不可抗力屬于法律規(guī)定的免責(zé)事由，本不需另行約定，但合同雙方當(dāng)事人對(duì)于不可抗力的范圍往往存有爭(zhēng)議。由于合同法以尊重合同當(dāng)事人的合意為原則，各國(guó)合同法普遍允許合同當(dāng)事人在合同中約定不可抗力的范圍。開發(fā)商通常會(huì)利用空白待定條款，填入一些籠統(tǒng)表述，任意擴(kuò)大免責(zé)范圍。諸如把工程技術(shù)難題、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、市場(chǎng)供求變化、工程事故、政府具體行政行為等可預(yù)見、可避免或者可克服的障礙列為免責(zé)事由，這是不合理的。通常情況下交付期限應(yīng)以建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的取得為準(zhǔn)。遇有特殊情況需告知買受人的,一般應(yīng)在盡可能短的時(shí)間內(nèi)告知。按逾期交房的時(shí)間分別處理的時(shí)限通常以60日劃分。出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾中，除明確水、電、暖于入住時(shí)正常開通外，其他如燃?xì)?、電話、寬帶網(wǎng)等，如有可能也應(yīng)作出明確約定。第八條、乙方逾期付款的違約責(zé)任乙方如未按本合同第六條的約定付款，按下列【一】【二】種方式處理：一、自本合同約定的應(yīng)付款時(shí)限屆滿后的次日起至實(shí)際付款之日止天內(nèi)，乙方按每天元向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。逾期 天后，乙方按下列【1】【2】【3】種約定承擔(dān)違約責(zé)任：1解除合同，乙方按應(yīng)付未付款的向甲方支付違約金，甲方向乙方退還已付款，已發(fā)生的交易相關(guān)稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。2乙方按應(yīng)付未付款的乘以逾期天數(shù)向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。3 二、本條由雙方自行確定買受人逾期付款違約責(zé)任的處理方式。 違約金是一把雙刃劍。在違約金的數(shù)額的約定上須謹(jǐn)慎，除非堅(jiān)信自己有足夠?qū)嵙?，違約只可能發(fā)生在開發(fā)商一邊，否則，不要約定過(guò)高的違約金。我國(guó)合同法允許合同當(dāng)事人約定違約金比例或一方違約時(shí)的損失賠償計(jì)算方法，因此，新版合同范本關(guān)于逾期付款或逾期交房的違約金比例均留待當(dāng)事人自行議定。但是，合同法同時(shí)又規(guī)定約定違約金比例過(guò)高或過(guò)低時(shí)，人民法院在審理糾紛時(shí)，有權(quán)應(yīng)相對(duì)方的要求予以調(diào)整。因此，購(gòu)房者與開發(fā)商在約定違約金比例時(shí)，不應(yīng)過(guò)高，也不應(yīng)過(guò)低，約定過(guò)高得不到保護(hù)，約定過(guò)低則可能吃虧。實(shí)踐當(dāng)中遇到的問(wèn)題是，開發(fā)商往往把購(gòu)房者逾期付款違約金比例定得過(guò)高，遠(yuǎn)高于銀行同期貸款利率，而把開發(fā)商逾期交房違約金比例定得很低，甚至遠(yuǎn)低于銀行同期存款利率。那么，什么樣的違約金比例才是合理的呢？根據(jù)最高人民法院99年1月29日發(fā)布的關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問(wèn)題的批復(fù)，在當(dāng)事人沒(méi)有約定具體違約金比例時(shí)，按逾期付款金額的日萬(wàn)分之四計(jì)算。建議購(gòu)房者在開發(fā)商約定逾期付款和逾期交房的違約金時(shí)，參考這一比例，并且注意按對(duì)等原則，審查購(gòu)房者逾期付款時(shí)的違約金比例與開發(fā)商遲延交房時(shí)的違約金比例是否一致。在一方違約導(dǎo)致合同解除的情況下，考慮到商品房是特定物，在10%-30%的幅度內(nèi)約定違約金比例，比較可能在訴訟中得到法院的支持。 第九條、甲方逾期交房的違約責(zé)任甲方如未按本合同第七條的約定時(shí)間交房，按下列【一】【二】種方式處理：一、自本合同約定的交房時(shí)間屆滿后的次日起至實(shí)際交房之日止 天內(nèi)，甲方按每天元向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。逾期 天后，甲方按下列【1】【2】【3】種約定承擔(dān)違約責(zé)任：1 解除合同，甲方按乙方已付款的向乙方支付違約金，甲方向乙方退還已付款，已發(fā)生的交易相關(guān)稅費(fèi)由甲方承擔(dān)。2 甲方按乙方已付款的 乘以逾期天數(shù)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。3 二、第十條、交接該商品房經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格后，甲方應(yīng)當(dāng)以 形式通知乙方辦理交接手續(xù)。交接時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方提交商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說(shuō)明書。由于甲方原因未能按期交接的，責(zé)任由甲方承擔(dān)。甲乙雙方同意按以下方式處理：由于乙方原因未能按期交接的，責(zé)任由乙方承擔(dān)。甲乙雙方同意按以下方式處理： 對(duì)于購(gòu)買園區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過(guò)的，比如說(shuō)象會(huì)所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應(yīng)該按照對(duì)購(gòu)房者比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)到使用條件，應(yīng)該視為開發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。 商品房質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說(shuō)防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。 住宅使用說(shuō)明書通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說(shuō)明，以及門窗類型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明的問(wèn)題以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。生產(chǎn)廠家另有說(shuō)明書的，應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書里。第十一條、甲方關(guān)于價(jià)內(nèi)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任甲方交付的該商品房?jī)r(jià)內(nèi)的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到本合同附件二約定標(biāo)準(zhǔn)的，乙方有權(quán)要求甲方按 補(bǔ)償。甲方自行提高標(biāo)準(zhǔn)超出原約定標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。 房屋裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)直接影響房屋的品質(zhì)、檔次和使用功能，因此消費(fèi)者對(duì)此比較重視，建議買受人對(duì)該標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳細(xì)的約定，不能只作籠統(tǒng)的表述，以免因雙方理解不一致而導(dǎo)致糾紛。如進(jìn)戶門問(wèn)題，宜明確品牌、生產(chǎn)廠家、規(guī)格等指標(biāo)。有一些預(yù)售商品房是帶裝修的，廣告中承諾交付后即可入住，樣板房更是裝修得美侖美奐，令購(gòu)房者怦然心動(dòng)，價(jià)格自然也不菲。然而，廣告（樣板房作為廣告的一種形式）在我國(guó)合同法上屬于要約邀請(qǐng)，不是要約。無(wú)特別約定不作為合同的一部分。 因此，購(gòu)房者有必要將樣板房中的主要部位及自己認(rèn)為滿意的部位拍照，并向開發(fā)商問(wèn)明主要裝飾材料型號(hào)，列具清單，將照片及清單由開發(fā)商蓋章，作為合同附件，注明其系購(gòu)房合同不可分割的組成部分。否則，成品房的裝修與樣板房不符時(shí)，購(gòu)房者將無(wú)法追究開發(fā)商的違約責(zé)任，也無(wú)法證明成品房與樣板房不一致（那時(shí)樣板房可能早已折除），只有啞巴吃黃連。為了避免爭(zhēng)議，建議購(gòu)房者與開發(fā)商在合同第中明確約定裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約賠償?shù)拇_定數(shù)額。第十二條、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 房產(chǎn)證是購(gòu)房者證明自己對(duì)房屋具有所有權(quán)的憑證?，F(xiàn)有法律已經(jīng)對(duì)房產(chǎn)證辦理問(wèn)題做出了明確的規(guī)定，購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)要注意合同中是否有“陷阱”，將辦證的條件和期限進(jìn)行額外的約定，將辦理?xiàng)l件提高、辦理期限延長(zhǎng)等。如果不加以注意，依據(jù)合同約定優(yōu)先的原則，在產(chǎn)權(quán)證辦理爭(zhēng)議問(wèn)題上購(gòu)房消費(fèi)者往往處于不利的境地。 根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)的規(guī)定，除非當(dāng)事人有特殊約定，現(xiàn)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；預(yù)售商品房的買受人，應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。而在現(xiàn)實(shí)生活中許多開發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”條款時(shí)，往往規(guī)定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日或者730日甚至更長(zhǎng)期限內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)備案。 根據(jù)建設(shè)部1992年4月21日發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)商品房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理的通知第二條和1994年11月15日發(fā)布的城市商品房預(yù)售管理辦法第12條，申請(qǐng)房產(chǎn)權(quán)屬登記和發(fā)證是購(gòu)房者的義務(wù)。然而，實(shí)踐當(dāng)中，土地房產(chǎn)行政管理部門為了提高辦事效率，總是要求由開發(fā)商就某一個(gè)商品房開發(fā)項(xiàng)目統(tǒng)一申請(qǐng)辦證，購(gòu)房者實(shí)際上根本不可能獨(dú)立進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證的申辦行為。我們姑且不論是現(xiàn)行法規(guī)不合理，還是政府相關(guān)主管部門的工作方式不恰當(dāng)，反正現(xiàn)實(shí)問(wèn)題擺在購(gòu)房者面前，我們必須去解決。經(jīng)常有購(gòu)房者抱怨付款交房已兩三年，產(chǎn)權(quán)證就是遲遲出不來(lái)，盡管長(zhǎng)期不能辦妥產(chǎn)權(quán)證明顯是由于開發(fā)商的原因造成的，但申辦產(chǎn)權(quán)證并非開發(fā)商的法定義務(wù)，如何追究其責(zé)任？因此，我們認(rèn)為有必要在購(gòu)房合同中特別約定，開發(fā)商有義務(wù)在交房后的合理期限內(nèi)代理購(gòu)房者辦妥產(chǎn)權(quán)證以及相關(guān)違約責(zé)任，以彌補(bǔ)現(xiàn)行法律規(guī)定之不足。 第十三條、其他約定甲方應(yīng)當(dāng)按商品房質(zhì)量保證書中的承諾承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。一、 方保證該商品房在交接時(shí)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛及債權(quán)債務(wù)糾紛。如交接后發(fā)生該商品房交接前存在的產(chǎn)權(quán)糾紛或者債權(quán)債務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)責(zé)任。 該條款主要解決房屋抵押權(quán)糾紛和一房多售、一女多嫁等問(wèn)題。出賣人銷售設(shè)有抵押權(quán)商品房的，其抵押權(quán)的處理依擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 本條即合同法上的瑕疵擔(dān)保義務(wù)，所謂瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是指出賣人應(yīng)當(dāng)擔(dān)保其交付的房屋以及房屋上的權(quán)利不存在任何未告知的瑕疵。標(biāo)的物瑕疵可以分為物之瑕疵和權(quán)利瑕疵，因此，瑕疵擔(dān)保義務(wù)可以分為物之瑕疵擔(dān)保和權(quán)利瑕疵擔(dān)保。物之瑕疵依其被發(fā)現(xiàn)的難易程度，又可分為表面瑕疵和隱蔽瑕疵。物之瑕疵對(duì)于商品房而言，主要是房屋質(zhì)量瑕疵。根據(jù)商品房買賣實(shí)務(wù)中經(jīng)常發(fā)生的一些糾紛，本文想重點(diǎn)討論的這樣一個(gè)問(wèn)題，即開發(fā)商交付的房屋是不是必須沒(méi)有任何質(zhì)量瑕疵，否則，買受人就可以拒絕接受呢？當(dāng)然不是。前面我們已經(jīng)談到，交付房屋和瑕疵擔(dān)保是兩項(xiàng)不同的義務(wù)。如果要求開發(fā)商交付的房屋沒(méi)有任何瑕疵，那么也就只會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商因遲延交付而承擔(dān)逾期違約責(zé)任，不存在質(zhì)量瑕疵違約責(zé)任了。究竟在何種情況下，買受人可以拒絕接受房屋呢？按照我國(guó)合同法的規(guī)定，只有在標(biāo)的物質(zhì)量不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情況下，買受人才可以拒絕接受標(biāo)的物或解除合同。因此，除當(dāng)事人之間另有約定的以外，只要交付的房屋不存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵，買受人就有義務(wù)受領(lǐng)房屋。但這并不影響買受人要求開發(fā)商承擔(dān)質(zhì)量瑕疵違約責(zé)任，包括修理、更換、重作、賠償損失等。開發(fā)商承擔(dān)質(zhì)量瑕疵違約責(zé)任的依據(jù)不僅包括合同的約定，也包括有關(guān)法律的規(guī)定，如建設(shè)部商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書的規(guī)定就明確規(guī)定了開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的最低質(zhì)量保證責(zé)任。在現(xiàn)實(shí)中，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題引起的糾紛層出不窮，特別是一些精裝修商品房，往往會(huì)出現(xiàn)不同程度的裝修質(zhì)量問(wèn)題。在合同沒(méi)有特別約定的情況下，有些買受人就以有某些質(zhì)量瑕疵為由，拒絕接受房屋。實(shí)際上，這種做法既不利于保護(hù)自己的合法權(quán)益，又會(huì)使損失進(jìn)一步擴(kuò)大、糾紛更難解決。其實(shí)，避免糾紛的最好方法是盡量在合同中作詳細(xì)的約定。比如，在合同中特別約定如出現(xiàn)某些質(zhì)量瑕疵，買受人就可以拒絕受領(lǐng)房屋并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任等。 傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為，在買賣契約中，出賣人有使買受人取得所有權(quán)或其他權(quán)利之義務(wù)，在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)及他物權(quán)或準(zhǔn)物權(quán)之出賣，為轉(zhuǎn)移之成立要件，出賣人有為書面的物權(quán)的合意及協(xié)力于移轉(zhuǎn)登記之義務(wù)。這說(shuō)明商品房出賣人有交付房屋和協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)。但是，在實(shí)踐中交付房屋和產(chǎn)權(quán)登記往往存在一定的時(shí)間差，盡管我國(guó)法律對(duì)商品房的產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間作了規(guī)定，但是卻沒(méi)有對(duì)不按時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)如何處罰作出規(guī)定，導(dǎo)致延期辦理產(chǎn)權(quán)登記的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。按照我國(guó)合同法第一百三十三條的規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外?！钡?，我國(guó)現(xiàn)行法律雖然規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的取得、變更登記制度，卻沒(méi)有規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)自登記之日起轉(zhuǎn)移。因此，嚴(yán)格按照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)說(shuō)，在不動(dòng)產(chǎn)買賣活動(dòng)中，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，登記僅具對(duì)抗第三人的效力。不過(guò)，在建設(shè)部制訂的城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法第十八條中規(guī)定：“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效?！弊罡呷嗣穹ㄔ旱乃痉ń忉屢灿蓄愃频囊?guī)定。在人民法院的一些相關(guān)判例中，也大都以產(chǎn)權(quán)登記作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)取得、變更的依據(jù)。因此，在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，實(shí)際上采用的是生效要件主義，即非經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。大陸法系國(guó)家將不動(dòng)產(chǎn)登記的效力分為生效要件主義和對(duì)抗要件主義。生效要件主義認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)不僅需要當(dāng)事人的合意，還需要依法登記，否則，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，如德國(guó)、瑞士等；對(duì)抗要件主義認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)僅需當(dāng)事人的合意即可，登記僅導(dǎo)致該物權(quán)變動(dòng)具有對(duì)抗第三人的效力，如法國(guó)、日本等。由于我國(guó)現(xiàn)行法律的不完善，因此在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中就會(huì)產(chǎn)生這樣一個(gè)問(wèn)題，即開發(fā)商將房屋交付于買受人以后，產(chǎn)權(quán)登記完成之前，房屋風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)。我國(guó)合同法第一百四十二條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外?！币簿褪钦f(shuō)，我國(guó)法律關(guān)于標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，原則上采用交付主義，法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的為例外。但是，傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)之風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由所有權(quán)人負(fù)擔(dān)，我國(guó)多數(shù)學(xué)者也從此觀點(diǎn)。既然我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)以登記為準(zhǔn)，那么，在開發(fā)商將房屋交付于買受人以后，產(chǎn)權(quán)登記完成之前，房屋所有權(quán)仍屬于開發(fā)商。按照史尚寬先生的觀點(diǎn)，這一時(shí)間段房屋的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)開發(fā)商來(lái)承擔(dān)。二、 一方提出解除合同或者變更本合同約定的，按以下約定處理：三、 合同未盡事項(xiàng)，由甲乙雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。針對(duì)目前開發(fā)商廣告虛