驗(yàn)房收樓其本知識(shí).doc

驗(yàn)房收樓雖然不是成都的，但是對(duì)各位馬上就要拿新房子的人有幫助。本文由廣東省集美設(shè)計(jì)工程公司的集美組先生根據(jù)多年經(jīng)驗(yàn)總結(jié)整理，提供給大家一份收樓參考，收樓在即的業(yè)主可以詳細(xì)閱讀一遍以做到心中有數(shù)）首先總結(jié)一下，一般在建筑（裝修）質(zhì)量上主要的投訴集中在：1、電：包括總負(fù)荷，電線截面負(fù)荷是否符合標(biāo)準(zhǔn)要求，布線的問(wèn)題可能在表面上是看不見(jiàn)了2、水：供水的管道是否滿縫無(wú)滲漏，可以采用加壓測(cè)試；3、污：排污管道無(wú)滲漏4、質(zhì)量：包括裝修表面、收口效果（大多集中在墻體）5、發(fā)展商所提供裝修中的各產(chǎn)品品牌、保修期，售后維護(hù)誰(shuí)負(fù)責(zé)6、裂縫：裂縫包括建筑下沉和墻體收縮縫，但更多的是衛(wèi)生間因?yàn)榻ㄖ芽p而產(chǎn)生滲漏，造成天面滲漏免除收房傷痛從簽合同開始為避免出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，建議消費(fèi)者在買房時(shí)選擇資信良好的開發(fā)商，將風(fēng)險(xiǎn)控制在前期。簽合同時(shí)應(yīng)明確各有關(guān)細(xì)節(jié)，包括收樓時(shí)間，收樓程序（如先驗(yàn)樓，無(wú)異議后再收等）；驗(yàn)樓時(shí)從配套設(shè)施到房?jī)?nèi)各項(xiàng)交付物指標(biāo)的具體詳細(xì)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（面積、地面、體墻、廚廁等等），最好附上設(shè)計(jì)圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準(zhǔn)。同時(shí)注明收樓時(shí)原開發(fā)商的廣告、售樓書、樣板房等都可成為房屋結(jié)構(gòu)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。最妥當(dāng)?shù)淖龇ㄊ钦?qǐng)上一位有經(jīng)驗(yàn)的律師，分析購(gòu)房合同中有無(wú)標(biāo)注不明或易成歧義的條款陷阱，免除收樓時(shí)的麻煩。切記查看“三書一證一表”“三書”是指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書，“一證”是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證，“一表”是指竣工驗(yàn)收備案表。根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。“三書一證一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)記，是發(fā)展商交樓的必要條件。業(yè)主一旦簽了有關(guān)文件，就視為對(duì)樓宇質(zhì)量的認(rèn)可。因此，專家提醒，收樓前千萬(wàn)記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗(yàn)收合格，并且與購(gòu)房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收樓。但時(shí)下不少發(fā)展商交樓時(shí)，大多未能出具完整的文件，若買家確實(shí)想收樓的，驗(yàn)收過(guò)住宅質(zhì)量保證書，有關(guān)部門出具的關(guān)于永久水電、消防、電梯使用等單項(xiàng)驗(yàn)收合格證書后，確保具備居住條件的，亦可收樓。先驗(yàn)房后收樓先驗(yàn)樓再繳費(fèi)、辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗(yàn)樓后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)貨不對(duì)板，申訴起來(lái)也軟弱無(wú)力負(fù)責(zé)任的發(fā)展商會(huì)積極善后，無(wú)良的則會(huì)實(shí)施“拖字訣”，讓買家勞心勞力，這對(duì)買家來(lái)說(shuō)是不公平的。為避免出現(xiàn)這種情況，買家應(yīng)事先在購(gòu)房合同中特別約定先驗(yàn)房后收樓，另一方面如合同已成事實(shí)，則可采取在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣?？⒐を?yàn)收備案表的復(fù)印件加蓋發(fā)展商的印章,并注明各項(xiàng)配套設(shè)備的品牌質(zhì)量等級(jí)保修期限維護(hù)時(shí)限等細(xì)節(jié)收樓準(zhǔn)備篇帶好資料準(zhǔn)備收樓接到開發(fā)商的入住通知單(也叫入伙通知單)，就標(biāo)志著業(yè)主收樓的開始。您如果身在外地，沒(méi)有足夠的時(shí)間親自辦理入住手續(xù)，那么您必須指定一位信得過(guò)的委托人來(lái)幫您簽訂各種入住相關(guān)文件。通常開發(fā)商會(huì)與入住通知單一并寄發(fā)給業(yè)主一份繳費(fèi)通知單，辦理入住應(yīng)交納的各項(xiàng)費(fèi)用都有詳細(xì)說(shuō)明。例如您剩余的房款，這時(shí)候您一定要帶上，否則開發(fā)商會(huì)按照合同計(jì)算您的違約金(一般是每天總房款的萬(wàn)分之二，)。-交納公共維修基金以及先期的物業(yè)管理費(fèi)房屋的公共維修基金是您應(yīng)該繳納的費(fèi)用。即使您信不過(guò)開發(fā)商，也千萬(wàn)要認(rèn)識(shí)到，這占到總房款2%的公共維修基金只是開發(fā)商替政府代繳的，他們占不到任何便宜，這筆費(fèi)用是今后小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后交給咱們業(yè)主自己支配的，開發(fā)商根本無(wú)權(quán)動(dòng)用。還有，在入住以前，您必須先交納13個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)(也可以看做是物業(yè)管理押金)，讓物業(yè)管理公司能夠有一個(gè)管理資金的充分流動(dòng)，在未來(lái)的這幾個(gè)月當(dāng)中，您就不用再交納任何的物業(yè)管理費(fèi)用。-認(rèn)真檢查您的房產(chǎn)，別放過(guò)任何紕漏當(dāng)您交納了房屋尾款、公共維修基金和先期物業(yè)管理費(fèi)用后，就應(yīng)該提出去看現(xiàn)房。您最應(yīng)該注意的就是在質(zhì)量上以及面積上的問(wèn)題，如發(fā)現(xiàn)房屋漏水、地板明顯裂縫，屬于開發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中可以避免的問(wèn)題但還是出現(xiàn)的失誤，您完全可以在入住驗(yàn)收單上拒絕簽字。但如果屬于因?yàn)闅夂颉夭畹仍虬l(fā)生的墻皮開裂等現(xiàn)象，您可以責(zé)成開發(fā)商在規(guī)定的期限內(nèi)加以維修。您檢查房屋的質(zhì)量等問(wèn)題需要照顧到兩方面，一方面，如果真是感覺(jué)小區(qū)的各方面條件達(dá)不到入住的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該明確指出其不具備交工的理由。還要向開發(fā)商索要您該得到的違約金(一般來(lái)講，延期交房的違約金是按照已交付房?jī)r(jià)的每天萬(wàn)分之二來(lái)結(jié)算)。另一方面，當(dāng)您確信房屋質(zhì)量基本可以達(dá)到滿意的程度，就應(yīng)該按照合同中約定的面積誤差來(lái)和開發(fā)商交涉。合同中規(guī)定，雙方在實(shí)測(cè)面積方面存在著正負(fù)三的差額，如果開發(fā)商交給您的房屋面積大于合同中規(guī)定的面積，您必須按照商品房買賣合同中約定的每平方米單價(jià)補(bǔ)齊超出面積的房款；如果小于規(guī)定中的面積，開發(fā)商應(yīng)該退給您相應(yīng)部分的房款。-交納契稅，為得到產(chǎn)權(quán)證早做準(zhǔn)備契稅是在您辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候才交納的，但開發(fā)商為了避免以后的麻煩，將提前向您收取。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，買房人在買房之后應(yīng)向政府交納總房款2%4%的契稅(面積在120平方米以下的房產(chǎn)，按照總房?jī)r(jià)款2%的標(biāo)準(zhǔn)收取；超過(guò)120平方米的，超出部分按照總房?jī)r(jià)款4%收取)，開發(fā)商有權(quán)代收代繳。-一表兩書要審查現(xiàn)行規(guī)定，房屋竣工后，建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位四方聯(lián)檢，檢驗(yàn)結(jié)果報(bào)質(zhì)檢站備案，由質(zhì)檢站出具備案表。所以這時(shí)候您要向開發(fā)商提出看質(zhì)檢站出具的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表以及該房屋的住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表是收樓的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒(méi)有這個(gè)驗(yàn)收表就說(shuō)明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收樓。住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書則是確保您順利使用該房產(chǎn)及該房產(chǎn)內(nèi)設(shè)備，并享受開發(fā)商提供的保修服務(wù)的通行證，有這兩書在手，就說(shuō)明您得到的房產(chǎn)還是比較可信的。-簽訂物業(yè)管理公約別以為每月每平方米不過(guò)幾元錢，買得起當(dāng)然住得起，您要看清，您以后要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)是怎么核定的，要讓物業(yè)管理公司說(shuō)得清清楚楚、明明白白，還有，您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)最好還是考察一下，到底具備不具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)，別在今后的管理當(dāng)中給您造成不必要的麻煩，如果提前認(rèn)識(shí)這家公司，在今后成立業(yè)主委員會(huì)的時(shí)候您能做到知己知彼。收房篇:收樓程序：要堅(jiān)持先驗(yàn)房后辦理入住手續(xù)【交房手續(xù)有哪些】一、通知開發(fā)商取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書面形式通知購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。二、驗(yàn)收購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)購(gòu)房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好記錄，同時(shí)，不要忽視對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購(gòu)房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。三、提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。為了防止開發(fā)商在建設(shè)期間將業(yè)主的房屋進(jìn)行抵押，業(yè)主在驗(yàn)收房屋質(zhì)量文件之前，首先要審查國(guó)有土地使用權(quán)證上是否有抵押記載，然后才開始驗(yàn)收有關(guān)的工程質(zhì)量文件，就目前而言，主要是包括住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書和竣工驗(yàn)收備案表（俗稱“兩書一表”）。目前在交樓過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)問(wèn)題比較多的主要是竣工驗(yàn)收備案表。按照有關(guān)規(guī)定，竣工驗(yàn)收備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，因此，業(yè)主在驗(yàn)房的時(shí)候不能只看有沒(méi)有竣工驗(yàn)收備案表，而是要仔細(xì)查看所購(gòu)的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個(gè)分項(xiàng)是不是都備了案。四、簽署房屋交接書購(gòu)房者對(duì)房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合合同約定條件的，應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交換書；對(duì)不符合合同約定的，應(yīng)做好記錄，要求開發(fā)商簽字，不能簽署房屋交接書，直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主最好自備一份詳細(xì)的驗(yàn)房記錄單驗(yàn)收完有關(guān)文件，業(yè)主馬上就要開始實(shí)地驗(yàn)房了，開發(fā)商提供的樓宇驗(yàn)收記錄表列出的項(xiàng)目大多不夠細(xì)致，一旦驗(yàn)收起來(lái)，可能根本不夠用，建議業(yè)主先自備驗(yàn)房記錄單，以備不時(shí)之需。業(yè)主在自備的驗(yàn)房記錄單里，應(yīng)該盡可能詳細(xì)地列明需要注意的內(nèi)容，以防遺漏。據(jù)經(jīng)驗(yàn)，在驗(yàn)房過(guò)程中，首先要關(guān)注房屋是否存在結(jié)構(gòu)問(wèn)題，例如承重墻是否有貫穿性裂縫等等；然后才是房屋使用方面的細(xì)節(jié)問(wèn)題，例如門窗是否平直。除此之外，購(gòu)房者在驗(yàn)房的時(shí)候，不妨帶上電筆、直尺、小木槌等工具，以便于檢驗(yàn)。【驗(yàn)房自備工具】1）1只塑料洗臉盆(通水)-用于驗(yàn)收下水管道是否堵塞,但不可以測(cè)試管道密合狀況及管壁壓力2）1只小榔頭或小鋼球(輕敲或滾動(dòng))-用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓3）1只塞尺-用于測(cè)裂縫的寬度4）1只5米卷尺-用于測(cè)量房子的凈高5）1只萬(wàn)用表-用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通6）1只計(jì)算器-用于計(jì)算數(shù)據(jù)7）1只筆-用于簽字8）1把掃帚-用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生(全裝修)9）2只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩-用于時(shí)間長(zhǎng)，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。10)一本信簽紙-隨時(shí)就收樓過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行書面登記,并有雙方簽字確認(rèn).二，驗(yàn)房過(guò)程從物業(yè)處拿鑰匙,分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠(yuǎn)程抄表另）等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。（記得拿那些工具哦）開發(fā)商在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)喜歡“無(wú)證可依”！購(gòu)房者在辦理入住手續(xù)時(shí)要加倍小心，不要草草看房，輕易簽字，以致裝修入住后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)開發(fā)商找借口推諉責(zé)任。驗(yàn)房時(shí)要帶好筆、紙、卷尺、直尺、小刀片、照相機(jī)等，便于測(cè)量、記錄、取證，主要應(yīng)檢查以下內(nèi)容：1)詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開裂現(xiàn)象；（陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大）A、檢查房屋有無(wú)裂縫。首先要仔細(xì)查看房屋主臥及客廳靠近露臺(tái)的地面和頂上有無(wú)裂縫，沒(méi)有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來(lái)說(shuō)，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問(wèn)題，但基本不存在危險(xiǎn)，修補(bǔ)后不會(huì)妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說(shuō)明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。其次要看露臺(tái)處的兩側(cè)墻面是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。最后看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，表示該房存在危險(xiǎn)隱患，對(duì)這類房屋，購(gòu)買者一定不能報(bào)僥幸心理。B、檢查房屋有無(wú)傾斜。雖然檢測(cè)房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購(gòu)房者用目測(cè)的方法從四周不同角度，遠(yuǎn)近距離仔細(xì)觀測(cè)也能基本上發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。有時(shí)，可在房頂上用細(xì)繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。美聯(lián)組工程師提示您：由于新房子空關(guān)時(shí)間較長(zhǎng)，在門窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動(dòng)，用蠻力推拉門窗，一感覺(jué)有阻塞感的時(shí)候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫檢查房屋有無(wú)滲漏。購(gòu)房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細(xì)檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現(xiàn)象，這些都是滲漏的跡象。還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的頂部和管道接口是否滲漏。驗(yàn)收房屋最好在下過(guò)大雨之后，可在交房之前要求物業(yè)公司工作人員一同前往，把廚房、衛(wèi)生間的水放一放，過(guò)兩天再來(lái)察看是否會(huì)滲漏。墻壁：環(huán)視墻身或用手觸摸，便可看出墻面是否平整潔凈、油漆功夫如何，若油漆沒(méi)有順同一方向漆，便會(huì)出現(xiàn)若隱若現(xiàn)的“路軌”，影響美觀性。墻身出現(xiàn)裂紋，表示油漆功夫馬虎，注意相關(guān)位置要留有空調(diào)管孔，這些基本上是要靠我們的眼睛去觀察?；緳z驗(yàn)程序是一看二敲三鑿.美聯(lián)組工程師提示您：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。3)、驗(yàn)門窗這里猶其以驗(yàn)收窗為主。驗(yàn)收的關(guān)鍵一點(diǎn)是驗(yàn)收窗和陽(yáng)臺(tái)門的的密封性。窗的密封存性驗(yàn)收最麻煩的一點(diǎn)是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過(guò)查看密封膠條是否完整牢固這一點(diǎn)來(lái)證實(shí)。陽(yáng)臺(tái)門一般要看陽(yáng)臺(tái)門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過(guò)一種情況，陽(yáng)臺(tái)的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進(jìn)的問(wèn)題了。門窗：用手按門窗套不應(yīng)有空洞和軟彈的感覺(jué)，直角接合部是否嚴(yán)密，表面是否光潔，不上鎖是否會(huì)自動(dòng)關(guān)上或打開，目測(cè)一下四角是否呈直角，門窗套及門面上有無(wú)釘眼、氣泡或明顯色差。用水管噴射外墻10分鐘或以上，然后看窗臺(tái)上會(huì)否出現(xiàn)水漬。此外，還要留意窗臺(tái)云石是否崩裂，可用手輕觸窗臺(tái)，以不刮手為原則。4）仔細(xì)檢查地面有無(wú)空殼開裂情況。美聯(lián)組工程師提示您：如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項(xiàng)可用工具小榔頭和塞尺。地板：看看地板是否起翹，聽(tīng)聽(tīng)地板是否空心，地板鋪設(shè)修邊也不容忽視，尤其角位及近門位置，宜多加留意。留意地板有無(wú)明顯的縫隙和不平整，地板與踢腳板結(jié)合部是否密合，在每個(gè)房間里慢慢地走一遍，仔細(xì)聽(tīng)聽(tīng)有無(wú)“吱咯吱咯”的響聲。5)、驗(yàn)地平其實(shí)驗(yàn)收這個(gè)，對(duì)于普遍用戶是有一定難度的。驗(yàn)地平就是測(cè)量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗(yàn)這個(gè)，很多時(shí)候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因?yàn)樽鳛闃I(yè)主方，根本是不可能去驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)的。那么就只能從這些細(xì)節(jié)來(lái)看質(zhì)量了。測(cè)量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡(jiǎn)單的。去五金店買一條小的透明水管，長(zhǎng)度約為20米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個(gè)標(biāo)志。然后把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度，并找個(gè)人固定在這個(gè)位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度，然后再做一個(gè)標(biāo)志。然后用尺測(cè)量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過(guò)這種辦法如此類推，測(cè)量出全屋的水平差度。一般來(lái)說(shuō)，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。如果出這個(gè)范圍，你就得注意了。我見(jiàn)過(guò)最嚴(yán)重的水平差度達(dá)到7厘米的，測(cè)量后我還以為我測(cè)量錯(cuò)了呢。以上工作是有點(diǎn)煩瑣的，如果你有朋友擁有激光掃平儀(當(dāng)然，這個(gè)一定要大型專業(yè)公司才有的設(shè)備了)這個(gè)問(wèn)題就好解決多了。6）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二來(lái)試試排水速度。（一般新房子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主）。用萬(wàn)用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通。美聯(lián)組工程師提示您：關(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。供水、供電、煤氣、電話線、閉路電視線是否暢通到位。要檢查強(qiáng)電、弱電的垂直距離是否超過(guò)一米，距離達(dá)不到要求，日后會(huì)影響電視的收看效果(這一點(diǎn)經(jīng)常被忽略)。驗(yàn)電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國(guó)標(biāo)質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來(lái)說(shuō)，家里的電線不應(yīng)低于2.5平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方，否則使用空調(diào)時(shí)，容易過(guò)熱變軟。當(dāng)然，這是一種理想的配置,多數(shù)土建的電線會(huì)差一個(gè)等級(jí)。7）驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽(tīng)到咕嚕嚕的聲音和表面無(wú)積水。廚房：應(yīng)驗(yàn)清楚廚具是否有崩裂、刮花、搪瓷脫落等情況，廚柜柜門是否開閉自如，螺絲有無(wú)脫落。在洗菜池里反復(fù)地裝水、排水、檢驗(yàn)水管是否無(wú)異物堵塞。檢查衛(wèi)生間的排水情況?？此欠衲芡〞碂o(wú)阻地排向出水口，否則將給今后的居住帶來(lái)不便或增加裝修改造費(fèi)用。美聯(lián)組工程師提示您：做好這些后，確認(rèn)沒(méi)問(wèn)題，要盡快將這些突出下水（如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實(shí)，而象地漏等下水需要塞實(shí)（記得留一可拉扯掉的位置）。8）驗(yàn)收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。衛(wèi)生間：在浴缸里放半缸水浸過(guò)夜，隔天便知浴缸會(huì)否滲水及是否出水順暢，與樓上業(yè)主商議，用同樣方法，便知天花板會(huì)否滲水，更要注意貼近浴室的外墻是否起泡及油漆剝落；坐廁、洗面臺(tái)要看看打磨修飾得是否光潔平滑，最忌出現(xiàn)裂紋或刮花痕跡，另外還要留意地面傾斜位是否去水順暢。檢查衛(wèi)生間的上下水管道，看看排水管道排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現(xiàn)象，對(duì)坐便器的下水檢查則最好反復(fù)多次的進(jìn)行排水試驗(yàn)，看看排水效果，如有“咕咚”的聲音則是正常，另外坐便器與地面應(yīng)有膨脹螺栓固定并用硅酮膠密封(不得用水泥密封)。美聯(lián)組工程師提示您：在全部用完水后，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來(lái)，同時(shí)要記錄電表數(shù)字。還有一種情況，不過(guò)就與驗(yàn)收沒(méi)關(guān)了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗(yàn)而言，如果排污管沒(méi)有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質(zhì)量也就得打十二分的精神了。為什么排污管需要這種彎頭，因?yàn)閺濐^會(huì)蓄水，這樣來(lái)自下層管道的臭味氣味就會(huì)被擋在這層之下。而沒(méi)有彎頭的話，洗衣間和廁所的排水口就會(huì)散發(fā)一種異味。也許會(huì)有發(fā)展商會(huì)認(rèn)為用防臭地漏就行了，工程的實(shí)踐證明，防臭地漏遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實(shí)際需要。而正因?yàn)檫@種小地方，往往最能體現(xiàn)建筑商的施工質(zhì)量的。9）測(cè)量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來(lái)源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小本子上，同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問(wèn)題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。建筑層高為2.8米，實(shí)際高度不宜低于2.6米，層高3米的實(shí)際高度不宜低于2.75米，住宅層高不能低于2.8米。10）核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符,落實(shí)相關(guān)產(chǎn)品的售后維護(hù)期及保修工作歸誰(shuí)作,明確這些權(quán)限；裝飾、裝修材料的標(biāo)準(zhǔn)在購(gòu)房合同里買賣雙方應(yīng)對(duì)房屋交付使用時(shí)的裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)有詳細(xì)的約定，包括：內(nèi)外墻、頂面、地面使用材料、門窗用料；廚房和衛(wèi)生間，使用設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)和品牌；電梯的品牌和升降的舒適程度等。美聯(lián)組工程師提示您：通常在這方面，應(yīng)該沒(méi)什么大問(wèn)題，但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí)。11)房屋面積的核定：任何商品房在交付使用時(shí)，必須經(jīng)有資質(zhì)的專業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定，得出實(shí)測(cè)面積。因此，自己驗(yàn)收時(shí)，只要將這個(gè)實(shí)測(cè)面積與合同中約定的面積進(jìn)行核對(duì)，即可得知面積有無(wú)誤差。誤差較大的，應(yīng)及時(shí)向開發(fā)商提出并協(xié)商解決辦法。好了，檢查完這些工作，如果沒(méi)問(wèn)題的話，那就交錢去吧；若有問(wèn)題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了。若驗(yàn)收合格，購(gòu)房者須在房屋驗(yàn)收交接單上簽字認(rèn)可，領(lǐng)取房屋鑰匙和住戶手冊(cè)等資料，同時(shí)須按管理處的統(tǒng)一規(guī)定，繳納有關(guān)費(fèi)用。若驗(yàn)收不合格，購(gòu)房者也應(yīng)將不足事項(xiàng)明確記錄在交接單上，可暫不辦理收樓入住手續(xù)，再次收樓時(shí)間由雙方另行約定。驗(yàn)收不合格如何處理?在房屋接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，可根據(jù)其對(duì)房屋不同的影響程度分別處理：1)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問(wèn)題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。2)對(duì)于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。3)拿著交房清單去驗(yàn)房不符合標(biāo)準(zhǔn)可退房(首先，開發(fā)商出具的證明是不能替代北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表作為交房條件。你在與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同第八條約定的交房條件為該商品房在具備北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表后方可交付房屋。根據(jù)國(guó)務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例及建設(shè)部房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法、房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定、北京市工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行規(guī)定、中華人民共和國(guó)消防法及其他相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，建設(shè)工程必須經(jīng)建設(shè)單位、勘查單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位驗(yàn)收合格后且經(jīng)公安消防部門、環(huán)保部門、人防部門以及其他法律、法規(guī)規(guī)定的部門認(rèn)可（以上述部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件為準(zhǔn)）后，依法向政府建設(shè)工程竣工備案主管部門辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，該建設(shè)工程經(jīng)政府建設(shè)工程竣工備案主管部門對(duì)開發(fā)商申報(bào)資料等審查后決定同意備案或責(zé)令建設(shè)單位重新辦理竣工驗(yàn)收。所以開發(fā)商出具的該建設(shè)工程僅已經(jīng)建設(shè)單位、勘查單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位驗(yàn)收合格且正在比辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的證明并不是該建設(shè)工程已驗(yàn)收合格且依法辦理完畢建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)的法律憑證，此外該證明也不是商品房買賣合同第八條約定的交房條件。所以開發(fā)商在沒(méi)有依法到政府有關(guān)部門辦理完畢全部竣工驗(yàn)收備案手續(xù)且取得北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表的前提下交付房屋，違反了國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和商品房買賣合同約定的房屋交付條件。根據(jù)商品房買賣合同第十一條規(guī)定及第九條規(guī)定你有權(quán)拒絕接收房屋并有權(quán)按照合同約定追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任。第二，開發(fā)商單方規(guī)定以購(gòu)房者先行支付契稅、公共維修基金、預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用為房屋交付的前提條件違反了國(guó)家有關(guān)法規(guī)規(guī)定及合同約定。根據(jù)建設(shè)部商品房住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定第七條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用戶交付商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)有交付驗(yàn)收手續(xù)，并有用戶對(duì)住宅設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行簽字認(rèn)可。”、商品房買賣合同第十一條規(guī)定：“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還應(yīng)需提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。”。此外，出賣人（或出賣人委托物業(yè)管理公司辦理房屋入住手續(xù)）向買受人交付房屋是出賣人履行法律及商品房買賣合同的約定房屋交付義務(wù)，此時(shí)買受人與第三方物業(yè)管理公司無(wú)任何意義上的法律關(guān)系。買受人在與出賣人辦理完畢房屋交接手續(xù)后，也即該房屋的權(quán)利、義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)等轉(zhuǎn)至由買受人承擔(dān)。買受人與物業(yè)管理公司簽署前期物業(yè)管理委托協(xié)議或物業(yè)管理委托合同時(shí)，即買受人與物業(yè)管理公司存在了物業(yè)管理委托法律關(guān)系，買受人作為業(yè)主應(yīng)按照房屋使用、維修、物業(yè)管理公約及物業(yè)管理委托合同規(guī)定向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。此外，根據(jù)根據(jù)有關(guān)契稅及公共維修基金法規(guī)規(guī)定，買受人作為契稅法定納稅義務(wù)人及公共維修基金交納者負(fù)有依法納稅和交納公共維修基金的義務(wù)，買受人也可以委托出賣人或物業(yè)管理公司或其他第三人交納有關(guān)稅費(fèi)?？傊鲑u人或物業(yè)管理公司以買受人不交納有關(guān)稅費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用而拒絕交付房屋顯然是錯(cuò)誤的，但是若買受人自愿委托出賣人或物業(yè)管理公司代收代繳有關(guān)稅費(fèi)法律并不禁止。(本段內(nèi)容為轉(zhuǎn)載)如何著手裝修：著手裝修準(zhǔn)備的時(shí)間，最理想最經(jīng)濟(jì)的時(shí)間是收房的當(dāng)天進(jìn)場(chǎng)裝修，所以正式著手準(zhǔn)備應(yīng)該在收房前3-6個(gè)月比較合適，時(shí)間太緊難免倉(cāng)促，掛一漏萬(wàn)；時(shí)間太長(zhǎng)會(huì)有依賴性，同時(shí)變數(shù)大。著手裝修準(zhǔn)備,裝修是個(gè)綜合系統(tǒng)工程，從思路到物質(zhì)都需有充分的準(zhǔn)備。第一個(gè)要準(zhǔn)備的是平面圖和房屋資料，平面圖可以用售房用的平面圖（最好是施工藍(lán)圖），再實(shí)地測(cè)量標(biāo)注尺寸，比較容易疏忽的是一定要注意記錄墻體厚度及性質(zhì)（是否承重），管道及管道井位置，暖氣位置，下水口的坐標(biāo)（特別是馬桶下水口）。最好能用數(shù)碼相機(jī)拍下房屋的各個(gè)部分，用這一整套的資料就可以自行設(shè)計(jì)，也很方便與多家裝飾公司比較設(shè)計(jì)和報(bào)價(jià)，再去粗取精鎖定2-3家裝飾公司實(shí)地測(cè)量設(shè)計(jì)比