2012天津住宅市場年報(bào)

目目 錄錄 第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策 2 一 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2 1 2011 年全國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2 2 2011 年天津市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 6 二 政策環(huán)境 8 1 天津房地產(chǎn)新政 8 2 天津保障性住房政策 8 3 土地政策 10 4 金融政策 12 第二部分 天津市房地產(chǎn)市場總體分析第二部分 天津市房地產(chǎn)市場總體分析 14 一 2011 年天津房地產(chǎn)市場總體形勢(shì) 14 二 2011 年天津房地產(chǎn)市場總體供給與總體需求狀況分析 15 1 供給分析 15 2 需求分析 17 第三部分 天津市住宅市場分析第三部分 天津市住宅市場分析 18 一 商品住宅開發(fā)經(jīng)營分析 18 1 商品住宅投資額 18 2 商品住宅新開工面積 18 3 商品住宅施工面積 19 4 商品住宅竣工面積 19 二 商品住宅市場分析 20 1 商品住宅供給分析 20 2 商品住宅成交量價(jià)分析 21 3 各區(qū)域商品住宅成交量價(jià)分析 24 4 商品住宅市場總結(jié)及預(yù)測 26 三 二手住宅市場分析 27 1 歷年二手住宅成交量價(jià)分析 27 2 各月二手住宅成交量價(jià)分析 27 3 各區(qū)域二手住宅成交量分析 28 4 各區(qū)域二手住宅成交均價(jià)分析 29 5 二手住宅市場總結(jié)及預(yù)測 30 四 天津市住宅市場發(fā)展趨勢(shì)分析 30 1 住宅市場供給預(yù)測 30 2 住宅市場需求預(yù)測 30 3 住宅市場價(jià)格預(yù)測 31 附錄 天津市商品房市場主要數(shù)據(jù)附錄 天津市商品房市場主要數(shù)據(jù) 附錄 1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù) 32 附錄 2 商品房交易數(shù)據(jù) 34 附錄 3 2011 年商品住宅交易數(shù)據(jù) 35 附錄 4 2011 年二手房住宅交易數(shù)據(jù) 36 第一部分 宏第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策 一 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1 2011 年全國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境年全國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2011 年 面對(duì)復(fù)雜多變的國際形勢(shì)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)的新情況新問題 黨中央 國 務(wù)院以科學(xué)發(fā)展為主題 以轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為主線 堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣 政策 不斷加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控 國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展 實(shí)現(xiàn)了 十二 五 時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展良好開局 數(shù)據(jù)來源 數(shù)據(jù)來源 CREIS 中指數(shù)據(jù) 中指數(shù)據(jù) 初步測算 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 471564 億元 按可比價(jià)格計(jì)算 比上年增長 9 2 增 速比上年放緩 1 1 個(gè)百分點(diǎn) 分季度看 一季度同比增長 9 7 二季度增長 9 5 三季 度增長 9 1 四季度增長 8 9 分產(chǎn)業(yè)看 第一產(chǎn)業(yè)增加值 47712 億元 增長 4 5 第二產(chǎn)業(yè)增加值 220592 億元 增長 10 6 第三產(chǎn)業(yè)增加值 203260 億元 增長 8 9 1 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長 糧食連續(xù)七年增產(chǎn) 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長 糧食連續(xù)七年增產(chǎn) 全年全國糧食總產(chǎn)量達(dá)到 57121 萬噸 比上年增產(chǎn) 2473 萬噸 增長 4 5 連續(xù)八 年增產(chǎn) 其中 夏糧產(chǎn)量 12627 萬噸 比上年增長 2 5 早稻產(chǎn)量 3276 萬噸 增長 4 5 秋糧產(chǎn)量 41218 萬噸 增長 5 1 全年棉花產(chǎn)量 660 萬噸 比上年增長 10 7 油料產(chǎn) 量 3279 萬噸 增長 1 5 糖料產(chǎn)量 12520 萬噸 增長 4 3 全年豬牛羊禽肉產(chǎn)量 7803 萬噸 比上年增長 0 3 其中豬肉產(chǎn)量 5053 萬噸 比上年下降 0 4 生豬存欄 46767 萬頭 比上年增長 0 7 生豬出欄 66170 萬頭 比上年下降 0 8 全年禽蛋產(chǎn)量 2811 萬噸 比上年增長 1 8 牛奶 3656 萬噸 增長 2 2 2 工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)較快增長 企業(yè)利潤繼續(xù)增加工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)較快增長 企業(yè)利潤繼續(xù)增加 全年全國規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長 13 9 分登記注冊(cè)類型看 國有及國有控股企業(yè)增加值比上年增長 9 9 集體企業(yè)增長 9 3 股份制企業(yè)增長 15 8 外商及港澳臺(tái)商投資企業(yè)增長 10 4 分輕重工業(yè)看 重工業(yè)增加值比上年增長 14 3 輕工業(yè)增長 13 0 分行業(yè)看 39 個(gè)大類行業(yè)增加值全部實(shí)現(xiàn)比上年增長 分地區(qū)看 東 部地區(qū)增加值比上年增長 11 7 中部地區(qū)增長 18 2 西部地區(qū)增長 16 8 分產(chǎn)品看 全年 468 種產(chǎn)品中有 417 種產(chǎn)品比上年增長 其中 發(fā)電量增長 12 0 鋼材增長 12 3 水泥增長 16 1 十種有色金屬增長 10 6 乙烯增長 7 4 汽車增長 3 0 其中轎車增長 5 9 全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達(dá)到 98 0 比上年下降 0 1 個(gè)百分點(diǎn) 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)出口交貨值 101946 億元 比上年增長 16 6 12 月份 規(guī)模以上 工業(yè)增加值同比增長 12 8 環(huán)比增長 1 1 1 11 月份 全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤 46638 億元 同比增長 24 4 在 39 個(gè) 大類行業(yè)中 36 個(gè)行業(yè)利潤同比增長 3 個(gè)行業(yè)利潤同比下降 1 11 月份 規(guī)模以上工業(yè) 企業(yè)主營業(yè)務(wù)成本占主營業(yè)務(wù)收入的比重為 84 98 比前三季度微降 0 09 個(gè)百分點(diǎn) 11 月份 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入利潤率為 7 3 3 固定資產(chǎn)投資保持較快增長 投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善 固定資產(chǎn)投資保持較快增長 投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善 全年固定資產(chǎn)投資 不含農(nóng)戶 301933億元 比上年名義增長23 8 扣除價(jià)格因素 實(shí)際增長16 1 其中 國有及國有控股投資107486億元 增長11 1 分產(chǎn)業(yè)看 第一 產(chǎn)業(yè)投資6792億元 比上年增長25 0 第二產(chǎn)業(yè)投資132263億元 增長27 3 第三產(chǎn) 業(yè)投資162877億元 增長21 1 在第二產(chǎn)業(yè)投資中 工業(yè)投資129011億元 比上年增長 26 9 其中 采礦業(yè)投資11810億元 增長21 4 制造業(yè)投資102594億元 增長31 8 電力 燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資14607億元 增長3 8 全年基礎(chǔ)設(shè)施 不包括電力 燃?xì)饧八纳a(chǎn)與供應(yīng) 投資51060億元 比上年增長5 9 增速比上年回落14 3個(gè)百分點(diǎn) 分地區(qū)看 東部地區(qū)投資比上年增長21 3 中部地區(qū)增長28 8 西部地區(qū)增長29 2 從到位資金情況看 全年到位資金334219億元 比上年增長20 3 其中 國家預(yù)算內(nèi)資 金增長10 8 國內(nèi)貸款增長3 5 自籌資金增長28 6 利用外資增長8 2 其他資金 增長9 0 全年新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資240344億元 比上年增長22 5 新開工項(xiàng)目 332931個(gè) 比上年增加431個(gè) 從環(huán)比看 12月份固定資產(chǎn)投資 不含農(nóng)戶 下降 0 14 4 4 房地產(chǎn)開發(fā)呈回落態(tài)勢(shì) 商品房銷售增速回落 房地產(chǎn)開發(fā)呈回落態(tài)勢(shì) 商品房銷售增速回落 全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元 比上年名義增長27 9 扣除價(jià)格因素實(shí)際增 長20 0 增速比前三季度回落4 1個(gè)百分點(diǎn) 比上年回落5 3個(gè)百分點(diǎn) 其中住宅投資增 長30 2 分別回落5 0和2 6個(gè)百分點(diǎn) 房屋新開工面積190083萬平方米 比上年增長 16 2 增速比前三季度回落7 5個(gè)百分點(diǎn) 比上年回落24 4個(gè)百分點(diǎn) 其中住宅新開工面 積增長12 9 分別回落8 4和25 8個(gè)百分點(diǎn) 全國商品房銷售面積109946萬平方米 增長 4 9 增速比前三季度回落8 0個(gè)百分點(diǎn) 比上年回落5 7個(gè)百分點(diǎn) 其中住宅銷售面積增 長3 9 分別回落8 2和4 4個(gè)百分點(diǎn) 全國商品房銷售額59119億元 增長12 1 增速 比前三季度回落11 1個(gè)百分點(diǎn) 比上年回落6 8個(gè)百分點(diǎn) 其中住宅銷售額增長10 2 分 別回落11 0和4 6個(gè)百分點(diǎn) 全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積40973萬平方米 比上年增 長2 6 增速比上年回落22 6個(gè)百分點(diǎn) 全國商品房待售面積27194萬平方米 增長26 1 增速比上年加快18 0個(gè)百分點(diǎn) 全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元 比上年增 長14 1 增速比前三季度回落8 6個(gè)百分點(diǎn) 比上年回落12 1個(gè)百分點(diǎn) 其中 國內(nèi)貸款 增長與上年持平 自籌資金增長28 0 利用外資增長2 9 其他資金增長8 6 5 5 市場銷售平穩(wěn)增長 汽車銷售回落幅度較大 市場銷售平穩(wěn)增長 汽車銷售回落幅度較大 全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額181226億元 比上年名義增長17 1 扣除價(jià)格因素實(shí)際增 長11 6 其中 限額以上企業(yè) 單位 消費(fèi)品零售額84609億元 比上年增長22 9 按經(jīng)營單位所在地分 城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額156908億元 比上年增長17 2 鄉(xiāng)村消費(fèi)品零 售額24318億元 增長16 7 按消費(fèi)形態(tài)分 餐飲收入20543億元 比上年增長16 9 商品零售160683億元 增長17 2 在商品零售中 限額以上企業(yè) 單位 商品零售額 78164億元 增長23 2 其中 汽車類增長14 6 增速比上年回落20 2個(gè)百分點(diǎn) 家具 類增長32 8 回落4 4個(gè)百分點(diǎn) 家用電器和音像器材類增長21 6 回落6 1個(gè)百分點(diǎn) 12月份 社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比名義增長18 1 扣除價(jià)格因素實(shí)際增長13 8 環(huán)比 增長1 41 6 6 進(jìn)出口保持較快增長 外貿(mào)順差繼續(xù)收窄 進(jìn)出口保持較快增長 外貿(mào)順差繼續(xù)收窄 全年進(jìn)出口總額36421億美元 比上年增長22 5 出口18986億美元 增長20 3 進(jìn)口17435億美元 增長24 9 進(jìn)出口相抵 順差1551億美元 比上年減少264億美元 貿(mào)易方式繼續(xù)改善 進(jìn)出口總額中 一般貿(mào)易進(jìn)出口19246億美元 增長29 2 占進(jìn)出 口總額的52 8 比上年提高2 7個(gè)百分點(diǎn) 加工貿(mào)易進(jìn)出口13052億美元 增長12 7 出口額中 一般貿(mào)易出口9171億美元 增長27 3 加工貿(mào)易出口8354億美元 增長12 9 進(jìn)口額中 一般貿(mào)易進(jìn)口10075億美元 增長31 加工貿(mào)易進(jìn)口4698億美元 增長 12 5 7 7 貨幣供應(yīng)量平穩(wěn)回落 新增貸款有所減少 貨幣供應(yīng)量平穩(wěn)回落 新增貸款有所減少 12月末 廣義貨幣 M2 85 2萬億元 比上年末增長13 6 增速比上年末回落6 1 個(gè)百分點(diǎn) 狹義貨幣 M1 29 0萬億元 增長7 9 回落13 3個(gè)百分點(diǎn) 流通中現(xiàn)金 M0 5 1萬億元 增長13 8 回落2 9個(gè)百分點(diǎn) 全年金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額 54 8萬億元 新增人民幣各項(xiàng)貸款7 5萬億元 比上年少增3901億元 人民幣各項(xiàng)存款余 額80 9萬億元 各項(xiàng)存款增加9 6萬億元 比上年少增2 3萬億元 8 8 市場物價(jià)同比上漲 市場物價(jià)同比上漲 7 7月份后同比漲幅連續(xù)回落月份后同比漲幅連續(xù)回落 全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲5 4 其中 城市上漲5 3 農(nóng)村上漲5 8 分類別 看 食品上漲11 8 煙酒及用品上漲2 8 衣著上漲2 1 家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)上 漲2 4 醫(yī)療保健和個(gè)人用品上漲3 4 交通和通信上漲0 5 娛樂教育文化用品及服 務(wù)上漲0 4 居住上漲5 3 7月份居民消費(fèi)價(jià)格同比漲幅達(dá)到高點(diǎn)6 5 后 漲幅連續(xù)回 落 12月份 居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲4 1 環(huán)比上漲0 3 全年工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格比 上年上漲6 0 12月份同比上漲1 7 環(huán)比下降0 3 全年工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格比上年 上漲9 1 12月份同比上漲3 5 環(huán)比下降0 4 9 9 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長 農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn) 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長 農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn) 全年城鎮(zhèn)居民人均總收入23979元 其中 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21810元 比上 年名義增長14 1 扣除價(jià)格因素 實(shí)際增長8 4 在城鎮(zhèn)居民人均總收入中 工資性收 入比上年名義增長12 4 轉(zhuǎn)移性收入增長12 1 經(jīng)營凈收入增長29 0 財(cái)產(chǎn)性收入增 長24 7 農(nóng)村居民人均純收入6977元 比上年名義增長17 9 扣除價(jià)格因素 實(shí)際增 長11 4 其中 工資性收入比上年名義增長21 9 家庭經(jīng)營收入增長13 7 財(cái)產(chǎn)性收 入增長13 0 轉(zhuǎn)移性收入增長24 4 全年城鄉(xiāng)居民收入比為3 13 1 以農(nóng)村居民人均 純收入為1 上年該比值為3 23 1 全年農(nóng)民工總量25278萬人 比上年增加1055萬人 增長4 4 其中本地農(nóng)民工9415萬人 外出農(nóng)民工15863萬人 外出農(nóng)民工月均收入2049 元 比上年增長21 2 1010 人口總量低速增長 城鎮(zhèn)人口首超農(nóng)村 人口總量低速增長 城鎮(zhèn)人口首超農(nóng)村 2011年末 中國大陸總?cè)丝?包括31個(gè)省 自治區(qū) 直轄市和中國人民解放軍現(xiàn)役軍 人 不包括香港 澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣省以及海外華僑人數(shù) 134735萬人 比上年末增 加644萬人 出生人口1604萬人 人口出生率為11 93 死亡人口960萬人 人口死亡率 為7 14 人口自然增長率為4 79 從性別結(jié)構(gòu)看 男性人口69068萬人 女性人口 65667萬人 總?cè)丝谛詣e比為105 18 以女性為100 男性對(duì)女性的比例 出生人口性別 比為117 78 比上年末下降0 16 從年齡構(gòu)成看 60歲及以上人口18499萬人 占總?cè)丝?的13 7 比上年末提高0 47個(gè)百分點(diǎn) 65歲及以上人口12288萬人 占總?cè)丝诘? 1 比上年末增加0 25個(gè)百分點(diǎn) 15 64歲勞動(dòng)年齡人口100283萬人 占總?cè)丝诘谋戎貫?4 4 比上年末微降0 10個(gè)百分點(diǎn) 從城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)看 城鎮(zhèn)人口69079萬人 比上年末增加2100萬 人 鄉(xiāng)村人口65656萬人 減少1456萬人 城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到51 27 比上年末 提高1 32個(gè)百分點(diǎn) 當(dāng)前 國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不平衡 不協(xié)調(diào) 不可持續(xù)的矛盾和當(dāng)前 國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不平衡 不協(xié)調(diào) 不可持續(xù)的矛盾和 問題仍很突出 要堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的決策部署 把握好穩(wěn)中求進(jìn)的工作總問題仍很突出 要堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的決策部署 把握好穩(wěn)中求進(jìn)的工作總 基調(diào) 繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策 保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性 基調(diào) 繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策 保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性 增強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性 靈活性 前瞻性 繼續(xù)處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展 調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)增強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性 靈活性 前瞻性 繼續(xù)處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展 調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 和管理通脹預(yù)期三者關(guān)系 加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整 努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平和管理通脹預(yù)期三者關(guān)系 加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整 努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平 穩(wěn)較快發(fā)展 穩(wěn)較快發(fā)展 2 2011 年天津市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境年天津市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2011年是實(shí)施 十二五 規(guī)劃第一年 面對(duì)復(fù)雜多變的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 全市上下積極 貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策 統(tǒng)籌做好轉(zhuǎn)方式 調(diào)結(jié)構(gòu) 惠民生 促和諧等各項(xiàng)工作 經(jīng) 濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長 質(zhì)量效益進(jìn)一步提升 實(shí)現(xiàn)了 十二五 發(fā)展的良好開局 1 經(jīng)濟(jì)總量 天津市 經(jīng)濟(jì)總量 天津市 2011 年地區(qū)生產(chǎn)總值持續(xù)保持快速上漲 突破年地區(qū)生產(chǎn)總值持續(xù)保持快速上漲 突破 10000 億元億元 數(shù)據(jù)來源 數(shù)據(jù)來源 CREIS 中指數(shù)據(jù) 中指數(shù)據(jù) 全市生產(chǎn)總值突破 10000 億元 據(jù)初步核算 并經(jīng)國家統(tǒng)計(jì)局評(píng)估審定 全市生產(chǎn)總 值 GDP 完成 11190 99 億元 按可比價(jià)格計(jì)算 比上年增長 16 4 分三次產(chǎn)業(yè)看 第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 207 78 億元 增長 3 9 第二產(chǎn)業(yè)增加值 5732 52 億元 增長 18 5 第三產(chǎn)業(yè)增加值 4723 34 億元 增長 14 6 2 財(cái)政收入快速增長 財(cái)政收入快速增長 天津市地方一般預(yù)算收入完成 1455 億元 增長 36 1 在汽車制造 石油石化 金 融保險(xiǎn)和房地產(chǎn)業(yè)增長的強(qiáng)力拉動(dòng)下 全年地方稅收收入完成 1004 25 億元 增長 29 3 增幅比上年提高 3 3 個(gè)百分點(diǎn) 主體稅種收入增長較快 其中 企業(yè)所得稅收入增長 41 3 營業(yè)稅增長 25 增值稅增長 19 1 個(gè)人所得稅增長 22 6 3 固定資產(chǎn)投資達(dá)到 固定資產(chǎn)投資達(dá)到 7510 67 億元 增量連續(xù)億元 增量連續(xù) 4 年超千億元 比上年增長年超千億元 比上年增長 31 1 數(shù)據(jù)來源 數(shù)據(jù)來源 CREIS 中指數(shù)據(jù) 中指數(shù)據(jù) 投資總量保持快速增長 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 7510 67 億元 增量連續(xù) 4 年超千 億元 比上年增長 30 1 其中城鎮(zhèn)投資 7057 20 億元 增長 31 2 農(nóng)村投資 453 47 億元 增長 29 8 在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中 第一產(chǎn)業(yè)完成投資 57 64 億元 同比增加 41 8 第二產(chǎn)業(yè)完成投資 3104 13 億元 增長 31 7 其中工業(yè)投資 3076 03 億元 增 長 31 6 第三產(chǎn)業(yè)完成投資 3895 43 億元 增長 30 6 4 居民收入穩(wěn)步增加 城市居民可支配收入達(dá)到 居民收入穩(wěn)步增加 城市居民可支配收入達(dá)到 26921 元 同比上漲元 同比上漲 10 8 數(shù)據(jù)來源 數(shù)據(jù)來源 CREIS 中指數(shù)據(jù) 中指數(shù)據(jù) 2011年天津人均工資性收入18794元 比上年增長12 0 拉動(dòng)人均可支配收入增長6 9 個(gè)百分點(diǎn) 人均養(yǎng)老金收入7752元 增長9 1 就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大 實(shí)施更加積極的就業(yè) 政策 統(tǒng)籌推進(jìn)高校畢業(yè)生 失業(yè)人員 農(nóng)村富余勞動(dòng)力就業(yè) 加快創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)實(shí)驗(yàn)區(qū) 建設(shè) 啟動(dòng)百萬技能人才培訓(xùn)計(jì)劃 全年新增就業(yè)47 12萬人 同比增長4 4 截至年末 全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員208 6萬人 同比增加2 9萬人 5 消費(fèi)市場持續(xù)活躍 帶動(dòng)商業(yè)營業(yè)市場發(fā)展 消費(fèi)市場持續(xù)活躍 帶動(dòng)商業(yè)營業(yè)市場發(fā)展 全市批發(fā)和零售業(yè)商品銷售總額完成 20831 44 億元 增長 33 2 社會(huì)消費(fèi)品零售 總額完成 3400 億元 增長 18 住宿和餐飲業(yè)零售額 494 81 億元 增長 27 1 消費(fèi) 市場的持續(xù)活躍 將大幅推動(dòng)商業(yè)營業(yè)市場的快速發(fā)展 6 濱海新區(qū)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)進(jìn)一步加大 濱海新區(qū)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)進(jìn)一步加大 GDP 占全市比重超過占全市比重超過 50 2011 年 濱海新區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 6206 9 億元 增長 23 8 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 12732 億元 增長 29 4 財(cái)政總收入 1379 3 億元 增長 37 1 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 3702 億元 增長 32 實(shí)際利用外資 85 億美元 增長 20 8 實(shí)際利用內(nèi)資 459 4 億元 增長 30 4 外貿(mào)進(jìn)出口總額 711 2 億美元 增長 27 1 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 882 5 億元 增長 24 3 總的來看 2011 年本市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展 同時(shí)也面臨一些結(jié)構(gòu)性矛盾和資源環(huán) 境約束 財(cái)政收入快速增長 企業(yè)效益持續(xù)增加 居民收入穩(wěn)步增長 也為房地產(chǎn)市場快 速發(fā)展提供購買力的支持 二 政策環(huán)境二 政策環(huán)境 2011 年 天津房地產(chǎn)市場調(diào)控力度進(jìn)一步加大 成為史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控年 各種 各樣的新政策層出不窮 其中 國務(wù)院出臺(tái) 新國八條 在 2010 年 國八條 的基礎(chǔ)上 更進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控 為 2011 年房地產(chǎn)市場整體走向和發(fā)展奠定了一個(gè)總的基 調(diào) 津十條 的出臺(tái) 使得大批投資者無法入市 調(diào)控信號(hào)愈發(fā)趨嚴(yán) 3 月份國家發(fā)改 委發(fā)布的 商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 以及隨后銀行三次加息 七次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率 保障房提速和開發(fā)商集體降價(jià)等一系列事件 使得 2011 年天津房地產(chǎn)市場進(jìn)入相對(duì)冷淡的 時(shí)期 1 天津房地產(chǎn)新政 天津房地產(chǎn)新政 1 嚴(yán)格落實(shí)國家調(diào)控政策 切實(shí)將房價(jià)控制在合理水平 嚴(yán)格落實(shí)國家調(diào)控政策 切實(shí)將房價(jià)控制在合理水平 根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等 確定年度 新建住房價(jià)格控制目標(biāo) 并于 2011 年 3 月底前向社會(huì)公布 2 加大保障性住房建設(shè)力度 落實(shí)住房保障工作目標(biāo) 加大保障性住房建設(shè)力度 落實(shí)住房保障工作目標(biāo) 大力發(fā)展公共租賃住房 2011 年建設(shè)公共租賃住房 定向安置經(jīng)濟(jì)適用住房 限價(jià)商 品住房等保障性住房 23 萬套 對(duì)不同層面困難家庭發(fā)放三種補(bǔ)貼 全年共發(fā)放 8 5 萬戶 擴(kuò)大住房保障范圍 建立分層保障 應(yīng)保盡保 租 售 補(bǔ)相結(jié)合的住房保障體系 落實(shí) 危陋房屋拆遷改造 200 萬平方米 3 調(diào)整完善相關(guān)稅收政策 嚴(yán)格加強(qiáng)稅收征管 調(diào)整完善相關(guān)稅收政策 嚴(yán)格加強(qiáng)稅收征管 對(duì)個(gè)人購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的 統(tǒng)一按其銷售收入全額征收營業(yè)稅 加強(qiáng)存量 房交易指導(dǎo)價(jià)格在稅收征管工作中的應(yīng)用 堵塞通過 陰陽合同 產(chǎn)生的稅收漏洞 嚴(yán)格執(zhí) 行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策 對(duì)不滿足轉(zhuǎn)讓自用 5 年以上且為家庭唯一生活用房條 件的 一律征收個(gè)人所得稅 加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征收管理 依照住宅不同銷售價(jià)格 分別 按照 2 3 和 5 的比例預(yù)征土地增值稅 并嚴(yán)格土地增值稅的清算和檢查 重點(diǎn)對(duì)定價(jià) 明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 進(jìn)行土地增值稅清算和檢查 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的銷售 成本 費(fèi)用支出管理 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2008 至 2010 年繳納企業(yè)所得稅情 況進(jìn)行專項(xiàng)核查 4 嚴(yán)格差別化住房信貸政策 嚴(yán)格差別化住房信貸政策 對(duì)貸款購買第二套住房的家庭 首付款比例不低于 60 貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 1 1 倍 銀行監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查 對(duì)違規(guī) 行為要嚴(yán)肅處理 5 加強(qiáng)住房用地供應(yīng)管理 加強(qiáng)住房用地供應(yīng)管理 強(qiáng)化保障性住房和商品住房用地年度供地計(jì)劃管理 優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 在新增 建設(shè)用地年度計(jì)劃中 單列保障性住房用地 明確供地規(guī)模 供地時(shí)序 保障性住房和中 小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的 70 對(duì)擅自改變保障性住 房用地性質(zhì)的 要堅(jiān)決糾正和嚴(yán)肅查處 新建商品住房用地的供應(yīng)量不低于前 2 年平均實(shí) 際供應(yīng)量 對(duì)已供房地產(chǎn)用地 超過 2 年沒有取得施工許可進(jìn)行開工建設(shè)的 收回土地使 用權(quán)并處以閑置 1 年以上罰款 6 落實(shí)國家住房限購政策 合理引導(dǎo)住房消費(fèi) 落實(shí)國家住房限購政策 合理引導(dǎo)住房消費(fèi) 對(duì)已擁有 1 套住房的天津戶籍居民家庭 成員范圍包括購房人 配偶以及未滿 18 周歲 的未成年子女 下同 能夠提供在天津累計(jì) 1 年繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明 的非天津戶籍居民家庭 限購 1 套住房 含新建商品住房和二手住房 對(duì)已擁有 2 套及以 上住房的天津戶籍居民家庭 擁有 1 套及以上住房的非天津戶籍居民家庭 無法提供在天 津累計(jì) 1 年繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非天津戶籍居民家庭 要暫停向其 售房 違反規(guī)定購房的 不予辦理房地產(chǎn)登記 7 加強(qiáng)新建商品住房銷售管理 加強(qiáng)新建商品住房銷售管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房銷售許可證后 需一次性在銷售現(xiàn)場和天津市房地產(chǎn)綜合 信息網(wǎng)上公開全部房源及銷售價(jià)格 如上調(diào)銷售價(jià)格 需經(jīng)市房地產(chǎn)市場行政主管部門備 案 并重新公示 嚴(yán)禁無證售房 發(fā)布虛假信息 加強(qiáng)新建商品住房預(yù)售資金監(jiān)管 要通 過網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控與現(xiàn)場巡查 嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新建商品住房預(yù)售資金賬外循環(huán) 控制房 屋建設(shè)后期風(fēng)險(xiǎn) 確保新建商品住房預(yù)售資金的安全 8 強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管 強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管 對(duì)新建商品住房交易價(jià)格進(jìn)行監(jiān)控 對(duì)銷售價(jià)格明顯高于同地段 同品質(zhì)住房平均交 易價(jià)格的進(jìn)行跟蹤監(jiān)測 加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理 嚴(yán)格備案制度 規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu) 從業(yè)行為 對(duì)存在不規(guī)范交易行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu) 由相關(guān)部門進(jìn)行約談 予以警示并公開曝光 對(duì)違法違規(guī)行為責(zé)令整改 并依法進(jìn)行查處 查處期間暫停其房屋 銷售 加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理 加大對(duì)虛假違法房地產(chǎn)廣告的處罰力度 對(duì)發(fā)布嚴(yán)重違法房 地產(chǎn)廣告的責(zé)任人可處 1 至 6 個(gè)月暫停發(fā)布房地產(chǎn)廣告 直至取消廣告經(jīng)營和發(fā)布資格 對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的虛假違法房地產(chǎn)廣告公開曝光 9 加強(qiáng)正面宣傳和輿論引導(dǎo) 加強(qiáng)正面宣傳和輿論引導(dǎo) 新聞媒體要強(qiáng)化正面宣傳和輿論引導(dǎo) 深入解讀國家各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施 引導(dǎo)居民理性消費(fèi) 為維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供輿論支持 對(duì)制造 散布虛假消 息的 要追究有關(guān)當(dāng)事人責(zé)任 10 明確責(zé)任 確保落實(shí) 明確責(zé)任 確保落實(shí) 市有關(guān)部門要抓緊制定具體實(shí)施細(xì)則 并立即組織實(shí)施 切實(shí)加強(qiáng)管理 確保各項(xiàng)措 施落到實(shí)處 各區(qū)縣人民政府要將住房保障工作目標(biāo)納入?yún)^(qū)縣人民政府年度考核 對(duì)政策 落實(shí)不到位 工作不得力 計(jì)劃目標(biāo)未完成的單位負(fù)責(zé)人 要進(jìn)行約談 對(duì)問題嚴(yán)重的 要追究責(zé)任 2 土地政策 土地政策 1 國土部對(duì)閑置 國土部對(duì)閑置 1 年以上的必須收取閑置費(fèi)年以上的必須收取閑置費(fèi) 為加強(qiáng)土地市場管理 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 規(guī)范土地市場秩序 積極穩(wěn)妥解決閑 置土地問題 根據(jù) 天津市土地管理?xiàng)l例 和 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)監(jiān)管八項(xiàng)措施的 通知 本市土地閑置費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)正式出臺(tái) 并將于今年2月1日起執(zhí)行 根據(jù) 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)監(jiān)管八項(xiàng)措施的通知 要求 嚴(yán)格按照國家閑置土地 處置的規(guī)定 對(duì)閑置1年以上的必須收取閑置費(fèi) 閑置2年以上的必須收回土地使用權(quán) 據(jù) 介紹 建設(shè)項(xiàng)目使用國有土地經(jīng)土地行政主管部門依法認(rèn)定為閑置土地的 用地單位應(yīng)當(dāng) 按月繳納土地閑置費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照所在區(qū)域土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的百分之二計(jì)收 基準(zhǔn)地 價(jià)未覆蓋區(qū)域的土地閑置費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 按所在區(qū)縣最低級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算確定 已經(jīng)按照 規(guī)定實(shí)施臨時(shí)綠化的 免繳土地閑置費(fèi) 非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地后一年以上未動(dòng)工建 設(shè)的 由用地單位按照每平方米十元的標(biāo)準(zhǔn) 一次性向土地行政主管部門繳納土地閑置費(fèi) 此外 土地閑置費(fèi)為行政事業(yè)性收費(fèi) 收費(fèi)收入全部納入同級(jí)財(cái)政預(yù)算 實(shí)行收支兩 條線管理 收費(fèi)時(shí)使用財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的行政事業(yè)性收費(fèi)票據(jù) 市土地行政主管部門負(fù) 責(zé)征收中心城區(qū)的土地閑置費(fèi) 各區(qū)縣土地行政主管部門負(fù)責(zé)征收本區(qū)縣的土地閑置費(fèi) 收費(fèi)單位不得擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目 擴(kuò)大收費(fèi)范圍 提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 并認(rèn)真執(zhí)行收費(fèi)公示制 度 自覺接受物價(jià) 財(cái)政主管部門的監(jiān)督檢查 2 土地使用權(quán)出讓金政府凈收益額不得低于土地使用權(quán)出讓金 土地使用權(quán)出讓金政府凈收益額不得低于土地使用權(quán)出讓金25 為合理利用土地資源 規(guī)范國有土地有償使用行為 加強(qiáng)天津市土地整理儲(chǔ)備成本控 制與管理 本市日前下發(fā) 天津市土地整理儲(chǔ)備成本控制與管理辦法 辦法規(guī)定本市公開 出讓經(jīng)營性土地使用權(quán) 土地出讓底價(jià)不得低于評(píng)估確認(rèn)的土地價(jià)格 土地使用權(quán)出讓金 政府凈收益額不得低于土地使用權(quán)出讓金25 本市行政區(qū)域內(nèi) 征收集體土地和收購國有土地的土地整理儲(chǔ)備項(xiàng)目 應(yīng)當(dāng)按照本辦 法規(guī)定實(shí)行土地整理儲(chǔ)備成本控制及管理 本辦法所稱土地整理儲(chǔ)備成本 是指土地整理 儲(chǔ)備項(xiàng)目從實(shí)施征收 收購到供應(yīng)前發(fā)生的全部費(fèi)用 土地儲(chǔ)備期內(nèi) 若該地塊儲(chǔ)備期超 過一年 地塊面積1公頃 含 以下 實(shí)施臨時(shí)綠化 1公頃以上的 沿城市道路實(shí)施局部綠 化 其余部分砌建圍墻 臨時(shí)綠化費(fèi)參照國家及本市工程造價(jià)有關(guān)定額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 一般不 超過100元 平方米 砌建圍墻 圍擋 費(fèi)用最高不得超過500元 米 土地看管費(fèi)用按月計(jì)算 地塊面積50畝 含 以下的 按50畝計(jì)費(fèi) 土地看管費(fèi)用不超過0 16元 平方米 50畝以上 100畝 含 以下的 土地看管費(fèi)用不超過0 14元 平方米 100畝以上 500畝 含 以下的 土 地看管費(fèi)用不超過0 12元 平方米 500畝以上的 土地看管費(fèi)用不超過0 10元 平方米 看管 期不足30天的 按實(shí)際看管天數(shù)計(jì)算 3 天津商品房預(yù)售金監(jiān)管比例調(diào)整 天津商品房預(yù)售金監(jiān)管比例調(diào)整 天津市國土房管局近日下發(fā) 關(guān)于調(diào)整新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例等問題的通知 3月15日起 凡本市申請(qǐng)開立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的新建商品房項(xiàng)目 根據(jù)項(xiàng)目坐落區(qū)域 適 用相應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管比例 商品房預(yù)售資金監(jiān)管 是指由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第 三方監(jiān)管 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶 只能用作本項(xiàng)目建設(shè) 不得隨意支取 使用 資金監(jiān)管比例主要依據(jù)上年度新建商品房每平方米建安造價(jià)加有關(guān)配套費(fèi)用與新建商 品房每平方米平均銷售價(jià)格之比進(jìn)行確定 每年調(diào)整一次 根據(jù)最新 通知 各區(qū)域今年 監(jiān)管比例如下 中心城區(qū) 和平區(qū) 河?xùn)|區(qū) 河西區(qū) 南開區(qū) 河北區(qū) 紅橋區(qū)以及東麗區(qū) 西青區(qū) 津南區(qū) 北辰區(qū)外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域 新建商品住宅預(yù)售資金監(jiān)管比例為33 新建商品非住 宅預(yù)售資金監(jiān)管比例為28 環(huán)城四區(qū) 東麗區(qū) 西青區(qū) 津南區(qū) 北辰區(qū)外環(huán)線以外區(qū) 域 以及濱海新區(qū)新建商品住宅預(yù)售資金監(jiān)管比例為38 新建商品非住宅預(yù)售資金監(jiān)管 比例為34 其他區(qū)縣 武清區(qū) 寶坻區(qū) 寧河縣 靜?？h 薊縣 新建商品住宅和非住 宅預(yù)售資金監(jiān)管比例均為41 4 金融政策 金融政策 1 央行年內(nèi)第三次加息 央行年內(nèi)第三次加息 7 月 6 日傍晚 中國人民銀行決定 自 7 月 7 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 一年期 存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 0 25 個(gè)百分點(diǎn) 此次加息 是央行今年內(nèi)第三次加息 受 CPI 高 位運(yùn)行的影響 民間對(duì)加息的期待已有一段時(shí)間 縱 觀 2011 全年 政策頻繁出臺(tái) 國家對(duì)居高不下的房價(jià)展開了一系列標(biāo)本兼治的動(dòng)作 雖 然目前房價(jià)沒有明顯回落 但增速明顯放緩 已經(jīng)向著國家即定的目標(biāo)慢慢靠近 2012 年 限購令的延期及房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)展 都明確了國家堅(jiān)定調(diào)控的態(tài)度和立場 房價(jià)下行只是 表面現(xiàn)象 整頓房地產(chǎn)行業(yè) 保持房地產(chǎn)健康持續(xù)的發(fā)展方向才是根本 2 天津市各銀行逐漸取消首套房貸利率天津市各銀行逐漸取消首套房貸利率 8 5 折折 天津市部分銀行已經(jīng)在春節(jié)后對(duì)房貸利率優(yōu)惠進(jìn)行了調(diào)整 將首套房利率優(yōu)惠上調(diào)至 央行基準(zhǔn)利率 取消了原來的8 5折優(yōu)惠 不僅如此 部分銀行還表示 今年房屋貸款申請(qǐng) 審查也會(huì)更加嚴(yán)格 按揭購買首套房的貸款客戶年貸款利率 五年期以上 將達(dá)到6 6 1月下旬 工 農(nóng) 中 建四大國有銀行還在執(zhí)行首套房貸利率8 5折優(yōu)惠 即貸款利率為5 61 3 天津市銀行首套房貸利率最高漲幅 天津市銀行首套房貸利率最高漲幅 30 繼建行上浮首套房貸利率至1 05倍后 不少中小商業(yè)銀行也調(diào)整了首套房貸利率 上 浮區(qū)間為5 至10 包括光大銀行 廣發(fā)銀行 深發(fā)展銀行以及民生銀行等 目前本市建設(shè)銀行尚未執(zhí)行該調(diào)整 但本市農(nóng)業(yè)銀行卻已經(jīng)將房貸利率上浮了5 于 此同時(shí) 本市的中國銀行和工商銀行對(duì)于首套房貸基準(zhǔn)利率也并未做出上調(diào)的動(dòng)作 除了 工農(nóng)中建之外 目前 本市招商銀行 交通銀行 渤海銀行 民生銀行 中德住房儲(chǔ)蓄銀 行也未對(duì)首套房貸的基準(zhǔn)利率進(jìn)行上調(diào) 本市農(nóng)業(yè)銀行 天津銀行 興業(yè)銀行 光大銀行 中信銀行均上調(diào)了首套房貸的利率 其中興業(yè)銀行上調(diào)的幅度最大 為30 天津銀行上 浮10 廣大銀行上浮5 10 中信銀行上浮5 第二部分 天津市房地產(chǎn)市場總體分析第二部分 天津市房地產(chǎn)市場總體分析 一 一 2011 年天津房地產(chǎn)市場年天津房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營分析開發(fā)經(jīng)營分析 2011 年 天津房地產(chǎn)市場調(diào)控力度進(jìn)一步加大 成為史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控年 各種 各樣的新政策層出不窮 其中 1 月 26 日 國務(wù)院出臺(tái) 新國八條 在 2010 年 國八條 的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控 為 2011 年房地產(chǎn)市場整體走向和發(fā)展奠定了一 個(gè)總的基調(diào) 2 月 津十條 的出臺(tái) 使得大批投資者無法入市 調(diào)控信號(hào)愈發(fā)趨嚴(yán) 3 月 份國家發(fā)改委發(fā)布的 商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 以及隨后銀行三次加息 七次調(diào)整存款 準(zhǔn)備金率 保障房提速和開發(fā)商集體降價(jià)等一系列事件 使得 2011 年天津房地產(chǎn)市場進(jìn)入 相對(duì)冷淡的時(shí)期 1 供應(yīng)持續(xù)大幅增長 回升至歷史最高水平 供應(yīng)持續(xù)大幅增長 回升至歷史最高水平 2011 年 天津住宅供應(yīng)量同比有所增長 全年累計(jì)新增上市面積 1899 萬平米 同比 增加 18 70 從歷年住宅供應(yīng)量來看 2009 年受整體市場的影響 供應(yīng)量大幅回落 2010 年市場逐步明朗 住宅供應(yīng)量基本回升至 2007 年 2008 年水平 2011 年市場更加 穩(wěn)定 住宅供應(yīng)量達(dá)到歷史最高點(diǎn) 2 全年成交總量同比回落 總量不足一千萬平方米 全年成交總量同比回落 總量不足一千萬平方米 2011 年 天津商品住宅共成交 887 2 萬平米 同比下降 13 43 總量不足一千萬平方 米 位居歷史倒數(shù)第三 3 成交均價(jià)呈上漲趨勢(shì) 成交均價(jià)呈上漲趨勢(shì) 2011 年 1 至 3 月 天津銷售均價(jià)從 9106 跌至 8326 在 4 月份強(qiáng)勢(shì)反彈至 9677 元 平 方米 經(jīng)過 7 個(gè)月的小幅度變化 在 2011 年年底因?yàn)槌山粯潜P集中在市內(nèi)六區(qū) 成交均價(jià) 超過 10000 元 平方米 達(dá)到了 10019 元 平方米 二 二 2011 年天津房地產(chǎn)市場總體供給與總體需求狀況分析年天津房地產(chǎn)市場總體供給與總體需求狀況分析 1 商品房開發(fā)經(jīng)營供給分析 商品房開發(fā)經(jīng)營供給分析 我們主要從天津市房地產(chǎn)投資額 施工面積 新開工面積和竣工面積四個(gè)指標(biāo)分析供 給狀況 1 1 投資額投資額 2000 2011年 年商商品品房房開開發(fā)發(fā)投投資資額額走走勢(shì)勢(shì) 0 200 400 600 800 1000 1200 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 單位 億元 0 5 10 15 20 25 30 35 商品房投資額同比變化 數(shù)據(jù)來源 數(shù)據(jù)來源 CREIS 中指數(shù)據(jù) 中指數(shù)據(jù) 2000 2011 年天津市商品房投資額持續(xù)增加 2009 年與 2010 年漲幅相對(duì)較小 進(jìn)入 2010 年 隨著經(jīng)濟(jì)的逐步回暖 房地產(chǎn)投資增幅明顯加大 達(dá)到 17 88 漲幅較 2009 年增加 5 42 個(gè)百分點(diǎn) 2011 年房地產(chǎn)投資隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇 其增幅達(dá)到 24 62 漲幅較 2010 年增加 6 74 個(gè)百分點(diǎn) 從各個(gè)物業(yè)來看 住宅投資仍然占據(jù)投資主體 寫字 樓與商業(yè)用房投資速度增加明顯 增幅分別達(dá)到了 31 42 和 42 14 1 2 施工面積施工面積 2000 2011年 年商商品品房房施施工工面面積積走走勢(shì)勢(shì) 0 2000 4000 6000 8000 10000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 單位 萬平方米 0 5 10 15 20 25 30 商品房同比變化 數(shù)據(jù)來源 數(shù)據(jù)來源 CREIS 中指數(shù)據(jù) 中指數(shù)據(jù) 2011 年商品房施工面積達(dá)到 9075 39 萬平方米 同比漲幅達(dá)到 26 74 2011 年第 四季度施工面積增幅最為明顯 隨著房地產(chǎn)投資加快步伐 商品新開工面積大幅增加 達(dá) 到 24 84 其中 以住宅施工為主 寫字樓用房施工面積突破 600 萬平方米 同比漲幅 達(dá)到 73 44 漲幅最大 1 3 新開工面積新開工面積 2000 2011年 年商商品品房房新新開開工工面面積積走走勢(shì)勢(shì) 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 單位 萬平方米 20 10 0 10 20 30 40 50 商品房同比變化 數(shù)據(jù)來源 數(shù)據(jù)來源 CREIS 中指數(shù)據(jù) 中指數(shù)據(jù) 2011 年天津市商品房新開工面積達(dá)到 3484 21 萬平方米 同比增幅為 19 66 2011 年在房地產(chǎn)投資持續(xù)放大的背景下 商品房新開工面積持續(xù)增加 漲幅較 2010 年增加 5 73 個(gè)百分點(diǎn) 其中寫字樓用房新開工面積增長速度最為明顯 漲幅達(dá)到 34 60 1 4 竣工面積竣工面積 2000 2011年 年商商品品房房竣竣工工面面積積走走勢(shì)勢(shì) 0 500 1000 1500 2000 2500 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 單位 萬平方米 0 5 10 15 20 25 30 35 40 商品房同比變化 數(shù)據(jù)來源 數(shù)據(jù)來源 CREIS 中指數(shù)據(jù) 中指數(shù)據(jù) 2000 年以來商品房新開工面積同比呈現(xiàn)逐步上漲態(tài)勢(shì) 2006 年以來商品房竣工面積增速 明顯放緩 同比漲幅回落至 20 以下 2011 年商品房竣工面積達(dá)到 2105 32 萬平方米 同比漲幅不足 1 跌落至 0 32 成為自 2000 年以來漲幅最緩慢的一年 其中商業(yè)用房 同比幅度繼 2009 年之后再次出現(xiàn)下跌 降幅達(dá)到 34 43 2 商品房開發(fā)經(jīng)營需求分析 商品房開發(fā)經(jīng)營需求分析 從銷售面積和銷售額兩個(gè)指標(biāo)來分析需求狀況 2 1 銷售面積銷售面積 2000 2011年 年商商品品房房銷銷售售面面積積走走勢(shì)勢(shì) 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 單位 萬平方米 40 20 0 20 40 60 80 商品房同比變化 數(shù)據(jù)來源 數(shù)據(jù)來源 CREIS 中指數(shù)據(jù) 中指數(shù)據(jù) 2011 年整年在房地產(chǎn)市場逐漸回暖的情況下 天津商品房銷售面積與 2010 年水平相 比變化不大 同比上漲 5 02 商品房銷售面積主要集中在第四季度 成交面積月底持續(xù) 上漲 超過 2010 年同期 成為歷年同期最高 其中 寫字樓銷售面積增長速度最明顯 增幅達(dá)到 21 28 住宅與商業(yè)用房銷售面積增幅均沒超過 10 2 2 銷售額銷售額 2000 2011年 年商商品品房房銷銷售售額額走走勢(shì)勢(shì) 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 單位 億元 40 20 0 20 40 60 80 100 120 140 商品房同比變化 數(shù)據(jù)來源 數(shù)據(jù)來源 CREIS 中指數(shù)據(jù) 中指數(shù)據(jù) 2011 年商品房銷售面積同比止跌回升 加上銷售價(jià)格也有小幅上漲 2011 年商品房 銷售額同比出現(xiàn) 14 87 的漲幅 其中 商業(yè)營業(yè)用房銷售金額漲幅雖然有 26 78 的增長 但同比去年減少 73 83 個(gè)百分點(diǎn) 可見在 2011 年 天津商業(yè)營業(yè)用房市場發(fā)展逐漸放緩 而住宅市場銷售金額同比去年增加 5 20 個(gè)百分點(diǎn) 雖然樓市調(diào)控趨嚴(yán) 住宅市場也有一定 的增長 第三部分 天津市住宅市場分析第三部分 天津市住宅市場分析 一 商品住宅開發(fā)經(jīng)營分析一 商品住宅開發(fā)經(jīng)營分析 1 商品住宅投資額 商品住宅投資額 2000 2011年 年商商品品住住宅宅開開發(fā)發(fā)投投資資額額走走勢(shì)勢(shì) 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 單位 億元 0 5 10 15 20 25 30 35 40 商品住宅投資額同比變化 數(shù)據(jù)來源 數(shù)據(jù)來源 CREIS 中指數(shù)據(jù) 中指數(shù)據(jù) 從上面圖表可以看出 2009 年到 2011 年 商品住宅投資額同比承穩(wěn)定上漲趨勢(shì) 2011 年住宅開發(fā)投資額達(dá)到 678 億元 占房地產(chǎn)投資總額的 62 78 仍為投資的重點(diǎn) 可見目前天津房地產(chǎn)市場仍以住宅市場為主 但寫字樓市場份額自 2010 經(jīng)過 135 09 的 顯著增長之后 2011 年其上漲趨勢(shì)有所減緩 但也呈現(xiàn)逐步增加的態(tài)勢(shì) 2 商品住宅新開工面積 商品住宅新開工面積 2000 2011年 年商商品品住住宅宅新新開開工工面面積積走走勢(shì)勢(shì) 0 500 1000 1500 2000 2500 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 單位 萬平方米 20 10 0 10 20 30 40 商品住宅同比變化 數(shù)據(jù)來源 數(shù)據(jù)來源 CREIS 中指數(shù)據(jù) 中指數(shù)據(jù) 住宅新開工面積方面 自 2010 年突破 2000 萬平方米 達(dá)到 2026 89 萬平方米之后 2011 年住宅新開工面積同比漲幅達(dá)到 17 14 達(dá)到 2374 29 萬平方米 上升幅度同比去 年增長了 10 71 個(gè)點(diǎn) 說明經(jīng)過 2010 年房地產(chǎn)市場嚴(yán)格調(diào)控之后 整個(gè)市場隨著天津城 市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度開始進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期 商業(yè)用房經(jīng)過 2009 年和 2010 年 大幅上漲后 其增長速度趨于平緩 而寫字樓增長速度同比 2010 年有了明顯增加 可見 在 2011 出臺(tái) 限購 限貸 措施之后 許多開發(fā)商逐漸開始關(guān)心商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā) 3 商品住宅施工面積 商品住宅施工面積 2000 2011年 年商商品品住住宅宅施施工工面面積積走走勢(shì)勢(shì) 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 單位 萬平方米 0 5 10 15 20 25 30 商品住宅同比變化 數(shù)據(jù)來源 數(shù)據(jù)來源 CREIS 中指數(shù)據(jù) 中指數(shù)據(jù) 在住宅施工面積方面 2011 年達(dá)到 6435 79 萬平方米 同比漲幅達(dá)到 25 76 漲幅 達(dá)到自 2000 年來的歷史最高水平 住宅施工面積占比達(dá)到 70 91 其漲幅明顯要低于寫 字樓施工面積的漲幅 未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)在調(diào)控之下將進(jìn)一步被調(diào)整 4 商品住宅竣工面積 商品住宅竣工面積 2000 2011年 年商商品品住住宅宅竣竣工工面面積積走走勢(shì)勢(shì) 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 單位 萬平方米 0 5 10 15 20 25 30 35 40 商品住宅同比變化 數(shù)據(jù)來源 數(shù)據(jù)來源 CREIS 中指數(shù)據(jù) 中指數(shù)據(jù) 2011 年住宅竣工面積為 1641 68 萬平方米 基本與 2010 年水平持平 同比漲幅僅為 2 37 由于 2011 以來住宅市場宏觀調(diào)控政策力度進(jìn)一步加大 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)放緩住宅的施工 進(jìn)度 導(dǎo)致住宅竣工面積沒有像新開工面積一樣同比出現(xiàn) 17 以上的漲幅 二 商品住宅市場交易分析二 商品住宅市場交易分析 1 商品住宅供給分析 商品住宅供給分析 供應(yīng)大幅增長 回升至歷史較高水平供應(yīng)大幅增長 回升至歷史較高水平 圖 圖 2007 2011 年天津商品住宅新上市面積及其增速年天津商品住宅新上市面積及其增速 11 79 71 07 38 98 47 51 18 70 0 500 1000 1500 2000 2007年2008年2009年2010年2011年 萬平方米 50 20 10 40 70 100 新上市面積同比增長率 數(shù)據(jù)來源 數(shù)據(jù)來源 CREIS 中指數(shù)據(jù) 中指數(shù)據(jù) 2011 年 天津住宅供應(yīng)量同比有所增長 全年累計(jì)新增上市面積 1899 萬平米 同比增加 18 70 從歷年住宅供應(yīng)量來看 2009 年受整體市場的影響 供應(yīng)量大幅回落 2010 年 市場逐步明朗 住宅供應(yīng)量基本回升至 2007 年 2008 年水平 2011 年市場更加穩(wěn)定 住宅供應(yīng)量達(dá)到歷史最高點(diǎn) 從各月水平來看 7 月為 2011 年供應(yīng)第一個(gè)高峰 供應(yīng)量超 過 200 萬平方米 達(dá)到 285 59 萬平方米 進(jìn)入 9 月份 市場熱度明顯升溫 住宅供應(yīng)量 大幅增加 達(dá)到 303 12 萬平方米 成為全年最高峰 隨后 10 月 11 月迅速回落到 200 萬平方米以下 12 月住宅供應(yīng)小幅回升 達(dá)