白水縣房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀.doc

白水縣房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀、市場銷售及價(jià)格預(yù)測一、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。2009年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長加快，社會需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。同時(shí)全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2009年“國房景氣指數(shù)”比上年增加2.6點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強(qiáng)勁；商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目快速增加，各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征：1、開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2、消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。3、銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。4、 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。5、需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。二、白水縣房地產(chǎn)市場調(diào)查1、白水縣樓盤現(xiàn)狀及周邊縣市的地產(chǎn)樓盤參考項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)主力戶型銷售價(jià)格銷售狀況觀點(diǎn)堯山別院多層電梯花園洋房 類別墅項(xiàng)目85-97兩室118-125三室2000元優(yōu)惠價(jià)格銷售良好客戶反映強(qiáng)烈蒲城高端項(xiàng)目，產(chǎn)品創(chuàng)新獨(dú)特，客戶需求較多書香世家多層、低端項(xiàng)目不存在類比情況95左右兩室110-125三室1600元優(yōu)惠很多銷售一般客戶反映差平均低于市場水平，對于購房客戶提升生活沒有影響六龍璧匯豐廣場小高層、商業(yè)廣場地段較好，84-107兩室130-145三室2150元點(diǎn)位優(yōu)惠銷售較好商業(yè)帶動(dòng)商住類型樓盤，依靠地段和商業(yè)優(yōu)勢，包裝較好龍興.蕊城產(chǎn)權(quán)酒店公寓戶型規(guī)劃較差55-68一室部分復(fù)式2260元銷售一般戶型影響銷售產(chǎn)權(quán)式酒店概念，在此城市創(chuàng)新過頭，不符合實(shí)際堯山佳苑單棟小高層90多兩室120左右三室1950元優(yōu)惠不多銷售較好剩余房源不好代表了小高層的平均價(jià)格和銷售狀況中天家苑多層規(guī)劃兵營式布置90多兩室108-140三室1700元中低端銷售基本完畢滿足中下客戶滿足商品房的正常需求，沒有創(chuàng)新點(diǎn)，走低價(jià)路線居苑華城多層，部分小高層目前的高端形象85-95兩室105-125三室1650元銷售良好客戶反映強(qiáng)烈白水目前在售的唯一成規(guī)模的社區(qū)，一次性付款較多中低端樓盤未來具有大市場，符合城市發(fā)展和廣大客戶的需求標(biāo)準(zhǔn)高端市場現(xiàn)階段銷售狀況良好，滿足高端人群改善生活質(zhì)量的需求新興高端事物備受高端消費(fèi)群青睞，且口碑宣傳效應(yīng)較好大區(qū)域市場項(xiàng)目產(chǎn)品、物業(yè)等各方面不盡理想，做工不細(xì)致周到存在大部分就進(jìn)生活便利高端客戶群，本土的高端項(xiàng)目有市場。2、目前白水高端客戶群的調(diào)研情況工行訪談：（市場貸款職員） 3-5萬家庭收入為普通老百姓中較高收入 占一定比重；客戶以年輕人占多數(shù)（有固定收入） 老師、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 80%按揭；對價(jià)格敏感；工行原有家屬樓，購買幾率極低；90% 15年按揭 5年按揭很少；做生意的客戶不多， 以吃財(cái)政的年輕工作者占多；周邊礦區(qū)在白水買房少，在浦城、西安置業(yè)的多；物業(yè)問題： 當(dāng)?shù)亻_發(fā)的一些商品房的開發(fā)商大多為“土八路”，忽略問題；高層：價(jià)格過高，成為主要障礙；購房較為謹(jǐn)慎；未來一、二年房價(jià)到1850有一定壓力；兩室90平米左右，三室120平米左右；小高層接受度差，價(jià)格、觀念尚未適應(yīng)。田家炳中學(xué)訪談： （230名教師左右，其中150左右人未購房）教師存款能力 5-10萬元；按揭首付能力最多7、8萬；住房需求基本是滿足三代同堂；以公積金形式貸款。3、市場目標(biāo)特征及分類1）目標(biāo)客戶特征 政府公務(wù)員、政府事業(yè)單位高級職員。 知富階層：教授、醫(yī)師、教師等。 企業(yè)主：國有或私營企業(yè)主。 商販：以白水通商買賣的本地或異地客戶。 其他：周邊縣區(qū)。2）目標(biāo)客戶細(xì)分客戶分類特征需求與本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度公務(wù)員追求穩(wěn)定，有住房公積金及穩(wěn)定收入，對價(jià)格不太敏感3房、4房教師、醫(yī)生、律師、會計(jì)師等積累多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，對倉頡路區(qū)域物業(yè)前景看好3房、4房私營企業(yè)主經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，對價(jià)格不太敏感，需求戶型較大3房、4房商鋪店主、生意人改善居住環(huán)境，看好倉頡路區(qū)域物業(yè)2房、3房鎮(zhèn)區(qū)客戶、投資客積累多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，看重安全，對價(jià)格相當(dāng)敏感2房、 3房三、白水縣房地產(chǎn)市場分析1、白水縣房地產(chǎn)市場特點(diǎn)2009年白水縣的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。主要特點(diǎn)為：（1）個(gè)人購買率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，2009年第四季度商品房銷售額為 萬元，其中個(gè)人購買為 萬元，個(gè)人購買率為 %。從圖中可以看出：2009年白水縣商品房個(gè)人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到 %的水平，個(gè)人購買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。（2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2009年第四季度房地產(chǎn)投資總額為 萬元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長，可見白水縣房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。（3）截止2009年11月份，全縣完成住宅投資 萬元，占房地產(chǎn)總投資的 %，2009年白水縣住宅累計(jì)總投資 萬元，占房地產(chǎn)總投資的 %。2、市場特點(diǎn)分析2.1宏觀市場特點(diǎn)：1、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。白水縣不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為 萬平方米，竣工面積為 萬平方米，占全縣住宅總竣工面積的 %，全年銷（預(yù)）售 萬平方米，其中預(yù)售 萬平方米，銷售率超過100%，解決了 戶低收入人群的住房難題。2、金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。銀行方面：已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的上限提至“8成30年”的期限。2009年全縣各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì) 萬元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額 萬元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預(yù)）售面積的1/4強(qiáng)。2009年新增歸集住房公積金 萬元，比2008年增長 %。共批準(zhǔn)發(fā)放個(gè)人住房貸款 戶，共計(jì) 萬元，同比增長 %；支持個(gè)人購房建筑面積達(dá) 萬平方米，房屋總價(jià)值達(dá) 萬元。3、住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。2009年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 起，比2008年增長 %，說明抵押的戶數(shù)增多，個(gè)人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。2、微觀市場特點(diǎn)1從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。隨著我縣大力加快城市發(fā)展的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，白水縣房價(jià)還在不斷地攀升。2從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。3從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為房產(chǎn)銷售的一個(gè)新變化。4從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。5從價(jià)格上看，2300元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房100%的被市場接受，現(xiàn)在我縣經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在1800-2000元/平方米之間。6從樓盤設(shè)計(jì)上看，開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，整個(gè)市場中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我縣發(fā)展商市場意識的進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。7從樓盤環(huán)境來看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2009年我縣發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。8從樓盤配套設(shè)施來看，不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。9從樓盤的賣點(diǎn)來看，房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入白水的時(shí)間不算短，但一直都未廣泛推廣。今后智能化將成為每個(gè)樓盤不可缺少的功能。10從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會起到很重要的作用。33分類物業(yè)特點(diǎn)據(jù)統(tǒng)計(jì)白水縣住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來說，我縣商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。住宅住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅(jiān)，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點(diǎn)，我縣住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的94.5%, 個(gè)人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的94.7%。2009年四個(gè)季度我縣住宅價(jià)格分別為1400元/平方米、1680元/平方米、1780元/平方米、2021元/平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢，全年平均價(jià)格為1720元/平方米。1普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)；2經(jīng)濟(jì)適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價(jià)格比2008年上漲3.1%；我縣經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在1300元-1400元/平方米之間；寫字樓由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好2009年我縣寫字樓價(jià)格較往年都有提高。2009年四個(gè)季度寫字樓價(jià)格分別為4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售價(jià)為4032元/平方米，租價(jià)為25元/平方米，較2008年上漲6%。加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我縣的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強(qiáng)還要靠我縣宏觀國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。商業(yè)服務(wù)用房2009年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強(qiáng)。主要得益于2009年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程為零售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會。2010年白水縣提出建設(shè)創(chuàng)業(yè)型城市將為商業(yè)服務(wù)用房帶來更多的商機(jī)。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好。從以上資料可以看出，白水縣房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。32010年及未來白水縣房地產(chǎn)市場展望據(jù)專家預(yù)測，2010年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉