基本建筑指標(biāo)及控制要求

1 建筑容積率 容積率 指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值 2 建筑密度 指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率 用百分比表示 3 道路紅線 一般指城市支路以上的道路邊界線 4 綠線 指城市各類公共綠地 生產(chǎn)防護(hù)綠地 道路紅線外防護(hù)或景觀綠地 生態(tài)廊道 等邊界線 5 藍(lán)線 指河流 湖泊等水域與防護(hù)設(shè)施用地邊界線 3 建筑基地面積計(jì)算 1 建筑基地邊界 建筑基地應(yīng)與控制性詳細(xì)規(guī)劃相銜接 限定在單個(gè)街坊范圍以內(nèi) 建筑基地四 至邊界應(yīng)以城市道路 河流等自然邊界和相鄰建筑基地邊界為界限 街坊內(nèi)建設(shè)用地性質(zhì)不同類的 應(yīng)在控制性詳細(xì)規(guī)劃中細(xì)分地塊 2 建筑基地面積 建筑基地面積以城市規(guī)劃行政主管部門正式劃定用地范圍的面積為準(zhǔn) 不計(jì)入建筑基地面積的用地 主要包括 3000 平方米以上公共綠地和居住小區(qū) 以上級(jí)公共綠地 獨(dú)立的公益設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地 如中學(xué) 小學(xué)和幼托 用地 獨(dú)立的市政設(shè)施用地 如 10KV 以上變電站 污水泵站等 城市規(guī)劃劃 定的有關(guān)控制線范圍內(nèi)的用地 城市道路用地 中心城范圍內(nèi) 由開發(fā)單位實(shí)施的沿城市道路設(shè)置的公共綠地 公共綠地總面 積的 50 可以納入建筑基地面積 但增加的建筑面積應(yīng)不超過核定建筑面積 原建筑基地面積乘以核定建筑容積率 的 20 5 建筑面積計(jì)算 按國(guó)家有關(guān)建筑面積的計(jì)算規(guī)則計(jì)算 對(duì)高度在 2 2 米以下 含 2 2 米 的設(shè) 備層 可不計(jì)建筑面積 對(duì)設(shè)備層兼作避難層的 其高度可適當(dāng)放寬 6 建筑容積率計(jì)算 1 在計(jì)算容積率時(shí) 地下室的建筑面積不計(jì) 屋頂層建筑面積不超過標(biāo)準(zhǔn)層 建筑面積 1 8 的不計(jì) 半地下室在室外地面以上部分的高度不超過 1 5 米的不 計(jì) 2 住宅層高不宜超過 3 6 米 辦公建筑層高不宜超過 3 9 米 超出部分在核 算綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)時(shí)按其層高折算增加面積指標(biāo) 但發(fā)證面積不計(jì)其增加值 住宅局部共享空間及辦公共享空間不計(jì)增加面積指標(biāo) 3 半地下室在室外地面以上部分的高度超過 1 5 米的 按下式計(jì)算建筑面積 A K A 式中 A 折算的建筑面積 K 半地下室地面以上的高度與其層高之比 A 半地下室建筑面積 4 市政設(shè)施用地選址確有困難的 可在一環(huán)以內(nèi)的建筑基地內(nèi) 設(shè)置為地區(qū) 服務(wù)的市政公用設(shè)施 如變電站 電話局等 設(shè)置在擬建建筑物內(nèi)的 在計(jì) 算容積率時(shí) 可不計(jì)該設(shè)施的建筑面積 單獨(dú)設(shè)置的 在計(jì)算容積率時(shí) 可不 計(jì)該設(shè)施的建筑面積和占地面積 但在計(jì)算建筑密度時(shí) 必須計(jì)入該設(shè)施占地 面積 5 商住綜合樓的容積率控制指標(biāo) 按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成 其 建筑密度按照表二中商業(yè) 辦公建筑的建筑密度指標(biāo)規(guī)定執(zhí)行 高層商住綜合 樓商業(yè)用房的建筑面積應(yīng)至少占總建筑面積的 10 不足 10 的 其容積率 和建筑密度的控制指標(biāo)按高層居住建筑的規(guī)定執(zhí)行 多層商住綜合樓商業(yè)用房 應(yīng)至少占兩層以上 含兩層 僅設(shè)底層商店的 其容積率和建筑密度控制指 標(biāo)按多層居住建筑的規(guī)定執(zhí)行 6 高 多層民用建筑底層設(shè)架空層用作通道 停車 布置綠化小品 居民休 閑設(shè)施等公共用途的 其建筑面積可不計(jì)入建筑容積率 但應(yīng)計(jì)入總建筑面積 架空層不應(yīng)圍合封閉改作他用或出售 出租 7 建設(shè)基地范圍內(nèi) 有部分用地被劃入規(guī)劃城市道路用地范圍 且上述道路 用地是建設(shè)單位負(fù)責(zé)拆遷并無(wú)償提供作城市道路用地的 則可適當(dāng)增加允許建 造的建筑面積 已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證 或已簽訂國(guó)有土地使用權(quán) 出讓合同的建設(shè)基地 如后來(lái)因規(guī)劃道路紅線調(diào)整造成建設(shè)基地面積縮小的 其已批準(zhǔn)的建筑面積允許不變 房地產(chǎn)開發(fā)程序 1 確定開發(fā)項(xiàng)目 簽定項(xiàng)目合作意向書或協(xié)議 2 向規(guī)劃局申報(bào) 規(guī)劃要點(diǎn) 3 向計(jì) 建委申報(bào) 審批 項(xiàng)目建議書 立項(xiàng) 4 項(xiàng)目建議書 批復(fù)后 向規(guī)劃局申報(bào)選址定點(diǎn) 選址規(guī)劃意見通知書 規(guī)劃設(shè)計(jì)條 件通知書 4 委托設(shè)計(jì)單位做出 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 辦理人防審核 消防審核 向規(guī)劃局 首規(guī)委申報(bào) 審定 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 審定設(shè)計(jì)方案通知書 5 委托勘察 設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察 設(shè)計(jì) 申報(bào)審定初步設(shè)計(jì) 向公用局 市政局 供電局 電信局 自來(lái)水公司 熱力公司 煤氣公司等落實(shí) 報(bào)審 市政公用設(shè)施配套方案 以及落實(shí)商委 教育 郵政 派出所 街道 辦事處等的配套審查意見 房地產(chǎn)開發(fā)程序 6 申報(bào) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 7 向規(guī)劃局領(lǐng)取 建設(shè)用地釘樁通知單 委托北京市測(cè)繪院進(jìn)行用地釘樁 取得 釘樁 坐標(biāo)成果通知單 8 向房地局提交國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng) 委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估 辦理土地出 讓審批 簽定 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 繳納所有款后領(lǐng)取 國(guó)有土地使用證 房地產(chǎn)開發(fā)程序 9 交納地價(jià)款后 到計(jì)建兩委辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)正手續(xù) 列入年度開工計(jì)劃 開發(fā)項(xiàng)目在 可行 性報(bào)告 批復(fù)后即列入年度預(yù)備項(xiàng)目大本 10 出施工圖 向城建檔案館報(bào)送工程檔案資料 交納檔案保證金 消防局辦理消防審核意見表 人防辦辦理 人防工程設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)通知單 11 規(guī)劃局核發(fā) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 12 辦理有關(guān)拆遷手續(xù) 實(shí)施拆遷 辦理招投標(biāo)手續(xù) 招 投標(biāo) 簽定 工程承包合同 辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 領(lǐng)取 北京市建設(shè)工程開工證 開工 13 辦理 商品房預(yù)售許可證 銷售 竣工驗(yàn)收 辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù) 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程 選址研究 尋找合作伙伴 簽訂合作意向 協(xié)議及合同書 向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn) 以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書 編制項(xiàng)目建議書 向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告 計(jì)委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委 計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究 此文經(jīng)建委開發(fā)辦會(huì)簽 運(yùn)用 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息評(píng)估系統(tǒng) 房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng) 進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算 編 制可研報(bào)告 計(jì)委 建委 首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告 對(duì)可研批復(fù) 兩委會(huì)簽 即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù) 運(yùn)用 營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng) 進(jìn)行融資運(yùn) 作 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作 開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知 規(guī)劃局法征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 新征地到土地局 規(guī)劃局 鄉(xiāng)政府 村公所 舊城改造到區(qū) 地政科 結(jié)果報(bào)市房地局 結(jié)果報(bào)市房管局 市政府下文批地 畫樁位給釘樁條件 測(cè)繪院 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃 據(jù)此到地政部 門辦理用地 釘樁 成果給設(shè)計(jì)人 許可證 批準(zhǔn)書 評(píng)估項(xiàng)目 建設(shè)用地地價(jià) 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程 申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 凍結(jié)戶口并抄戶口 交納地價(jià)款 取得 土地使用證 按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意 見表到區(qū)配套部門征求意見 地政部門審查安置方案 安置房 規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證 委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置 到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書 場(chǎng)地三通一平 領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊(cè) 規(guī)劃局審方案提出意見 1 到園木局申請(qǐng)伐樹許可證 2 了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商 修改后送首規(guī)委審圖 改造 移線方案 3 煤氣 道路 上下水改路由 首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會(huì) 4 到供電局業(yè)擴(kuò)處申請(qǐng)用電報(bào)表 做正式 出市政會(huì)議紀(jì)要 供電方案 申請(qǐng)臨時(shí)施工用電 委托施工 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程 進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì) 大公共建筑首規(guī)委審查 領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證 出施工圖 開節(jié)能證明 運(yùn)用 營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng) 到計(jì)委申請(qǐng) 列入 到稅務(wù)局取稅單 制作資料 計(jì)劃 建委會(huì)簽 報(bào)價(jià)小組審查 領(lǐng)取銷售 到建委工程處領(lǐng)開工 持年度計(jì)劃 稅單到區(qū)計(jì) 經(jīng)委領(lǐng) 許可證 審批表 投資許可證登記 卡 登記并取得許可證 建委 物價(jià)局下文批價(jià) 運(yùn)用 營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng) 房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng) 銷售 到市政部門蓋章 證明市政條件落實(shí) 四源費(fèi)繳納 到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù) 開發(fā)辦工程處同意招標(biāo) 填招標(biāo)申請(qǐng)書并到市招標(biāo)辦登記 招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng) 運(yùn)用 投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng) 編制標(biāo)底 招標(biāo)辦審查標(biāo)底 開標(biāo)會(huì) 定合同 寫評(píng)標(biāo)報(bào)告 發(fā)中標(biāo)通知書 招標(biāo)辦蓋章同意 施工單位 質(zhì)量總站受理 市統(tǒng)計(jì)局 市審查局審核 市開發(fā)辦秘書 同意施工 質(zhì)量監(jiān)督 落實(shí)任務(wù) 資金來(lái)源 任 處登記 務(wù)來(lái)源及一切手續(xù) 建委工程處同意開工 辦理開工許可證 施工單位進(jìn)場(chǎng)開始施工 小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水 道路 煤氣 電 委托設(shè)計(jì) 施工 1 小區(qū)內(nèi)線 1 通知區(qū)園 1 按道路 1 到自來(lái) 1 到熱力 自建鍋 1 到煤氣公司 路委托設(shè) 林局綠化 方案進(jìn) 水業(yè)務(wù) 公司報(bào) 爐房 報(bào)裝 計(jì) 辦 行施工 科報(bào)裝 裝 1 環(huán)保 2 到規(guī)劃科定 2 委托施工 2 交綠化費(fèi) 2 市政辦 委托線 2 委托線 局同 線路方案 3 配電室土 3 綠化施工 事處養(yǎng) 路設(shè)計(jì) 路設(shè)計(jì) 意鍋 3 設(shè)計(jì) 建工程驗(yàn) 路隊(duì)驗(yàn) 施工及 3 施工及 爐房 4 看現(xiàn)場(chǎng) 收 收 驗(yàn)收 驗(yàn)收 規(guī)劃 5 施工 4 設(shè)備安裝 2 到市政 位置 6 業(yè)務(wù)科檢驗(yàn) 及驗(yàn)收 監(jiān)理所 2 委托 同意接氣 5 送電 下水報(bào) 設(shè)計(jì) 7 憑通氣單到 裝 3 到勞動(dòng) 管網(wǎng)所辦固 3 規(guī)劃設(shè) 局報(bào)裝 定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 計(jì) 4 環(huán)保局 手續(xù)及通氣 4 竣工驗(yàn) 審查消 手續(xù) 收 音除塵 8 憑接氣單到 設(shè)備 液化氣公司 5 竣工驗(yàn) 收 辦各戶通氣 手續(xù) 9 通氣 全部工程竣工 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程 驗(yàn)收 檢驗(yàn)單簽字蓋章 憑驗(yàn)收通知書入庫(kù)房屋 確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收 出庫(kù)分配及銷售 辦理產(chǎn)權(quán)證 運(yùn)用 房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng) 進(jìn)入物業(yè)管理階段 商品住宅價(jià)格由什么構(gòu)成 一 土地開發(fā)費(fèi)一 土地開發(fā)費(fèi) 1 征地補(bǔ)償費(fèi) 2 拆遷安置費(fèi) 3 三通一平費(fèi) 4 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 5 拆遷征地管理費(fèi) 6 土地