物業(yè)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范.docVIP

物業(yè)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范物業(yè)管理的法律風(fēng)險(xiǎn)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同義務(wù)的過程中所產(chǎn)生并承擔(dān)的潛在經(jīng)濟(jì)損失或者其他風(fēng)險(xiǎn)，包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失、民事索賠與賠償，行政與刑事處罰或制裁，企業(yè)有形與無形資產(chǎn)受損以及其他的損害。依據(jù)管理服務(wù)的具體義務(wù)的內(nèi)容不同，我們可以將物業(yè)管理企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)具體劃分為治安風(fēng)險(xiǎn)、車輛管理中車輛的損壞滅失風(fēng)險(xiǎn)、消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)等。由于篇幅所限，本文僅就治安風(fēng)險(xiǎn)、車輛管理風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)設(shè)施、設(shè)備以及物業(yè)服務(wù)合同期滿后的風(fēng)險(xiǎn)四個(gè)方面的問題提出幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范意見，供企業(yè)參考。 一、治安風(fēng)險(xiǎn)防范所謂治安風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于外界第三人的過錯(cuò)和違法行為，給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生的入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件，給物業(yè)服務(wù)工作帶來極大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。在這類案件中，物業(yè)企業(yè)應(yīng)否 承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵取決于物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在管理瑕疵。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全防范義務(wù)致使建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，則企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。為了防范此類風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問題： 1、明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位和職責(zé)范圍。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例四十七條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序和安全防范工作，其職責(zé)的范圍僅限于建筑區(qū)劃內(nèi)、業(yè)主門戶以外的公共區(qū)域，不包括業(yè)主的專有部分。且物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法成立的法人，不享有行政機(jī)關(guān)所享有的行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)，保安人員也不具有超出普通公民的任何特權(quán)。因此，這種安全防范義務(wù)具有預(yù)防性和輔助性，是在一定限度內(nèi)的一種有限的義務(wù)。為此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在自己一定限度內(nèi)、有限地履行義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)好建筑區(qū)劃內(nèi)的公共秩序，防范治安風(fēng)險(xiǎn)。2、充分發(fā)揮人防、技防和物防的作用。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常高估閉路電視監(jiān)控（技防設(shè)備之一）的防盜功能，認(rèn)為有了技防，就算提供了安全防范服務(wù)，忽視人防工作的作用。也有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主常常將保安工作（人防）和自家防盜（物防）分割開來考慮，認(rèn)為保安防得住就不用裝防盜網(wǎng)，保安防不住所以要裝防盜網(wǎng)。這些都是安全防范重的誤區(qū)。其實(shí)，物防是業(yè)主家居的最后防線，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主安裝防盜門，防盜窗，防盜網(wǎng)。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)看到技防設(shè)備的功能和局限，正視技防設(shè)備的工具地位，確定保安在安全防范系統(tǒng)中的主要地位，提高保安的職業(yè)素質(zhì)和敬業(yè)精神，讓保安熟悉這些工具的操作和使用細(xì)節(jié)，提高保安和技防設(shè)備之間的人機(jī)結(jié)合程度。 3、科學(xué)安排保安巡邏，堅(jiān)持對(duì)巡邏工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。嚴(yán)格履行安防職責(zé)，避免管理過錯(cuò)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要嚴(yán)格履行了自己義務(wù)，就不再承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任。 4、樹立保全履行職責(zé)證據(jù)的意識(shí)，做好、保存好巡查以及交接班記錄。 5、委托給專門的保安公司，分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)。在目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)中，有一部分企業(yè)將保安義務(wù)委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對(duì)外支付一定保安服務(wù)費(fèi)，由保安公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)服務(wù)。該做法實(shí)際也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他主體分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)的措施。 二、車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范 車輛管理損毀風(fēng)險(xiǎn)，是指在物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)過程中，因車輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。車輛停放服務(wù)是由小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受建設(shè)單位或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托進(jìn)行停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)，并收取車輛服務(wù)費(fèi)。車輛停放期間車輛外表可能被第三人用器具劃傷，也可能會(huì)被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭(zhēng)議也是長(zhǎng)期以來物業(yè)管理單位面臨賠付金額較大的風(fēng)險(xiǎn)。此類事件的責(zé)任承擔(dān)關(guān)鍵在于停車性質(zhì)的判斷，雙方之間保管合同法律關(guān)系的成立與否決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的的賠與不賠。因此，在企業(yè)提供該項(xiàng)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下方面： 1、與業(yè)主或業(yè)主使用人簽訂車輛服務(wù)協(xié)議，明確合同性質(zhì)，排除保管關(guān)系。 2、完善停車場(chǎng)硬件，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決購買停車設(shè)備，與業(yè)主委員會(huì)簽約，具體約定收費(fèi)和設(shè)備費(fèi)的支付，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。 3、將停車場(chǎng)車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制成公示牌，放置在停車場(chǎng)顯著位置，明示停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等。 4、對(duì)停車場(chǎng)的停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該停車憑證上，告知車輛停放人。 5、收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，屬于占位費(fèi)的應(yīng)明確注明，收取的費(fèi)用收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車輛的牌號(hào)。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)管理單位，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。6、因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。 7、物業(yè)管理公司在停車位的選址上應(yīng)當(dāng)盡量避開廣告牌，危墻等。 8、日常巡查當(dāng)中，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，排除危險(xiǎn)。 9、購買保險(xiǎn)，分散企業(yè)的管理風(fēng)險(xiǎn)。 三、公共設(shè)施、設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范 物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損失，此項(xiàng)管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一，同時(shí)因物業(yè)、公共設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點(diǎn)，隨之而來產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報(bào)警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動(dòng)設(shè)施等。為防止上述風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手： 1、接手物業(yè)時(shí)，做好物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)與交接工作，確定責(zé)任分界線。 2、按照經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)管理制度的規(guī)定對(duì)建筑物公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，考慮在臺(tái)風(fēng)等特殊天氣時(shí)，是否可能發(fā)生損壞。 3、對(duì)建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的管理，對(duì)可能造成危害的設(shè)施要設(shè)置警示性的信息。 4、將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化等專項(xiàng)管理，委托給專業(yè)的公司，分項(xiàng)發(fā)包也是物業(yè)管理單位防范風(fēng)險(xiǎn)的措施之一。 5、在共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報(bào)告，由相應(yīng)的部門對(duì)事件進(jìn)行調(diào)查，并作出調(diào)查報(bào)告，對(duì)事件和損害發(fā)生的原因進(jìn)行認(rèn)定；該原因就是日后各方，包括法院認(rèn)定過錯(cuò)和責(zé)任的依據(jù)，在一定程度上可以說唯一依據(jù)。 6、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等健身娛樂設(shè)施屬于小區(qū)的公共設(shè)施，物業(yè)公司負(fù)有維護(hù)保養(yǎng)及管理責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)潛在的危險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)設(shè)立告知牌進(jìn)行告知。 7、日常巡查當(dāng)中,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，排除危險(xiǎn)。 四、合同期滿后物業(yè)服務(wù)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范在物業(yè)服務(wù)合同的期限屆滿的情況下，在法律上一般存在兩個(gè)問題需要解決: 第一，關(guān)于合同期滿后的物業(yè)服務(wù)的定性問題，是事實(shí)服務(wù)關(guān)系還是原合同的繼續(xù)延續(xù); 第二，業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)要求物業(yè)企業(yè)退出; 第三，關(guān)于企業(yè)在退出過程中的風(fēng)險(xiǎn)防范問題。 對(duì)于第一個(gè)問題，目前有地方法規(guī)對(duì)前期合同期滿后的情況做了規(guī)定。例如青島市物業(yè)管理?xiàng)l例第二十二條第二款的規(guī)定。但對(duì)前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束后未續(xù)簽合同的情況卻沒有規(guī)定。對(duì)此，本人認(rèn)為，根據(jù)民法中的租賃合同和勞動(dòng)法中勞動(dòng)合同中此類情況的類推，合同期滿后的物業(yè)服務(wù)應(yīng)視為原合同繼續(xù)延續(xù)，但期限為不定期，業(yè)主大會(huì)經(jīng)表決可以隨時(shí)解除。 第二個(gè)問題，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)擅自決定要求物業(yè)企業(yè)退出。業(yè)主委員會(huì)僅為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，只有在經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決不再續(xù)簽后，其才有權(quán)通知企業(yè)退出，否則就構(gòu)成越權(quán)，企業(yè)有權(quán)拒