新起點嘉園項目二期工程可行性分析報告.doc

第一章 總 論一、項目概況1項目名稱：新起點嘉園二期工程2性 質(zhì)：新建3建設(shè)地址及范圍項目建設(shè)地點位于海淀區(qū)長春橋路5號，海淀區(qū)蘇州橋西北側(cè)。其四至為：東臨萬泉河快速路西輔路，西至萬柳東路（西側(cè)為新起點嘉園一期），南至新建長春橋路，北至空軍干休所及小南莊地區(qū)。4建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、裝修標準及配套設(shè)施(1)建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模項目總用地面積27917.958平方米，其中，總建設(shè)用地面積19219.32平方米，代征道路用地面積10353.206平方米，容積率：5.0，建筑控制高度：77.9米，建筑密度34%，綠地率30%，汽車位配套指標：不少于65輛/萬平方米，自行車位配套指標：不少于200輛/萬平方米。項目用地性質(zhì)為商業(yè)、辦公，定位為城市綜合體，擬建A、B、C座三棟樓，使用功能為商業(yè)、寫字樓、國際奢侈品專賣店、超市，餐飲、配套用房等，結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻。項目總建筑面積167197.59平方米，其中，地上96097平方米，地下71100.59平方米，汽車位配套922輛，自行車位1922個，物資庫人防面積8389.26平方米。A、B座地上20層、A、B座之間為一個6層18米高的連接體，C座地上16層。1-2層為商業(yè)，3-20層為寫字樓；A、B、C座三棟樓整個地下部門連通，地下4層， -1層為超市，餐飲、配套用房等， -2到-4層為汽車位、人防、設(shè)備用房等。本建筑的使用性質(zhì)是集標準辦公、會議展覽、餐飲、健身、商務服務、特色商業(yè)于一體的辦公綜合體，根據(jù)集團建制不同，可做合理布局，滿足量身定制的集團辦公需求。依據(jù)不同企業(yè)需求，可靈活設(shè)計為總裁辦公室、高級會議室、產(chǎn)品展示中心、時尚發(fā)布中心等專屬功能空間。 用地的建筑布局分為一組建筑，多幢樓體構(gòu)成和諧的商務建筑群，建筑單體相對獨立，均擁有專署出入口及大堂，可自主冠名。商務大堂設(shè)計，強調(diào)由材料美學、色調(diào)藝術(shù)和光感效果等多種自然元素相互搭配。創(chuàng)輝大廈與中關(guān)村核心區(qū)僅咫尺之遙，盡享“硅谷”帶來的天時、地利優(yōu)勢，在綠樹水影當中就能體會“創(chuàng)輝大廈”的獨特魅力，本建筑落成之后，以其時尚的外觀，高檔的選材，智能化的設(shè)計和獨特的地理位置，將成為該地區(qū)的不可多得的地標性建筑。(2)裝修標準外 墻：立面建筑材料以天然石材為主、金屬裝飾材料和高級玻璃幕墻等，力求立面效果高檔、大氣、時尚、現(xiàn)代，美化城市景觀。首層大堂： 寬敞、舒適、雙層挑空，天然石材地面/墻面，石膏板造型吊頂、配豪華吊燈、吸頂燈。電梯前室：大理石地面、墻面，石膏板造型吊頂、頂部石膏板造型或高級涂料，配聲控燈。裙房樓梯：大理石臺階、大理石地面/墻面、不銹鋼、鋼化玻璃扶手。電 梯：原裝進口三菱或迅達電梯，每部客梯服務面積不大于4000平方米，候梯時間不超過26秒； 公共區(qū)域（全部區(qū)域）：設(shè)有噴淋、煙感報警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)。入 戶 門：智能控制的、鋼化玻璃旋轉(zhuǎn)門、入口配置刷卡的身份識別系統(tǒng)。外 窗：采用高級雙層LOW-E玻璃門窗，具有極高的采光、節(jié)能、阻隔噪聲和紫外線的功能。辦公區(qū)域內(nèi)墻：高檔精裝修地 面：采用國際尖端綜合布線技術(shù)的網(wǎng)絡地板，預留10-15公分綜合布線空間，隱藏式立體布線模式。公共衛(wèi) 生 間： 高檔精裝修到位，安裝國際一線品牌衛(wèi)生潔具?？?調(diào)：配置中央空調(diào)、新風系統(tǒng)、滿足戶內(nèi)恒溫、恒濕，提高辦公的舒適性。(3)、配套設(shè)施達到辦公智能化，樓宇自動化、通訊傳輸智能化，消防智能化，安保智能化的“5A”級寫字樓智能化標準。通訊系統(tǒng)：中國網(wǎng)通、中國電信、國際、國內(nèi)直撥和數(shù)字程控交換機，網(wǎng)絡系統(tǒng)：寬帶入戶、網(wǎng)絡地板、隱藏式立體布線模式，2MB以上專線，24小時在線。電視系統(tǒng)：進口閉路電視接收系統(tǒng)、衛(wèi)星電視接收。安防系統(tǒng)：樓宇自動控制系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和24小時巡更系統(tǒng)等，消防噴臨、紅外煙感報警系統(tǒng)。供電系統(tǒng)：雙路10KV供電，電壓220V/380V，備用2臺1000kW柴油發(fā)電機，IC卡式電表安裝到位。供暖系統(tǒng)：中央空調(diào)燃氣系統(tǒng)：市政管道天燃氣、設(shè)有分戶IC卡燃氣表供水系統(tǒng)：市政供水地下車庫：智能管理系統(tǒng)服務體系：專業(yè)物業(yè)服務，可識對講系統(tǒng)、24小時全天侯監(jiān)控系統(tǒng)，不留死角，更多安全、更多保障，盡在創(chuàng)輝大廈。5工程進度本項目建設(shè)周期為三年，計劃2012年10月開工，其中，2012年10月到2013年9月完成正負零，2013年10月到2014年6月，完成主體工程封頂，2014年7月到2015年9月，完成項目裝修、設(shè)備工程、室外工程等。6項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表1-1 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表序號名稱技術(shù)指標1總用地面積（平方米）19219.322總建筑面積（平方米）167197.59其中：地上96097 地下71100.593總建筑高度（米）77.94建筑密度34%5綠化率30. %6停車數(shù)量（輛）922其中：地上4 地下918表1-2 項目各樓座面積主要經(jīng)濟技術(shù)指標表樓座名稱層數(shù)總面積A座（寫字樓）2至20層33152.88B座（寫字樓）2至20層33152.88C座（寫字樓）3至16層23349.74寫字樓小計89655.5 商業(yè)1至 2層6102 商業(yè)小計6102. 地上面積合計 96097 地下商業(yè)-1層 11146.8設(shè)備用房面積-1至-4層 7855.22 自行車庫-1層夾層3465.01物管和庫房-1層夾層；-2至-4層1372.10地下車庫（含人防-4層8389.26）-2至-4層 47261.46 地下面積合計71100.59合計167197.59 注：A座B座連接體部分2層為寫字樓二、項目建設(shè)單位情況1單位名稱：北京三義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2成立時間：l 998年3注冊地址：北京市密云縣工業(yè)開發(fā)區(qū)東吉路38號4經(jīng)營地址：北京市海淀區(qū)長春橋路5號“新起點嘉園”C座12樓6層5法定代表人：劉文強6注冊資本：8300萬元7執(zhí)照注冊號：110000l2605748企業(yè)類型：有限責任公司9主營業(yè)務：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務等10經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商品房、信息咨詢等。 北京三義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有員工48、具有本科以上學歷的員工占62，具備中、高級職稱者多名。公司具有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和優(yōu)秀的客戶服務系統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務實的開發(fā)理念和不斷進取的開拓意識、形成了“高水準、高品質(zhì)”的開發(fā)經(jīng)營思路和市場品牌形象，建立了套符合市場競爭需要、結(jié)構(gòu)扁平的管理體系以及一支人員簡練、經(jīng)驗豐富、高效能干，具有團隊合作精神的員工隊伍。目前，公司正以“專業(yè)、專注、真誠、高效”的標準為廣大客戶提供最優(yōu)質(zhì)服務。第二章 項目建設(shè)背景及必要性一、項目建設(shè)背景項目選址原為北京市運輸公司第三汽車運輸公司（三廠）的所在地，原來運輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，嚴重影響了周圍的環(huán)境，同時該公司經(jīng)營狀況呈下滑趨勢，處境十分困難。經(jīng)政府研究，市運輸公司三廠用地列入調(diào)整范圍，由北京三義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責開發(fā)建設(shè)新起點嘉園小區(qū)項目。新起點嘉園項目一期工程（住宅小區(qū)）于2000年5月開工，已于2003年竣工入住。同年，北京市計劃發(fā)展委員會以文京計投資字20011455號關(guān)于開發(fā)建設(shè)新起點嘉園二期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復準予立項。此外，2003年11月北京市發(fā)展和改革委員會以京發(fā)改投資函2003586號文關(guān)于新起點嘉園二期項目有關(guān)問題的復函同意京計投資字20011455號關(guān)于開發(fā)建設(shè)新起點嘉園二期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復有效期延長至 2004年12月31日。2005年4月北京市規(guī)劃委員會下發(fā)控規(guī)調(diào)整通知書（2005規(guī)控審字0012），原則同意由北京市建筑設(shè)計院編制的新起點嘉園（創(chuàng)輝大廈）控規(guī)調(diào)整，并重新確定了新起點嘉園二期工程規(guī)劃設(shè)計條件及用地范圍。由于項目二期工程建議書（代可行性研究報告）批復的有效期已過，同時項目控規(guī)進行了新的調(diào)整，項目規(guī)模相應擴大，根據(jù)國家發(fā)改委對編制項目可行性研究報告資質(zhì)的要求，北京三義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托北京市工程咨詢公司重新編制項目可行性研究報告。該項目是協(xié)議出讓、“831”過關(guān)項目，2004年8月15日與市土地局簽訂出讓合同，地價款已全部交清，于2006年已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、國有土地使用權(quán)證等，該項目于2006年10月已開工建設(shè)，建設(shè)過程中受到拆遷戶的阻撓而暫停施工。 2009年下半年開始，市委書記劉淇和副市長陳剛多次召開“北京市關(guān)于城八區(qū)重要干道兩側(cè)遺留項目拆遷并整治工作專題會”，為解決遺留拆遷問題，市政府專題會決議，作為市政府的重點整治工程，政府對有困難的企業(yè)可以給予一些政策支持。新起點嘉園二期工程項目南側(cè)的城市綠地，海淀區(qū)政府責成我公司負責拆遷，為城市建設(shè)作出一定貢獻，導致我公司經(jīng)濟負擔過重，海淀區(qū)政府承諾對該項目的控規(guī)可以進行調(diào)整，并向市政府呈送控規(guī)調(diào)整報告，2011年11月市政府、市規(guī)委批準該項目的控規(guī)調(diào)整。2012年1月，我公司取得控規(guī)調(diào)整后的規(guī)劃意見書(規(guī)劃條件)，規(guī)劃用地面積：19219.32平方米，建筑控制高度：77.9米，容積率：5。二、項目建設(shè)必要性（一）有利于中關(guān)村科技園區(qū)周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置項目選址原為北京市運輸公司第三汽車運輸公司（三廠），運輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，直接影響周圍市民的生活環(huán)境和城市景觀。將其遷走，利用原廠區(qū)用地建設(shè)寫字樓，將大大改善本地區(qū)的環(huán)境狀況，對于美化首都環(huán)境，減少城區(qū)環(huán)境污染是非常有益的。本項目的建設(shè)可以使原廠區(qū)土地得到有效合理的利用，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，盤活國有資產(chǎn)，并且可以帶動周圍地區(qū)土地增值，促進周圍地區(qū)的發(fā)展，有利于中關(guān)村科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和配套服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（二） 進一步滿足中關(guān)村西部地區(qū)高科技企業(yè)對寫字樓項目的需求中關(guān)村西區(qū)是“中關(guān)村科技園區(qū)”規(guī)劃中的重要部分，是北京市“十五規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點項目。中關(guān)村科技園區(qū)的高速發(fā)展使它成為北京最具發(fā)展?jié)摿Φ母呖萍忌虅諈^(qū)。中關(guān)村西區(qū)及周邊地區(qū)對北京經(jīng)濟發(fā)展有著舉足輕重的作用，是知識經(jīng)濟發(fā)展的一片潛力巨大的沃土，而對其周邊的寫字樓項目來說，也是一個千載難逢的好機遇。本項目位于中關(guān)村西區(qū)的西南部，具有巨大的需求潛力。項目的主要客戶群將以高科技企業(yè)為主體，項目地處中關(guān)村商圈龍頭位置，其開發(fā)建設(shè)帶來的市場需求是不容忽視的。暢通的交通環(huán)境是本項目有別于其它競爭項目的優(yōu)勢所在，而商務氛圍良好及住宅等配套設(shè)施完備是吸引境內(nèi)外大企業(yè)，包括大的IT企業(yè)等高端客戶入駐中關(guān)村考慮的關(guān)鍵之處。大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村，更為本項目市場需求帶來了千載難逢的機遇。 中關(guān)村科技園區(qū)近幾年發(fā)揮人才優(yōu)勢，高科技產(chǎn)業(yè)迅速崛起，吸引外資的力度不斷加強，各類公司企業(yè)發(fā)展很快。本寫字樓的建設(shè)可以進一步滿足各行各業(yè)對辦公用房的需求，符合北京市城市規(guī)劃和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局，有利于中關(guān)村科技園區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（三）有利于改善中關(guān)村地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升首都城市形象項目的建設(shè)，可以促進中關(guān)村地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和與其相關(guān)的能源、通訊、交通運輸?shù)仁聵I(yè)的發(fā)展，有效改善中關(guān)村科技園區(qū)的投資環(huán)境。項目的出現(xiàn)調(diào)整了北京中關(guān)村地區(qū)商務發(fā)展的框架，彌補了該區(qū)域大型商務氛圍不足的弱點、提升了地區(qū)整體商務環(huán)境，必將成為北京西北區(qū)域具有標志性意義的城市景觀建筑。本項目計劃在2015年9月底完成，屆時它將為北京城市景觀增添亮麗的一筆。綜上所述，該項目的建設(shè)是非常必要的。第三章 市場分析一、市場供需分析（一）市場供給據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計顯示，2010年北京甲級寫字樓的供應量為42萬平方米，而當年的凈吸納量則達到了77萬平方米；2011年的新增供應量更是低至14萬平方米，供需矛盾被進一步激化。我們從中不難看出，土地的稀少已經(jīng)成為推動北京的房地產(chǎn)市場的主要動力。隨著時間的推移，核心區(qū)域土地將越來越少，租金將會持續(xù)上揚。根據(jù)北京市土地儲備中心數(shù)據(jù)，2009年、2010年、2011年北京市市場上“招拍掛”成交記錄，以及目前正在交易的經(jīng)營性用地和即將入市地塊的信息，土地供應和成交地塊大多在四環(huán)、五環(huán)以外或者衛(wèi)星城、工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，四環(huán)內(nèi)供應、成交地塊的比重不到10%，因此，創(chuàng)輝大廈地塊更具有稀缺性。據(jù)戴德梁行提供給第一財經(jīng)日報的數(shù)據(jù)，2011年第一季度至2011年第四季度，北京寫字樓租金的環(huán)比漲幅分別為9.46%、9.4%、10.72%以及8.59%。直至今年第一季度，其環(huán)比漲幅再度攀高至12.64%。同比來看，2011年一季度，北京甲級寫字樓的平均租金為每月每平方米187.35元。這也就意味著，今年一季度的數(shù)據(jù)同比去年，漲幅達到了48.16%。戴德梁行在新近發(fā)布的全球?qū)懽謽亲庥贸杀緢蟾嬷斜硎荆谌?47個城市中，北京的寫字樓租金上漲幅度位居全球首位，漲幅可謂驚人。從以上的論述不難看出，北京寫字樓市場是一只不折不扣的會下金蛋的母雞。中國寫字樓網(wǎng)認為在住宅一片哀聲遍野之時，北京的寫字樓市場以其投資回報率穩(wěn)定，市場供不應求，調(diào)控力度小受到各方青睞，而且也打破了人們慣性思維中的商業(yè)地產(chǎn)一貫以資金投入大，資金回報慢的形象。隨著中國市場化程度的越來越高，中國城市化進程的加快，重點城市的寫字樓市場早已出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象。而北京作為中國的政治中心，其寫字樓市場更有風向標的作用。（二）市場需求中關(guān)村作為我國知識經(jīng)濟的中心區(qū)，為高科技企業(yè)、大型企業(yè)集團、金融機構(gòu)、國際科技企業(yè)，提供了一個能容納百川的沃土。中關(guān)村寫字樓近幾年的發(fā)展，客戶類型已經(jīng)呈現(xiàn)出了多樣化、綜合化、國際化趨勢。由此說明，中關(guān)村所獨有的科技、人才的原動力將長期吸引著國際、國內(nèi)客戶的廣泛關(guān)注。世界高科技知名企業(yè)在中關(guān)村地區(qū)設(shè)立研發(fā)中心或加強研發(fā)力量的趨勢更加明顯。眾多跨國公司紛紛選擇中關(guān)村，設(shè)立分支機構(gòu)或區(qū)域總部，據(jù)美國財富雜志的一項調(diào)查表明：全球4萬多家跨國公司92%以上的企業(yè)若干年內(nèi)將考慮在中國設(shè)立地區(qū)總部，包括設(shè)立亞太地區(qū)、東亞地區(qū)、中國地區(qū)總部、研發(fā)總部、商務總部、銷售總部，其中首選北京的占15%。如具備長遠發(fā)展目光的微軟研發(fā)、朗訊、NTT、高通、松下等企業(yè)巨頭均在中關(guān)村設(shè)立研發(fā)中心。 據(jù)仲量聯(lián)行分析指出，盡管全球金融市場動蕩和世界經(jīng)濟增長預期下調(diào)，但北京的寫字樓市場需求依然強勁。一方面，中國業(yè)務增長迅速的跨國企業(yè)需要更多辦公面積來推進公司擴張；另一方面，擁有充?，F(xiàn)金的國有企業(yè)及私人持有的公司對于寫字樓的需求也在持續(xù)上升。今年前三季度，市場累計凈吸納量達到79萬平方米，其中40%的市場凈吸納量來源于自用需求。從租賃需求來看，金融機構(gòu)、咨詢公司、律師事務所、高新技術(shù)類公司以及生產(chǎn)制造型企業(yè)依然是市場需求的主力。在市場空置面積有限和租金高漲下，一些有擴租計劃的公司選擇在原有的辦公樓續(xù)租或擴租，這類情形在中關(guān)村、CBD、第三使館區(qū)、東長安街區(qū)域尤其明顯。寫字樓市場的火爆，也使得越來越多的機構(gòu)和個人加入寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)投資。有調(diào)查結(jié)果顯示，70%的投資人群把商業(yè)地產(chǎn)作為主要的資產(chǎn)配置渠道。 目前的寫字樓買家中，有一大部分投資型客戶，他們同是來自于山西、唐山、鄂爾多斯、陜西榆林的能源型客戶。不難看出，由于住宅房產(chǎn)低迷而急于尋找出路的游離資金，已經(jīng)找到了新的投資方向，在股市，住宅地產(chǎn)之后，商業(yè)地產(chǎn)正成為新的吸金通路。二、市場價格作為中國政治文化中心，北京得天獨厚的硬性條件也使其租金日趨高昂。據(jù)高緯環(huán)球研究部的數(shù)據(jù)，北京頂級寫字樓2012年3月有效凈租金為704元人民幣/平米/月，比三月前增長4.8%，比一年前增長49.5%?？罩寐蕛H為1.3%。甲級寫字樓平均租金為525元人民幣/平米/月，比三月前增長3.6%，比一年前增長63.0%，空置率為4.2%。數(shù)據(jù)可見，北京市寫字樓租金增長幅度之快，不過高緯環(huán)球預測，未來活躍的市場需求及有限的優(yōu)質(zhì)供應仍將推動租金走高，但增長幅度會放緩。宏觀調(diào)控政策的出臺，調(diào)控堅持不松動，各種限購、限貸政策以及樓市價格的不穩(wěn)定，讓不少購房者產(chǎn)生了持續(xù)觀望的態(tài)度。這樣一來，住宅投資處于階段性停滯階段，投資資金必然要尋找新的出路，寫字樓因此得益。該項目地理位置得天獨厚，具有稀缺性，周圍沒有競爭性產(chǎn)品，市場前景好，商業(yè)金融立項，不受限購政策影響，經(jīng)濟價值較高。(一)、本項目周邊的市場在售公建項目情況如下：（1）大鐘寺中坤廣場，位于海淀區(qū)大鐘寺，寫字樓價格約：60000元/平方米（2）光耀東方，位于海淀區(qū)西三環(huán)航天橋東北角，寫字樓價格約56000元/平方米，商業(yè)價格一層12-15萬，二三四層10萬。（3）天作國際，位于海淀區(qū)中關(guān)村南大街乙12號（農(nóng)科院西門），寫字樓價格約57000元/平方米（4）丹棱soho，位于海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)丹棱街 寫字樓價格約：56000元/平方米（5）中關(guān)村E世界財富中心：位于海淀區(qū)中關(guān)村，寫字樓價格約73000元/平米（6）中關(guān)村科貿(mào)中心：位于中關(guān)村海龍大廈對面，商業(yè)價格1016萬元/平米（7）西海國際：位于海淀區(qū)蘇州橋動北角，寫字樓價格約：65000元/平方米，商業(yè)價格一層10-15萬。 (二)、寫字樓租金價格：2012年5月16日-31日期間，北京市寫字樓市場上各個區(qū)域均有面積招租金地中心，國貿(mào)東西大望橋西北側(cè)，租金報價為540元/月/每平米。西海國際中心，租金報價為12元每天每平米，可出租面積為800-2300平米。華茂中心 國貿(mào)東西大望橋西北側(cè)，租金報價為540元/月/每平米。萬通中心正在招租，租金報價為470元/月/每平米。荷華國際大廈正在招租，租金報價為15元每天每平米招租，可出租面積為200-35000平米。財源國際中心正在招租，租金報價為600元/月/每平米，可出租面積為495-3500平米。慶安大廈正在招租，租金報價為8元每天每平米，可出租面積為126平米。通過上述項目市場價格比較可以看出，本項目保守預計辦公銷售均價55000元/平方米、商業(yè)首層價格：15萬元/平方米、二層價格：10萬元/平米、地下一層價格：5萬元/平米、地下車位：28萬/個，辦公租金價格15元/平方米/天，地下車位租金價格1000元/個/月。以上定價適合于周邊市場承受價位，具備一定的市場競爭能力。三、銷售預測（一）項目定位項目的主要客戶群將以高科技企業(yè)為主體。近年，隨著中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展，該地區(qū)寫字樓市場形成了以高科技企業(yè)為主要客戶群的區(qū)域發(fā)展特色。高科技行業(yè)已成為該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的支柱。本項目因其絕對優(yōu)勢的位置，設(shè)計創(chuàng)意將項目預期受眾定位在國家部委、跨國公司、國際型大企業(yè)，為國際機構(gòu)及知名公司提供在華京辦公總部。本項目寫字樓推廣方式以出售、租賃為主。（二）競爭項目分析未來與本項目形成競爭點的項目將來自于中關(guān)村西區(qū)。中關(guān)村西區(qū)快速的區(qū)域發(fā)展與面臨的各種困難已形成該區(qū)域向更高層次發(fā)展的瓶頸，比如交通堵塞、商住及配套設(shè)施缺乏、土地成本高等。中關(guān)村西區(qū)的交通存在很大的問題，每天高峰時間，堵車現(xiàn)象非常嚴重。據(jù)悉，這種交通狀況5年以內(nèi)難以緩解。交通及商住缺乏的局限致使吸引的企業(yè)具有局限性。目前西區(qū)寫字樓的主要客戶多為低端客戶，大企業(yè)仍處于觀望狀態(tài)。高端客戶則愿意選擇商務氛圍更好，交通更便利的地方，這些成為境內(nèi)外大企業(yè)，包括大的IT企業(yè)入駐寫字樓考慮的基礎(chǔ)條件。目前中關(guān)村地區(qū)項目均不具備良好的商務環(huán)境。項目建筑將充分展現(xiàn)高科技、現(xiàn)代派的建筑氣勢。車庫是北京市停車數(shù)量最多的綜合樓群，它彰顯出項目整體的商務環(huán)境；地上辦公用房縱向分割十分方便、可使大單用戶擁有獨立的配套設(shè)施、有益于其整體形象的維護：建筑整體雙向采光設(shè)計、充分滿足人們對現(xiàn)代辦公空間的要求，是“綠色辦公”最自然、最直接的表現(xiàn)。項目因其區(qū)位優(yōu)勢，配套的住宅、商業(yè)、娛樂等設(shè)施，獨有的設(shè)計創(chuàng)意，將項目未來客戶定位在對中關(guān)村寫字樓有意而無奈的國際型企業(yè)和機構(gòu)。目前、大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村，本項目具有明顯的競爭優(yōu)勢。（三）區(qū)位優(yōu)勢項目宗地位于北京市海淀區(qū)中心地帶，中關(guān)村科技商務區(qū)金角蘇州橋路與西北三環(huán)連續(xù)的顯赫地段，扼守北京西北通道。項目臨近的蘇州橋地區(qū)為西北三環(huán)至中關(guān)村科技園區(qū)的門戶地區(qū)，土地使用價值很高。它的南部為武警總部大樓、北京電視臺等高層建筑；北側(cè)為金洲大廈；西側(cè)為項目一期商住高層塔樓；東部蘇州橋東北為西海國際中心。通過近年來的開發(fā)，該區(qū)域建筑群巳漸成氣候，成為了西北三環(huán)城市景觀節(jié)點。由于本項目西側(cè)的項目一期商住高層塔樓已竣工入住，促使該地區(qū)的商業(yè)更加繁榮，加之周圍有人大、理工大、外語學院、舞蹈學院等高校林立，以及萬柳高端居住區(qū)，客戶群比較高端。（四）交通優(yōu)勢項目位于海淀區(qū)蘇州橋西北角，東臨西北三環(huán)主動脈、以南側(cè)遠大路連接西四、五環(huán)路，南行經(jīng)西外大街直通二環(huán)，與地鐵12號和16號雙地鐵交匯點貫通，盡享交通、地利之優(yōu)勢。（五）政策優(yōu)勢2008年，商業(yè)地產(chǎn)市場隨著金融海嘯的襲來陷入冰點，直到2010年初仍未能恢復元氣。隨著“新國十條”的頒布，商業(yè)地產(chǎn)市場迎來了機遇。國家及地方政府針對中關(guān)村科技園區(qū)進一步發(fā)展實施了一系列積極促進措施，海淀區(qū)北擴計劃、中關(guān)村科技園區(qū)管理體制改革方案的出臺以及新一任中關(guān)村科技園區(qū)管理層的走馬上任，都體現(xiàn)了國家、地方各級政府對未來中關(guān)村發(fā)展的高度重視及支持。中關(guān)村相關(guān)政府部門不斷從政策上、服務上加大招商引資力度，也是吸引企業(yè)回流的重要因素之一。據(jù)海淀區(qū)招商服務中心介紹，為了吸引國際知名企業(yè)進入中關(guān)村發(fā)展，海淀區(qū)建立了外商投資綠色通道。對于世界500強企業(yè)以及高新技術(shù)企業(yè)在中關(guān)村設(shè)立研發(fā)中心都會給予相應的政策支持，降低他們的進入成本。為了改善投資環(huán)境，政府部門對中關(guān)村寫字樓開發(fā)企業(yè)也給予了大力支持。不僅為開發(fā)企業(yè)提供重要的租售信息源，還在去年組織開發(fā)企業(yè)赴香港、新加坡進行推介。在今年的中關(guān)村電腦節(jié)上為寫字樓開辦了專場招商會。而且，政府部門還拿出專款在新浪網(wǎng)上長年發(fā)布寫字樓租售信息，為寫字樓帶來了不少客源。（六）銷售預測截至2012年6月，隨西海國際中心銷售完畢，該地區(qū)沒有新增寫字樓供應。該項目地理位置得天獨厚，定位為寫字樓，周圍沒有新建的競爭性產(chǎn)品，市場前景好，該項目商業(yè)金融立項，不受國家限購政策影響，銷售前景相當樂觀，經(jīng)濟價值較高。綜上所述，本項目具有需求潛力，競爭優(yōu)勢明顯，依托中關(guān)村高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場銷售前景廣闊. 本項目保守預計辦公銷售均價5.5萬元/平方米、商業(yè)首層價格：15萬元/平方米、二層價格：10萬元/平米、地下一層價格：5萬元/平米、地下車位：28萬元/個，辦公租金價為15元每天每平米。該定價適合于周邊市場承受價位，具備一定的市場競爭能力。第四章 項目選址和建設(shè)條件一、選址情況(一)地址及地理位置項目建設(shè)地點在新起點嘉園小區(qū)東側(cè)，位于海淀區(qū)長春橋路5號。該地塊位于海淀區(qū)蘇州橋西側(cè)，東臨萬泉河快速路西輔路，西至萬柳東路（西側(cè)為新起點嘉園一期），南至新建長春橋路，北至空軍干休所及小南莊地區(qū)。項目總用地面積27917.958平方米，其中，總建設(shè)用地面積19219.32平方米，代征道路用地面積10353.206平方米。(二)土地權(quán)屬及占地面積根據(jù)北京市國有土地使用權(quán)出讓合同（京地出合字2004第1085號），北京三義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已協(xié)議出讓方式獲得新起點嘉園二期寫字樓（宗地20018.67平方米）的使用權(quán)。該用地毛地價款三義房地產(chǎn)公司已于2004年12月繳清，用地性質(zhì)為商業(yè)和辦公。由于總建設(shè)面積增長到122800平方米，于2007年9月18日與北京市國土資源局簽訂補充協(xié)議三，2007年9月24日按新增總建筑面積補交全部土地出讓金及相關(guān)契稅。本次調(diào)整控規(guī)后，建筑面積由122800平方米調(diào)增到167197.59平方米，地上建筑面積由78700平方米調(diào)增到96097平方米，需與北京市國土資源局簽訂補充協(xié)議，新增的建筑面積，需按照新的土地評估價，補交地價款，按照新的釘樁成果，重新發(fā)放國有土地使用權(quán)證。 (三)用地現(xiàn)狀目前，項目代征用地范圍內(nèi)，北側(cè)有居民樓一座，其中，居民樓共計59戶，建筑面積約3000平方米，正在進行拆遷安置工作。二、建設(shè)條件（一）地勢地貌海淀區(qū)地處華北平原的北部邊緣地帶，系古代永定河沖積的一部分。地勢西高東低，西部為海拔100米以上的山地；東部和南部為海拔50米左右的平原。（二）水文地質(zhì)北京市平原區(qū)地下水主要賦存在第四系砂礫卵石層中。平原區(qū)地下水為第四系松散層孔隙水，水文地質(zhì)條件主要受永定河、潮白河等沖洪積層所控制，含水層具有明顯的水平分帶性。大部分平原區(qū)地下水主要開采層的水質(zhì)，符合國家生活用水衛(wèi)生標準和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水要求。本項目地質(zhì)條件穩(wěn)定，可以滿足建筑物對周邊水文地質(zhì)的要求。工程所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為8度，對應的設(shè)計基本加速度和實際特征周期分別為0.2g和0.35s。（三）氣候海淀區(qū)氣候?qū)贉貛駶櫦撅L氣候區(qū)，冬季寒冷干燥，盛行西北風，夏季高溫多雨，盛行東南風。年均氣溫12.3 ，1月份平均氣溫-3.7 ，極端最低氣溫為-18.5 ，7月份平均氣溫為26.1 ，最高氣溫為40.3 。年日照數(shù)2662小時，無霜期211天。年平均降水量628.9毫米，集中于夏季的68月，降水量為465.1毫米,占全年降水的70%；冬季的122月份降水量最少。（四）市政條件1雨污水新起點嘉園小區(qū)污水向東排入蘇州街路觀狀污水管線，小區(qū)南紅線向北20米范圍內(nèi)污水排入南側(cè)長春橋路現(xiàn)狀污水管線，小區(qū)雨水向東排入蘇州街觀狀雨水管。2上水沿萬泉河西路敷設(shè)DN400上水管線，與南北現(xiàn)狀上水管線連接。沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間路向東修建DN200管線與蘇州街路現(xiàn)狀管線溝通。3電力新起點嘉園住宅小區(qū)新建開閉站一座。開閉站外電源分兩路，一路從六郎莊變電站引入，另一路從紫竹院變電站引入，本項目用電可從新起點嘉園住宅小區(qū)引入。4燃氣目前，新起點嘉園住宅小區(qū)北紅線外設(shè)有DN400的中壓燃氣管線，小區(qū)北側(cè)區(qū)間路向東建有DN300的中壓燃氣管線，本項目可從新起點嘉園住宅小區(qū)引入。5電信沿萬泉河西路敷設(shè)24孔電信管道與北側(cè)觀狀管道溝通，長度約為400米，沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間路修建l2孔電信管道，本項目電信管線可與蘇州街原電信管道連通。（五）交通條件項目鄰近長春橋路公交車站、萬泉莊公交車站、三義廟公交車站及人民大學公交車站。有26條公共汽車線路經(jīng)過項目所在地，城市輕軌12號線和16號線從本項目附近通過。多條交通線路為寫字樓的用戶提供了便利的交通條件，有利于公務、經(jīng)濟活動的開展。第五章 項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案一、建設(shè)規(guī)模（一）建筑規(guī)劃根據(jù)1999年編制的北京市中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃，新起點嘉園二期（創(chuàng)輝大廈）項目主體用地性質(zhì)為公建(C2)建筑用地編號為8754-05、8754-03兩塊用地。根據(jù)我公司于2011年6月24日取得第173號中心城控規(guī)動態(tài)維護工作會議紀要，2012年1月6日取得的編號為2012規(guī)條字0006號的建設(shè)項目規(guī)劃條件，2012年3月30日取得的2012規(guī)地字0014號建設(shè)用地規(guī)劃許可證，2012年2月15日取得的2012撥地0047號釘樁成果書本項目總用地面積27917.958平方米，其中，總建設(shè)用地面積19219.32平方米，代征道路用地面積10353.206平方米。建筑物地上控制規(guī)模為96097平方米，高度不超過77.9米，綠地率不小于30%。（二）建設(shè)規(guī)模項目位于北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋區(qū)的西北角。用地西接新起點嘉園一期住宅，南臨長春橋路，東連城市綠化景觀用地并與H&DM事務所新近設(shè)計的TPT大廈隔橋相望，北側(cè)為現(xiàn)狀的多層板式和高層塔式住宅。項目總建筑面積167197.59平方米，其中地上總建筑面積96097平方米，地下總建筑面積71100.59平方米。二、規(guī)劃建設(shè)方案（一）設(shè)計要求根據(jù)對用地周遍環(huán)境的調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)在用地西側(cè)1.5公里(世紀金源MALL)和在用地東側(cè)1.5公里(雙安、當代商場)位置均有大型商業(yè)餐飲中心存在，如再開發(fā)相同性質(zhì)項目投資風險較高。此外，長春橋路沿線多為海淀區(qū)政府辦公建筑，即使擴大到整個蘇州橋區(qū)，高級商務辦公建筑也十分缺乏。因此，我們將建筑的性質(zhì)定義為辦公綜合體。即三棟5A級標準辦公單元，擁有會展、商務、綠色中庭的裙樓，服務于辦公功能和辦公人群的商業(yè)、金融、餐飲、健身空間。（二）總體規(guī)劃設(shè)計根據(jù)對用地西側(cè)、北側(cè)住宅的日照分析和對西南部城市景觀的研究，用地的建筑布局，貼臨長春橋路的用地南側(cè)布置了三棟既可相對獨立又從城市造型上渾然一體的標準辦公塔樓單元。每個辦公單元的平面布局和立面手法相似卻又每棟樓之間略有不同。內(nèi)部建筑格局和功能設(shè)置均達到了與外銷辦公樓同等的品質(zhì)，為實現(xiàn)統(tǒng)一管理獨立核算的原則，本樓的設(shè)備電氣系統(tǒng)均考慮了分樓設(shè)置和計量的可能。-1層商業(yè)設(shè)計的是一個為辦公人群特制的健身、餐飲和休閑服務中心，同時兼顧新新起點嘉園一期住宅會所的功能。（三）交通規(guī)劃與停車設(shè)計建筑用地結(jié)合新起點嘉園一期已經(jīng)規(guī)劃完成的小區(qū)主入口南北向路和小區(qū)次入口東西向路，以及用地東側(cè)與城市綠地問新設(shè)計的硬質(zhì)鋪地路和長春橋路共同形成用地的環(huán)行通道。在建筑總平面設(shè)計中特別引進了地面人車分流的理念。即來大廈辦公或訪問的一般車流直接通過臨近小區(qū)入口的雙向機動車坡道到達地下二層車庫，并通過車庫層的辦公門廳直達所需樓層。首層臨近建筑僅提供一條Vm車道，供貴賓車輛直達門廳。除此以外的地面層公共空間均還給步行人群。人們可以自由出入于各棟建筑和景觀空間中。（四）用地綠化與景觀設(shè)計建筑的綠化設(shè)計主要考慮了西側(cè)新起點嘉園一期綠地、東側(cè)蘇州橋區(qū)景觀綠地以及用地內(nèi)部綠地的連續(xù)性和互補性。使盡可能多的建筑空間享受盡可能多的綠地，構(gòu)筑都市園林辦公環(huán)境。（五）建筑節(jié)能設(shè)計2005年7月1日開始實施的“公共建筑節(jié)能標推”明確指出建筑主要房間宜避開冬季最多頻率風向(北向、西北向)和夏季日射朝向(西向)；甲類建筑東、西、北朝向的窗墻比不應大于0.7，且建筑總窗墻比不應大于0.7；甲類建筑屋頂透明部分不應大于屋頂總面積的30%。項目的立面設(shè)計中特別考慮了新規(guī)范的技術(shù)要求，對西立面和北立面的窗墻比進行了嚴格控制。但考慮到建筑的東南側(cè)為主要景觀方向和采光方向，因此建筑的南立面和東立面建議采用節(jié)能性雙層幕墻結(jié)構(gòu)，并特別在東立面增加了可添加保溫層的白色釉面玻璃手法，以確保東立面70%窗墻比的指標。南區(qū)建筑綜合窗墻面積比為70%，其中，南向為80%；東向為70%；北向為60%；西向為30%。北區(qū)建筑綜合窗墻面積比為60%，其中，南向為70%；東向為60%；北向為50%；西向為15%。屋面透明玻璃比為10%。（六）結(jié)構(gòu)設(shè)計說明結(jié)構(gòu)設(shè)計要服從于整體建筑的設(shè)計概念，在保證安全的前提下，力求做到經(jīng)濟合理，施工方便。本工程地下室四層，A、B座地上主樓20層，A、B座之間的裙房6層，C座16層，主樓地下部分整個連通，形成多塔結(jié)構(gòu)。基本柱網(wǎng)為90009000、84008400，柱網(wǎng)布置既適應建筑功能，結(jié)構(gòu)跨度也比較合理，地下車庫的使用率比較高。1工程所在地區(qū)結(jié)構(gòu)設(shè)計標準本工程所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為8度，對應的設(shè)計基本加速度和實際特征周期分別為0.2g和0.35s。建筑抗震設(shè)防分類為丙類；結(jié)構(gòu)設(shè)計基準期為50年；結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為50年；建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級；風荷載和雪荷載按50年一遇2梁、板、校本工程擬采用寬扁梁以減小結(jié)構(gòu)高度，在不增加總高度的情況下，提高使用高度：樓板采用大板結(jié)構(gòu)綜合效果比建好，其具有建筑平面分割變化靈活、機電專業(yè)布置方便、施工簡單快捷的優(yōu)點；結(jié)構(gòu)柱斷面擬通過對結(jié)構(gòu)的處理進行控制以滿足建筑需要。3基礎(chǔ)基礎(chǔ)方案的選擇不僅與建筑物本身有關(guān)，還與所在地區(qū)的地質(zhì)情況與地下水位等有關(guān)，選擇合理的基礎(chǔ)形式不僅對結(jié)構(gòu)安全非常重要，還關(guān)系到經(jīng)濟合理。對于本工程這樣的深基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)還會存在局部抗浮問題，選擇合理的抗浮方法，不僅關(guān)系到抗浮效果，還關(guān)系到是否經(jīng)濟，這不僅與當?shù)氐乃牡刭|(zhì)情況有關(guān)，還要根據(jù)施工條件與施工運輸情況綜合確定。4特殊部位的處理對于本工程這樣一個功能較多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能會對結(jié)構(gòu)有一些特殊的要求，結(jié)構(gòu)設(shè)計將通過特殊處理盡可能滿足建筑要求，使建筑的整體設(shè)計更加完美。對于本工程大跨度通廊，可采用鋼結(jié)構(gòu)，具體的結(jié)構(gòu)布置可結(jié)合建筑造型完成，但通廊位于兩棟變形不同的塔上，須解決兩端變形不一致對結(jié)構(gòu)的影響，擬通過對支座的特殊處理解決。對于大空間結(jié)構(gòu)和大懸挑結(jié)構(gòu)，需選擇剛度大自重輕的結(jié)構(gòu)，預應力對提高結(jié)構(gòu)剛度減輕自重是比較有效的方法。三、技術(shù)指標表5-1 項目主要技術(shù)指標表序號名稱技術(shù)指標1總用地面積（平方米）19219.322總建筑面積（平方米）167197.59其中：地上96097 地下71100.593總建筑高度（米）77.94建筑密度34%5綠化率30. %6停車數(shù)量（輛）922其中：地上4 地下918四、輔助設(shè)施與公用設(shè)施（一）給水排水設(shè)計1給水設(shè)計1) 本工程給水由市政給水管網(wǎng)供給。2) 用水量及耗熱量估算：最高日用水量約為1892m3/d，生活熱水熱負荷為3296kW。3) 給水系統(tǒng)給水系統(tǒng)豎向分為三個區(qū)，低區(qū)系統(tǒng)為地下三層至地上三層，由市政管網(wǎng)直供。中區(qū)系統(tǒng)為四層至十一層，由地下生活水池一變頻給水裝置聯(lián)合供水。高區(qū)系統(tǒng)為十二層至二十層，采用地下生活水池變頻給水裝置聯(lián)合供水。4) 消防系統(tǒng)本工程消防設(shè)計包括消火栓系統(tǒng)，自動噴水滅火系統(tǒng)，水噴霧滅火系統(tǒng)等。消防水量：室外消火栓用水量30升/秒，火災延續(xù)時間3小時；室內(nèi)消火栓用水量40升/秒，火災延續(xù)時間3小時；自動噴水滅火系統(tǒng)(中危險級U級)用水量22升秒，火災延續(xù)時間1小時；水噴霧滅火系統(tǒng)(發(fā)電機組)噴霧強度20升分鐘平方米，持續(xù)噴霧時間1小時，噴頭工作壓力不小于0.35Mpa。全樓設(shè)置獨立的地下消防貯水池和高位消防水箱，與生活用水隔離。地下消防貯水池按最不利消防用水量計算確定。室外消火栓由市政管網(wǎng)供給。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)按消火栓栓口靜壓不超過0。8MPa的原則分為高低兩區(qū)。室內(nèi)消火栓高區(qū)和低區(qū)系統(tǒng)均由地下消防貯水池、消防主泵、高位消防水箱組成。高區(qū)消火栓系統(tǒng)在屋頂水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。自動噴水滅火系統(tǒng)為一個壓力分區(qū)。濕式噴淋滅火系統(tǒng)由地下貯水池消防主泵。高位消防水箱組成。為保證最不利點處噴頭的工作壓力。高位消防水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。發(fā)電機房設(shè)有水噴霧滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)由地下消防貯水池水噴霧泵高位消防水箱組成，采用自動控制、手動控制與應急操作三種方式控制雨淋閥。5) 熱水系統(tǒng)本工程為辦公、餐廳、廚房、娛樂、會所等用房提供生活熱水。生活熱水熱源由一期鍋爐房供給，經(jīng)熱交換器與一次水熱交換后，供應60熱水。熱水系統(tǒng)壓力分區(qū)與生活給水壓力分區(qū)一致。6) 中水系統(tǒng)工程收集辦公層洗手盆及會所游泳池淋浴洗浴廢水作為中水水源，用于衛(wèi)生間沖廁用水。中水設(shè)施處理能力約為18m3/h。中水處理方法采用生物接觸氧化法。中水采用貯水池。中水泵屋頂水箱聯(lián)合供水方式。2排水設(shè)計排水分生活污水和洗浴廢水兩系統(tǒng)。地上生活污水直接排至室外，地下生活污水經(jīng)污水泵提升后排入室外，生活污水經(jīng)化糞池處理，排至市政污水管網(wǎng)。廚房含油污水經(jīng)隔油處理后排向室外市政污水管網(wǎng)。洗浴廢水作為中水水源，排入地下層中水處理站內(nèi)廢水調(diào)節(jié)池。屋面雨水采用內(nèi)排水方式排至室外雨水管網(wǎng)。室外場地雨水采用雨水口匯集排至室外雨水管水管網(wǎng)。污水排水總量約為800m3/8。屋面雨水設(shè)計重現(xiàn)期按5年，降雨歷時5分鐘的降雨強度設(shè)計。室外場地設(shè)計重現(xiàn)期為2年。雨水量約為800L/S。3冷熱水計量每棟辦公樓總供水管上設(shè)總表，各層設(shè)分層水表。商業(yè)娛樂用水，廚房用水等按使用單元設(shè)分表。（二）采暖通風與空氣調(diào)節(jié) 1主要房間空調(diào)采暖室內(nèi)設(shè)計參數(shù)房間名稱夏季冬季新風量m3/h人溫度相對濕度%溫度相對濕度%辦公室2560223050會議中心2560223550娛樂用房2660203550游泳池27-287027-2870全新風直流帶全換熱器2空調(diào)冷負荷約為18000kW；空調(diào)通風采暖熱負荷為21000kW。3空調(diào)及采暖熱源由一期鍋爐房供給，樓內(nèi)設(shè)集中熱交換站。通過水-水熱交換器制取空調(diào)、及采暖熱水，空調(diào)熱水供回水溫度為60/50，采暖熱水供回水溫度為85/60。4整個建筑物空氣調(diào)節(jié)采用集中冷源。地下三層設(shè)冷凍機房，冷水機組總制冷量為18000kW，冷凍水供回水溫度為85/60。冷卻塔設(shè)于裙樓屋面，冷卻水供回水溫度為32/37。空調(diào)水系統(tǒng)系統(tǒng)為；個壓力分區(qū)，采用兩級泵、分區(qū)兩管制、交流量系統(tǒng)，以實現(xiàn)過渡季節(jié)，初夏和初冬不同區(qū)域?qū)錈岬牟煌枨?。兩級泵采用變頻循環(huán)水泵按每棟辦公塔樓及使用區(qū)域設(shè)置，便于物業(yè)管理及計量，同時降低能耗。5辦公部分建議采用全空氣變風量空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可實現(xiàn)局部區(qū)域(房間)的靈活控制，充分滿足各區(qū)域環(huán)境舒適度及室內(nèi)空氣品質(zhì)要求，對二次裝修時平面布局分割適應性更強，吊頂內(nèi)無冷水管道，無滴水現(xiàn)象發(fā)生。裙房公共部分如娛樂及會議中心等采用雙風機全空氣空調(diào)系統(tǒng)，過渡季實現(xiàn)全新風運行。游泳池采用全新風直流空調(diào)系統(tǒng)，機組內(nèi)設(shè)置全熱交換器，回收排風的能量。6本工程設(shè)樓宇自動化(BAS)管理系統(tǒng)，熱力，制冷設(shè)備和其他空調(diào)通風系統(tǒng)納入樓宇自動化管理系統(tǒng)。設(shè)備、自控閥均要求就地手動和控制室自動控制。風機盤管室溫控制；新風空調(diào)系統(tǒng)送風溫濕度控制，辦公各層機房空調(diào)箱與新風出口聯(lián)鎖控制，新風空調(diào)箱風機變頻控制；定風量空調(diào)系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過渡季室外新風冷熱量，根據(jù)室外空氣焙值調(diào)節(jié)新、回、排風閥開度，過濾器阻力報警；變風量空調(diào)系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過渡季室外新風冷熱量，根據(jù)室外空氣治值調(diào)節(jié)新、回、排風閥開度及風機變頻控制，過濾器阻力報警，送風量控制；冷水機組隨負荷進行運行臺數(shù)控制；水泵臺數(shù)和變頻控制；7通風系統(tǒng)簡述地下車庫通風系統(tǒng)采用噴射導流通風方式。地下車庫排風冬季由新風機組加熱送至室內(nèi)，并配以誘導風機引射導流至排風口處，廢氣由排風機排出室外。廚房排風分為灶具排風和全面通風系統(tǒng)兩部分，補風系統(tǒng)也相應設(shè)置，全面通風補風，夏季去濕冷卻，冬季加熱后送至室內(nèi)，灶具排風補風僅冬季加熱送至排煙罩。廚房灶具排油煙系統(tǒng)，先經(jīng)排煙罩處理，達到環(huán)保要求，再由外置電機低噪聲柜式離心風機排入大氣。地下設(shè)備機房等房間，新風按需求加熱式冷卻送至室內(nèi)，由排風機排出余熱和廢氣，變電室新風冷卻處理后送入室內(nèi)排除變壓器散熱，并由排風機排出，發(fā)電機房的廢氣由排風機通過直通室外的排風豎并排出。柴油發(fā)電機的排煙管滿足排放標準后排入室外，并設(shè)消聲裝置。衛(wèi)生間設(shè)排風系統(tǒng)。、8防煙、排煙系統(tǒng)1) 防煙系統(tǒng)不具備自然排煙條件的樓梯問，消防電梯前室及合用前室設(shè)正壓送風系統(tǒng)，樓梯問采用自垂百葉送風口，前室采用常閉正壓送風口。2) 排煙系統(tǒng)長度超過20米的內(nèi)走道設(shè)排煙系統(tǒng)。面積超過100平方米的地上房間(無窗或固定窗房間)設(shè)排煙系統(tǒng)。面積超過50平方米的地下房間設(shè)排煙系統(tǒng)及補風系統(tǒng)。地下車庫設(shè)排煙系統(tǒng)及補風系統(tǒng)，排煙與平時通風系統(tǒng)合用。地下變配電室設(shè)排煙系統(tǒng)及補風系統(tǒng)。所有排煙口按防煙分區(qū)設(shè)置，設(shè)置在房間上部，排煙口距該防煙分區(qū)最遠點的距離小于30米。排煙口(或排煙閥)設(shè)手動和自動開啟裝置，由消防控制室控制(或與防災系統(tǒng)聯(lián)控)并與排煙風機聯(lián)鎖。9其他1) 根據(jù)需要設(shè)置用戶冷卻水系統(tǒng)，可在主機停止運行期間，滿足客戶24小時空調(diào)要求。2) 全空氣空調(diào)系統(tǒng)空氣處理機組內(nèi)設(shè)置中效過濾器，提高室內(nèi)空氣潔凈度。3) 每棟辦公樓設(shè)置冷、熱量計量裝置。分樓層、分使用區(qū)域設(shè)置冷、熱量計量裝置。（三）電氣專業(yè)1強電部分（1）設(shè)計依據(jù)根據(jù)國家現(xiàn)行的民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范，并參考國際標準及各相關(guān)工藝對電氣專業(yè)的要求設(shè)計。（2）供電負荷等級消防控制室、通訊機房(交換機房)、網(wǎng)絡機房、計算機房、電視機房、監(jiān)控室、變配電室、發(fā)電機房、配電間等的電力和事故照明，以及建筑所有安防消防設(shè)備，特定場所的應急照明用電為一級負荷，其余為二級負荷或三級負荷。其中一級負荷涉及計算機系統(tǒng)的電源和事故照明電源為特別重要負荷。（3）負荷估算變壓器總裝機容量為15000kVA，按90VA/m2計算，變壓器裝機容量預計為12000Kva（4）供電電源按業(yè)主管理及產(chǎn)權(quán)情況，可按兩個高壓用戶申請電源。擬由市電引來雙路10kV獨立電源，供電局分界小室設(shè)在地下一層，變配電室設(shè)在地下室。為確保建筑內(nèi)特別重要及消防等負荷的供電可靠性，需設(shè)置2臺1000kW的柴油發(fā)電機組，并機運行。各弱電系統(tǒng)涉及計算機和控制的電源設(shè)備需配置UPS；應急照明需配置EPS，集中或分散式供電。（5）供配電系統(tǒng)雙路10kV電源同時供電，單母線分段運行，母線之間設(shè)聯(lián)絡開關(guān)，雙電源互為備用。變電所低壓單母線分段運行，聯(lián)絡開關(guān)可自動、手動轉(zhuǎn)換，對于一級負荷及特別重要負荷除兩路市電同時供電外，由柴油發(fā)電機和UPS作為后備電源，末端互投切換。對于重要設(shè)備負荷采用放射式供電方式，一般負荷則采用放射式和樹干式相結(jié)合的供電方式。（6）設(shè)備選型及特殊電氣要求設(shè)備電源按要求電源質(zhì)量供電，不能滿足要求時做相應的穩(wěn)壓穩(wěn)流濾波的處理。同時，考慮設(shè)備的EMC及噪聲干擾問題。安裝于建筑物內(nèi)的供配電設(shè)備均選用干式不燃型，用于消防供電回路的線纜采用耐火型、阻燃型，有特殊要求的采用屏蔽型。此外，視業(yè)主的需求選擇智能化的配電設(shè)備。（7）防雷與安全保護接地：建筑根據(jù)規(guī)范要求按二類防雷建筑物設(shè)防，采用傳統(tǒng)法拉第籠式防雷體系。高低壓配電設(shè)備均按國標防雷規(guī)范設(shè)避雷器，全面采用整體防雷新概念，主要電氣