宜賓房地產(chǎn)暨土地情況可行性調(diào)研報告

balanced and run the satisfaction of the people education. Room XX City Bureau of educational supervision of XX municipality May 6, 2016 County economic information and Business Council System Committee two learn a do learning arrangements specific programme for advance full strictly rule party, according to County Organization Department on County two learn a do learning arrangements of specific programme and I Board learning education implementation programme spirit, according to distinguish level, and has targeted solution problem of requirements, ensure learning education made effectiveness, promote all members consciously respected Constitution, and comply with party rules, with XI General Secretary series important speech spirit armed mind, and guide practice, and Promote the work and be qualified party members and learning arrangements are hereby makes the following specific programmes. Learning requirements, on all party members to study the party Constitution and party rules and unify the XI series of important speech, General Secretary, speech learning series to deepen understanding of the Constitution Party rules, Constitution Party rules in the deep insight series address the basic spirit and practical requirements. 1. Constitution Party rules. Learning of the party Constitution, a deep understanding of the partys nature, purpose, guiding principles, goals, organization, good style, grasp conditions, rights and obligations of party members, bearing in mind that oath, clear qualified party member criteria and conditions. Learning the code of self-discipline of the CPC, the CPCs disciplinary regulations, the Chinese Communist Party Member Rights Ordinance and so on, mastering self-discipline standards of four must, the four upholdings, mastering various types of disciplinary offence and punishment provisions. 2. series spoke. To XI General Secretary series important speech reading (2016 version) and out poverty for basic textbook, learning understand XI General Secretary series important speech of basic spirit, learning understand Central ruling acting political new concept new thought new strategy of basic content, learning understand XI General Secretary in Fujian work during advocate of four grassroots immediately on do drop weak bird first fly and the in Nanping research study proposed of gravity Xia moved, and innovation mechanism, important thought, Master and strengthen the party spirit, fulfills the purpose ideas, moral character, conservation related to the basic requirements. Main understand master following aspects content: (1) ideal faith is Communists spirit Shang of calcium, set right of worldview, and Outlook on life, and values; (2) China dream is national of dream, and national of dream, and people of dream, is Chinese modern yilai most great of dream, core Essentials is national prosperity, and national revitalization, and people happiness; (3) China features Socialist is achieved Chinese great revival of way, enhanced road confidence, and theory confidence, and system confidence; (4) four a full Strategy layout is new of history conditions Xia party ruling acting political total strategy, consciously with four a full led the work; (5) insisted innovation, and coordination, and green, and open, and shared development is relationship China development global of one deep change, according to new development concept do job; (6) practice line Socialist core values, promote Socialist thought moral and Chinese traditional virtue宜賓房地產(chǎn)暨土地情況可行性調(diào)研報告序言： 本次調(diào)研歷時四天，共走訪宜賓市兩區(qū)四縣(翠屏區(qū)、南溪區(qū)、宜賓縣、珙縣、高縣、長寧縣)。主要針對宜賓市宏觀市場調(diào)查及區(qū)域地塊價值做簡要分析。 本次對宜賓進行市場專項調(diào)查，最終目的是在了解、搜集宜賓市房地產(chǎn)市場有關(guān)數(shù)據(jù)的基礎上，分析宜賓市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，從而尋找異地開發(fā)的潛在機會和可行性。通過對相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的收集整理，力求對宜賓的房地產(chǎn)市場做到基礎、有效的認知。第一部分：宜賓市概況一、地理位置宜賓市位于四川省南部，地處川、滇、黔三省結(jié)合部、金沙江、岷江、長江匯流地帶。市境東鄰瀘州市，南接云南邵通地區(qū)，西界涼山彝族自治州和樂山市，北靠自貢市，東西最大橫距153.2千米，南北最大縱距150.4千米，全市幅員13298平方千米。宜賓城在宜賓市境中部偏北，處于金沙江、岷江河止段與長江正流始段交匯處。北接巴蜀腹地，沿金沙江、石門江可達云南綏江、鹽津灘頭；溯岷江而上，可達樂山、成都；順長江而下，經(jīng)重慶、武漢、南京、鎮(zhèn)江能直達上海。由于地處四川盆地通向云貴高原的交通沖要，乃宜珙鐵路與內(nèi)昆鐵路接軌之地，成為西南半壁四川攀西、貴州六盤水、重慶三個經(jīng)濟區(qū)相互聯(lián)系的紐帶，川滇黔結(jié)合部區(qū)域的交通樞紐。宜賓第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達；全市土地總量.64公頃，全市總?cè)丝?63萬，其中其中中心城區(qū)總?cè)丝?6萬。（2012年底數(shù)據(jù)）二、行政區(qū)域宜賓市現(xiàn)轄有翠屏區(qū)、南溪區(qū)、宜賓縣、江安縣、長寧縣、高縣、筠連縣、珙縣、興文縣、屏山縣2區(qū)8縣。 共有72個鄉(xiāng)、104個鎮(zhèn)、10個街道辦事處、298個人社區(qū)居民委員會、2317個居民小組、2947個村民委員會、22983個村民小組。2011年宜賓城區(qū)建成面積68.36平方千米，由“一心七組團”構(gòu)成：“一心”即三江口核心區(qū)，“七組團”分別為舊城組團、江北組團、南岸東區(qū)、南岸西區(qū)及白沙組團（臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）、南廣組團、天柏組團。三、交通宜賓是四川省內(nèi)以鐵、公、水、空綜合立體交通網(wǎng)絡著稱的區(qū)域中心城市。至2008年末，全市公路總里程達11923.68千米，其中，村道7172.07千米，四級以上公路5995.26千米。建成通鄉(xiāng)油路（水泥路）394千米，通村公路2269千米。高速公路直通宜賓、成都、重慶及云南。先后開通了直達北京、上海、廣州、深圳、成都、昆明、重慶、貴陽、北海、海口等城市的航線，其中1000噸級船舶和3000噸級船隊可常年晝夜通航。宜賓市按照突出南向、西向，拓展北向、東向的思路，確立了“66111”綜合交通樞紐藍圖，即：6條高速公路（內(nèi)宜、宜水、樂宜、宜瀘渝、宜攀、宜敘），6條鐵路（內(nèi)昆、成貴、宜遂、渝昆、宜攀、宜珙威畢）、1條黃金水道（長江航道），1個港口（宜賓港），1個機場（宜賓航空港）。加快構(gòu)建水路、公路、鐵路、航空、港口相配套，四通八達、覆蓋全市的立體交通網(wǎng)絡，建設承東啟西、連南接北、通江達海的綜合交通樞紐，成為西部綜合交通樞紐的區(qū)域性次級樞紐。四、宜賓市經(jīng)濟簡述宜賓市被譽為“中國白酒之都”、“早茶之鄉(xiāng)”、及“中國優(yōu)秀旅游城市”的稱號；是一個以工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)為主的港口城市。中心城市結(jié)構(gòu)為1主2副結(jié)構(gòu)：即中心城區(qū)為主城區(qū)、舊州工業(yè)開發(fā)區(qū)及宜賓經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為副城區(qū)。宜賓市為四川省農(nóng)業(yè)、水能、煤礦資源富集配套的城市，重點產(chǎn)業(yè)有食品、能源、化工、化纖、機械、造紙、旅游等，其城市建設圍繞“一道、二港、三鐵、四路、五碼頭、六高速”為目標，全力推進鐵、公、水、空立體交通網(wǎng)絡的規(guī)劃和建設，著力構(gòu)建大交通、大通道、大動脈，為把宜賓建成長江上游川滇黔結(jié)合部綜合交通樞紐和經(jīng)濟強市，“一樞紐、一城兩中心、四基地”（即：綜合交通樞紐，百萬人口大城市、商貿(mào)和物流中心，酒類食品基地、綜合能源基地、化工輕紡基地、機械制造基地）。全市經(jīng)濟呈現(xiàn)出快速發(fā)展的良好勢頭。宜賓市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，其中第二產(chǎn)業(yè)（尤其是工業(yè)）是拉動經(jīng)濟增長的主導力量，第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動作用相對有限，宜賓市二產(chǎn)業(yè)投資增速較快，讓將以高于三產(chǎn)業(yè)的速度發(fā)展。第二部分、宜賓樓市概況樓價平衡帶升的因素1）城市化進程 四川省將在“十二五”期間，把8個地級城市培育為百萬人口以上的特大城市，其中宜賓工業(yè)化發(fā)展迅速，實現(xiàn)百萬級特大城市并不困難，按照目前城鎮(zhèn)化率年平均2%左右的增長速度，2020年內(nèi)必定形成百萬城區(qū)人口的大型地級城市。2） 供求失衡 長期以來，由于土地供給有限，拍賣土地較少，導致新修建房屋和新開樓盤較少。目前宜賓市新老城區(qū)加起在內(nèi)，在售樓盤并不多。對于剛需群體基數(shù)較大的宜賓來說，從2012年底開始，才逐步趨于供需平衡，根據(jù)宜賓零距離數(shù)據(jù)庫分析，預計3-4年內(nèi)，仍會保持平衡關(guān)系。而周邊的瀘州、樂山等地，在售樓盤較多，特別是樂山今年以來新開樓盤有30多個。“物以稀為貴”，供求嚴重失衡，某種程度上，也是導致宜賓房價上漲的一個因素。宜賓樓市去化率2013年上半年，宜賓市主城區(qū)共計銷售商品房4992套。根據(jù)零距離從4月到9月的房地產(chǎn)周報數(shù)據(jù)顯示，主城區(qū)房地產(chǎn)銷售去化率受所謂“金九銀十歇盛夏”的定律影響不大，因為供需關(guān)系的存在，耗消量主要與土地及樓盤的推出時間有關(guān)。（周報數(shù)據(jù)另備）根據(jù)2%的城鎮(zhèn)化增長速度，宜賓房地產(chǎn)買方市場年需求應在150萬方左右，但之前幾年供應僅為80-100萬方，積累了4-5年的需求，這也使得臨港新區(qū)在設立后，供應土地得到迅速的消耗。消費市場購買動機：2013年上半年成交房產(chǎn)面積比項目709090100100120120150150以上比率915343111（來源自零距離2013年簡報數(shù)據(jù)）宜賓房地產(chǎn)市場上，70120的戶型仍是主力戶型，但120150的戶型也開始比較受歡迎。這說明消費市場改善性產(chǎn)品競爭在逐步加強。從2005年開始，宜賓大力改善人居環(huán)境、完善社區(qū)配套、提升居住品質(zhì)卓有成效。 不過本地幾大開發(fā)商由于多年來形成的封鎖行經(jīng)營，導致之前很多產(chǎn)品都缺乏真正的作品亮點，沒有更多引進外來設計元素與經(jīng)營理念。之前萊茵河畔的成功印證了這一點，消費市場對改善性產(chǎn)品需求越來越高，而樂山邦泰臨港國際也是抓住這一市場特性，創(chuàng)造了所謂的“臨港神話”。宜賓住宅市場份額分布宜賓市主城區(qū)1-5月去化量超過供給量75%，剛需產(chǎn)品面積段戶型去化超過80%，說明整個市場需求旺盛，整體住宅市場量價均呈上升趨勢。宜賓房地產(chǎn)區(qū)域性價格類比： 由于南岸區(qū)受市政府行政單位搬遷影響，已逐步形成完善配套，建設樓盤均為品質(zhì)較高項目，銷售價格也相對較高。中壩片區(qū)由于拆遷難度及火車站環(huán)境影響，在整體市區(qū)房價上最為落后，但由于房價偏低，且臨近舊城區(qū)域，未來發(fā)展提升空間較大。臨港新區(qū)作為國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，未來區(qū)域價格明顯高于城北中壩片區(qū)及江北區(qū)域，將是未來置業(yè)安家的首選之地。第三部分、土地市場概述一、宏觀分析 隨著臨港工業(yè)迅速發(fā)展和交通建設的加快，宜賓的經(jīng)濟實力將得到本質(zhì)的提升，人民的消費購買能力迅速增強，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供有力的消費支撐。 宜賓市將充分發(fā)揮優(yōu)勢加快工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時帶動第一與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，堅持“一主三化三加強”著力打造“一樞紐、一城、兩中心、四基地”，伴隨城市的發(fā)展，投資熱潮不斷加劇，將吸引大量的外來商家落戶宜賓，為房地產(chǎn)未來的投資開發(fā)提供廣闊的空間。 宜賓市居民生活水平不斷提高，伴隨城市化建設的縱深發(fā)展，宜賓市中高檔人群的居住觀念逐步轉(zhuǎn)變，對居住環(huán)境、品質(zhì)的要求也越來越高，為房地產(chǎn)快速發(fā)展提供了有力的需求保證。二、規(guī)劃格局 據(jù)相關(guān)規(guī)劃，到2015年，宜賓中心城區(qū)城市建設用地控制在100平方公里。宜賓城區(qū)各組團用地規(guī)模已被列入宜賓市近期建設規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，老城區(qū)以人口疏解和環(huán)境優(yōu)化為主，規(guī)劃用地規(guī)模為3.7平方公里；南岸東區(qū)重點建設三江口沿岸區(qū)域，規(guī)劃用地規(guī)模為7.2平方公里；中壩及天柏近期重點建設，規(guī)劃用地規(guī)模為15平方公里；南岸西區(qū)規(guī)劃用地規(guī)模為13.6平方公里；臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)近期重點建設，規(guī)劃用地規(guī)模為26平方公里；南廣河區(qū)域，近期實施保留優(yōu)化，規(guī)劃用地規(guī)模為1.3平方公里；江北五糧液產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃用地規(guī)模為15.9平方公里 以三江口為核心，沿金沙江及長江兩岸發(fā)展為主軸，沿岷江北延為輔軸，最終形成“東進、西拓、北延”的城市空間發(fā)展方向。三、宜賓土地市場分析 宜賓市未來規(guī)劃綜述市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃范圍：宜賓市域行政管轄范圍，面積13283平方公里。 城市規(guī)劃區(qū)：包括翠屏區(qū)、柏溪鎮(zhèn)、喜捷鎮(zhèn)、安邊鎮(zhèn)、普安鄉(xiāng)和羅龍鎮(zhèn)、石鼓鄉(xiāng)、馬家鄉(xiāng)，面積1425平方公里。 中心城區(qū)：規(guī)劃中心城區(qū)包括城市核心地區(qū)及周圍功能組團，其范圍主要以高速環(huán)路為界，包括高速環(huán)路內(nèi)所有區(qū)域和環(huán)外的羅龍地區(qū)，面積約708平方公里?！耙缓?、一帶、二線、五點”的放射狀城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)。 “一核心”：即宜賓中心城區(qū)； “沿江發(fā)展帶”：即沿岷江和長江東西向城鎮(zhèn)發(fā)展帶；沿江宜賓地區(qū)部分包括宜賓市區(qū)和屏山縣城（含蕨溪鎮(zhèn)）、高場喜捷鎮(zhèn)；南溪縣城、江安縣城等重要城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)。 “兩條發(fā)展軸線”：即依托內(nèi)宜高速、宜珙鐵路、金筠鐵路、南廣河流域，串聯(lián)中心城市、巡場鎮(zhèn)、珙泉鎮(zhèn)、文江鎮(zhèn)、慶符鎮(zhèn)、筠連鎮(zhèn)、巡司鎮(zhèn)等主要節(jié)點的資源開發(fā)與能源工業(yè)型城鎮(zhèn)發(fā)展軸線；依托宜賓長寧興文旅游通道，構(gòu)建以中心城區(qū)、長寧鎮(zhèn)、古宋鎮(zhèn)為主要節(jié)點的旅游經(jīng)濟型城鎮(zhèn)發(fā)展軸線。 “五個生長點”：即珙縣縣城（巡場珙泉鎮(zhèn)）、筠連縣城（筠連巡司鎮(zhèn)）、高縣縣城（慶符文江鎮(zhèn)）、長寧縣城和古宋鎮(zhèn)五個二級中心城鎮(zhèn)。土地開發(fā)類比統(tǒng)計 宜賓商住等用地供應量依舊偏少，商住用地和純商用地持平，工業(yè)用地占大頭。宜賓主城區(qū)組團分布圖區(qū)域發(fā)展分析： 上江北：本區(qū)依托五糧液產(chǎn)業(yè)園、宜賓機場、宜賓學院及高客站，吸引較大的流動人口。但由于在宜賓城區(qū)市民心中，江北距離市中心位置較遠較偏，區(qū)位影響不好，住宅價格難以達到較大提升。不過依附五糧液集團及宜賓學院的經(jīng)濟發(fā)展，此區(qū)域未來提升空間較大。 舊城區(qū)：本區(qū)域地處宜賓市市中心位置，擁有較為完善的城市配套及傳統(tǒng)的核心商圈，是宜賓商住市場發(fā)展最為成熟的區(qū)域。但由于老城區(qū)建筑密度過大，改造成本高，土地資源匱乏，注定本區(qū)域無法在未來發(fā)展中大力推進。 南岸區(qū)：南岸作為宜賓城市發(fā)展重點方向，受市政府搬遷利好，機關(guān)單位多聚集于此，區(qū)域房地產(chǎn)市場近幾年發(fā)展迅猛。作為宜賓新的政治文化中心，南岸已成為宜賓消費群體公認的“富人區(qū)”，很多代表性樓盤都在此呈現(xiàn)。不過這幾年發(fā)展勢頭過快，除了西區(qū)大地坡可能還有剩余閑置及待清算土地，幾乎已無供地可能。 臨港新區(qū)：白沙組團作為“擁江東江，沿江發(fā)展”城市發(fā)展戰(zhàn)略的主要方向之一。將是未來構(gòu)建大宜賓城市框架的重要部分及腹心地帶。國家級的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，擁有政府規(guī)劃支撐，依山傍水的自然資源，具有相當強的開發(fā)潛力。作為未來的重要居住地，港口物流區(qū)，目前臨港新區(qū)已有近十個高品質(zhì)樓盤分布于此。未來3-5年將是宜賓市民置業(yè)考慮的重點區(qū)域。 中壩-天柏組團：房地產(chǎn)市場屬于起步階段，火車站的繁鬧臟亂，形成了市民對本區(qū)域較為惡劣的印象。但區(qū)域內(nèi)土地儲備豐富，尤其是近幾年政府發(fā)展規(guī)劃向翠柏大道拓展，使得天柏組團具有較高的開發(fā)潛力。目前區(qū)域內(nèi)樓盤不多，但整體品質(zhì)并不差，隨著城市化建設進程不斷加快，本區(qū)域會成為老城區(qū)人口疏解的重點區(qū)域。土地近期拍賣價格：（限商住用地）2013年5月3日：臨港組團-540萬/畝，容積率3.0樓面單價2700/2013年5月9日：臨港組團 417萬/畝，容積率2.5樓面單價2500/2013年5月9日：天柏組團 290萬/畝，容積率3.5樓面單價1240/2013年8月16日：江北（宜賓學院后） 388萬/畝，容積率2.5，樓面單價2330/本實驗的教學目的是使學生在了解與掌握物聯(lián)網(wǎng)基本架構(gòu)、物聯(lián)網(wǎng)關(guān)鍵技術(shù)以及物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎上，通過對物聯(lián)網(wǎng)在諸多典型領(lǐng)域應用的深度學習與分析總結(jié)，使學生對物聯(lián)網(wǎng)的應用有真實全面的認識full strictly rule party is all members common responsibility, must implementation to each branch and each name members. 3 . Play a vanguard and exemplary role in life. Keep to the correct political orientation, political sensitivity and political judgment, dare to fight against all kinds of wrong thought, wrong words and deeds. (2) firmly establish consciousness of the party, the party members consciousness. Focus on some party members sense of organization and discipline, they do not participate in the Organization, is not required to pay membership dues for a long time, do not play a vanguard and exemplary role, some dont even mention membership, fail to make a distinction between right and wrong, failing to observe political discipline and rules, and so on. Always keep in mind that he is a Communist, strengthen party spirit, listening party, party, party, party, party party guarding party, at the party, the party for the party. (3) strengthening the consciousness of the partys purpose. Focus on peoples conception of some party members, lack of sense of service, do not care for the masses did not take the initiative, and some even hurt public interests, job, excellent thick friends, eating, and so on. Bearing in mind the fundamental purpose of serving, top people at heart, close ties with the masses, be kind to people, dedicated to public service and play a part in poverty relief, with practical actions to win the trust and support of the masses. (4) actively practicing the Socialist core values. Focus on do not observe stringent members, knowledge out of devotion, talk about ethics, good faith is not enough, and some even value distortions, moral misconduct, sexy vulgar, materialistic, and so on. Strengthening moral cultivation, Zonta for good, pay attention to self-discipline, spiritual pursuit, to internalize the core values into conscious action, with exemplary behavior influence and lead people. (5) set up in the practice of promoting reform, development and stability. Focus on some party members with the status quo, a less aggressive mood, depressed, saying sluggish again, just to get by not seeking guodeying, some even perfunctory address, evading responsibility and other issues. Actively adapt to the economic development of the new normal, seriously implement the new development philosophy, hard work hard work hard, b