調(diào)整后房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)稅優(yōu)惠政策解讀

1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。2.有些人錯(cuò)過(guò)了，永遠(yuǎn)無(wú)法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無(wú)法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。4.方茴說(shuō)：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的。”5.方茴說(shuō)：“那時(shí)候我們不說(shuō)愛(ài)，愛(ài)是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說(shuō)喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?.方茴說(shuō)：“我覺(jué)得之所以說(shuō)相見(jiàn)不如懷念，是因?yàn)橄嘁?jiàn)只能讓人在現(xiàn)實(shí)面前無(wú)奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。” 7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。 8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。 9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食?！痉ㄒ?guī)解讀】摘自財(cái)政部網(wǎng)站調(diào)整后房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)稅優(yōu)惠政策解讀為活躍住房市場(chǎng)，鼓勵(lì)居民購(gòu)買普通住房和換購(gòu)住房，相關(guān)部門分別于1999年和2008年出臺(tái)政策，對(duì)符合條件的允許減免征收契稅及個(gè)人所得稅。然而，近年來(lái)我國(guó)各地房?jī)r(jià)上漲幅度較大，尤其是一些大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭，投機(jī)性購(gòu)房活躍。為切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（國(guó)發(fā)201010號(hào)，以下簡(jiǎn)稱通知）。為進(jìn)一步貫徹落實(shí)通知的有關(guān)精神，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，2010年9月29日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知（財(cái)稅201094號(hào)，以下簡(jiǎn)稱聯(lián)合通知），對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策進(jìn)行重大調(diào)整，并自2010年10月1日起執(zhí)行。 一、個(gè)人購(gòu)買家庭唯一的普通住房才能減半征收契稅聯(lián)合通知明確，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知（財(cái)稅字1999210號(hào)）第一條個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅暫減半征收契稅的規(guī)定及財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知（財(cái)稅2008137號(hào)）第一條對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%的規(guī)定同時(shí)廢止。這里要注意普通住房的條件是：“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%?！蓖瑫r(shí)，還應(yīng)把握兩個(gè)關(guān)鍵詞：一是“家庭唯一住房”。聯(lián)合通知明確，征收機(jī)關(guān)應(yīng)查詢納稅人契稅納稅記錄；無(wú)記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請(qǐng)或授權(quán)，由房地產(chǎn)主管部門通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書(shū)面查詢結(jié)果。如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向征收機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書(shū)面誠(chéng)信保證。誠(chéng)信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)，將按中華人民共和國(guó)稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。二是“90平方米及以下的普通住房”。超過(guò)90平方米的住房即使是符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)、家庭唯一住房等條件，或雖是90平方米及以下但不是普通住房或家庭唯一住房條件之一的，不能享受“契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%”的待遇。而“家庭唯一住房”的正確定義，應(yīng)比照財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于首次購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅政策的通知（財(cái)稅201013號(hào)）對(duì)首次購(gòu)買普通住房契稅優(yōu)惠政策問(wèn)題進(jìn)行理解，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。也就是說(shuō)共同購(gòu)買的普通住房，對(duì)其中任何一位購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都必須是唯一一套住房（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女），否則就不能享受減半征收或1%契稅稅率優(yōu)惠，而應(yīng)全率征收契稅。此次調(diào)整旨在保證居民基本居住需求的同時(shí)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購(gòu)房。而作為政策調(diào)控重要組成部分的下列政策仍將繼續(xù)執(zhí)行：一是財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅200824號(hào)）規(guī)定：對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。二是財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知(財(cái)稅201042號(hào))明確，個(gè)人首次購(gòu)買90平方米以下改造安置住房，可按1%的稅率計(jì)征契稅；購(gòu)買超過(guò)90平方米但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計(jì)征契稅。三是財(cái)政部海關(guān)總署 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于支持玉樹(shù)地震災(zāi)后恢復(fù)重建有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知（財(cái)稅201059號(hào)）規(guī)定對(duì)玉樹(shù)地震受災(zāi)居民購(gòu)買安居房免征契稅；對(duì)在地震中損毀的應(yīng)繳而未繳契稅的居民住房，不再征收契稅。此外，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006144號(hào)）規(guī)定，對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時(shí)，納稅人須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表，稅務(wù)機(jī)關(guān)（或其他征收機(jī)關(guān)）應(yīng)在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與”印章，在個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表中簽字并將該表格留存。這些均值得大家關(guān)注。二、出售自有住房1年內(nèi)重新購(gòu)房不再減免個(gè)人所得稅聯(lián)合通知出臺(tái)前，財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知(財(cái)稅字1999278號(hào))第三條規(guī)定，為鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免除。財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非產(chǎn)權(quán)人重新購(gòu)房征免個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)(財(cái)稅2003123號(hào))則明確，個(gè)人現(xiàn)自有住房房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)人為l人，在出售后1年內(nèi)又以產(chǎn)權(quán)人配偶名義或產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方名義按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，可以按財(cái)稅字1999278號(hào)文第三條的規(guī)定，全部或部分予以免稅；以其他人名義按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，不予免稅。聯(lián)合通知出臺(tái)后明確，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。財(cái)稅字1999278號(hào)文第三條同時(shí)廢止。需要注意的是，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅；對(duì)出售自有住房并在一年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅，但在2009年10月1日（含）至2010年9月30日（含）之間已出售住房且目前尚未購(gòu)置住房，并自出售住房之日起一年內(nèi)重新購(gòu)房的，仍可享受原優(yōu)惠政策。2010年10月1日及以后出售住房的不再以納稅保證金形式向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)繳納，而是直接開(kāi)具個(gè)人所得稅完稅憑證繳入國(guó)庫(kù)。例張先生將其未滿5年的普通住房轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為100萬(wàn)元，其購(gòu)置成本為80萬(wàn)元，購(gòu)房時(shí)繳納契稅1.6萬(wàn)元，購(gòu)房維修基金1.6萬(wàn)元，購(gòu)該套房產(chǎn)實(shí)際支付的按揭貸款利息10萬(wàn)元。個(gè)人所得稅稅率20%，不考慮其他因素。如張先生能提供相關(guān)發(fā)票憑證，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006108號(hào)）第二條規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加=（100-80）5.55%=1.11（萬(wàn)元）；財(cái)稅2008137號(hào)規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅、印花稅；應(yīng)納個(gè)人所得稅=（100-80-1.6-1.6-10-1.11）20%=1.138（萬(wàn)元）。如張先生未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，則根據(jù)國(guó)稅發(fā)2006108號(hào)第三條規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%3%的幅度內(nèi)確定。 1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！” 2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。 3.石村不是很