房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

1 X 房地產(chǎn) 項目 可行性研究 報告 項目單位： X 市 業(yè)發(fā)展有限公司 編制日期：二 00 九年十二月 2 目 錄 第一章 項目基本情況 . 4 項目概況 . 4 可行性研究報告編制依據(jù) . 4 項目背景 . 5 第二章 開發(fā)企業(yè)簡介 . 9 企業(yè)基本情況 . 9 公司開發(fā)經(jīng)營情況 . 9 公司管理層情況 . 10 第三章 項目市場前景分析 . 12 項目區(qū)情況 . 12 房地產(chǎn)市場分析 . 13 第四章 建設條件和項目定位 . 19 建設條件 . 19 場址方案 . 20 項目分析 . 22 項目定位 . 29 項目優(yōu)勢分析 . 30 第五章 項目建設方案 . 36 項目建設規(guī)模 . 36 項目進度計劃 . 36 項目銷售計劃 . 37 第六章 項目投資估算及資金籌措 . 38 項目總投資估算 . 38 資金籌措計劃 . 38 第七章 項目效益預測 . 40 項目收入測算 . 40 投資成本測算 . 40 稅金估算 . 40 利潤估算 . 41 項目財務指標 . 41 不確定性分析 . 42 項目經(jīng)濟效益分析 . 43 第八章 還貸能力及風險分析 . 44 項目還款能力分析 . 44 3 風 險評估 . 44 第九章 結(jié)論 . 46 公司具備借款能力 . 46 項目具備良好的市場前景 . 46 項目各項手續(xù)完善 . 46 項目投資來源已經(jīng)落實，自籌資金部分目前已經(jīng)到位 . 46 項目預計效益較佳，具備貸款償還能力 . 47 第九章 附表及附件 . 48 4 第一章 項目基本情況 項目概況 項目名稱： X“ X”房地產(chǎn)開發(fā) 項目 項目單位 ： X 市 業(yè)發(fā)展 有限公司 建設地點： X 市 X 區(qū) 新圩鎮(zhèn)長布村 用地面積： 項目 總 用 地 面積 設規(guī)模： 總建筑面積 其中住宅 面積 公面積 商業(yè) 面積 地下停車位 325 個 。 建設總工期： 24 個月 項目總投資 ：計劃投資 元 申請貸款金額：人民幣 20000 萬 元 貸款方式：抵押擔保貸款 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1） X 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要； （ 2）廣東省企業(yè)投資項目核準暫行辦法粵府 2005 119 號； （ 3） X 市 X 中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 2007 （ 4）項目用地紅線圖及規(guī)劃設計要點； （ 5）項目單位提供的其他資料。 5 項目背景 項目提 出的理由與過程 2008 年， X 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)完成投資 元；商品房建設施工面積 平方米；竣工房屋面積 平方米；商品房銷售面積 平方米。商品房銷售額 155831 萬元。 隨著 2003 年撤市設區(qū)成為 X 市的三個 “中心城區(qū) ”之一后，開啟了新一輪城市建設的熱潮。不斷加大基礎設施、公用事業(yè)、人居環(huán)境的建設投入，城市建設突飛猛進，市容市貌日新月異，城市的形象和品位大為提升。相繼完成了惠澳大道、新秋公路、惠南大道 X 段及城市主干道白云路、長安路、人民路、萬順路、承修路、開城大道、東華大道、 金惠大道、北環(huán)路等道路及淡水鐵橋、人民橋、東門橋的建設和改造，全面完成了全區(qū) 102 個行政村公路 “村村通 ”的目標；建成了城區(qū)生活污水處理廠和垃圾無害化處理廠，改造了一批排水污管網(wǎng)和城市美化亮化工程；市政廣場、大劇院、圖書館、檔案館、體育館、文化體育公園、青少年宮、老年人活動中心等相繼建成投入使用，供電、供水、通信、教育、衛(wèi)生等設施建設日臻完善。與此同時，棕櫚島、中銘豪園、瑞景居、昊康花園、中區(qū)華府、錦江國際、麗江花園、錦繡東方、半島一號、東方新城、金碧雅苑等一大批上規(guī)模、上檔次住宅小區(qū)的先后建成，大大加快了城 市化進程。 雖然目前整個房地產(chǎn)行業(yè)受全球金融危機的影響 ，但隨著國家多次出臺房地產(chǎn)利好政策，如 降低存貸款金融利率、減免稅費、降低房 6 貸首付、降低住房交易稅費等，以及國內(nèi)經(jīng)濟的快速復蘇， 全國房地產(chǎn)市場 日漸復蘇。而且在中海殼牌南海石化、東風汽車、和記黃埔等多個特大型項目的利好推動下，以及深港惠合作日益加強，特別是深圳 “ 一小時生活圈 ” 的提出、深圳地鐵三號線延長線一直開至 X，再加上深廈鐵路的開工建設，許多有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進駐 動市場開始復蘇， 地總體規(guī)劃占地面積達 括珠寶工業(yè)園（內(nèi)設廠房區(qū)、宿舍樓、公寓、黃金珠寶首飾街、商業(yè)大廈）、高尚住宅區(qū)（內(nèi)設商住樓、 花園洋房 及生態(tài)旅游健身俱樂部三大區(qū)域，是一個集“產(chǎn)供銷”、“休閑旅”、“文博教”為一體的園林式生態(tài)產(chǎn)業(yè)集聚基地?；嘏徤钲?，交通四通八達，距離深圳水貝工業(yè)園約 45 分鐘車程，距惠鹽高速新圩出口和深汕高速淡水出口約 10分鐘左右車程。 作為 區(qū)市區(qū)兩級重點工程項目的 僅是 X 區(qū)全力推進產(chǎn)業(yè)和勞動力“雙轉(zhuǎn)移”的重要基地，還是承接深圳珠寶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的 基地，又正好切中深圳、東莞、此項目在建設之初就得到了當?shù)卣拇罅χС?，是當?shù)卣攸c扶持發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，已列入 X“一區(qū)五園一城”的發(fā)展戰(zhàn)略。截止目前，已經(jīng)有包括一家上市公司、八家中國名牌、六家中國馳名商標等 30 多家大型珠寶企業(yè)成為集聚基地的業(yè)主。 X 企業(yè)理念一向是希望帶給業(yè)主提供高品質(zhì)的生活，真正實現(xiàn) 7 “安居樂業(yè)”。因此在工程建設上所挑選合作的均是全國一流的工程公司。像一期建設的工程玉翠苑商住樓、商業(yè)街廣場以及 花園洋房 等等，均由深圳華森建筑設計公司設計，江蘇華建建筑公司建設。無 論在設計風格，建筑材料以及工程工期等各方面均可以讓業(yè)主非常放心有保障。 該項目用地通過合法手續(xù)獨資購得， X 市 業(yè)發(fā)展 有限公司獨家享有本項目的開發(fā)權(quán)、收益權(quán)。 本 房地產(chǎn) 項目在尊重分區(qū)規(guī)劃的前提下，完善城市景觀，是在順應國家政策、順應 X 市規(guī)劃、順應市場發(fā)展的情況下產(chǎn)生的。 項目的進展情況 根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國城市規(guī)劃法及房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)法律、法規(guī)及政府有關(guān)部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目從報批、土地取得、規(guī)劃 設計、施工建設、市場營 銷、物業(yè)管理等全部環(huán)節(jié)均符合政策法規(guī)的要求，項目方具有合法有效性。 本項目各項報批手續(xù)均 按照建設項目立項及申請用地程序， 取得了 國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。 目已于 2006 年 3 月份啟動，至今為止已投入資金 6 億元。其中一期 26 棟廠房、 5 棟公寓、 33 棟宿舍已全部對外銷售。 其中廠房和公寓現(xiàn)已回收資金 3 億元，宿舍樓 8 即將在 2010 年上半年回收資金 元。 現(xiàn)在籌備開發(fā)的是二期“玉翠苑 商住樓 ”、“玉印山 花園 ”、“商業(yè)街”商業(yè) 住宅商鋪。 “玉翠苑 商住樓 ”已 辦好 “三證”（國土證、規(guī)劃用地許可證、工程規(guī)劃許可證）?！吧虡I(yè)街”已 辦好 “兩證”（國土證、規(guī)劃用地許可證），“玉印山 花園 ”已 辦好 國土證 ，用地規(guī)劃許可證正在辦理之中 。 9 第二章 開發(fā)企業(yè)簡介 企業(yè) 基本情況 公司名稱： X 市 業(yè)發(fā)展 有限公司 機構(gòu)地址： X 區(qū)新圩鎮(zhèn)長布村 法人代表： 高錦和 注冊資本：人民幣 一億 元 注 冊 號： 441381000016629 公司類型：有限責任公司 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)； 加工銷售鉑金、珠寶首飾；國內(nèi)貿(mào)易 。 成立日期：二 月 一 日 營 業(yè)期限：二 月 一 日 至長期 公司開發(fā)經(jīng)營情況 X 市 業(yè)發(fā)展 有限公司 是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、珠寶產(chǎn)業(yè)園開發(fā)一體化的多元化經(jīng)營公司，注冊資本金人民幣 1 億元， 共有 員工人數(shù) 80 多人，其中中高級技術(shù)人員 30 多人， 2008 元，實現(xiàn)利潤 5500 萬元。 公司是按照現(xiàn)代公司制度運作的企業(yè) ， 堅持 “以人為本、服務社會、創(chuàng)精品人居環(huán)境 ”為發(fā)展理念，以 “ 科學開發(fā)管理、塑造時代精品 ” 為質(zhì)量方針，以極強的開拓精神和創(chuàng)新精神改善 X 人民的居住環(huán)境為己任。滿懷信心的投入 10 公司 在項 目策劃、工程設計、工程技術(shù)、工程建設、經(jīng)營管理等方面積累了寶貴的經(jīng)驗，并擁有精誠團結(jié)、追求卓越、富有開拓創(chuàng)新精神的高素質(zhì)團隊，而且資金充裕，具有雄厚的經(jīng)濟實力和創(chuàng)新能力。 展望未來， 進持續(xù)發(fā)展的長遠愿景，堅持業(yè)務專業(yè)化，發(fā)展品牌化的策略，與時俱進，開拓創(chuàng)新，致力于成為中國投資領(lǐng)域的創(chuàng)新者和領(lǐng)先者！ 放眼未來，公司將聚焦 X 區(qū)域，本著 “ 誠信為本 ” 的宗旨，堅持 “ 信賴永遠，托付一生 ” 的企業(yè)理念，腳踏實地，以良好的服務態(tài)度，為客戶提供了高品質(zhì)的物業(yè)及高素質(zhì)的物業(yè)管理。 公司管 理 層情況 （ 1） 母公司 深圳市行行行實業(yè)有限公司 是 X 母公司， 創(chuàng)立于 1993 年。 是 “中國珠寶 玉石行業(yè) 協(xié)會 副會長 單位” 、“中國珠寶 玉石行業(yè) 協(xié)會常務理事單位” 、 “ 深圳 黃金 珠寶 首飾行業(yè) 協(xié)會會員單位” 。 “行行行”被評為廣東省著名商標 ，公司和產(chǎn)品 通過 2000 國際質(zhì)量體系認證 、2004 環(huán)境管理體系 、 28001業(yè)健康安全管理體系 、 榮獲國際采標證書 ， 已 發(fā)展 成為一家大型珠寶公司。 行行行珠寶 擁有三個鑲嵌首飾加工廠和 一個 鉆石金 表 金筆禮品加工 廠 ，擁有千余名員工。在毗鄰深圳的 X 黃 金珠寶產(chǎn)業(yè)園，公司擁有自主產(chǎn)權(quán)的總面積達 平方米、裝修精致的獨立辦公大樓及生產(chǎn)車間、近 3000 平米的員工 宿舍樓 ，裝配有最為先進的生產(chǎn)設備 11 及完善的配套設施。 公司產(chǎn)品具有很強的影響力，近幾年公司先后 聘請了著名電視節(jié)目主持人孟廣美小姐，香港金紫荊影帝胡軍先生，集導演和 演員 天賦于一身的柳云龍先生、實力派影視明星孫紅雷先生作為本公司及產(chǎn)品的形象代言人。使企業(yè)文化和產(chǎn)品風格得以盡情展現(xiàn)。 作為 行業(yè)領(lǐng)導 ，其 地位 以及 形成 的 規(guī)模 、 市場占有率持續(xù)增長 ，公司發(fā)展勢頭強勁， 2009 年 公司 銷售額近 11 億元，每年為國家發(fā)展貢獻 了大量的稅收和 （ 2） 公司法人 公司法人代表 高錦和 先生， 男， 47 歲， 為公司控股投資人，畢業(yè)于 武漢水運工程學院 ， 大學文化，畢業(yè)后任職廣州市港務局 。 高錦和 先生發(fā) 展至今成為有一定經(jīng)濟實力的實干家 ， 擁有 多家實業(yè) 公司 ，擔任深圳市行行行珠寶有限公司總經(jīng)理、深圳市潤華田珠寶有限公司董事、深圳市行行行實業(yè)有限公司董事長 。 （ 3） 總經(jīng)理 高文新，男， 44 歲，畢業(yè)于廣東嘉應大學經(jīng)理管理專業(yè)。 有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗 ，完全能勝任該項目負責人 。 12 第三章 項目市場前景分析 項目區(qū)情況 X 概況 行 政區(qū)劃： 2003年 3月 6日，撤銷縣級 區(qū)， 市的淡水、永湖、良井、平潭、沙田、霞涌、澳頭、秋長、新圩、鎮(zhèn)隆等 10個鎮(zhèn)等，面積 1184平方公里，人口 人民政府駐淡水鎮(zhèn)金惠大道。由此 X 由縣級市改為 X 市中心城區(qū)的一部分， 區(qū)位： X 地處 X 南部，珠江三角洲的東南部，南抱大亞灣，與香港隔海相望；西連深圳；中部與 中心至深圳 58公里，至廣州 190 公里，到香港 47 海里。優(yōu)越的區(qū)域位置以及良好的經(jīng)濟政治環(huán)境，正吸引著越來越多的周邊發(fā)達城市資金的涌 入，作為周邊發(fā)達城市的衛(wèi)星城 交通： 經(jīng)過 20 幾年的發(fā)展， X 已經(jīng)形成發(fā)達的立體交通網(wǎng)絡，京九鐵路在這里經(jīng)過，惠深、深汕、廣汕高速公路在這里交匯，大型客機在這里升降，遠洋貨輪在這里啟航，兩小時內(nèi)，能到達周邊主要發(fā)達城市。 城市規(guī)劃及定位 X 城市規(guī)劃 建設將按照中海殼牌南海石化項目后勤基地的定位，堅持高起點、高標準地完成 X 總體規(guī)劃，進一步完善包括淡水、秋 13 長、沙田、三和開發(fā)區(qū)在內(nèi)的 48 平方公里的城市建設用地、交通系統(tǒng)規(guī)劃，以及城區(qū)、中心組團、站前組團和 “兩河四岸 ”景觀 控制性詳細規(guī)劃。 實施沿海城市發(fā)展戰(zhàn)略，把 濱海城市組團中 一顆璀璨的 “明珠 ”。 社會經(jīng)濟狀況 X 區(qū) 2008 年 全年完成生產(chǎn)總值 元，比上年增長 工業(yè)總產(chǎn)值 長 其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 加值 元，分別增長 14%。新簽利用外資項目 49 宗，合同利用外資 美元，實際吸收外商直接投資 美元，增長 外貿(mào)出口總額 美元，增長 全年財政總收入 長 其中地方財政一般預算收入 長 全社會固定資產(chǎn)投資總額 元，增長 社會消費品零售總額 元，增長 22%。農(nóng)民人均純收入 7243元，增長 單位 耗為 標準煤 /萬元，下降 年末金融機構(gòu)人民幣各項存款余額 元，增長 各項貸款余額 元，增長 房地產(chǎn)市場分析 X 社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 （ 1） 國民經(jīng)濟持續(xù)走好，投資環(huán)境良好 14 惠陽G D P 003 2004 2005 2006 2007 2008億元由圖標數(shù)據(jù)看出， 速較快，宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展必然有力地支撐當?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展。尤其是 2006年的 增幅已經(jīng)超過 16%的大關(guān)，大到近十年來的最高增長水平，顯示出 （ 2）居民 消費水平 不斷提高，消費結(jié)構(gòu)逐步改變 惠陽人均003 2004 2005 2006 2007 2008元由上圖可看出 000美元大關(guān)，據(jù)行業(yè)研究表明，當人均 0002000美元時，人均可支配收入 15 將會快速增長，恩格爾系數(shù)也將 大幅下降，居民消費觀念和生活方式將會向更高層次轉(zhuǎn)變，教育、文化、旅游和投資消費所占 比例 將會越來越大；特別是住房、汽車等大宗消費開始群體出現(xiàn)。由此表明， 于 高速發(fā)展階段。 地理位置、周邊環(huán)境及生活配套設施 房地產(chǎn)市場狀況 （ 1）商品房供應量穩(wěn)步增長，市場進入快速發(fā)展階段 X 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資繼 2006 年首次突破 10 億元后， 2007 年又突破 20 億元， 2008 年達到 元，三年投資合計 元，是 1990累計的 。 2003商品房銷售面積環(huán)比增長分別 為 、 1 倍、 顯示銷售面積繼2003 年 “井噴 ”后，開始進入連續(xù)大幅增長階段。 2008 年在政策和市場的雙重影響下，商品房銷售出現(xiàn) 2002 年以來首次負增長。 2008 年全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 32 家，商品房銷售面積 平方米、銷售金額 元，分別比上年下降 銷售平均價格為3940 元 /平方米。 2005房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)成倍增長，并逐步邁向大盤、品牌時代，市場銷售火爆，價格飆升，掀起新一輪飛速發(fā)展熱潮； 2008年進入理性調(diào)整期：投 資增幅回落，市場銷售開始由旺轉(zhuǎn)向低迷，但價格保持平穩(wěn)。 從 2009 年開始，在全國房地產(chǎn)供需市場進入新一輪的增長階段 16 的同時， X 本地的房地產(chǎn)一手市場出現(xiàn)了量價齊升的局面，之前一段時間的庫存產(chǎn)品正在以較快的速度消化，房地產(chǎn)供應市場出現(xiàn)較大的需求缺口。 （ 2）商品房供需保持平衡 在 2002 年前， X 區(qū)的商品房基本上是以消化歷史遺留的空置物業(yè)為主， 2008 年度 X 市場總銷售量為 1780 套，銷售面積 平米左右。目前，在當?shù)厥袌?80%以上的購房是作自住用途，投資比例為 7左右，由此可見，市場健康度良好，還有極大的發(fā) 展空間。 X 大亞灣住宅市場經(jīng)歷了快速發(fā)展期、調(diào)整期、復蘇期三個階段 ,目前處于復蘇期階段。 受深圳市場回暖影響及長時間剛性壓抑的釋放 ,投資需求復蘇，2009 年上半年 X、大亞灣市場一路飄紅 ,半年的銷售量已接近 2008 年全年成交總量，成交均價一路上揚。 17 （ 3）產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)住房剛性需求大，完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)社區(qū)化 X 黃金珠寶首飾生態(tài)產(chǎn)業(yè)集聚基地至今為止，已經(jīng)引進了 50 多家珠寶企業(yè)進駐，其中大型的珠寶企業(yè)就有 30 多家，整個園區(qū)可容納 3至 4萬的就業(yè)人員。在這些大型珠寶企業(yè)的帶動下，且園區(qū)內(nèi)具有龐大的生活設備需求， 將會吸引更多的企業(yè)包括與珠寶相關(guān)的外資企業(yè)會進駐到園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)以及發(fā)展，領(lǐng)域包括原材料、工具、零售、設計、物流、衣食住行、休閑娛樂等等。日后園區(qū)內(nèi)生活、商業(yè)及辦公的配套設施將會十分的完善。 預計 2010 年下半年有三分之二的企業(yè)可以入駐，至 2011 年可以全部招商入駐。預計完全入駐后整個園區(qū)有企業(yè) 80 多家，員工人數(shù)達 3 萬多人，園區(qū)產(chǎn)值 200 億元左右。 因此 園區(qū)內(nèi) 房地產(chǎn)市場 有著巨大的緊迫的剛性需求 ，與此同時，需要配套 一定的 商業(yè)等服務設施 。 18 （ 4） 市場客戶群 在滿足產(chǎn)業(yè)園內(nèi)需求外， 以投資客戶為主，其中大部分為深圳投資客 。 由于大亞灣、 X 的城市規(guī)劃前景、深莞惠城市一體化進程的推進、石化產(chǎn)業(yè)利好顯現(xiàn)， X、大亞灣房地產(chǎn)的投資前景和投資回報逐漸顯露出來，與之形成鮮明對比的是大亞灣房地產(chǎn)與深圳存在著巨大的價差，最終促成了 X、大亞灣的房地產(chǎn)市場投資火爆局面。 項目 客戶 來源 比例 半島 1號 深圳客戶 60%，本地客 30%，其他 10% 四洲城市經(jīng)典 深圳客戶 57%，本地客 36%，其他 7% 東方新城 深圳客戶 70，其余為 中建彩虹城 深圳客戶 75% ，本地客 20%，其他 5% 萬城 深圳客戶 15% ，本地客 80%,其他 5% 峰景左岸 深圳客戶 30%，本地客戶 70% 景茂國際 深圳客戶 50% ，本地客戶 40%，其他 10% 中銘豪園 深圳客戶 40%，本地 55%，其他 5% 19 第 四 章 建設條件和 項目定位 建設條件 地理位置 X 地處廣東省東南部，珠江三角洲東北端，屬珠三角經(jīng)濟區(qū)。 鄰深圳、香港，北連河源市，東接汕尾市，西鄰東莞市和廣州市，素有 “粵東門戶 ”之稱?，F(xiàn)轄惠城區(qū)、 X 市和惠東、博羅、龍門三縣，設有大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)。 X 區(qū)位于廣東省東 南部，居東江中下游南岸，地處珠三角經(jīng)濟區(qū)，東經(jīng) 114137，北緯 22476。東部毗鄰惠東縣，北部與惠城區(qū)接壤，南臨大亞灣與香港隔海相望，西與深圳、東莞交界。 自然環(huán)境 X 屬亞熱帶季風氣候，北回歸線橫貫全市，境內(nèi)雨量充沛、陽光充足、氣候溫和，年平均降雨量 1700 毫米，年日照總數(shù) 2000 多個小時，年平均氣溫 22 度， 7 月均溫 ， 1 月均溫 13 度，四季常青。廣東省三大水系之一的東江和西枝江橫貫全市，北部多山地，中部和沿海地帶多橫積小平原，東、西部為丘陵臺地。 社會經(jīng)濟狀況 X 區(qū) 2008 年全年完成生產(chǎn)總值 元，比上年增長 20 工業(yè)總產(chǎn)值 長 其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 加值 元，分別增長 14%。新簽利用外資項目 49 宗，合同利用外資 美元，實際吸收外商直接投資 美元，增長 外貿(mào)出口總額 美元，增長 全年財政總收入 長 其中地方財政一般預算收入 長 全社會固定資產(chǎn)投資總額 元，增長 社會消費品零售總額 元，增長 22%。農(nóng)民人均純收入 7243元，增長 單位 耗為 標準煤 /萬元，下降 年末金融機構(gòu)人民幣各項存款余額 元，增長 各項貸款余額 元，增長 場址方案 地形地貌 （ 1）地形 區(qū)內(nèi)平原丘陵交錯，矮山淺谷廣布，山勢為東低西高，最高海拔 ，最低為 。境內(nèi)地勢大部分由東南向西北傾斜，西南、東南、東北三面高，中部和北部低。主要地貌類型為丘 陵和平原。區(qū)內(nèi)主要由白云嶂（海拔 ），鐵壚嶂（海拔 743 米），黃巢嶂（海拔 671 米）三大山脈延伸的丘陵、盆地和沿河平原所組成，平原丘陵山地面積約占 平原面積約占 其余地勢比較平坦，海拔都在 300m 以下。境內(nèi)丘陵盆地，山川交錯，地形復雜。 （ 2）地質(zhì) 21 區(qū)內(nèi)地層除志留系、二疊系外，出露從寒武紀到第四紀所有時代的地層，特別是中生代侏羅紀地層分布較多。其次是石炭系地層，巖性以火山巖夾沉積巖和頁巖，粉砂巖夾石灰?guī)r等為主?；鹕綆r主要為燕山三期花崗巖和侏羅紀安山巖。 （ 3）地貌 X 區(qū)地處南 嶺中段，地殼活動頻繁強烈。造山運動以強烈的斷裂作用和廣泛的酸性巖漿侵入為特征。斷裂構(gòu)造發(fā)育，大小交織，猶如蛛網(wǎng)，具體有北東向、北西向和東西向三組，而以北東向組發(fā)育規(guī)模最大，并對區(qū)內(nèi)層穩(wěn)定性構(gòu)成影響。區(qū)內(nèi)構(gòu)造位于紫惠坳斷束西南段，主要構(gòu)成為海岸山斷塊和 X 凹陷。 地震 X 所處的大地構(gòu)造單元屬華南褶皺系，處于東南沿海地震帶中部。地層巖性多樣，以花崗巖等巖漿巖為主，地質(zhì)構(gòu)造褶皺和斷裂發(fā)育。 X 市 2006 年通過了 X 市防震減災 “十一五 ”規(guī)劃，按照該規(guī)劃，到 2010 年 X 市應基本具備綜合抗御級左右地震的能 力。 場址周邊概況 本項目位于 X 市 X 區(qū)新圩鎮(zhèn)與秋長鎮(zhèn)交界處。屬于深惠交界地帶，在深圳居民 1 小時生活圈內(nèi)，是深圳一級輻射區(qū)域。 從深圳市區(qū)內(nèi)羅湖、福田、南山、寶安到本項目位置，平均距離約 60 公里。從新圩出口出，走 道往淡水方向大約 5 公里即到。 22 從鹽田走惠鹽高速，更為方便快捷，總路程僅約 40 公里，車行時間大約 30 分鐘。 本項目距離深圳龍崗區(qū)僅 7 公里，直線距離僅 1 山之隔，從龍崗坪山出口到本項目，總時間大約在 15 分鐘之內(nèi)。 項目分析 周邊項目分析 目前， 售的主要有中銘豪園、東方國際、本因坊 寶家園、中區(qū)華府、錦江國際、尚城世家、半島一號、棕櫚島、半島一號、棕櫚島、東方新城、建祥花園等項目。 金玉東方 23 中天彩虹城 樓盤名 中天彩虹城 位置 物業(yè)類型 住宅 建筑風格 現(xiàn)代歐式 功能 宜商宜住 占地面積 筑面積 46萬 積率 戶數(shù) 3160套 主力戶型 兩房 76房 118138配套 健身房、臺球室、棋牌室 、乒乓球室 、圖書室和放映室。 開盤時間 2007年 0月、 2008年 5月 銷售價格 4500元 /平方米 銷售狀況 80% 中恒世紀 樓盤名 中恒世紀 位置 物業(yè)類型 商住樓 建筑風格 現(xiàn)代風格 功能 宜商宜住 占地面積 5728 建筑面積 32081 容積率 戶數(shù) 商鋪： 108套，住宅： 424套， 主力戶型 一房一廳 3543平米 ， 77平方米的二房， 92平方米的三房 配套 裙樓三層商業(yè) 開盤時間 2007年 12月 2008年 6月 銷售價格 3900元 /平方米 3700元 /平方米 銷售狀況 約 90% 24 萬城 樓盤名 萬城 位置 物業(yè)類型 住宅 建筑風格 現(xiàn)代風格 功能 宜商宜住 占地面積 333500 建筑面積 800000 容積率 戶數(shù) 5000戶 主力戶型 三房、四房 配套 會所、底層商業(yè) 開盤時間 未開盤 銷售價格 預計 3600元 /平方米 銷售狀況 下訂 85% 環(huán)境和規(guī)模 項目依山傍水，三面環(huán)山，建于山谷之中，座擁三個人工湖泊，有非常優(yōu)越、優(yōu)美的自然景觀。 坐 享 3000 余公頃原生態(tài)山野園林，堪稱項目后花園，山上植被豐富，樹木林立。各種鳥類鳴叫此起彼伏，好象大自然的召喚，令人心曠神怡。 25 （ 1） 環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良 山谷內(nèi) 負離子濃度 500050000 個 /氣指數(shù)達到海洋、山野濃度標準，能幫助人體 增強免疫力及抗菌力 。（ 人每天需要約 130億個負離子，而我們的居室，辦公室，娛樂場所等環(huán)境，只能提供約120 億個。 ） 水質(zhì)清澈見底，水面平靜如鏡。仿佛身處人間仙境。 水面合計總面積超過 10 萬平方米 100%純天然山泉，符合飲用標準 指標符合 類 標準 接近 于源頭水，國家自然保護區(qū) 水質(zhì) ；經(jīng)簡易凈化處理 (如過濾 )、消毒后即可供生活飲用者。 水面能見度為 5 米，符合國家級自然保護區(qū)標準 26 （ 2） 山形優(yōu)美，坡 度舒緩，是現(xiàn)代都市人親近自然，享受生活 首選。 坡度大約為 15，平均 25 度左右。 在此坡度下，步行 每半小時消耗熱量三百卡。有益于心肺和血液循環(huán) 、減肥 。 建筑隨山起伏，采取回轉(zhuǎn)排序布局，使建筑曲線與山體的曲線相吻合，避免了與山際線的視覺沖突，對環(huán)境價值提升亦有所拉動 。 （ 3） 規(guī)模龐大，總占地面積約 220 萬平方米，約為 方公里。 深圳東 部華僑城總占地面積 9 平方公里，其中絕大部分為旅游用地，住宅占地面積大約為 100 萬平米，建筑面積大約為 15 27 萬平米左右。 深圳萬科城占地面積 39 萬平米，總建筑面積約 43 萬平米 。 本項目較深圳已經(jīng)開發(fā)樓盤中，為規(guī)模最大樓盤。 （ 4） 其中約 150 萬平米的 玉印山花園項目 純粹山地 洋房 ，稀缺資源 巨大價值空間 與深圳 房地產(chǎn)市場對比 （ 1） 深圳價格太貴 一個人都希望自己能擁有一套 自己的物業(yè) ，但是在深圳 這個愿望較難實現(xiàn) ，即便是很多成功者，面對數(shù)千萬 元 一套的 高檔洋房 ，都只能是望而興嘆。 這些置業(yè)者在深圳無法 購買 物業(yè) ，他們便將他們的目光投向了X。相比深圳， X 的很多 物業(yè) 最突出的特點就是價格便宜，即便是在X 市中心唯一的翡翠灣，目前的市場售價也才 20000，這僅僅相對于深圳市很多區(qū)域公寓的價格。 （ 2） 看好 X 將來的發(fā)展 28 在已經(jīng)購買了 X 物業(yè) 的深圳置業(yè)者中，有一些人是為了自用，但更多的，是用于投資，而他們選擇在 X 投資 物業(yè) ，主要的原因就是看好 X 將來的發(fā)展。 、 長期以來一直被視為深圳后花園的 X 近年來的發(fā)展非常迅猛， 量已經(jīng)超過了 1000 億， 增長速度，更是遠遠高于深圳各區(qū)。從經(jīng)濟上可以看出， X 正在以強勁的發(fā)展勢頭 向前邁進。 X 較快的發(fā)展只是深圳置業(yè)者看好 X 發(fā)展的一方面，另外的一方面是，深圳置業(yè)者普遍看好認為，在珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要實施之后，珠江東岸地區(qū)經(jīng)濟一體化將成為必然。而 X，也將憑借著毗鄰深圳的地緣優(yōu)勢，獲得更大的發(fā)展，而在這一大背景下，深圳人大量到 X 置業(yè)，也將成為現(xiàn)實。 （ 3） X 的商鋪 價格優(yōu)勢 X 價格并不高，把住宅和商鋪作個比較： 2005 年 X 住宅售價僅為 1800 元平方米，現(xiàn)在售價已超過 4000 元平方米，漲幅超過125；而 2005 年 X 專業(yè)市場商鋪售價為 12000 元平方米，而目前也僅達到 元平方米，漲幅不到 60，遠低于住宅售價漲幅；從零售型商鋪來看，售價基本都是和租金成正比的，如 X 數(shù)碼街的售價是 元平方米，按 8的回報率來算，月租金需達到 200元平方米，而實際上數(shù)碼街目前的租金已經(jīng)超過 200 元平方米，所以說零售商鋪價格也沒有超過正常售價。 X 商鋪價格上漲的幅度是符合市場規(guī)律的，炒作的成分很少。 29 項目定位 （ 1） 產(chǎn)品定位 該項目一共由住宅、商業(yè)、辦公三部分組成，形成一個完整的社區(qū)。 （ 2） 客戶定位 核心客戶： 深圳異地置業(yè)群體 園區(qū)內(nèi)中高層管理者、有專業(yè)技能的員工 大亞灣石化區(qū)、響水河工業(yè)區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)、電子信息、港務區(qū)、澳頭區(qū)產(chǎn)業(yè)高層管理者、高級白領(lǐng)。 重要客戶： 本地公務員企事業(yè)單位人員 X、大亞灣中高級管理人員、公務員、公司職員、自由職業(yè)者主要是以投資目的為主； 游離客戶： 外地非深圳異地置業(yè)群體包括周邊縣市港澳人士等（投資、商務度假、居住三大類） （ 3） 價格定位 目前，項目 區(qū) 500元 /左右，其客戶群主要是周邊企業(yè)中高管人員、當?shù)鼐用瘛⑸钲谕顿Y客， 目前銷售情況較好。從調(diào)查的有關(guān)資料來看，項目 位于珠寶集聚基地， 目 前 基地內(nèi) 缺乏 配套 的 住宅樓盤， 而本項目 位 為 工業(yè)區(qū) 內(nèi) 、廠房較多，本項目打造的低 30 總價、低首付、高 性價比的住宅可以彌補市場的空白。 本項目中小戶型住宅銷售均價 3200元 /，相對于以上的項目具有較強的價格優(yōu)勢，容易創(chuàng)造熱銷的機會點，項目將吸引附近眾多企業(yè)的藍領(lǐng)、中層管理人員、本地居民以及深圳投資客。本項目客戶群和產(chǎn)品走差異化路線，切入?yún)^(qū)域市場的空白點，刺激尚未釋放的有效市場需求，避開與區(qū)域內(nèi)實力強勁的開發(fā)商競爭，最終使項目在市場中獨樹一幟。 玉翠苑商住樓 ： 根據(jù)區(qū)域內(nèi)已售同類型物業(yè)的價格，本項目住宅的銷售均價在 3200元 /商鋪 均價為 4500元 / 玉印山 花園 ：該 部分為 低 容積率 ，資源 稀 缺 山景洋房 ，定 價 為8000元 / 商業(yè) 街 部分 ： 本 項目 商業(yè)街商業(yè)定價為 5500元 / 地下車位： 50000元 /個。 項目優(yōu)勢分析 （ 1） 區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢 2009年初深莞惠一體化規(guī)劃的出臺，成為了 09年市場回暖的重要刺激因素。深莞惠一體化主要通過以下六方面實現(xiàn)：一要在規(guī)劃定位上對接；二要在基礎設施上對接；三要在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上對接；四要在生態(tài)環(huán)保上對接；五要在社會管理上對接；六要在領(lǐng)導機制上對接。 深圳撤關(guān)擴容，龍崗大運會利好驅(qū)動。深 圳撤關(guān)擴容，深圳二線關(guān)整體外移， X 大亞灣區(qū)域?qū)⒂型蔀橄乱粋€深圳龍崗； 2011 年龍 31 崗大運會舉辦，將大大刺激龍崗區(qū)域城市化進程，交通網(wǎng)絡逐步完善，給龍崗物業(yè)將帶來進一步的升值。無疑深圳撤關(guān)、龍崗大運會將促進時推動投資產(chǎn)品的發(fā)展。 交通網(wǎng)絡逐步顯現(xiàn)。交通網(wǎng)絡的全面完善將徹底實現(xiàn)“深圳一小時生活圈”的生活方式， 地處 X 區(qū)，自然條件得天獨厚，隨著投資環(huán)境的不斷改善，加上深圳開發(fā)空間有限帶來的產(chǎn)業(yè)東移的機會，越來越多的資金和人群正在流 入。 毗鄰深圳 市大工業(yè)區(qū)和深圳坪山、坑梓，距深圳龍崗區(qū)政府僅 25 公里，距深圳的布吉關(guān)口僅 45 公里，若與深圳大工業(yè)區(qū)和深圳坪山、坑梓的道路連通，則實現(xiàn)片區(qū)無縫對接，成為名正言順的深圳東部。 其主要 道路規(guī)劃與發(fā)展 體現(xiàn)在以下方面： 1、 鐵路規(guī)劃： 惠大鐵路、夏深