住有所居,南京保障房建設快步向前.doc

保障力度不斷加強，保障“門檻”不斷降低，保障面積不斷增多，保障范圍不斷擴大，符合保障條件的城市低收入住房困難家庭基本做到應保盡保。而今，在以往住房保障工作成就的基礎上，一個“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的全新住房供應體系和保障模式已經形成住有所居，南京保障房建設快步向前（總標題）組稿一編者按從 “國十條”、三部委關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知，到國家三部委關于加強廉租住房管理有關問題的通知、七部委關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見，再到國家六部委關于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知。今年以來，國家在住房方面接二連三出臺政策、通知，目的很清楚，那就是堅決遏制商品住房價過快上漲，降低群眾通過市場解決住房問題的難度；同時加強住房保障，讓中低收入、低收入家庭實現(xiàn)“住有所居”。對于中等以下收入、低收入以及最低收入以下市民家庭的住房保障問題，南京市委、市政府高度重視，堅決落實國家的要求和部署；并通過總結歷年來的保障經驗，結合南京實際，逐步形成了如今“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的全新住房供應體系和保障模式。今年南京的保障房建設目標是，開工600萬平方米，竣工300萬平方米。目前，共有數(shù)十個在建保障房項目，共計新開工180萬平方米，在建520萬平方米；預計到年底，將完成新開工700萬平方米，竣工300萬平方米，在建總量將超過1000萬平方米。如果連同已經建成入住，及以前即規(guī)劃好、部分入住且還在建設的項目，我市保障房項目達到了上百個。全市保障房建設可謂如火如荼，并且進入了一個快步向前邁進的新時期。組稿二住房保障是全市民生工作的重點，是促進經濟發(fā)展和維護社會穩(wěn)定的一件大事。市委、市政府高度重視：舉全市之力統(tǒng)籌推進保障房建設6月23日，市委常委會。這次會議，就是專題研究中低收入家庭和青年人才住房問題。會議要求各級黨委政府一定要把保障民生作為各項工作最基本的落腳點和出發(fā)點，要把解決中低收入家庭保障性住房問題作為重大的民生工作任務，要下更大的決心，采取更有力的措施，集聚更多的資源，加大向中低收入家庭、特別是最困難群體政策傾斜的力度。要進一步加快保障房建設，并繼續(xù)優(yōu)化和完善現(xiàn)有的政策和辦法，盡快改善全市中低收入家庭的住房條件。在認真解決中低收入家庭保障性住房建設的同時，還要把人才住房、特別是青年人才住房作為住房建設的又一個戰(zhàn)略性重點，也要施行必要的傾斜政策，盡快解決好青年人才住房問題，吸引國內外更多的人才特別是青年人才來南京創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，要把南京打造成較好地解決青年人才住房問題的優(yōu)勢城市。會議指出，住房保障是全市民生工作的重點，是促進經濟發(fā)展和維護社會穩(wěn)定的一件大事。要在市保障房建設指揮部的統(tǒng)一領導下，舉全市之力，統(tǒng)籌推進保障房建設，努力實現(xiàn)建設模式提升、規(guī)劃設計提升、建設管理提升、建設速度提升。為舉全市之力推進保障房建設，市政府專門成立了保障房建設指揮部和保障房公司；為了提升建設模式，保障房建設由原來各區(qū)建設為主轉變?yōu)槭欣锝y(tǒng)一建設為主，由分散建設為主轉變?yōu)榧谐善ㄔO為主，由經濟適用房（拆遷安置房）為主轉變?yōu)槎喾N保障房形式統(tǒng)籌兼顧，新增人才公寓和公共租賃房；為了提升規(guī)劃設計，保障房項目 “按照城市組團規(guī)劃，綜合考慮交通通達、商業(yè)文化教育配套，成片規(guī)劃、組團開發(fā)，交通設施、商業(yè)設施同步配套到位”，努力建設成為“環(huán)境優(yōu)美、配套完備、功能齊全、環(huán)保節(jié)能的區(qū)域新城”。為了提升建設管理，出臺了保障房項目建設主體庫招標管理辦法，嚴格制訂建設主體準入條件，邀請實力雄厚、經驗豐富的開發(fā)企業(yè)（如中冶、萬科等）參與建設，嚴禁違法轉包分包。擬定項目建設指導意見，統(tǒng)一建設標準，統(tǒng)一招標設計單位、勘察單位、建設單位、監(jiān)理單位、施工單位和工程主材，確保工程的質量、進度和安全。組稿三再建設萬平方米保障房，以解決約萬戶家庭的居住問題。保障房建設開始由“人等房”向“房等人”轉變：四大新保障房項目橫空出世年初，我市提出了今年“保障房建設量翻番”的目標，以適應形勢發(fā)展需要、化解保障房供需矛盾，盡快“還清舊賬、不欠新賬”，實現(xiàn)保障房供應由“人等房”向“房等人”的轉變。2010年保障房建設的具體目標則是，新開工600萬平方米、竣工300萬平方米，全年新開工600萬平方米、竣工300萬平方米的目標。目標暨定，保障房建在哪里？今年的目標完成了，又如何保證明年、后年甚至更長一段時期的保障房建設？為了盡快兌現(xiàn)這個承諾，市委、市政府主要領導多次批示、現(xiàn)場視察、專題研究住房保障工作，要求全面加快保障性住房的建設步伐，加快實現(xiàn)“住有所居”的工作目標。在市領導的直接支持下，我市“按照城市組團規(guī)劃，綜合考慮交通通達、商業(yè)文化教育配套，成片規(guī)劃、組團開發(fā)，交通設施、商業(yè)設施同步配套到位”，努力將保障房片區(qū)建設成為“環(huán)境優(yōu)美、配套完備、功能齊全、環(huán)保節(jié)能的區(qū)域新城”的思路，在城北、城東南、城西南三個方向新規(guī)劃的四大保障房項目很快呈現(xiàn)在人們面前。分別是：邁皋橋創(chuàng)業(yè)園、花崗、西善橋岱山、江寧上坊。這四大新保障房項目總用地面積5.6平方公里，總建筑規(guī)模約1000萬平方米。其中可建住宅670萬平方米，配套用房330萬平方米。如此大規(guī)模地啟動新一輪保障性住房建設，就連市領導也都贊嘆：“四個大型片區(qū)，總建筑面積1000萬平方米，解決9-10萬戶老百姓居住問題，是力度最大的一次?！比缃?，全市保障房建設進展順利。截止目前，共計新開工180萬平方米，在建520萬平方米。預計到年底，將完成新開工700萬平方米，竣工300萬平方米。加上在建的老項目，全市保障房在建總量將超過萬平方米，不僅今年的目標可以順利完成，還可以何保證明年、后年甚至更長一段時期的保障房建設。組稿四用公共居住組團模式規(guī)劃保障房項目，努力使建成的保障房生活方便、適宜居?。盒马椖總€個都是“區(qū)域新城”3月1日，市領導在邁皋橋創(chuàng)業(yè)園保障性住房地塊啟動按鈕。同一天，西花崗、西善橋岱山西側兩個保障性住房項目也開工建設。個項目同日開工，拉開了南京新一輪保障房的建設序幕。保障房建設關系著數(shù)以萬計家庭的幸福生活，也關系著被拆遷和低收入住房困難群體的和諧穩(wěn)定，必須科學審慎規(guī)劃。那么，新的項目應該怎么建？一個按照 “區(qū)域新城”建設保障房項目的新理念，在決策中形成。具體就是：用公共居住組團模式規(guī)劃，使建成的保障房住區(qū)生活方便、適宜居住。據此，選址、規(guī)劃顯得分外精細。在項區(qū)域總體布局上，在城市總體規(guī)劃中，順著主城擴張的方向，就近選擇新增的居住組團布設保障房項目；在組團內部規(guī)劃上，按照“大雜居、小聚居”的概念，在滿足保障房建設需要的前提下，適當配建部分普通商品房、中低價商品房、廉租房和公共租賃房，既讓不同收入群體通過組團設計實現(xiàn)融合共生，又通過綜合利用配套設施降低保障房建設成本；在地區(qū)功能配套上，充分考慮了地區(qū)的基礎設施現(xiàn)狀條件，盡可能貼近地鐵輕軌、公交樞紐和城市快速路等重大交通設施，以利于未來的居民出行。就連水電氣等基礎設施，以及商業(yè)、教育、文化和“鄰里中心”等公共服務設施的配建問題，都精心策劃。不僅如此，所有的項目都被要求運用建筑節(jié)能新技術、新產品、新材料，提高小區(qū)規(guī)劃設計和建筑單體設計的環(huán)保節(jié)能水平。如全面使用節(jié)水型器具設備，大力推廣人工濕地法、人工土壤濾地法等雨水收集處理技術，以及中水沖廁、雨水灌溉等雨水回用系統(tǒng)等，盡可能高效集約利用水資源。以邁皋橋丁家莊居住組團為例。該組團被規(guī)劃為“以居住為主、科研設計產業(yè)和健全的公共服務設施配套于一體的高品質住區(qū)”。它由個居住社區(qū)、個片區(qū)公共服務中心和一個科研產業(yè)組團構成，未來個居住社區(qū)將可容納萬人。其中，居住用地集中了“高品質的商品房、中低價商品房、經濟適用住房、廉租房、公共租賃房”等多種居住類型的復合型居住組團。交通方面，道路交通規(guī)劃以現(xiàn)華電北路與寅春路為基礎，構建“三縱三橫”的主次干道網系統(tǒng)，強化了該經適房片區(qū)與東部新港開發(fā)區(qū)、西部邁皋橋和北部燕子磯新城區(qū)的聯(lián)系；軌道交通則規(guī)劃軌道號線沿緯一路進入該片區(qū)，并在此附近設置兩處站點。此外，還要配建所幼兒園和所小學、所中學等。規(guī)劃設計專家表示，南京按照“區(qū)域新城”設計建設的這些保障性住房項目，將來個個都不亞于大型的商品房社區(qū)。組稿五建設任務重、時間緊、標準高。怎樣確保每個工程質量，把好事辦好？南京的回答是：按商品房品質建保障房保障房雖然“便宜”，可也要讓百姓住得安全。我市歷來重視保障性住房的建設質量，現(xiàn)已建成經濟適用住房小區(qū)多個，從未發(fā)生過嚴重的質量問題。不僅如此，很多項目還獲得了各級工程質量獎。例如由棲霞建設承建、位于龍?zhí)缎鲁堑慕先思医涍m房小區(qū)，在有限總價的前提下，堅持高標準建設，采用“四節(jié)一環(huán)?！奔夹g。年，聯(lián)合國副秘書長、人居署執(zhí)行安娜蒂貝瓊卡女士參觀該小區(qū)時，對其贊賞有加。她稱贊道：“這里總體規(guī)劃和細節(jié)處理都非常人性化，植物很多，花開得很艷。每個組團都有中心花園，為老人和孩子提供了活動和嬉戲的場所?！痹擁椖恳驯慌鷾蕿閲铱稻邮痉豆こ獭铱稍偕Y源應用示范項目，獲得年“世界不動產聯(lián)盟”卓越獎。新一輪保障房建設序幕拉開，每個項目規(guī)劃設計考慮得極為周全，保障房的質量能不能有“保障”？南京的回答是：保障房雖然價格低，也要當成商品房來建。為了把保障房建成商品房的品質，南京多舉措確保建設程序規(guī)范。市領導多次指示，要求招投標必須嚴格按照規(guī)范的程序進行。首先進行的是公開選擇建設隊伍。6月8日，市住建委按照保障房項目建設主體庫名錄庫管理辦法中的評標細則，對19家申報單位進行了綜合考評，首批優(yōu)選16家開發(fā)單位進入名錄庫，目前已對外公示。不僅在項目法人（建設單位）選擇上，從開發(fā)資質、融資能力、社會信譽等方面建立了嚴格的篩選制度，引入有經驗、有實力、有品牌的開發(fā)企業(yè)，積極邀請萬科、中冶等知名房地產企業(yè)參與建設，我市在設計單位和施工隊伍方面，也制定了嚴格的設計標準、施工標準、房屋交付標準，對戶型設計、建筑材料、作業(yè)方式、內外部環(huán)境、重大設備配置等各方面進行了統(tǒng)一規(guī)范，從源頭上確保結構安全、質量可靠、經濟實用；在監(jiān)理單位的選擇上，全部要求由市指揮部統(tǒng)一招標優(yōu)選，除了要求監(jiān)理單位必須具有甲級資質、總監(jiān)必須擁有國家注冊監(jiān)理師和注冊造價師雙重資格外，同時對監(jiān)理人員的數(shù)量和資格、檢測設備的保障和監(jiān)理隊伍的考核管理等也提出了明確的要求，努力從機制上確保工程的質量、進度和安全。此外，我市還為保障房制定了統(tǒng)一的建設裝飾標準，原則上各項目的標準基本相同，包括材料的運用，鋼材規(guī)格要求，鋼筋配比等都是同一要求；裝飾標準如樓梯欄桿材料等，也都要統(tǒng)一標準化。大宗材料則實行統(tǒng)一采購、比價采購。為了加強監(jiān)督、審計，目前市住建委已會同市紀委、監(jiān)察局組成聯(lián)合督查組，進駐現(xiàn)場。市住建委專門從質監(jiān)站、安監(jiān)站、造價處等單位抽調人員，參與質量安全監(jiān)管、成本核算審計等工作。市審計局也已牽頭成立專項審計組，將全過程跟蹤審計。從而給保障房的資金使用、最終的質量，上了多重“保險”。組稿六四大新項目總投資需要約400至500億元資金，單靠地方財政難度很大：加快建設速度，錢從哪里來？據測算，南京“歷史上力度最大”的這次保障房建設行動，總投資需要約400至500億元資金。單靠地方財政難度很大，資金怎么解決的難題也隨之浮出水面。對此，我市采取了多元化的建設方式：多渠道籌措建設資金。今年新開工的保障房項目約需建設資金270億元。有關方面現(xiàn)正在與國開行、國家社?；?，以及本市多家銀行洽談，爭取支持。市保障房指揮部相關人士透露，近期全國社?；饡韺幷{研組，初步論證了全國社保基金投資南京保障房項目建設的可行性?！爸饕卸唐谫J款和長期投資兩種合作方式，希望融資100億元左右，但長期設資方案必須由全國社?；饡髧鴦赵号鷾屎蠓娇刹僮?。如果社?；鹉芡度?，可大大緩解南京保障房建設的遠期融資壓力?！蹦暇┦薪衲暌呀洀呢斦芸?、銀行融資等多條渠道入手，確保項目資金到位。市財政局提前支付5億元廉租住房收購資金；南京銀行對西善橋岱山項目給予為期一年的10億元貸款，首批5億元貸款即將到位；興業(yè)銀行擬以老保障房項目貸款1.5億元；此外國開行、工商銀行、交通銀行和建設銀行等，正在完善拆遷貸款相關手續(xù)。組稿七截至今年月底，享受住房保障家庭累計已達萬戶；歷年來，保障“門檻”不斷降低，人均保障面積逐步提高：三年后主城區(qū)將有家庭住保障房按照“市場保障”的最初發(fā)展思路，2001年開始，我市即逐步加大住房保障力度，確立住房保障體系，建立廉租住房制度和經濟適用住房制度，對最低收入家庭實施住房租賃補貼以為主，租金核減、實物配租為輔的廉租住房保障方式，對低收入家庭實施經濟適用住房保障方式。據統(tǒng)計，截至2010年5月底，我市已安置經濟適用住房99458套（其中城市低收入家庭1.52萬戶），享受廉租住房保障家庭累計2.24萬戶5.59萬人。當前累計保障家庭達3.76萬戶，符合保障條件的城市低收入住房困難家庭基本做到應保盡保。人均住房保障面積也逐步提高。1990年至今，我市住房保障面積從當初的人均2平方米，提高到當前的15平方米，使得保障對象的居住條件不斷改善。為進一步擴大住房保障群體，使更多的人群共享改革開放和經濟社會發(fā)展的成果，我市還不斷降低“門檻”，以擴大住房保障對象的覆蓋面。低收入住房困難家庭認定標準從2002年的家庭人均月收入460元，逐步調整到750元，再到目前的1000元；保障面積標準從人均住房使用面積8平方米以下，提高到12平方米以下，再到目前的15平方米。此外，我市還按照保障家庭人口的多少嚴格控制房屋的套型和面積，做到科學合理分配，防止公共資源的浪費。如：2人及2人以下戶的實物配租住房面積控制在40平方米左右，3人及3人以上戶控制在50平方米左右。今后三年，我市每年還將建設保障房與拆遷安置房400萬平方米，5.5萬套（間）。其中：每年建設各種保障性住房210萬平方米，2.5萬套（間）；每年建設用于安置市政重點工程建設和“迎青奧”建設的拆遷安置房3萬套左右，包括城市房屋拆遷的拆遷安置房1.5萬套和征地房屋拆遷的拆遷安置房1.5套左右。預計三年后，我市的住房保障戶數(shù)將占主城區(qū)城市家庭總戶數(shù)的20左右。組稿八建設毫不馬虎，審核層層把關，分配陽光透明：讓真正“合標”家庭住上保障房“墻上涂料都是刷好的，門外有保安，綠化特別好，小區(qū)很漂亮。雖然是經適房，可房子質量很好，比原來的條件好多啦。過段時間鋪個復合地板，就打算一直住在這里不賣也不搬啦！” 5月26號拿房、6月初就入百水芊城云水坊20幢3單元206的新業(yè)主陳大友，面對自家的新房子十分滿意。然而，陳大友可能不知道，為了讓像他這樣真正符合條件的家庭住上保障房，我市動足了腦筋。多年來我市不斷完善住房保障工作機制，規(guī)范操作流程，確保公開、公正、公平?，F(xiàn)已形成了一套完整的保障房供應機制。嚴把保障性住房資格準入關，從源頭上體現(xiàn)公開公正。申請審核實行嚴格的市、區(qū)聯(lián)動的“四審兩公示”制度：街道辦事處、區(qū)民政部門、區(qū)和市保障部門四級審核；街道辦事處對審核通過的家庭進行社區(qū)公示，市保障部門對最終審核通過的家庭進行登報公示。公示后無異議或異議不成立的方可進入住房保障。實行“陽光”操作，公開全部房源及申購、選房程序。經濟適用住房和廉租住房的供應，根據申請家庭申請時間的先后順序采取輪候制度。選房時，在人大代表、政協(xié)委員、特約監(jiān)督員、新聞媒體的現(xiàn)場監(jiān)督和公證員的現(xiàn)場公正下，當眾抽取選房順序號，并按照選房順序號采取“搖號”、“公開抽簽”等方式進行選房。嚴格保障性住房的退出管理機制，確保公共資源用到實處。不再符合保障條件的家庭，將調整被保障家庭的保障方式、額度，或收回實物配租房源；騙購、騙租、騙補保障性住房的家庭，由市房管部門追回，或者責令購房人按市場價補足購房款，并追究法律責任。建立住房保障信息系統(tǒng)，實現(xiàn)政務規(guī)范公開。建立了市、區(qū)兩級聯(lián)動機制的辦公平臺，實現(xiàn)保障性住房建設、計劃、分配、跟蹤等環(huán)節(jié)的全過程的信息化管理。實現(xiàn)各類保障性住房的房源計劃、建設進度、租售分配、狀態(tài)跟蹤等相關業(yè)務的辦理。建立了保障性住房網上展示系統(tǒng)，可在互聯(lián)網上查詢保障性住房政策、申請條件、審核情況及選房配售結果等信息，做到政策、房源、配售結果的公開。建立低收入家庭住房保障檔案庫，實現(xiàn)對低收入家庭的動態(tài)管理。目前，已根據保障方式與保障對象的不同，建立了住房保障分類檔案，所有檔案掃描入庫，形成系統(tǒng)的電子及實物檔案庫，實現(xiàn)了住房保障檔案的日?；?、制度化、規(guī)劃化管理，提高了住房保障工作的針對性和有效性。建立了目標責任考核機制，保質保量完成年度目標任務。每年年初，市政府與市住房保障主管部門、市住房保障主管部門與區(qū)住房保障主管部門，市住房保障實施單位與各區(qū)縣住房保障實施單位簽訂目標責任書，將住房保障年度目標任務責任到單位、責任到部門，并納入年終考核內容。組稿九完善住房保障體系，形成分層次的保障模式，使住房保障政策惠及多個群體：住房供應和保障的“南京模式”正在形成目前，我市正在進行“城市中低收入家庭、新就業(yè)人員、外來務工人員住房調查”，標志著我市公共租賃住房的建設已經邁出了堅實的一步。這三類人群住房調查的結果，將作為我市制定公共租賃住房政策的依據，旨在進一步加大我市住房保障的力度，使更多的群體能夠享受到住房保障的政策優(yōu)惠，實現(xiàn)住房的合理化分配。與此同時，我市也在建立自己的全新住房供應和保障體系。市住建委有關負責人介紹，我市正在完善住房保障體系，以形成分層次的保障模式，使住房保障政策惠及多個群體，最大限度地滿足廣大群眾的居住需求。按照不斷建立和完善“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的多層次住房供應和保障體系的思路，以及市委、市政府提出的“實事求是、量力而行、區(qū)分層次、突出重點”的指導思想，我市已基本建立了適用不同收入層次家庭的住房供應保障體系。所謂“低端有保障”，即對最低收入、低收入家庭，實施以實物配租為主、租賃補貼為輔的保障，或者由政府建設供應經濟適用住房解決住房困難。所謂“中端有支持”，即對中低收入、中等收入家庭，通過提供公共租賃房、中低價商品房解決住房問題。所謂“高端有市場”，即對中高收入、高收入家庭，通過堅決貫徹落實國家宏觀調控政策，遏制房價過快上漲、促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，讓他們通過市場交易改善居住條件。據悉，在這個體系中的住房保障方面，我市也已著手對現(xiàn)行的住房保障體系進行梳理，以適當?shù)恼{整和完善現(xiàn)行的保障政策。該負責人表示：“初步的思路是將重點放在四個方面?！币皇羌哟罅庾》繉嵨锱渥猓ê赓U補貼、租金核減）的力度，從最低收入住房困難家庭擴大到低收入無住房家庭，從2萬戶擴大到3萬戶左右，使低保戶和部分低收入住房困難家庭能應保盡保；加快經濟適用房建設，使“雙困戶”申購到經適房。二是加大拆遷安置房（定銷房）建設力度，解決城市拆遷戶的住房矛盾，推進拆遷工作，集中建設和商品房配建相結合，價格一般為同區(qū)位普通商品房的80。三是適度擴大中低價商品房的建設規(guī)模，允許符合條件的