第八章續(xù)建筑評(píng)估方法PPT課件

第八章建設(shè)工程造價(jià)的確定 涉及的方法 一 投資估算 一 靜態(tài) 資金周轉(zhuǎn)率 生產(chǎn)能力指數(shù) 比例估算 指標(biāo)估算法 二 動(dòng)態(tài) 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 建設(shè)貸款利息二 設(shè)計(jì)概算 一 單位工程概算 概算定額 概算指標(biāo) 類似工程預(yù)算 二 單位設(shè)備及安裝工程概算三 施工圖預(yù)算 一 單價(jià)法 二 實(shí)物法 三 綜合單價(jià)法四 工程量清單計(jì)價(jià)五 竣工結(jié)算 一 投資估算的編制辦法 一 固定資產(chǎn)投資的估算辦法 1 靜態(tài)投資部分的估算 1 資金周轉(zhuǎn)率法 這是一種用資金周轉(zhuǎn)率來(lái)推測(cè)投資額的簡(jiǎn)便方法 資金周轉(zhuǎn)率 年銷售總額 總投資 產(chǎn)品的年產(chǎn)量 產(chǎn)品單價(jià) 總投資投資額 產(chǎn)品的年產(chǎn)量 產(chǎn)品單價(jià) 資金周轉(zhuǎn)率這種方法比較簡(jiǎn)單 計(jì)算速度快 但精確度低 可用于投資機(jī)會(huì)研究及項(xiàng)目建議書階段的投資估算 2 生產(chǎn)能力指數(shù)法 這種方法根據(jù)已建成項(xiàng)目的投資額或其設(shè)備投資額 估算同類而不同生產(chǎn)規(guī)模的項(xiàng)目投資或其設(shè)備投資的方法 公式C2 C1 Q2 Q1 n f式中 C1為已建類似項(xiàng)目或裝置的投資額 C2為擬建項(xiàng)目或裝置的投資額 Q1為已建類似項(xiàng)目或裝置生產(chǎn)能力 Q2為擬建類似項(xiàng)目或裝置生產(chǎn)能力 f為不同時(shí)期 不同地點(diǎn)的定額 單價(jià) 費(fèi)用變更等的綜合調(diào)整系數(shù) n為生產(chǎn)規(guī)模指數(shù) 0 n 1 這種方法計(jì)算簡(jiǎn)單 速度快 但要求類似工程的資料可靠 條件與擬建項(xiàng)目基本相同 否則誤差 3 比例估算法 1 以擬建項(xiàng)目或裝置的設(shè)備費(fèi)為基數(shù) 根據(jù)已建成的同類項(xiàng)目或裝置的建筑安裝費(fèi)和其他工程費(fèi)用等占設(shè)備價(jià)值的百分比 求出相應(yīng)的建筑安裝費(fèi)及其他工程費(fèi)等 再加上擬建項(xiàng)目的其他有關(guān)費(fèi)用 其總和即為項(xiàng)目或裝置的投資 公式 C E 1 f1p1 f2p2 f3p3 I式中 C為擬建項(xiàng)目或裝置的投資額 E為根據(jù)擬建項(xiàng)目或裝置的設(shè)備清單按當(dāng)時(shí)地價(jià)格計(jì)算的設(shè)備費(fèi)的總和 p1 p2 p3 為已建項(xiàng)目中建筑 安裝及其他工程費(fèi)用等占設(shè)備百分比 f1 f2 f3 為由于時(shí)間因素引起的定額 價(jià)格 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等變化的綜合調(diào)整系數(shù) I為擬建項(xiàng)目的其他費(fèi)用 2 以擬建項(xiàng)目中最主要 投資比重較大并與生產(chǎn)能力直接相關(guān)的乖哦工藝設(shè)備的投資為基數(shù) 更具同類型的已建項(xiàng)目的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料 計(jì)算出擬建項(xiàng)目的個(gè)專業(yè)工程占工藝設(shè)備投資的百分比 據(jù)以求出各專業(yè)的投資 然后將各部分投資費(fèi)用求和 在加上工程其他有關(guān)費(fèi)用 即為項(xiàng)目的總投資 公式 C E 1 f1p 1 f2p 2 f3p 3 I式中 C為擬建項(xiàng)目或裝置的投資額 E為根據(jù)擬建項(xiàng)目或裝置的設(shè)備清單按當(dāng)時(shí)地價(jià)格計(jì)算的設(shè)備費(fèi)的總和 p 1 p 2 p 3 各專業(yè)工程費(fèi)用占工藝設(shè)備費(fèi)用百分比 f1 f2 f3 為由于時(shí)間因素引起的定額 價(jià)格 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等變化的綜合調(diào)整系數(shù) I為擬建項(xiàng)目的其他費(fèi)用 4 指標(biāo)估算法 根據(jù)編制的各種具體的投資估算指標(biāo) 進(jìn)行單位工程投資的估算 表示形式較多 可用元 m 元 m2 元 t 元 kv A等單位表示 利用這些投資估算指標(biāo) 乘以所需的長(zhǎng)度 面積 體積 重量 容量等 就可以求出相應(yīng)的土建工程 給排水工程等各單位工程的投資 在此基礎(chǔ)上 可以匯總成某一單項(xiàng)工程的投資 再估算工程建設(shè)的其他費(fèi)用等 即求得投資總額 2 動(dòng)態(tài)投資部分的估算 1 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)n公式PF It 1 f t 1 t 0式中 PF為漲價(jià)預(yù)備費(fèi)估算額 It為建設(shè)期中第t年的投資計(jì)劃額 按基準(zhǔn)年設(shè)備 工器具購(gòu)置費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)的資金使用計(jì)劃為基礎(chǔ) n為建設(shè)期年份數(shù) f為年平均價(jià)格預(yù)計(jì)上漲率 2 建設(shè)期貸款利息 對(duì)于貸款總額一次性貸出且利率固定的貸款公式 F P 1 i n式中 P為一次性貸款金額 F為建設(shè)期還款時(shí)的本利和 i為年利率 n為貸款期限 當(dāng)總貸款是分年均衡發(fā)放時(shí) 建設(shè)期利息的計(jì)算可按當(dāng)年借款在年中支用考慮 即當(dāng)年貸款按半年計(jì)息 上年貸款按全年計(jì)息公式 qj pj 1 Aj 2 I式中 qj為建設(shè)期第j年應(yīng)計(jì)利息 pj 1為建設(shè)期第 j 1 年末貸款累計(jì)金額與利息累計(jì)金額之和 Aj為建設(shè)期第j年貸款金額 i為年利率 二 設(shè)計(jì)概算 設(shè)計(jì)概算 單位工程的概算的編制方法一 單位建筑工程概算編制方法概算定額法概算指標(biāo)法類似工程預(yù)算法二 單位設(shè)備及安裝工程概算編制方法 一1 概算定額法 步驟 1 按照概算定額分部分項(xiàng)順序 列出各分項(xiàng)工程的名稱 2 確定各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的概算定額單價(jià)概算定額單價(jià) 概算定額人工費(fèi) 概算定額材料費(fèi) 概算定額機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi) 3 計(jì)算單位工程直接工程和直接費(fèi) 4 根據(jù)直接費(fèi) 結(jié)合其他各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 分別計(jì)算間接費(fèi) 利潤(rùn) 稅金 5 單位工程概算造價(jià) 直接費(fèi) 間接費(fèi) 利潤(rùn) 稅金 2 概算指標(biāo)法 1 擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)相同的計(jì)算 套算方法 A 以指標(biāo)中所規(guī)定的工程每平方米或立方米的造價(jià) 乘以擬建單位工程建筑面積或體積 得出單位工程的直接工程費(fèi) 再行計(jì)算其他費(fèi)用 即可求出單位工程的概算 直接工程費(fèi) 概算指標(biāo)每平方米 立方米 工程造價(jià) 擬建工程建筑面積 體積 套算方法B 100平方米建筑面積的人工費(fèi) 指標(biāo)規(guī)定的工日數(shù) 本地區(qū)工日單價(jià)100平方米建筑面積的主要材料費(fèi) 指標(biāo)規(guī)定的主要材料數(shù)量 相應(yīng)的地區(qū)材料預(yù)算單價(jià) 100平方米建筑面積的其他材料費(fèi) 主要材料費(fèi) 其他材料費(fèi)占主要材料費(fèi)百分比100平方米建筑面積的機(jī)械使用費(fèi) 人工費(fèi) 主要材料費(fèi) 其他材料費(fèi) 機(jī)械使用費(fèi)所占百分比每平方米建筑面的直接工程費(fèi) 人工費(fèi) 主要材料費(fèi) 其他材料費(fèi) 機(jī)械使用費(fèi) 100 2 擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)有局部差異時(shí)的調(diào)整 A 調(diào)整概算指標(biāo)中的每平方米 立方米 造價(jià)結(jié)構(gòu)變化修正概算指標(biāo) 元 平方米 J Q1P1 Q2P2J 原概算指標(biāo)Q1 概算指標(biāo)中換入結(jié)構(gòu)的工程量Q2 概算指標(biāo)中換出結(jié)構(gòu)的工程量P1 換入結(jié)構(gòu)的直接工程費(fèi)單價(jià)P2 換出結(jié)構(gòu)的直接工程費(fèi)單價(jià)擬建工程造價(jià) 直接工程費(fèi) 修正后的概算指標(biāo) 擬建工程建筑面積 體積 B 調(diào)整概算指標(biāo)中的工 料 機(jī)數(shù)量結(jié)構(gòu)變化修正概算指標(biāo)的工 料 機(jī)數(shù)量 原概算指標(biāo)的工 料 機(jī)數(shù)量 換入結(jié)構(gòu)件工程 相應(yīng)定額工 料 機(jī)消耗量 換出結(jié)構(gòu)件工程量 相應(yīng)定額工 料 機(jī)消耗量 3 類似工程預(yù)算法 建筑結(jié)構(gòu)差異調(diào)整 調(diào)整方法與概算指標(biāo)法的調(diào)整方法相同 價(jià)差調(diào)整共有兩種 一是類似工程造價(jià)資料有具體的人工 材料 機(jī)械臺(tái)班的用量時(shí) 二是類似工程造價(jià)資料只有人工 材料 機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用和其他費(fèi)用時(shí) 可按下一頁(yè)的公式調(diào)整 D AKK a k1 b k2 c k3 d k4 e k5式中 D為擬建工程單方概算造價(jià) A為類似工程單方預(yù)算造價(jià) K為綜合調(diào)整系數(shù) a b c d e 為類似工程預(yù)算的人工費(fèi) 材料費(fèi) 機(jī)械臺(tái)班費(fèi) 措施費(fèi) 間接費(fèi)占預(yù)算造價(jià)的比重 k1 k2 k3 k4 k5為擬建工程地區(qū)與類似工程地區(qū)人工費(fèi) 材料費(fèi) 機(jī)械臺(tái)班費(fèi) 措施費(fèi) 間接費(fèi)價(jià)差系數(shù) K1 擬建工程概算的人工費(fèi) 類似工程預(yù)算人工費(fèi) 其他指標(biāo)計(jì)算思路同上 單位設(shè)備及安裝工程概算 1 設(shè)備購(gòu)置費(fèi)概算設(shè)備運(yùn)雜費(fèi) 設(shè)備原價(jià) 運(yùn)雜費(fèi)率2 設(shè)備安裝工程概算 1 預(yù)算單價(jià)法 2 擴(kuò)大單價(jià)法 3 設(shè)備價(jià)值百分比法設(shè)備安裝費(fèi) 設(shè)備原價(jià) 安裝費(fèi)率 4 綜合噸位指標(biāo)法設(shè)備安裝費(fèi) 設(shè)備噸重 每噸設(shè)備安裝費(fèi)指標(biāo) 三 施工圖預(yù)算 一般土建工程施工圖預(yù)算編制方法 單價(jià)法單位工程施工圖預(yù)算直接工程費(fèi) 工程量 預(yù)算定額單價(jià) 實(shí)物法 單位工程預(yù)算直接工程費(fèi) 工程量 人工預(yù)算定額用量 當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)毓と諉蝺r(jià) 工程量 材料預(yù)算定額用量 當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)夭牧项A(yù)算單位 工程量 施工機(jī)械臺(tái)班預(yù)算定額用量 當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)貦C(jī)械臺(tái)班單價(jià) 步驟 搜集資料 熟悉施工圖紙和施工組織設(shè)計(jì) 套算人工 材料 機(jī)械定額 編制人工 材料 機(jī)械匯總表 計(jì)算工程量 根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐娜斯?材料 機(jī)械單價(jià) 匯總?cè)斯べM(fèi) 材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi) 計(jì)算其他各項(xiàng)費(fèi)用 匯總造價(jià) 編制說明 填寫封面 復(fù)核 綜合單價(jià)法 所謂綜合單價(jià)法即分項(xiàng)工程完全單價(jià) 是將各種工料和價(jià)格從市場(chǎng)上采集后編制成直接工程費(fèi) 然后心直接參與工程費(fèi)為蕨參照費(fèi)用定額把各項(xiàng)間接費(fèi)和利潤(rùn) 稅金分解到各分部分項(xiàng)工程的合價(jià) 所有分項(xiàng)工程合價(jià)匯總后即為工程的總價(jià) 四 工程量清單計(jì)價(jià)法 工程量清單計(jì)價(jià)的基本內(nèi)容和方法 工程量清單是表現(xiàn)擬建工程的分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目 措施項(xiàng)目 其他項(xiàng)目名稱和相應(yīng)名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單 工程量清單計(jì)價(jià)法 工程量清單編制 招標(biāo)人編制 工程量清單計(jì)價(jià)包括 編制招標(biāo)標(biāo)底 投標(biāo)報(bào)價(jià) 合同價(jià)款的確定 辦理工程結(jié)算 工程量清單計(jì)價(jià)采用綜合單價(jià)計(jì)價(jià)包括 完成規(guī)定計(jì)量單位合格產(chǎn)品所需的人工 材料 機(jī)械 管理 利潤(rùn) 并考慮風(fēng)險(xiǎn) 即包括除規(guī)費(fèi) 稅金以外的全部費(fèi)用 投標(biāo)報(bào)價(jià)過程 分部分項(xiàng)工程量清單的綜合單價(jià) 措施項(xiàng)目清單的金額 其他項(xiàng)目清單的金額 單位工程報(bào)價(jià) 單項(xiàng)工程報(bào)價(jià) 工程總報(bào)價(jià) 工程量清單計(jì)價(jià) 1 分部分項(xiàng)工程費(fèi) 分部分項(xiàng)工程量 分部分項(xiàng)工程綜合單價(jià) 2 措施項(xiàng)目費(fèi)