某樓盤整體營銷推廣報告.doc

（修改稿）二三年十二月一日目 錄前言4項目簡介5項目SWOT分析 7紫薇之家品牌形象及功能定位策略項目品牌及功能定位9特色主題概念設(shè)計與核心點的營造 32紫薇之家租售招商策略商鋪投資的關(guān)注因素 48項目租售的前提條件 51項目經(jīng)營開發(fā)模式 52招商的選擇標準 55招商策略 56紫薇之家推盤期廣告及推廣活動策略總體推廣思路建議 75推盤期推廣目標建議 76目標受眾分析 77推廣主題訴求點 84推廣媒介組合 85推廣計劃建議 86推廣計劃執(zhí)行時間及費用建議 87廣告及推廣活動建議 88廣告效果評估及反饋系統(tǒng)的建議105紫薇之家租售渠道組合渠道組合建議113營銷中心建議115營銷中心功能定位117七大設(shè)計原則119建筑外部設(shè)計思路120內(nèi)部設(shè)計及功能區(qū)劃布局思路123推盤期營銷中心商業(yè)氣氛營造及推廣促銷活動的建議133 前 言 SHOPPING MALL（超級購物中心），作為零售業(yè)中最復雜的開發(fā)經(jīng)營模式，近幾年成為中國零售業(yè)的開發(fā)熱點，引起市場和媒體的極大關(guān)注。就開發(fā)面積在20萬平方米以上的SHOPPING MALL而言，無論項目的投資決策、設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、招商以及管理等，都是一個現(xiàn)實而艱苦的過程。將數(shù)量眾多的巨型商業(yè)建筑與形形色色的中小型商業(yè)建筑、景觀等放在一個屋檐下，并且要保證商品流、人流、資金流高效、有序地運轉(zhuǎn)，沒有科學、合理的營銷策略為支撐和指導，顯然是不行的。本方案即對“紫薇MALL”中的一部分，也是整個“紫薇MALL”開發(fā)的前奏 “紫薇之家”，在營銷策略方面提出中肯、合理的建議，作為該板塊在招商、銷售、管理等方面的策略指導。 項目簡介 本項目地塊位于西安市南郊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的西南角，北鄰丈八東路以及目前正在建設(shè)中的西部電子社區(qū)；西鄰前往長安科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要干道西萬公路和規(guī)劃中的高新區(qū)第三期發(fā)展用地；南側(cè)緊臨繞城高速公路南段；東面的大部分則仍是未開發(fā)的郊區(qū)地段。“紫薇之家”組團用地面積83,535.30平方米，地上總建筑面積124,239.70平方米，包括有“家居廣場”（41,270.30平方米）、“建材廣場”（18,755.90平方米）、“特色零售商店”（25,050.80平方米）、“美食廣場”（28,569.50平方米）和“辦公區(qū)/銀行商業(yè)”（10,593.20平方米）五個板塊區(qū)域；地下建筑面積18,667.70平方米，包括有“家居廣場”(4,773.30平方米)、“倉庫”(3,948.40平方米)、“停車場”（9,946.00平方米）。該地塊位于整個“紫薇MALL”的南部地區(qū)，由丈八公路分隔，毗鄰“紫薇MALL”營銷中心，是“紫薇MALL”最早投入建設(shè)和使用的一期組團項目?！白限敝摇苯M團南側(cè)地塊為家居廣場、北側(cè)為建材廣場、西側(cè)是特色零售商店。特色零售商店緊靠西萬公路主干道，形成沿街帶狀結(jié)構(gòu)布局，而家居廣場和建材廣場則位于沿街零售商店的后面，各自呈不規(guī)則矩形結(jié)構(gòu)，靠一條由丈八東路轉(zhuǎn)入的新建道路旁邊。建材廣場與家居廣場被預(yù)留的商業(yè)步行街（政府規(guī)劃預(yù)留道路）分隔。家居廣場樓高5層（地下1層），建材廣場樓高3層，沿街零售商店樓高2層，整個建筑物呈南高北低的走勢。紫薇之家基地位置圖 項目SWOT分析 優(yōu) 勢劣 勢1品牌優(yōu)勢：“紫薇”在西安市場擁有強大的品牌優(yōu)勢，其所開發(fā)物業(yè)在西安消費者心目中已建立的較高的美譽度；2經(jīng)營模式優(yōu)勢：西安尚無家居、建材的“專業(yè)SHOPPING MALL”3資金鏈：“紫薇”強大的資本足以支撐起項目的開發(fā)和長期發(fā)展；4客情資源：“紫薇”自身便是建材、家居產(chǎn)品的大宗采購者，與建材、家居產(chǎn)品企業(yè)/商家有著良好的合作關(guān)系，具有較強的影響號召力；5公共關(guān)系：“紫薇”與高新集團擁有的廣泛的社會關(guān)系，這對招商有較大的促進作用；6輔助功能：“紫薇之家”所擁有的休閑、娛樂等功能，是其他同類專業(yè)賣場所不具備的；1地理位置：項目位于相對偏僻的城郊位置；2道路交通：由市區(qū)至項目所在地交通運力不甚發(fā)達，其位置在易達性方面存在一定的問題，從而會限制到項目初期的發(fā)展；3地塊布局：項目與整個“紫薇MALL”的地塊結(jié)構(gòu)屬于零碎地域的狀況，不利于其在后期與整個MALL組成一個整體；4開發(fā)經(jīng)驗：開發(fā)商缺乏大型商業(yè)項目的開發(fā)經(jīng)驗；5商業(yè)氛圍：由于項目處于城郊，區(qū)域內(nèi)基本沒有形成較成規(guī)模的商業(yè)氛圍；機 遇威 脅1行業(yè)趨勢：商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展使SHOPPING MALL日益受消費者所歡迎；2區(qū)域人口：在西安的建設(shè)規(guī)劃中，本項目所在的南郊正逐步發(fā)展成住宅小區(qū)建設(shè)的重點區(qū)域，并且隨著建設(shè)的不斷深入，南郊新建住宅和人口數(shù)量也在不斷使市場容量增大；3競爭環(huán)境：西安建材市場大多采用獨立鋪位形式，除家世界家居店外，缺乏成功的大賣場。同時，周邊區(qū)域也缺乏大型的零售機構(gòu)；4區(qū)域內(nèi)消費力：由于南郊地區(qū)高檔住宅小區(qū)居多，因而此區(qū)域內(nèi)常住人口的消費能力較強； 1餐飲市場：南二環(huán)一帶的中高檔餐飲業(yè)比較發(fā)達，這在一定的程度擬制了本項目在此方面的發(fā)展空間；2家具市場：西安的八個大型家具市場中，有五個位于本項目周邊五公里的范圍之內(nèi)，本項目面臨直接競爭；新競爭對手的參與頗具威脅力，如三森國際家居匯展中心等；3建材市場：位于西安市北部的大明宮建材市場的建筑面積為42萬平方米，目前正在興建二期，而且采用了大賣場的形式，加上西安市最早開業(yè)的太華路建材市場，令城北地區(qū)成為最為重要的建材市場聚集地，具有較強的市場先入優(yōu)勢； 項目品牌及功能定位 “人與人不同，花有百樣紅”。商業(yè)物業(yè)也需要根據(jù)其所處的地理位置、經(jīng)營范圍、服務(wù)的客戶類型和數(shù)量等諸多因素進行不同的定位?！白限敝摇钡钠放萍肮δ芏ㄎ煌瑯有枰浞挚紤]到其自身和服務(wù)對象的特性，進行合理的市場細分和定位，才能有效地運轉(zhuǎn)，占據(jù)并鞏固自己的目標市場。任何品牌的定位都不應(yīng)該是簡單隨意的概念羅列，而應(yīng)該是在對品牌及其實體的深入分析之后規(guī)避劣勢、發(fā)揮優(yōu)勢并升華的差異化，并具有充實的內(nèi)涵及相對應(yīng)的使用功能作為支撐。品牌定位部分一 “紫薇之家”定位之前所面臨的選擇在對“紫薇之家”進行定位之前，將面臨一個方向性問題的選擇，這會直接影響到定位的走向。 “質(zhì)量”與“數(shù)量”的選擇投資的最終目的就是實現(xiàn)收益最大化，但獲取收益的方式及途徑是多種多樣的，“紫薇之家”的收益主要來源于以下4個方面：1) 可營業(yè)面積租賃或產(chǎn)權(quán)銷售所獲取的租金與銷售收益；2) 廣告位出租面積所獲取的廣告收益；3) 部分自營項目的經(jīng)營收益；4) 物業(yè)管理經(jīng)營收益，如：停車場收入、商業(yè)促銷活動的場地出租收益等；將以上收益加以比較，我們會發(fā)現(xiàn)“可營業(yè)面積租賃或產(chǎn)權(quán)銷售所獲取的租金與銷售收益”是整個“紫薇之家”的主要收入來源，是對“紫薇之家”經(jīng)營管理影響最大的因素。因此，進一步來看商鋪租賃或銷售收益部分，在營業(yè)面積固定的前提下，其又可能產(chǎn)生2種增加收益的方式：1 以“實現(xiàn)營業(yè)面積最大可租、可售性”為目標，盡可能多地增加可出租或銷售的商鋪經(jīng)營面積，達到獲取更多租金或銷售收益的目的。優(yōu)點：l 通過增加商鋪出租或出售面積與店鋪數(shù)量，從而增加租金或銷售收入總量；（這必須以全部或絕大多數(shù)店鋪能成功出租或出售為前提。）l 在一定程度上可以增加商品經(jīng)營的種類；缺點：l 店鋪數(shù)量的增多無形中加大了招商工作的難度，而這種困難很可能導致：商鋪招租率低，空置率高；在沒有完成招商目標后，資金無法回籠；為求資金的快速回收，只有依靠降低租金來完成招商，規(guī)避風險；l 店鋪過于密集會造成整個賣場顯得擁擠、雜亂；l 商品種類過多，則很難保證入駐的都是精品，且影響限制了展示功能的發(fā)揮，最終很可能輪為一個簡單批發(fā)市場；l 由上述原因帶來了賣場檔次甚至品牌形象的降低，而很多名牌商品，尤其是國外知名品牌，在選擇經(jīng)營場所時，通常會考慮賣場的品牌形象、發(fā)展方向是否與本品的品牌形象相符，這樣很可能造成對名品招商的障礙；l 賣場形象的降低，將會帶來更多的同檔次競爭者；2 犧牲一定的營業(yè)面積，用于店鋪環(huán)境、格調(diào)建設(shè)，提高店鋪的整體檔次，從而據(jù)此提高租金來獲取更多的收益。優(yōu)點：l 雖然降低了有效營業(yè)面積最大可租、可售性，但是可以將一部分面積充分利用進行景觀、附屬設(shè)施的建設(shè)，改善了賣場環(huán)境，提高整體的檔次；l 賣場購物環(huán)境和品牌形象的提升會對招商，尤其是名品的招商起到促進作用；l 賣場整體形象、檔次的提升，為抬高租金單價帶來了可能性；l 良好的賣場環(huán)境對吸引人流、客流量也是有幫助的；缺點：l 在以形象、環(huán)境、檔次的營造來抬高單位租金時，其抬高的額度仍具有有限性和不確定性；l 如果租金過高，仍然會對招商帶來難度；通過對上述兩種方式的分析，我們建議采取第2種方式，優(yōu)化賣場景觀環(huán)境，提高賣場整體形象，確立競爭優(yōu)勢。二 確立“紫薇之家”的各階段營銷目標是進行定位的先決條件根據(jù)商業(yè)物業(yè)的特性，“紫薇之家”的營銷目標應(yīng)分為：短期目標、中期目標、遠期目標三個階段，三個階段相對應(yīng)的目標也不盡相同。因此，我們建議“紫薇之家”的具體營銷目標定位為：遠期目標(品牌樹立/經(jīng)營)西安市乃至整個西部地區(qū)最具品牌效應(yīng)的大型多功能家居、建材專業(yè)賣場。中期目標(推廣/銷售)聚集消費者人氣，抬高賣場商業(yè)價值。短期目標(招商/租賃)足夠數(shù)量的主力店及其他商家入駐賣場。 只有確立各階段的營銷目標，尤其是遠期目標之后，在營銷目標的指引下，才能進行有針對性的定位。三 “紫薇之家”在同類業(yè)態(tài)中具有哪些足以形成差異化的優(yōu)勢根據(jù)前面的SWOT分析，我們可以清楚地看到“紫薇之家”在業(yè)態(tài)競爭中具有的優(yōu)勢。1 品牌優(yōu)勢：“紫薇”在西安市場擁有強大的品牌優(yōu)勢，以及所開發(fā)物業(yè)在消費者心目中建立的較高美譽度；2 經(jīng)營模式優(yōu)勢：西安尚無家居、建材的“專業(yè)SHOPPING MALL”；3 資金鏈優(yōu)勢：“紫薇”強大的資源足以支撐起項目的開發(fā)和長期發(fā)展；4 客情資源優(yōu)勢：“紫薇”自身便是建材、家居產(chǎn)品的大宗采購者，與建材、家居產(chǎn)品企業(yè)/商家有著良好的關(guān)系和具有較強的號召力；5 公共關(guān)系優(yōu)勢：“紫薇”與高新集團擁有的廣泛社會關(guān)系對招商有較大的促進作用；6 輔助功能優(yōu)勢：“紫薇之家”所擁有的休閑、娛樂等功能，是其他同類競爭業(yè)態(tài)所不具備的；有關(guān)資本、客情資源、公共關(guān)系方面的優(yōu)勢，只是有利的條件，尚不足以形成差異化。值得注意的是品牌優(yōu)勢、經(jīng)營模式優(yōu)勢和輔助功能優(yōu)勢： 品牌優(yōu)勢是天然的差異化； 經(jīng)營模式的新穎性是典型的差異化表現(xiàn)； 輔助功能的優(yōu)勢屬于產(chǎn)品附加值范疇，而這恰恰是最容易形成差異化的領(lǐng)域； 另外，招商引入西安市場尚缺的名牌產(chǎn)品或精品主力店形成的差異化；至此，我們可以這樣來看：“紫薇之家”是在“紫薇”強大品牌的支撐下，具備其他同業(yè)競爭者所不具備的集主題購物、休閑、餐飲、娛樂等一站式消費服務(wù)功能于一體，家居、建材主題產(chǎn)品的公園式專業(yè)賣場。四 “紫薇之家”品牌定位及內(nèi)涵依照上述分析，我們認為“紫薇之家”應(yīng)當定位為：名 稱定 位內(nèi) 涵品牌定位 全新的家居、建材購買模式的倡導者 現(xiàn)代家居文化的傳播者l 西安及周邊區(qū)域市場家居、建材專業(yè)賣場的領(lǐng)導品牌；l 西安市唯一集主題購物、休閑、餐飲、娛樂、景觀等一站式消費服務(wù)功能于一體，家居、建材主題產(chǎn)品和家居文明傳播的公園式專業(yè)賣場；l 環(huán)境優(yōu)雅的中高檔時尚家居用品、建材等商品購物天堂；目標客戶群定位賣場消費群體定位全新購物模式和家居文明的追隨者家居廣場1私人客戶： 男女性兼顧； 年齡在2555之間； 中高收入人群； 講求生活的品質(zhì)和格調(diào)；2團購客戶： 機關(guān)、事業(yè)單位； 大中型企業(yè)；建材廣場1 中高收入家庭；2 大中型裝飾、地產(chǎn)企業(yè)；招商客戶定位無限商機誘惑下的投資者/經(jīng)營者1國內(nèi)外家居、建材知名品牌西安地區(qū)總代理；2目前仍未進入西安市場的國內(nèi)外家居、建材知名品牌；3如“宜佳”、“百安居”、“特力和樂HOLA”等國際知名家居、建材銷售商；組團品牌名稱建議根據(jù)“紫薇之家”的品牌主題定位，就其組團名稱作如下建議：序號品牌名建議理由評述1紫薇美家購物公園“紫薇”品牌襯托，“美家”寓意美化家園，“購物公園”突出購物場所娛樂休閑性。2紫薇家故事購物公園“紫薇”品牌襯托，“家故事”滲入人文元素，“購物公園”突出購物場所娛樂休閑性。3紫薇居家購物公園“紫薇”品牌襯托，“居家”簡言的樸實風格，“購物公園”突出購物場所的娛樂休閑性。核心競爭力n 集購物、特色景觀、休閑、娛樂、餐飲于一體的新型公園式專業(yè)賣場模式；n 更細致、更周到的VIP服務(wù)；功能定位部分在完成“紫薇之家”的品牌定位，并賦予其充實的內(nèi)涵之后，還需要具體功能的支撐，否則，只能是一具徒有其名的空殼。依據(jù)“紫薇之家”的品牌定位，相應(yīng)的功能定位必須與品牌定位相符，同時應(yīng)當遵循以下原則： 迎合目標消費群喜好的原則； 吸引人流的原則； 各功能區(qū)相融合的原則； 商品展示景觀化原則；根據(jù)上述原則，進行業(yè)態(tài)功能定位時，應(yīng)當注意下列問題：1 業(yè)態(tài)組合的問題規(guī)劃中的“紫薇之家”將主要存在四大業(yè)態(tài)組合：中高檔家居用品、建材產(chǎn)品、特色零售商店賣品或服務(wù)以及休閑、餐飲、娛樂等輔助服務(wù)功能。依照消費者購買行為分析：在上述四大業(yè)態(tài)中，家居用品和建材產(chǎn)品的消費者購買行為屬于“特定目的的計劃性消費”，即消費者在產(chǎn)生購買家居用品或建材的需求時（如：住宅裝修、喬遷新居等），才會前往銷售場所購買；而特色零售商鋪賣品與休閑、娛樂、餐飲的產(chǎn)品或服務(wù)經(jīng)營等則在大多數(shù)情況下屬于“非特定目的消費”或“隨意消費”，即消費者不必在有既定購買目的的情況下也可前往。因此，未來的經(jīng)營過程中，在一定程度上前者需要依靠后者來拉動賣場的人氣?！白限敝摇睒I(yè)態(tài)組合存在的問題在于，因為相互間消費行為類型的不同，使得“特定目的的計劃性消費”與 “非特定目的消費”兩者存在矛盾。如果僅僅只是單純地按照業(yè)態(tài)和商品品類進行功能劃分，很可能造成這樣的情況：l 賣場在經(jīng)營風格上，顯得比較突兀、不和諧；l 人流、客流偏向“非特定目的消費”行為一方的流動，仍然不能起到拉動賣場整體人氣的作用；因此，在功能定位時，應(yīng)充分考慮附屬業(yè)態(tài)的選擇和各業(yè)態(tài)的融合性問題。2 建筑規(guī)劃設(shè)計存在的問題在對建筑規(guī)劃設(shè)計稿進行分析的過程中，發(fā)現(xiàn)存在以下幾方面的問題： 中廳的位置不利于達到宣傳和吸納人流的作用； 由于建材廣場與家居廣場之間預(yù)留的交通道，造成2個組團之間的割裂，整體性降低； 缺乏一條直接貫穿建材廣場與家居廣場的步行街廊道； 賣場外立面廣告位的預(yù)留與建筑外立面設(shè)計的融合問題； 建筑的整體設(shè)計風格趨于平淡，起不到建筑設(shè)計的地標性效果； 整個建筑與西面（西萬路西側(cè)）、北面（丈八東路北側(cè)），沒有地下通道的連接，造成交通道對人流道的隔斷；因此，在進行設(shè)計概念定位時不應(yīng)拘泥于現(xiàn)有設(shè)計稿，應(yīng)當進行有效的改進。3 目標消費人群消費心理/行為鑒于“紫薇之家”所定位的核心目標消費群體（2555歲）是講求生活品質(zhì)和格調(diào)的城市中高收入人群或家庭，屬于城市人口的少數(shù)群體或小資階層，此類消費人群在選擇是否到某一購物場所購物時，通常呈現(xiàn)出以下特點：1) 注重該場所銷售商品的品質(zhì)、品牌、款式等；2) 在商品價格方面的關(guān)注程度相對較低；3) 講求生活品味的該群體對“一站式購物”的要求，較中低收入人群更加迫切；4) 希望到環(huán)境優(yōu)雅、配套設(shè)施齊全的場所購物；5) 服務(wù)的細致、周到與否，是其比較關(guān)鍵的因素；6) 會考慮到達是否方便以及停車位的問題；7) 該場所能提供的附加服務(wù)越多，對其吸引力越大；由此可見，針對該部分消費群的需求，我們建議投其所好，在環(huán)境和輔助功能方面下工夫。對于“紫薇之家”的功能定位，簡單來講就是 專、新、特“?！眑 產(chǎn)品定位中高檔，爭取知名品牌客戶和有口碑的經(jīng)營者（最好為國際知名品牌店）入場。l 相關(guān)商品與服務(wù)的“一站式”專業(yè)賣場。l 經(jīng)營規(guī)劃專業(yè)，即項目所經(jīng)營的產(chǎn)品針對目標客較強。在產(chǎn)品的組合上，應(yīng)考慮到在客戶購買時產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的互動性。敝司建議以家居用品、建材主力店為核心商家，輔以辦公家具制品等周邊產(chǎn)品。l 管理者專業(yè)，引入專業(yè)的經(jīng)營管理機構(gòu)，建立產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督機制，防止假冒偽劣和競爭無序。l 服務(wù)專業(yè)，提供完善的配套服務(wù)，杜絕亂收費?！靶隆眑 經(jīng)營理念新 經(jīng)營思路是即要體現(xiàn)經(jīng)營主體的“一站式”，又要融入休閑購物的“公園化”。主題概念設(shè)計同時要迎合西安市人文，又要符合未來發(fā)展趨勢的主題概念。l 硬件設(shè)施新 布局合理、功能區(qū)域清晰明確，貨物裝卸方便，購物環(huán)境舒適優(yōu)雅。l 軟件服務(wù)新 擁有專門的物流中心，為客戶提供有償?shù)奈锪鞣?wù)。l 運作方式新 對經(jīng)營商提供適度的廣告支持。收費合理、質(zhì)量良好的物業(yè)管理服務(wù)。定期統(tǒng)一組織整個專業(yè)市場的經(jīng)營，舉辦全場促銷和推廣活動。及時提供最新行業(yè)市場資訊，引導場內(nèi)的經(jīng)營品類向需求量最旺盛的產(chǎn)品方向發(fā)展。 “特”l 經(jīng)營產(chǎn)品特色化在招商時，強調(diào)經(jīng)營商品檔次（以國內(nèi)外知名品牌店或經(jīng)營商為主）的同時，更應(yīng)著眼于引入一些尚未進入西安市場的名牌商家。l 經(jīng)營主題特色化縱觀西安市同業(yè)競爭者的經(jīng)營模式大都仍表現(xiàn)為單純賣買或服務(wù)提供方式，而忽略了針對消費者在實際購物過程中休閑與娛樂性的商業(yè)體驗。因此，我們將“紫薇之家”的品牌形象及功能定位為集主題購物、餐飲、娛樂、休閑、景觀于一體，時尚家居、建材產(chǎn)品的購物公園。l 經(jīng)營合作特色化項目租賃、產(chǎn)權(quán)銷售與合作、自營形式經(jīng)營相結(jié)合。4 “紫薇之家”業(yè)態(tài)功能定位及主題構(gòu)思“紫薇之家”組團按照建筑規(guī)劃設(shè)計的區(qū)隔，可分為“家居廣場”、“建材廣場”、“特色零售商店”三大板塊部分。因此，我們在這里將依此對三部分進行功能界定、主題構(gòu)思。本項目之“家居廣場”和“建材廣場”兩部分的主體功能應(yīng)充分考慮到集家具、房地產(chǎn)、裝璜“三位一體”的聯(lián)合經(jīng)營模式，融展覽、展示、設(shè)計、銷售于一體的營銷新模式；“特色零售商店”的主體功能則考慮為整合港式特色名店，打造綜合業(yè)態(tài)型的港式“室內(nèi)商業(yè)街區(qū)”。在“紫薇之家”的業(yè)態(tài)功能定位方面，鑒于“紫薇之家”（尤其家居組團）在銷售/展示的商品品類、功能、品牌上的多樣性，我們認為簡單劃一的劃分標準顯然不能很好地實現(xiàn)展示和人流動線疏導的目標，因此我們建議考慮按商品的品類、品牌、功能、風格等不同劃分標準有機地綜合，設(shè)定科學合理的劃分標準。 家居廣場以品牌和風格為主要劃分標準，綜合考慮品類、用途、產(chǎn)地等劃分標準，采取“風格分館經(jīng)營”的劃分方略。根據(jù)品牌和風格設(shè)置除“主力店”之外的“世界家居產(chǎn)品發(fā)展史”、“海外風潮”、“古風古韻”、 “未來之光”、 “木物語”、“流光異彩”、“柔一族”、“DIY雅趣”八大主題展區(qū)。通過科學的區(qū)分與導購，使消費者在體驗穿越時空般的家居文化的同時，也可以直奔主題，找到至愛，輕松地實現(xiàn)家居風格一體化、家居高品位的夢想。樓 層主 題功 能 組 合-1F世界家居文明發(fā)展史通過圖片和實景的方式展示世界家居用品的發(fā)展演變歷程。倉庫、室內(nèi)停車位。1F主力店世界知名家居主力店。未來之光與室內(nèi)特色景觀步行街相結(jié)合，做未來家居商品發(fā)展趨勢的“概念家居商品”展示，與世界家居文明發(fā)展史的展示融為一體。2F古風古韻以仿明清風格的中式家具為主的特色展區(qū)。海外風潮以歐美等外埠現(xiàn)代風情的進口家具為主的特色展區(qū)。二者與“未來之光”遙相呼應(yīng)。休閑設(shè)施情調(diào)咖啡/西餐廳。3F柔一族以布藝家具、窗簾、桌布、地毯等紡織類家居商品為主的特色展區(qū)。木物語以紅木家具專區(qū)為主的特色展區(qū)。流光異彩以金屬、玻璃材質(zhì)的家具為主的特色展區(qū)。DIY雅趣與其他家居小飾品相融合的以“DIY”為主題的展區(qū)和互動體驗區(qū)。4F食通天餐飲主力店、景觀。5F樂翻天休閑、娛樂主力店、景觀。注： 1. 在與主力店協(xié)商一致的情況下，主力店也可將自己不同風格的商品融入各個專區(qū)中； 2. 即使主力店堅持自成一派，如此的功能區(qū)域設(shè)置也可部分抵消主力店對其他商鋪的間接競爭； 3. “DIY雅趣”、“世界家居文明發(fā)展史”、“未來之光”將是 “紫薇之家”所實行的體驗、互動特點的“啟發(fā)式營銷”中最大的亮點； 建材廣場鑒于建材商品的特殊性和以批發(fā)為主的特點，以及周邊地塊今后的發(fā)展方向。我們建議建材組團的功能區(qū)劃主要以用途和品牌為劃分標準，并提供從售前咨詢、家裝設(shè)計、指導建材選購到裝潢的專業(yè)一條龍服務(wù)，同時和整個紫薇地產(chǎn)乃至高科集團形成終端滲透，起到優(yōu)勢互補的作用，將新業(yè)主采購家居、建材、家裝的需求一網(wǎng)打盡。與家居組團共同打造家居、房地產(chǎn)、裝璜“三位一體”跨行業(yè)聯(lián)合的經(jīng)營模式。“建材廣場”將作為整個“紫薇供應(yīng)鏈聯(lián)盟”體系中展覽廳和交易辦公功能平臺而存在，“展覽廳”仍以賣場模式出現(xiàn)，具備精品展示、批發(fā)交易和零售功能。樓 層主題功 能 組 合1F我愛廚房以整體廚房樣板展示廚具專區(qū)為主；家清源以展示衛(wèi)浴潔具專區(qū)為主；燈火輝煌燈飾展示專區(qū)設(shè)計沙龍邀知名家裝設(shè)計公司設(shè)常年設(shè)計室休閑設(shè)施特色景觀休閑步行街，以水吧、書吧穿插其間，點綴步行街的休閑性。2F家裝總動員其他各類建材展區(qū)。如：板材、石材、涂料、門窗、鐵藝、吊頂材料、水暖管件、不銹鋼、電工電料、工藝玻璃等。休閑商務(wù)商務(wù)咖啡/中西餐館、商務(wù)茶樓，作為商務(wù)辦公的配套設(shè)施。3F服務(wù)中心紫薇大賣場辦公室、供應(yīng)鏈聯(lián)盟商辦公室、多功能大廳會議室、多功能小廳會議室，辦公區(qū)域提供酒店寫字間式服務(wù)標準。 特色商鋪以香港“購物天堂”的商業(yè)風情為背景，打造原汁原味的港島室內(nèi)商業(yè)步行街，建議本項目室內(nèi)步行街可參照香港某一室內(nèi)商業(yè)步行街實景打造。如：香港銅鑼灣名店坊室內(nèi)步行街。樓 層主 題功 能 組 合1香港名店廊香港特色名品店鋪、步行街景觀2香港特色名品店鋪、步行街景觀 銅鑼灣名店坊室內(nèi)步行街 注： 所謂名店廊的香港特色商品主要指：l 零關(guān)稅協(xié)議中涉及的香港知名品牌商品，如服裝、鐘表、珠寶、化妝品等；可以零關(guān)稅為賣點，訴求“更便宜的香港名牌”來吸引客源；l 香港知名藝人、名人等自己開設(shè)的店鋪；以香港名人，尤其是知名藝人自開店為主力店的組成，可以發(fā)揮以下的效果：店鋪的經(jīng)營者本身就是一個巨大的噱頭；經(jīng)營者為了替自己的店鋪做宣傳推廣，勢必會邀請同為名人的友人捧場助興，這將又是良好的賣點；開發(fā)商以優(yōu)惠的條件招睞這些店鋪，雖然犧牲一部分收益，但卻節(jié)省了宣傳費用；l 其它香港特色名品及服務(wù)提供。如：美容護理服務(wù)、畫廊、港式奶茶店、港式甜品店等。整體規(guī)劃布局建議鑒于“建材廣場”作為貴公司物流體系的環(huán)節(jié)， 建議貴司考慮將“家居廣場”組團與“建材廣場”組團在建筑規(guī)劃上對調(diào)，使“家居廣場”組團更靠近丈八公路，增加人流。 特色主題概念設(shè)計與核心點的營造 我們考慮到家居、建材的消費者購買行為屬于“特定目的的計劃性消費”， “紫薇之家”所處地理位置又相對較為偏僻，以及同類業(yè)態(tài)的競爭這三大因素。所以，“紫薇之家”的人流和消費客流，需要依靠一些獨特的元素/功能進行引導。 整體主題設(shè)計“穿越時空&自己造家”“建材精品一網(wǎng)打盡”“原汁原味港島名店中心” 核心點確立至此，我們根據(jù)對“紫薇之家”的定位及定位的內(nèi)涵，根據(jù)USP的主張，在打造一些特色主題之后，營造相應(yīng)的核心點予以支撐：一、組團主題名稱建議 鑒于“紫薇之家”現(xiàn)有組團名稱“建材廣場”、“家居廣場”、“特色零售商店”存在過于平凡、記憶度低等問題，與賣場品牌形象不太相符，為更貼切地表現(xiàn)組團特色，我們認為應(yīng)對組團主題名稱進行調(diào)整并作出建議如下：1) “建材廣場”調(diào)整為“建材精品印象館”；強調(diào)“紫薇之家”建材組團顛覆傳統(tǒng)業(yè)態(tài)堆碼式、開敞式陳列為主的展示模式，導入實景印象展示廳的全新模式。即迎合了消費者購買建材“看效果”的心理，寬敞大氣的各個展示廳又能彰顯投資者不同凡響的品鑒能力。2) “家居廣場”調(diào)整為“溫馨家天下”；努力營造溫馨的氛圍，既拉近與消費者之間的距離，增強品牌的親和力，又表現(xiàn)出商品齊全的特點。同時也導入與建材組團同樣的印象館展示模式，與其一道傳播“展示無處不在”的理念。3) “特色零售商店”調(diào)整為“香港名店廊”；“香港名店廊”的稱呼簡單明了、清晰地向消費者告知了組團所經(jīng)營商品的性質(zhì)，具有上口、易記憶的特點。二、建筑設(shè)計建議根據(jù)“紫薇之家”三大組團的特點，以及品牌與功能定位。我們在現(xiàn)有設(shè)計稿件基礎(chǔ)上，在建筑設(shè)計方面作如下建議。1 主體建筑建議： 賣場的私家車停車場移至賣場后面，BUS、TAXI停車場置于賣場前面廣場，以解決組團之間交通重復和廣場擁擠的問題，最大限度合理分配空間； 部分建筑前移； 將圓形的中廳移至兩面端頭以突出強調(diào)； 建議將組團間交通道改造為中庭，作為景觀步行街的一部分，以增強組團間整體性和作為促銷中心； 另考慮到西萬路高新企業(yè)集群一方人流到達的問題，建議設(shè)地下通道，通道設(shè)兩處出口，一處位于“紫薇之家”-1F，一處位于外廣場（此處出口應(yīng)注意與外部景觀的融合，建議使之成為景觀的一部分）； 增設(shè)貫穿2個組團的室內(nèi)環(huán)形步行街，增加景觀和臨街鋪面的數(shù)量；并且該步行街也將與后期的“紫薇MALL”建立整體動線聯(lián)系；景觀、天橋、步行街使“紫薇之家”與“紫薇NALL”保持整體性； 考慮在外立面向客戶提供一定的廣告位，增強商業(yè)氣氛和增加收益；建議在入口處外立面設(shè)置大型液晶顯示屏作為廣告位，既解決廣告位問題，又避免了廣告過濫，同時動態(tài)的影音廣告也較靜態(tài)平面廣告有更好的視覺效果； 考慮地標建筑的設(shè)置，建議在入口設(shè)置顯要的豎向小品構(gòu)筑物及旗桿；l 尖角及鋸齒形外觀通常意味“危險”和“不舒服”，順暢、弧型的造型通常被用以鼓勵，吸引消費，且后者空間利用率大于前者，建議外觀方面重新考慮尖角造型； 2 商鋪位置與布局建議：鑒于家居組團和建材組團均會考慮到以1家主力店為主，多家半力店、專賣店、餐飲娛樂休閑功能配套店為輔的商家組合特點。我們在對各商鋪位置布局進行規(guī)劃時，應(yīng)充分考慮到核心主力店所具備的“磁極”與“錨固點”對組織人流所發(fā)揮的作用。建議核心主力店應(yīng)安排在步行街盡端位置，通過主力店的“磁極效應(yīng)”，在設(shè)計上應(yīng)盡量引導購買者能經(jīng)過所有門店的門口；半主力店或?qū)Ｙu店的位置可考慮安排在主要人流路線（如步行街主干道或支干道）而非核心主力店的磁極點上，形成次級人流，與主要人流形成交叉，吸引購物者穿行整個商場；其它休閑娛樂配套店，作為重要功能補充，可將其安置于步行街中部相對獨立的位置，減緩購物者購物過程中的疲勞穿行。3 人流的交通動線組織建議：人流、客流決定商戶的銷售額，人流組織的一大原則就是讓人流要經(jīng)過盡量多的門店而且又不能將距離拉得太長。建議在家居和建材組團，采用多層次步行街的設(shè)計，有效組織人員流動。4 步行街建議：在商業(yè)空間步行化的規(guī)劃思路下，“紫薇之家”將由四條主干步行街貫穿（在原有基礎(chǔ)上，建議增加一條南北走向的步行街廊道）。其中兩層樓的特色商鋪區(qū)由二條室內(nèi)步行街貫穿；一條預(yù)留交通道橫向貫穿整個“紫薇之家”（建議將交通預(yù)留道置于地下，為此交通道讓出步行街空間）的室外步行街；一條南北走向，天頂為玻璃拱廊的室內(nèi)步行街貫穿于建材超市和家居廣場中部，在建材的23層樓、家居廣場的25層樓的步行街區(qū)域，建議采取橋廊設(shè)計使各平層間達到互通，不要影響首層中央步行街的采光效果。5 商鋪的單元面積規(guī)劃設(shè)計建議：除主力店面積需要獨立結(jié)構(gòu)和單獨處理外，大多數(shù)商鋪的單元面積設(shè)計一般情況下是在設(shè)定好一定的標準基礎(chǔ)上，根據(jù)客戶的需要來分割相應(yīng)的單元面積。因此，在作平面規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)把握好“多用途的結(jié)構(gòu)”這一原則。柱距與商鋪單元面寬有著直接的關(guān)系，因此根據(jù)本項目的柱距標準15m15m，我們將商鋪的開間、進深、面積劃分為如下標準： 開間進深面積開間進深面積5 m10 m5075 m15 m112515 m75225 m1687520 m10030 m22515 m30 m45045 m67560 m9006景觀設(shè)計建議：1) 商鋪展示效果：賣場店鋪采用全透明化展示功能設(shè)計，店鋪的格局設(shè)計應(yīng)以適合展示為目的，導入“天天展銷會”的理念；2) 特色景觀步行街：首層開辟貫穿建材與家居二大組團（步行街全長大約235M，建材超市長約105M 家居廣場長約135M，寬1012M）之間的特色景觀步行街，達到既保持組團之間連貫性，又提供特色景觀展示空間的效果。步行街搭建透明玻璃拱廊天頂，采取自然光，首層以上以架空橋廊實現(xiàn)互連；步行街分為建材和家居2段，并據(jù)此設(shè)計為不同風格。步行街景觀設(shè)計的具體為：組團主題景觀內(nèi)容家居廣場休閑&愜意綠色生態(tài)水景觀音樂休閑吧（設(shè)小舞臺，現(xiàn)場演奏與播放音樂相結(jié)合）建材廣場休閑&體驗個性家裝實景體驗，休閑娛樂設(shè)施香港名店廊特色商品下的港島風情實景打造的港味風情步行街 以上主題的設(shè)計是基于目標消費群體的消費心理、行為特點，以及在實際經(jīng)營中實用性的考慮而形成的，具有相當?shù)目尚行裕?“溫馨家天下” 熱帶雨林水景觀休閑吧： 由于“紫薇之家”的目標消費群是定位于中高收入、講求較高生活質(zhì)量和格調(diào)的消費群，而該類消費者往往比較排斥嘈雜、人多的購物環(huán)境，喜歡在悠閑、輕松、安靜的環(huán)境中購物。因此景觀的設(shè)置比較重要并應(yīng)給其留出足夠的休憩空間； 兼具“未來之光”的展示功能，常年將國際最新家居潮流以“概念商品”的形式進行展出和感受，使消費者親身體驗到家居文明的發(fā)展； 貫穿組團的人造溪流，溪流上方鋪設(shè)強化玻璃地板，作為休閑吧地板； 溪流兩旁栽種椰子樹、棕櫚樹等高大熱帶植物； 現(xiàn)場小舞臺，專人現(xiàn)場演奏/演唱，符合目標消費者對情調(diào)的需求，不僅吸引人流，也可成為一個家居廣場的休閑吧，作為商家與重要客戶的洽談場所，輕松、愜意的環(huán)境也有益于洽談的成功；并且這種細節(jié)上的考慮還體現(xiàn)了“紫薇之家”細致、周到的VIP服務(wù)風格； 休閑吧使用的桌椅等家具均使用賣場所經(jīng)營的商品，并以一定的方式對消費者進行告知，使休閑吧也具備大展示場的功效； “紫薇之家”因其經(jīng)營項目及相應(yīng)消費行為的特點，使其不可能如后期所經(jīng)營的快速消費品等類項目的組團那樣人流如織，這也為設(shè)置休閑吧等設(shè)施提供了條件； 該區(qū)域可考慮向參與展示的商家收取費用； 餐飲、娛樂店鋪： 引進各類主力店，依靠主力店自身的特色和號召力吸引人流。 娛樂主力店方面，根據(jù)賣場增設(shè)環(huán)行步行街，建議選擇卡丁車項目比較適宜； 在2樓設(shè)置如星巴克、狼群派克等知名特色咖啡館，憑借其魅力吸引人流； 3樓設(shè)置以“民俗文化”、“流金歲月”為主題的景觀書吧，與咖啡館相輝映，給中老年消費者的休閑活動提供多一些選擇；“建材精品印象館” 個性家裝實景體驗區(qū)： 中央步行街提供場地由商家進行個性家裝風格、效果實景展示； 裝修的標準、風格由商家自己設(shè)計，由賣場按照風格進行協(xié)調(diào)組合； 各個實景板塊之間留通道，消費者在不損壞物品的前提下，可自由穿行體驗區(qū)，零距離感受； 也可搭配國內(nèi)外家裝發(fā)展歷程和經(jīng)典家裝范例的介紹和展示； 步行街和“我愛廚房”、“家清源”共同組成1F的超大展示體驗區(qū)； 在初期建議免費提供給商家使用，待形成較穩(wěn)定的特色后收費； 步行街休閑區(qū)： 中央步行街個性家裝風格、效果實景展示區(qū)外的空白區(qū)域設(shè)若干小規(guī)模； 部分休閑區(qū)供消費者免費休憩，部分可租賃給商家進行小型快餐、飲料等的營利性經(jīng)營； 休閑區(qū)風格可呈現(xiàn)多樣化，但不得與步行街整體風格相沖突，并應(yīng)盡量與中央步行街整體風格相融合（含營利性場所）； 娛樂店鋪： 2樓的特色陶/布吧可以為消費者提供休憩、陶藝制作、布藝制作等項目，參與性強； 3樓設(shè)置小型室內(nèi)靶場，以手槍射擊為主，輔以步槍、弓箭等項目，對男性消費者頗有吸引力； 附屬娛樂設(shè)施：l 在步行街設(shè)置如：彩色貼紙自助照相機、投幣唱機等小娛樂設(shè)施；l 此類設(shè)施也能起到一定的吸引人流的作用；“香港名店廊”l 選擇一條香港最著名的商業(yè)步行街作為藍本；l 仿照藍本，打造一條實景步行街，街道的布置和店鋪風格都需和藍本基本一致；l 名店廊內(nèi)設(shè)置液晶顯示屏，播放藍本在香港風土人情和藍本實地的景象影片和商品廣告；l 以此展現(xiàn)港島濃郁的商業(yè)人文風情；3) 三個中庭的景觀設(shè)計：中庭以玻璃為墻壁，增強通透性和展示性。建材組團的中庭l 由于該中庭在調(diào)整之后，會面向主干道，因此建議以強化其展示功能為主要目標；l 中庭搭建造型新穎的大型舞臺，做促銷、表演之用；l 每周舉行不同商品的促銷、展示活動，以吸引人流；前期可免費提供場地供商家使用，待后期形成較穩(wěn)定的人流之后，收取場地費用；家居組團的中庭l 鑒于家居中央步行街的熱帶雨林風格，建議此組團的中庭設(shè)置應(yīng)與內(nèi)部統(tǒng)一；l 中庭建設(shè)熱帶雨林風格景觀，與熱帶雨林水景觀休閑吧相連接，作為其南端終點；組團間室外步行街中庭l 由于是2組團人流的連接中樞，因此建議同樣作為促銷、展示區(qū)；l 因為人造溪流和熱帶雨林水景觀休閑吧連接，此處建大水池并在水池上方搭建舞臺；l 舞臺四周設(shè)置噴泉，可以增強舞臺展示氣氛；l 如此設(shè)計可在2組團之間起到引導人流、承上啟下的功效；7 廣告位的建議：a) 盡可能地采用液晶顯示屏作為廣告位；動態(tài)的廣告更有沖擊力和吸引力，規(guī)避平面廣告對外觀的影響；b) 賣場入口處設(shè)顯示屏12塊，作為廣告位；c) 賣場內(nèi)可設(shè)若干廣告位；d) 店鋪門口的燈箱廣告位是有效的補充；e) 其他形式的廣告：i. 組團內(nèi)的裝修全部采用賣場內(nèi)商品；在醒目位置設(shè)銅牌，標注材料的材質(zhì)、品牌、優(yōu)點和店鋪位置等信息，形成最直觀的感官體驗；ii. 在休閑區(qū)域，全部使用家居賣場內(nèi)商品，并在商品旁說明商品特點、品牌和店鋪位置等；既可形成直觀體驗，又可要求商家免費提供抵消廣告費，節(jié)約成本；iii. 這樣的方式可以達到“展示無處不在”的效果，充分發(fā)揮“啟發(fā)式營銷”的效力； 商鋪投資的關(guān)注因素 商鋪投資有其自身特殊性，它對地段的要求達到了極其苛刻的程度。如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費能力、消費結(jié)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。對于商鋪投資而言，投資者普遍比較關(guān)注以下因素： 商鋪投資收益的穩(wěn)定性投資者對商鋪投資的最終目的就是是否能夠為其帶來長期可觀的收益，因此商鋪收益的穩(wěn)定性是商鋪投資者渴求的一個關(guān)鍵因素。 投資的商鋪是否具備長期的升值潛力商鋪的投資是一個長期過程，它一般不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪會因其稀有性并伴隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。因此，投資者在選擇商鋪位置時比較傾向于考慮地段的商業(yè)發(fā)展空間。 商鋪投資是否具有高回報率與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高，通常商鋪的投資回報率為6%至12%，有的甚至達到15%以上。高回報率的收益始終是投資者追求的目標。 商鋪的經(jīng)營出租商鋪可出租、亦可經(jīng)營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。在商鋪投資者中，50%是自己經(jīng)營，35%-40%用于出租，還有10%左右的是投機商純粹是為了在買進賣出中賺取差價。 公用分攤面積一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的，有的甚至超過。要避免此種情況的出現(xiàn)，建議開發(fā)商在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計。 返租承諾從表面上看，返租帶給商鋪投資者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實并非如此，很多開發(fā)商給出的承諾往往無法承兌，許多投資者對此也失去信心。 貸款風險個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。另外，銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅貸款更嚴。當投資者考慮貸款買鋪位時，意識到貸款申請不能通過時，將使項目的銷售陷入困境。將以上因素加以綜合，我們會發(fā)現(xiàn)投資者投資商鋪最著重考慮的問題歸根結(jié)底只有兩個：一個是投資回報率，另一個是投資安全性。 項目租售的前提條件 明確經(jīng)營目標為了保證招商目標能夠成功地實現(xiàn)，因而在實施招商之前首先需要在投資回報經(jīng)濟分析的基礎(chǔ)上確定“紫薇之家”短、中、長期的經(jīng)營目標。 確定經(jīng)營開發(fā)模式針對“紫薇之家”（甚至整個紫薇MALL）考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提，提出“產(chǎn)權(quán)與自營相結(jié)合”（產(chǎn)權(quán)式：資金回籠快；自營：持續(xù)的利潤體現(xiàn)）的經(jīng)營開發(fā)模式，即：“622”的開發(fā)模式，60%的產(chǎn)權(quán)銷售（保本）、20%的概念店（招睞）、20%的自營（盈利）。 明確管理模式本項目應(yīng)充分實現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)的分離，導入集中管理和分散經(jīng)營的經(jīng)營思路。 項目經(jīng)營開發(fā)模式 針對“紫薇之家”（甚至整個紫薇MALL）考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提，敝司提出“產(chǎn)權(quán)與自營相結(jié)合”（產(chǎn)權(quán)式：資金回籠快；自營：持續(xù)的利潤體現(xiàn)）的經(jīng)營開發(fā)模式，即：“622”的開發(fā)模式，60%的產(chǎn)權(quán)銷售（保本）、20%的概念店（招睞）、20%的自營（盈利）。商業(yè)物業(yè)銷售的目標客戶主要包括三類人群：商鋪經(jīng)營者、商鋪炒家、商業(yè)物業(yè)投資者。這些商業(yè)物業(yè)投資者采取的投資方式主要有兩種：一種是擁有較雄厚的經(jīng)濟實力的專業(yè)商業(yè)物業(yè)投資者，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后分租給各個經(jīng)營商，不以經(jīng)營為主；另一種是中小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪，自營或出租。分析商業(yè)物業(yè)銷售的主要目標客戶，結(jié)合本項目60%的產(chǎn)權(quán)銷售，我們認為Shopping Mall在管理上的精髓就體現(xiàn)于“統(tǒng)一性”，本項目在產(chǎn)權(quán)分割后的經(jīng)營管理也將直接影響到“紫薇之家”長期而持續(xù)的經(jīng)營發(fā)展。因此，本項目開發(fā)的前提條件是在管理上實行所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)分離的管理模式，將60%的產(chǎn)權(quán)商鋪通過“返租經(jīng)營”的模式來實現(xiàn)對整個MALL的統(tǒng)一集中管理，避免因產(chǎn)權(quán)分割后的經(jīng)營管理混亂。模式租售比例經(jīng)營策略營業(yè)總面積可租售面積達成目的產(chǎn)權(quán)商鋪銷售60%返租經(jīng)營129013產(chǎn)權(quán)銷售不含公攤30%公攤54185.46資金迅速回籠，保證流動資金的充足，為二期開發(fā)做準備。40%公攤46444.6850%公攤38703.90含公攤77407.80主力店的招睞20%前期免租、低租金額度等優(yōu)惠政