市場法—ppt課件

.,房地產(chǎn)估價市場法,.,市場法概述,一.市場法的含義：是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。二.市場法的理論原則替代原則三.市場法估價的操作步驟（1）搜集交易實例（2）選取可比實例（3）對可比實例的成交價格進行適當處理求取比準價格,.,搜集交易實例,一、搜集交易實例的途徑（1）走訪房地產(chǎn)交易當事人，了解其房地產(chǎn)成交價格及有關(guān)交易情況。（2）訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀人及其相關(guān)人事，了解其促成交易或知悉的房地產(chǎn)成交價格及有關(guān)交易情況。（3)查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價格資料（4）向?qū)I(yè)房地產(chǎn)機構(gòu)提供購買房地產(chǎn)價格資料的信息。（5）同行之間相互提供。（6)與房地產(chǎn)出售者或其代理人，獲得房地產(chǎn)的要價資料。二、搜集交易實例的要求三、建立交易實例庫,.,選取可比實例,一、選取可比實例的必要性二、選取可比實例的要求(1)、數(shù)量要求一般求取3個以上（含3個）10個以下（含10個）的可比實例即可。（2）質(zhì)量要求1）可比實例房地產(chǎn)應是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)2）可比實例的交易類型應與估價目的吻合3）可比實例的成交日期應盡量接近估價時點4）可比實例的成交價格應盡量為正常成交價格,.,建立比較基準,建立比較基準一般要做以下工作：（1）統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍（2)統(tǒng)一付款方式（3）統(tǒng)一價格單位一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進行“有無對比”并消除由此導致的價格差異。（1）帶有債權(quán)債務的房地產(chǎn)房地產(chǎn)價格=帶有債權(quán)債務的房地產(chǎn)價格-債權(quán)+債務（2）含有非房地產(chǎn)成分房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)價格成分的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成分的價格二、統(tǒng)一付款方式,.,房地產(chǎn)由于價值量大，其成交價格的付款方式往往采取分期支付的方式。因此，需要將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現(xiàn)計算。三、統(tǒng)一價格單位（1）統(tǒng)一價格表示單位可以是總價，也可以是單價，但一般采用單價。（2）統(tǒng)一幣種和貨幣單位（3）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位建筑面積下的單價=（套內(nèi)建筑面積下的單價*套內(nèi)建筑面積）/建筑面積套內(nèi)建筑面積下的單價=（使用面積下的單價*使用面積）/套內(nèi)建筑面積使用面積下單價=（建筑面積下的單價*建筑面積）/使用面積（4）單位換算1公頃=10000平方米=15畝平方米1畝=666.67平方米1平方英尺=0.09290304平方米1坪=0.30579平方米,.,交易情況修正,一、交易情況修正的含義可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，它可能是正常的，也可能是不正常的，因此，經(jīng)過交易情況修正之后就將可比實例實際而可能是不正常的成交價格，變成了正常市場價格。二、造成成交價格偏離正常市場價格的因素（1）強迫出售或強迫購買的交易（2）厲害關(guān)系人之間的交易（3）交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易（4）急于出售或急于購買的交易,.,（5）交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易（6）相鄰房地產(chǎn)的合并交易（7）特殊交易方式的交易（8）交易稅費非正常負擔的交易三、交易情況修正的方法房地產(chǎn)交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整含義時間差異修正將可比實例在其成交日期時的價格修正為估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。對比較實例的交易日期進行修正，其實是要對房地產(chǎn)的銷售價格予以調(diào)整，以反映隨著時間變化房地產(chǎn)市場價格行情的漲跌情況。,.,主要有百分率法和差額法計算公式可比實例成交價格*1/（1+S%）=可比實例正常市場價格可比實例成交價格*100/（100+S)=可比實例正常市場價格,.,例：某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的2%和3%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方90萬元，應交納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格是？解賣方實際得到的價格=90萬元正常成交價格-應由賣方負擔的稅費賣方實際得到的價格正常成交價格-正常成交價格2%=90正常成交價格=90（1-2%）=91.84萬元,.,對于交易稅費非正常負擔的修正正常成交價格-應由賣方繳納的稅費=賣方實得金額正常成交價格+應由買方繳納的稅費=買方實得金額買方實付金額-賣方實付金額=應由買賣雙方繳納的稅費正常成交價格=賣方實得金額/1-應由賣方繳納的稅費比率正常成交價格=買方實得金額/1+應由買方繳納的稅費比率,.,房地產(chǎn)狀況調(diào)整,一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容（1）區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容進行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位區(qū)位狀況下的價格。主要包括：位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施（2）實物狀況調(diào)整的內(nèi)容是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。對于土地，主要包括：面積、進度、深度比等（3）權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容,.,是將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實物方面的；其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異所造成的價格差異程度；最后根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進行調(diào)整。,.,修正方法：1）直接比較修正-以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準（為100），將可比實例的房地產(chǎn)狀況與它逐項比較打分，然后將所得的分數(shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率。修正比率=100/（100+R）或1/(1+R%)2）間接比較修正-先將可比實例狀況修正為一個標準的房地產(chǎn)狀況，以此標準的房地產(chǎn)狀況為基準，估價對象的房地產(chǎn)狀況與之比較得到修正價格的比率。修正比率=100（100+R2）（100+R1）100,.,例1：在采用直接比較法進行房地產(chǎn)狀況修正中，判定某可比實例的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.98，其依據(jù)是（D）A.可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為2%B.可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為2%C.可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為2.04%D.可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為2.04%,.,例2比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行房地產(chǎn)狀況修正，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況得102分，估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)是多少？解房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)：100/10297/100=0.95,.,房地產(chǎn)狀況調(diào)整應注意的問題（1）可比實例的房地產(chǎn)狀況，無論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實物狀況，都應是成交價格所對應或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。（2）由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響程度也不一定相同。因此，在進行區(qū)位狀況和實物狀況的比較、調(diào)整時，具體比較、調(diào)整的內(nèi)容及權(quán)重應有所不同。,.,求取比準價格,1、求取與某個可比實例對應的比準價格的方法修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式：待估房地產(chǎn)價格=可比實例房地產(chǎn)價格交易時間修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)待估房地產(chǎn)價格=P（100+T）/100100/（100+S）100/（100+R）比較實例比交易對象的情況好的，需要將比較實例的價格下調(diào)時，取正號；反之，需要將比較實例價格向上調(diào)整，則取負號。修正、調(diào)整系數(shù)累加形式：估價對象價格可比實例價格(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)十房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))估價對象價格P實例（100+T）/100+S+R）連乘形式和累加形式相比，連乘形式更加科學，應用更廣泛。,.,2、比準價格的綜合估算方法平均數(shù)法.簡單算術(shù)平均數(shù)法.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法中位數(shù)法眾數(shù)法3、比準價格綜合估算方法的選用判斷對于同一個案例，使用不同的綜合估算方法，其結(jié)果通常是不同的。即是說，采用平均數(shù)法、中位數(shù)法或者眾數(shù)法，對估價結(jié)果的影響是不同的。即使采用平均數(shù)法，具體是采用簡單算術(shù)平均數(shù)法，還是加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法，以及加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法中采用不同的權(quán)重，其最終估價結(jié)果也是不同的。實際估價中，如何選用不同的綜合估算方法也是一個難點，它需要專業(yè)房地產(chǎn)估價人員有豐富的估價經(jīng)驗和較強的分析影響因素重要性的判斷力。,.,例：為評估某寫字樓2005年10月1日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料見表：,.,另假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2005年3月1日為1：8.5，2005年10月1日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2005年1月1日至2005年月1日基本保持不變，2005年2月1日至2005年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。試利用上述資料估算該寫字樓2005年10月1日的正常市場價格。解：1、計算公式：比準價格可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)2、比準價格VA：5000100/（100+2）（1-1%）3（1+0.5%）5100/（100-8）=5300.51（元人民幣/m2）,.,3、比準價格VB：6508.4100/（100+5）（1-1%）2（1+0.5%）5100/（100-4）=5442.93（元人民幣/m2）4、比準價格VC：5500100/（100-3）（1+0.5%）3100/（100+6）=5429.79（元人民幣/m2）5、估價對象單價（5300.51+5442.93+5429.79）3=5391（元人民幣/m2）,.,例：估價對象是城市規(guī)劃為住宅區(qū)的一塊空地，土地面積為45900m2，評估該土地在2004年7月的市場價值?？杀葘嵗挠嘘P(guān)資料如下：1.可比實例成交價格和成交日期,2.交易情況分析：,.,3.2004年3月至7月的價格指數(shù),4.房地產(chǎn)狀況比較結(jié)果：,.,A首付15萬，時隔半年再付15萬，余款1年后付清，利率5%。B，C為一次性付款。市場價格2003年逐月上漲1.5%，2004年逐月上漲0.8%。評估房地產(chǎn)于2004年5月1日的價格。,例：基本情況與項目修正情況待估房地產(chǎn)A為一住宅。今在同一地區(qū)或鄰近地區(qū)搜集了四宗類似房地產(chǎn)作為比較案例（B、C、D、E），待估房地產(chǎn)與四宗比較案例房地產(chǎn)的基本情況及有關(guān)項目修正情況見表1。,.,價格指數(shù)自年月以來，每月平均上漲。房地產(chǎn)資本化率為7.5求宗房地產(chǎn)在年月的比準價格。,.,解：項目修正交易情況修正各交易案例均為正常交易，故不作修正，各比較案例交易情況條件指數(shù)均為。時間差異修正根據(jù)年月以來的房地產(chǎn)價格指數(shù)，各比較案例交易日期之條件指數(shù)為：案例：（）12112.68%案例：（）案例：（）案例：（）,.,土地使用權(quán)年期修正因、正比較案例與待估房地產(chǎn)之土地使用年期相同，故不作修正；宗比較案例修正系數(shù)計算如下：案例：（1+r)50/（1+r)401.0302容積率修正由不同容積率下的條件指數(shù)，可對容積率進行直接修正：案例、：1.81.8；案例：1.82.0；案例：1.82.2。,.,區(qū)域因素修正各比較案例房地產(chǎn)區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)可由表資料求得：案例：（）；案例：（）；案例：