開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理和控制要點(diǎn)

最新【精品】范文 參考文獻(xiàn) 專業(yè)論文開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理和控制要點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理和控制要點(diǎn) 【摘要】開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理是一項(xiàng)比較繁雜的管理技術(shù)，是對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量技術(shù)的監(jiān)督，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的保證。通過(guò)明確技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)技術(shù)指導(dǎo)，開展技術(shù)管理行為考核，達(dá)到對(duì)技術(shù)管理控制的目的。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理進(jìn)行簡(jiǎn)單分析，研究在開發(fā)項(xiàng)目中技術(shù)管理的控制要點(diǎn)。 【關(guān)鍵詞】開發(fā)項(xiàng)目； 技術(shù)管理；管理控制；控制要點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā) 中圖分類號(hào)： TU712 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 一引言 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，城市建設(shè)也得到快速發(fā)展，同時(shí)各類建筑建設(shè)規(guī)模也越來(lái)越大。在房地產(chǎn)建設(shè)中，新興技術(shù)也得到廣泛使用，其中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是對(duì)房地產(chǎn)在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的項(xiàng)目，是開發(fā)項(xiàng)目的具體應(yīng)用。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理中，技術(shù)管理是其中重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理中，主要是對(duì)策劃設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量和開發(fā)成本進(jìn)行管控，也是開發(fā)項(xiàng)目的核心部分控制。 二. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的策劃設(shè)計(jì)管理與控制。 1.策劃管控。 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分為住宅、工業(yè)、商業(yè)等不同類型，在項(xiàng)目立項(xiàng)后，要針對(duì)性的選擇擅長(zhǎng)的策劃公司，作出針對(duì)性的策劃，在前期的策劃中，開展市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行分析后進(jìn)行項(xiàng)目策劃。 在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，要深入市場(chǎng)，要發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，尋找可行的投資空間，并對(duì)市場(chǎng)的需求進(jìn)行預(yù)測(cè)，分析投資成本。市場(chǎng)調(diào)查的目的是為投資的可信性分析提供基礎(chǔ)的信息，其提供的信息可為項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目效益和投資風(fēng)險(xiǎn)程度提供分析依據(jù)。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，作出可行性分析后，要組織專業(yè)人員進(jìn)行開發(fā)策劃、開發(fā)步驟、開發(fā)進(jìn)度等開發(fā)方案設(shè)計(jì)，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的投資融資方案和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)等進(jìn)行策劃。要根據(jù)建筑密度、建筑面積、工程造價(jià)、容積率等指標(biāo)，對(duì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作出評(píng)價(jià)，找出其中存在的問(wèn)題并進(jìn)行改進(jìn)，經(jīng)檢驗(yàn)后，確定最終開發(fā)方案。 2.設(shè)計(jì)管控。 在前期的設(shè)計(jì)階段，要進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的評(píng)審、做好施工圖的內(nèi)部審核并掌握施工圖的內(nèi)容。在進(jìn)行方案評(píng)審中，要建立項(xiàng)目專家評(píng)審制度，對(duì)重要項(xiàng)目還要引入“第三方”進(jìn)行專項(xiàng)評(píng)審，確保設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)質(zhì)量、設(shè)計(jì)成果的有效性，并確定投資的合理性和收益的可行性。同時(shí)要對(duì)施工圖進(jìn)行審核，必要時(shí)要進(jìn)行轉(zhuǎn)向?qū)彶?，要加?qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)人員、施工單位技術(shù)人員和建立公司等相關(guān)人員的施工圖培訓(xùn)，要對(duì)施工圖熟練掌握，熟記于心。 在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，除了通常的指標(biāo)外，還要控制以下內(nèi)容：地下車庫(kù)位置結(jié)合建筑單位外墻位置和地質(zhì)情況確定；盡量保持場(chǎng)區(qū)內(nèi)土石方的平衡；認(rèn)真研究配電房、水泵房等配套設(shè)置的合理位置；要考慮封閉小區(qū)的圍墻位置；要結(jié)合周邊的環(huán)境情況，考慮售樓處和景觀示范區(qū)的位置；對(duì)建筑做法進(jìn)行分析確定；對(duì)外墻保溫體系進(jìn)行確定；對(duì)防水點(diǎn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析。 進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)，要對(duì)各種管材和線材進(jìn)行選型優(yōu)化；各種埋墻和鋪地管線的交叉問(wèn)題設(shè)計(jì)可行方案；要注意落水管對(duì)立面的影響；地面的配電房、通風(fēng)井、水泵房等位置要突出；要確定各種管道的位置和數(shù)量。在進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)中，還要考慮減少硬質(zhì)鋪裝面積，增加綠地面積；要減少各種地面構(gòu)筑物以及管道井的影響；要綜合考慮管線的機(jī)構(gòu)方案是否影響景觀效果。 三.開發(fā)進(jìn)度設(shè)計(jì)管理與控制。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度影響施工交付期和施工質(zhì)量，施工進(jìn)度的快慢直接影響到開發(fā)效益和開發(fā)成本，對(duì)進(jìn)度的管控也是項(xiàng)目開發(fā)管理的核心內(nèi)容。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度設(shè)計(jì)要選擇合適的開發(fā)計(jì)劃模板，根據(jù)多方的反復(fù)論證，加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的編制，形成符合公司施工要求的開發(fā)進(jìn)度方案。 開發(fā)進(jìn)度設(shè)計(jì)要主要是樁基礎(chǔ)的施工方案和工期、地下室的施工，這兩項(xiàng)施工項(xiàng)目對(duì)進(jìn)度影響較大，同時(shí)也是管控的難點(diǎn)。在該類項(xiàng)目施工中，由于主樓腳手架的影響，造成防水施工不能夠一次性完成。地下室的后澆帶和沉降縫隙以及施工方案、外墻腳手架、地下室及整體建筑方案都會(huì)對(duì)此產(chǎn)生影響。腳手架影響地下室頂板的防水施工，而后無(wú)法進(jìn)行地下室地板覆土施工，不能完成建筑小區(qū)的園林綠化工作，導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)完成銷售預(yù)計(jì)時(shí)間。 施工進(jìn)度影響是呈連鎖反應(yīng)的，具有類似多米諾骨牌效應(yīng)，由于一項(xiàng)項(xiàng)目的影響，對(duì)后期施工時(shí)間影響加大，因此也是開發(fā)項(xiàng)目管理中，應(yīng)該足以引起重視的部，這對(duì)施工工期和施工成本、投資收益等都有積極作用。 四.施工質(zhì)量管理與控制。 進(jìn)行策劃方案設(shè)計(jì)時(shí)，不能僅僅關(guān)注建筑外型、建筑風(fēng)格、建筑外觀，更要注重對(duì)施工質(zhì)量、施工防滲漏等技術(shù)指標(biāo)設(shè)計(jì)。在小區(qū)住宅中，如有大面積地下室發(fā)生滲漏而產(chǎn)生質(zhì)量影響，對(duì)其上部的建筑質(zhì)量影響是巨大的，尤其是后期彌補(bǔ)和修復(fù)工程量巨大，這會(huì)造成施工成本上升。 設(shè)計(jì)沉降縫或后澆帶時(shí)，要將建筑主體和地下室分開，提高對(duì)覆土層和縫的施工要求。要考慮后澆帶的封閉導(dǎo)致板面積增大產(chǎn)生的膨脹變形、后澆帶加荷載過(guò)程中底板和頂板的承載能力、地下室滲水預(yù)防解決方案。對(duì)屋頂進(jìn)行防滲漏時(shí)，要注意結(jié)構(gòu)板的整體澆筑中不要留下施工冷縫，要確保防水層和基層的結(jié)合度。在防水層上部要做隔離層和保護(hù)層，要確保防水層的質(zhì)量效果，確保防水層不會(huì)因?yàn)楸Ｗo(hù)層的變化而受到破壞。 在建筑物滲漏設(shè)計(jì)和施工中，外墻上的窗是經(jīng)常被忽視的部分。作為外墻的一部分，其受到氣候的影響較大，由于風(fēng)吹日曬，雨淋等影響會(huì)發(fā)生滲漏。為避免和減少后期滲漏的影響，因此要提高和加強(qiáng)在設(shè)計(jì)、施工中的質(zhì)量控制。在常規(guī)的施工中，窗洞沒(méi)有施工窗帶，導(dǎo)致窗洞的誤差而造成發(fā)泡膠分布不均勻，部分區(qū)域發(fā)泡膠太厚，發(fā)泡膠高出窗平面較多，導(dǎo)致發(fā)泡膠的防水效果不理想。要通過(guò)增加窗帶，保證窗洞口準(zhǔn)確的尺寸，提高發(fā)泡膠的施工質(zhì)量和防水質(zhì)量。 五.開發(fā)成本管理與控制。 房地產(chǎn)的開發(fā)成本構(gòu)成非常復(fù)雜，其中既有內(nèi)部因素也有外部因素，還涉及到經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)和環(huán)境等方面。對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本構(gòu)成進(jìn)行分析，明確可能產(chǎn)生費(fèi)用的分類，對(duì)提高開發(fā)成本控制具有積極意義。 房地產(chǎn)開發(fā)中，土地費(fèi)用是一項(xiàng)高額的成本，包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償、征地補(bǔ)償以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配套建設(shè)費(fèi)等。其工程建設(shè)成本又包括前期工程費(fèi)用、建筑開發(fā)成本以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等。構(gòu)成房地產(chǎn)成本的因素還包括繳納的營(yíng)業(yè)稅、附加稅、契稅、印花稅等，還包括在銷售中發(fā)生的管理費(fèi)用等等。 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制要以經(jīng)濟(jì)效益為中心，對(duì)全員和全過(guò)程實(shí)施全面控制。在進(jìn)行成本控制中，要充分調(diào)動(dòng)全體職員參與的積極性，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層也要提高對(duì)成本費(fèi)用的控制重視程度，在開發(fā)、施工全過(guò)程中，實(shí)施對(duì)項(xiàng)目成本的控制。 在房地產(chǎn)的立項(xiàng)、規(guī)劃、施工、銷售等階段，要針對(duì)不同階段的不同要點(diǎn)，進(jìn)行針對(duì)性的控制，達(dá)到成本績(jī)效目標(biāo)。 立項(xiàng)階段的成本控制包括對(duì)土體出讓金和土地征用發(fā)生的費(fèi)用以及前期的工程費(fèi)?？刂埔c(diǎn)： 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制是要應(yīng)用價(jià)值工程原理，改變事后的成本控制為事前的成本控制，要進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì)。控制要點(diǎn)： 施工建設(shè)階段要加強(qiáng)先進(jìn)施工組織技術(shù)和科學(xué)的施工方案，對(duì)材料、設(shè)備等質(zhì)量和成本進(jìn)行控制?？刂埔c(diǎn)： 銷售階段控制是對(duì)銷售投資費(fèi)用的控制，實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目資金的回籠，完成預(yù)期的盈利，實(shí)現(xiàn)開發(fā)收益。控制要點(diǎn)： 六結(jié)束語(yǔ) 開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理與控制手段較多，其涉及內(nèi)容也較為廣泛，進(jìn)行管理與控制時(shí)，要結(jié)合工程實(shí)際情況，因地制宜。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分段，將項(xiàng)目細(xì)化后，對(duì)各細(xì)分階段進(jìn)行管理與控制，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的整體控制，達(dá)到預(yù)計(jì)的開發(fā)效果，實(shí)現(xiàn)開發(fā)的盈利。 參考文獻(xiàn)： 1 劉敏智 淺談房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理與控制要點(diǎn) 期刊論文 山西建筑 2007年5期 2 馬茜淺論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的成本