(最終稿)廈門市房產(chǎn)面積測算細則(2011版)

廈門市房產(chǎn)面積測算細則（2011版）廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局二一年十月目錄1 總則1.1 目的和依據(jù)1.2 適用范圍1.3 管理部門2 術(shù)語和定義2.1 適用范圍 2.2 房產(chǎn)測繪名詞 2.3 建筑名詞和術(shù)語3 一般規(guī)定3.1 數(shù)量指標說明3.2 房產(chǎn)測量的精度3.3 房屋建筑面積測算幢的認定3.4 房屋層的劃分和層次的編列3.5 地下層與半地下層的認定3.6 房屋墻體定位及歸屬確認3.7 房屋墻體的面積計算3.8 幕墻墻體的面積計算 3.9 層高計算4 房屋建筑面積測算4.1 計算全部建筑面積的范圍4.2 計算一半建筑面積的范圍4.3 不計算建筑面積的范圍4.4 部分建筑空間建筑面積測算細則4.4.1 非普遍建筑空間的面積計算4.4.2 陽臺的面積計算 4.4.3 凸窗、落地窗的面積計算 4.4.4 室內(nèi)樓梯的面積計算4.4.5 室外樓梯、臺階、車道的面積計算4.4.6 門廊、雨蓬的面積計算4.4.7 花池、空調(diào)機位的面積計算 5 共有建筑面積測算5.1 共有建筑面積的處理原則5.2 共有建筑面積的分類5.3 共有建筑面積按比例分攤的計算公式5.4 可分攤的共有建筑面積5.5 不應分攤的共有建筑面積和公共建筑空間5.6 共有建筑面積的計算與分攤方法5.6.1 共有建筑面積的計算方法5.6.2 單一功能房屋共有建筑面積的分攤方法5.6.3 商住樓共有建筑面積的分攤方法5.6.4 多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法5.6.5 多級共有建筑面積的分攤原則5.7 共有建筑面積分攤的若干具體規(guī)定6 其他規(guī)定7 附則廈門市房產(chǎn)面積測算細則（2011版）1 總則1.1 目的和依據(jù)為規(guī)范房產(chǎn)面積測算，依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17986-2000）和有關(guān)行政法規(guī)、部門規(guī)章等規(guī)定，并結(jié)合我市實際，制定本細則。1.2 適用范圍本細則適用于廈門市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上所有房屋的預售、權(quán)屬登記、建設(shè)工程規(guī)劃竣工測量等面積的測算，建設(shè)工程的設(shè)計、規(guī)劃報建、房產(chǎn)的交易、租賃、評估、抵押、行政裁決、拆遷等的面積測算可參照執(zhí)行。集體土地上建造的房屋也可參照執(zhí)行。1.3 管理部門廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局是本市房產(chǎn)測繪行政主管部門，負責全市房產(chǎn)測繪工作的統(tǒng)一監(jiān)督管理。廈門市測繪與基礎(chǔ)地理信息中心受市測繪行政主管部門委托具體承擔相應房產(chǎn)測繪管理工作。2 術(shù)語和定義2.1 適用范圍 下列術(shù)語和定義適用于本細則。2.2 房產(chǎn)測繪名詞 2.2.1 房產(chǎn)房屋產(chǎn)權(quán)的簡稱。2.2.2 房產(chǎn)面積測算指水平投影面積的測量與計算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋使用面積、房屋共有建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積等的測量與計算。2.2.3 房屋建筑面積 房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等，具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上的永久性建筑。2.2.4 房屋產(chǎn)權(quán)面積 產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由登記部門登記確權(quán)認定。2.2.5 房屋套內(nèi)建筑面積 房屋套門范圍內(nèi)由單戶產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積。含套內(nèi)陽臺面積。2.2.6 房屋共有（公用）建筑面積 建筑物內(nèi)由多戶產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。包括可分攤的共有建筑面積和不應分攤的共有建筑面積。2.2.7 房屋建筑面積施工圖測算 依據(jù)未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門（以下簡稱規(guī)劃部門）核準備案的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算。出具的施工圖測算成果主要用于建設(shè)工程的設(shè)計參考及規(guī)劃報建。2.2.8 房屋建筑面積預售測算 依據(jù)經(jīng)規(guī)劃部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算。出具的預售測算成果主要用于房地產(chǎn)項目的預售審批及銷售。2.2.9 房屋建筑面積竣工測量 依據(jù)竣工房屋的現(xiàn)狀和經(jīng)規(guī)劃部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算。出具的竣工測量成果主要用于建設(shè)工程的規(guī)劃條件核實。2.2.10 房屋建筑面積房產(chǎn)測量 依據(jù)房屋現(xiàn)狀和經(jīng)規(guī)劃部門核準的建筑竣工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算。出具的房產(chǎn)測量成果主要用于地價核算、辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)移登記等。2.2.11 房屋建筑面積變更測量 因房屋的產(chǎn)權(quán)界線、使用功能、房屋屬性（如建筑名稱、房屋編號等）發(fā)生變化而進行的房屋建筑面積測繪計算。2.2.12 房屋建筑面積分割測量 依據(jù)規(guī)劃部門核準的分割平面圖或房屋現(xiàn)狀，將一個產(chǎn)權(quán)單位劃分為多個產(chǎn)權(quán)單位而進行的房屋建筑面積的測繪計算。分割測繪屬于變更測繪的一種。2.3 建筑名詞和術(shù)語2.3.1 建設(shè)用地面積 經(jīng)市政府行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。2.3.2 總建筑面積 建設(shè)用地范圍內(nèi)單幢或多幢建筑物的各層建筑面積之總和。 2.3.3 地上建筑面積 建筑物地面以上各層建筑面積之和。2.3.4 地下建筑面積 建筑物地面以下各層建筑面積之和。2.3.5 半地下建筑面積建筑物半地下層建筑面積。2.3.6 建筑物占地面積建筑物接觸地面的底層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。2.3.7 地上層數(shù)一般指室內(nèi)地坪0以上的按樓板結(jié)構(gòu)分層的層高在2.20米以上的自然層數(shù)。半地下層計入地上層數(shù)。2.3.8 地下層數(shù)一般指室內(nèi)地坪0以下的按樓板結(jié)構(gòu)分層的層高在2.20米以上的自然層數(shù)。2.3.9 總層數(shù)房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。2.3.10 層次 房屋所在建筑物層的名稱。2.3.11 自然層按樓（地）板結(jié)構(gòu)分層的樓層。2.3.12 標準層建筑物內(nèi)主要使用功能與平面布置相同的各樓層。2.3.13 夾層在一個樓層內(nèi)，以結(jié)構(gòu)板形式局部增設(shè)的樓層。2.3.14 架空層建筑物中僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無圍合外墻的開敞空間層。2.3.15 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同而采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過該樓層進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。2.3.16 設(shè)備層（技術(shù)層）建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給排水、配變電等設(shè)備和管道且供人員進入操作用的樓層。2.3.17 避難層建筑高度超過100米的高層建筑中，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層。2.3.18 屋面（頂）層在房屋頂部，屋面樓板以上，由屋面梁、拱等大跨空間構(gòu)件和支撐邊緣構(gòu)件組成的樓層。2.3.19 地下室房間室內(nèi)地面低于室外地面，且室內(nèi)地面至室外地面的高度大于房間凈高的1/2者。2.3.20 半地下室房間室內(nèi)地面低于室外地面，室內(nèi)地面至室外地面的高度大于等于該房間凈高的1/3但小于1/2者。2.3.21 錯層 指套內(nèi)部分空間的地坪與其余部分形成高差，但該套內(nèi)空間水平投影仍為一個層面，無重疊面積的房屋。2.3.22 躍層住宅 指房屋套內(nèi)空間跨躍兩個自然層以上的住宅。2.3.23 多功能綜合樓 指一幢樓內(nèi)，綜合了多種使用功能，其共有建筑面積具有不同的功能和服務對象。只有商業(yè)和住宅兩部分功能的綜合樓稱為商住樓。2.3.24 層高相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離。2.3.25 凈高樓（地）面至上層樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離。2.3.26 凸窗 為房屋采光和美化造型而設(shè)置的窗臺高度達到或超過0.45米的凸出外墻的窗。 2.3.27 落地窗 窗框與地板直接相連的窗或凸出外墻但窗臺高度小于0.45米的窗，前者為平臺式落地窗，后者為反凸式落地窗。2.3.28 柱指結(jié)構(gòu)柱，即為滿足建筑物構(gòu)造要求或結(jié)構(gòu)需要而設(shè)置的柱，在具有該柱支撐的建筑構(gòu)件存在的情況下，去掉該柱，則會危及該建筑物性能的使用或結(jié)構(gòu)的安全。裝飾柱、非承重柱以及柱的裝飾性部分應除外，其認定以設(shè)計及規(guī)劃部門批準的圖紙為準。2.3.29 走廊 建筑物內(nèi)設(shè)置的水平交通空間。2.3.30 柱廊有頂蓋和支柱，供人通行的有柱走廊。2.3.31 挑廊 指二層以上挑出建筑物外墻體，有圍護結(jié)構(gòu)無支柱的走廊。2.3.32 檐廊 建筑物出檐下的走廊。2.3.33 連廊連接兩幢房屋的走廊。2.3.34 架空通廊 二層以上連接兩幢房屋的走廊。2.3.35 騎樓底層為有柱廊房，廊道上方建為樓房的一部分。一般建于道、路、街、巷兩側(cè)。2.3.36 門廊 與房屋相連通，有永久性頂蓋的出入口通道，支撐頂蓋的是柱稱為門廊。2.3.37 門斗 與房屋相連通，有永久性頂蓋的出入口通道，支撐頂蓋的是實體墻稱為門斗。2.3.38 雨篷 設(shè)置在建筑物出入口上部的用于擋雨、遮陽的板或篷。2.3.39 曬臺（露臺）指供人室外活動的上人屋面或底層地面伸出室外的有圍護無頂蓋的臺面。曬臺（露臺）一般應位于建筑裙房屋面或建筑頂層或建筑底層。2.3.40 陽臺 有永久性上蓋、有圍護結(jié)構(gòu)、與房屋相連、可以供人活動或利用的房屋附屬設(shè)施。2.3.41 樓梯是指房屋層之間供垂直交通用的通道。2.3.42 圍護結(jié)構(gòu)指圍合建筑空間四周的實體，如墻體、門、窗、欄桿等。2.3.43 公共開放空間 指建筑物中住宅底層下方的架空層、建筑物結(jié)構(gòu)（技術(shù)）轉(zhuǎn)換層、避難層中全天侯開放供公眾使用的建筑空間。公共開放空間的認定一般應具備與建設(shè)用地周圍的城市空間密切聯(lián)系成有機的整體，地上層數(shù)小于7層的房屋、單一產(chǎn)權(quán)的房屋及連體別墅（住宅）等建筑形式的架空空間不予認定為公共開放空間。3 一般規(guī)定3.1 數(shù)量指標說明本細則中涉及的各種數(shù)量指標，凡“大于（以上）”者包含數(shù)字本身，“小于（以下）”者不包含數(shù)字本身。3.2 房產(chǎn)測量的精度3.2.1 量（測）距應使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、玻璃纖維尺、手持式激光測距儀或全站式電子速測儀等能達到相應精度的儀器和工具，邊長取位至0.01米；任何邊長都應獨立量測兩次,在精度要求以內(nèi)時取中數(shù)作為最后量測結(jié)果。3.2.2 房屋面積以平方米為單位，最終面積成果取至0.01平方米。因共有建筑面積的分攤引起的分戶套內(nèi)面積及公攤面積之和與分戶建筑面積不符的，分戶公攤面積取分戶建筑面積與分戶套內(nèi)面積的差值。3.2.3 房產(chǎn)面積的精度分為兩級。各級面積的限差和中誤差不超過下表計算的結(jié)果。房產(chǎn)面積的精度要求精度等級限 差中 誤 差適 用 范 圍一級0.04+0.002S 0.02+0.001S 一般地區(qū)的房屋二級0.08+0.006S 0.04+0.003S隱蔽區(qū)域毗連不規(guī)則的房屋注：S為房產(chǎn)面積，單位：平方米。3.3 房屋建筑面積測算幢的認定3.3.1 房屋建筑面積測算的基本單元是幢。3.3.2 幢是指一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。3.3.3 結(jié)構(gòu)和功能不同的毗連房屋，可分別分幢。3.3.4 裙樓式建筑按單幢處理。下部為裙房，上部為多座塔樓的建筑，合并為一幢計算。3.3.5 連體樓建筑按多幢處理。地面上為多幢獨立樓房，地下以地下室形式連成一片的房屋，地面上按獨立的樓房各分為一幢，地下室以獨立使用的房屋單獨分幢計算。3.3.6 僅以連廊相連的房屋，應分幢處理。3.4 房屋層的劃分和層次的編列3.4.1 房屋的總層數(shù)指房屋的地上層數(shù)和地下層數(shù)的總和。半地下層計入地上層數(shù)。3.4.2 房屋的夾層、假層、插層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間、電梯機房等不計層數(shù)。3.4.3 房屋的層次一般按室內(nèi)地坪編列，地上層次自下而上用自然數(shù)1、2、3、表示；地下層次自上而下用負整數(shù)-1、-2、-3、表示。3.4.4 回形上升式的房屋，按旋轉(zhuǎn)一周的空間劃分自然層數(shù)，所在層次按對應的自然層次編列。3.4.5 錯層房屋的層數(shù)按自然層來劃分，所在層次按對應的自然層次編列。3.4.6 層高2.20米以上的架空層、避難層、技術(shù)層、技術(shù)轉(zhuǎn)換層等按對應的自然層次編列。3.5 地下層與半地下層的認定3.5.1 地下層3.5.1.1 平地建筑地下層房間室內(nèi)地面低于室外地面，且室內(nèi)地面至室外地面的高度大于房間凈高的1/2者，同時在室外地面以上部分高度不大于1米，認定為平地建筑地下層。3.5.1.2 坡地建筑地下層坡地建筑樓層有大于周長一半的面墻完全位于地面以下，其余面墻的室內(nèi)地面至該墻連接室外地面的高度均大于房間凈高的1/2，認定為坡地建筑地下層。3.5.2 半地下層3.5.2.1 平地建筑半地下層房間室內(nèi)地面低于室外地面，室內(nèi)地面至室外地面的高度大于等于該房間凈高的1/3但小于1/2者，且在室外地面以上部分高度不大于1.5米，認定為平地建筑半地下層。3.5.2.2 坡地建筑半地下層坡地建筑樓層有12面位于地面以上，其余面墻的室內(nèi)地面至該墻連接室外地面的高度大于房間凈高的1/2，認定為坡地建筑半地下層。坡地建筑樓層有12面位于地面以上，是指建筑具有覆土深度小于建筑凈高的1/3的外墻，且其長度之和小于周長一半，其余外墻覆土深度大于等于1/2建筑凈高。3.5.2.3 半地下層均需計入地上層數(shù)。3.5.2.4 一幢建筑物（結(jié)構(gòu)相連）只能選取室內(nèi)地坪標高最低且與地面覆土交界的樓層計半地下層，其上為地上層，其下為地下層。3.6 房屋墻體定位及歸屬確認3.6.1 房屋勒腳以上的外墻體包括陽臺與房屋的分隔墻體，其墻體面積應包括粉刷層、貼面等外墻保護層，不包括凸出外墻面的結(jié)構(gòu)柱、裝飾柱或裝飾性的掛墻體（如玻璃幕等）。3.6.2 單一產(chǎn)權(quán)的房屋不存在共有建筑面積，其房屋外墻體全部歸入房屋建筑面積內(nèi)。3.6.3 墻體歸屬分為自（有）墻、共（有）墻和借（他）墻三類。3.6.4 成套房屋的外墻（包括山墻），各套之間的分隔墻、套與公共建筑空間的分隔墻以及歸屬不同功能區(qū)的公共建筑空間之間的分隔墻均為共有墻。共有墻的權(quán)屬線繪于共有墻中線處，其墻體面積以權(quán)屬線為界各自歸入相關(guān)建筑面積中，其中房屋的外半墻面積歸入共有建筑面積。3.7 房屋墻體的面積計算 3.7.1 陽臺、室外樓梯、凸窗、外走廊等與套內(nèi)之間的分隔墻視為外墻；陽臺與陽臺之間的分隔墻視為陽臺間的共有墻。3.7.2 外墻、共有墻的墻體面積均為其水平投影面積。測繪作業(yè)中可通過取墻中線的方法進行半墻墻體面積的計算，當外墻、共有墻中含柱支撐體時，取與柱相連的各墻的墻中線向柱內(nèi)延伸交匯，按劃分后的相應位置分別計入所屬的半墻墻體面積。3.7.3 建筑物復式上空處的套內(nèi)墻體計入套內(nèi)面積，外墻不計建筑面積。3.7.4 建筑物內(nèi)設(shè)置夾層的，當夾層的高度在2.20米以上時，夾層部分的外墻墻體面積計算規(guī)定與自然層一致。 3.7.5 房屋為斜面結(jié)構(gòu)或非垂直墻體，層高2.20米以上的部分，直接計入套內(nèi)建筑面積，外墻不計建筑面積。3.7.6 商場、商鋪以防火卷簾、鋼化玻璃等直接落地作為共有墻或外墻的，墻體厚度取圍護構(gòu)架的厚度；如系安裝于地面墻垛之上，墻體厚度取墻垛厚度。無法確定的，可參照本層其它外墻或承重墻的實體厚度，仍無法確定的，可套用上層外墻體厚度確定。3.7.7 地下室外圍墻厚可按審定的設(shè)計圖紙墻厚計算建筑面積。3.7.8 各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。若同樓層墻體上下厚度不同時，一般以房屋底板以上(1.00.2)米處墻體為測點測算墻體厚度。3.8 幕墻墻體的面積計算 3.8.1 幕墻分為裝飾性幕墻和圍護性幕墻。 3.8.2 裝飾性幕墻不計算建筑面積。 3.8.3 圍護性幕墻，按以下幾種情況分別計算建筑面積（圖1）： a) 當樓板邊至幕墻外緣距離小于0.36米時，以樓板邊至幕墻外緣的實際距離為外墻厚度，并相應取半外墻； b) 當樓板邊至幕墻外緣距離大于0.36米時，樓板邊至幕墻外緣的空間視為挑空，外墻不計建筑面積； c) 當下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護性幕墻，取梁厚作為外墻厚，并相應取半外墻； d) 上下均由玻璃和其他材料框架構(gòu)成圍護性玻璃幕墻，以材料框架的厚度作為墻厚，并相應取半外墻。 圖1 不同情況下圍護性幕墻外墻計算圖示3.8.4 同一樓層既有主墻又有幕墻時，分以下幾種情況計算外墻的墻體面積（圖2）： a) 一面外墻，當其全部為圍護性幕墻時，按幕墻計算該外墻的墻體面積； b) 一面外墻，當其圍護墻體部分為主墻、部分為幕墻時，將主墻部分和幕墻部分分段，分別計算墻體面積； c) 對全幕墻建筑，當其內(nèi)側(cè)沿樓板邊沿除核心筒、梯間等部分設(shè)有局部主墻外，其余部分均無墻體或僅有零星墻體時，可全部按圍護性幕墻計取外墻，并相應計算外墻的墻體面積。 圖2 既有主墻又有幕墻時外墻計算圖示3.9 層高計算3.9.1 層高取相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離，結(jié)構(gòu)面可包含厚度不大于0.02米的結(jié)構(gòu)找平層，不含填充、墊層等裝飾性手段形成的厚度（圖3）。3.9.2 一個樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁、反梁、墊層等形成的局部高度不足2.20米的部分，其層高取所在樓層的層高值（圖3）。圖3 層高計算圖示3.9.3 建筑自然層內(nèi)設(shè)置的平臺式落地窗（圖4中a），無論窗體空間本身的高度如何，外側(cè)是否存在其它建筑空間，上方空間是否封閉，均取窗面為外墻，窗體部分視為套內(nèi)的一部分，層高取所在樓層的層高值；與平臺式落地窗相類似的其它建筑空間（圖4中b），層高計算也與其相同。圖4 平臺式落地窗及相似建筑空間層高計算圖示4 房屋建筑面積測算4.1 計算全部建筑面積的范圍4.1.1 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。4.1.2 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層及樓梯間、電梯間等，其層高在2.20米以上部位計算建筑面積。4.1.3 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。4.1.4 樓梯間、電梯（含觀光梯）井，房屋內(nèi)的提物井、垃圾道、管道井、通風井、排氣井等，均按房屋自然層計算面積。4.1.5 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、設(shè)備用房等以及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。4.1.6 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。4.1.7 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按該層水平投影面積計算。4.1.8 與房屋相連的有柱走廊（有兩根以上柱），兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。4.1.9 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。4.1.10 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。4.1.11有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或維護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。4.1.12 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。4.1.13 屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚、站臺等按柱的外圍水平投影面積計算。4.1.14 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其層高在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。4.1.15 與室內(nèi)任意一邊相通的，具備房屋的一般條件，并能正常利用的變形縫（伸縮縫、沉降縫）計算建筑面積。4.1.16 層高在2.20米以上的架空層（部位）、技術(shù)轉(zhuǎn)換層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層等，按柱或圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。4.1.17 層高在2.20米以上的底層雜物間、儲藏室、車庫等，按其外圍水平投影面積計算。4.2 計算一半建筑面積的范圍4.2.1 除本細則第4.3.6款外的與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算，其中無圍護結(jié)構(gòu)的底層無柱走廊廊道形成臺面高出地坪0.15米且廊道和上蓋寬度均在1.20米以上的，按上蓋和臺面寬度較小者的外沿線水平投影面積的一半計算。4.2.2 獨立柱的門廊、單排柱的車棚、貨棚等屬于永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。4.2.3 未封閉的陽臺、挑廊，按其維護結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。4.2.4 無頂蓋的室外樓梯，按該層水平投影面積的一半計算。4.2.5 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。4.2.6 陽臺、挑樓、挑廊、檐口，在房屋獨立使用的曬臺、退臺上的投影面積部分，按其圍護結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計算。4.3 不計算建筑面積的范圍4.3.1 層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、地下層、半地下層及底層雜物間、車庫等。4.3.2 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件，裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷，突出房屋墻面的煙囪、管道井、通風井、排氣井，防潮層及其保護墻，房屋內(nèi)的采光天井等。4.3.3 房屋之間無上蓋的架空通廊。4.3.4 房屋的天面、挑臺、公共曬臺、露臺，天面上的花園、泳池、水池。4.3.5 建筑物內(nèi)的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。4.3.6 騎樓、過街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車場所、綠化帶等兩側(cè)底層走廊、穿越建筑的公共通道作為公共開放或公眾通行的部分，不論廊道是否有柱、廊道是否與外地面有高差、是否有退用地紅線；也不論廊道外是否有人行道、消防通道等。4.3.7 利用引橋、高架路、高架橋、斜坡道、路面作為頂蓋建造的房屋。4.3.8 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋和層高不足2.20米的房屋。4.3.9 獨立煙囪、亭、塔、罐、池，地下人防干、支線。4.3.10 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間變形縫（伸縮縫、沉降縫）。4.3.11 與房屋相連的臺面低于0.15米或廊道寬度不足1.20米或上蓋寬度不足1.20米的底層無柱走廊。4.3.12 簡易樓梯和走廊外的臺階踏步、室外爬梯，底層室內(nèi)樓梯延伸出室外的部分。4.3.13 陽臺、挑樓、挑廊、檐口，在房屋公共的曬臺、退臺上的投影面積部分。4.3.14 凸出外墻面且進深小于0.60米與室內(nèi)不相通的類似陽臺、挑廊、檐廊的建筑空間。4.3.15 類似“平改坡”屋面等為建筑造型而建造，無實用功能的裝飾性建筑部位。4.4 部分建筑空間建筑面積測算細則4.4.1 非普遍建筑空間的面積計算4.4.1.1 建筑物的墻體由內(nèi)傾斜、弧形等非垂直墻體構(gòu)成，按其室內(nèi)凈高在2.10米以上部分的水平投影計算全部建筑面積。4.4.1.2 建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計算建筑面積。 4.4.1.3 坡屋頂建筑、穹型頂建筑，按其室內(nèi)凈高在2.10米以上部分的水平投影計算全部建筑面積。4.4.1.4 加油站內(nèi)的加油棚，無論柱的形式，均按頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。4.4.1.5 位于建筑主體結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)的圍合空間，當其層高在2.20米以上時，無論其是否使用，均計算全部建筑面積。4.4.1.6 在建筑物中的層高2.20米以上的樓層內(nèi)設(shè)置夾層的，當夾層及下方建筑空間的高度均小于2.20米時，夾層不計算建筑面積，下方空間仍計算全部建筑面積。4.4.1.7 有永久性上蓋，有圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺，層高在2.20米以上的，按其圍護結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)上蓋水平投影計算全部建筑面積。4.4.1.8 建筑底層有頂蓋的卸貨平臺參照門廊、雨篷計算建筑面積。4.4.1.9 房屋層內(nèi)，以機械設(shè)備劃分若干層次的立體車庫，無論高度和停放層數(shù)多少，均按單層計算建筑面積和層次。4.4.1.10 樓梯下方空間實際使用的，層高在2.20米以上空間的建筑面積計入下方空間的套內(nèi)建筑面積；層高在2.20米以下空間的建筑面積計入樓梯建筑面積。4.4.1.11 樓梯電梯前室、轉(zhuǎn)臺等部位，無論其封閉與否，均計算全部建筑面積。4.4.1.12 房屋的內(nèi)走廊，計算全部建筑面積。4.4.1.13 線性走廊，或由多段構(gòu)成的非線性走廊，如果某一段走廊有柱或墻，可將該走廊劃分為有柱與無柱兩部分，分別計算建筑面積。4.4.2 陽臺的面積計算 4.4.2.1 陽臺根據(jù)其圍護情況可劃分為封閉陽臺和未封閉陽臺。封閉與未封閉以規(guī)劃部門批準的文圖為依據(jù)，未明確標示為封閉的陽臺按未封閉陽臺計算一半建筑面積。4.4.2.2 陽臺根據(jù)其結(jié)構(gòu)形態(tài)可劃分為凸陽臺、凹陽臺和凸凹復合型陽臺（以下簡稱“復合型陽臺”）三種基本類型（圖5）。凸出房屋外墻的陽臺為凸陽臺，凹入房屋外墻的陽臺為凹陽臺，當陽臺由凹凸兩部分構(gòu)成時，為復合型陽臺。圖5 陽臺類型及指標計算圖示4.4.2.3 房屋內(nèi)標注空中花園、入戶花園、入戶陽臺、綠化空間等類似建筑空間，無論其名稱如何，均視為非陽臺建筑空間，計算全部建筑面積。4.4.2.4 房屋內(nèi)由兩個以上單元共同使用的類似陽臺的未封閉建筑空間，按各類廊道計算相應的建筑面積。4.4.2.5 陽臺在房屋獨立使用的曬臺、退臺上的投影面積部分，按其圍護結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計算。4.4.2.6 陽臺在房屋公共的曬臺、退臺上的投影面積部分，不計算建筑面積。4.4.3 凸窗、落地窗的面積計算 4.4.3.1 凸窗分為單反式凸窗（圖6中a）和雙反式凸窗（圖6中b）兩類，落地窗分為平臺式落地窗（圖7中a）和反凸式落地窗（圖7中b）。4.4.3.2 凸窗（落地窗）的窗臺高度為房間室內(nèi)地面（樓板結(jié)構(gòu)板上緣）至窗臺臺面（窗臺板上緣）的垂直距離；凸窗（落地窗）的高度為窗臺臺面至凸窗（落地窗）頂板板面（頂板上緣）的垂直距離；凸窗（落地窗）的進深為室外墻面（外墻外緣）至凸窗的外邊沿的水平距離（圖6，圖7）。圖6 凸窗及其指標定義圖示圖7 落地窗及其指標定義圖示4.4.3.3 當凸窗（落地窗）高度小于2.20米，且凸窗（落地窗）進深不大于0.60米時，凸窗（落地窗）部分不計算建筑面積；當凸窗（落地窗）高度大于2.20米或凸窗（落地窗）進深大于0.60米時，凸窗（落地窗）部分應計算全部建筑面積。 4.4.3.4 窗體未凸出于外墻的窗（圖8中a、b）、或窗體雖凸出于外墻但窗體外側(cè)圍護結(jié)構(gòu)部分為墻體的、或窗體上（下）方凹入部分的外側(cè)以各種類型建筑材料（不包括單純以百葉等）封閉的窗（圖8中c）均不視為凸窗（落地窗），此時，窗體部分與套內(nèi)其它部分一樣計算層高，當層高在2.20米以上時，計算全部建筑面積。圖8 幾類窗體外墻定義圖示4.4.4 室內(nèi)樓梯的面積計算4.4.4.1通往回廊（或夾層、躍層）的室內(nèi)樓梯，不論梯位是否在回廊（或夾層、躍層）范圍內(nèi)，該梯均按樓層投影計算建筑面積。4.4.4.2躍層式房屋預留的樓（電）梯、扶梯，應根據(jù)規(guī)劃部門批準的設(shè)計圖紙，按自然層計算建筑面積。4.4.4.3 穿越夾層的樓（電）梯、扶梯，夾層不使用的，其位于夾層的樓（電）梯、扶梯不計算建筑面積。4.4.4.4 房屋樓層中，若該層僅樓梯或核心筒部位層高大于2.20米，其他部位層高均小于2.20米的，則樓梯或核心筒部位不計算建筑面積。4.4.4.5 房屋內(nèi)的回形樓梯之間、或上下行樓梯之間面積大于2.0平方米的上層及以上的中空部分，不計建筑面積。4.4.5 室外樓梯、臺階、車道的面積計算4.4.5.1 按以下條件界定室外樓梯和室外臺階： a) 位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，起點（地面）到終點（入口或入口平臺）的高差大于2.20米，下方水平投影范圍內(nèi)形成一個建筑空間的樓梯，視為室外樓梯； b) 位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，臺階起終點高差小于2.20米的樓梯，或臺階起終點高差大于2.20米但其下方為自然地形不設(shè)計利用的，視為室外臺階。 4.4.5.2 有頂蓋的室外樓梯按該層水平投影面積的全部計算建筑面積；無頂蓋的室外樓梯按該層水平投影面積的一半計算建筑面積。當上層樓梯設(shè)計為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該層室外樓梯有頂蓋；當室外樓梯無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時，可視為該層室外樓梯無頂蓋。4.4.5.3 室外樓梯的起始層不計算建筑面積。但若其下方空間設(shè)計加以利用的，其層高在2.20米以上的部分應計算全部建筑面積。4.4.5.4 與建筑物不相連的獨立室外樓梯，或在局部層與建筑物通過不計建筑面積的平臺等過渡空間連通的獨立室外樓梯，按室外臺階處理，不計算建筑面積。4.4.5.5 用于檢修、消防用的室外爬梯、掛梯，不計算建筑面積。4.4.5.6 室外臺階不計算建筑面積。4.4.5.7 建筑底層無上蓋的室外車道不計算建筑面積，有上蓋的室外車道計算全部建筑面積。車道下方空間設(shè)計加以利用的，其層高在2.20米以上的部分應計算全部建筑面積。4.4.5.8 通向二層以上的室外車道，參照室外樓梯計算建筑面積。4.4.5.9 通向地下室的車道，其坡道下方回填無建筑空間的，或設(shè)計為不可利用的建筑空間的，或車道下方直接為地下二層建筑空間的，該車道對應的地面一層有蓋部分作挑空處理，車道有蓋部分只計一層建筑面積并計入地下一層建筑面積中；如車道下方在地下一層設(shè)計為可利用空間的，那么車道應分為兩部分分別計算面積，層高在2.20米以上空間的建筑面積計入下方空間的套內(nèi)建筑面積，層高在2.20米以下空間的建筑面積計入車道建筑面積。4.4.6 門廊、雨蓬的面積計算4.4.6.1 建筑物出入口上方設(shè)置的遮雨、遮陽的上蓋，當為上方建筑時，下方空間視為門廊；當為專設(shè)蓋板時，則視為雨蓬。 4.4.6.2 凸出房屋外墻的門廊、雨蓬，為凸出式門廊、雨蓬；凹入房屋外墻的為凹入式門廊、雨蓬；由凸、凹兩部分組成的門廊、雨蓬，為復合式門廊、雨蓬。4.4.6.3 凸出式門廊、雨蓬，無柱時，不計算建筑面積；獨立柱時，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；兩根以上柱時，按柱外圍計算全部建筑面積。4.4.6.4 凹入式門廊、雨蓬，無柱或獨立柱時，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；有兩根以上柱時，按柱外圍計算全部建筑面積。4.4.6.5 凸凹復合式門廊、雨蓬，無柱時，以凹入部分上蓋水平投影的一半計算建筑面積；獨立柱時，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。4.4.6.6 住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺、架空的建筑空間，有圍護結(jié)構(gòu)或圍護物，第一層向其開門，且門位于上方建筑形成的上蓋的下方時，如上蓋為上一層的陽臺，則以該陽臺的外圍水平投影面積的一半計為第一層陽臺的建筑面積；如上蓋為上方的建筑，下方視為門廊，按門廊規(guī)定計算建筑面積。4.4.6.7 深度不大于1.20米的無柱門廊、雨蓬，不計算建筑面積。4.4.6.8 各類門廊、雨蓬建筑面積計算規(guī)定可以圖9歸納。圖9 門廊、雨蓬建筑面積計算圖示4.4.7 花池、空調(diào)機位的面積計算 4.4.7.1 懸掛于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式花池和空調(diào)機位不計算建筑面積。4.4.7.2 位于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，與室內(nèi)不連通且寬度不大于0.60米的平臺式花池和空調(diào)機位（無圍護，或圍護物高度低于陽臺圍護物0.60米以上）不計算建筑面積。4.4.7.3平臺式花池和空調(diào)機位的寬度計算以陽臺圍護至花池和空調(diào)機位的板邊計算。當有蓋的平臺式花池、空調(diào)機位，其寬度大于0.60米時，無論其是否有圍護或圍護物高度如何，花池和空調(diào)機位應與陽臺一體計算建筑面積。4.4.7.4 位于陽臺等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋的花池、空調(diào)機位等，應與與其相連的建筑空間一體計算建筑面積（圖10）。圖10 花池、空調(diào)機位面積計算圖示5 共有建筑面積測算5.1 共有建筑面積的處理原則5.1.1 共有建筑面積的分攤計算以幢為單位進行，非本幢的共有建筑面積不在本幢分攤，本幢的共有建筑面積也不分攤到其它幢去。5.1.2 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。5.1.2.1 商品房在領(lǐng)取商品房預售許可證前，需要分割的，應具有經(jīng)公證的分割協(xié)議，并在銷售時告知買受人；已領(lǐng)取商品房預售許可證的商品房，再行分割的，在不影響公共利益的前提下，應在本細則第5.4條的范圍內(nèi)，由所有相關(guān)房屋權(quán)利人達成分割協(xié)議。5.1.2.2 分割的部位和分割方式應明確寫入該部位所有相關(guān)權(quán)利人的買賣合同，隱含的或不明確的協(xié)議均不視為有效的分割協(xié)議。5.1.2.3 相關(guān)房屋權(quán)利人所達成的分割協(xié)議不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不視為有效的分割協(xié)議。5.1.3 無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按共有建筑相關(guān)的房屋的建筑面積比例分攤。該條款所指的共有建筑相關(guān)是指該共有建筑為滿足各套（分戶）的出入、安全等其他使用功能提供保障或服務。5.1.4 一幢建筑只有單戶產(chǎn)權(quán)人時，如其不需分層或分戶提供產(chǎn)權(quán)登記面積時，則該幢建筑可取各層外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和計算該幢的建筑面積，不進行共有建筑面積的劃分與分攤計算。 5.1.5 凡列為不應分攤的共有建筑面積，不參與分攤其它的共有建筑面積（外半墻除外）。5.1.6 某個共有建筑面積列入分攤后，不具體劃分各套（分戶）攤得面積的對應部位。5.2 共有建筑面積的分類共有建筑面積根據(jù)其性質(zhì)可分為幢共有建筑面積、功能區(qū)共有建筑面積、層共有建筑面積和其它共有建筑面積四種類型。5.3 共有建筑面積按比例分攤的計算公式對相關(guān)建筑面積進行共有建筑面積分攤，按下式計算: Si KSi KSi/Si式中：K為面積分攤系數(shù) Si為各單元參加分攤的建筑面積，單位：平方米； Si為各單元參加分攤所得的分攤面積，單位：平方米； Si為需要分攤的分攤面積總和，單位：平方米； Si為參加分攤的各單元建筑面積總和，單位：平方米。5.4 可分攤的共有建筑面積5.4.1 共有建筑面積的一般內(nèi)容：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、通道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢、某一層或某幾個單元服務的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。5.4.2 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。5.5 不應分攤的共有建筑面積和公共建筑空間5.5.1 建在幢內(nèi)或幢外，為他幢和多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房等。5.5.2 專用于人防工程的地下室，平戰(zhàn)兩用的人防地下室中人防專用部位、平戰(zhàn)兩用區(qū)域內(nèi)除公共通道外的其他部位。5.5.3 一幢樓房中取得部分竣工手續(xù)后，委托房產(chǎn)測繪時，服務于本幢的共有建筑面積其所服務的對象還未完全竣工的。5.5.4 按規(guī)劃部門批建層高建設(shè)的層高大于2.20米的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、避難層（室）、架空層以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開放空間的部分等。不包含其中的核心筒、公共設(shè)備用房和管理用房等應分攤的共有建筑面積。5.5.5 獨立建造的變配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房。5.5.6 在第5.4條和5.5條前5款內(nèi)沒有羅列的房屋或建筑部位。5.6 共有建筑面積的計算與分攤方法5.6.1 共有建筑面積的計算方法根據(jù)5.2條中共有建筑面積的分類方法，計算各相應區(qū)域的套內(nèi)面積和共有建筑面積。再根據(jù)5.3條中共有建筑面積按比例分攤的計算公式計算各單元參加分攤所得的分攤面積。幢共有建筑面積由整幢房屋各單元按面積比例進行分攤；功能區(qū)共有建筑面積由該功能區(qū)內(nèi)各單元按面積比例分攤；層共有建筑面積由該層中各單元按面積比例分攤。5.6.2 單一功能房屋共有建筑面積的分攤方法單一功能房屋一般指純住宅樓（宿舍）、純辦公（寫字樓）、純商業(yè)、純廠房等。其共有建筑面積的分攤一般可采用整體分攤方法，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。當一幢單一功能房屋存在多個樓梯位，且各樓梯位服務的單元面積不同時，應按各梯位細分功能區(qū)進行分攤。5.6.3 商住樓共有建筑面積的分攤方法5.6.3.1首先根據(jù)住宅和商業(yè)（或辦公）等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)（或辦公）兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)（或辦公）部分分攤得到的全幢共有建筑面積，然后住宅和商業(yè)（或辦公）部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。5.6.3.2住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照第5.2條的方法和公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。5.6.3.3商業(yè)（或辦公）部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，