第5章房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)

第5章房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),本章主要介紹房地產(chǎn)投資的含義、房地產(chǎn)投資的類(lèi)型、房地產(chǎn)投資的利弊、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)投資效果評(píng)價(jià)指標(biāo)等內(nèi)容。,第1節(jié)房地產(chǎn)投資概述,一、房地產(chǎn)投資的含義1、投資投資者為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金兩部分。,2、房地產(chǎn)投資指人們?cè)诜康禺a(chǎn)投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。二、房地產(chǎn)投資的類(lèi)型從房地產(chǎn)投資形式來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。,1、直接投資指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的過(guò)程，參與有關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理工作，包括從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。,1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：指投資者從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動(dòng)。短期投資，形成市場(chǎng)上的增量供給,2）房地產(chǎn)置業(yè)投資：購(gòu)置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經(jīng)營(yíng)需要，并在不愿意持有該物業(yè)時(shí)可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動(dòng)。(長(zhǎng)期投資),2、間接投資指將資金投入到與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。房地產(chǎn)的間接投資不需要直接參與有關(guān)經(jīng)營(yíng)管理工作。具體投資行為包括：購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資企業(yè)的債券、股票；購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。,1）購(gòu)買(mǎi)住房抵押貸款證券抵押貸款證券化，就是把房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款權(quán)益轉(zhuǎn)化為抵押貸款支持證券，然后通過(guò)出售證券融通資金，購(gòu)買(mǎi)證券的投資者也就成為房地產(chǎn)間接投資者。,住房產(chǎn)權(quán)人,初級(jí)市場(chǎng),二級(jí)市場(chǎng),6,房地產(chǎn)抵押貸款證券化,FreddieMac住房抵押貸款證券化流程,國(guó)際房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展,香港,韓國(guó),馬來(lái)西亞,FannieMaeUS$705bnportfolioUS$859bnMBS,FreddieMacUS$491bnportfolioUS$948bnMBS,GinnieMaeUS$600bnMBS,3.8萬(wàn)億美元,美國(guó),45億美元,500億美元,660億美元,120億美元,2）購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券、股票房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資,以支持其開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃;債權(quán)或股票的投資者,也分享了部分房地產(chǎn)投資收益,成為房地產(chǎn)間接的投資者.3）投資于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)房地產(chǎn)投資信托基金是購(gòu)買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。,房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn),REITs的投資主要集中在購(gòu)物中心、公寓、醫(yī)療中心、辦公大樓、飯店、休閑旅游區(qū)或混合型態(tài)的商業(yè)房地產(chǎn)。REITs的投資者包括小額投資人和機(jī)構(gòu)投資人，例如退休基金、保險(xiǎn)公司、基金會(huì)、壽險(xiǎn)基金、銀行信托部和共同基金。REIT的管理階層都是在房地產(chǎn)業(yè)界、企業(yè)界有名望的專業(yè)管理人。收益穩(wěn)定(主要來(lái)源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入)流動(dòng)性好,臺(tái)灣的房地產(chǎn)投資信托,三、房地產(chǎn)投資的利弊1、房地產(chǎn)投資之利相對(duì)較高的收益水平能夠得到稅收方面的好處(置業(yè)投資)稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)說(shuō)要短得多,這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實(shí)際損失高得多,致使置業(yè)投資者帳面上的凈經(jīng)營(yíng)收入減少,相應(yīng)地減少了投資者的納稅支出.,易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持由于可以將物業(yè)作為抵押品,所以投資者可以較容易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持.能抵消通貨膨脹的影響從中國(guó)住宅市場(chǎng)價(jià)格的變化情況來(lái)看,在過(guò)去的十幾年中,房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長(zhǎng)幅度大大超過(guò)了同期通貨膨脹水平.提高投資者的資信等級(jí),2、房地產(chǎn)投資之弊變現(xiàn)性差投資數(shù)額巨大投資回收周期長(zhǎng)需要專門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),四、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)投資者在選擇投資機(jī)會(huì)的過(guò)程中,除了考慮預(yù)期收益外,風(fēng)險(xiǎn)也是影響房地產(chǎn)投資決策的一個(gè)重要因素.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：(1)投入資金的安全性、(2)期望收益的可靠性、(3)投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性、(4)資產(chǎn)管理的復(fù)雜性。,（一）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響，投資者無(wú)法控制的風(fēng)險(xiǎn)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響，可以由投資控制的風(fēng)險(xiǎn),1、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)）指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如以固定利率借出一筆資金或以固定租金長(zhǎng)期出租一宗物業(yè)或以分期付款方式獲取收益.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)供求的變化會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的變化,這種變化進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益.,周期風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)（復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條）給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮進(jìn)入危機(jī)與衰退階段,進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段,房地產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的價(jià)格下降,交易量銳減,給房地產(chǎn)投資者造成損失.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致的資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)由于利率的變動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。利率升高對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響:一是房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折減;二是利率升高會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān),政策性風(fēng)險(xiǎn)由于國(guó)家或地區(qū)政府政策的變化而給投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。政治風(fēng)險(xiǎn)由于政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來(lái)侵略等因素帶來(lái)?yè)p失的可能性。如1992年的海灣戰(zhàn)爭(zhēng)或然損失風(fēng)險(xiǎn)指失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常所造成損失的可能性。,2、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期的收益現(xiàn)金流與實(shí)際收益現(xiàn)金流之間的差異.未來(lái)收益價(jià)格的變化,成本的增加,市場(chǎng)吸納能力的變化,都會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響.未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)(置業(yè)投資)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與實(shí)際經(jīng)營(yíng)費(fèi)用之間的差異資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期的資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異比較風(fēng)險(xiǎn)（機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)）資金投入該房地產(chǎn)項(xiàng)目后,就失去了其他投資機(jī)會(huì),同時(shí)也就失去了其他投資機(jī)會(huì)可能帶來(lái)的收益,時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)由于投資時(shí)機(jī)不當(dāng)或投資時(shí)機(jī)延誤而給投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性.持有期風(fēng)險(xiǎn)(與時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)相關(guān))置業(yè)投資的實(shí)際收益和預(yù)期收益之間的差異隨著時(shí)間的延長(zhǎng)而加大.（二）風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資方向和時(shí)機(jī)選擇的影響根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小，確定其合理的投資收益水平。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力選擇投資方向。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)(房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)規(guī)律、反周期操作),（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)防范1、風(fēng)險(xiǎn)回避（放棄）2、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移（不可抗力風(fēng)險(xiǎn)）通過(guò)契約或合同將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)其他人,3、風(fēng)險(xiǎn)控制減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生大概率或通過(guò)降低因風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失，處理投資者不愿意或不能回避的風(fēng)險(xiǎn)。選擇風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目做好市場(chǎng)研究實(shí)施投資組合策略來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施分期開(kāi)發(fā),第2節(jié)現(xiàn)金流量的構(gòu)成,一、現(xiàn)金流量對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，投資、成本、銷(xiāo)售或出租收入、稅金、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析的基本數(shù)據(jù)。,二、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中的投資與成本有較大差異。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)完成后有三種經(jīng)營(yíng)模式：出售、出租和自營(yíng)。,對(duì)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商所投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金均屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)，基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本中去了。這種情況下房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資基本等于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用。房地產(chǎn)置業(yè)投資或開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營(yíng)，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投資和成本的概念相同。,1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資指開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用。主要包括：土地費(fèi)用為取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。如通過(guò)出讓方式獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用土地價(jià)格=土地出讓金+拆遷補(bǔ)償費(fèi)+城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大配套),前期工程費(fèi)用包括可行性研究費(fèi)用、工程勘察費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)估費(fèi)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)以及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用（1）建筑安裝工程費(fèi)用建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)和安裝工程費(fèi)用等。（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用(小配套)指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用,（3）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。管理費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。銷(xiāo)售費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。,開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的稅金和向地方政府或有關(guān)部門(mén)繳納的費(fèi)用。包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)等。其他費(fèi)用包括：臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)等等。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用包括基本預(yù)備費(fèi)（不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。,經(jīng)營(yíng)資金指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，即當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。,例：某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平米，其中，住宅部分為47581平方米，休養(yǎng)所為1200平方米，綜合商場(chǎng)為1000平方米。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場(chǎng)為自營(yíng)。該項(xiàng)目總投資為13057萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資13049萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元和自營(yíng)固定資產(chǎn)182萬(wàn)元構(gòu)成；綜合商場(chǎng)開(kāi)發(fā)完畢后自營(yíng)時(shí)，需經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。,三、經(jīng)營(yíng)收入、稅金和利潤(rùn)1、經(jīng)營(yíng)收入指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入，包括銷(xiāo)售收入、出租收入和自營(yíng)收入。2、稅金我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納納的主要稅種包括：銷(xiāo)售稅金，包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)和教育費(fèi)附加。企業(yè)所得稅土地增值稅,3、利潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者無(wú)論采取何種直接的投資模式，其經(jīng)營(yíng)收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、期間費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金、土地增值稅后的盈余部分，稱為投資者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-銷(xiāo)售稅金-土地增值稅稅后利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（1-企業(yè)所得稅率）,第3節(jié)資金的時(shí)間價(jià)值和資金等值計(jì)算,一、資金的時(shí)間價(jià)值資金在生產(chǎn)和流通過(guò)程中，隨時(shí)間推移產(chǎn)生的增值。資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)作的必要補(bǔ)償。,二、利息與利率（一）利息與利率利息是占有資金所付的代價(jià)或放棄使用資金所得的補(bǔ)償。利率是單位本金經(jīng)過(guò)一個(gè)計(jì)息周期后的增值額。,（二）單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息。復(fù)利計(jì)息是按當(dāng)期本金和利息之和為基數(shù)計(jì)算利息，即“本生利、利再生利”。俗稱“利滾利”。,（三）名義利率與實(shí)際利率當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別。1、名義利率在計(jì)息期小于一年，給出的年利率名義利率=周期利率每年計(jì)息周期數(shù)2、實(shí)際利率在計(jì)息期小于一年，實(shí)際計(jì)算時(shí)所采用的利率。,3、名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系i=(1+r/m)m-1實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；,三、現(xiàn)金流量圖與資金等值計(jì)算（一）現(xiàn)金流量圖用以放映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)流入和流出的現(xiàn)金活動(dòng)的簡(jiǎn)化圖示。1、水平線表示時(shí)間的推移，時(shí)間序列。2、箭線表示現(xiàn)金流量。3、基準(zhǔn)年“0”，一般選0作為基準(zhǔn)年，表示第1年初，數(shù)字“1”表示第1年末。,（二）資金等值的概念指在考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。（三）資金等值計(jì)算公式要求掌握6個(gè)公式,第四節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo),一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式1、開(kāi)發(fā)投資主要表現(xiàn)為銷(xiāo)售收入。2、置業(yè)投資主要表現(xiàn)為租金、減少納稅、物業(yè)增值、股權(quán)增加等4個(gè)方面。,二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系1、盈利能力指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)與動(dòng)態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用。動(dòng)態(tài)指標(biāo)考慮資金的時(shí)間價(jià)值，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目。,（1）動(dòng)態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率,將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。計(jì)算期的選取規(guī)則出售,為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期與銷(xiāo)售期之和。出租或自營(yíng),為開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和?；鶞?zhǔn)收益率的確定決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。表明項(xiàng)目投資所能接受的最高貸款利率到項(xiàng)目終了時(shí)，所有投資可以被全部收回。,例：某投資者以10000元/平方米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一棟建筑面積為27000平方米的寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該投資者在購(gòu)買(mǎi)該寫(xiě)字樓的過(guò)程中，又支付了相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格4%的契稅，0.5%的手續(xù)費(fèi),0.5%的律師費(fèi)用和0.3%的其他費(fèi)用，其中相當(dāng)于樓價(jià)30%的購(gòu)買(mǎi)投資和各種稅費(fèi)均由投資者的資本金支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%的購(gòu)買(mǎi)投資來(lái)自期限為15年，固定利率為7.5%,按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫(xiě)字樓的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元/平方米，前3年的出租率分別為65%，75%和85%，從第4年開(kāi)始出租率達(dá)到95%且在此后的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的28%。如果購(gòu)買(mǎi)投資發(fā)生在第一年的年初，每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年，投資者全投資和資本金的目標(biāo)收益率分別為10%和14%。試計(jì)算該投資項(xiàng)目全部投資和資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。,（2）靜態(tài)指標(biāo)成本利潤(rùn)率（RPC）指開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占總開(kāi)發(fā)成本的比率,是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率。1）計(jì)算公式成本利潤(rùn)率=（項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本）/總開(kāi)發(fā)成本,2）總開(kāi)發(fā)價(jià)值的計(jì)算：項(xiàng)目全部銷(xiāo)售總開(kāi)發(fā)價(jià)值=總銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售稅金項(xiàng)目出租經(jīng)營(yíng)總開(kāi)發(fā)價(jià)值=項(xiàng)目在整個(gè)執(zhí)有期內(nèi)凈經(jīng)營(yíng)收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計(jì)之和3）總開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)實(shí)際支出的成本，在數(shù)量上等于開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。,4）計(jì)算實(shí)例某開(kāi)發(fā)商以5000萬(wàn)元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為4000平方米的土地50年使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，14層建筑面積相等，514層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），建造成本為3500元/平方米，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的8%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5%，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)和銷(xiāo)售稅費(fèi)分別為銷(xiāo)售收入的0.5%,3.0%和6.5%,預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12000元/平方米。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，地價(jià)于開(kāi)始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款