匯博行――社區(qū)商業(yè)投資

社區(qū)商業(yè)投資講座,北京匯博行商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)潘好龍2011年04月中國北京,提綱,一、新政下商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會二、關(guān)于投資三、關(guān)于社區(qū)與社區(qū)商業(yè)四、社區(qū)商鋪投資的特點五、內(nèi)部收益率（IRR）比較投資案例,“國八條”以及“京十五條”細(xì)則出臺以后，伴隨著中國人民銀行緊縮的貨幣政策，目前住宅投資和投機(jī)市場受到遏制，價格上漲勢頭得到控制，成交量大幅萎縮。同時，開發(fā)商從2010年開始大舉進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)，一起很少介入商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的萬科、保利、華潤、恒大、金地等知名的大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)；從2010年下半年開始，中國平安、中國人壽等保險機(jī)構(gòu)投資大型商業(yè)辦公樓物業(yè)，沉寂多年的商業(yè)物業(yè)正出現(xiàn)旺銷的勢頭。不論是投資專家還是媒體，普遍認(rèn)為商鋪即將迎來迎來新的投資機(jī)會，甚至認(rèn)為從2011年開始將進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)的時代。匯博行作為專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)投資、顧問、營銷、管理機(jī)構(gòu)，其觀點：,一,新政下商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會,一,新政下商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會,政策是積極支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展從2010年以來國務(wù)院、北京市以及相關(guān)部門樓市調(diào)控的主要政策：2010年1月10國十一條2010年4月17日新國十條2010年4月30日北京細(xì)則2010年9月5日保險資金投資不動產(chǎn)2010年9月25日國五條2010年12月1日北京預(yù)收款監(jiān)管2011年1月27日國八條2011年2月16日京十五條細(xì)則,一,新政下商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會,商業(yè)物業(yè)存量大幅度下降，價格出現(xiàn)一定的上漲。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年住宅價格上漲了29%，而商鋪只上漲了不到1%。2010年住宅價格上漲了13%，同期商鋪價格上漲只有4.5%。,北京房地產(chǎn)價格漲幅（2006-2009）,北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)近6年商鋪面積供應(yīng)情況（2006-2011.4.6）,由于商鋪和住宅的倒掛，開發(fā)商拿商業(yè)用地的熱情從2007年開始大幅下降，甚至“商改住”，可以看出可售期房面積在逐年減少，在2010年5月份調(diào)控開始維持在280萬左右，從2010年下半年開始消化了約80多萬平米；可售現(xiàn)房從2009年開始一直在高位徘徊，連續(xù)3年在420萬平米。,住宅和商鋪作為房產(chǎn)投資的最主要兩個品種，住宅的泡沫已經(jīng)非常之大，商鋪辦公樓物業(yè)機(jī)會顯現(xiàn)。從簡單的租售比看，住宅的租售比1：500-600之間；而商鋪和寫字樓租售比在1：150-220之間。通過月租金與售價之間的比值可以用簡單的方式得出結(jié)論。（以華紡90平米兩居月租金4000元，二手房在28000元計算；商鋪周邊租金日租金6元，均價30000元計算，90平米售價在33000元。）,一,新政下商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會,4500元,28000*90,華紡住宅租售比,1,560,16200元,33000*90,華紡商業(yè)租售比,1,183,通貨膨脹的預(yù)期。在全球性金融危機(jī)爆發(fā)后，美聯(lián)儲寬松的貨幣政策之后開始全球性通貨膨脹，國內(nèi)在“保增長，促內(nèi)需”政策下導(dǎo)致以住宅資產(chǎn)暴漲以及新一輪通貨膨脹，在一個負(fù)利率時代，對于手頭握有大量現(xiàn)金的投資人如何抵御通貨膨脹是難題。最近國家將金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)到歷史的最高位，并且在年內(nèi)兩次加息，解決流動性過剩，物價上漲的勢態(tài)。,一,新政下商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會,2010年3月到2011年2月CPI和PPI指數(shù)情況,存款利率與貸款利率情況（%）,存款準(zhǔn)備金率調(diào)整前與調(diào)整后對比圖表（%）,從老百姓可以選擇投資產(chǎn)品看。主要是房產(chǎn)（住宅、寫字樓、商鋪）、股票（基金）、黃金。股市持續(xù)低迷（最近由于樓市低迷撤離的資金進(jìn)入股市，市場有所好轉(zhuǎn)）、黃金價格更是達(dá)到歷史最高點，房產(chǎn)住宅泡沫已經(jīng)比較大。對于普通大眾目前可投資只有商鋪和寫字樓。,一,新政下商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會,二,關(guān)于投資,1、投資的概念,一般性的理解為投入資金以獲取回報或利潤;這是一項資本支出，資本支出應(yīng)該能在未來創(chuàng)造收入或利潤;投資也是當(dāng)前消費的一種替代選擇，使用可利用資金創(chuàng)造未來收益。,什么是投資?,二,關(guān)于投資,1、投資的概念他第一次將投資和投機(jī)區(qū)別開來，他對投資的的定義：“投資是一種通過認(rèn)真分析研究，有指望保本并能獲得滿意收益的行為。不滿足這些條件的行為就被稱為投機(jī)。”本杰明格雷厄姆（華爾街的教父、巴菲特老師）格雷厄姆總結(jié)的特征：在你進(jìn)行一項投資活動時，要對該公司及其基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的穩(wěn)妥性進(jìn)行徹底的分析；你必須細(xì)心保護(hù)自己，以免受重大的損失；你只能期望獲得“適當(dāng)”的業(yè)績，不要期望過高,2、投資的特征,二,關(guān)于投資,風(fēng)險,購買商鋪投資需要一定數(shù)量的資金，因為實現(xiàn)投資項目收益的最大化需要一段時間，房地產(chǎn)投資可能給投資者帶來一些特殊的風(fēng)險；由于市場因素的變化，導(dǎo)致商鋪的空置等帶來風(fēng)險；租戶的流失、租金收益降低等減少現(xiàn)金流并增加維持未產(chǎn)生收入時期銀行還款所帶來的風(fēng)險；許多外部因素的影響，如市場上新的競爭性物業(yè)的出現(xiàn)；稅收提高、銀行貸款利率的提高導(dǎo)致帶來的凈收入的降低；相關(guān)政策或新出臺的法規(guī)等（如2003年北京市工商局出臺住宅底商不允許餐飲、網(wǎng)吧游戲廳、KTV、洗浴以及生產(chǎn)加工制造等5種業(yè)態(tài)的經(jīng)營）,流動性,商業(yè)房地產(chǎn)被認(rèn)為是一項流動性差的投資。一是相對應(yīng)住宅的投資群體，這個投資群體相對比較少；二是銷售渠道單一，住宅二手房中介門店多如牛毛，商鋪二手房中介公司非常少；三是價格和價值判斷的難度比較大，雖然最主要通過租金測算回報率，但是租金差距比較大，而且大多啥商鋪的租約相對較長，衡量比較困難；四是稅負(fù)比較高。,財務(wù)杠桿,有效的利用借貸會增加房地產(chǎn)的收益，如果有合理的租金回報商鋪是利用財務(wù)杠杠比較好的投資品種，減少了初始投資；目前對商鋪以及寫字樓物業(yè)貸款利率上浮10%，首付款比例50%，貸款年限最長10年的政策以前屬于較為嚴(yán)厲的財務(wù)杠桿政策，但是現(xiàn)在基本和二套房政策持平，這對于商業(yè)物業(yè)來講是一個利好；2011年4月6日存貸款利率的再一次上調(diào)，對整體房產(chǎn)投資市場又將是一個打擊，另一方面對那些手頭有良好現(xiàn)金流的投資者來說，又將是利用金融杠桿在商業(yè)地產(chǎn)掘金的好時機(jī)。,管理,目前商鋪投資的方向主要是有獨立門面的底商，其最受投資人歡迎的主要因素是管理在其中作用對長期收益影響比較小；對大型購物中心或出售產(chǎn)權(quán)的室內(nèi)商鋪如果缺乏管理，風(fēng)險是非常大，這將是致命的投資風(fēng)險；對廣大的中小型商鋪投資者這種類型的商鋪絕對不能投資，社區(qū)商鋪或者具有獨立門面的寫字樓、住宅底商、裙房以及商業(yè)街也許是唯一的投資方向；對未來中國商鋪投資市場，管理在其中將發(fā)揮重要的作用,稅收影響,目前許多投資人還沒有納稅的意識，隨著政府稅收監(jiān)管力度加大，稅收將對投資市場造成較大影響；2004年開始，6稅1費合并房產(chǎn)稅有利于規(guī)范商鋪的投資市場；目前各地對房地產(chǎn)投資出租稅收政策有較大的不同；目前北京市執(zhí)行的個人投資商鋪出租后稅收，月租金在5000元以下按照7%征收，月租金在5000元以上按照12%收?。簧啼佫k公樓再出售時稅金分別是：1、營業(yè)稅：稅率5.5%不看年限和面積，提供發(fā)票差額征收，不提供發(fā)票全額征收。2、個人所得稅：稅率20%，提供發(fā)票按差額20%征收，不提供發(fā)票按全額20%征收。3、土地增值稅：提供發(fā)票按四級累進(jìn)稅率征收，不提供發(fā)票按全額20%征收。4、契稅：稅率3%5、印花稅：稅率買賣雙方各0.05%6、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費：555元,持有期,商鋪投資者需要調(diào)整其商鋪經(jīng)營，使之租金收益最大化，這需要一個持有期，合意的持有期可能比預(yù)期的要長或更短；商鋪投資缺點租約相對較長，基本在5-10年，租金遞增幅度基本在3-5%每2-3年，如果在租約期有租金大幅度上漲的空間，不利于調(diào)整租金；租戶租賃的時間長短也會延長或縮短持有期，因為物業(yè)的價值同其產(chǎn)生的收入直接相關(guān)。,價值的變化,外部因素對商鋪投資價值的影響往往更大，如道路開通、地鐵公共交通影響等積極外部因素；高架橋、柵欄等消極因素大幅影響投資價值；商鋪的價值最重要的影響因素是租金收益，通過資本化率直接得到物業(yè)的真實價值；貸款利率的上下波動、物業(yè)的空置率水平、租金高低等這是影響物業(yè)價值的重要因素；稅法的變化也會影響價值；商圈的變化對物業(yè)價值影響也比較大；競爭性物業(yè)或替代性物業(yè)對商鋪價值也將產(chǎn)生影響。,現(xiàn)金流與投資者行為,商業(yè)房地產(chǎn)投資者的基本動機(jī)就是從投資的物業(yè)中獲得未來的現(xiàn)金流，在具體出租時會比較幾個投資項目和它們的現(xiàn)金流情況，然后從中選擇最佳投資，但這并不像說起來那么容易調(diào)查和取得相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料；不同物業(yè)所要求的初始投資不同，投資回報的時間結(jié)構(gòu)不同，回報的金額也不同。因為這些變量的存在，投資的比較不可能簡單明了；投資人對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期、政策等也會導(dǎo)致投資行為的不同；最理想的投資應(yīng)該同類型物業(yè)不同項目之間進(jìn)行比較投資。（如商鋪與商鋪之間、寫字樓與寫字樓之間的比較）,投資者偏好,最低的初始投資：希望投資的首付比例最低最高的定期現(xiàn)金流：定期的租金收益最高最早的現(xiàn)金流：早收租金比晚收租金要好最高的銷售收益：出售商鋪時希望得到最高的銷售收益,1、關(guān)于社區(qū)著名的社會學(xué)家芭芭拉菲利普斯解釋：擁有自然地域的群體；擁有共同特征的群體；聚集在一起并有共同特征和文化，并以很高程度的社會內(nèi)聚性為特征的群體。,三,關(guān)于社區(qū)與社區(qū)商業(yè),2、關(guān)于社區(qū)商業(yè)城市的商業(yè)結(jié)構(gòu)按照主要商業(yè)功能、規(guī)模和輻射能力可以分為市級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)中心（社區(qū)商業(yè)中心）和專業(yè)特色街的建設(shè)。它是任何一個城市基本的商業(yè)結(jié)構(gòu)體系，而社區(qū)商業(yè)作為三級商業(yè)最基層環(huán)節(jié)，直接服務(wù)于老百姓日常消費。,三,關(guān)于社區(qū)與社區(qū)商業(yè),3、社區(qū)商業(yè)開發(fā)的意義社區(qū)商業(yè)的有效開發(fā)，將帶動住宅等其它物業(yè)銷售，使項目的開發(fā)形成良性循環(huán)，強(qiáng)化項目整體品牌形象社區(qū)商業(yè)的發(fā)展將帶動社區(qū)的消費，方便業(yè)主的生活社區(qū)商業(yè)的開發(fā)促進(jìn)社區(qū)入住率拓展了零售業(yè)的發(fā)展空間催生新的商機(jī)居民區(qū)商業(yè)的開發(fā)正在經(jīng)歷從無到有、從混亂無序到整體規(guī)劃的變遷，由散亂差的配套到集中合理的布局建設(shè)，帶來新的商機(jī)營造了社區(qū)的文化,三,關(guān)于社區(qū)與社區(qū)商業(yè),4、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)配置社區(qū)商業(yè)配置分為兩類：一類是基礎(chǔ)性的配置，即滿足現(xiàn)階段居民日常生活需求的最基本的配置。這類配置所包括的業(yè)態(tài)又稱為必備性業(yè)態(tài)，主要有超市、郵局、菜市場、藥店、美容美發(fā)、再生資源回收站等。基礎(chǔ)性配置應(yīng)充分體現(xiàn)在政府規(guī)劃之中，具有總量調(diào)控的確定性；另外一類是發(fā)展性配置，即滿足居民多元化、多層次的物質(zhì)和消費需求的配置。這類配置所包括的業(yè)態(tài)又稱為指導(dǎo)性業(yè)態(tài)，主要有專賣店、文化用品店、鮮花禮品店、咖啡館、餐廳、健身中心、房產(chǎn)中介、蛋糕店等。發(fā)展性配置主要依靠市場的力量調(diào)節(jié)，具有企業(yè)運作的非確定性。,三,關(guān)于社區(qū)與社區(qū)商業(yè),四,社區(qū)商鋪投資的特點,1、社區(qū)商鋪安全投資的典范回顧這10年以來，北京商鋪投資市場，不論是那些低門檻、低總價的室內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪，還是CBD區(qū)域高門檻、高總價的商鋪，社區(qū)商鋪投資才是最安全穩(wěn)定的投資。曾經(jīng)引領(lǐng)風(fēng)騷的產(chǎn)權(quán)商鋪多少已經(jīng)關(guān)門歇業(yè)，投資人血本無歸；而那些核心區(qū)的商鋪，高價格帶來的高風(fēng)險，讓投資變成一種負(fù)擔(dān)。相比購物中心、主題賣場、專業(yè)市場，社區(qū)商業(yè)具有更穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)。“一鋪養(yǎng)三代”就是社區(qū)商鋪安全投資的寫照,四,社區(qū)商鋪投資的特點,2、安全投資緣于社區(qū)的穩(wěn)定消費社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性、地域性等特點。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，所在，投資社區(qū)商鋪緣于社區(qū)的穩(wěn)定消費,任何的投資活動必須從一個時段衡量比較分析；對房產(chǎn)的投資必須從一個階段來衡量，單純通過1-2年很難準(zhǔn)確的反映一個物業(yè)的投資價值；不論是住宅投資還是商鋪投資，測算其回報高低的兩項指標(biāo)就是該物業(yè)每年租金收益和出售后的銷售收益；通過選取四個代表性區(qū)域的代表性物業(yè)以租金收入和出售后的銷售收益（或在售同地段樓盤真實成交價）全面衡量住宅投資和商鋪投資內(nèi)部收益率高低；,五,內(nèi)部收益率（IRR）分析比較投資案例,新龍城,大河莊苑,建外SOHO,嘉銘桐城,T形圖：關(guān)鍵概念,一項投資的內(nèi)部收益率（IRR）是指投資的每一元錢在每期所帶來的收益百分比。內(nèi)部收益率給投資者提供了一種以收益為基礎(chǔ)比較投資方案的方法。我們通過以上項目在住宅和商鋪期初的投資計算，考慮到投資以來的租金收益、目前二手房的成交價格或者周邊商鋪的成交價格，以此來測算這些項目的內(nèi)部收益率，真實地反映住宅投資和商鋪投資那一個回報更理想,i=23.46%,i=16.59%,住宅,商鋪,假定住宅和商鋪的面積200平米測算,i=20.53%,i=20.96%,住宅,商鋪,假定住宅和商鋪的面積126平米測算,i=21.56%,i=22.34%,住宅,商鋪,假定住宅和商鋪的面積140平米