2009年111月成都房產(chǎn)市場發(fā)展分析

1,2009年1-11月成都房產(chǎn)市場分析,2009年11月25日,2,目錄,第一部分土地市場第二部分住宅市場,第一部分土地市場第二部分住宅市場第三部分龍泉市場,3,3,第一部分土地市場,4,4,一.1-11月成交土地情況,2009年1-11月，成都市范圍內(nèi)共計(jì)成交經(jīng)營性土地156宗，總面積為15378.37畝。主城區(qū)成交經(jīng)營性用地42宗，成交面積為3008.11畝，平均交易價(jià)格為562.57萬元/畝。各個(gè)郊區(qū)（縣）共計(jì)成交土地114宗，成交面積為12370.27畝，平均交易價(jià)格為99.7萬元/畝。,5,5,二.土地交易月度走勢,2009年1-11月，成都市土地交易月度交易中以7月份交易面積最大；7月份，雙流區(qū)域集中交易土地近2900畝，帶動(dòng)當(dāng)月交易面積大幅度增長；8月-10月份土地市場單月交易面積保持在1200畝左右，11月土地市場再次出現(xiàn)沖高行情。,6,6,三.土地交易區(qū)域分布,從成交土地的區(qū)域分布來看，2009年1-11月，雙流區(qū)域成交面積最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其它區(qū)域；在主城區(qū)成交的土地中，高新區(qū)最為集中，成交面積和成交宗數(shù)均是各區(qū)最多的，成華區(qū)、錦江區(qū)土地交易面積較小。,7,7,小結(jié)：,從09年1-11月土地市場的交易情況可以看出，6月份以后，土地市場的交易量出現(xiàn)比較明顯的上漲，土地市場比較活躍，8-10月土地交易維持在月均1200畝左右，11月土地大幅攀升至2552畝。主城區(qū)土地市場隨商品房市場的回暖也呈逐漸放量態(tài)勢，但土地市場的主體已向郊區(qū)外移，特別是近郊區(qū)（縣）；房地產(chǎn)開發(fā)逐漸向外拓展。,8,第二部分商品房市場,9,一、市場供應(yīng)情況,（一）商品房供求關(guān)系,（注:因房管局網(wǎng)站調(diào)整，6月成交量中11日、22-30日部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失；8月份由于房管局網(wǎng)站改版，數(shù)據(jù)有一定偏差。）,10,整體上看，09年商品房供求比要低于08年，也使得存量房源得到一定程度的消化；由于10月房交會(huì)的刺激，9月份主城區(qū)商品房供應(yīng)端呈現(xiàn)“井噴”態(tài)勢，當(dāng)月供求比達(dá)到1.47，供應(yīng)端經(jīng)過9月份的“井噴”式供應(yīng)后，供應(yīng)量開始在低位徘徊，供求比持續(xù)走低，11月交易量沖高的行情更是拉底了供求比，11月商品房供求比為0.61。,11,（二）供應(yīng)量分析2009年1-11月，主城區(qū)范圍內(nèi)新增預(yù)售面積為971.23萬平米；而同期商品房市場的交易面積近1114萬平米；商品房市場整體仍然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。,12,2008年1月-2009年11月供應(yīng)量走勢圖（單位：萬平米）,2009年1-11月主城區(qū)商品房市場供應(yīng)月度波動(dòng)較為明顯，受秋交會(huì)刺激，9月份的新增預(yù)售面積最大，達(dá)到160.18萬平米；而后10月供應(yīng)量則呈現(xiàn)大幅下降，市場著重消化前期的大規(guī)模放量，11月供應(yīng)量有所反彈，回升至93.41萬平米。,13,（三）主城區(qū)商品房新增供應(yīng)情況1、新增供應(yīng)行政區(qū)域分布情況,2009年1-11月，主城區(qū)各行政區(qū)域新增預(yù)售面積以成華區(qū)最多，其次是錦江區(qū)區(qū)，武侯區(qū)新增預(yù)售面積最少。,14,2、新增供應(yīng)環(huán)域分布情況,從環(huán)線新增預(yù)售的情況分析，2環(huán)內(nèi)的供應(yīng)相對(duì)較少；市場供應(yīng)的主體為2環(huán)以外，其中以2-3環(huán)區(qū)域最為集中，占總供應(yīng)面積的55%。由此可見，2-3環(huán)區(qū)域內(nèi)仍然是房產(chǎn)發(fā)展最集中的區(qū)域。,15,3、新增供應(yīng)區(qū)位分布情況,根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示:2009年1-11月，主城區(qū)新增預(yù)售面積方位分布以城東、城南、城西三個(gè)方向?yàn)橹?，其中又以城西區(qū)域的放量最大，而城中則是最少的區(qū)域；城北與城東、南、西三個(gè)方向相比，城北房產(chǎn)開發(fā)較為滯后。,16,二、商品房市場交易（一）總成交量趨勢,2009年1-11月，主城區(qū)商品房成交套數(shù)為125039套，成交面積達(dá)1114萬平米；與2008年同期相比，商品房市場交易量增長明顯，其中總成交套數(shù)同比上升77%；成交面積同比上升91%。（備注：11月份商品房交易統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止2009年11月24日）,17,主城區(qū)商品房成交走勢,從商品房交易的月度走勢情況分析，2009年1月以來，主城區(qū)商品房市場基本處于平穩(wěn)上升態(tài)勢。6月份，商品房市場出現(xiàn)大幅回落，之后穩(wěn)步小幅上漲，而在11月成交量大幅沖高，成交面積突破150萬平米。預(yù)計(jì)隨著樓市優(yōu)惠政策年底即將到期，或?qū)⒋俪沙山涣吭诘狡谇靶纬呻A段性集中成交。,18,（二）成交價(jià)格分析交易均價(jià)再次上揚(yáng),根據(jù)主城區(qū)商品房交易價(jià)格的走勢可以看出，09年以來主城區(qū)商品房市場交易價(jià)格一路上揚(yáng)，7月份均價(jià)接近6000元/平米；8月份，市場交易價(jià)格出現(xiàn)小幅微調(diào)，9月份交易價(jià)格再次攀升，均價(jià)突破6000元/平米，10月成交價(jià)格再次沖高，已達(dá)到6322元/平米。預(yù)計(jì)后市成交均價(jià)大幅波動(dòng)的可能性較小，市場將趨于平穩(wěn)。,19,三、區(qū)域市場分析,（一）總體情況,（備注：統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止09年11月24日；09年6月成交量中11日、22-30日部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失；8月份由于房管局網(wǎng)站改版，數(shù)據(jù)有一定偏差，11月9日各行政區(qū)交易數(shù)據(jù)缺失）,20,根據(jù)各行政區(qū)域1-11月份商品房交易的數(shù)據(jù)可以看出，成華區(qū)是主城區(qū)各區(qū)之中商品房交易最活躍的區(qū)域，其交易面積258.78萬平米；其次分別是金牛區(qū)和錦江區(qū)，分別為190.46和181.24萬平米。,21,主城區(qū)商品房按行政區(qū)域成交套數(shù)走勢：,22,主城區(qū)商品房按行政區(qū)域成交套數(shù)走勢：,從各行政區(qū)商品房交易套數(shù)月度走勢可以看出，成華區(qū)商品房市場一直處于相對(duì)活躍的狀態(tài)；而青羊區(qū)交易量在本月出現(xiàn)較大幅度的攀升。,23,主城區(qū)商品房按行政區(qū)域成交面積走勢：（單位：萬平米）,24,主城區(qū)商品房按行政區(qū)域成交面積走勢：（單位：萬平米）,根據(jù)圖示可看出，成華區(qū)商品房市場交易量基本上一直是各行政區(qū)中最為活躍的區(qū)域，各行政區(qū)交易面積情況與各區(qū)成交套數(shù)走勢基本一致。,25,四.商品房總體交易情況及預(yù)測,26,2009年1-11月，成都市主城區(qū)商品房市場供應(yīng)量約為971.23萬平米，同期商品房成交面積為1114萬平米，市場整體供求比約為0.87，市場整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。從月度供應(yīng)情況分析，目前出現(xiàn)了兩個(gè)供應(yīng)的高峰期，一個(gè)是4月份，另外一個(gè)則出現(xiàn)在9月，市場供應(yīng)面積大幅增長，達(dá)160萬平米，而10月商品房供應(yīng)量大幅回落，11月供應(yīng)量有所反彈，回升至93.4萬平米。從月度成交情況看，商品房基本上處于穩(wěn)步上升的態(tài)勢，而在11月成交量出現(xiàn)大幅沖高，成交面積突破150萬平米。預(yù)計(jì)隨著樓市優(yōu)惠政策年底即將到期，或?qū)⒋俪沙山涣吭诘狡谇靶纬呻A段性集中成交。商品房市場的活躍，帶動(dòng)了商品房交易價(jià)格的一路走高，8月出現(xiàn)小幅回落，之后成交價(jià)格再次上揚(yáng)，10月成交價(jià)格達(dá)到了6322元/平米。預(yù)計(jì)后市成交均價(jià)大幅波動(dòng)的可能性較小，價(jià)格將趨于平穩(wěn)。,27,第三部分龍泉市場,一.土地市場,2009年1-11月，龍泉區(qū)域內(nèi)，成交2宗商住用地，分別是位于西河鎮(zhèn)成洛路以南、群輝路以西，面積100畝，交易價(jià)格為60萬元/畝；另外一宗為龍泉驛區(qū)西河鎮(zhèn)成洛路以北東一路以西，面積345.3454畝，交易價(jià)格為45萬元/畝。其余成交土地均為工業(yè)用地。,二.龍泉供應(yīng)市場,2009年1-11月，龍泉區(qū)域內(nèi)共計(jì)新增商品房預(yù)售面積119.57萬平米；從月度供應(yīng)的情況分析，5月、7月、9月和11月的新增供應(yīng)面積均在15萬平米以上。11月新增供應(yīng)15.5萬平米。,三.龍