2015年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況總結(jié)分析

1/62015年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況總結(jié)分析2015年的房地產(chǎn)市場，以政策為主導(dǎo)。從降準(zhǔn)降息到“330新政”，從高層喊話“去庫存”到經(jīng)濟(jì)會議“鼓勵開發(fā)商適當(dāng)降價”，都體現(xiàn)了政府對房地產(chǎn)市場的重視。在這樣的大背景下，XX樓市延續(xù)了穩(wěn)定表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，2015年XX主城區(qū)共成交新房276萬套，二手房87萬套。受政策影響，XX市場整體呈現(xiàn)剛需為主，改善型需求明顯增加的特點(diǎn)。樓市量價關(guān)鍵詞穩(wěn)定2015年，XX房地產(chǎn)市場無論從供應(yīng)量，成交量還是房價，均保持了“穩(wěn)”字當(dāng)頭。首先，XX新房成交量連續(xù)三年穩(wěn)定在27萬套以上。根據(jù)XX網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2015年XX共成交一手商品房275781套，同比微漲144。其中，商品住宅共成交174744套，占比634，非住宅101037套，占比366成交面積為229697萬平方米，同比微降24。此外，2015年XX主城區(qū)共成交二手房85197套，同比上漲15。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市場成交量有明顯提升，從4月開始，平均每月成交8072套二手房。第二，庫存量降低，去化周期變長。克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到2015年11月30日，XX樓市庫存量為13002/6萬方，而2014年12月時，庫存量為1514萬方，相比減少約214萬方。但與此同時，去化周期也從81個月上升到15個月，在全國重點(diǎn)城市中仍屬健康范疇。第三，XX房價同樣保持穩(wěn)定。克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年111月XX商品房成交均價為7592元/平米，同時，單月房價隨著開發(fā)商的推盤節(jié)奏發(fā)生波動。其中，3、5、9、10四個月份，房價在傳統(tǒng)的市場營銷節(jié)點(diǎn)均值較低，在市場淡季有所回升。因此，供需市場對XX房價起到?jīng)Q定性作用，而政策等因素影響很小。政策關(guān)鍵詞救市去庫存2015年是樓市“政策大年”，年內(nèi)央行共降息5次，降準(zhǔn)6次，政府部門出臺了330新政，中央高層也在四季度屢次提到“去庫存”，并“鼓勵開發(fā)商降價”政策的密集程度在近三年達(dá)到高峰，而這些政策對XX樓市，也有較為直觀的影響。第一，經(jīng)歷5次降息后，100萬商業(yè)房貸每月可以少還700多元。從2016年元旦開始，置業(yè)者將享受到這一利好。第二，330新政使改善型置業(yè)成交量上漲。330新政出臺后，二套房首付降至四成，房貸還清后再買房首付款按首套房執(zhí)行。這些都加大了改善型置業(yè)需求。數(shù)據(jù)顯示，2015年XX主城區(qū)建面50100平方米的住宅成交占比約58，3/6而建面100160平方米的住宅成交占比約30，建面160平方米以上的住宅成交占比約12。而在XX市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的2015年XX商品房成交項目榜單中，香港置地約克郡、龍湖兩江新宸、江與城、融創(chuàng)凡爾賽花園和世茂茂悅府等樓盤，均受到改善置業(yè)者的青睞。除了新房政策，二手房營業(yè)稅也迎來重大改革，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。此項政策落地后，XX二手房市場成交量明顯上漲，最終比2014年多成交11301套，政策影響明顯。第三，渝八條對XX房企現(xiàn)金流的改善。2015年10月14日,XX市政府發(fā)布了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的通知，簡稱“渝八條”。其中，“房企可調(diào)整閑置土地的開工竣工時間”、“未預(yù)售商品住房項目商住比例”、“調(diào)整未預(yù)售商品住房的戶型結(jié)構(gòu)”等內(nèi)容，有效緩解了房企的資金壓力，對開發(fā)商而言意義重大。房企關(guān)鍵詞轉(zhuǎn)型相比XX樓市成交量價的穩(wěn)定，XX房企則在穩(wěn)中求變。首先是市場占有率的變化。XX房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的2015年XX房企商品房銷售榜單（均為備案數(shù)據(jù)）顯示，龍湖地產(chǎn)以9232億元的銷售金額居于榜首，融創(chuàng)以66414/6億元排名第二，隨后依次為協(xié)信、金科、保利、香港置地等房企。盡管龍湖重回銷冠，但市場份額逐漸被其他品牌房企“蠶食”。而本土房企如隆鑫、光華等房企市場份額也有不同程度縮減。外來房企中，今年表現(xiàn)較為突出的是魯能地產(chǎn)。截止到11月底，魯能在XX的庫存量為1519萬方，但保持了較快的去化速度，從拿地到入市僅需要68個月的時間。最終，魯能全年成交備案金額2412億元，并耗資63億元再拿下230萬方儲備土地。第二是戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的變化。2015年XX有不少品牌房企謀求變革，或擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)鏈條，或調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，較為明顯的是協(xié)信、萬科兩大開發(fā)商。其中，協(xié)信在更名為啟迪協(xié)信科技城集團(tuán)后，逐漸淡化住宅市場的投入，轉(zhuǎn)型為“商業(yè)產(chǎn)業(yè)園”的新模式，并依靠商業(yè)地產(chǎn)的銷售金額，成為2015年XX房企銷售排行榜的第三位；而XX萬科則轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，通過試點(diǎn)萬科西九驛“租售結(jié)合”的新模式，拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域。第三，房企數(shù)量的變化，并購案例增多。2015年初，北碚天奇地產(chǎn)和XX金易地產(chǎn)爆出資金鏈問題；3月份，本土的晉愉地產(chǎn)傳出破產(chǎn)流言，數(shù)月后多個項目開始為購房者清退本金。而恒大則并購了XX中渝部分項目和御龍?zhí)旆澹M(jìn)一步擴(kuò)大了版圖。5/6土地市場關(guān)鍵詞掛牌抱團(tuán)XX土地以儲備較充足著稱，但在2015年，各項出讓數(shù)據(jù)同比去年縮水明顯。XX土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，2015年XX主城區(qū)共出讓居住、商業(yè)、金融類用地146宗，土地出讓面積為11217萬方，同比下跌148，出讓總金額6236億元，同比下跌205。而2015年的XX土地市場，也表現(xiàn)出如下特點(diǎn)一是掛牌率更高。在146宗地塊中，共有135宗地掛牌，僅9宗地溢價成交，占比6，而2014年有33宗地溢價成交，占比24。二是品牌房企占有率高。從全年出讓土地的數(shù)量和質(zhì)量來看，優(yōu)質(zhì)地塊均被品牌房企收入囊中。其中魯能拿地6宗，成為品牌房企儲備土地最多的一家，龍湖、金科、東原、協(xié)信、融創(chuàng)、碧桂園、萬達(dá)、中交均有土地斬獲。而中小房企受到現(xiàn)金流和庫存的雙重壓力，再無能力拿地。三是房企拿地更加精打細(xì)算。據(jù)統(tǒng)計，今年共有9宗地塊為房企聯(lián)合拿地，其中包括龍湖、香港置地，東原、旭輝，協(xié)信、同景，融創(chuàng)、華美等品牌房企。房企的聯(lián)合開發(fā)，可以降低拿地成本，減少開發(fā)周期；同時，房企之間各司其職，發(fā)揮自身特點(diǎn)，對項目質(zhì)量和品牌效應(yīng)均有促進(jìn)。四是房企對區(qū)域選擇發(fā)生變化。三北區(qū)域再次成為房6/6企首選，尤其是大竹林和溉瀾溪。1月份，