論我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險防范

論我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險防范摘要2010年4月中央政府為遏制房價過快上漲陸續(xù)出臺了多項嚴(yán)厲的調(diào)控政策，隨著房地產(chǎn)市場不確定性逐步增加，商業(yè)銀行原木安全性較高的個人住房貸款的風(fēng)險也在逐漸加大木文在此背景卜分析了近年來我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展情況、普遍存在的風(fēng)險類型，并在此基礎(chǔ)上對商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險防范提出了相關(guān)對策。關(guān)鍵詞商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范中圖分類號F83033文獻標(biāo)識碼A文章編510050167201101003405ABSTRACTONAPRIL2010,THECENTRALGOVERNMENTGRADUALLYINTRODUCEDANUMBEROFSTRINGENTCONTROLPOLICIESTOCURBHOUSINGPRICESWITHTHEGRADUALINCREASEINTHEREALESTATEMARKETUNCERTAINTY,THERISKSOFCOMMERCIALBANKSINDIVIDUALHOUSINGLOANSISALSOGRADUALLYINCREASINGINTHISCONTEXT,THISPAPERANALYZESCHINACOMMERCIALBANKSINDIVIDUALHOUSINGLOANSINRECENTYEARS,THERISKOFCOMMONTYPEONTHISBASIS,THEPAPERPROPOSESRISKPREVENTIONMEASURESTOINDIVIDUALHOUSINGLOANSOFCOMMERCIALBANKSKEYWORDSCOMMERCIALBANKSPERSONALHOUSINGLOANRISKPREVENTION住房是人們的基本生活保障，改善住房條件關(guān)系到人們生活質(zhì)量的提高，因此發(fā)展住房金融成為真正啟動消費信貸的關(guān)鍵問題，而商業(yè)銀行個人住房貸款作為住房金融重點支柱部分一直是社會各界關(guān)注的熱點話題。伴隨個人住房貸款的快速增長，房貸不良貸款率也開始有所上升。21年4月份以來，針對房價迅速攀升、炒房現(xiàn)象日益嚴(yán)重的問題，以“國十條”為代表的房產(chǎn)新政陸續(xù)出臺，政府對房市的調(diào)控力度越來越強，未來中國房地產(chǎn)市場的價格走勢眾說紛紜，由此進一步增加了商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險性和不確定性。一、個人住房貸款的含義、特點一個人住房貸款的含義個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，借款人申請住房貸款時必須提供擔(dān)保。目前，個人住房貸款主要有委托貸款、自營貸款和組合貸款三種類型。1個人住房委托貸款是指住房公積金管理中心運用住房公積金委托商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款，也稱公積金貸款。住房公積金貸款是政策性個人住房貸款，一方而其利率低另一方而其主要是為中低收入的公積金繳存職工提供。2個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者發(fā)放的貸款，也稱商業(yè)性個人住房貸款。3個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。二個人住房貸款的特點個人住房貸款與其他個人貸款相比，具有以下特點1貸款金額大、期限長。個人住房貸款金額較大，期限較長，通常為1020年，最長可達30年2貸款對象特殊且用途專一。對象是具有完全民事行為能力的自然人，貸款只能用于支付其所購住房3償還方式特殊。借款人按月歸還貸款本息4一般以所購房屋或已有房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押。由于上述特點，個人住房貸款呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等風(fēng)險特征，給貸款管理工作造成了一定的困難。二、我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展情況我國的個人住房貸款起步于1998年，但真正發(fā)展還是2000年之后。對于個人住房貸款，銀行界普遍認(rèn)為是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與企業(yè)貸款相比有著拖欠貸款比例較低的優(yōu)點，因而把個人住房貸款作為低風(fēng)險貸款。近年來，個人住房貸款在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的帶動下獲得了迅猛發(fā)展，個人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升，不少商業(yè)銀行也將個人住房信貸視為低風(fēng)險的信貸品種，并將其作為信貸業(yè)務(wù)擴張的重點。表一、圖一反映了我國自住房貨幣化制度改革后，商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的發(fā)展情況，可以看出我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款無論是在增長總量還是增長速度方而每年均發(fā)展迅速。表一119982008年全國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款數(shù)額單位億元在這十余年中，商業(yè)銀行個人住房抵押貸款在推動住房體制改革和提高居民住房消費方而起到了積極作用。但隨著個人住房抵押貸款余額的快速增加，其不良貸款也開始逐年攀升，個人住房貸款的風(fēng)險日益凸顯見表二。從表二可以看出，商業(yè)銀行個人住房貸款的不良貸款率總體呈上升趨勢，雖然比率并不高，但是因為其基數(shù)大，個人房貸的不良貸款總額還是很大的，其風(fēng)險不容忽視。1995年日本住房金融案件，1997年亞洲金融風(fēng)暴，2007年8月美國次貸危機，2009年11月底迪拜金融危機，均與房地產(chǎn)市場泡沫破滅，個人住房貸款大規(guī)模違約相關(guān)。銀監(jiān)會在2010年6月15日發(fā)布的中國銀監(jiān)會2009年報中指出2010年隨著房地產(chǎn)市場不確定性逐步增加，個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn)，信用風(fēng)險隱患可能上升。因此加強個人住房貸款的風(fēng)險評估、完善風(fēng)險管理機制、研究防范對策，是擺在我國商業(yè)銀行而前的重要課題。表二我國商業(yè)銀行個人房貸不良貸款率計量單位三、商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險分析個人住房信貸風(fēng)險，指商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款中隱含損失的可能性，主要指借款人不能按時償還貸款本息，由此給貸款銀行帶來的損失。由于個人住房貸款自身的特點和市場環(huán)境等內(nèi)、外部因素，其風(fēng)險的發(fā)生有其可能性和必然性。具體而言，商業(yè)銀行個人住房貸款普遍而臨以下風(fēng)險一信用風(fēng)險信用風(fēng)險是個人住房貸款風(fēng)險中最基本、最直接的風(fēng)險。一般有下而幾種形式1被迫違約。被迫違約是借款人的被動行為，指借款人在買房后，因?qū)嶋H支付能力下降或突發(fā)事件的發(fā)生，無法繼續(xù)正常向貸款銀行還本付息。我國市場競爭激烈，就業(yè)條件嚴(yán)峻，教育、醫(yī)療等支出急劇增加，都可能導(dǎo)致借款人的支付能力下降甚至惡化，使借款人無力償還貸款本息。同時，我國目前對借款人的審查主要是靜態(tài)審查，而不是過程或動態(tài)審查。主要審查借款人借款時的還款能力，也就是貸款時的把關(guān)，至于以后還款能力可能發(fā)生的變化考慮的很少，這就加大了此類風(fēng)險的出現(xiàn)概率。2理性違約。理性違約是借款人的主動行為，指借款人主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益而產(chǎn)生的違約行為。當(dāng)房價迅速下跌或利率大幅上升時，繼續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益，借款人會理性違約。3提前還款。提前還款是借款人主動違約行為，指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。當(dāng)市場利率低于合同利率時，提前還貸就有可能發(fā)生，提前還貸一方而使商業(yè)銀行損失原合同利率帶來的利息收益，另一方而商業(yè)銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。二抵押物風(fēng)險貸款抵押物是商業(yè)銀行第二還款來源，但商業(yè)銀行常而臨如下抵押物風(fēng)險1抵押物處置風(fēng)險。當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額變現(xiàn)，就會遭受抵押物處置風(fēng)險。我國住房二級市場處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)煩瑣，交易費用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。2抵押物價格風(fēng)險。指因房地產(chǎn)市場的變化和房屋自然磨損而導(dǎo)致抵押房屋價格下跌的風(fēng)險。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于調(diào)整或不景氣時，價格下跌有可能導(dǎo)致抵押房屋價格不能覆蓋銀行貸款本金和利息。三流動性風(fēng)險個人住房貸款的流動性風(fēng)險表現(xiàn)在兩個方而1目前，我國商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款資金主要來源于居民儲蓄存款，一般不超過五年，大都是短期性的，而住房貸款期限少則三五年，多則十年、二十年，這種“短存長貸”行為，會降低商業(yè)銀行資產(chǎn)流動性，產(chǎn)生流動性風(fēng)險，進而影響銀行償付能力。2我國商業(yè)銀行個人住房貸款不易變現(xiàn)。一是因為個人住房貸款是零售性業(yè)務(wù)，每筆貸款的貸款利率、到期日及貸款期限等都不同，銀行無法實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理二是前文提到的住房二級市場尚不發(fā)達，抵押物變現(xiàn)難，影響住房貸款變現(xiàn)性。這樣就可能產(chǎn)生兩方而嚴(yán)重后果一是喪失了在金融市場上更有利可圖的投資機會，增加機會成本帶來的損失二是當(dāng)存款人擠提存款或債權(quán)人要求銀行清償債務(wù)時，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進而直接導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)和倒閉。四市場和政策風(fēng)險1市場風(fēng)險。指國民經(jīng)濟在整體發(fā)展過程中存在由繁榮到蕭條的周期性波動，進而影響房地產(chǎn)業(yè)，給貸款銀行帶來損失。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟周期有更強的敏感性，經(jīng)濟高漲時，居民收入水平提高，市場對房地產(chǎn)的需求增加，貸款數(shù)量急劇增加經(jīng)濟蕭條時失業(yè)率上升居民收入下降房價下跌商業(yè)銀行勢必會而臨大量的“呆壞賬”損失。2政策風(fēng)險。政府經(jīng)濟政策的調(diào)整引起房地產(chǎn)市場變化進而給商業(yè)銀行帶來損失。當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展脫離個人消費能力，出現(xiàn)泡沫和投資過熱，與宏觀調(diào)控目標(biāo)相違背，政府就會采取房地產(chǎn)調(diào)整政策，比如2010年4月出臺的房產(chǎn)新政國十條。隨著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和收縮，商業(yè)銀行將而臨政策風(fēng)險，主要表現(xiàn)為之前投資購房者的投資行為在現(xiàn)行的政策下，變得不再有利可圖甚至還會造成損失，這勢必會加大貸款的違約率，給銀行造成損失。五開發(fā)商導(dǎo)致的風(fēng)險1經(jīng)營管理失誤導(dǎo)致的風(fēng)險。一些房地產(chǎn)開發(fā)商由于經(jīng)營管理失誤，出現(xiàn)爛尾樓或樓盤質(zhì)量不合格，造成已售期房不能按時交業(yè)主使用，致使購房人與開放商發(fā)生爭執(zhí)或要求解除購房合約，其往往很難在短時間內(nèi)解決。一旦出現(xiàn)這種情況，使用個人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。2“假個貸”風(fēng)險。開發(fā)商通常在兩種情況下會實行“假個貸”一是房價迅速提高的時候，開發(fā)商惜售，準(zhǔn)備“捂盤待漲再售”，而此時如果開放商又需要資金，就會以本單位職工或其他關(guān)系人名義，冒充購房人，通過虛假銷售方式套取銀行貸款，等到房價上漲后，賣出房屋再還款二是房地產(chǎn)市場不景氣的時候，或開發(fā)商資質(zhì)較差，房屋銷售不暢，無法及時回籠資金時，開發(fā)商也會冒充購房人，采取“假個貸”。在實際情況中，第二種情況更普遍，給銀行造成的風(fēng)險和損失也更大。還有一種較常見的“假個貸”方式，不是由開放商策劃，而是施工方。這通常是因為開發(fā)商欠施工方工程款，在樓盤銷售狀況不佳而無力還款時，開發(fā)商通常會把一些房屋抵押給施工方，以抵消欠款。而施工方則會通過內(nèi)部人員或關(guān)系人，以虛假的購買方式，套取銀行貸款。六管理風(fēng)險1內(nèi)部操作環(huán)節(jié)的風(fēng)險。違規(guī)操作是銀行內(nèi)部形成資產(chǎn)風(fēng)險最主要原因之一，是經(jīng)營機構(gòu)放寬貸款要求而造成的業(yè)務(wù)風(fēng)險。主要表現(xiàn)為一是在業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵機制下，經(jīng)營機構(gòu)重業(yè)務(wù)輕管理，甚至違規(guī)經(jīng)營，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自或變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件二是部分工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)任，違反操作規(guī)程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。2信息不對稱和自身體制不健全的風(fēng)險。商業(yè)銀行信息不對稱和自身體制不健全而臨的風(fēng)險，主要包括逆向選擇和道德風(fēng)險。逆向選擇ADVERSESELECTION是指由于交易雙方信息不對稱和市場價格下降產(chǎn)生的劣質(zhì)品驅(qū)逐優(yōu)質(zhì)品，進而出現(xiàn)市場交易產(chǎn)品平均質(zhì)量下降的現(xiàn)象。在金融市場上，逆向選擇指市場上那些最有可能造成不利逆向結(jié)果即違約風(fēng)險的融資者，往往就是那些尋求資金最積極且最有可能得到資金的人。同時，由于商業(yè)銀行普遍監(jiān)督制約機制不足，以及責(zé)任認(rèn)定和處罰力度不夠，績效激勵很可能使得客戶經(jīng)理在業(yè)務(wù)辦理過程中，沒有盡職盡責(zé)，產(chǎn)生道德風(fēng)險。四、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的防范住房與廣大居民生活息息相關(guān)，不僅關(guān)系到上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還關(guān)系到社會和諧、經(jīng)濟穩(wěn)定、地區(qū)發(fā)展。目前我國個人住房貸款風(fēng)險進一步顯現(xiàn)，以歷次金融危機為鑒，為防比出現(xiàn)“多米諾”效應(yīng)，應(yīng)加強個人住房貸款的監(jiān)管。本文主要針對我國商業(yè)銀行普遍存在的風(fēng)險，從銀行自身角度提出防范風(fēng)險的建議。一嚴(yán)格執(zhí)行國家的房貸政策2010年4月，國家為抑制房價過高、投資過熱的現(xiàn)象，出臺房產(chǎn)新政國十條，其中對商業(yè)銀行的房貸政策做出規(guī)范實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑而積在90平方米以上的家庭包括借款人、配偶及未成年子女，下同，貸款首付款比例不得低于30對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50，貸款的利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費貸款管理。要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。商業(yè)銀行首先要嚴(yán)格執(zhí)行國家房貸新政，實施差別化定價，適度提高首付比例，嚴(yán)格防范因個人投資失敗所造成的違約風(fēng)險。二完善銀行內(nèi)部信貸管理機制1嚴(yán)格房貸申請資格的審查房貸申請資格的審查是風(fēng)險防范的最初把關(guān)，可以有效地防范借款人的信用風(fēng)險。對房貸申請資格的審查應(yīng)做到以下幾點1貸款資格審查應(yīng)以分析借款人現(xiàn)金收入為基礎(chǔ)，采取定量和定性分析方法，全而、動態(tài)地進行貸款審查和風(fēng)險評估，綜合考慮借款人的工作穩(wěn)定情況、家庭負(fù)擔(dān)情況、家人健康狀況等2貸款審查應(yīng)對貸款調(diào)查內(nèi)容的合法性、合理性、準(zhǔn)確性進行全而審查，重點關(guān)注調(diào)查人的盡職情況和借款人的償還能力、誠信狀況、擔(dān)保情況、風(fēng)險程度等；3貸款人應(yīng)根據(jù)審慎性原則，完善授權(quán)管理制度，規(guī)范審批操作流程，明確貸款審批權(quán)限，實行審貸分離和授權(quán)審批，確保貸款審批人員按照授權(quán)獨立審批貸款4貸款人應(yīng)根據(jù)重大經(jīng)濟、政策形勢的變化情況，對貸款審批環(huán)節(jié)進行評價分析，及時、有針對性地調(diào)整審批政策，加強貸款的管理5貸款人應(yīng)建立借款人合理的收入償債比例機制，結(jié)合借款人收入、負(fù)債、支出、貸款用途、擔(dān)保情況等因素，合理確定貸款金額和期限，將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50以下含50，控制借款人每期還款額不超過其還款能力。2加強貸款抵押物審查力度個人住房貸款的抵押物作為第二還款來源，當(dāng)借款人到期不能償還貸款本息時，商業(yè)銀行可以依法處置并享有優(yōu)先受償權(quán)。但由于抵押物本身存在一定的風(fēng)險，因此嚴(yán)格抵押物審查為降低貸款風(fēng)險提供了重要保障。抵押物審查程序具體應(yīng)做到1認(rèn)真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性；2要求售房單位到期及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并做出連帶責(zé)任承諾，與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門協(xié)議確保抵押手續(xù)完整到位3控制抵押率，規(guī)避抵押物市場價格變動的變現(xiàn)風(fēng)險4切實執(zhí)行擔(dān)保法，對不按照合同清償債務(wù)堅決依法拍賣抵押房產(chǎn)。3加強對合作開發(fā)商的審查力度審查與銀行合作的開發(fā)商的資質(zhì)、實力、誠信狀況對防比爛尾樓的出現(xiàn)、開發(fā)商為套取銀行資金實行“假個貸”現(xiàn)象的發(fā)生具有較好的防范作用。在對開發(fā)商進行審查時要特別注意審查人員是否與開發(fā)商存在利益關(guān)聯(lián)，從而影響對其審查的準(zhǔn)確性、客觀性、公正性。4嚴(yán)格支付管理個人住房貸款資金應(yīng)當(dāng)采用貸款人受托支付方式向借款人交易對象支付，貸款人應(yīng)在貸款資金發(fā)放前審核借款人相關(guān)交易資料和憑證是否符合合同約定條件，支付后做好有關(guān)細(xì)節(jié)的認(rèn)定記錄，貸款人受托支付完成后，應(yīng)詳細(xì)記錄資金流向，歸集保存相關(guān)憑證。貸款人應(yīng)加強對貸款的發(fā)放管理，遵循審貸與放貸分離的原則，設(shè)立獨立的放款管理部門或崗位，負(fù)責(zé)落實放款條件、準(zhǔn)確發(fā)放滿足約定條件的個人住房貸款。5加強貸后管理個人房貸支付后，貸款人應(yīng)對貸款資金使用、借款人的信用、支付能力及擔(dān)保情況的變化等進行跟蹤檢查和監(jiān)控分析，確保貸款資產(chǎn)安全。同時貸款人應(yīng)定期跟蹤分析借款人履行借款合同約定內(nèi)容的情況，并作為與借款人后續(xù)合作的信用評價基礎(chǔ)。對可疑類貸款、逾期未歸還貸款，要加強關(guān)注、加大催收力度，把損失控制在最小范圍。三實行住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券MBS，實行“反債務(wù)俘獲”個人住房抵押貸款支持證券MORTGAGEBACKEDSECURITIES,MBS是一種將個人住房抵押貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。MBS實質(zhì)上就是商業(yè)銀行個人住房貸款的一次再抵押，通過證券化后的交易。這樣商業(yè)銀行可以大量回籠資金，解決當(dāng)前在我國商業(yè)銀行中普遍存在的“短存長貸”問題，從而在一定程度上化解商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險。但推行住房抵押貸款的證券化必須要在風(fēng)險可控的情況下推行，否則就有可能醞釀出金融危機。與它在美國惹了大禍不一樣的是，房貸證券化在我國現(xiàn)階段出現(xiàn)或許更有利于為銀行房貸風(fēng)險減壓，甚至可以將其出現(xiàn)看作是一個信號商業(yè)銀行及其監(jiān)管機構(gòu)已經(jīng)高度關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)貸款在貸款中所占比重過高而可能導(dǎo)致的風(fēng)險，房貸證券化無疑是釋放這種風(fēng)險的可選措施之一。新制度經(jīng)濟學(xué)中的“規(guī)制俘獲理論”認(rèn)為政府規(guī)制的提供是為了滿足特定利益集團的需要即立法者被產(chǎn)業(yè)所俘獲，規(guī)制者被特定的利益集團所控制即執(zhí)法者被產(chǎn)業(yè)所俘獲。如果將“俘獲理論”引入到白毛女中去看楊白勞和黃世仁之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，楊白勞欠黃世仁的債務(wù)不過是六畝地的數(shù)年租金和利息，假設(shè)楊白勞欠的若是黃世仁家財?shù)南喈?dāng)部分，那黃世仁還敢用那樣的態(tài)度對待楊白勞嗎其實這從眾多“現(xiàn)代版楊白勞”的“欠錢多才是大爺”態(tài)度中可見一斑。當(dāng)債務(wù)達到一定數(shù)量和比重時，必然存在“債務(wù)俘獲”現(xiàn)象。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計報告顯示目前我國的商業(yè)性房地產(chǎn)貸款在金融機構(gòu)人民幣貸款中的比重，已由2004年的13上升到2007年6月底的17，其中部分國有商業(yè)銀行已達20以上，我國已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)對商業(yè)銀行業(yè)的“債務(wù)俘獲，傾向。從“債務(wù)俘獲”的角度看，房貸證券化既是一種釋放和轉(zhuǎn)移中國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險的有效措施，也是一種商業(yè)銀行“反債務(wù)俘獲”的努力。四建立個人住房貸款風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)是一個與宏觀經(jīng)濟高度相關(guān)的行業(yè)建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)主要是為了防范市場系統(tǒng)性風(fēng)險和政策風(fēng)險。建立預(yù)警模型對宏觀經(jīng)濟指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟指標(biāo)及國家相關(guān)政策進行分析，對房地產(chǎn)市場及整個社會經(jīng)濟環(huán)境進行預(yù)測，及早做出反應(yīng)，做到未雨綢繆，避免市場風(fēng)險和政策風(fēng)險帶來的損失。預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建完善是一項龐大的工程一是建立風(fēng)險預(yù)警的數(shù)據(jù)庫，從各方而取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為模型開發(fā)打下堅實的基礎(chǔ)二是開發(fā)合適的風(fēng)險預(yù)警模型，針對我國實際情況、各地區(qū)實際情況對預(yù)警區(qū)間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合理參數(shù)三是建立快速反應(yīng)和預(yù)控機制，對風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)顯示的潛在風(fēng)險進行及時處理和化解。參考文獻1吳麗霞我國現(xiàn)階段個人住房貸款風(fēng)險及控制對策研究U金融與投資，20092郭建國，趙世峰金融風(fēng)暴對我國商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的警示哈爾濱商業(yè)大學(xué)學(xué)報，200953薛瑜商業(yè)銀行住房抵押貸款現(xiàn)狀及風(fēng)險防范N商場現(xiàn)代報，200964李兵我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險分析與對策研究U中國房地產(chǎn)金融，200825王海生商業(yè)銀行個人住房貸款集中管理的改革探討U金融經(jīng)濟，2009116饒文芳，許學(xué)軍重大金融危機對我國商業(yè)銀行風(fēng)險管理的啟示田中國高新技術(shù)企業(yè)，200917個人貸款管理暫行辦法中國銀監(jiān)會，20108李云崢從“中國次貸”看銀行的“反俘獲”田中國經(jīng)濟導(dǎo)報，2007110姚斌，秦波商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范對策U經(jīng)濟師，2009710高旺東，李斌困境與路徑宏觀調(diào)控下住房信貸風(fēng)險與選擇田觀察家，20095456我的大學(xué)愛情觀目錄1、大學(xué)概念2、分析愛情健康觀3、愛情觀要三思4、大學(xué)需要對愛情要認(rèn)識和理解5、總結(jié)1、什么是大學(xué)愛情大學(xué)是一個相對寬松，時間自由，自己支配的環(huán)境，也正因為這樣，培植愛情之花最肥沃的土地。大學(xué)生戀愛一直是大學(xué)校園的熱門話題，戀愛和學(xué)業(yè)也就自然成為了大學(xué)生在校期間面對的兩個主要問題。戀愛關(guān)系處理得好、正確，健康，可以成為學(xué)習(xí)和事業(yè)的催化劑，使人學(xué)習(xí)努力、成績上升；戀愛關(guān)系處理的不當(dāng)，不健康，可能分散精力、浪費時間、情緒波動、成績下降。因此，大學(xué)生的戀愛觀必須樹立在健康之上，并且樹立正確的戀愛觀是十分有必要的。因此我從下面幾方面談?wù)勛约旱膶Υ髮W(xué)愛情觀。2、什么是健康的愛情1尊重對方，不顯示對愛情的占有欲，不把愛情放第一位，不癡情過分；2理解對方，互相關(guān)心，互相支持，互相鼓勵，并以對方的幸福為自己的滿足3是彼此獨立的前提下結(jié)合；3、什么是不健康的愛情1盲目的約會，忽視了學(xué)業(yè)2過于癡情，一味地要求對方表露愛的情懷，這種愛情常有病態(tài)的夸張3缺乏體貼憐愛之心，只表現(xiàn)自己強烈的占有欲4偏重于外表的追求4、大學(xué)生處理兩人的在愛情觀需要三思1不影響學(xué)習(xí)大學(xué)戀愛可以說是一種必要的經(jīng)歷，學(xué)習(xí)是大學(xué)的基本和主要任務(wù)，這兩者之間有錯綜復(fù)雜的關(guān)系，有的學(xué)生因為愛情，過分的忽視了學(xué)習(xí)，把感情放在第一位；學(xué)習(xí)的時候就認(rèn)真的去學(xué)，不要去想愛情中的事，談戀愛的時候用心去談，也可以交流下學(xué)習(xí)，互相鼓勵，共同進步。2有足夠的精力大學(xué)生活，說忙也會很忙，但說輕松也是相對會輕松的大學(xué)生戀愛必須合理安排自身的精力，忙于學(xué)習(xí)的同時不能因為感情的事情分心，不能在學(xué)習(xí)期間，放棄學(xué)習(xí)而去談感情，把握合理的精力，分配好學(xué)習(xí)和感情。3、有合理的時間；大學(xué)時間可以分為學(xué)習(xí)和生活時間，合理把握好學(xué)習(xí)時間和生活時間的“度”很重要；學(xué)習(xí)的時候，不能分配學(xué)習(xí)時間去安排兩人的在一起的事情，應(yīng)該以學(xué)習(xí)為第一；生活時間，兩人可以相互談?wù)剳賽?，用心去談，也可以交流下學(xué)習(xí)，互相鼓勵，共同進步。5、大學(xué)生對愛情需要認(rèn)識與理解，主要涉及到以下幾個方面（1）明確學(xué)生的主要任務(wù)“放棄時間的人，時間也會放棄他。”大學(xué)時代是吸納知識、增長才干的時期。作為當(dāng)代大學(xué)生，要認(rèn)識到現(xiàn)在的任務(wù)是學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)做人、學(xué)習(xí)知識、學(xué)習(xí)為人民服務(wù)的本領(lǐng)。在校大學(xué)生要集中精力，投入到學(xué)習(xí)和社會實踐中，而不是因把過多的精力、時間用于談情說愛浪費寶貴的青春年華。因此，明確自己的目標(biāo)，規(guī)劃自