2009年房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題及答案詳解（全4科）

2009年房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題及答案詳解（全4科）2009年房地產(chǎn)估價(jià)師考試基本制度與政策真題及答案一、單項(xiàng)選擇題共40題，每題05分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)第1題廉租住房租金由構(gòu)成。A維修費(fèi)和管理費(fèi)B維修費(fèi)和利潤(rùn)C(jī)維修費(fèi)、管理費(fèi)和利潤(rùn)D維修費(fèi)、利潤(rùn)和稅金【正確答案】A第2題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)工日期，超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同約定滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以不征收土地閑置費(fèi)，其原因是。A發(fā)現(xiàn)地下文物B銀行貸款未按期到賬C相關(guān)建材供應(yīng)缺貨D更改建筑設(shè)計(jì)【正確答案】A第3題甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得一居住用地使用權(quán)后2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，國(guó)家依法將其收回，并改為業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得該土地使用權(quán)的最高年限為年A38B40C68D70【正確答案】B第4題拆遷當(dāng)事人雙方對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)由確認(rèn)。A房地產(chǎn)行政主管部門(mén)B房屋拆遷管理部門(mén)C城市規(guī)劃行政主管部門(mén)D房屋登記機(jī)構(gòu)【正確答案】C第5題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品住宅交付時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和。A住宅使用說(shuō)明書(shū)B(niǎo)住宅驗(yàn)收說(shuō)明書(shū)C住宅保修說(shuō)明書(shū)D住宅保修保證書(shū)【正確答案】A第6題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)商品住宅的保修期從商品住宅之日起計(jì)算。A竣工B竣工驗(yàn)收C入住D交付【正確答案】D第7題建設(shè)工程竣工驗(yàn)收由單位組織實(shí)施。A施工B建設(shè)C監(jiān)理D工程質(zhì)量監(jiān)督管理【正確答案】B第8題在城市規(guī)劃中，用來(lái)確定城市地表水體保護(hù)和控制地域界線的是。A城市藍(lán)線B城市綠線C城市紫線D城市黃線【正確答案】A第9題在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，應(yīng)扣除的法定優(yōu)先受償款不包括。A拖欠的建筑工程材料費(fèi)B拖欠的建筑工人工資C抵押擔(dān)保債權(quán)D出租房屋租金【正確答案】D第10題下列行為中，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的是。A房地產(chǎn)抵債B房地產(chǎn)作價(jià)入股C房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)D房地產(chǎn)繼承【正確答案】D第11題房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從起計(jì)，不得超過(guò)一年。A估價(jià)時(shí)點(diǎn)B估價(jià)委托日C估價(jià)報(bào)告出具日D估價(jià)開(kāi)始作業(yè)日【正確答案】C第12題在共有建筑面積計(jì)算中，不應(yīng)分?jǐn)偟氖恰用作公共休憩的架空層B本幢公共使用的電梯井C本幢的公共門(mén)廳D本幢的公共過(guò)道【正確答案】A第13題根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按收取。A面積B套C成交價(jià)格D件【正確答案】D第14題房屋登記機(jī)構(gòu)受理異議登記后，應(yīng)于個(gè)工作日內(nèi)完成登記。A1B10C15D30【正確答案】A第15題某非經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估一宗以房產(chǎn)為主的項(xiàng)目，評(píng)估的房地產(chǎn)總價(jià)為2400萬(wàn)元，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，估價(jià)收費(fèi)最高為萬(wàn)元。A192B360C457D600【正確答案】C第16題某住房置業(yè)擔(dān)保公司實(shí)有資本5億元，其擔(dān)保的貸款余額不得超過(guò)億元。A50B100C150D200【正確答案】C第17題對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)擅自設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可給予等處罰。A罰款B吊銷(xiāo)估價(jià)資質(zhì)證書(shū)C吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照D沒(méi)收違法所得【正確答案】A第18題甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合作完成估價(jià)業(yè)務(wù)，并以合作雙方的名義共同出具估價(jià)報(bào)告的前提是。A經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)B經(jīng)委托人書(shū)面同意C經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)D經(jīng)省自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)【正確答案】B第19題實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其構(gòu)成不包括。A物業(yè)服務(wù)成本B法定稅費(fèi)C物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金D物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)【正確答案】C第20題2009年4月，王某將其住宅出租，月租金收入為2000元，其當(dāng)月應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為元。A80B160C200D240【正確答案】A第21題甲公司在某建制鎮(zhèn)的營(yíng)業(yè)用房以200萬(wàn)元的價(jià)格出售，其應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅為元。A1000B5000C7000D10000【正確答案】B第22題土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值額超過(guò)扣除金額100、未超過(guò)200的部分，稅率為。A30B40C50D60【正確答案】C第23題耕地占用稅實(shí)行。A比例稅率B累進(jìn)稅率C比例稅率和定額稅率D定額稅率【正確答案】D第24題我國(guó)住房公積金制度實(shí)行的利率政策是。A低存低貸B低存高貸C高存低貸D高存高貸【正確答案】A第25題在居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系指標(biāo)中，建筑密度屬于。A用地控制指標(biāo)B環(huán)境容量控制指標(biāo)C建筑形態(tài)控制指標(biāo)D城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)及控制指標(biāo)【正確答案】B第26題查看估價(jià)對(duì)象房屋室內(nèi)環(huán)境污染狀況時(shí)，對(duì)室內(nèi)來(lái)源的污染物，應(yīng)重點(diǎn)查看。A墻體承重材料B竹質(zhì)的家具C裝修裝飾材料D家用電器【正確答案】C第27題跨度36M以上的廠房，其建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型一般是。A磚混結(jié)構(gòu)B鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)C砌體結(jié)構(gòu)D鋼結(jié)構(gòu)【正確答案】D第28題下列關(guān)于定額計(jì)價(jià)方式與工程量清單計(jì)價(jià)方式差別的表述中，正確的是。A定額計(jì)價(jià)方式采用綜合單價(jià)形式，工程量清單計(jì)價(jià)方式采用總價(jià)形式B定額計(jì)價(jià)方式投標(biāo)一般采用合理低價(jià)中標(biāo)法，工程量清單計(jì)價(jià)方式投標(biāo)一般采用百分制評(píng)分法C定額計(jì)價(jià)方式是一種市場(chǎng)定價(jià)模式，工程量清單計(jì)價(jià)方式是一種政府定價(jià)模式D定額計(jì)價(jià)方式是在發(fā)出招標(biāo)文件后編制工程量清單，工程量清單計(jì)價(jià)方式是在招標(biāo)前由招標(biāo)人編制工程量清單【正確答案】D第29題能夠全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的房地產(chǎn)圖是。A地籍圖B房產(chǎn)分幅圖C房產(chǎn)分丘圖D房產(chǎn)分戶圖【正確答案】B第30題某類(lèi)商品住宅價(jià)格變動(dòng)的比率大于其需求量變動(dòng)的比率，據(jù)此可以判斷為該類(lèi)商品住宅的需求。A完全無(wú)彈性B為單一彈性C富有彈性D缺乏彈性【正確答案】D第31題下列宏觀經(jīng)濟(jì)政策中，有利于擴(kuò)大總需求、增加國(guó)民收入的財(cái)政政策是。A增加稅收B降低存款準(zhǔn)備金率C增加政府支出D減少轉(zhuǎn)移支付【正確答案】C第32題由企業(yè)簽發(fā)，承諾在指定日期無(wú)條件支付確定的金額給收款人的票據(jù)是。A匯票B本票C支票D銀行券【正確答案】B第33題根據(jù)邊際成本理論，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的邊際成本隨容積率增加的變化趨勢(shì)是。A先上升后下降的拋物線B先下降后上升的“U”形曲線C一直上升的直線D不受容積率的影響【正確答案】B第34題若按等比例選擇投資品，則預(yù)期收益最大的投資組合應(yīng)是。A股票債券B股票投資基金C債券投資基金D股票投資基金債券【正確答案】B第35題甲公司為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買(mǎi)了企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其可投保的標(biāo)的是。A甲公司非法占用了財(cái)產(chǎn)B甲公司所有的危房C甲公司替乙公司保管的財(cái)產(chǎn)D甲公司未經(jīng)規(guī)劃許可建造的房屋【正確答案】C第36題某城市2006年至2008年的平均房?jī)r(jià)分別是2700元/、3300元/、3500元/，則該城市2006年至2008年房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)。A904B1386C10904D11386【正確答案】B第37題在經(jīng)濟(jì)壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計(jì)提折舊所依據(jù)的會(huì)計(jì)假設(shè)是。A會(huì)計(jì)主體B持續(xù)經(jīng)營(yíng)C會(huì)計(jì)分期D貨幣計(jì)量【正確答案】B第38題下列屬于要約邀請(qǐng)行為的是。A競(jìng)買(mǎi)人舉牌報(bào)價(jià)B投標(biāo)人將標(biāo)書(shū)寄給招標(biāo)單位C采購(gòu)單位向生產(chǎn)單位寄送采購(gòu)合同D拍賣(mài)機(jī)構(gòu)發(fā)出拍賣(mài)公告【正確答案】D第39題王某與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂一購(gòu)房合同，房屋總價(jià)款為300萬(wàn)元，并交付定金75萬(wàn)元。如甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不能再履行合同，則應(yīng)返還王某萬(wàn)元。A75B120C135D150【正確答案】C第40題對(duì)查封扣押的財(cái)產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制拍賣(mài)的特點(diǎn)不包括。A標(biāo)的非自有性B主體的特定性C目的的利他性D權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性【正確答案】D二、多項(xiàng)選擇題共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分，錯(cuò)選或多選的，不得分少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得05分第41題廉租住房保障資金的來(lái)源有等。A地方財(cái)政預(yù)算安排B中央財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助C住房公積金增值收益D土地出讓凈收益E住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金【正確答案】A,B,C,D第42題對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取等方式予以處置。A國(guó)有土地出讓B國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓C國(guó)有土地租賃D國(guó)有土地作價(jià)出資入股E保留劃撥土地使用權(quán)【正確答案】A,C,D,E第43題在城市房屋拆遷范圍內(nèi)，不得進(jìn)行房屋活動(dòng)。A改建B買(mǎi)賣(mài)C贈(zèng)與D租賃E擴(kuò)建【正確答案】A,D,E第44題在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)盡的職責(zé)是。A對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行核查，確保資料的真實(shí)性B對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看C了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利情況D將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料進(jìn)行對(duì)照E拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片【正確答案】B,C,D,E第45題最高額抵押權(quán)確定的情形有。A最高額抵押權(quán)已轉(zhuǎn)讓B新的債權(quán)不可能發(fā)生C抵押人破產(chǎn)D約定的債權(quán)確定期限屆滿E抵押財(cái)產(chǎn)被查封【正確答案】B,C,D,E第46題根據(jù)房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法規(guī)定，可以公開(kāi)查詢的登記信息有。A房屋的自然狀況B房屋權(quán)利限制狀況C與訴訟案件直接相關(guān)的原始登記憑證D與產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)的原始登記憑證E與公證事項(xiàng)直接相關(guān)的原始登記憑證、【正確答案】A,B第47題中華人民共和國(guó)物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)有。A查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明B審查申請(qǐng)人提供的評(píng)估報(bào)告C就登記有關(guān)事項(xiàng)詢問(wèn)當(dāng)事人D必要時(shí)對(duì)被登記房屋進(jìn)行實(shí)地查看E及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)【正確答案】A,C,D,E第48題下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的表述中，正確的有。A國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度B房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部或其授權(quán)的部門(mén)頒發(fā)C房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)有效期為35年，具體由各省、市、自治區(qū)人民政府確定D取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格超過(guò)3年申請(qǐng)初始注冊(cè)的，需達(dá)到繼續(xù)教育合格標(biāo)準(zhǔn)E房地產(chǎn)估價(jià)師受刑事處罰的，其注冊(cè)應(yīng)被撤銷(xiāo)【正確答案】A,B,D第49題下列關(guān)于房產(chǎn)稅稅率的表述中，正確的有。A按房產(chǎn)余值計(jì)征的為12B按房產(chǎn)余值計(jì)征的為24C按房屋租金計(jì)征的為3D2008年3月1日起，個(gè)人出租房屋按4的稅率征收E按房屋租金計(jì)征的為12【正確答案】A,D,E第50題為了解城市未來(lái)發(fā)展，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在查閱城市總規(guī)劃時(shí)應(yīng)研究的內(nèi)容有。A城市的發(fā)展布局B功能分區(qū)C禁止、限止和適宜建設(shè)的地域范圍D建筑形態(tài)控制指標(biāo)E城市性質(zhì)【正確答案】A,B,C第51題下列工程建設(shè)定額中，不屬于施工企業(yè)定額的種類(lèi)有。A施工定額B預(yù)算定額C概算定額D概算指標(biāo)E投資估算指標(biāo)【正確答案】A,B,C,D第52題在地籍圖中，屬于地籍要素的有。A土地的編號(hào)B土地的利用類(lèi)別C地理名稱D房屋、道路、水系E土地的面積【正確答案】A,B,E第53題影響債券利率高低的因素主要有。A發(fā)行者的信用級(jí)別B資本市場(chǎng)資金供求關(guān)系C債券償還期限D(zhuǎn)利率計(jì)算方式E債券發(fā)行方式【正確答案】A,B,C,D第54題下列會(huì)計(jì)科目中，屬于資產(chǎn)類(lèi)的有。A短期投資B累計(jì)折舊C實(shí)收資本D委托加工材料E壞賬準(zhǔn)備【正確答案】A,B,D,E第55題下列屬于承擔(dān)民事責(zé)任的方式有。A罰款B吊銷(xiāo)證照C賠償損失D賠禮道歉E停止侵害【正確答案】C,D,E三、判斷題共40題，每題05分，請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)用“”表亍正確，用“”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣05分，本題總分最多扣至零分。第56題國(guó)有土地依法屬于國(guó)家所有。因此，對(duì)國(guó)有土地不再頒發(fā)土地所有權(quán)證書(shū)。【正確答案】第57題經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地采取劃撥方式供應(yīng)。【正確答案】第58題依法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。【正確答案】第59題凡按規(guī)定繳納土地收益或補(bǔ)交土地出讓金的劃撥土地，其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后應(yīng)按出讓土地管理。【正確答案】第60題自拆自建行為，不屬于城市房屋拆遷管理?xiàng)l例調(diào)整的行為?！菊_答案】第61題城市房屋拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定的被拆遷人包括被拆遷房屋的所有人和使用人?！菊_答案】第62題無(wú)論質(zhì)量問(wèn)題是由勘察、設(shè)計(jì)、施工哪個(gè)單位造成的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都應(yīng)對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)責(zé)任。【正確答案】第63題因房屋質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)給予購(gòu)房者賠償?shù)?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司只賠償直接損失?！菊_答案】第64題以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)?！菊_答案】第65題經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，建設(shè)藝術(shù)造型有特殊要求的，其設(shè)計(jì)可以直接發(fā)包?！菊_答案】第66題房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)受委托代理銷(xiāo)售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用?！菊_答案】第67題房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，即假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值?！菊_答案】第68題預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！菊_答案】第69題申請(qǐng)房屋登記時(shí)，申請(qǐng)登記材料不能提供原件的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件?！菊_答案】第70題異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向異議登記申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！菊_答案】第71題房屋租賃代理收費(fèi)，以半個(gè)月至一個(gè)月成交租金額為標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取。【正確答案】第72題三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得從事公司上市、企業(yè)清算和司法鑒定的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)?！菊_答案】第73題房地產(chǎn)估價(jià)師注銷(xiāo)注冊(cè)可由當(dāng)事人申請(qǐng)?！菊_答案】第74題業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有?！菊_答案】第75題偶然所得，因?yàn)椴皇枪潭ㄊ杖?，所以不屬于個(gè)人所得稅的征收范圍?！菊_答案】第76題以房地產(chǎn)作價(jià)入股作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。【正確答案】第77題稅收中的加成是對(duì)所有納稅人加征，附加則只對(duì)特定納稅人加征?！菊_答案】第78題住房公積金的增值收益，可用于支付住房公積金管理中心的管理費(fèi)用。【正確答案】第79題個(gè)人實(shí)際繳存的住房公積金，都可以在個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額中扣除?！菊_答案】第80題根據(jù)城市用地分類(lèi)，社會(huì)停車(chē)場(chǎng)庫(kù)用地屬于市政公用設(shè)施用地?！菊_答案】第81題居住區(qū)合理的規(guī)模應(yīng)符合功能、工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)和管理等方面的要求，人口一般以115萬(wàn)人為宜?！菊_答案】第82題為減少室內(nèi)有害氣體的影響，室內(nèi)的通風(fēng)系統(tǒng)和空調(diào)系統(tǒng)宜采用半封閉形式而不采用全封閉形式。【正確答案】第83題建筑施工圖是根據(jù)正投影原理繪制出來(lái)的，平面圖表示建筑物的位置，立面圖表示建筑物的絕對(duì)標(biāo)高，剖面圖表示建筑物內(nèi)部所有的細(xì)部構(gòu)造做法?！菊_答案】第84題變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫，其中伸縮縫和沉降縫可以互相替代?！菊_答案】第85題在工程承包合同履行中，工程索賠的原因不包括合同變更。【正確答案】第86題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程項(xiàng)目總平面圖一般按城市坐標(biāo)系繪制。【正確答案】第87題任何商品的替代效應(yīng)總為負(fù)值。【正確答案】第88題不論商業(yè)匯票還是銀行匯票都需要經(jīng)過(guò)承兌后才能生效，商業(yè)承兌匯票屬于商業(yè)匯票，銀行承兌匯票屬于銀行匯票。【正確答案】第89題持有優(yōu)先股的股東，在公司重大決策時(shí)享有表決權(quán)?！菊_答案】第90題債券的流動(dòng)性越強(qiáng)，收益率越高?！菊_答案】第91題在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同中，對(duì)于被保險(xiǎn)人的損失，保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償?shù)淖罡呦揞~是保險(xiǎn)標(biāo)的價(jià)值。【正確答案】第92題預(yù)計(jì)某城市2009年較2008年國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)10，則該市2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)環(huán)比發(fā)展速度為10?！菊_答案】第93題甲公司根據(jù)新產(chǎn)品生產(chǎn)的需要，對(duì)生產(chǎn)車(chē)間花費(fèi)200萬(wàn)元進(jìn)行加固改造，則該支出為收益性支出?！菊_答案】第94題已抵押的房地產(chǎn)辦理抵押登記后，即可對(duì)抗第三人的一般債權(quán)?！菊_答案】第95題相對(duì)于買(mǎi)受人的瑕疵請(qǐng)求權(quán)，委托人和拍賣(mài)人均負(fù)有告知的義務(wù)。【正確答案】四、綜合分析題共3大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個(gè)或一個(gè)以上符合題意請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分，錯(cuò)選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得05分一甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以下簡(jiǎn)稱甲公司開(kāi)發(fā)建設(shè)普通住宅小區(qū)，向社會(huì)公開(kāi)預(yù)售。2008年12月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同李某為首次購(gòu)房。房屋竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)算，該房屋套內(nèi)建筑面積為70，陽(yáng)臺(tái)面積為6，套內(nèi)墻體建筑面積9，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e13。第96題下列關(guān)于李某簽訂商品房預(yù)售合同的表述中，正確的為。A商品房預(yù)售合同未經(jīng)備案，合同無(wú)效B在商品房預(yù)售合同中，可以約定面積誤差處理方式C李某可以將預(yù)購(gòu)的未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓D商品房預(yù)售后，甲公司應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案?！菊_答案】B,D第97題李某所購(gòu)房屋的建筑面積為。A70B76C83D92【正確答案】C【參考解析】成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。李某所購(gòu)房屋的建筑面積701383。第98題簽訂商品房預(yù)售合同至房屋竣工前，李某可以申請(qǐng)。A房屋預(yù)告登記B房屋所有權(quán)初始登記C房屋轉(zhuǎn)移登記D商品房預(yù)售合同登記備案【正確答案】A第99題按現(xiàn)行登記，下列關(guān)于李某購(gòu)買(mǎi)的住房可享受的稅費(fèi)優(yōu)惠政策的表述中，正確的為。A李某按成交價(jià)1繳納契稅B房屋交付后，李某轉(zhuǎn)讓該房，免征土地增值稅C李某抵押該房，減半征收印花稅D李某出租該房，免征個(gè)人所得稅【正確答案】A,B二2005年，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以下簡(jiǎn)稱甲公司依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價(jià)185萬(wàn)元/畝，土地使用權(quán)年限為該類(lèi)用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計(jì)。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評(píng)估，在建工程的市場(chǎng)價(jià)值為8000萬(wàn)元，其中在建工程拖欠工程款2000萬(wàn)元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣(mài)抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值為6800萬(wàn)元。第100題該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為萬(wàn)元。A0B6000C6475D8000【正確答案】B【參考解析】房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值8000萬(wàn)元2000萬(wàn)元6000萬(wàn)元。第101題人民法院對(duì)抵押物拍賣(mài)，拍賣(mài)保留價(jià)由參照評(píng)估確定。A人民法院B估價(jià)機(jī)構(gòu)C拍賣(mài)師D開(kāi)發(fā)商【正確答案】A第102題首次拍賣(mài)流拍，再次拍賣(mài)，拍賣(mài)保留價(jià)應(yīng)當(dāng)不低于萬(wàn)元。A4352B4800C5120D5440【正確答案】C【參考解析】人民法院確定保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)格或者市價(jià)的80如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20。8000萬(wàn)元801205120萬(wàn)元。第103題如果拍賣(mài)最終應(yīng)價(jià)為6500萬(wàn)元，則該應(yīng)價(jià)為。A無(wú)效應(yīng)價(jià)B有效應(yīng)價(jià)C可以成交的價(jià)格D不確定【正確答案】B,C【參考解析】最終應(yīng)價(jià)為6500萬(wàn)元，超過(guò)保留價(jià)5120萬(wàn)元，屬于有效應(yīng)價(jià)、可以成交的價(jià)格。第104題如果該項(xiàng)目拍賣(mài)成功，受讓人取得的該土地使用權(quán)年限為年。A355B455C500D655【正確答案】B【參考解析】綜合用地土地使用權(quán)法定最高出讓年限為50年。該綜合用地，出讓年限從2005年2月起計(jì)，至2009年8月，計(jì)45年。5045455年。三甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以下簡(jiǎn)稱甲公司以2500萬(wàn)元依法取得了1H綜合用地的土地使用權(quán)。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50，可建一幢16層的商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓14層為建筑面積相同的商業(yè)用房，516層為建筑面積相同的住宅辦公樓總建筑面積5000，各層建筑面積相同。該地塊土質(zhì)較差，地下水位較淺，需采取一定工程措施改善條件方適用于建造。假定該綜合樓單位建筑面積造價(jià)包括建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)與前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息等合計(jì)為2000元/，土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤(rùn)率為30，銷(xiāo)售稅費(fèi)率為6。乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，購(gòu)買(mǎi)辦公用地使用權(quán)進(jìn)行自建，成交價(jià)格為500萬(wàn)元。在建辦公樓時(shí)，乙公司以抵押方式向丙商業(yè)銀行貸款400萬(wàn)元，另從私人手中借得部分資金，乙公司應(yīng)要求對(duì)所抵押的在建工程辦理保險(xiǎn)，并與丁財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司簽訂了保險(xiǎn)合同。第105題該地塊為滿足商住綜合樓和辦公樓建筑要求，在基礎(chǔ)工程施工中應(yīng)。A采取人工加固措施B降低地下水位C用大型土石方修筑地基D按條形基礎(chǔ)砌筑【正確答案】A,B第106題該綜合樓住宅部分每層的建筑面積為。A291667B325000C343750D350000【正確答案】B【參考解析】1H15畝10000。該地塊總建筑面積10000660000。根據(jù)“建筑密度即規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)建筑基底占地面積與地塊面積之比”。該地塊建筑基底占地面積10000505000。該商住綜合樓基底占地面積5000500054000。該綜合樓住宅部分每層的建筑面積60000500040004123250M。第107題乙公司籌集建房資金利用的信用形式為。A銀行信用B商業(yè)信用C民間信用D國(guó)家信用【正確答案】A,C第108題甲公司與乙公司簽訂的辦公樓用地轉(zhuǎn)讓合同為。A典型合同B雙務(wù)合同C主合同D從合同【正確答案】A,B,C第109題甲公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開(kāi)發(fā)正常利潤(rùn)時(shí)，該樓盤(pán)平均銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)為元/。A322873B326886C334691D338226【正確答案】B【參考解析】根據(jù)正常利潤(rùn)被作為成本項(xiàng)目計(jì)入產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)成本之內(nèi)，又被稱為“隱成本”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，也可理解為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中使用自有生產(chǎn)要素的機(jī)會(huì)成本。當(dāng)商品的銷(xiāo)售收入正好能補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)成本時(shí)，廠商獲得了正常利潤(rùn)。經(jīng)濟(jì)成本會(huì)計(jì)成本顯成本隱成本本例中，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以2500萬(wàn)元取得了1H綜合用地50年的建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊總建筑面積10000660000。商住綜合樓建筑面積60000500055000。商住綜合樓地價(jià)2500萬(wàn)元500萬(wàn)元2000萬(wàn)元。商住綜合樓每平方米地價(jià)2000萬(wàn)元5500036364元。而“假定該綜合樓單位建筑面積造價(jià)包括建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)與前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息等合計(jì)為2000元/，土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤(rùn)率為30，銷(xiāo)售稅費(fèi)率為6”。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開(kāi)發(fā)的正常利潤(rùn)時(shí)，該樓盤(pán)平均銷(xiāo)售價(jià)格200036364元/。第110題乙公司簽訂保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人為。A丙商業(yè)銀行B丁財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司C甲公司D乙公司【正確答案】B,D2009年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c實(shí)務(wù)真題及答案一、單項(xiàng)選擇題共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。第1題一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由決定的。A估價(jià)機(jī)構(gòu)B估價(jià)師C估價(jià)報(bào)告使用者D估價(jià)委托人的估價(jià)需要【正確答案】D第2題一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類(lèi)型，本質(zhì)上是由決定的。A估價(jià)委托人B估價(jià)師C估價(jià)目的D估價(jià)對(duì)象【正確答案】C第3題下列關(guān)于價(jià)值類(lèi)型的表述中，錯(cuò)誤的是。A在用價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值B投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值C市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用D同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類(lèi)型的價(jià)值【正確答案】A第4題李某購(gòu)買(mǎi)的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡?lèi)似商品房的月有效毛租金為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15。若月報(bào)酬率為05，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為元。A5000B12574C12650D13911【正確答案】B第5題下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是。A了解某宗房地產(chǎn)的出租益價(jià)值B了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值C了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化D了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額【正確答案】D第6題任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的特性決定的。A易受限制B相互影響C獨(dú)一無(wú)二D不可移動(dòng)【正確答案】D第7題下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)的是。A用途專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)B價(jià)值較大的房地產(chǎn)C獨(dú)立使用的房地產(chǎn)D不可分割的房地產(chǎn)【正確答案】C第8題下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是。A戶型B樓層C層高D裝修【正確答案】B第9題對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類(lèi)型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是。A謹(jǐn)慎價(jià)值B市場(chǎng)價(jià)值C殘余價(jià)值D快速變現(xiàn)價(jià)值【正確答案】B第10題某套200、單價(jià)4000元/的住宅，要求成交時(shí)首付20萬(wàn)元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬(wàn)元。如果折現(xiàn)率為5，則該套住宅的實(shí)際價(jià)格為萬(wàn)元。A7184B7447C7523D8000【正確答案】B第11題下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是。A土地總價(jià)B土地單價(jià)C樓面地價(jià)D商品房?jī)r(jià)格【正確答案】C第12題設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使。A供役地的價(jià)值下降B需役地的價(jià)值下降C供役地與需役地的價(jià)值都下降D供役地與需役地的價(jià)值都上升【正確答案】A第13題下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是。A在賣(mài)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲B增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲C在買(mǎi)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降D嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降【正確答案】A第14題在建工程抵押價(jià)值評(píng)估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價(jià)普適技術(shù)性原則中的。A謹(jǐn)慎原則B替代原則C合法原則D最高最佳利用原則【正確答案】A第15題近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況所對(duì)應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期，其估價(jià)類(lèi)型可能是。A在建工程抵押估價(jià)B房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)C期房市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估D房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)【正確答案】D第16題在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是。A統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B統(tǒng)一付款方式C統(tǒng)一價(jià)格單位D統(tǒng)一市場(chǎng)狀況【正確答案】C第17題估價(jià)對(duì)象是一套不帶車(chē)位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車(chē)位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為萬(wàn)元。A7500B7560C8360D8600【正確答案】B第18題某寫(xiě)字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫(xiě)字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬(wàn)元，每年增加電費(fèi)等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5萬(wàn)元。該寫(xiě)字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為8，該寫(xiě)字樓因采光受影響造成的損失為萬(wàn)元。A3500B5629C8629D18000【正確答案】C第19題某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6500元/，已知該類(lèi)房地產(chǎn)2009年310月的價(jià)格指數(shù)分別為10553、10385、10004、9986、9828、9645、9217、9008均以上個(gè)月為基數(shù)100，該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為元/。A511051B530726C554995D563813【正確答案】A第20題報(bào)酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是。A投資率是投資回收與投入資本的比率B風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低。反之，報(bào)酬率應(yīng)高C當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率D當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率【正確答案】D第21題對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是。A建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間B在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間C由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間D剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間【正確答案】B第22題某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、，保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為萬(wàn)元。A245B275C315D345【正確答案】D第23題某宗房地產(chǎn)年收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6，該房地產(chǎn)的價(jià)值為萬(wàn)元。A48999B49553C69553D80000【正確答案】D第24題某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一幢建筑面積10000的寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)完成后銷(xiāo)售均價(jià)為3000元/，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成后即開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售價(jià)格的2，銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售價(jià)格的55，開(kāi)發(fā)期為15年，年利率為10。該幢寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售利潤(rùn)率為。A790B1108C1183D1373【正確答案】B第25題某成片荒地面積1K，進(jìn)行“七通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)_(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為72，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是元/A31061B32160C47787D49477【正確答案】C第26題某寫(xiě)字樓的建筑面積為4000，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒(méi)有電梯，出租率僅為80，月租金為30元/。當(dāng)?shù)赜须娞莸念?lèi)似寫(xiě)字樓的平均出租率為90，月租金為40元/，報(bào)酬率為6，如果修復(fù)沒(méi)有電梯這一功能缺陷，則該寫(xiě)字樓可升值為萬(wàn)元。A6760B81124C162248D243372【正確答案】D第27題在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是。A取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間B開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間C開(kāi)發(fā)完成后的時(shí)間D開(kāi)發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間【正確答案】B第28題現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/，其中主體工程900元/，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為元/。A48652B52174C55950D139876【正確答案】B第29題直線趨勢(shì)法YABX中的常數(shù)A、B，是由決定的。A房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料B房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料C房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格資料D估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來(lái)的價(jià)格資料【正確答案】A第30題某類(lèi)商品房20042008年的售價(jià)分別為6000元/、6300元/、6678元/、7212元/、7645元/。利用平均增減量法，該類(lèi)商品房2009年的價(jià)格為元/。A797400B802300C805625D807800【正確答案】C第31題威廉阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式PCTNPCCKCT中，表示。A單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格C生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本【正確答案】A第32題某工業(yè)用地總面積為3000，容積率為05，樓面地價(jià)為1000元/。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為40，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為萬(wàn)元。A500B525C600D1650【正確答案】D第33題某估價(jià)報(bào)告中采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值，估價(jià)結(jié)果偏高，其原因可能是。A空置率偏小B運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大C收益期限偏短D報(bào)酬率偏高【正確答案】D第34題某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫(xiě)字樓在建工程，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了市場(chǎng)法和收益法求取采用成本法求取其價(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫(xiě)字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了。A假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法B假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法兩種方法C假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法和成本法四種方法D假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法【正確答案】D第35題在估價(jià)假設(shè)和限制條件說(shuō)明中，當(dāng)無(wú)理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)。A假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的B肯定建筑物是安全的C強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專(zhuān)業(yè)鑒定D說(shuō)明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定【正確答案】A二、多項(xiàng)選擇題共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)得編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分錯(cuò)選或多選的。不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得05分。第36題下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是。A增加抵押貸款B抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)C抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D處置抵押房地產(chǎn)E租賃抵押房地產(chǎn)【正確答案】A,B,C,D第37題下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價(jià)依據(jù)的有。A中華人民共和國(guó)物權(quán)法B中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法C城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例D房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范E城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)【正確答案】A,B,D,E第38題下列引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有。A對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良B需求增加導(dǎo)致稀缺性增加C通貨膨脹D外部經(jīng)濟(jì)E提高建造成本【正確答案】B,D第39題在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括。A拖欠建設(shè)工程價(jià)款B已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額C房地產(chǎn)變賣(mài)處置費(fèi)用D訴訟費(fèi)用E其他法定優(yōu)先受償款【正確答案】A,B,E第40題下列房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型中，屬于非市場(chǎng)價(jià)值的有。A完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值B出租益價(jià)值C快速變現(xiàn)值D承租益價(jià)值E殘余價(jià)值【正確答案】C,E第41題下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有。A建筑平面布置B朝向、樓層C環(huán)境景觀D土地開(kāi)發(fā)程度E房屋完損等級(jí)【正確答案】A,D,E第42題下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有。A居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升B如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大C如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)上升D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無(wú)房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大E居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大【正確答案】A,B,C,D第43題根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的有。A土地所有權(quán)B依法承包的荒山的土地使用權(quán)C宅基地使用權(quán)D固有汽車(chē)加油站E鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房【正確答案】A,C第44題下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場(chǎng)法估價(jià)的有。A標(biāo)準(zhǔn)廠房B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地C行政辦公樓D寫(xiě)字樓E在建工程【正確答案】A,B,D第45題就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出。A較樂(lè)觀的估計(jì)值B較保守的估計(jì)值C過(guò)高的估計(jì)值D過(guò)低的估計(jì)值E可能的估計(jì)值【正確答案】A,B,E第46題成本法中，在計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括。A土地取得成本B開(kāi)發(fā)成本C管理費(fèi)用D銷(xiāo)售費(fèi)用E銷(xiāo)售稅費(fèi)【正確答案】A,B,C,D第47題某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月建成前半年開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售期為1年，下列選項(xiàng)中，正確的有。A利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年10月18日B利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010年4月18日C開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2009年10月18日至2011年10月18日D建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日E銷(xiāo)售期為2011年4月18日至2012年4月18日【正確答案】A,D,E第48題針對(duì)某個(gè)估價(jià)對(duì)象，下列關(guān)于估價(jià)方法選用的說(shuō)法中，正確的有。A理論上適用的估價(jià)方法，都必須選用B在適用的估價(jià)方法中，選用兩種即可C理論上適用的估價(jià)方法因客觀原因不能用的，可以不用D必須選用兩種以上的估價(jià)方法，不能只選用一種估價(jià)方法E僅有一種估價(jià)方法適用的，可只選用一種估價(jià)方法【正確答案】A,C,E第49題甲地塊臨街深度為100FT，臨街寬度為15FT，形狀為矩形，總價(jià)為100萬(wàn)元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15FT的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有。A若乙地塊臨街深度為25FT，則其總價(jià)為25萬(wàn)元B若乙地塊臨街深度為50FT，則其總價(jià)為50萬(wàn)元C若乙地塊臨街深度為75FT，則其總價(jià)為90萬(wàn)元D若乙地塊臨街深度為100FT，則其總價(jià)為110萬(wàn)元E若乙地塊臨街深度為150FT，則其總價(jià)為117萬(wàn)元【正確答案】C,E第50題在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括評(píng)估。A擬買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值B買(mǎi)方愿意支付的最低價(jià)C買(mǎi)方可承受的最高價(jià)D賣(mài)方可接受的最低價(jià)E賣(mài)方愿意接受的最高價(jià)【正確答案】A,C,D三、判斷題共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分第51題在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場(chǎng)租金差異較大，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮此因素?！菊_答案】第52題在城市房屋拆遷估價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，所以估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來(lái)?！菊_答案】第53題對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地而言，從某個(gè)特定投資角度評(píng)估出的投資價(jià)值，一般大于市場(chǎng)價(jià)值。【正確答案】第54題在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價(jià)值大大高于市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣?！菊_答案】第55題周?chē)h(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素?！菊_答案】第56題不論是何種估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況?！菊_答案】第57題當(dāng)估價(jià)對(duì)象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是房地產(chǎn)價(jià)格帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格債務(wù)一債權(quán)。【正確答案】第58題房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無(wú)形收益，無(wú)形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)予以考慮，但可通過(guò)選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮?！菊_答案】第59題某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)為360萬(wàn)元，土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用合計(jì)為2000萬(wàn)元，投資利息為200萬(wàn)元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬(wàn)元，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為18?！菊_答案】第60題成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估計(jì)對(duì)象價(jià)值的方法?！菊_答案】第61題在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計(jì)出的。【正確答案】第62題一般來(lái)說(shuō)，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，同一估價(jià)對(duì)象在自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值?！菊_答案】第63題運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。【正確答案】第64題某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為24M，劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50、30、20，則臨街16M的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120?！菊_答案】第65題一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由封面、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件六部分組成?！菊_答案】四、計(jì)算題共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。第66題王某于2006年6月18日將其擁有的某個(gè)商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬(wàn)元，貸款年利率為8，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月1813，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測(cè)該商鋪未來(lái)第一年的有效毛收入為50萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為26萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5和3，未來(lái)收益期限為36年。當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7，抵押貸款成數(shù)一般為6成。請(qǐng)計(jì)算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價(jià)值。第二年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用63490萬(wàn)元210181814萬(wàn)元2570685萬(wàn)元第三年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用63490萬(wàn)元23908521018萬(wàn)元2570716萬(wàn)元第四年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用63490萬(wàn)元268121239085萬(wàn)元2570749萬(wàn)元第一年凈收益117910萬(wàn)元第二年凈收益139495萬(wàn)元第三年凈收益168369萬(wàn)元第四年凈收益197372萬(wàn)元收益期限為40年2年38年2009年房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理真題及答案一、單項(xiàng)選擇題共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。第1題對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為。A設(shè)計(jì)壽命B經(jīng)濟(jì)壽命C法定壽命D自然壽命【正確答案】B第2題地鐵站的建成使周邊寫(xiě)字樓的租金顯著提高，這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有的特性。A變現(xiàn)性差B易受政策影響C依賴專(zhuān)業(yè)管理D效益外溢和轉(zhuǎn)移【正確答案】D第3題甲乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的可能性均為50，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性也均為50。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是。A甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同D難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小【正確答案】B第4題如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為15，國(guó)債收益率為9，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為023，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是。A1038B1107C1245D1362【正確答案】A【參考解析】90231591038第5題2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬(wàn)IN2，其中可供銷(xiāo)售的住宅面積為1800萬(wàn)，可供出租的住宅面積為450萬(wàn)當(dāng)年銷(xiāo)售和出租的房屋總面積為2750萬(wàn)I112，其中銷(xiāo)售的住宅面積為1680萬(wàn)，出租的住宅面積為320萬(wàn)。該市2008年住宅市場(chǎng)吸納率為。A7111B8889C9167D9333【正確答案】C第6題某市2008年存量商品住宅的吸納率為50，該市同期存量商品住宅的吸納周期是。A半個(gè)月B2個(gè)月C半年D2年【正確答案】D第7題房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因不包括。A房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的廣泛性B房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性C土地所有權(quán)的排他性D土地的有限性【正確答案】A第8題房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中，在需求增長(zhǎng)率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長(zhǎng)率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由。A上升到下降B下降到上升C高于合理空置率到低于合理空置率D低于合理空置率到高于合理空置率【正確答案】C第9題橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的。A質(zhì)量控制B進(jìn)度控制C成本控制D合同管理【正確答案】B第10題在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開(kāi)發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由列出質(zhì)量缺陷清單。A開(kāi)發(fā)商B承包商C監(jiān)理工程師D使用單位【正確答案】C第11題需要使用損益平衡圖來(lái)制定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的定價(jià)方法是。A目標(biāo)定價(jià)法B價(jià)值定價(jià)法C挑戰(zhàn)定價(jià)法D成本加成定價(jià)法【正確答案】A第12題在一定時(shí)期內(nèi)，某類(lèi)商品房的市場(chǎng)潛量是指這類(lèi)商品房的。A市場(chǎng)需求上限B市場(chǎng)有效需求C市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求D市場(chǎng)最低需求【正確答案】A第13題某市2008年住宅的預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為500萬(wàn)，實(shí)際銷(xiāo)售量為650萬(wàn)，平滑指數(shù)為075，利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2009年住宅銷(xiāo)售量為萬(wàn)。A5000B5375C6125D6500【正確答案】C第14題某開(kāi)發(fā)商率先向市場(chǎng)推出