第3節(jié)房地產評估

1、第三章,房地產評估,?,本章主要介紹房地產評估的特點、基本步驟和,方法,?,本章重點：土地使用權、建筑物評估的基本步,驟和方法：市場法、收益法、剩余法、路線價,估價法、成本法、殘余估價法、在建工程的評,估方法等,?,本章難點：市場法、收益法、剩余法、路線價,估價法、成本法,房地產的概念及特點,?,房地產是指土地、建筑物、地上定著物,及其權屬的總稱,?,土地、土地使用權,?,建筑物及定著物,：,第一節(jié),土地及土地使用權,一、土地的特性,（一）土地資產的自然特性,1.,位置的固定性,-,不可移動性。,2.,質量的差異性,-,個別性,3.,不可再生性,-,非再生性,4.,效用永續(xù)性,-,生產力永續(xù)性

2、,（二）土地的經濟特性,1.,供給的稀缺性,2.,可壟斷性,3.,用途廣泛性,4.,效益級差性,（三）土地使用權,?,土地使用權是土地使用者依法對土地進,行使用和依法對其使用權進行出讓、出,租、轉讓、抵押、投資的權利。,?,我國土地使用權出讓最高年限,居住用地,70,年,工業(yè)、科教文衛(wèi)體用地,50,年,商業(yè)、旅游、娛樂用地,40,年,綜合、其他用地,50,年,二、地產的分類,?,1,、按土地的社會經濟用途為標準，城市土地,可劃分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、交,通用地、公用事業(yè)用地等,?,2,按土地開發(fā)程度與開發(fā)趨勢為標準，城市,土地可分為已開發(fā)的土地即“熟地”、未開發(fā),土地即“生地”和列入

3、市政開發(fā)規(guī)劃的土地等。,?,3,按土地資產的經濟地理位置為標準，城市,土地可劃分為城市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊,沿區(qū)、近郊區(qū)、遠郊區(qū)等。,?,4,按土地的所有權歸屬，可劃分為國家所有,的土地和集體所有的土地。,三、我國地產價格體系,?,以基準地價和標定地價為核心，包括出讓底價、,市場交易價在內的地產價格體系。,1,基準地價,2,標定地價,3,、出讓底價,4,、交易價格,5,、抵押價格,6,、課稅價格,1,、基準地價,?,(1),基準地價是一個區(qū)域性的平均地價。它是政府,按不同的區(qū)段估測的土地使用權的平均單價。,?,(2),基準地價是一定時期的地價，而非時點地價。,基準地價經過政府評定估測后，一

4、定時期內保持,不變，當社會經濟形勢及有關政策發(fā)生變化，基,準地價再重新估測和調整。,?,(3),基準地價是各類用地的平均地價。它是在用地,條件相近的區(qū)域中根據(jù)商業(yè)用地、住宅用地、工,業(yè)用地等不同的用途估測出的平均地價。,2,標定地價,?,它是政府根據(jù)管理需要評估的正常地產市場中，,在正常的經營管理條件和政策作用下，具體宗,地在,定使用年期內的價格。,?,(1),標定地價是以基準地價為基礎評估出的地價。,?,(2),標定地價是宗地地價，即具體地塊的底價。,(3),標定地價是宗地在一定使用年期內的地價。,3,、出讓底價,?,它是政府根據(jù)土地出讓年限、用途、地產市場,行情等因素確定的宗地或地塊出讓時

5、的最低控,制價格。,?,(1),出讓底價是以標定地價為基礎確定的地價。,（,2,）出讓底價是待出讓宗地或地塊的時點地價。,?,(3),出讓底價是政府確定成交地價,(,或土地出讓,金,),的基礎。,4,、交易價格,?,它是指土地在市場上交易中實際成交的價格，,亦稱市場價格；交易價格主要有以下幾種：,?,（,1),出讓價格。是國家作為城鎮(zhèn)土地所有者將,一定年期的土地使用權讓渡給土地使用者的成,交價格。,?,（,2,）轉讓價格。是土地使用者將已經取得的,土地使用權在轉讓給第三者的交易價格。,?,（,3,）征用價格。是指國家征用農村集體所有,制土地而支付的補償價格,。,?,5,、抵押價格,它是獲得土地

6、使用權的土地使用者為取,得銀行貸款而將土地使用權抵押所形成,的價格。,?,6,、課稅價格,它是政府為征收土地稅收而評定的作為課,稅基礎的土地價格。,四、影響地產價格的因素,影響地產價格的因素可分為,?,一般因素,?,區(qū)域因素,?,個別因素,(,一,),一般因素,?,1.,社會因素。這是指社會發(fā)展狀況及社,會安定程度等因素對地價的影響。,?,2.,經濟因素。這是指國民經濟發(fā)展狀況,對地價的影響。,?,3.,行政因素。這是指由政策、制度、法,規(guī)、條例等組成的一系列行政規(guī)范對土,地價格的影響。,(,二,),區(qū)域因素,1.,影響商業(yè)用地的區(qū)域因素,(1),商業(yè)繁華程度,(2),交通便捷度,(3),環(huán)境

7、質量狀況,(4),規(guī)劃限制,?,2.,影響住宅用地的區(qū)域因素,(1),位置,(2),交通便捷度,(3),環(huán)境質量狀況,(4),基礎設施保證度,(5),公共設施的配套狀況,(6),規(guī)劃限制,?,3.,影響工業(yè)用地的區(qū)域因素,(1),交通便捷度,(2),基礎設施完善度,(3),環(huán)境質量,(4),產業(yè)規(guī)模及結構,(5),規(guī)劃限制,(,三,),個別因素,?,1.,具體位置，主要包括土地的臨街寬度和深度、,同交通設施的距離、同公共設施、公益設施等,接近程度、鄰接不動產等周圍的狀態(tài)、有無上,下水道、煤氣等供給處理設施及其利用的的難,易程度；以及通風、日照；干濕狀況。,?,2.,地形、地勢、地質。,?,3.

8、,面積、形狀，土地面積大小對土地利用有一,定的制約作用，形狀規(guī)則的土地比形狀不規(guī)則,土地利用效率高，從而價格較高。,五、土地資產評估的特點,?,1.,土地資產價格不是“土地價值”的貨,幣表現(xiàn)，而是，地租的本金化價格。,?,2.,供求法則對地價影響的局限性,?,3.,土地資產價格評估以土地最有效使用,為前提,?,4.,地產（也包括房產,),估價應堅持合法性,原則,第二節(jié),建筑物及其評估的特點,?,建筑物是指人工建筑而成的東西，包括,房屋和構筑物兩大類。,?,房屋是指能夠遮風避雨并供人居住、生,產、儲藏物品或進行其他活動的工程建,筑，一般由基礎、墻、門、窗、柱和屋,頂?shù)戎饕獦嫾M成；,?,構筑物則

9、指除房屋以外的建筑，如道路、,橋梁、水壩、水井、水塔、隧道、煙筒,等,一、分類,?,(,一,),按經濟用途分類,按經濟用途建筑物大致可分為：,工業(yè)建筑、,商業(yè)建筑、,農業(yè)建筑、,公共建筑、,住宅建筑等。,(,二,),按結構件材質分類,1,鋼結構,2,鋼和鋼筋混凝土結構,3,鋼筋混凝土結構,4,混合結構,5,木結構,6,、竹結構,二、建筑物評估時需考慮的基本因素,?,1,產權狀況,?,2,基礎設施狀況,?,3,位置與環(huán)境,?,4,交通便捷狀況,?,5,建筑物用途,?,6,建筑物本身狀況,?,7,其他因素,三、建筑物的估價特點,?,1,、房地合估,?,2,、建筑物產權受土地使用權年限的制約,當建筑

10、物的剩余壽命年限大于土地使用權的剩,余年限時，只能以土地使用權剩余年限為準來,估價建筑物的價值。,第三節(jié),房地產評估的基本步驟,?,一、接受委托明確評估的基本事項,1.,明確評估對象,2.,明確評估目的,3.,明確評估基準日,4.,明確評估的作業(yè)日期,?,二、制定評估作業(yè)計劃及初選評估方法,?,三、現(xiàn)場勘察及搜集評估的數(shù)據(jù)資料,?,四、評定估算并撰寫評估報告,第四節(jié),市場法在房地產評估中的應用,?,待估地產價格,=,參照物交易價格,正常,交,易,情,況,參,照,物,交,易,情,況,（,待估地產區(qū)域因素值參照物區(qū)域,因素值,）（,待估地產個別因素值參,照物個別因素值,）（,待估地產評估基,準日價

11、格指數(shù)參照物交易日價格指數(shù),）,一、市場法的評估步驟,1,、廣泛搜集地產交易資料,2,、選擇可供比較的交易實例作為參照物,3,、進行市場交易情況修正,4,、進行交易日期修整,5,、進行區(qū)域因素修正,6,、進行個別因素修正,7,、確定待估土地價格,市場比較法的估價案例,1,、估價對象概況,待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，,面積為,600,平方米，大致可認為長方形。,2,、評估要求,評估該地塊,2011,年,10,月的公平市場交易價格。,3,、評估過程,1,）選擇評估方法,該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市,場法進行評估。,2,）搜集有關的評估資料,第五節(jié),收益法在房地產評估中的應

12、用,?,房地產估價中的收益法又稱,收益還原法,或,收益資本化法,，是指在求取待估房地,產價格時，,先求得,該房地產未來所能產,生的,預期收益,，然后以一定的還原利率,(,資本化率,),將未來預期純收益,折算為現(xiàn)值,之和，從而求得待估房地產價格的一種,方法。,一、收益法的估價過程,?,(,一,),求取總收益,?,總收益是指以收益為目的的房地產及其有關設施、,勞力及經營要素相結合產生的總的收益。它是房,地產在最有效使用前提下獲得的總收益。,?,房地產,評估時要以客觀收益作為估價的依據(jù),?,總收益的取得方式主要包括,土地租賃、房地產租,賃的租賃收入,?,在非租賃情況下，也可,參照,附近類似土地、房地

13、,產的租賃價格，求取租賃總收益,(,二,),求取總費用,?,總費用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的,勞動費用和資本費用。,?,1.,管理費。主要包括工資及辦公費等，可按年租金的,百分比計算，一般為年租金的,2,5,。,?,2.,維修費?？砂磯勖趦热抠M用占建筑造價,(,現(xiàn)值,),的,百分比計算，一般為建筑造價的,1.5,2,，也可按,年租金的一定比例計算。,?,3.,保險費。按房屋造價乘以保險費率計算，一般為房,屋造價的,2,4,。,?,4.,稅金。包括房產稅、土地使用稅、營業(yè)稅、城建稅、,教育費附加等，按稅法有關規(guī)定計算求取。,(,三,),求取純收益,純收益是總收益扣除總費用的余額。,如果

14、是土地租賃,：,?,土地純收益,=,土地總收益,-,土地總費用；,如果是房地產租賃,：,房地產純收益,=,房地總收益,-,房地總費用,?,土地純收益,=,房地總收益,-,房地總費用,-,房屋純收益。,?,房屋純收益,=,房地總收益,-,房地總費用,-,土地純收益。,(,四,),確定合適的還原利率,還原利率是將純收益還原為價格的利率，,1.,安全利率加上風險調整值法。,?,還原利率,=,無風險利率,+,風險調整值,2,采用市場上相似房地產的純收益與價格的比,率，作為還原利率。,可在市場上選取多個,(,通常為三個以上,),與待估,房地產相似的交易實例的純收益與價格的比率,作為依據(jù)，然后求出各交易實

15、例純收益與價格,比率的平均值，以此作為待估房產地的還原利,率。,(,五,),確定房地產收益年限,?,房地產收益年限是指待估房地產從評估時日開,始，其收益能力延續(xù)的時間長度，通常以年為,單位。土地的收益年限一般以土地出讓年限減,去土地已使用年限獲取。用數(shù)學式表示為：,?,n=N-S,?,式中：,?,n,土地收益年限；,?,N,土地出讓年限；,?,S,土地已使用年限。,(,六,),求取房地產價格,?,土地純收益、還原利率等因素確定后，就可用,收益還原法的數(shù)學表達式求取房地產價格。由,于房地產收益有無限年期和有限年期兩種情況，,所以數(shù)學表達式也有兩種：,?,房地產收益為無限年期，其數(shù)學式為：,?,P

16、=A,r,?,式中：,?,P,收益價格；,?,A,純收益，且每年不變；,?,r,還原利率。,二、收益法估價案例,?,評估對象為六層磚混結構辦公樓，土地總面積,500,平方米，,房屋建筑面積,1,500,平方米，月租金,4,5,萬元，假設建筑,物的還原利率為,10,，耐用年限為,60,年，土地還原利率,為,8,，管理費以年租金的,3,計，修繕費以房屋現(xiàn)值的,1,5,計，房租損失準備費按半月租金計，保險費按房,屋現(xiàn)值,3,計，房產稅為租金收人的,12,，土地使用稅每,年每平方米,2,元，營業(yè)稅及附加綜合稅率為,5,5,，建筑,物尚可使用年限為,50,年，土地使用權年限為,40,年，建筑,物價格依成

17、本法求得為,120,萬元。,?,要求,：,評估出該房屋基地使用權價格,第六節(jié),成本法在房地產評估的應用,一、成本法在土地評估中的應用,?,成本法是在開發(fā)土地所耗各項費用之和,的基礎上，加上合理的利息、利潤、稅,費及土地增值收益來確定土地價格的方,法,?,成本法主要運用于下列條件的土地估價：,成本法主要運用條件,1,土地市場狹小，交易實例較少，難以運,用市場法和收益法的土地估價；,2,開發(fā)后供公益事業(yè)使用的土地估價；,3,新近開發(fā)土地的估價；,4,具有特殊性用途，缺乏比較實例的土地,估價,?,地價,=,土地取得費用十土地開發(fā)費用,+,利,息,+,利潤,+,土地增值收益,(,一,),成本法估價步驟

18、,1,計算土地取得費,2,計算土地開發(fā)費用,3,計算投資利息,4,計算投資利潤,5,確定土地增值收益,6,根據(jù)成本法計算公式求取待估土地的評,估值,1,計算土地取得費,?,如果土地是以征用農地方式取得的，土,地取得費主要包括以下內容：,?,(1),土地補償費。征用耕地的補償費，一,般為該耕地被征用前,3,年平均年產值的,3,6,倍計算。,?,(2),青苗補償費。,般根據(jù)青苗的生長階,段按規(guī)定幅度計算。,?,(3),樹木補償費。據(jù)實評估予以補償。,?,(4),安置補助費。征用耕地安置補助費，,般,每,農業(yè)人口按該耕地征用前,3,年平均每畝產值,2-3,倍計算補償。最高不超過,10,倍。,?,(5

19、),房屋及地上物拆遷補償費。按實際評估價值,予以補償。,?,(6),新菜田開發(fā)建設基金。如果征用城市郊區(qū)菜,地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定交納新菜,田開發(fā)建設基金，其標準由各地方政府規(guī)定，,如北京市征用近郊區(qū)菜地的，每畝交納,3,萬元。,?,(7),耕地占用稅。按稅法的有關規(guī)定計算。如遼,寧省平均,5,元平方米,2,計算土地開發(fā)費用,?,土地開發(fā)費主要包括基礎設施配套費、公共事,業(yè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。,(1),基礎設施配套費?；A設施配套常常概括,為“三通一平”或“七通一平”。,?,“三通一平”指通水、通路、通電、平整土地。,?,“七通一平”指通上水、通下水、通電、通訊、,通氣、通熱、通

20、路、平整土地。評估時，通常,以土地“七通一平”為標準計算,?,(2),公共事業(yè)配套費。主要包括公共建筑,配套費、公共交通配套費、綠化費、自,來水建設費、污水處理建設費、供電建,設費、煤氣建設費、人防工程費、商業(yè),網點費等。一般根據(jù)當?shù)卣?guī)定的費,用標準計算。,?,(3),小區(qū)配套費。指建造小區(qū)內的道路、,供水、供電、排污、排水、照明、通訊、,綠化、環(huán)衛(wèi)及非營業(yè)性的公共配套設施,建設費用。按當?shù)卣挠嘘P規(guī)定計算。,3,計算投資利息,?,在土地估價時，應按,投資總額,計算利息,而不論,其資金是銀行貸款還是自有資金。,?,投資總額包括：,土地取得費和土地開發(fā)費兩大,部分,。,?,由于兩部分資金的

21、投入時間和占用時間不同，,土地取得費,在土地開發(fā)動工前即要全部付清，,在開發(fā)完成銷售后才能收回，因此，,計息期為,整個開發(fā)期和銷售期,.,?,土地開發(fā)費,在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收,回，若土地開發(fā)費用均勻投入，則,計息期為開,發(fā)期的一半,4,計算投資利潤,?,投資利潤以土地取得費和土地開發(fā)費之,和為基數(shù)，按,行業(yè)平均投資利潤率,水平,計算,5,確定土地增值收益,?,土地增值收益是指土地開發(fā)改變用途后,超過土地成本價格的增值額，由政府收,取。,?,土地增值收益可以理解為土地所有權收,益，它可用土地成本價格乘以土地增值,收益率計算。土地增值收益率一般用與,待估土地相類似的成交土地價格與成本,價

22、格進行比較后確定。,(,二,),成本法估價舉例,1,、,待估土地基本數(shù)據(jù)資料,?,待估土地為征用農地，面積為,500,平方米,.,土地,取得費用為,230,元,/,平方米，土地開發(fā)費為,246,元,/,平方米。土地開發(fā)周期,2,年，第一年投資占,總投資的,3/4,，第二年投資占總投資的,1/4,，銀,行貸款年利率,8%,，土地開發(fā)的平均利潤率,8%,，,土地增值收益率為,20,。,2,、估價要求,計算待估土地開發(fā)后的價格,二、建筑物評估中的成本法,?,建筑物評估中的成本法是通過估算出建,筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減,各種損耗或貶值，最后得出建筑物評估,值的方法。,?,成本法是建筑物估價中

23、常用的一種方法，,主要運用于市場上無交易實例、沒有獨,立經營獲利的建筑物的評估，如對工業(yè)、,公用事業(yè)建筑物的評估,（一）建筑物重置成本及測算,建筑物重置成本構成,?,建筑安裝成本,?,前期工程費,?,工程附加支出,?,建設單位管理費,?,建設期利息,?,稅費,?,開發(fā)利潤,1,建筑安裝成本的測算,?,(1),原決算調整法,?,(2),類比分析法,?,(3),價格指數(shù)調整法,(1),原決算調整法,?,將原決算的直接費調整為現(xiàn)行建安工程定額,標準的直接費，并把人工費調整至評估基準日,的水平。,?,按現(xiàn)行取費標準綜合取費，包括施工管理費、,臨時設施費、勞動保險基金、利息支出、技術,裝備費、計劃利潤以

24、及稅金等。,?,按現(xiàn)行定額計算定額材料費、定額機械費調,增值。,?,按評估基準日的價格計算主要材料差價。,?,將上述,4,項合計，求出單位建筑安裝工程費,用的重置價值,(2),類比分析法,?,廣泛地進行市場調查搜集有關單位工程造價,資料。,?,選取比較實例,(,參照物,),。比較實例應符合下,列條件：,a,與待估房屋結構、用途相同或相,似；,b,近期建造完工；,c,工程決算造價經過,有關部門審查或分析認定合理；,d,比較實例一,般選擇,3,個以上。,?,進行對比分析和因素修正,?,采用算術平均法求取待估房屋的單位工程造,價。,(3),價格指數(shù)調整法,?,建筑物重置基價,=,建筑物原工程造價,x

25、(1+,材料價格指數(shù),x,材料成本構成比,+,工,費價格指數(shù),x,工費構成比,+,費用價格指數(shù),x,費用構成比,),2,前期工程費用的測算,?,前期工程費用中規(guī)劃及可行性研究費、,測量勘察設計費可按各地現(xiàn)行定額計算，,場地臨時用水、電、路和場地平整費可,按實際工程量估算。,?,為了操作方便，也可以用建筑安裝工程,費用為基數(shù)，采用比率的方法來確定。,?,應注意的是前期費用是否已包含在建筑,安裝工程費中，避免重復計算和漏算。,3,工程附加支出的計算,?,工程附加支出一般以建筑安裝工程費,為基數(shù)，按當?shù)卣嘘P部門規(guī)定的現(xiàn),行標準計取。,4,建設單位管理費的計算,?,建設單位管理費以建筑安裝工程費為

26、基,數(shù)，按,定的比例計取。,5,建設期利息的計算,?,建設期利息。以上述,1,至,4,項之和為基,數(shù),，按額定的工程平均投入資金及適當,的貸款利率計算。利息率應選擇評估基,準日仍在執(zhí)行的與正常工期同期的基本,建設貸款利率。,6,稅費的計算,?,營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加,及人防工程、白蟻防治費等各項稅費應,按稅法及當?shù)卣挠嘘P規(guī)定計算。,7,開發(fā)利潤的估算,?,開發(fā)利潤以上述,1,至,6,項之和為基數(shù)，,乘以房地產開發(fā)行業(yè)開發(fā)建設該類房地,產平均資金利潤率計算得出。,?,上述,1,至,7,項之和即為待估建筑物的重,置成本,（二）建筑物成新率測定,?,建筑物的成新率是指建筑物新舊程度的

27、,比率，即建筑物的完好狀態(tài)與全新建筑,物完好狀態(tài)的比率,。,?,建筑物成新率的測定方法主要有以下兩,種：,?,1,、使用年限法,?,2,、打分法,1,、使用年限法,?,使用年限法是用建筑物的尚可使用年限占建筑,物全部使用年限的比率作為建筑物的成新率數(shù),學式為：,?,成新率,=,尚可使用年限,/,（實際已使用年限,+,尚,可使用年限）,100%,?,使用年限法在實際運用中可根據(jù)國家規(guī)定的建,筑物折舊年限和已使用年限，再結合建筑物的,完損程度來預期增減年限的情況，綜合確定成,新率,2,、打分法,?,打分法是指評估人員依據(jù)建筑物不同成新率,的評分標準，在現(xiàn)場勘察時，把建筑物分為結,構、裝修、設備三個

28、部分，對每個部分再按不,同項目分別打分，每個部分得分進行系數(shù)修正,并匯總后即得出建筑物的成新率。此方法估測,建筑物成新率的數(shù)學表達式為：,?,成新率,=,結構部分合計得分,xC+,裝修部分合,計得分,xS+,設備部分合計得分,xB,?,G,、,S,、,B,分別為結構、裝修、設備部分的修正,系數(shù),（三）建筑物功能性貶值,?,建筑物的功能性貶值是由于建筑物設計、,結構不合理，導致建筑物功能不足，或,裝修、設備配備與建筑物總體功能不協(xié),調造成建筑物功能浪費而形成的價值損,失；建筑物功能性貶值主要表現(xiàn)在,?,1,商業(yè)建筑設計、布局不合理，有效利,用面積低，運行成本高，造成建筑物總,體價值貶損,?,2,

29、居住建筑由于設計、結構落后，不能完,全適應現(xiàn)代生活居住的需求，使建筑物價值,下降,?,3,工業(yè)建筑,(,如工業(yè)廠房,),由于設計結構不,合理，廠房跨度、層高、采光、布局等方面,存在著缺陷，再生產中難以最大限度發(fā)揮效,用，也會使建筑物的價值貶損,?,4.,建筑物搞豪華裝修，配備超一流設備，在,增加建筑物使用價值不明顯的前提下，往往,形成建筑物局部功能浪費，其部分價值無法,實現(xiàn)，從而造成建筑物的功能性貶值,（四）建筑物的經濟性貶值,?,建筑物的經濟性貶值是指由于外界條件,的變化，使建筑物的利用率下降，導致,其價值貶損。,?,經濟性貶值,=R,i,(1+r),-i,?,Ri,第,i,年建筑物收益損失

30、額；,?,R,折現(xiàn)率,?,n,預計建筑物收益損失持續(xù)的年限,（五）成本法估價案例,1,、評估對象概況,?,評估對象為某事業(yè)單位辦公樓，占地,面積,200,平方米，總面積,500,平方米，該,建筑的建筑結構為磚混結構，,4,層，建于,2004,年,5,月。,?,2,、估價要求,?,評估該房地產,2011,年,10,月的市場價格。,第七節(jié),其它方法在地產評估中的應用,?,一、剩余法,?,剩余法又稱假設開發(fā)法或倒算法，它是將待估土地與,其開發(fā)后的全部建筑物的銷售價格,(,賣樓價,),減去建造費,用、利息、利潤、稅金，來確定待估土地價格的一種,方法,?,剩余法的運用范圍：,(1),待開發(fā)土地，包括未開

31、發(fā)的生,地經“三通一平”或“七通一平”變成熟地和在生地,或熟地上開發(fā)建造建筑物然后出售或出租。評估時，,通常以土地“七通一平”為標準計算,?,(2),對原有舊建筑物拆遷重新進行土地開,發(fā)，此種情況開發(fā)建設費中還應包括拆,遷等費用,（一）剩余法的教學表達式及估價步驟,?,剩余法的數(shù)學表達式,?,地價,=,樓價,-,建筑費,專業(yè)費用,利息,利潤,稅費,?,式中：,?,(1),樓價,土地建設后的房地混合價；,?,(2),建筑費,開發(fā)建設待估地產所指出的建筑安裝,費用；,?,(3),專業(yè)費用,開發(fā)建設待估土地所需要的測量、,設計、工程預算編制等專業(yè)技術費用；,?,(4),利息,全部預付資本的資金成本，

32、全,部預付資本包括買地價、建筑費和專業(yè),費用；,?,(5),利潤,開發(fā)商全部投資的正常投資利,潤；,?,(6),稅費,包括兩部分內容，一是土地開,發(fā)產品的租售費用，二是開發(fā)建設過程,中及完成后應繳的各種稅費，如土地使,用稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城市建設,維護稅、教育費附加等。,(,二,),剩余法的估價步驟,?,1,調查待估土地的基本情況。,?,2,選擇最佳的開發(fā)利用方式。,?,3,估計建設期,?,4,預測土地開發(fā)完成后的樓價。,?,5,估測各項成本費用。,?,6,計算并確定地價。,（三）剩余法估價案例,?,待估地塊為七通一平的空地，面積為,1,000,平方米，且土地形狀規(guī)則，允,許用途為商住混

33、合，允許建筑容積率,為,7,，覆蓋率為,50,，土地使用年限,為,50,年。出售時間為,2011,年,10,月。,?,評估要求,?,需要評估出該地塊,2011,年,10,月出,售時的購買價格。,二、路線價估價法,?,路線價估價法是對面臨特定街道、接近,性相等的城鎮(zhèn)土地設定標準深度，求取,在該深度上數(shù)宗地塊的平均單價并附設,于該特定街道上，此單價稱為路線價，,然后據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表，,用數(shù)學方法求算出臨街該街道的其他各,宗土地價格的一種估價方法,?,宗地價格,=,路線價,x,深度指數(shù),x,宗地面積,（一）路線價估價法的估價步驟,?,1,劃分路線價區(qū)段,?,2,設定標準深度,?,3,確定

34、路線價,?,4,制,定,深,度,指,數(shù),表,和,其,他,修,正,率,表,5,計算各地塊的價格,（二）路線價估價法舉例,?,某路線價區(qū)段，標準深度為,8,米，路線,價為,1000,元平方米，待估臨街各宗地,塊情況見圖,1,，臨街深度指數(shù)表見表,4,。,假設各宗地的寬度都為,6,米，計算各宗地,的價格。,?,三、殘余估價法,?,建筑物殘余估價法，是指建筑物與其基,地合并計算收益，而以收益還原法以外,的方法能求得土地的價格時，從建筑物,及其基地所產生的純收益中，扣除歸屬,于基地的部分，即可得到歸屬于建筑物,的純收益，將此殘余的純收益再以建筑,物的還原利率還原，即可求得建筑物的,收益價格。用同樣的原理

35、求取土地收益,價格，亦稱土地殘余法或剩余法,殘余估價法的適用范圍,?,(1),適用于在房地和成一體時用其他方法,難以對土地或建筑物的價格進行準確判,斷的情況。,?,(2),此法需要建筑物比較新，并且處于最,有效使用狀況，同時可以獲得正常收益,（經濟租金）時才為有效的方法,（一）殘余估價法的評估步驟,1,求取房地產年總收益,2,計算房地產的年總費用,3,求取房地產的年純收益,4,求取歸土地的年純收益,5,求取歸建筑物的年純收益,6,求取建筑物的收益價格,（二）殘余估價法案例,1,、評估對象概況,?,待估建筑物為磚混結構單層住宅，宅基地,130,平方米，建筑面積,80,平方米，將此房屋出,租月租金

36、收入,1,800,元。土地還原利率取,8,，,建筑物還原利率取,10,，建筑物耐用年限為,50,年。,2,、評估要求,?,用建筑物殘余估價法評估住宅建筑物價格。,?,年總費用,?,1,房租損失準備費：以半月房租計,?,2,營業(yè)稅及附加,、房產稅,?,3,土地使用稅：按每年,2,元平方米,?,4,管理費：年租金,3,?,5,修繕費：年租金,4,?,6,保險費：,182,元,?,年總收益,?,市場法求得土地價格為每平方米,900,元,?,歸屬土地的年純收益,?,歸屬于建筑物的年純收益,?,建筑物的價格,四、在建工程評估,（一）在建工程及其特點,1,、在建工程種類多且情況復雜,2,、在建工程的形象進

37、度以及功能差異很大,（二）在建工程評估的步驟,1,要求委托方提供待估在建工程的詳細資料。,2,要求委托方提供并查閱在建工程批準文件工,程圖紙、工程預算書、施工合同、有關賬簿及,原始記錄等。,3,評估人員進行現(xiàn)場勘察。,4,檢查工程質量,5,搜集評估所需的有關數(shù)據(jù)資料。,6,根據(jù)搜集到的有關數(shù)據(jù)資料，選擇適宜的評,估方法對在建工程進行評估。,7,確定評估結果和撰寫評估報告。,（三）在建工程的評估方法,?,在建工程一般采用成本法進行評估,。,?,在建工程的重置價值一般包括前期費用、,建安成本、其他附加支出、稅金、利息、,利潤等。,?,評估方法主要有以下幾種,：,1,、工程部位進度法,2,、因素調整

38、法,3,、重置核算法,1,、工程部位進度法,?,此法是首先將被評估的未完工程根據(jù)其構造,劃分為若干部位，每個部位根據(jù)不同建筑結構,類型，按其預算價格占工程總預算價格的比重,來確定各部位在工程總預算造價的百分比，即,構成比。其次，根據(jù)未完工程各部位在評估時,間的實際完成程度及各部位占工程總預算造價,的百分比求出未完成工程的完成進度。最后，,用未完工程進度乘上工程預算造價，即可求出,未完工程的重置建筑安裝成本。,例,?,某建設項目需建筑現(xiàn)搗框架結構的工業(yè)廠房，,工程設計為,3,層建筑面積,1,500,平方米；總預,算造價為,1,125,000,元。評估時該廠房正在建,設中，其中建筑工程中的基礎工程

39、已經完工，,結構工程完成了,60,，裝飾工程尚未進行。評,估人員依據(jù)一般土建工程各部位占單位預算的,比重，即工程造價構成表,(,見表,),，對該未完工,程的重置建筑安裝成本進行評估。,?,部位,名稱,建筑結構類型,混合,結構,現(xiàn)澆,框架,結構,預制裝,配框架,結構,預制,吊裝,結構,基礎,工程,13,15,25,15,結構,工程,60,60,55,60,裝飾,工程,27,25,20,25,工程造價構成表,?,未完工程完成進度：,?,15,十,60,X60,=51,?,未完工程重置建筑安裝成本：,1125000 x51,=573 750(,元,),2,、因素調整法,?,此法是對未完工程實際完成部

40、分因價,格變化和設計變更因素、分別計算調整,數(shù)額，經歸集加總后與未完工程實際支,出相加減，以此確定未完工程的重置建,筑安裝成本,3,、重置核算法,?,此法是根據(jù)工程的實際建設情況和現(xiàn)行,價格及費用標準，分別確定直接費用和,間接費用，并對不可預見費用,(,因工程設,計變更等發(fā)生的費用,),按實際發(fā)生數(shù)參照,現(xiàn)實條件加以適當調整的辦法,4,、在建工程評估的注意事項,1,）評估基準日的確定,2,）在建工程前景,3,）建設工期是否合理,4,）稅金、利息、利潤的確定,思考題,?,1,土地使用權評估有哪些方法，適用范,圍是怎樣的,?,?,2.,什么是基準地價和標定地價,?,?,3,地價評估的原則有哪些,?,?,4,收益法、市場法、成本法和剩余法的,計算方法和運用。,市價法練習,?,待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積,為,1000,平方米，還可使用,30,年，大致為長方形。評估,人員收集到同一區(qū)域的參照物資料如下：,?,A,面積,800,平米，正方形，屬于正常交易，價格為,1200,元,/,平米，交易日期,2010,年,5,月，還可使用,30,年。,?,B,面積,850,平米，長方形，價格為,1150,元,/,平米，較正,常交易低,1%,，交易日期,2009,年,11,月，還可使用,35,年。,?,C,面積,780,平米，正方形，價格為,1300,元,/,平米，叫正,