業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)的抗辯理由探析

1、業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由探析上海金茂律師事務(wù)所 萬波“物業(yè)”（real estate或real property）一詞，在我國(guó)內(nèi)地出現(xiàn)和使用的歷史不長(zhǎng)。該概念屬于“舶來品”，一般認(rèn)為來自于香港地區(qū)的地方習(xí)慣用語，指自然人、法人團(tuán)體或其他組織所擁有的單元性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)代意義上的物業(yè)管理，起源于19世界60年代的英國(guó)。我國(guó)自上個(gè)世紀(jì)80年代開始，隨著國(guó)家鼓勵(lì)多渠道建房，房地產(chǎn)行業(yè)得以迅速發(fā)展，從而帶動(dòng)了物業(yè)管理的發(fā)展。1981年3月，全國(guó)第一家企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)深圳市物業(yè)管理公司設(shè)立；深圳“東湖麗苑”小區(qū)，率先實(shí)行了專業(yè)化的現(xiàn)代物業(yè)管理。1991年，上海第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)誕生滬港合資的

2、上海安居樂物業(yè)管理公司成立。1994年，建設(shè)部頒布了城市新建住宅管理辦法，明確要求新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度，這是建國(guó)以來我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理的第一部重要規(guī)章。至2003年，國(guó)務(wù)院針對(duì)當(dāng)時(shí)物業(yè)管理糾紛頻發(fā)的情況，制定并頒布物業(yè)管理?xiàng)l例，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第二條規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。2007年中華人民共和國(guó)物權(quán)法從我國(guó)的最高立法層面上，將“物業(yè)管理”正名為“物業(yè)服務(wù)”，相應(yīng)的“物業(yè)管理企業(yè)”稱為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。近些年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主拖

3、欠物業(yè)費(fèi)為由訴至法院，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)和滯納金的案例屢見不鮮，業(yè)主也往往會(huì)提出各種各樣的抗辯理由對(duì)抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)之請(qǐng)求，筆者梳理了相關(guān)執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，就其中常見的業(yè)主抗辯事由，結(jié)合法院系統(tǒng)在處理該類案件中的若干案例，略作探討。一、業(yè)主以“承諾免收物業(yè)服務(wù)費(fèi)”為由進(jìn)行抗辯的處理實(shí)踐中，業(yè)主以“承諾免收物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的情形主要有兩種情況：一是開發(fā)商作為售房的優(yōu)惠條件，在售樓廣告或預(yù)（銷）售合同中承諾業(yè)主可以免交入住后一定時(shí)間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)（多數(shù)是前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)）在開發(fā)商承諾的基礎(chǔ)上，以自己的名義承諾免收業(yè)主入住后一定時(shí)間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對(duì)上述第一種情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為獨(dú)立法律主體，開發(fā)

4、商無權(quán)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)作此承諾，應(yīng)屬于合同法第五十一條規(guī)定的“無權(quán)處分”行為，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)無約束力，業(yè)主抗辯理由不能成立。對(duì)上述第二種情形，實(shí)踐中存在一定爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，物業(yè)小區(qū)公共部位的管理，是由全體業(yè)主按建筑面積的比例共同出資承擔(dān)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入，相反很大一部分是投入物業(yè)維護(hù)管理的各種消耗。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自決定部分人不承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，總額就會(huì)減少，用于消耗于公共部位管理的經(jīng)費(fèi)就會(huì)減少，這種承諾侵害了合同以外的第三人的合法權(quán)益。依據(jù)合同法第52條“惡意串通，損害第三人利益而簽訂的合同，合同無效”的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的承諾，應(yīng)當(dāng)視為無效。當(dāng)然，根據(jù)合同法第五十八條對(duì)無效合

5、同的處理規(guī)則，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，一般認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)該承諾的無效負(fù)有主要責(zé)任，在業(yè)主應(yīng)予繳付物業(yè)費(fèi)的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從屬于其自身的業(yè)務(wù)收入中對(duì)業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果第三方已代業(yè)主支付了相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)，且該部分物業(yè)費(fèi)的免收并不會(huì)減少用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)管理經(jīng)費(fèi)的，該承諾方可予確認(rèn)其法律效力。二、業(yè)主以“不存在物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系”為由進(jìn)行抗辯的處理一種情況系單個(gè)業(yè)主以其并非合同締約一方為由進(jìn)行抗辯。最高人民法院頒布的關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009年10月1日起實(shí)施，以下簡(jiǎn)稱物業(yè)司法解釋）第一條明確規(guī)定：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)

6、簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。故此類抗辯，法院不予支持。第二種抗辯理由，系業(yè)主以物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期。這種情況下，物業(yè)服務(wù)合同到期，而業(yè)委會(huì)未聘請(qǐng)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也未與原企業(yè)續(xù)簽合同，原企業(yè)繼續(xù)為小區(qū)提供事實(shí)物業(yè)服務(wù)的情況，對(duì)此法律未做明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)援引合同法第37條“采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”的規(guī)定，認(rèn)定成立事實(shí)合同關(guān)系?？少Y借鑒的參考依據(jù)有二：（1）2008年最高人民法院在關(guān)于審

7、理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(征求意見稿)第六條中曾規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)和管理，對(duì)方當(dāng)事人沒有提出異議的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，物業(yè)服務(wù)期限為不定期。一方請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)在三個(gè)月之前通知對(duì)方當(dāng)事人。（2）上海市高院民一庭在2002年3月19日關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答中認(rèn)為：物業(yè)管理服務(wù)合同所約定的服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主委員會(huì)（前期物業(yè)管理期間，則為出售單位）未與物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，但物業(yè)管理企業(yè)仍然對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，對(duì)業(yè)主進(jìn)行了服務(wù)的，業(yè)主也接受其管理和服務(wù)的，可參照合同法第236條的規(guī)定，認(rèn)定原物業(yè)

8、管理服務(wù)合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期。業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)可隨時(shí)提出終止更新后的物業(yè)管理服務(wù)合同，但應(yīng)提前三個(gè)月通知對(duì)方。還有一種抗辯理由，即業(yè)主以“合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出”為由進(jìn)行抗辯的。此情形，不同于第二種情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在“強(qiáng)制服務(wù)”之虞，不符合合同法平等、自愿的基本旨趣，根據(jù)最高人民法院物業(yè)司法解釋第十條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)

9、合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。三、業(yè)主以“物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏足夠資質(zhì)不夠”為由進(jìn)行抗辯的處理物業(yè)管理?xiàng)l例、建設(shè)部關(guān)于試行物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知中均明確要求從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)取得崗位合格證書。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理相應(yīng)物業(yè)所應(yīng)具備的資質(zhì)等級(jí)作出了劃分。在物業(yè)費(fèi)糾紛案件中，很多業(yè)主即以物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)不符合、物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的人員沒有上崗證書等為由進(jìn)行抗辯。筆者認(rèn)為，對(duì)此抗辯理由，不應(yīng)簡(jiǎn)單認(rèn)定合同無效，而應(yīng)具體問題具體分析。首先，業(yè)主大會(huì)（業(yè)委會(huì)）在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，負(fù)有一定的審查義務(wù)，不排除有時(shí)業(yè)主大會(huì)（業(yè)委會(huì)）事先

10、明知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)和上崗證書情況，將不利責(zé)任一味加于物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，未必妥當(dāng)。其次，資質(zhì)和上崗證書并一定代表相應(yīng)的管理能力和水平，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)有證據(jù)證明其實(shí)際管理業(yè)績(jī)不遜于法定和約定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，免除業(yè)主的繳費(fèi)義務(wù)，令得業(yè)主獲得不當(dāng)利益，殊為不當(dāng)。應(yīng)注意的是，應(yīng)當(dāng)允許物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過事后補(bǔ)救的方式彌補(bǔ)資質(zhì)和上崗證書欠缺的瑕疵。下面介紹一則上海二中院的案例：案例一：曹某某與上海凱得物業(yè)管理發(fā)展有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案。該案中，凱得物業(yè)向曹某某催繳物業(yè)費(fèi)及滯納金。曹某某提出：凱得物業(yè)在未取得資質(zhì)證書前即與開發(fā)商簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)合同，該合同應(yīng)屬無效。上海市第二中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為，雖

11、然凱得公司在與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)，凱得公司的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)仍在審批階段，但事后其已于2004年8月4日取得了三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，其物業(yè)管理能力已得到相關(guān)政府部門的認(rèn)可，相關(guān)合同瑕疵已得到補(bǔ)正，故合同應(yīng)認(rèn)定有效。四、業(yè)主以“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)”為由進(jìn)行抗辯的處理實(shí)踐中，業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)，提出的抗辯理由十有八九都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。對(duì)此爭(zhēng)議，上海市高院民一庭關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答中作出解答稱：物業(yè)管理企業(yè)未履行服務(wù)、管理職能或履行服務(wù)、管理職能不符合約定的，業(yè)主可對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的交納行使抗辯權(quán)。如果物業(yè)管理費(fèi)用是分不同項(xiàng)目收取的，則業(yè)主僅能就物業(yè)管理

12、企業(yè)未盡職責(zé)部分的費(fèi)用行使抗辯權(quán)，而不能以拒交全部物業(yè)管理費(fèi)用的方式行使抗辯權(quán)。但物業(yè)管理企業(yè)拒收部分物業(yè)管理費(fèi)的除外。從上海市法院系統(tǒng)近些年的生效判例看，審判思路并不統(tǒng)一，分歧明顯，舉例說明如下：案例二：賀某某與上海星泰物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案上海星泰物業(yè)管理有限公司向賀某某催繳物業(yè)費(fèi)及滯納金。賀某某抗辯：小區(qū)消防通道被堵影響業(yè)主生命安全，上海星泰物業(yè)管理有限公司的服務(wù)不到位。上海市第二中級(jí)人民法院認(rèn)為，上訴人賀某某作為昆泰大廈業(yè)主理應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)用，賀某某在審理中所述不能成為其拒付物業(yè)管理費(fèi)的理由。案例三：陳某某與上海寶通物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案上海寶通物業(yè)管

13、理有限公司向施某某催繳物業(yè)費(fèi)。陳某某抗辯稱：上海寶通物業(yè)管理有限公司未盡物業(yè)合同中的義務(wù)，其各項(xiàng)不作為行為嚴(yán)重侵害了包括上訴人在內(nèi)的全體業(yè)主的利益。上海市第二中級(jí)人民法院認(rèn)為，陳某某在審理中所述不能成為其拒付物業(yè)管理費(fèi)的理由，其中涉及全體業(yè)主公共利益部分內(nèi)容可以向小區(qū)業(yè)主委員會(huì)反映并與上海寶通物業(yè)管理有限公司進(jìn)行溝通。案例四：上海某管理有限公司訴某酒店公寓管理(上海)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案原告是淡水灣花園小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司，向被告催繳物業(yè)費(fèi)。被告抗辯稱：原告沒有按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同第四條的規(guī)定履行職責(zé)。盧灣法院后認(rèn)定：對(duì)于被告辯稱原告沒有按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同第四條的規(guī)定履行職責(zé)，因被告對(duì)此抗辯未提供證據(jù)，而原告的舉證卻證明其履行了物業(yè)服務(wù)職責(zé)