房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策

1、三、流轉(zhuǎn)稅 （一）增值稅 根據(jù)財(cái)稅 201636 號(hào)規(guī)定： 1、稅率 銷售不動(dòng)產(chǎn)、出租不動(dòng)產(chǎn)：稅率為 11% 簡(jiǎn)易計(jì)稅，征收率為 3% 2、新老項(xiàng)目 房地產(chǎn)老項(xiàng)目， 是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日 期在 2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 2016年 4月 30日以后的為 新項(xiàng)目。 實(shí)際工作中，認(rèn)定老項(xiàng)目的其他情形： 在 2016年 4月 30日前的 施工合同，可以輔助有付款記錄、工程形象進(jìn)度、照片等。 3、銷項(xiàng)稅 （ 1）銷售額 根據(jù)“國家稅務(wù)總局公告 2016年第 18 號(hào)”： 銷售額二（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）* （ 1+11%） 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款二（

2、當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積寧房 地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）X支付的土地價(jià)款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積， 是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅 銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建 筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的 建筑面積。 在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取 得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù) 。 根據(jù)“國家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)”： “當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積” “房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面 積”，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。 一般納稅人應(yīng) 建立臺(tái)賬登記土地價(jià)

3、款的扣除情況，扣除的土地價(jià) 款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。 根據(jù)“財(cái)稅2016140號(hào)”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目，在取得 土地時(shí)向其他 單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額 時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供 拆遷協(xié)議、 拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真 實(shí)性的材料。 （2）銷售折扣 第四十四條納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具 有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額 的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額。 第四十三條納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā) 票上分別注明的，以折扣后的價(jià)款為銷售額

4、；未在同一張發(fā)票上分別 注明的，以價(jià)款為銷售額，不得扣減折扣額 。 例如：同一項(xiàng)目戶型的相同期間中，因?yàn)樗緫c當(dāng)天 9折優(yōu)惠。稅 務(wù)機(jī)關(guān)有可能認(rèn)為價(jià)格明顯偏低要求核定銷售額。 （3）預(yù)繳稅款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)米取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收 到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 應(yīng)預(yù)繳稅款二預(yù)收款+（ 1+適用稅率或征收率）X 3% 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易 計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%勺征收率計(jì)算。 預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付 +按揭+尾款）、全款取得的 預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款；誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。 （4）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的

5、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后 再銷售問題 根據(jù)河北省局“關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答”（之 二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售權(quán)屬登記在自己名下的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照納 稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務(wù)總局2016年第 14號(hào)公告）的規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理，不適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自 行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務(wù)總局公告 2016年第18號(hào)），不允許扣除土地成本。 登記在房地產(chǎn)企業(yè)名下房產(chǎn)， 再次銷售時(shí)，屬于“二手”，不是 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目尚未辦理權(quán)屬登記的房產(chǎn)， 因此應(yīng)適用納稅人轉(zhuǎn)讓 不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務(wù)總局2016年第14號(hào)公 告）。 例如：新天地商業(yè)街等自

6、持物業(yè)。 根據(jù)，國家稅務(wù)總局2016年第14號(hào)公告： 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇 適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按 照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般 計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。 納 稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照 5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所 在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （適用11%勺稅率）。 （5）不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃 第一、根據(jù)，國家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)，取得的不動(dòng)產(chǎn)， 包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投

7、資入股、 自建以及抵債等各種形 式取得的不動(dòng)產(chǎn)。 一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般 計(jì)稅方法計(jì)稅。稅率11% 不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地 不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng) 按照3%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所 在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額+（1+11% X 3% 第二、根據(jù)總局公告2016年第86號(hào)，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃 合同中約定免租期的，不屬于營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法（財(cái) 稅201636號(hào)文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的 視同銷售服務(wù) （6）明確了甲供材的問題 根據(jù)河北省局“關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答”（之 二）

8、關(guān)于甲供材料是否計(jì)入建筑服務(wù)銷售額問題：甲供材料不屬于納 稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，因此不計(jì)入建筑服務(wù) 銷售額。 （7）代收費(fèi) 根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試 點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號(hào)）規(guī)定，下列項(xiàng)目不征收增值稅：開 發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金。 根據(jù)河北省國稅局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之 二），營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第三十七條規(guī)定：“以委托 方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)”不屬于價(jià)外費(fèi)用。因此房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)為不動(dòng)產(chǎn)買受人代收轉(zhuǎn)付，并以不動(dòng)產(chǎn)買受人名義取得票據(jù) 的辦證費(fèi)、契稅、印花稅等代收轉(zhuǎn)付費(fèi)用不屬于價(jià)外費(fèi)用

9、的范圍。 注意：重點(diǎn)是以委托方名義。收費(fèi)章不能體現(xiàn)“本公司”。 （8）精裝房 根據(jù)河北省國稅局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之 二），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房， 已在商品房買賣合同中注 明的裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用），已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)中，因此不 屬于稅法中所稱的無償贈(zèng)送，無需視同銷售。房地產(chǎn)企業(yè)“買房贈(zèng)家 電”等營銷方式的納稅比照本原則處理。 （9）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)差額繳稅 根據(jù)總局公告2016年第73號(hào)，如因丟失等原因無法提供 取得不 動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明 契稅計(jì)稅金額的完稅憑 證等資料，進(jìn)行差額扣除。 2016年4月30日及以前繳納契稅的 增值稅應(yīng)納稅額=全部交易

10、價(jià)格（含增值稅）-契稅計(jì)稅金額（含 營業(yè)稅）-（1+5% X 5% 2016年5月1日及以后繳納契稅的 增值稅應(yīng)納稅額二全部交易價(jià)格（含增值稅）+ （ 1+5% -契稅 計(jì)稅金額（不含增值稅）X 5% 4、進(jìn)項(xiàng)稅 （1）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì) 稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵 扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)模” 為依據(jù)進(jìn)行劃分。 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額二當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額x（簡(jiǎn)易計(jì) 稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模寧房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模） 例如：開發(fā)公司營改增后出現(xiàn)過費(fèi)用類的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣票，沒有 在備

11、注欄注明項(xiàng)目名稱（屬于無法劃分的進(jìn)項(xiàng)稅額），又沒有在發(fā)票 認(rèn)證時(shí)做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。而被省國稅局作為疑點(diǎn)進(jìn)行了預(yù)警。 這里，以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn) 行劃分。有不盡合理的地方，當(dāng)期銷售的以前老項(xiàng)目尾房很少而建筑 規(guī)模占比大，造成轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅金過多。 （2）混合行為購進(jìn) 第三十九條納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者 不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或 者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。 例如：在電梯、門窗一類的合同審批中，應(yīng)當(dāng)分別注明材料設(shè)備、 安裝工程的金額和發(fā)票稅率。不能一看屬于安裝工程就要求11%的稅 率發(fā)票。 （3）不動(dòng)產(chǎn)

12、進(jìn)項(xiàng)稅額 根據(jù)，國家稅務(wù)總局公告 2016年第15號(hào)，2016年5月1日后 取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及 2016年5月1 日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn) 在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額第一年抵扣比例為60%第 二年抵扣比例為40% 取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及 抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。 納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，屬于不動(dòng)產(chǎn) 在建 工程。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā) 的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，以 及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、 構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分 2年抵扣的規(guī)定。 5、增值稅免稅 根據(jù)“營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定”，免征增值稅的

13、利息：統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán) 所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的 債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息 。 統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利 率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。 在企業(yè)所得稅方面，根據(jù)國稅發(fā)200931號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知：企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金 融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的， 借入方凡能出具從金 融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫?息費(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除 。 6

14、、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 根據(jù)“河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解 答（之二）”房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給 買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。 交付時(shí)間，以商品房買賣 合同上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的， 以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。 達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的繳稅：適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以當(dāng) 期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后， 向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵 減。適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng) 期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減 完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 實(shí)際工作中，需要登記抵減已預(yù)繳稅款的臺(tái)賬。 7、發(fā)票 根據(jù)河北省局“關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答”（之 二）:提供建筑服務(wù)，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、 區(qū)）