杭州千島湖地產項目策劃專題研究

1、千島湖地產項目策劃專題研究 旅游地產專題旅游地產專題 杭州購房市場需求特征分析 千島湖房地產供給現(xiàn)狀 規(guī)劃區(qū)建設條件分析 規(guī)劃區(qū)地產發(fā)展建議 案例借鑒 規(guī)劃區(qū)產品策劃地產類型建議 布局研究與建議 旅游地產專題旅游地產專題 杭州購房市場需求特征分析 千島湖在杭州人面前打開了居住、旅游、休閑90分鐘生活圈。地理區(qū)位 目標市場購房需求目標市場購房需求 本案 1.5小時車程 本案在千島湖的位置 n 交通設施與環(huán)境：交通設施與環(huán)境：便捷的交通為千島湖房地產加速 發(fā)展提供了可行性。杭千高速建成通車，千島湖大 橋、南浦大橋、昌文公路一期完工，淳開公路淳安 段進展順利，千島湖已經完全融入1.5小時經濟圈。 長

2、三角領跑中國經濟，杭州是長三角的經濟重地經濟背景 n 長三角年長三角年gdp總量總量6.55萬億元，在全國三大經濟區(qū)中排名第一。萬億元，在全國三大經濟區(qū)中排名第一。 從2008年看來，長三角仍為中國綜合實力最強的“金三角”，25 城市gdp達到65185.07億元，占全國gdp的比重為21.68%。超過了 珠三角與京津冀兩個經濟區(qū)的總和。 n 杭州經濟在長三角中位居前列，在浙江省首屈一指。杭州經濟在長三角中位居前列，在浙江省首屈一指。 長三角25個城市中杭州城市gdp排名第三，僅次于上海、蘇州。 居民可支配收入排名第三，僅次于上海、寧波， n 長三角年長三角年gdp總量總量6.55萬億元，在全

3、國三大經濟區(qū)中排名第一。萬億元，在全國三大經濟區(qū)中排名第一。 杭州近年來經濟發(fā)展態(tài)勢良好， gdp增速保持在10%以上。 杭州正在成為地產發(fā)展的一線城市社會背景 2009年，杭州被評為中國最具幸福感城市中國最具幸福感城市 2007年，杭州獲“國際旅游聯(lián)合會”頒給的“國際旅游金星獎國際旅游金星獎”，成為 獲此殊榮的第一個也是唯一一個中國城市。 2007年至2004年，杭州市連續(xù)四次在福布斯“中國大陸最佳商業(yè)城中國大陸最佳商業(yè)城 市榜市榜”中榮登榜首中榮登榜首。 2006年，杭州被“世界休閑組織”授予“東方休閑之都東方休閑之都”稱號。 2006年，杭州被“國家旅游局”與“世界旅游組織”聯(lián)合授予當年

4、“中中 國最佳旅游城市國最佳旅游城市”稱號 。 2004年，杭州加冕由中央電視臺評選的“中國十大最具經濟活力城市中國十大最具經濟活力城市”。 n 近年來杭州地價、房價上漲幅度較快，企業(yè)投資信心近年來杭州地價、房價上漲幅度較快，企業(yè)投資信心 劇增；劇增； n 住宅需求旺盛，市場規(guī)模不斷擴大樓市出現(xiàn)井噴行情住宅需求旺盛，市場規(guī)模不斷擴大樓市出現(xiàn)井噴行情 n 2009年杭州賣地總收入排到了全國第一，超過上海、年杭州賣地總收入排到了全國第一，超過上海、 北京。北京。 2009.102010.03杭州房價均價走勢 杭州早已進入成熟的休閑度假時代，度假地產的發(fā)展也欣欣向榮地產發(fā) 展形勢 2008年杭州人均

5、年杭州人均gdp為為10199美元美元 早已進入成熟的休閑度假旅游時期早已進入成熟的休閑度假旅游時期 n 杭州早已進入成熟的休閑度假旅游時代。杭州早已進入成熟的休閑度假旅游時代。 n 度假地產作為旅游產品中的新生產品，在滿足居民高層次的度假地產作為旅游產品中的新生產品，在滿足居民高層次的 精神需求方面，有其特有的優(yōu)勢。精神需求方面，有其特有的優(yōu)勢。 n 杭州市旅游業(yè)蓬勃發(fā)展的勢頭為杭州市旅游房地產的開發(fā)提杭州市旅游業(yè)蓬勃發(fā)展的勢頭為杭州市旅游房地產的開發(fā)提 供了廣闊的市場空間。供了廣闊的市場空間。 n 杭州旅游地產起步較早，這與杭州的道路建設、私家車的擁杭州旅游地產起步較早，這與杭州的道路建設

6、、私家車的擁 有量、中產階層的較早形成及作為全國極具代表性的有量、中產階層的較早形成及作為全國極具代表性的“休閑休閑 之都之都”的定位密不可分密切相關。的定位密不可分密切相關。 代表項目：早期的以開元度假村、天清島度假村、鳳凰 旅游資源：西湖、千島湖等。 建筑形態(tài)：高層、小高層、多層花園洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊 拼別墅、獨棟別墅都有為主。 景觀需求：結合景區(qū)特色，以生態(tài)自然為主。 建筑風格：中式、歐式、現(xiàn)代都有。 戶型：一房一廳特別受歡迎，面積在150m2200m2的小型聯(lián)排別墅也 相對好銷。 杭州居民投資購房和改善購房需求強烈本地居民購 房目的 n被調查人群中，中產家庭以上的人群占28%

7、， n購房用途上，投資購房和改善購房的比例合計為42%，其中，中產家庭的此類需求必然尤為強烈。 n可見：針對中高端人群的改善、投資類房產的市場空間巨大。 根據中國指數(shù)研究院（杭州分院） 2009年3季度杭州消費者購房需求調查報告顯示: 杭州富裕家庭的消費特征為時尚享樂、自信進取 克而瑞（中國）研究中心依托易居會以及重點城市 客戶地圖，對當前上海、蘇州、杭州、南京、寧波 、長沙六城市的高端客戶需求及心理做了詳細剖析 。 本地富裕階 層消費特征 杭州富裕家庭最顯著的特點就是對高品質生活的強烈 追求，時尚、享受生活都成為杭州人的代名詞 n 時尚享樂型：追逐時尚、講究吃穿，最大限度的享 受生活是他們的

8、人生哲學 n 自信進取型：為了創(chuàng)造更美好的生活，總是不斷奮 斗，相信一分耕耘一份收獲 p 追求地位型：通過不斷的努力獲得身份上的認同， 認為地位是身份的象征 p 內斂安逸型：滿足于現(xiàn)有的生活，缺乏快刀斬亂麻 的沖勁，樂于享受現(xiàn)有的精致生活，不將激情奮斗 作為實現(xiàn)人生價值的唯一方式。 p 率真安逸型：個性直率，安于享受現(xiàn)有的生活 p 傳統(tǒng)理性型：思想行為偏于保守和傳統(tǒng)，缺乏開拓 創(chuàng)新的思想和勇氣 p 低調求進型：講規(guī)矩但不張揚，凡事有計劃地進行， 勇于進取拼搏，恥于安家守業(yè) p 現(xiàn)代理性型：為人處世更加講究個人效率，認為人 活著就該敢于追求和奮斗，同時也有充滿智慧和謀 略 來杭購房者主要為投資、

9、度假、養(yǎng)老、教育之用 n 以浙商為主的投資人群 據調查在杭州購房的外地人中，主要以浙中的金華、義烏、 紹興以及溫臺地區(qū)和浙南麗水人為主。 n 長短期居住的度假人群 度假購房者純粹是出于對杭州自然、人文環(huán)境的向往而在杭 州購房的 “第一次觀光，第二次度假，第三次來買房” n 頤養(yǎng)天年的養(yǎng)老人群 中國老年人口總數(shù)接近1.6億，占到總人口12%，浙江省老 年人口已超過700萬。 n 為子女來杭讀書的的教育投資人群（義烏等地） 義烏投資客來千島湖買房，同時獲得子女在杭州市接受良好 教育的機會。 外來者購房 目的 來杭購房者注重生活享受、投資價值、適用面積、人文情節(jié)、 消費超前 外來者購房 消費特征 注

10、重環(huán)境品質，追求休閑質量與生活享受 以高雅的環(huán)境與品位，上乘的休閑與設施為追求目標；以身心的 舒適和全新的享受為體驗目標。 家庭居住模式為主，戶型需求偏大 異地置業(yè)者一般處于上有老下有小的年齡，家庭度假的出游方 式和注重享受的消費觀念決定了戶型需求的面積不可能太小。 具有投資價值 普通房產和旅游房產都具有投資的價值，特別是杭州常年房價一 路走高。 或多或少具有人文情節(jié) 杭州是著名的歷史文化名城。自古文風熾盛，有眾多的文士騷 客，生于或履職與此，是一個“浪漫的讓人銷魂的城市”。 接受能力強，消費觀念超前 異地中高端房產置業(yè)者呈現(xiàn)年輕化趨勢，隨著杭州“住在杭州” 和“創(chuàng)業(yè)在杭州”品牌戰(zhàn)略的實施，隨

11、著金融業(yè)和業(yè)的發(fā)展， 以及中國加入了和“天堂硅谷”的創(chuàng)建，該領域的從業(yè)人員正 在成為新一代的富裕階層，這些“新貴”的基本特征是年輕、 接受能力強、消費觀念領先、注重生活品質，有望成為新一代 中高端地產的主人。 注：統(tǒng)計數(shù)據截止到2009年6月30日 2009.102010.03杭州房價均價走勢 旅游地產專題旅游地產專題 千島湖房地產供給現(xiàn)狀 天捓獨棟別墅 曾被評為“中國十大豪宅”的頂級別墅，反映了高端群體的需求。天嶼占地23.6公頃， 規(guī)劃有國際五星級度假酒店和80多幢北美佛羅里達風情度假大宅，多為450800平方米的 莊園式大別墅，獨享8002000平方米私家泳池花園。 目標市場購房需求目標

12、市場購房需求 高端豪宅市場前景廣闊，供不應求。千島湖房地產 供給現(xiàn)狀 物業(yè)類別 ：別墅 項目特色： 水景地產 開盤時間： 2009-10-1 入住時間 ：2009-05 容 積 率： 0.22綠 化 率： 41.17% 物業(yè)公司： 淳安天嶼投資管理有限公司物 業(yè) 費 ：7.50元/平方米月 開 發(fā) 商 ：杭州龍盛千島湖實業(yè)投資有限公司 記錄時間最高價均價最低價價格描述 2010-02-222600萬元/套 1600萬元/套 售價在1600-2600萬元/ 棟 2010-01-19 2000萬元/套 2009-12-292600萬元/套 1600萬元/套 n配套設施： 天嶼為業(yè)主提供國際頂級度假

13、酒店、6.2萬平方米專屬島嶼、游艇碼頭、3千米 專屬盤山道路及3個半山觀景平臺等配套設施，并打造國內最先進的家居智能控制 系統(tǒng)。 n銷售狀況： 天嶼千島湖山頂度假別墅目前在售僅10余套獨棟別墅，戶型面積在700-900 （地上+地下），售價在1600-2600萬元/棟，價格始終未跌。 千島湖本地案例千島湖本地案例主打產品主打產品類型類型相關指標相關指標目標市場目標市場特色特色價格（萬元）價格（萬元） 主力戶型主力戶型 （平米）（平米） 天嶼山頂別墅天嶼山頂別墅山頂別墅度假酒店+獨棟別墅 容積率： 0.22 綠化率：41.17 國內最高端客戶群 體 北美風情頂級豪宅，精裝修，智 能家居系統(tǒng)，千島

14、湖制高點 16002600 （20082010） 450900 本地中產階級對千島湖度假地產十分親睞。 千島湖陽光水岸度假公寓千島湖陽光水岸度假公寓 千島湖房地產 供給現(xiàn)狀 全部為一線湖景房。其中排屋套均售價超過1000萬元，精 裝修的高層酒店式公寓賣到23000元/平方米，已推出的房源接 近售罄。 售樓處人員表示，下一批推出的酒店式公寓將賣到28800 元/平方米。 陽光水岸一線湖景房2007-2009價格走勢 千島湖本地案例千島湖本地案例主打產品主打產品類型類型相關指標相關指標目標市場目標市場特色特色價格（萬元）價格（萬元） 主力戶型主力戶型 （平米）（平米） 陽光水岸陽光水岸小戶型公寓精

15、裝度假公寓 容積率： 1.28 綠化率：50.00 本地中產階級小戶型湖景度假公寓 19500 元/平米 （2009.10） 5080 高端酒店+別墅的模式中，高端酒店也可以成為賣點 樓盤位置： 千島湖鎮(zhèn)以西，中心湖區(qū)半島 樓盤規(guī)模： 總建筑面積68550平方米 其中： 酒店：32954平方米 別墅：35596平方米 別墅類型：548平方米 3棟 376平方米 69棟 285平方米 28棟 建筑指標： 容 積 率：0.34 建筑密度：12% 杭州千島湖開元度假村杭州千島湖開元度假村 2006，“中國十大最具魅力酒店” 2007，中國金枕頭獎十大最受歡迎 度假酒店 千島湖房地產 供給現(xiàn)狀 千島湖

16、本地案例千島湖本地案例主打產品主打產品類型類型相關指標相關指標目標市場目標市場特色特色價格（萬元）價格（萬元） 主力戶型主力戶型 （平米）（平米） 開元度假村開元度假村 酒店度假村，半島 別墅（88棟） 度假酒店+ 獨棟別墅 容積率： 0.34 綠化率： 不詳 本省及周邊高端地 產消費市場，和旅 游度假市場 美國夏威夷風格，超 五星級酒店，2007年 榮獲中國金枕頭獎十 大最受歡迎度假酒店。 241290 8000元/平米 （20032004） 337.46 301.60 365.53 進賢灣大型旅游綜合體項目的落戶千島湖，將提升千島湖的 投資價值。 “華聯(lián)進賢灣國際旅游度假區(qū)”旅游綜合體項目

17、，位于千島湖大橋北側， 省級旅游度假區(qū)進賢灣區(qū)塊內。 項目范圍：13.6平方公里 陸地面積：9.8平方公里 建設周期：6至8年 投資規(guī)模：70億元 開工時間：2009.09 建設內容： 國內規(guī)模最大的湖灣國際會議中心，國內規(guī)模最大的湖灣國際會議中心， 國內最高端的國際健康管理中心、國內最高端的國際健康管理中心、 國內首個五星級精品酒店群落、國內首個五星級精品酒店群落、 千島湖首個全天候親水性水公園、婚慶古堡、佛禪文化園、千島夜景、湖 畔風情小鎮(zhèn)、游艇俱樂部、山地體育公園、生態(tài)休閑公園等多個高端子項目； 此外項目高度重視對生態(tài)環(huán)境的保護，立足生態(tài)、健康、科技的設計開發(fā) 理念，將建設太陽能電站、森

18、林觀測站、生物垃圾處理站、污水處理站以及氣 象觀測站等環(huán)保和生態(tài)監(jiān)測保護設施。 千島湖第一個大型旅游綜合體項目千島湖第一個大型旅游綜合體項目 千島湖房地產 供給現(xiàn)狀 千島湖本地案例千島湖本地案例主打產品主打產品類型類型目標市場目標市場特色特色價格（萬元）價格（萬元） 進賢灣度假區(qū)進賢灣度假區(qū) “一谷兩心三岸四園，會議中 心，健康管理中心，度假小鎮(zhèn)、 生態(tài)與運動公園等 “大型旅游綜合體” 會議、酒店公園、住宅 等一體化的度假區(qū) 本省及周邊商務會議，休 閑度假市場，國際旅游度 假市場 生態(tài)、健康、科技的設 計開發(fā)理念，打造健康 環(huán)保社區(qū) 不詳（2009年底開始 建設） 千島湖本地案例千島湖本地案例

19、主打產品主打產品類型類型相關指標相關指標目標市場目標市場特色特色價格（萬元）價格（萬元） 主力戶型主力戶型 （平米）（平米） 總結總結 天嶼山頂別墅天嶼山頂別墅山頂別墅 度假酒店+ 獨棟別墅 容積率： 0.22 綠化率：41.17 國內最高端客戶 群體 北美風情頂級豪宅 ，精裝修，智能家 居系統(tǒng)，千島湖制 高點 16002600 （20082010） 450900 產品和相關配套設施按國際頂級 標準打造，曾被評為“中國十大 豪宅” 陽光水岸陽光水岸小戶型公寓 精裝度假公 寓 容積率： 1.28 綠化率：50.00 本地中產階級 小戶型湖景度假公 寓 19500 元/平米 （2009.10） 5

20、080 投資自住兩相宜，實現(xiàn)中低端購 買千島湖度假公寓夢想，特別適 合本地消費市場 開元度假村開元度假村 酒店度假村，半 島別墅（88棟） 度假酒店+ 獨棟別墅 容積率： 0.34 綠化率： 不詳 本省及周邊高端 地產消費市場， 和旅游度假市場 美國夏威夷風格， 超五星級酒店， 2007年榮獲中國金 枕頭獎十大最受歡 迎度假酒店。 241290 8000元/平米 （20032004） 337.46 301.60 365.53 進入較早，是千島湖中高端度假 酒店的代表作 進賢灣度假區(qū)進賢灣度假區(qū) “一谷兩心三岸 四園，會議中心， 健康管理中心， 度假小鎮(zhèn)、生態(tài) 與運動公園等 “大型旅游 綜合體”

21、 會議、酒店 公園、住宅 等一體化的 度假區(qū) 容積率： 綠化率： 本省及周邊商務 會議，休閑度假 市場，國際旅游 度假市場 生態(tài)、健康、科技 的設計開發(fā)理念， 打造健康環(huán)保社區(qū) 不詳（2009年 底開始建設） 號稱千島湖第一個大型旅游綜合 體項目，突破酒店+地產復合模 式，側重千島湖旅游產品開發(fā) 千島湖本地項目案例分析 啟示：啟示： n 1、千島湖旅游地產發(fā)展趨勢良好，但特色不明顯，產品形態(tài)單一，與海南地產并無二致，缺乏千島 湖特色，或杭州特色； n 2、無論是別墅還是酒店，高端市場前景良好； n 3、千島湖度假市場從中產白領到千萬富豪都有所涵蓋，必須細分市場，從而找到有針對性的戶型。 n將做

22、到極致滿足本地富裕階層的消費訴求 n人文藝術的打文化主題牌在千島湖別墅市場中脫穎而出 n細分市場的針對不同客戶量身訂做戶型 n時尚浪漫的氣質度假設施與的匹配 通過主要消費群體和千島湖的市場供給現(xiàn)狀分析，我們開發(fā)的產品必須是: 旅游地產專題旅游地產專題 規(guī)劃區(qū)建設條件分析 基地內地形復雜坡度較大，可建設區(qū)域較少。 千島湖gis現(xiàn)狀分析 生態(tài)資源現(xiàn)狀： 分布豐富的水資源、自然湖岸線、山體林地等。島內道路為 原始土路，對外交通不暢。水上航道通暢 基地現(xiàn)狀分析 發(fā)展模式 生態(tài)保護 片區(qū)個性 如何以更新的標準開發(fā)度假資如何以更新的標準開發(fā)度假資 源源 ? 如何在如何在 生態(tài)保護的前提下對其生態(tài)保護的前提

23、下對其 特有的景觀資源加以科學利用特有的景觀資源加以科學利用 ? 如何在如何在 生態(tài)保護與生態(tài)安全的生態(tài)保護與生態(tài)安全的 大前提下進行高效低耗的度假大前提下進行高效低耗的度假 區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā) ? 哪種開發(fā)模式更適合？哪種開發(fā)模式更適合？ 如何以點帶動片區(qū)以及怎如何以點帶動片區(qū)以及怎 樣適應高端地產發(fā)展？樣適應高端地產發(fā)展？ 如何高標準發(fā)掘區(qū)域特色更具有如何高標準發(fā)掘區(qū)域特色更具有 可操作性？可操作性？ 規(guī)劃需要解決的問題？ 集群發(fā)展，以點帶面集群發(fā)展，以點帶面文化、藝術文化、藝術開發(fā)強度，開發(fā)規(guī)模開發(fā)強度，開發(fā)規(guī)模 利用現(xiàn)有生態(tài)資源，提煉基本結構 特征，構筑“集群發(fā)展，以點帶面” 的發(fā)展模式 。

24、 島內呈支狀交通，水上呈環(huán)狀交通， 島外水陸互動，形成交通綜合體。 開發(fā)模式開發(fā)模式 提煉文化精髓，策劃獨特地產產品， 創(chuàng)造異于周邊地塊的文化片區(qū)。 交通組織交通組織 個性塑造個性塑造 空間布局形態(tài) 在對基地交通、布局、周邊地產業(yè)態(tài)比較等多方面進行空間模式研究的基礎上，結合 自然生態(tài)安全和旅游地產業(yè)態(tài)幾大因素，確定整體空間布局形態(tài)。 明確島與湖的聯(lián)系 島與島的聯(lián)系 島與岸的聯(lián)系 融入自然 互生景觀 再生景觀 依托互利 相融相生 對話共存 直線型 串聯(lián)型 星群型 通過地產市場、供求分析，與基地現(xiàn)狀疊加得出基地用地布 局。 基地用地布局 酒店設施酒店設施 生態(tài)林地生態(tài)林地 居住、度假設施居住、度假

25、設施 娛樂、配套設施娛樂、配套設施 碼頭、交通設施碼頭、交通設施 居住、度假居住、度假 設施設施 展覽、配套展覽、配套 設施設施 重點開發(fā)區(qū)域：重點開發(fā)區(qū)域：開發(fā)和保護相結合，強調生態(tài)恢復理念，強調開發(fā)主次。包括（居住、度假設施、酒店設 施、娛樂配套設施、展覽配套設施和碼頭交通設施）等。 次級開發(fā)區(qū)域次級開發(fā)區(qū)域：主要設置一些景觀小品、游憩步道等，開發(fā)強度較小，給重點開發(fā)區(qū)域起到緩沖的作用。 （游憩林地） 禁止開發(fā)區(qū)域禁止開發(fā)區(qū)域：強調減少人為干擾，最大化維護自然。強調保護地理景觀，維護自然資源。（生態(tài)林地） 游憩林地游憩林地 方案一： 方案二： 重點開發(fā)區(qū)域：重點開發(fā)區(qū)域：開發(fā)和保護相結合，

26、強調生態(tài)恢復理念，強調開發(fā)主次。包括（居住、度假設施、酒店設 施、娛樂配套設施、展覽配套設施和碼頭交通設施）等。主要開發(fā)中心水域,形成內湖,作為酒店設施. 次級開發(fā)區(qū)域次級開發(fā)區(qū)域：主要設置一些景觀小品、游憩步道等，開發(fā)強度較小，給重點開發(fā)區(qū)域起到緩沖的作用。 （游憩林地） 禁止開發(fā)區(qū)域禁止開發(fā)區(qū)域：強調減少人為干擾，最大化維護自然。強調保護地理景觀，維護自然資源。（生態(tài)林地） 酒店設施酒店設施 生態(tài)林地生態(tài)林地 娛樂、配套設施娛樂、配套設施 碼頭、交通設碼頭、交通設 施施 居住、度假居住、度假 設施設施 展覽、配套展覽、配套 設施設施 游憩林地游憩林地 居住、度假居住、度假 設施設施 旅游地

27、產專題旅游地產專題 案例借鑒 產品與規(guī)模：產品與規(guī)模： 香水灣1號，迎海座列142棟一居至四居別墅，兩棟會所，一棟婚禮教堂和一棟spa等等配套設施。一期a區(qū)私人別墅度假酒店占地100 畝，擁39座別墅。沒有高層，全是獨棟別墅，每個都帶游泳池，一個五星級酒店。 占地面積別墅總數(shù) 別墅類型 一居別墅二居別墅總統(tǒng)別墅1座 一期100畝39座 27座11座1座 172平米套260平米套約1000平米 二 期29座- 區(qū)位與環(huán)境：區(qū)位與環(huán)境： 香水灣1號距三亞65公里，50分鐘車程，位處中國海南陵水縣東部。周圍著名景點有：分界洲島、 南海猴島、吊羅山森林公園、大海、南山寺、楓山、鹿回頭、七仙嶺、鄭和下西

28、洋、媽祖廟等。 一、二期共 68套別墅約25000平方米,至2009年底已銷售80%，其中300平米獨棟別墅賣得最好。 香水灣海上的中國庭院 突出資源優(yōu)勢，面向高端消費群體主打景觀別墅 同類項目案例 物業(yè)名稱：香水灣1號 開盤時間：2008-12-5 入住時間：2008-12-30 開盤均價：500萬 所在區(qū)域：海南三亞 物業(yè)地址：海南 / 陵水縣 建筑類別：聯(lián)排 裝修狀況：精裝修 開 發(fā) 商：海南香水灣海濱假日 酒店有限公司 樓盤性質:海景房 起價:33000元/平方米均價:36000元/平方米 容 積 率:0.23綠 化 率:60% 占地面積:600畝建筑面積:9.2萬 建筑密度:15.7

29、%總 戶 數(shù):142戶 目標市場購房需求目標市場購房需求 大華西溪風情展現(xiàn)杭州旺銷地產類型 占地1200余畝，建筑面積逾50萬平米，大型純排屋別墅社區(qū)。3000余平米會所、23000平米國 際化商業(yè)街區(qū)。 配套：50余萬平米規(guī)模社區(qū)實現(xiàn)品質生活全配套。 一期：水岸茗苑 占地面積 別墅總數(shù) 別墅類型 聯(lián)排排屋 230畝364套座 364套每套面積 450套套192-248平方米 二期：水榭茗邸 占地面積 別墅總數(shù) 別墅類型 聯(lián)排排屋疊排排屋 180畝347套 218套每套面積129套每套面積 490萬元/套210-260平方米400萬元/套 223-260平方米 三期：水榭香堤 占地面積 別墅總

30、數(shù) 別墅類型 聯(lián)排排屋疊排排屋獨立別墅 220畝312套 187套每套面積96套每套面積29套每套面積 500萬元/套220-390平方米600萬元/套 230-390平方米 700萬元/套 1000平方米 四期：瀚宮 占地面積 別墅總數(shù) 別墅類型 聯(lián)體別墅 100畝130套 130套面每套積 700-1200萬元/套280-400平方米 五期：悅宮 占地面積 別墅總數(shù) 別墅類型 聯(lián)體別墅 200余畝50套 50套每套面積 800萬元/套以上300平方米以上 2008年10月開盤，銷售均價 28000元/平方米，房源約60套， 2009年3月單月銷售額近3億元； 2003年1月開盤，銷售均 價

31、4000元/平方米，房源 364套，銷售周期4個月； 2003年11月開盤，銷售均價 7200元/平方米，房源347套， 銷售周期3個月； 2005年5月開盤，銷售 均價13000元/平方米， 房源295套，銷售周期 12個月； 2007年9月開盤，銷售均價24000 元/平方米，300多人排隊，首批 108套房源開盤當日售謦； 大華西溪風情概況 同類項目案例 dellis cay 7位著名建筑師設計“世界上最罕見的私人住宅 和別墅群”成為全球首屈一指的度假勝地。 由國際地產開發(fā)集團 opc的總裁kinay博士 策劃 7位著名建筑師設計 “世界上最罕見的私 人住宅和別墅群” zaha hadi

32、d david chipperfield piero lissoni kengo kuma shigeru ban carl ettensperger chad oppenheim 將將“2121世紀帶有東方魅力的奢華世紀帶有東方魅力的奢華 帶給全帶給全 世界的上層客戶，在世界上最生動的景世界的上層客戶，在世界上最生動的景 點滿足他們尋求終極奢華和私密的愿望。點滿足他們尋求終極奢華和私密的愿望。 同類項目案例 拉古那海灘 laguna beach每個島嶼規(guī)劃為一個酒店組團規(guī)劃設計案例研究 拉古納海灘是豪華酒店 區(qū)，包括5家酒店： laguna beach resort allamanda la

33、guan dusit laguna sheraton grand laguna banyan tree 特點特點： 商業(yè)氣氛弱化，強調休閑度假氛 圍。 酒店占據優(yōu)勢景觀，增強美感。 設施針對高端客戶，少量高質， 注重精品效益。 區(qū)域內高端設施完善，如高爾夫、 頂級spa。 五家酒店特色不一，擁有各自的 消費群。 規(guī)劃設計：規(guī)劃設計： 統(tǒng)一規(guī)劃，布局合理，共同發(fā)展。 引入海水形成內湖，增加景觀亮 點。 五家酒店由一條主干道相連接， 酒店內交通自成體系，分別設置基 礎配套設施。 旅游地產專題旅游地產專題 規(guī)劃區(qū)產品策劃地產類型建議 目標定位 千島湖特色的高端建筑藝術主題地產 市場定位 杭州、上海市

34、高級白領的短期度假居所 浙江省內的私營業(yè)主的會所、第二、三居所 有海外生活經歷的歸國人士的居所 外省市引進的高級人才的居所 創(chuàng)業(yè)新貴的度假場所 投資客的保值投資產品 主打產品 水主題酒店 + 新概念別墅住宅 產品類型 建筑師走廊（定制會所、豪宅莊園） +五星級度假酒店 +藝術家村（藝術主題居所 ） 相關指標 綠化率：50% 容積率：0.3-0.7 特色 千島湖水文化豪華主題酒店 建筑師走廊新概念高端豪宅 藝術主題精裝豪華居所 建議價格 水主題酒店 每晚2500以上 建筑師走廊 7-10萬元/平米 藝術家村別墅 4-6萬元/平米 主力戶型 建筑師走廊定制會所：15002000平米 建筑師走廊豪宅

35、莊園：7501000平米 五星級度假酒店（水下景觀客房）：2045平米 藝術家村主題居所： 170450平米 打造具有千島湖特色的，國內頂尖新概念藝術主題社區(qū)規(guī)劃區(qū)產品策劃 主題酒店建筑師走廊 藝術藏品館 私家會所 別墅 高端別墅 分時度假別墅 度假酒店 藝術家村 園藝園 項目框架項目框架 私家游艇碼頭 旅游地產策劃 建筑師走廊建筑師走廊 建筑面積建筑面積 （平米）（平米） 面積構成比例（面積構成比例（%）主要針對市場主要針對市場 企業(yè)定制會所1000200010 1、千島湖旅游商務度假市場； 2、企業(yè)公司固定資產投資市場； 3、企業(yè)高層及成功人士商務度假市 場。 建筑師工作室35060060

36、 豪宅莊園750100030 板塊一、旅游商務地產建筑師走廊旅游地產策劃 企業(yè)定制會所建筑師工作室 豪宅莊園 有遠見的企業(yè)可以將會所作為宣傳自己企業(yè)文化的一個載體，從中尋求員工和客戶對企業(yè)文化的認 同。會所是能讓業(yè)主受益終身的日常生活配套，其中運動、餐飲和娛樂設施，是最普遍的會所內容。 企業(yè)定制會所旅游地產策劃 樓頂露天餐吧露天酒吧吧臺 健身中心室內泳池健身中心瑜伽房健身器械中心 會所露天酒吧 會所健身中心 建筑師工作室旅游地產策劃 “建筑師工作室”以收藏當代建筑藝術為目標，中間過程總要調動商業(yè)社會對收藏品的欲望， 一旦被視為收藏品后，炒作起來亦不難成為富人的囊中物。 n 打造千島湖的新概念住

37、宅：打造千島湖的新概念住宅： 以簡約、節(jié)能、環(huán)保理念為主題，邀請國內外著名設計師設計以簡約、節(jié)能、環(huán)保理念為主題，邀請國內外著名設計師設計 概念型別墅建筑，并為其命名。概念型別墅建筑，并為其命名。 危機下逆勢攀升的豪宅莊園旅游地產策劃 n 美國豪宅不跌反漲美國豪宅不跌反漲 根據福布斯的最新報道，美國爆發(fā)的次貸危機導致樓市持續(xù)下跌，但豪宅市場卻不跌反升，且仍具持 續(xù)上漲勢態(tài)。 n 北京豪宅項目劇增北京豪宅項目劇增 國內也傳來類似的消息，在普通住宅銷售低迷的北京，第二季度超過40000 元/ 平方米的項目有7 個，而 第一季度僅為3 個；第二季度在30000 元/平方米以上的項目達到了23 個，而

38、在第一季度為16 個。 n 避險資金青睞豪宅議價能力避險資金青睞豪宅議價能力 n 稀缺資源支撐豪宅價值稀缺資源支撐豪宅價值 n 建筑之奢滿足生活方式建筑之奢滿足生活方式 無論是從供應，還是從價格走勢上看，高端物業(yè)豪宅，在今年的樓市陰霾中，都保持著一枝獨秀 原因： 產品主要是一居至四居獨棟別墅，總容積率控制在0.30.6之間。 獨棟別墅每戶都臨大面積的水域，可送一艘澳洲進口的游艇，配備游艇碼頭。 板塊二、旅游住宅地產藝術家村旅游地產策劃 精裝迷你豪宅花園式別墅總統(tǒng)豪宅 功能分區(qū)功能分區(qū)產品名稱產品名稱 建筑面積建筑面積 （平米）（平米） 建筑面積比建筑面積比 （%） 面積構成比例面積構成比例 （

39、%） 主要針對市場主要針對市場 藝術家村 一居別墅170220 45 40 1、本地及周邊省市企業(yè)高 層、藝術界人士、海歸派人 士 2、本地中高端人群 3、本地及鄰近地區(qū)市場 二居至三居別墅22035050 四居以上別墅3505006 藝術藏品館2000-30004 藝術園藝園 藝術園藝園 住宅產品住宅產品產品分類產品分類戶型面積（平米）戶型面積（平米） 數(shù)量構成比例數(shù)量構成比例 （%） 主要針對市場主要針對市場 獨棟別墅 一居別墅17023040 1、本地及周邊省市企業(yè)高 層、藝術界人士、海歸派 人士 2、本地中高端人群 3、本地及鄰近地區(qū)市場 二居至三居別墅22035050 四居以上別墅3

40、50100010 產品主要是一居至四居獨棟別墅，總容積率控制在0.30.6之間。 獨棟別墅每戶都臨大面積的水域，可送一艘澳洲進口的游艇，配備游艇碼頭。 板塊二、旅游住宅地產藝術家村旅游地產策劃 精裝迷你豪宅 一居精裝迷你豪宅花園式別墅總統(tǒng)豪宅 酒店產品分類酒店產品分類類型或規(guī)格類型或規(guī)格面積構成比例（面積構成比例（%）主要針對市場主要針對市場 度假酒店五星級50 1、千島湖旅游度假市場； 2、別墅人群及其相關配套服務 市場。 3、“第二居所”固定資產投資 人群 產權式酒店公寓戶型面積9023030 房船酒店公寓戶型面積8017020 相關配套設施 婚禮草坪及教堂 spa會館 板塊三、酒店地產“

41、高星級度假酒店+別墅(公寓)”旅游地產策劃 度假酒店水上酒店配套水療設施 水上酒店公寓 創(chuàng)意設想水下客房旅游地產策劃 n 水下能見度高，水下生物種類繁多，適合打造水下景觀。水下能見度高，水下生物種類繁多，適合打造水下景觀。 千島湖178億立方米的湖水，平均34米深，能見度915米，蘊藏淡水魚類88種。 新建立的千島湖國家級水產種質資源保護區(qū)總面積7667公頃，主要保護對象為黃尾密鲴、 細鱗斜頜鲴，其他保護物種包括翹嘴紅鲌、蒙古紅鲌、光唇魚等。 水下酒店客房 n 啟示：水下客房啟示：水下客房一級水質的一級水質的“深度深度”體驗體驗 打造體現(xiàn)千島湖水質的水下客房，實現(xiàn)千島湖的迪拜夢想。 千島湖實景

42、 n 建設方案：陸上安裝，水下拼接建設方案：陸上安裝，水下拼接 水泡式的水下樹脂玻璃套房，與湖底的魚水同歡。水下客房可采用預制“沉倉”，沉到水下進行拼裝的方 法，大量減少水下作業(yè)，房間固定在預先搭建的水下平臺上，不觸碰湖底。建完后再進行水下景觀打造。 功能分區(qū)功能分區(qū)產品名稱產品名稱 建筑面積建筑面積 （平米）（平米） 建筑面積比建筑面積比 （%） 面積構成比例面積構成比例 （%） 主要針對市場主要針對市場 建筑師走廊 企業(yè)定制會所10002000 25 10 1、千島湖旅游商務度假市 場； 2、企業(yè)公司固定資產投資 市場； 3、企業(yè)高層及成功人士商 務度假市場。 建筑師工作室35060060 豪宅莊園750100030 藝術家村 一居別墅170220 45 40 1、本地及周邊省市企業(yè)高 層、