地鐵經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式——區(qū)域型中央活動區(qū)模型研究

1、地鐵經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式區(qū)域型中央活動區(qū)（caz）研究張志強(qiáng) 劉丹 黃鴻學(xué) （北京科技大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）摘要“地鐵一響，黃金萬兩”，時(shí)之當(dāng)下，中國各大城市正向建設(shè)地鐵，伴隨著地鐵工程建設(shè)的推進(jìn)，一個(gè)個(gè)“錢景”無限的“地鐵經(jīng)濟(jì)體”正在地鐵引擎的牽動下呼之欲出，開始引跑每個(gè)城市的未來。而如何規(guī)劃這些地鐵經(jīng)濟(jì)體的建設(shè)便成為城市規(guī)劃的難題，是以市場為導(dǎo)向放任自由發(fā)展，還是系統(tǒng)規(guī)劃發(fā)展？如果規(guī)劃，是沿襲以往的規(guī)劃思想，還是另辟蹊徑？以下，是我們對地鐵經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式研究并參考國際上主流的發(fā)展模式后，構(gòu)建的適合中國大城市地鐵經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域型中央活動區(qū)（caz）模型，我們從地鐵周邊土地開發(fā)，三維空間商業(yè)布局和行業(yè)組合

2、等方面對它進(jìn)行介紹，希望能給地鐵規(guī)劃相關(guān)部門提供一些規(guī)劃上的參考建議， 也希望我們的研究能有利于地鐵周邊商家把握商機(jī)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。一 、caz的概念中央活動區(qū)的英文名稱叫“central activity zone”，簡稱caz, 由20002004年編制的“大倫敦空間發(fā)展戰(zhàn)略”規(guī)劃提出。caz當(dāng)前比較權(quán)威的定義指的是：在城市中心或副中心的區(qū)位，提供多種活動的組合空間。包括政府行政中心；現(xiàn)代服務(wù)中心（金融、貿(mào)易、法律等）；商業(yè)文化中心（購物中心、博物館、美術(shù)館、音樂廳等），和具有多種活動、各種檔次的居住中心等。它將原來相對單一的空間區(qū)域組合在一起，使各種用地在一定地域范圍內(nèi)相互滲透，服務(wù)于不

3、同的消費(fèi)人群。在這里居住也成為caz重要土地使用類型；它通過以步行為導(dǎo)向的公共空間，將多種活動區(qū)域聯(lián)系在一起，從而避免單純以機(jī)動車為導(dǎo)向的大尺度空間。二、地鐵經(jīng)濟(jì)體區(qū)域型中央活動區(qū)的提出現(xiàn)階段中國很多城市或區(qū)域都大力提倡建立cbd（central business district ），即中央商務(wù)區(qū)系統(tǒng)，盡管cbd的優(yōu)點(diǎn)很突出，能使產(chǎn)業(yè)集中形成規(guī)模效應(yīng)，還能提升城市的形象；但是cbd的顯著缺點(diǎn)在于該區(qū)域和城市其他部分在功能和服務(wù)對象方面聯(lián)系不足；可能導(dǎo)致對城市其他區(qū)域的的公共資源投入減少；并且cbd純化的功能設(shè)置和城市其它區(qū)域的聯(lián)系不利于整個(gè)城市的發(fā)展（各國大中型城市不少cbd曾一度被稱為“死

4、城”就是因?yàn)橄挛?點(diǎn)下班時(shí)間后開始進(jìn)入無人狀態(tài)）。隨著cbd的不斷發(fā)展，cbd的空間概念在城市發(fā)展中開始出現(xiàn)變化，和傳統(tǒng)商務(wù)活動并不直接相關(guān)的用地功能越來越多地滲入到cbd中，各大城市針對出現(xiàn)的問題作出調(diào)整，倫敦中心區(qū)是這種新的空間區(qū)域形態(tài)的代表，也最早在其規(guī)劃中提出了中央活動區(qū)（caz）的概念。根據(jù)我們對美國芝加哥caz布局的研究，我們發(fā)現(xiàn)他們的caz分3個(gè)層次，分別是全球型caz、全市及區(qū)域型caz、次級社區(qū)級caz。這三個(gè)層次支撐著芝加哥市域內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動和生活活動。一個(gè)城市，特別是像北京和上海這種國際化的大都市，在規(guī)劃中央活動區(qū)時(shí)，也有必要把這三個(gè)層面考慮進(jìn)去，利用發(fā)達(dá)的公共交通（通勤鐵路

5、及地鐵）和高速公路，建立以市中心最繁華的cbd和國際型caz為核心，輻射四周并以區(qū)域型caz和社區(qū)型caz為結(jié)點(diǎn)的的三層網(wǎng)狀發(fā)展模式。如今,地鐵沿線正在成為城市的黃金經(jīng)濟(jì)線，地鐵，代表著人流、代表著高昂的租金、代表著物業(yè)的升值、代表著城市未來的發(fā)展方向。地鐵是一個(gè)財(cái)富的動車，能夠把人流、物流、商流和信息流形成一種基層，而且能夠快速的涌動，為城市財(cái)富功能的升級提供一個(gè)快速的載體，地鐵發(fā)揮著它聚合的效益，使來自不同地方的人流和信息流快速的到達(dá)一個(gè)位置，然后集中性的釋放；地鐵的商圈效益，僅不是平面效益，更是一個(gè)立體的效益，它可以充分的把黃金口岸的價(jià)格凸現(xiàn)出來，空間、地下，讓寸土寸金的地段通過地鐵得到

6、進(jìn)一步提升。很多大城市的地下都構(gòu)筑起了一個(gè)個(gè)上下數(shù)層、四通八達(dá)的地鐵商業(yè)網(wǎng)，伴隨著地鐵工程的快速推進(jìn)，以站點(diǎn)為圓心、輻射四周的地鐵經(jīng)濟(jì)體將顯山露水，迅速帶動著沿線樓盤的熱銷、土地的升值和商圈的崛起。盡管現(xiàn)在很多城市都在爭相建設(shè)地鐵，并期望地鐵帶動的“黃金經(jīng)濟(jì)線”能夠引跑城市的未來，但是很多城市的地鐵周邊經(jīng)濟(jì)沒有通過科學(xué)規(guī)劃、合理布局,也并沒有形成多行業(yè)聚集, 多網(wǎng)點(diǎn)密集分布, 沒有形成較完善的地鐵經(jīng)濟(jì)圈。這就需要我們通過觀察地鐵經(jīng)濟(jì)體的形成過程，探究地鐵經(jīng)濟(jì)體的建設(shè)之道,而我們所設(shè)計(jì)的地鐵經(jīng)濟(jì)區(qū)域型中央活動區(qū)模型也應(yīng)運(yùn)而生。我們的初步設(shè)想是這些區(qū)域型caz將會在市區(qū)范圍內(nèi)沿著地鐵網(wǎng)星羅棋布，并

7、憑借地鐵帶來的人流和商流，與大型cbd，大型caz相互聯(lián)系，相互促進(jìn)，形成多個(gè)caz形成單中心多中心模式（即在城市的交通網(wǎng)絡(luò)上建立基于地鐵網(wǎng)絡(luò)布局構(gòu)建caz群）的功能多元化、服務(wù)完善的城市形態(tài)，從而達(dá)到聚集效應(yīng)經(jīng)濟(jì)三 、鐵經(jīng)濟(jì)模式區(qū)域型中央活動區(qū)（caz）的構(gòu)建（一）區(qū)域型caz中地產(chǎn)開發(fā)模式在城市規(guī)劃中，最基本也是最重要的就是地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃，我們的方案是，在建設(shè)caz的地鐵建設(shè)初期，由政府先在地鐵站口周圍圈起一塊空地作為備用地并作為caz的中心，空地外圍則用于建高密度的住宅區(qū)，商業(yè)寫字樓及公共交通站。在預(yù)留的空地地中，政府先建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和一些休閑娛樂性質(zhì)的設(shè)施，包括林蔭道，休閑廣場，步行街等

8、。當(dāng)這些完成后，由政府主持公開招標(biāo)拍賣，將其余規(guī)劃商業(yè)用地逐步交由私人開發(fā)商開發(fā)，吸引高密度投資，形成集工作、娛樂、購物、飲食為一體的綜合消費(fèi)商業(yè)布局。（二）區(qū)域型caz中商圈開發(fā)布局我們的模型基于“空間立體化，資源整合化和行業(yè)多元集群化”的地鐵商業(yè)發(fā)展模式。1、空間立體化在三維結(jié)構(gòu)中，以caz中心作為圓點(diǎn)，在x、y軸所形成的平面上，caz的整體空間布局圍繞“一軸兩翼”的“魚骨式”結(jié)構(gòu)發(fā)展，以地鐵作為軸線。以各街道作為“魚刺骨”而各類商業(yè)建筑為“魚肉”往兩翼發(fā)展，形成環(huán)抱地鐵的空間布局在z軸方向，我們將基于地下，地面和空中三層結(jié)構(gòu)開發(fā)模式，在地下，我們除了建設(shè)地鐵軌道，還將一些大型商品零售市場

9、，娛樂休閑類俱樂部如（ktv,臺球廳等）。地面商業(yè)是人們休閑購物的主要場所，我們的模型設(shè)想是在主道路兩旁建立或大型或中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，低層作為零售業(yè)商鋪，商業(yè)餐飲類，娛樂休閑設(shè)施、金融類、保險(xiǎn)類以及信息類等營業(yè)廳、各種公共機(jī)構(gòu)等項(xiàng)目地點(diǎn)。從主道路向外圍的擴(kuò)散，可以建造小型花園、林蔭步道，各種檔次娛樂休閑場所、星級酒店、旅社以及俱樂部，各種知識密集型的現(xiàn)代制造產(chǎn)業(yè)，各種交通運(yùn)輸業(yè)、物資供銷和倉儲業(yè)等，在caz外圍可以建設(shè)各種居住地區(qū)，里面配備各種居民服務(wù)業(yè)，娛樂、休閑設(shè)施等。在地面，我們引入“步行導(dǎo)向”系統(tǒng)該系統(tǒng)引導(dǎo)群眾消費(fèi)、疏導(dǎo)人流方面起著巨大的作用。一個(gè)步行系統(tǒng)可以包括道路兩側(cè)的人行道、人

10、行高架橋和人行地下通道等及其附屬空間。在此以復(fù)合的步行天橋規(guī)劃為例，建設(shè)道路較寬，半封閉或全封閉的天橋，其內(nèi)有比較大的空間，在兩旁設(shè)立移動性隔間，以較低價(jià)格出租，為各種階層的商戶提供良好的環(huán)境，同時(shí)滿足消費(fèi)者需求，提升城市形象，豐富流動性人口的生活等多重效應(yīng)?！翱罩小敝饕傅氖谴笮蜕虡I(yè)樓的高層及各種高架橋。大型商業(yè)樓的高層可作為各類型公司、機(jī)構(gòu)等的辦公用地，從而實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)寫字樓與商廈的有機(jī)結(jié)合2、資源整合化資源整合指得是是對不同層次、不同結(jié)構(gòu)、不同來源、不同內(nèi)容的資源進(jìn)行識別與選擇、汲取與配置、激活與有序結(jié)合, 具有較強(qiáng)的柔性、條理性、系統(tǒng)性和價(jià)值性,創(chuàng)造并整合新資源的一個(gè)復(fù)雜的動態(tài)過程。地鐵這

11、輛財(cái)富的動車，為城市財(cái)富功能的升級提供了一個(gè)快速的載體，憑借廣闊的空間優(yōu)勢和持續(xù)的時(shí)間按優(yōu)勢，夠把來自不同地方人流、物流、商流和信息流快速的到達(dá)一個(gè)位置，然后集中性的釋放，發(fā)揮著它聚合的效益。具體表現(xiàn)為:（1）人流的整合。地鐵最基本的功能便是承載城市交通、輸送客流，縮小了城市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)與客戶需求之間的距離, 最大限度地發(fā)揮了區(qū)域型caz作為三層城市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃caz群結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)結(jié)點(diǎn)的作用。（2）物流的整合。現(xiàn)代物流體系理論認(rèn)為物流是為了滿足客戶需要而對商品、服務(wù)以及相關(guān)信息從產(chǎn)地到消費(fèi)地的高效、低成本流動和儲存進(jìn)行的規(guī)劃、實(shí)施與控制的過程。地鐵帶給物流體系齊全的網(wǎng)絡(luò)、完善的功能、高速的運(yùn)作、規(guī)范的管理

12、和高質(zhì)量的服務(wù)上的整合。這在一方面能降低系統(tǒng)運(yùn)作成本,提高運(yùn)作效率從而滿足當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)靈活多變的綜合性要求；另一方面這些地鐵周邊的區(qū)域型caz可以利用地鐵網(wǎng)與周邊的caz和cbd進(jìn)行物流交換，達(dá)到三層caz群的信息整合。（3）商流的整合。行業(yè)多元集群化、立體式地鐵商業(yè)經(jīng)濟(jì)模式在時(shí)間上和空間上使各種商業(yè)形態(tài)得以交錯(cuò)與互補(bǔ), 滿足了不同消費(fèi)人群的偏好與效用, 從而最大程度地刺激消費(fèi)，從而拉動該地的商業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長。（4）信息流的整合。不可否認(rèn)的是，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，準(zhǔn)確及時(shí)地采集、傳遞和整合信息關(guān)系到企業(yè)的生存、經(jīng)的濟(jì)發(fā)展，誰最迅速的掌握了有效的信息，誰就占了發(fā)展的先機(jī)。地鐵給這個(gè)中央活動區(qū)

13、帶來了極大的人流，他們一方面在這里快速的交換，整合行業(yè)信息和商業(yè)信息，另一方面又將得到的信息帶走或向外傳播，從而達(dá)到輻射四周的效果。3、產(chǎn)業(yè)多元集群化1990年邁克波特在國家競爭優(yōu)勢一書首先提出用產(chǎn)業(yè)集群(industrial cluster)一詞對集群現(xiàn)象進(jìn)行的分析。產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)1（cluster）指的是集中于一定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)業(yè)的眾多具有分工合作關(guān)系的不同規(guī)模等級的企業(yè)與其發(fā)展有關(guān)的各種機(jī)構(gòu)，組織等行為主體，通過縱橫交錯(cuò)的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系緊密聯(lián)系在一起的空間積聚體，代表著介于市場和等級制之間的一種新的空間經(jīng)濟(jì)組織形式。利用集群效應(yīng)的滾雪球式效應(yīng)，地鐵周邊的區(qū)域型caz將會讓更多的商戶聚集，并促進(jìn)新企

14、業(yè)的快速衍生與成長可以提高區(qū)域生產(chǎn)效率。而大量的中小企業(yè)集聚于一定區(qū)域，可以進(jìn)一步加深區(qū)內(nèi)生產(chǎn)的分工和協(xié)作。在這種集群內(nèi)發(fā)展，除了可以分享因分工細(xì)化而帶來的高效率外，而且還由于空間的臨近性，大大降低因企業(yè)間頻繁交易而產(chǎn)生的交通運(yùn)輸成本。此外，在現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚體內(nèi)，經(jīng)濟(jì)活動主體的合作交易往往能夠在社會文化背景和價(jià)值觀念上達(dá)成共識，這種基于社會網(wǎng)絡(luò)信任基礎(chǔ)的合作分工，可以減少企業(yè)之間的相互欺詐，對于維持集群穩(wěn)定和提高生產(chǎn)效率起著非常重要的作用。（四 ）區(qū)域型caz服務(wù)的人群中央活動區(qū)服務(wù)的人群比中央商務(wù)區(qū)更加廣泛。中央商務(wù)區(qū)主要是為商務(wù)活動的人群服務(wù)，集中了辦公商貿(mào)和旅館會務(wù)等設(shè)施，一般檔次較高，缺

15、乏兼容性，導(dǎo)致人群流量小且類型單一（如北京的金融街）。中央活動區(qū)的用地功能多元化，產(chǎn)業(yè)多元集群化和資源整合化決定了它可以吸引多樣的消費(fèi)者和居住人群。在我們構(gòu)建的這個(gè)地鐵周邊區(qū)域型caz鼓勵(lì)在區(qū)域內(nèi)包含各種互容互動的用地性質(zhì)，各種偏好的消費(fèi)類型以及各個(gè)層面的小給水平。多樣化的服務(wù)人群將是中央活動區(qū)保持持續(xù)的經(jīng)濟(jì)活力和城市生活的吸引力，加強(qiáng)和城市其他地區(qū)商圈的聯(lián)系。（五）區(qū)域型caz行業(yè)組合1、行業(yè)類型考慮到傳統(tǒng)制造業(yè)對傳統(tǒng)能源和資源的依賴性和對環(huán)境的影響，而我們構(gòu)建的地鐵周邊區(qū)域型caz中將傳統(tǒng)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的四輪驅(qū)動模式（傳統(tǒng)制造業(yè)，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，新興制造業(yè)，新興服務(wù)業(yè)）改為“三駕馬車”（傳

16、統(tǒng)服務(wù)業(yè)，新興制造業(yè)，新興服務(wù)業(yè)）拉動caz經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。現(xiàn)代社會這三類行業(yè)大類主要分成的小類分別為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)：交通運(yùn)輸業(yè)、郵電通訊業(yè)、美容養(yǎng)生類服務(wù)，物資供銷和倉儲業(yè)等；金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、公用事業(yè)、居民服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、咨詢信息服務(wù)業(yè)和各類技術(shù)服務(wù)業(yè)；教育培訓(xùn)、文化、廣播電視事業(yè)，科研事業(yè)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、個(gè)性服務(wù)等；現(xiàn)代制造業(yè)：高度依靠、服務(wù)于人，和人流關(guān)系密切的，顧客多而產(chǎn)品小的智能、創(chuàng)意、技術(shù)行產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)具有快速反應(yīng)、敏捷等特點(diǎn)。傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)：歷史悠久的餐飲業(yè)、旅店業(yè)、商業(yè)、醫(yī)療服務(wù)業(yè)，修理、理發(fā)等。我們通過對已建成地鐵的實(shí)地考察和對人們的調(diào)查問卷分析，再結(jié)合當(dāng)今世界成熟的中央活動區(qū)的主流行業(yè)的相關(guān)

17、資料，確定了我們要構(gòu)建的地鐵經(jīng)濟(jì)體模型中所涉及的主要行業(yè)如下：（1） 金融服務(wù)類：如銀行、保險(xiǎn)、證券等（2） 休閑娛樂類；如電影院、游樂場、俱樂部等（3） 餐飲類：如酒店，餐廳等（4） 公共事業(yè)類：教育、文化、醫(yī)療保健服務(wù)等（5） 中介服務(wù)類：地產(chǎn)中介、租賃服務(wù)等；（6） 零售業(yè)：如批發(fā)市場、超市、服裝商場等（7） 新型制造業(yè)類：如信息產(chǎn)業(yè),、時(shí)尚設(shè)計(jì)類等（8） 建筑業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施：如公園，綠地等（9） 其他行業(yè)2、行業(yè)組合配比 我們根據(jù)自己的實(shí)地考察，問卷發(fā)放以及查閱相關(guān)資料，確立了如下計(jì)算地鐵周邊區(qū)域型caz模型中各類行業(yè)的組合配比方案。我們主要參考的數(shù)據(jù)如下（1）在市場經(jīng)濟(jì)下，有需求才會有

18、供應(yīng)，所以人們的需求是必須考慮的因素，我們對地鐵周邊的居民以及網(wǎng)友分別進(jìn)行紙質(zhì)問卷調(diào)查調(diào)網(wǎng)落問卷調(diào)查，獲取他們對地鐵周邊應(yīng)有行業(yè)的期望，得到的數(shù)據(jù)按各行業(yè)大類進(jìn)行整理統(tǒng)計(jì)分析得到他們期望的地鐵周邊中央活動區(qū)的各行業(yè)組合配比，結(jié)果如下 （2）我們研究了一些國際上發(fā)展比較成熟的中央活動區(qū)如芝加哥的巴塞爾大街、倫敦的道克蘭地區(qū)以及日本東京六本木地區(qū)等的相關(guān)產(chǎn)業(yè)分布資料，統(tǒng)計(jì)并分析出他們的平均行業(yè)組合配比，結(jié)果如下：（3）每一個(gè)城市的發(fā)展，都很大程度上受該地本身的因素影響。所以為了讓我們的模型能獲得一個(gè)更合適的行業(yè)組合配比結(jié)果，我們實(shí)地考察了北京一些比較繁華的在運(yùn)行的地鐵站，如天通苑，西釣魚臺和五道口等地鐵站，記錄他們周邊各類行業(yè)數(shù)量，并對達(dá)到的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得到他們平均的行業(yè)組合配比，結(jié)果如下：以上的三個(gè)參考因素都是我們構(gòu)建地鐵周邊，我們用算術(shù)平均法處理上述三個(gè)參考因素，得到結(jié)果如下：在實(shí)際情況下，我們