海域使用權(quán)抵押與估價(jià)

1、海域使用權(quán)抵押與估價(jià)一、海域估價(jià)的概念與意義（一）海域估價(jià)的概念海域估價(jià)（評(píng)估）是根據(jù)海域的區(qū)位條件、利用潛力、利用效益，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，對(duì)海域資源的價(jià)值所作出的評(píng)定和估算。（二）海域估價(jià)制度的意義1、提高海域使用金征收的科學(xué)化水平海域使用管理法第33條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行海域有償使用制度，單位和個(gè)人使用海域必須按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定繳納海域使用金。目前，海域使用權(quán)通過(guò)申請(qǐng)審批和通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)等方式出讓時(shí)，海域使用金征收數(shù)額的確定依據(jù)不同。主要有以下兩大類(lèi)：海域使用權(quán)申請(qǐng)審批 類(lèi)的要執(zhí)行財(cái)政部、國(guó)家海洋局統(tǒng)一制定的海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)。征收標(biāo)準(zhǔn)按照用海類(lèi)型和海域等別確定，主要反映的是某一行政單元毗鄰海域

2、的平均價(jià)值。但事實(shí) 上，一個(gè)行政單元毗鄰海域的區(qū)位價(jià)值、資源條件等因素往往存在較大差異。就特定海域而言，其實(shí)際價(jià)值可能高于或低于這一平均價(jià)值。海域使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)類(lèi)的則由海洋行政主管部門(mén)委托有資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬出讓使用權(quán)的海域價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)估價(jià)結(jié)果確定招標(biāo)（或拍賣(mài)）的底價(jià)，海域使用金征收金額按照最終招標(biāo)、拍賣(mài)的成交價(jià)款確定。比較以上兩類(lèi)對(duì)海域使用金的征收計(jì)價(jià)方法，不難看出后者較為準(zhǔn)確地反映了海域資源的實(shí)際價(jià)值。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，為實(shí)現(xiàn)海域使用權(quán)出讓的公平、公正，有必要通過(guò)海域估價(jià)來(lái)確定每一宗用海的海域使用金征收金額。2、滿(mǎn)足海域使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化需要海域使用管理法 第27條規(guī)定，海域使用權(quán)可以依

3、法轉(zhuǎn)讓。隨著海洋經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將海域使用權(quán)用于流轉(zhuǎn)或融資的市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)大，海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押已大量發(fā)生 （僅2007年，全國(guó)海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓115宗，利用海域使用權(quán)辦理抵押貸款1386宗，尤其福建省海岸線長(zhǎng)，海域面積大，海域使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)更大，全省 建行系統(tǒng)2009年8月在武夷山開(kāi)辦“海域使用權(quán)估價(jià)培訓(xùn)專(zhuān)題”講座，足以說(shuō)明海域使用權(quán)抵押、估價(jià)是市場(chǎng)化的需求）。在海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，為了合理 確定交易價(jià)格，保障交易公平，當(dāng)事人需要對(duì)海域價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；在海域使用權(quán)抵押過(guò)程中，為了準(zhǔn)確反映海域價(jià)值，防范金融貸款風(fēng)險(xiǎn)，抵押雙方也需要委托專(zhuān)業(yè) 機(jī)構(gòu)對(duì)擬抵押的海域價(jià)值進(jìn)行評(píng)估?？梢?jiàn)，海域使用

4、權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化需要決定著海域使用權(quán)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)化需要。3、增強(qiáng)海域使用權(quán)補(bǔ)償?shù)暮侠砘潭纫蚬怖婊驀?guó)家安 全的需要，原批準(zhǔn)用海的人民政府可以依法收回海域使用權(quán)，在海域使用權(quán)期滿(mǎn)提前收回的，對(duì)海域使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。在這種情況下，需要委托專(zhuān)業(yè)估 價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)依附海域的固定設(shè)施及其他附著物，根據(jù)其投資數(shù)額、使用狀況、批準(zhǔn)使用期限以及已繳納海域使用金的年限等進(jìn)行估價(jià)，以維護(hù)海域使用權(quán)人的合法權(quán) 益。二、海洋資源管理及海域估價(jià)的現(xiàn)狀（一）海洋資源管理方面現(xiàn)有的法律、法規(guī)和規(guī)章現(xiàn)行海洋資源管理類(lèi) 的法律、法規(guī)和規(guī)章主要有中華人民共和國(guó)海域使用管理法、中華人民共和國(guó)海洋環(huán)境保護(hù)法、中華人民共和國(guó)礦

5、產(chǎn)資源法、鋪設(shè)海底電纜管道管理 規(guī)定、海域使用權(quán)管理規(guī)定、海域使用權(quán)登記辦法、福建省海域使用管理?xiàng)l件、福建省海域使用管理辦法、福建省海域使用金征收配套管理辦 法等等。我國(guó)的海洋法律、法規(guī)的相繼出臺(tái)與不斷完善，為開(kāi)辦海域使用權(quán)抵押貸款創(chuàng)造了良好的法律環(huán)境。（二）海域估價(jià)的現(xiàn)狀海域使用管理法 自2002年1月1日實(shí)施以來(lái)，國(guó)家海洋局組織開(kāi)展了海域估價(jià)制度研究和試點(diǎn)，江蘇、浙江、福建等省相繼涉足到了此業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但由于我國(guó)現(xiàn)行海洋資源管理 類(lèi)的法律法規(guī)中還沒(méi)有關(guān)于海域使用權(quán)價(jià)值評(píng)估方面的規(guī)定，在實(shí)際工作中遇到諸多困難。歸結(jié)起來(lái)，主要有如下：1、缺乏海域使用權(quán)價(jià)值評(píng)估的規(guī)范（規(guī)程）房地產(chǎn)有房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

6、，土地有土地估價(jià)規(guī)程，而目前缺乏海域估價(jià)方面的規(guī)定，使海域估價(jià)無(wú)章可循。2、管理程序上沒(méi)有較成熟的方式3、缺乏專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的估價(jià)部門(mén)目前由于缺乏海域方面專(zhuān)業(yè)的估價(jià)與估價(jià)管理部門(mén)，大多借助土地、房地產(chǎn)部門(mén)的做法，這種做法與海域是否吻合，值得探索。4、用海企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)索取困難用海行業(yè)是一個(gè)新興行業(yè)，與用海企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)聯(lián)的資料數(shù)據(jù)難以搜集與索取，就算能夠索取到這些資料，但這些資料的真實(shí)性如何判定？就算是真實(shí)的，但這些數(shù)據(jù)資料在現(xiàn)行的海域使用權(quán)價(jià)值評(píng)估工作中是否得到真正意義上的體現(xiàn)？這些也都值得探索。5、海域使用權(quán)抵押與臨海土地抵押分離難對(duì)于臨海工業(yè)、港口 物流等行業(yè)來(lái)說(shuō)，海域使用

7、權(quán)與臨海土地使用權(quán)是緊密結(jié)合的，這是由海域和海域使用性質(zhì)與特點(diǎn)所決定的。眾所周知，臨海工業(yè)、港口物流用海，其海域和臨海土 地是無(wú)法截然分開(kāi)的一個(gè)空間資源整體，從海域使用功能性來(lái)講，脫離了臨海土地，海域就失去了許多實(shí)用性。目前，除漁業(yè)及養(yǎng)殖用海外，海域使用權(quán)的價(jià)值主要 體現(xiàn)在海域與臨海土地結(jié)合形成的港口、碼頭、航道等資源上，如果單獨(dú)使用海域或臨海土地任何一方作為抵押，都無(wú)法體現(xiàn)海域的實(shí)際價(jià)值。特別是從資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的 角度來(lái)看，除了漁業(yè)及養(yǎng)殖業(yè)用海外，大多數(shù)工礦交通等性質(zhì)用海，如果脫離了臨海土地，其海域使用權(quán)在二級(jí)市場(chǎng)上是很難進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，因此，如果摒棄臨海土 地，單獨(dú)進(jìn)行海域使用權(quán)抵押，在實(shí)踐中是行不

8、通的。三、與海域使用權(quán)估價(jià)有關(guān)的若干基礎(chǔ)知識(shí)（一）海域使用權(quán)的概念海域使用權(quán)是單位或 個(gè)人以法定方式取得的對(duì)國(guó)家所有的特定海域的排他性支配權(quán)利。這種排他性的支配權(quán)包括對(duì)特定海域的占有、利用、收益的權(quán)利和一定方式下的處分權(quán)利，具有排 他性、合法性、期限性、受限性四個(gè)特征。它是一種自然資源使用權(quán)，是從海域所有權(quán)上派生出來(lái)的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，使用權(quán)人可以運(yùn)用這種權(quán)利對(duì)特定海域的使用價(jià) 值進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用和收益，謀取一定的利益，實(shí)現(xiàn)一定的目的。海域使用權(quán)是所有權(quán)與使用權(quán)分離的一種表現(xiàn)形式，從性質(zhì)上講是他物權(quán)，是一種以海域的使用價(jià)值為 其內(nèi)容的用益物權(quán)。（二）與海域有關(guān)的若干基礎(chǔ)知識(shí)1、海域：海域是指一定界限內(nèi)

9、的邊緣海區(qū)域，包括區(qū)域內(nèi)的海表層、表層以下的水體及其底土，是一個(gè)主體空間。2、海域使用：根 據(jù)海域使用管理法第二條，海域使用是“在中華人民共和國(guó)內(nèi)水、鄰海持續(xù)使用特定海域三個(gè)月以上的排他性用?；顒?dòng)”。它包括如下內(nèi)涵：（1）使用位置的 固定性（游動(dòng)性使用不屬于海域使用）；（2）使用時(shí)間的連續(xù)性（即三個(gè)月以上）；（3）用海活動(dòng)的排他性；（4）利用對(duì)象的特定性（只要利用海域概念中的 任何其中一項(xiàng)，都構(gòu)成海域使用）。3、海洋功能區(qū)劃：海洋功能區(qū)劃是根據(jù)海域區(qū)位、自然條件、環(huán)境條件和開(kāi)發(fā)利用的要求，按照海洋功能標(biāo)準(zhǔn)，將海域劃分為不同類(lèi)型的功能區(qū)。海域使用必須符合海洋功能區(qū)劃。 （三）海域權(quán)屬制度 1、海

10、域所有權(quán)：海域所有權(quán)全部屬?lài)?guó)家所有。它不同于土地所有權(quán)分為國(guó)家所有與集體所有兩種性質(zhì)。海域所有權(quán)的特征：所有權(quán)主體的唯一性；所有權(quán)客體是一個(gè)立體空間。2、海域使用權(quán)：我國(guó)確立了海域所有權(quán)和使用權(quán)相分離的原則。海域使用權(quán)的概念，前面以述。海域使用權(quán)最高期限，按照下列用途確定：（1）養(yǎng)殖用海15年；（2）拆船用海20年；（3）旅游、娛樂(lè)用海25年；（4）鹽業(yè)、礦業(yè)用海30年；（5）公益事業(yè)用海40年；（6）港口、修造船廠等建設(shè)工程用海50年。（四）海域使用的分類(lèi)：根據(jù)國(guó)家海洋局關(guān)于印發(fā)海籍調(diào)查規(guī)程的通知（國(guó)海管字2002222號(hào)）以海域用途為主要依據(jù)，海域使用分為9個(gè)一級(jí)類(lèi)，25個(gè)二級(jí)類(lèi)（見(jiàn)下表）

11、。海域使用分類(lèi)體系表一級(jí)類(lèi)二級(jí)類(lèi)代碼名稱(chēng)1漁業(yè)用海1.1漁業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施用海1.2養(yǎng)殖用海1.3增殖用海2交通運(yùn)輸用海2.1港口用海2.2航道2.3錨地2.4路橋用海3工礦用海3.1鹽業(yè)用海3.2臨海工業(yè)用海3.3礦業(yè)開(kāi)采用海3.4油氣開(kāi)采用海4旅游娛樂(lè)用海4.1旅游基地設(shè)施用海4.2海水浴場(chǎng)4.3海水娛樂(lè)用海5海底工程用海5.1電纜管道用海5.2海底隧道用海5.3海底倉(cāng)儲(chǔ)用海6排污傾倒用海6.1污水排放用海6.2廢物傾倒用海7圍海造地用海7.1城鎮(zhèn)建設(shè)用海7.2圍墾用海8特殊用海8.1科研教學(xué)用海8.2軍事設(shè)施用海8.3保護(hù)區(qū)用海8.4海岸防護(hù)工程用海9其他用海（五）海域使用金海域使用金是指國(guó)家

12、以海域所有者身份依法出讓海域使用權(quán)，而向取得海域使用權(quán)的單位和個(gè)人收取的權(quán)利金。海域使用金包括海域出讓金、海域轉(zhuǎn)讓金和海域租金。1、海域出讓金：是指國(guó)家將海域使用權(quán)在一定時(shí)限內(nèi)有償出讓給海域使用人時(shí)，按照規(guī)定向海域使用人收取的海域使用權(quán)出讓價(jià)款。海域使用期滿(mǎn)后，海域使用人經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期使用而繳納的海域使用權(quán)出讓價(jià)款，也屬海域使用金。2、海域轉(zhuǎn)讓金：是指通過(guò)有償出讓形式取得的海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)、利用時(shí)，就其所取得的增值額按規(guī)定的比例，向國(guó)家繳納的海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值的部分價(jià)款。3、海域租金：是指在不轉(zhuǎn)讓海域使用權(quán)的條件下，海域使用人將通過(guò)有償出讓方式取得的海域使用權(quán)出租給他人開(kāi)發(fā)、利用時(shí)，就其所

13、取得的租金收入按規(guī)定的比例，向國(guó)家繳納的海域使用權(quán)出租收入的部分價(jià)款。我省海域使用金繳納標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)福建省海域使用金征收配套管理辦法（閩政辦2007153號(hào)）。四、海域使用權(quán)抵押貸款（一）海域使用權(quán)抵押貸款的概念海域使用權(quán)抵押貸 款，是指海域使用權(quán)人在不轉(zhuǎn)移海域使用權(quán)占有方式的情況下，將海域使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保，經(jīng)抵押登記后，向金融機(jī)構(gòu)獲得貸款的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù) 時(shí)，債權(quán)人（金融機(jī)構(gòu)）有權(quán)依法處分該海域使用權(quán)，并對(duì)處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。在這一關(guān)系中，提供海域使用權(quán)作為擔(dān)保的為抵押人，接受海域使用權(quán)擔(dān)保的 金融機(jī)構(gòu)為抵押權(quán)人。（二）不得抵押的海域使用權(quán)情形根據(jù)海域使用權(quán)管理規(guī)定第四十二條規(guī)

14、定，有下列情形之一的海域使用權(quán)不得出租，抵押：1、權(quán)屬不清或者權(quán)屬有爭(zhēng)議的；2、未按規(guī)定繳納海域使用金、改變海域用途等違法用海的；3、油氣及其他海洋礦產(chǎn)資源勘查開(kāi)采的；4、海洋行政主管部門(mén)認(rèn)為不能出租，抵押的（如公益性用海）。（三）海域使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)把握海域使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)除了有房地產(chǎn)、土地抵押貸款所相同的風(fēng)險(xiǎn)之外，還有以下其特殊性的風(fēng)險(xiǎn)，因此抵押權(quán)人尤其要慎重把握。1、管理風(fēng)險(xiǎn) 海域使用權(quán)抵押是一項(xiàng)新興的抵押業(yè)務(wù)，目前無(wú)經(jīng)驗(yàn)可循，規(guī)章制度還有許多空白點(diǎn)。在市場(chǎng)不完全成熟的條件下，海域使用權(quán)抵押貸款不僅要求信貸員承擔(dān)資產(chǎn)管理責(zé)任，更重要的還要具備對(duì)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)的可控能力以及海域使用權(quán)價(jià)值

15、的判斷。目前金融機(jī)構(gòu)中此方面的專(zhuān)業(yè)管理人才奇缺。2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 海 域使用權(quán)評(píng)估值存在極大的不確定性。目前辦理海域使用權(quán)抵押貸款的對(duì)象可以分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是養(yǎng)殖業(yè)，另一類(lèi)是船舶、碼頭業(yè)等。養(yǎng)殖業(yè)受臺(tái)風(fēng)等季節(jié)性因素 影響大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，收益存在不確定性，估價(jià)機(jī)構(gòu)難以預(yù)測(cè)其效益的走向，不能保證抵押物估價(jià)后的絕對(duì)保值；船舶、碼頭業(yè)等是粗放型產(chǎn)業(yè)，面臨重新“洗 牌”的可能性較大，而海域使用權(quán)價(jià)值受制于其生產(chǎn)效益影響，潛在較大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。3、專(zhuān)業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 目 前，缺乏對(duì)海域使用權(quán)價(jià)值估價(jià)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，相當(dāng)程度地依附于資產(chǎn)、房地產(chǎn)、土地專(zhuān)業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)運(yùn)作。這些估價(jià)機(jī)構(gòu)在海域地理、陸岸交通、用途以及抵御 自然

16、災(zāi)害能力對(duì)海域評(píng)估價(jià)值的影響因素、影響程度上的把握還不是很準(zhǔn)確。尤其是缺乏海域使用權(quán)價(jià)值評(píng)估的規(guī)范（或準(zhǔn)則、規(guī)定），使得估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)海域使用權(quán) 價(jià)值的評(píng)估難以滿(mǎn)足合規(guī)性、合理性。4、權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)由于人們的認(rèn)知程度不如房地產(chǎn)，因此目前海域使用權(quán)證書(shū)的受領(lǐng)客戶(hù)相對(duì)偏少。海域使用權(quán)證書(shū)的不普及、不到位，造成了權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)。（四）抵押貸款的注意事項(xiàng)1、前提要件海域使用權(quán)抵押貸款的前提要件是必須要取得海域使用權(quán)證書(shū)。2、貸前審查（1）海域使用權(quán)證書(shū)的審查。內(nèi)容包括：使用權(quán)人、法定代表人、地址、項(xiàng)目名稱(chēng)、用海類(lèi)型、用海面積、批準(zhǔn)使用終止日期、海域使用權(quán)登記編號(hào)及年度審查情況等。（2）海域使用權(quán)有效年限的審查。（3）

17、海域使用權(quán)登記的用途與實(shí)際用途是否吻合的審查。（4）海域使用權(quán)使用價(jià)值的估價(jià)值審查。要實(shí)地觀察海域的方位，判斷估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的吻合度，并對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行內(nèi)審。（5）合理確定抵押期限與貸款成數(shù)。3、貸款發(fā)放（1）雙方簽訂海域使用權(quán)抵押合同；（2）到原批準(zhǔn)用海的人民政府海洋行政主管部門(mén)辦理抵押登記，開(kāi)具使用權(quán)抵押登記證明書(shū)；（3）發(fā)放貸款。4、貸后管理（1）監(jiān)控借款人貸后資金運(yùn)用情況，關(guān)注資金流向；（2）關(guān)注借款人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，確保借款人經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合法、合規(guī)；（3）關(guān)注借款期限，催促借款人履行還款義務(wù)；（4）及時(shí)行使抵押權(quán)。（五）海域使用權(quán)抵押融資的運(yùn)作規(guī)模選擇限于目前的市場(chǎng)環(huán)境和制

18、約條件，建議按照不同情況在以下幾種模式中選擇對(duì)海域使用權(quán)抵押融資。1、直接抵押登記模式。養(yǎng)殖用海的抵押融資可以用此模式。由于養(yǎng)殖用海抵押時(shí)基本不涉及到臨海用地及其他資產(chǎn)，而且這種模式有一定的實(shí)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)，這種方式相對(duì)也比較簡(jiǎn)單。2、與臨海用地或其他資產(chǎn)共同抵押登記模式。這種模式使用于海域用途同臨海土地結(jié)合比較緊密的工業(yè)、交通、旅游等用途的海域使用權(quán)抵押融資。這種方式應(yīng)由用海人以海域使用權(quán)證再加上臨海土地使用證、臨海碼頭、倉(cāng)庫(kù)等固定資產(chǎn)共同抵押，抵押登記則由各自的抵押登記機(jī)構(gòu)分別進(jìn)行。3、單獨(dú)抵押登記模式。海域使用相對(duì)可以與臨海用地分離的工業(yè)、交通、旅游等用途的海域使用權(quán)抵押融資，可以采用這種方式。

19、這種模式應(yīng)先由臨海土地使用權(quán)人和抵押權(quán)人簽署同意后，由海域使用權(quán)人向有關(guān)金融機(jī)構(gòu)提出對(duì)海域使用權(quán)實(shí)施單獨(dú)抵押的貸款申請(qǐng)。 五、影響海域估價(jià)的因素（一）區(qū)位條件海域區(qū)位就是海域的空間位置及與其相鄰陸地或海域的相互關(guān)系。在海域價(jià)值評(píng)估中，需分析的區(qū)位因素很多，包括區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)區(qū)位、交通區(qū)位、區(qū)域等級(jí)、周邊地區(qū)的自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況等等。（二）自然因素 為進(jìn)行海域估價(jià)，要通過(guò)資料收集（如海岸調(diào)查資料、海籍圖、海域登記表）和外業(yè)調(diào)查，獲取待估海域的地質(zhì)地貌、氣候、水文、生物條件、海水質(zhì)量、自然災(zāi)害等相關(guān)資料，并著重分析影響海域使用方向、收益大小的因素和影響程度，作為評(píng)估海域使用價(jià)值的基礎(chǔ)資

20、料。（三）社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素海域估價(jià)需要考慮到各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件對(duì)海洋開(kāi)發(fā)利用和利用效益的影響。社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)因素、技術(shù)因素、人口和城鎮(zhèn)因素、文化因素、政治因素以及資源環(huán)境的變遷等。六、宗海價(jià)值評(píng)估（一）宗海價(jià)值的涵義和作用1、宗海的概念：凡被權(quán)屬界線所封閉的一個(gè)用海單元或者雖屬同一權(quán)屬單位但劃為不同使用類(lèi)型的各用海單元，均稱(chēng)為宗海。2、宗海價(jià)值的概念：是指某一宗海在某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的有償使用標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)供求狀況下，海域使用權(quán)的評(píng)估價(jià)值。宗海價(jià)值是針對(duì)需要確權(quán)或交易的具體海域的估價(jià)，因估價(jià)目的的不同，可以采用年使用金溢價(jià)、多年期使用權(quán)出讓底價(jià)、圍填海一次性出讓底價(jià)等多種形式。3、宗海價(jià)值的作用：具備有

21、個(gè)案性、時(shí)效性、多功能性、科學(xué)與藝術(shù)性。個(gè)案性。宗 海價(jià)值不同于針對(duì)大面積海域類(lèi)型和級(jí)別評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格，他是以各類(lèi)各級(jí)海域基準(zhǔn)價(jià)格和沿海地區(qū)制定的海域使用金標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，并根據(jù)宗海周邊環(huán)境、相鄰陸域 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、宗海自身特殊的自然條件、生產(chǎn)力水平、使用方式、出讓率等實(shí)際情況進(jìn)行的個(gè)案估價(jià)。根據(jù)估價(jià)目的的不同可分有：申請(qǐng)使用權(quán)、拍賣(mài)、招 標(biāo)、轉(zhuǎn)讓、抵押、清產(chǎn)核資、企業(yè)改制等等。時(shí)效性。宗海價(jià)值只反映某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，只在一定的時(shí)段內(nèi)發(fā)揮其作用。多功效性。宗海價(jià)值具有多方面的功效。它是政府檢驗(yàn)使用金標(biāo)準(zhǔn)的合理程度，了解市場(chǎng)發(fā)育程度的參考；是使用權(quán)人和要求取得海域使用權(quán)者交易的參考價(jià)格；是

22、為在涉海企業(yè)的改制、合資、合作經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中確定各方合法權(quán)益提供依據(jù)?？茖W(xué)性和藝術(shù)性。海域估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)（經(jīng)驗(yàn)）的結(jié)合。 （二）宗海價(jià)值評(píng)估的一般要求1、明確估價(jià)目的和任務(wù)。針對(duì)具體海域，按照委托估價(jià)者的目的，由專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員進(jìn)行估價(jià)工作，必須首先明確估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)，并編制相應(yīng)的估價(jià)計(jì)劃。2、獨(dú)立客觀公正。宗海價(jià)值旨在真實(shí)反映估價(jià)對(duì)象的收益和價(jià)格水平，因此必須對(duì)資料充分調(diào)查取證，切忌主觀性、表面性、片面性、隨意性，做到估價(jià)工作不受任何方面的干擾。3、多種方法結(jié)合、互相驗(yàn)證校核。盡可能地選擇多種估價(jià)方法，互相校核、驗(yàn)證，綜合確定評(píng)估價(jià)值。同時(shí)，要對(duì)各種估價(jià)方法的優(yōu)缺點(diǎn)有清醒地認(rèn)識(shí)，防止

23、使估價(jià)過(guò)程變成各種方法的拼湊。4、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告包括：估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員、估價(jià)方法、技術(shù)路線、估價(jià)結(jié)果以及成果適用范圍等。（三）宗海價(jià)值的評(píng)估方法1、常見(jiàn)的幾種估價(jià)方法宗海價(jià)值的評(píng)估可采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)價(jià)格修正法、補(bǔ)償價(jià)格法等估價(jià)方法。但是要根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況以及估價(jià)目的等區(qū)別對(duì)待，要選擇最適合的估價(jià)方法。除了補(bǔ)償價(jià)格法之外，上述各種方法的估價(jià)原理、計(jì)算公式與土地及房地產(chǎn)估價(jià)基本相似。這里主要對(duì)“補(bǔ)償價(jià)格法”略作介紹。2、補(bǔ)償價(jià)格法介紹（1）基本原理該方法也屬于成本法，是以開(kāi)發(fā)前海域使用權(quán)價(jià)值和開(kāi)發(fā)后追加費(fèi)用總和為依據(jù)，確定開(kāi)發(fā)后海域價(jià)

24、值的一種估價(jià)方法。補(bǔ)償價(jià)格法適用于新開(kāi)發(fā)海洋估價(jià)，對(duì)于新開(kāi)發(fā)尚難了解收益的濱海旅游、港口航運(yùn)、修造船等用海均可采用此方法。采用此方法的主要事項(xiàng)：1當(dāng)海域使用權(quán)已出讓給某單位后，該單位為改善海域狀況對(duì)海域追加了投資，這種使用單位投資引起的海域收益增值，理應(yīng)由使用單位取得。海域使用價(jià)值不因這樣的效益增加而提高；2對(duì)追加投資的補(bǔ)償僅限于為提高海域效益必要的投入，通常是指在海域經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)過(guò)程中未能消耗，附著于海域較持久發(fā)揮作用的規(guī)定資產(chǎn)。（2）估價(jià)程序 收集資料。了解海域開(kāi)發(fā)前的原海域收益和價(jià)值。 測(cè)算海域開(kāi)發(fā)維護(hù)追加的費(fèi)用。測(cè)算其追加的費(fèi)用并分析海域開(kāi)發(fā)的社會(huì)必要費(fèi)用，以及投資發(fā)揮效用的年限。 測(cè)算

25、海域開(kāi)發(fā)的合理利潤(rùn)、利息。 求取宗海價(jià)值。公式： pe=peo+d+r+i式中：pe開(kāi)發(fā)后海域使用權(quán)價(jià)值； peo開(kāi)發(fā)前海域初始價(jià)值； d海域開(kāi)發(fā)費(fèi)用； r海域開(kāi)發(fā)合理利潤(rùn)； i開(kāi)發(fā)利息。（四）估價(jià)的基本程序從接受估價(jià)委托開(kāi)始到最后出具估價(jià)報(bào)告并收取估價(jià)報(bào)酬的全過(guò)程的各項(xiàng)具體工作的先后次序，稱(chēng)之為估價(jià)的基本程序。1、獲取估價(jià)業(yè)務(wù)（略）2、受理估價(jià)委托及明確估價(jià)的基本事項(xiàng)（1）明確估價(jià)目的。估價(jià)目的由委托人提出。估價(jià)目的一般有：海域使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、海域使用金征收、海域增值金征收、租賃、抵押、資產(chǎn)核定等。（2）明確估價(jià)對(duì)象。主要包括估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益和海域區(qū)位狀況。估價(jià)對(duì)象及范圍和內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律法規(guī)并征求受委托人認(rèn)可后綜合確定。估價(jià)人員應(yīng)向委托人提出可由其提供的關(guān)于估價(jià)對(duì)象基本狀況的資料（如：區(qū)域位置、面積、用途、使用權(quán)狀況等）。（3）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。即要明確所評(píng)估的價(jià)值是指哪個(gè)具體時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值，一般用年、月、日表示。（4）簽訂估價(jià)合同（略）。3、擬定估價(jià)作業(yè)方案主要包括：擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；擬調(diào)查搜集的資料；實(shí)地查看查證；預(yù)計(jì)所